1、房地產企業成本管理房地產企業成本管理 體系的研究提綱體系的研究提綱 引言引言 什么是成本？ 什么是成本管理？ 什么是成本管理體系？ 土地成本 開發成本 資金成本 管理成本 -你每一天 每一筆花費！ 越低越好？ 比大?。?招標時砍砍價！ 簽約時簽低點！ 付款時付少點！ 結算時慢慢扯 -優化的目標 受控的過程 說到做到的結果 成本管理的宗旨：成本管理的宗旨： 以經濟合理性最大的以經濟合理性最大的 成本提升產品的競爭力，成本提升產品的競爭力， 并形成行業成本優勢。并形成行業成本優勢。 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 產品觀產品觀？ 在一定成本前提下為客戶在一定成本前提下為客戶 提供最大化的價值

2、提供最大化的價值 一、成本是蝦米一、成本是蝦米？ 1.1.通俗的說法通俗的說法： 2.2.正規的說法：正規的說法： 成本是企業在產品生產、經營過程中，成本是企業在產品生產、經營過程中， 為取得收入而發生的需要補償和可以控制的為取得收入而發生的需要補償和可以控制的 各種耗費。各種耗費。 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 建造成本：建造成本：指項目的建筑安裝成本指項目的建筑安裝成本。包括：開發前包括：開發前 期準備費期準備費、主體建筑工程費主體建筑工程費、主體安裝工程費主體安裝工程費、社社 區管網工程費區管網工程費、園林環境費園林環境費、配套設施費配套設施費6 6大項大項。 開發成本：開發成本

3、：指項目的制造成本指項目的制造成本。開發成本開發成本= =土地獲土地獲 得價款得價款+ +建造成本建造成本+ +開發間接費開發間接費 完全成本：完全成本：完全成本完全成本= =開發成本開發成本+ +期間費用期間費用。完全成完全成 本中不包含營業稅金本中不包含營業稅金。 項目成本：項目成本：在未特別說明時在未特別說明時，一般指項目的一般指項目的“開發開發 成本成本”。 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 二、成本的常用構成項二、成本的常用構成項 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 序號序號 成本科目成本科目 一一 土地費用土地費用 三三 建安工程費建安工程費 二二 開發前期費用開發前期費用

4、四四 基礎設施費基礎設施費 五五 配套設施費配套設施費 六六 開發間接費開發間接費 七七 銷售及品牌推廣費銷售及品牌推廣費 八八 管理費、財務費用管理費、財務費用 等等 二、萬科的成本構成二、萬科的成本構成 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 序號序號 成本科目成本科目 一一 土地獲得價款土地獲得價款 三三 主體建筑工程費主體建筑工程費 二二 開發前期準備費開發前期準備費 四四 主體安裝工程費主體安裝工程費 五五 社區管網工程費社區管網工程費 六六 園林環境工程費園林環境工程費 七七 配套設施費配套設施費 八八 開發間接費開發間接費 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 合計合計小高層小高層

5、多層多層商業商業會所會所平均平均小高層小高層 多層多層商業商業 容積率容積率1.11.12.02.01.01.01.01.01.01.0 土地面積土地面積5500050004000070003000* 建筑面積建筑面積60000100004000070003000* 可售面積可售面積57000100004000070000* 土地獲得價款土地獲得價款50004813846673877481962962 開發前期準備費開發前期準備費 80014056198140140140140 主體建筑工程費主體建筑工程費 5260150032005609231500800800 主體安裝工程費主體安裝工程費

6、 62015040070109150100100 社區管網工程費社區管網工程費 600584628110558115115 園林環境費園林環境費500883516188888888 配套設施費配套設施費270471893347474747 開發間接費開發間接費500883516188888888 開發成本開發成本135502552936016382377255223402340 成本項目成本項目 總成本（萬元）總成本（萬元）可售面積單位成本可售面積單位成本 成本管理成本管理 項目項目 策劃策劃 設計設計 管理管理 采購采購 管理管理 工程工程 管理管理 銷售銷售 管理管理 客服客服 管理管理

7、物業物業 管理管理 項目項目 論證論證 項目項目 拓展拓展 越靠近價值鏈前端，經營風險越大，但利潤貢獻越靠近價值鏈前端，經營風險越大，但利潤貢獻 越高！越高！關鍵詞關鍵詞 越靠近價值鏈后端，經營風險越小，但對品牌和客戶價值產越靠近價值鏈后端，經營風險越小，但對品牌和客戶價值產 生重要影響。生重要影響。關鍵詞關鍵詞 價值鏈中段是整個房地產開發項目的成本控制區間，決定了利潤的最終價值鏈中段是整個房地產開發項目的成本控制區間，決定了利潤的最終 實現大小！實現大?。?關鍵詞關鍵詞 房地產開發價值鏈分析模型房地產開發價值鏈分析模型 成本管理成本管理 項目項目 策劃策劃 設計設計 管理管理 采購采購 管理

