1、物業(yè)管理費測算指引1.目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2.范圍適用于集團內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3.職責根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構及人工成本測算，品質(zhì)部門負責設備、清潔、綠化成本的測算4.7.物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價所有費用的總和參加測算4.9.列舉法測算4.9.1 人工費用的測算4.9.1.1.組織架構的確定4.9.1.2.人工費用的測算。 根據(jù)確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費
2、、其它。4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。 根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。 根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。 根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。4.9.2.行政費用的測算（單位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品購置費用。4.9.2.2.管理處辦公用水電費。 水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）： 使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價 飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價 電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公
3、設備配置的情況： 照明用電費用辦公照明的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準 辦公電器用電費用空調(diào)等辦公設備的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準4.9.2.3.辦公設備維護費用 主要指復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設備每月的保養(yǎng)費。4.9.2.4.通訊費 物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其他通訊費用（BP機等）。4.9.2.5.公干車輛費 根據(jù)管理服務業(yè)務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。4.9.2.6.交際應酬費4.9.2.7.電腦維護費用 根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維
4、護費用、網(wǎng)絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。4.9.2.8.報刊資料費 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。4.9.2.9.咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3.財產(chǎn)費用的測算4.9.3.1.折舊費用 管理處正常管理服務需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括： l 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。 l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。 折舊費用固定資產(chǎn)的原值固定的使用年限12月4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷 管理處前期發(fā)
5、生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進行分攤。 開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。 分攤費用開辦費發(fā)生的總額委托的管理期限12月4.9.3.3.固定資產(chǎn)的修理費 前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。4.9.3.4 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）4.9.3.5.（財產(chǎn)）保險費（公共設施、設備購買的保險） 保險費（須投保的公共設施、設備）總金額保險費率保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物
6、業(yè)公司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。4.9.4.物料消耗的測算4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月） 按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。4.9.4.3.保潔物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。4.9.4.4.環(huán)境、綠化物料消耗。 根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4.9.4.5.物業(yè)維修物料消耗。 根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序
7、號 項目 測算依據(jù) 費用構成 備注1 公共設施的維修養(yǎng)護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養(yǎng)護材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機 變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費 3 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費 4 消防系統(tǒng) 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室
8、內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費 5 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費 6 防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。 每年維修材料費 7 水景娛樂設施 維護材料費 8 空調(diào)及采暖 4.9.5. 小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）4.9.5.1. 公共電費。根據(jù)小區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。4.9.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費。電梯電費電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元
9、/度）電梯通風、照明、降溫電費電梯通風、照明、降溫等設備的數(shù)量功率30天每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費照明器具的功率30天相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和電費單價（元/度）4.9.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌倦娰M有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率
10、電費單價24小時30天4.9.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費單價2.5小時3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風機數(shù)量送、排煙風機功率電費單價2.5小時3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率數(shù)量30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.2. 公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.1
11、. 綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積0.0350%15天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.3. 泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.3. 電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的
12、總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費電梯保養(yǎng)費單價電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價電梯數(shù)量）12月4.9.5.4. 公共設施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分攤表單位：元序號 項目 測算依據(jù) 費用構成 備注1 公共設施的維修養(yǎng)護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養(yǎng)護材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的
13、需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機 變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費 3 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費 4 消防系統(tǒng) 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費 5 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費 6 防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。 每年維
14、修材料費 7 水景娛樂設施 維護材料費 8 空調(diào)及采暖 4.9.5.5. 社區(qū)文化費用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 4.9.5.6. 垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）收費單價4.9.6. 其它4.9.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）稅率4.9.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。如：管理酬金以上包括稅金在內(nèi)的所有費用酬金提取比例4.9.6.3. 不可預見費用該項費用按總支出的3%（參考值）計提不可預見費用（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）3%4.9.7. 計算各類物業(yè)管理費的收費標準根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業(yè)管理費的收費標準。4.10.3. 按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用。物業(yè)管理成本構成比例經(jīng)驗值項目 人工費用 行政費用 財產(chǎn)費用 物料消耗 小區(qū)公共費用 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%
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