1、1 目的確定合理的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，為投資公司所屬項目物業(yè)管理的正常運營提供指引。2 范圍適用于億達(dá)投資公司所屬項目的物業(yè)管理費測算。3 職責(zé)根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本，設(shè)備、清潔、綠化成本，對小區(qū)的管理服務(wù)費進(jìn)行綜合測算。4 方法及過程控制4.1物業(yè)管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)管理費單價；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實際工作中，一般是兩種方法結(jié)合使用，互相印證。4.2 列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客

2、戶需求和地產(chǎn)要求，按億達(dá)投資公司物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。4.3 倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。4.4 將列舉法測算的物業(yè)管理費與倒推法測算的物業(yè)管理費進(jìn)行比較，綜合調(diào)整，得出一個較合理的收支平衡的收費標(biāo)準(zhǔn)及各項目費用比例。4.5 為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它。4.6 注意事項：4.6.1南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；4.6.2法規(guī)差異，注意各地在勞

3、動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。4.7 物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價所有費用的總和參加測算的物業(yè)總面積4.8 物業(yè)管理收費面積的確定物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)）。面 積 統(tǒng) 計 表 (單位:平方米)名稱住宅面積商業(yè)面積寫字樓面積會所面積別墅面積學(xué)校面積面積合計購房合同面積分?jǐn)偣芾碣M面積注:如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M面積。4.9 列舉法測算4.9.1 人工費用的測算1）組織架構(gòu)的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智

4、能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。2） 人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。a) 工資的測算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3行政管理人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)技術(shù)、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)7綠化人員

5、工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計b) 獎金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算。獎金及雙薪單位：元序號名稱標(biāo)準(zhǔn)（折算月）人數(shù)補貼、獎金金額（月）1季度獎標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2雙薪標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3年終獎標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計c) 工資附加費（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費的測算。工資附加費計提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計提。d) 社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進(jìn)行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。e) 補貼及過節(jié)費根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行

6、補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。補貼及過節(jié)費單位：元序號名稱標(biāo)準(zhǔn)（折算月）人數(shù)補貼、獎金金額（月）1加班補貼標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)2交通補貼標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)3過節(jié)費標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計f) 其它4.9.2 行政費用的測算（單位：元/月）a) 低值易耗品購置費用。b) 管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費用辦公照明的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標(biāo)準(zhǔn)c)

7、 辦公設(shè)備維護費用。主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。d) 通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費。e) 公干車輛費。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。 f) 交際應(yīng)酬費。g) 電腦維護費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取) 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。i) 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3 財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）a) 折舊費用。管理處正常管

8、理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：l 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用固定資產(chǎn)的原值固定的使用年限12月b) 資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分?jǐn)傎M用開辦費發(fā)生的總額委托的管理期限12月c) 固定資產(chǎn)的修理費。前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。d) 員工宿舍租

9、金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）。e) （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險費率保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件。4.9.4 物料消耗的測算（單位：元/月）a) 服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂７b費用構(gòu)成表單位：元序號名稱服裝成本人數(shù)服裝費用（月）1經(jīng)理服裝成本人數(shù)使用月份2行政管理人員服裝成本人數(shù)使用月份3技術(shù)、維修人員服裝成本人數(shù)使用月份4保安管理人員服裝成本人數(shù)使用月份5保潔管理人員服裝成本人

10、數(shù)使用月份6綠化人員服裝成本人數(shù)使用月份7其他人員服裝成本人數(shù)使用月份合計b) 保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。保安器材分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元物資名稱單價數(shù)量使用期限每月分?jǐn)傎M用備注對講機3年所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。對講機電池2年對講機耳嘜0.5年電警棍2年硬盤錄像機3年巡更棒3年巡更感應(yīng)點3年手電筒3年干電池20天防火服3年防火面具3年手推式滅火器2年4公斤滅火器2年消防工具5年消防桶3年救援繩5年交通指揮棒2年反光背心3年緊急隔離帶3年合計c) 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進(jìn)行攤