8、管理 工程工程 管理管理 銷售銷售 管理管理 客服客服 管理管理 物業物業 管理管理 項目項目 論證論證 項目項目 拓展拓展 房地產開發價值鏈分析模型房地產開發價值鏈分析模型 成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環節；全員全面參與的活動。 為此，我們需要： 1、從價值活動最前沿開始進行成本的策劃，建立成本控制目標體系。 2、要有一套實現成本控制目標的管控機制！ 3、要將成本控制落實到每一個作業環節中去！ 4、跟蹤、評估、考核機制的啟動、讓每項工作都受控！ 5、從我做起，建立企業的成本理念和文化，不斷校正和優化我們的管理模 式，創建企業核心競爭力！ 作業過程成本控制（作業過程成本控制（日

9、常日常工作的工作的成本管理成本管理） 目標成本目標成本體系體系的建立與實施的建立與實施 房地產企業成本管理體系的房地產企業成本管理體系的梳理梳理 成本管理體系的建立與實施成本管理體系的建立與實施 目標實施 目標實現 銷售/客服 建造過程 策劃/設計 目標建立 成本管理之成本管理之 實現實現 成本管理之成本管理之 基礎基礎 目標目標/責任成本管理責任成本管理 過程動態成本管理過程動態成本管理 作業過程成本管理作業過程成本管理 成本管理軟件成本管理軟件 成本管理中心成本管理中心 實踐系統實踐系統 信息系統信息系統 組織系統組織系統 標桿企業成本管理模式：標桿企業成本管理模式： 領導機構領導機構 工

10、具工具 制度制度 成本管控文件成本管控文件 我們需要建立怎樣的成本目標管理體系? 開發成本開發成本 土地成本土地成本 管理成本管理成本 資金成本資金成本 錢花哪里去了？錢花哪里去了？ 錢賺到手了嗎？錢賺到手了嗎？ 利潤利潤=收入收入成本成本 成本是個無底洞嗎？成本是個無底洞嗎？ 你是“知本家”嗎？你是“知本家”嗎？ 財務結算的利潤是真嗎？財務結算的利潤是真嗎？ 你能給投資方一個交待嗎？你能給投資方一個交待嗎？ 成本目標管理哪里來? 定義：定義： 它是關于企業在一定時期內經營、資本、財務等各方面的總體計劃，它將它是關于企業在一定時期內經營、資本、財務等各方面的總體計劃，它將 企業全部經濟活動用貨

11、幣形式表示出來企業全部經濟活動用貨幣形式表示出來,它最終反映是一整套預計的財務報表和它最終反映是一整套預計的財務報表和 其他附表，主要是用來規劃計劃期內企業的全部經濟活動及其相關財務結果。其他附表，主要是用來規劃計劃期內企業的全部經濟活動及其相關財務結果。 任務：任務： 企業在戰略目標的指導下，對未來的經營活動和相應財務結果進行充分、企業在戰略目標的指導下，對未來的經營活動和相應財務結果進行充分、 全面的預測和籌劃，并通過對執行過程的監控，將實際完成情況與預算目標不全面的預測和籌劃，并通過對執行過程的監控，將實際完成情況與預算目標不 斷對照和分析，從而及時指導經營活動的改善和調整，以幫助管理者

12、更加有效斷對照和分析，從而及時指導經營活動的改善和調整，以幫助管理者更加有效 地管理企業和最大程度地實現戰略目標地管理企業和最大程度地實現戰略目標 組成：組成： 全面預算體系包括利潤預算、資本性支出資金平衡預算、現金收支平衡預全面預算體系包括利潤預算、資本性支出資金平衡預算、現金收支平衡預 算、資產負債預算、現金流量預算等。算、資產負債預算、現金流量預算等。 利潤預算包括銷售收入預算、利潤預算包括銷售收入預算、產品成本產品成本預算、財務費用預算等。預算、財務費用預算等。 關于企業全面預算管理關于企業全面預算管理 戰略規劃戰略規劃 盈利預測盈利預測 經營目標經營目標 項目開發計劃項目開發計劃 職

13、能管理部工作計劃職能管理部工作計劃 計劃解讀1 戰略-經營計劃- 項目開發計劃 財務預算計劃 項目成本計劃 財務費用計劃 - 關于戰略與計劃管理關于戰略與計劃管理 目標與責任成本管理體系 之建立與實現 如何建立 成本目標體系？ 目標成本的定義目標成本的定義 目標成本是：目標成本是：目標成本是公司基于市場現狀，并結目標成本是公司基于市場現狀，并結 合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行 預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。 目標成本的解讀目標成本的解讀 目標成本設定與企業定位目標成本設定與企業定位 目標

14、成本設定與項目定位目標成本設定與項目定位 目標成本設定與企業盈利目標成本設定與企業盈利 目標成本設定的市場原則目標成本設定的市場原則 性價比與專業管理性價比與專業管理 1、投資決策 項目投資可行 性報告 投資估算書投資估算書 2、項目策劃 項目定位：概念 性方案設計 目標成本測算目標成本測算1 1 3、方案設計 確定產品標準 目標成本測算目標成本測算2 2 4、初步設計 確定產品各分部、 各專業標準 目標成本測算目標成本測算3 3 4、施工圖設計 目標成本目標成本 投資估算 概念性方案設計 概算 方案設計概算 初步設計概算 施工圖預算 工程量清單 目標成本的形成目標成本的形成 目標成本與財務接

15、軌？ 金地 成本 表單 萬達 成本 表單 萬科 成本 表單 中海 成本 表單 利潤表利潤表 一、營業總收入一、營業總收入 保利 萬科 其中：營業收入 81.15 355 利息收入 。 二、營業總成本二、營業總成本 62.7 281 其中：營業支出 49.9 206 利息支出 。 營業稅金及附加 8.4 41 銷售費用 2.56 11.9 管理費用 2.08 17.6 財務費用 -0.32 3.6 資產減值損失 投資收益 2.07 2.1 。 三、營業利潤三、營業利潤 20.5 76.5 加：營業外收入 3.55 0.31 減：營業外支出 0.06 0.43 四、利潤總額四、利潤總額 24 76

16、.4 減：所得稅 7.7 23.2 五、凈利潤五、凈利潤 16.3 53.2 。 六、每股收益六、每股收益 。 存貨真實嗎？ 資產負債表資產負債表 流動資產流動資產: : 萬科 保利 貨幣資金 170 46.3 應收帳款 8.65 1.75 預付帳款 82.8 63.9 其他應收款 27.6 13.4 存貨 665 281 流動資產合計流動資產合計 954 406 非流動資產非流動資產: : 長期股權投資 24.4 0.1 投資性房地產 2.77 0.65 固定資產 5.75 1.4 在建工程 2.71 遞延所得稅資產 6 0.4 非流動資產合計非流動資產合計 46.4 2.72 資產總計資產

17、總計 1000 409 偏差偏差 成本信息月報分析成本信息月報分析 動態成本信息動態成本信息 反饋反饋 設立目標成本（審批及修訂）設立目標成本（審批及修訂） 目標成本的管理目標成本的管理 成本目標體系建立 之核心難點在哪里？ 用幾個實例來談談：用幾個實例來談談： 目標成本到底怎么形成的？目標成本到底怎么形成的？ 案例案例1 項目策劃階段的成本策劃項目策劃階段的成本策劃 成本成本 客戶需求客戶需求 市場市場 產品產品 盈利盈利 案例案例2 概念設計階段的成本規劃概念設計階段的成本規劃 用流程制度確定目標成本用流程制度確定目標成本 1、各端口介入與責任約定各端口介入與責任約定/（VK） 2、目標成

18、本的審定目標成本的審定 3、目標成本的管理制度、目標成本的管理制度 案例案例3 什么是動態成本？什么是動態成本？ 關于信息披露 領導要知道什么？領導要知道什么？ 駕駛倉原理： 盈利目標能否實現？盈利目標能否實現？ 計劃能實現多少？計劃能實現多少？ 決策支持系統決策支持系統 風險預警體系風險預警體系 關于信息披露 財務動態財務動態:收入、支出、現金流收入、支出、現金流。 運營動態運營動態:項目進度、銷售進度、成本發生比例。項目進度、銷售進度、成本發生比例。 經營動態經營動態:動態成本、動態盈利預測。動態成本、動態盈利預測。 健康指標健康指標:負債率、資金峰值、預警系統。負債率、資金峰值、預警系統

19、。 決策支持系統決策支持系統 動態成本信息動態成本信息? 我們通常會有哪些爭論？我們通常會有哪些爭論？ 目標能調嗎？ 軟件公司的案例！軟件公司的案例！ 成本目標體系如何落實？ -建立成本責任體系！ 各部門各司其職各部門各司其職 責任成本的分解思路責任成本的分解思路 1、本部門費用 2、本專業端口成本 -土地成本- -政府收費- -設計費- -營銷費- -財務費用- -建造成本-設計+采購+工程- 成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量 階段性地確定成本責任 設設 計計 產品 銷售 投資 策劃 項目運作全過程項目運作全過程 以盈利為目以盈利為目 標倒逼成