11、銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱用途單位單價月均消耗數(shù)量月均消耗金額備注玻璃刮刀清潔玻璃把3所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。鏟刀清潔地面把2清潔桶盛水個1長地拖清潔地面把3掃把清潔地面把3垃圾斗清掃垃圾個2地刷清潔地面把3塵拖布清潔大堂套1毛巾擦拭物品條15雞毛撣除塵把1潔廁刷清潔便池把3膠手套勞動保護雙2地毯清潔劑清潔地毯瓶2洗衣粉清洗物品包2去污粉去除污跡瓶2洗潔精清洗物品桶4潔廁靈清潔便池桶5玻璃水清潔玻璃瓶2不銹鋼水清潔不銹鋼制品瓶0.5電話消毒液殺菌瓶4空氣清新劑空氣清新瓶5蠟水打蠟瓶3起蠟水起蠟瓶3潔而亮清潔物品瓶4碧麗珠清潔皮制物品瓶3大垃圾袋

12、存放廢棄物個900小垃圾袋存放廢棄物個4500清潔用品月消耗費用小計注：如保潔項目外包，此項費用的金額以外包協(xié)議規(guī)定的金額為準(zhǔn)。d) 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。e) 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱栱椖繙y算依據(jù)費用構(gòu)成備注1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指

13、示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜

14、、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費7水景娛樂設(shè)施維護材料費8空調(diào)及采暖4.9.5 小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）a) 公共電費。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進(jìn)行公共電費的測算。b) 電梯系統(tǒng)電費。電梯電費電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明電梯通風(fēng)、照明功率30天每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）c) 公共照明系統(tǒng)電費。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的

15、每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和電費單價（元/度）d) 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌倦娰M有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率電費單價24小時30天e) 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費單價2.5小時3月送、排煙風(fēng)機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風(fēng)機數(shù)量送、排煙風(fēng)機功率電費單價2.5小時3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率30天每天實際工作時間電費單價f) 給排水

16、系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率數(shù)量30天每天實際工作時間電費單價g) 泳池系統(tǒng)電費。(收費泳池不計此項)泳池系統(tǒng)電費循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實際工作時間電費單價h) 公共水費（單位：元/月）綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積0.0350%15天水費單價（含排污費、加壓費）清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費單價（含排污費、加壓費）小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測

17、算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）i) 電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費電梯保養(yǎng)費單價電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價電梯數(shù)量）12月j) 公共設(shè)施養(yǎng)護費。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱栱椖繙y算依據(jù)費用構(gòu)成備注1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌

18、的制作更換公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消

19、防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。每年維修材料費7水景娛樂設(shè)施維護材料費8空調(diào)及采暖k) 社區(qū)文化費用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 l) 垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）收費單價4.9.6 其它a) 稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）稅率b) 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。如：管理酬金以上包括稅金在內(nèi)的所有費用酬金提取比例c) 不可預(yù)見費用該項費用按總支出的3%（參考值）計提不可預(yù)見費用（4.9.1項、4.

20、9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）3%4.9.7 計算各類物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費構(gòu)成明細(xì)表，計算出各類物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。管理費構(gòu)成明細(xì)表單位：元/月.M2項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗小區(qū)公共費用其它分?jǐn)偯娣e收費標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)寫字樓會所別墅學(xué)校合計注意：被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠郑矔霈F(xiàn)同一個物業(yè)內(nèi)有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)的情況

21、，特別是開發(fā)的大盤，一塊宗地內(nèi)物業(yè)用途的多樣性將使物業(yè)管理費的測算較復(fù)雜。各類管理費的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。4.10倒推法測算4.10.1根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。4.10.2 根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。4.10.3 按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分?jǐn)傎M用。附：物業(yè)成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值（僅供參考）物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗小區(qū)公共費用其它比例40%5%5%10%25%15%4.10.4 按各項目分?jǐn)傎M用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。（推測方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過來推測）4.11 綜合比較調(diào)整物業(yè)管理費對比調(diào)整表單位：元項目列舉法倒推法調(diào)整情況人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗小區(qū)公共費用其它合計注：可將以上六項內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)分進(jìn)行比較調(diào)整。