20、本標倒逼成本 控制目標控制目標 招招 標標 履履 約約 簽簽 約約 實現盈利目標實現盈利目標 責任成本的分解思路責任成本的分解思路 用什么來支撐 責任成本的落實？ 管理架構確定 圖 2-3 房地產公司項目運作管理三種模式 類類 型型 職能管理型職能管理型 矩陣式管理型矩陣式管理型 開 發 設 計 工 程 銷 售 職責分工職責分工 開 發 設 計 工 程 銷 售 項目部 項目部只負責施工現場 管理部門 項目部成為項目執行的負責主 體，職能部門成為資源提供、建 議與監督主體 優點優點 對項目環境的反應較 慢；需要高層協調工作 員工介入雙重職權之中，需要公 司良好的人際關系和全面的培訓 實施條件實施

21、條件 項目數量少，特定區域經營 客戶定位專一，項目實施環 境不確定性低 項目數量較多， 需要人才共享， 不適用于全國經營 客戶較穩定，但不確定性較高 的項目環境 項目管理型項目管理型 項目公司或項目部 開 發 設 計 工 程 銷 售 項目公司成為開發工作 的全權負責主體 項目執行風險較大；不利 于公司職能知識積累和 跨多個地域經營或客戶 需求變化多項目管理 前期的客戶定位非常準 確 項目 缺點缺點 職能部門內部實現規模 對項目環境反應迅速，便于實 現項目產品的創新和技術專業 化的提升 對項目環境反應靈敏，清 晰的產品責任，容易達到 客戶的滿意 管理架構確定 管理架構確定 七對眼睛的實施過程七對

22、眼睛的實施過程 3 7 2 1 個支持工具個支持工具 個階段成果文件個階段成果文件 二大階段二大階段 個判別標準個判別標準 【城市地圖】【城市地圖】 【城市客戶細分報告】【城市客戶細分報告】 【產品目錄】【產品目錄】 【營銷】【營銷】土地屬性分析清單土地屬性分析清單 【營銷】【營銷】市場競爭分析報告市場競爭分析報告 【營銷】【營銷】初步目標客戶定位說明初步目標客戶定位說明 【成本】【成本】單一成本測算表格單一成本測算表格 【設計】【設計】宗地分析報告宗地分析報告 【營銷】【營銷】客戶產品需求清單客戶產品需求清單 【營銷、設計】【營銷、設計】產品檢測報告產品檢測報告 找到客戶、找到產品找到客戶、

23、找到產品 七個專業認同和客戶認同七個專業認同和客戶認同 綱要 定義 作用 方法 實例 原則 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 設計環節涉及的無效成本設計環節涉及的無效成本 原因原因 現象現象 事例事例 設計失誤設計失誤 拆除和重建拆除和重建 后期加固與補強后期加固與補強 花城中央步道種植池花城中央步道種植池500500高拆除高拆除 改為改為300300高由拆除改為高由拆除改為200200高。高。 設計保守設計保守 經濟性不合理經濟性不合理 多層建筑假設在砼含量合理前多層建筑假設在砼含量合理前 提下，其合理的鋼筋含量為提下，其合理的鋼筋含量為 55kg/m255kg/m2，最終設計量為，最終

24、設計量為 70kg/m270kg/m2。則可認為其中。則可認為其中 15kg/m215kg/m2的鋼筋用量為無效成本。的鋼筋用量為無效成本。 設計效果設計效果 把握不準把握不準 拆除與重建拆除與重建 花城一期別墅外墻涂料更改顏花城一期別墅外墻涂料更改顏 色，費用增加色，費用增加57.357.3萬元。萬元。 城花項目部展示廳第一次裝修城花項目部展示廳第一次裝修 與設想風格不協調，拆除、重與設想風格不協調，拆除、重 新裝修，約新裝修，約1010萬元。萬元。 事例均由武漢公司提供事例均由武漢公司提供 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 原因原因 現象現象 事例事例 設計變更下達設計變更下達 不及時

25、不及時 拆除與重拆除與重 建建 金洋公司在已施工陽臺欄桿金洋公司在已施工陽臺欄桿190190米米 后，接到設計變更要求拆除，金后，接到設計變更要求拆除，金 洋公司提出了洋公司提出了18620.0018620.00元的賠償元的賠償 要求，經協商，賠償其要求，經協商，賠償其1 1萬元。萬元。 材料、施工工材料、施工工 藝選擇不當藝選擇不當 拆除與重拆除與重 建建 花城一期室外空調百葉、欄桿銹花城一期室外空調百葉、欄桿銹 蝕嚴重，可能發生全部更新費用。蝕嚴重，可能發生全部更新費用。 多工序設計圖多工序設計圖 矛盾矛盾 拆除與重拆除與重 建建 一期牡丹苑、百合苑給水井設計一期牡丹苑、百合苑給水井設計

26、在私家花園中，后拆除。在私家花園中，后拆除。 信息溝通不暢信息溝通不暢 資金浪費資金浪費 城花營銷大廳增加大量費用采用城花營銷大廳增加大量費用采用 清水砼，但裝修設計中，又進行清水砼，但裝修設計中，又進行 大面積吊頂，使清水砼沒有發揮大面積吊頂，使清水砼沒有發揮 效果，造成浪費。效果，造成浪費。 事例均由武漢公司提供事例均由武漢公司提供 關于成本的幾個概念關于成本的幾個概念 原因原因 現象現象 事例事例 設計變更下達設計變更下達 不及時不及時 拆除與重拆除與重 建建 金洋公司在已施工陽臺欄桿金洋公司在已施工陽臺欄桿190190米米 后，接到設計變更要求拆除，金后，接到設計變更要求拆除，金 洋公

27、司提出了洋公司提出了18620.0018620.00元的賠償元的賠償 要求，經協商，賠償其要求，經協商，賠償其1 1萬元。萬元。 材料、施工工材料、施工工 藝選擇不當藝選擇不當 拆除與重拆除與重 建建 花城一期室外空調百葉、欄桿銹花城一期室外空調百葉、欄桿銹 蝕嚴重，可能發生全部更新費用。蝕嚴重，可能發生全部更新費用。 多工序設計圖多工序設計圖 矛盾矛盾 拆除與重拆除與重 建建 一期牡丹苑、百合苑給水井設計一期牡丹苑、百合苑給水井設計 在私家花園中，后拆除。在私家花園中，后拆除。 信息溝通不暢信息溝通不暢 資金浪費資金浪費 城花營銷大廳增加大量費用采用城花營銷大廳增加大量費用采用 清水砼，但裝

28、修設計中，又進行清水砼，但裝修設計中，又進行 大面積吊頂，使清水砼沒有發揮大面積吊頂，使清水砼沒有發揮 效果，造成浪費。效果，造成浪費。 事例均由武漢公司提供事例均由武漢公司提供 一、責任成本一、責任成本 1.1.為何為何 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 將目標成本按照設計、工程、項目發展將目標成本按照設計、工程、項目發展 、營銷、成本等不同責任主體進行劃分，通、營銷、成本等不同責任主體進行劃分，通 過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，過技術經濟指標的目標設定、執行和考核， 來保證整體成本的合理性和先進性。來保證整體成本的合理性和先進性。 目的：目的： 令全員實施自覺的成本管理行為。令

29、全員實施自覺的成本管理行為。 2.2.設計部門責任成本設計部門責任成本 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 目標：目標： 1 1、建造內容、建筑形式合理化、建造內容、建筑形式合理化 2 2、結構指標合理化及施工圖質量、結構指標合理化及施工圖質量 構成：構成： 序號序號 項目項目 反饋指標反饋指標 目標目標 1 設計費設計費 每每M2設計費設計費 目標成本目標成本 2 施工圖設計施工圖設計 每每M2鋼筋含量、每鋼筋含量、每M2砼含量砼含量 3 設計變更設計變更 變更造價比率變更造價比率 3% 3% 4 園林環境費園林環境費 每每M2園林環境費、總成本園林環境費、總成本 目標成本目標成本 二、設

30、計中的成本管理二、設計中的成本管理 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 1 1、幾個原則：、幾個原則： 從公司經營角度考慮新產品新技術應用；從公司經營角度考慮新產品新技術應用； 經過一定時間經過一定時間( (一、二、一、二、期期) ) 的市場培育和的市場培育和 客戶引導后，獲得客戶的認同，不降低項目選擇?？蛻粢龑Ш?，獲得客戶的認同，不降低項目選擇常 規產品和技術的利潤率。規產品和技術的利潤率。 新技術和新產品應是成熟的、可靠的，不應給新技術和新產品應是成熟的、可靠的，不應給 公司后續經營帶來潛在的風險和成本。如新型防水公司后續經營帶來潛在的風險和成本。如新型防水 材料。材料。 二、設計中的成

31、本管理二、設計中的成本管理 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 功能、效果與經濟性平衡；功能、效果與經濟性平衡； 建筑立面造型的美觀性與經濟性建筑立面造型的美觀性與經濟性 武漢的鋁合金窗臺板武漢的鋁合金窗臺板 瓷磚鋪貼方式瓷磚鋪貼方式 工作過程的合理性工作過程的合理性 合理安排設計周期。合理安排設計周期。 園建設計時即確定材料樣板，避免施工中定樣。園建設計時即確定材料樣板，避免施工中定樣。 二、設計中的成本管理二、設計中的成本管理 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 、幾個方面：、幾個方面： 小區規劃小區規劃 配套設施面積配套設施面積 住宅的平面布置住宅的平面布置 住宅的單元組成、戶型和住

32、戶面積住宅的單元組成、戶型和住戶面積 住宅建筑結構的選擇住宅建筑結構的選擇 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 3 3、幾個指標：、幾個指標： 容積率容積率 建筑占地面積建筑占地面積 單方鋼筋含量單方鋼筋含量 單方砼含量單方砼含量 窗地比窗地比 建筑周長面積比建筑周長面積比 層高層高 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 4 4、幾個階段、幾個階段 概念設計階段概念設計階段 地質條件對規劃布局的影響地質條件對規劃布局的影響 沼澤地上建房子沼澤地上建房子？避開水塘等軟地基區域避開水塘等軟地基區域 標高對土方的影響標高對土方的影響 0.000標高標高、道路環境標高道路環境標高、基礎埋深基礎埋深

33、配套設施位置對管線的影響配套設施位置對管線的影響 水泵房水泵房、配電房配電房、煤氣調壓站煤氣調壓站、控制中心等控制中心等 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 配套設施的合理配置配套設施的合理配置 賣不掉的會所萬科的資產賣不掉的會所萬科的資產 物業公司的合理需求物業公司的合理需求 亮化工程亮化工程？落葉大道落葉大道？減少后期維護成本減少后期維護成本 不計面積的建筑物不計面積的建筑物 架空層被人遺忘的角落架空層被人遺忘的角落 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 實施方案設計階段實施方案設計階段 層高的選擇層高的選擇 每增加每增加0.1M，增加該層造價的增加該層造價的35 外墻門窗的面積外墻門窗

34、的面積 “窗地比窗地比” 再大些再大些？ 武漢花城一期情花武漢花城一期情花0.23 武漢城花一期情花武漢城花一期情花0.28 鋁合金窗鋁合金窗350350元元/ /M2 2 【提問提問】 窗戶大了窗戶大了，好處好處？缺點缺點？ 要求：從客戶角度考慮要求：從客戶角度考慮 (0.28(0.28- -0.23)0.23)350350元元 / /M2 2 ？ 17.517.5 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 停車方式的選擇停車方式的選擇 露天露天？首層架空首層架空？建筑物地下車庫建筑物地下車庫？獨立地獨立地 下車庫下車庫？人防地下室車庫人防地下室車庫？半地下車庫半地下車庫？ 結構體系的選擇結構體

35、系的選擇 基礎：基礎：天然地基天然地基、復合地基復合地基、筏板筏板、預應預應 力管樁力管樁、人工挖孔樁人工挖孔樁、灌注樁灌注樁 主體結構：主體結構：矩形框架矩形框架、異形柱框架異形柱框架、框架短框架短 肢剪力墻肢剪力墻、框架剪力墻框架剪力墻、剪力墻剪力墻、 戶型平面優化戶型平面優化 墻柱布置墻柱布置 柱、梁截面的確定柱、梁截面的確定 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 施工圖設計階段施工圖設計階段 合同管理合同管理 將細化的成本指標將細化的成本指標、配合要求配合要求、進度要求進度要求、 獎罰額度在合同中予以明確獎罰額度在合同中予以明確，宜多獎少罰宜多獎少罰。 結構設計復核結構設計復核 從結構

36、計算書入手從結構計算書入手，重點檢查配筋值重點檢查配筋值 以前以前優化的成果在本期需體現優化的成果在本期需體現 廣州花城二期一部分戶形與一期相同廣州花城二期一部分戶形與一期相同、相近相近，這部這部 分的結構布置優化已在一期完成分的結構布置優化已在一期完成。但有些新戶形卻不得但有些新戶形卻不得 不重新面對優化問題不重新面對優化問題。經商談經商談，設計院最后大部分接受設計院最后大部分接受 了我方意見了我方意見。 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 室外管網的室外管網的CSD圖圖(Combine Service Drawing) 將室外各種管網與景觀圖進行綜合，消除各種將室外各種管網與景觀圖進行綜

37、合，消除各種 沖突隱患。沖突隱患。 避免各種管網間距的沖突，避免綠化樹木根系避免各種管網間距的沖突，避免綠化樹木根系 對管網的潛在破壞，同時調整管網避免井蓋對路面對管網的潛在破壞，同時調整管網避免井蓋對路面 的不雅影響。的不雅影響。 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 景觀設計階段景觀設計階段 武漢公司景觀設計成本控制過程武漢公司景觀設計成本控制過程 1 1. .制定目標成本制定目標成本 2 2. .撰寫撰寫項目園林環境設計成本指導書項目園林環境設計成本指導書 3 3. .設計管理部設計管理部、成本管理部共同提交設計任務書成本管理部共同提交設計任務書 4 4. .簽訂委托設計合同簽訂委托設計

38、合同( (含合同正文含合同正文、附件：附件： 項目園林環境設計任務書項目園林環境設計任務書、項目園林環境項目園林環境 設計成本指導書設計成本指導書) ) 5 5. .審閱方案設計階段的技術及經濟文件審閱方案設計階段的技術及經濟文件 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 6.6.設計單位調整設計設計單位調整設計 7.7.討論確定景觀分區，確定分區目標成本討論確定景觀分區，確定分區目標成本 8.8.審閱擴初設計階段的技術及經濟文件審閱擴初設計階段的技術及經濟文件 9.9.審閱設計單位提交的審閱設計單位提交的項目園林環境預算項目園林環境預算 書書，并向設計單位反饋，并向設計單位反饋項目綠化工程預算項

39、目綠化工程預算 書書、項目技術經濟意見書項目技術經濟意見書 10.10.設計單位調整設計，出正式圖紙設計單位調整設計，出正式圖紙 11.11.設計部委托深化設計及其預算書設計部委托深化設計及其預算書 12.12.根據招標結果，設計部按目標成本調整設計根據招標結果，設計部按目標成本調整設計 成本管理的一些手法成本管理的一些手法 景觀設計成本控制的方法景觀設計成本控制的方法 按景觀的營銷價值高低分區域設計和控制。按景觀的營銷價值高低分區域設計和控制。 提供常用鋪裝材料和苗木價格給設計公司。提供常用鋪裝材料和苗木價格給設計公司。 將常用道路、鋪裝、結構構造做法進行優化、將常用道路、鋪裝、結構構造做法

40、進行優化、 固化，并提供給設計公司。固化，并提供給設計公司。 對于景觀設計中的橋、水景等結構設計必需進對于景觀設計中的橋、水景等結構設計必需進 行復核。行復核。 設計成本之配合設計成本之配合 一、成本測算一、成本測算 在可行性研究、設計的各階段與成本部共同在可行性研究、設計的各階段與成本部共同 進行成本測算，提供測算所需設計指標。進行成本測算，提供測算所需設計指標。 設計提供各階段成本測算的依據時，應考慮設計提供各階段成本測算的依據時，應考慮 測算的需求，必要的數據必須準確。測算的需求，必要的數據必須準確。 可售面積與建筑面積的關系。可售面積與建筑面積的關系。 可售面積的計算應尤其準確，政府提

41、供的可售可售面積的計算應尤其準確，政府提供的可售 面積要進行復核。面積要進行復核。 m2m2總建筑面積總建筑面積m2 m2綠綠 地地 率率 m2圍墻長度圍墻長度m 占地面積占地面積可售面積可售面積平均每戶面積平均每戶面積 單元數單元數 類型類型1 類型類型2 類型類型3 類型類型4 類型5類型5 小計小計 商業商業 幼兒園幼兒園 會所會所 物業用房物業用房 市政公用市政公用 學校學校 其它其它 可售面積可售面積 地下車位地下車位 架空層架空層 地面車庫地面車庫 地面露天地面露天 小計小計 住住 宅宅 停停 車車 公公 共共 配配 套套 建建 筑筑 產品構成產品構成容積率容積率 規規 劃劃 指指

42、 標標 建筑用地面積建筑用地面積 建建 筑筑 密密 度度 容容 積積 率率 總占地面積總占地面積 建筑物占地面積建筑物占地面積 計容積率面積計容積率面積 產品比例產品比例戶數戶數建筑面積建筑面積 0 建筑面積建筑面積車位數車位數 根據是否可售及收入配比原則自行確定根據是否可售及收入配比原則自行確定 成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本 成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本 成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本 只分攤主體建安成本，或保留定額成本只分攤主體建安成本，或保留定額成本 不單獨留

43、成本不單獨留成本 合計合計 成成 本本 核核 算算 說說 明明 成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本成本全部攤入可售部分，不單獨保留成本 需分攤所有八大類費用需分攤所有八大類費用 根據是否可售及收入配比原則自行確定根據是否可售及收入配比原則自行確定 分攤本身主體建造成本分攤本身主體建造成本 瀝青路面車行道瀝青路面車行道砼路面車行道砼路面車行道 重要公共綠地重要公共綠地組團宅間綠化組團宅間綠化底層私家花園底層私家花園 體育體育(游樂游樂)設施占地設施占地 道路用地合計道路用地合計 0 0 綠化用地合計綠化用地合計 0 0 水景占地面積水景占地面積 硬質鋪裝車行道硬質鋪裝車行道硬質鋪裝廣場硬質鋪裝

44、廣場硬質鋪裝人行道硬質鋪裝人行道 設計成本之配合設計成本之配合 二、設計階段成本控制二、設計階段成本控制 共同開展積極的方案優化工作。共同開展積極的方案優化工作。 如外墻保溫體系研究、材料替換等。如外墻保溫體系研究、材料替換等。 共同對材料布品進行選樣。共同對材料布品進行選樣。 協調與設計院溝通，共同開展施工圖設計中協調與設計院溝通，共同開展施工圖設計中 的結構優化。的結構優化。 按時、保質提供完整的施工圖紙。按時、保質提供完整的施工圖紙。 設計成本之配合設計成本之配合 三、設計變更控制三、設計變更控制 設計變更需要經過成本部的測算方可發起設計變更需要經過成本部的測算方可發起 審批，審批后方可

45、實施。審批，審批后方可實施。 客戶變更需慎重?？蛻糇兏枭髦亍?一、項目設計管理一、項目設計管理 項目設計計劃的偶爾順延？項目設計計劃的偶爾順延？ 項目設計周期的安排，怎么合理？項目設計周期的安排，怎么合理？ 圖紙的質量咋就不對勁圖紙的質量咋就不對勁ni？ 武漢四季花城一期原計劃武漢四季花城一期原計劃20012001年年4 4月月1010日方案日方案 發標，發標，7 7月月1010日完成施工圖，實際施工圖于日完成施工圖，實際施工圖于1212月中月中 下旬才陸續完成，致使施工單位在施工現場閑置半下旬才陸續完成，致使施工單位在施工現場閑置半 年。年。 探討探討 探討探討 東莞項目東莞項目 3 3月

46、月2929日計劃日計劃4 4月月1010日出圖日出圖 4 4月月7 7日出圖時間改為日出圖時間改為4 4月月1515日日 4 4月月1212日，因規劃調整，出圖時間改為日，因規劃調整，出圖時間改為4 4月月1515日日 出示范區圖紙出示范區圖紙(9600M2)(9600M2)，其余圖紙，其余圖紙2525日完成，圖日完成，圖 紙問題依然較多。紙問題依然較多。 南昌花城北地塊南昌花城北地塊1A1A區原計劃施工圖設計時間為區原計劃施工圖設計時間為 3 3月月1515日至日至4 4月月3030日，實際從日，實際從3 3月底才開始，原因是月底才開始，原因是 在標準化版本的選用上花費了時間。結果實際設在標

47、準化版本的選用上花費了時間。結果實際設 計周期短導致計周期短導致4 4月月3030日圖紙錯漏問題較多，對后續日圖紙錯漏問題較多，對后續 清單招標和結算造成不小影響。清單招標和結算造成不小影響。 二、設計變更管理二、設計變更管理 輕舞飛揚的設計變更？輕舞飛揚的設計變更？ 為什么設計變更需要審批？為什么設計變更需要審批？ 探討探討 三、標準化設計和后續工作的關系三、標準化設計和后續工作的關系 設計標準化了，清單編制、施工呢？設計標準化了，清單編制、施工呢？ 標準化設計能否使后續部門工作受益？標準化設計能否使后續部門工作受益？ 標準化的程度。標準化的程度。 探討探討 四、工程量清單招標四、工程量清單

48、招標 工程量清單招標是干嘛的？工程量清單招標是干嘛的？ 費率招標弊端費率招標弊端VS工程量清單招標優勢工程量清單招標優勢 工程量清單招標的條件工程量清單招標的條件 探討探討 費率招標的弊端費率招標的弊端 總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準 結算核對工程量時易發生糾紛，核對時間冗長結算核對工程量時易發生糾紛，核對時間冗長 變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊 為由要求提高單價為由要求提高單價 匆忙開工、審圖不細導致施工過程變更多，增加成匆忙開工、審圖不細導致施工過程變更多，增加成 本本 對于不合

49、理的技術指標對于不合理的技術指標( (如鋼筋含量、砼含量如鋼筋含量、砼含量) )不能不能 及時發現，發現后已沒有整改的可能及時發現，發現后已沒有整改的可能 對成本人員的個人水平依賴性較大對成本人員的個人水平依賴性較大 探討探討 工程量清單招標的優勢工程量清單招標的優勢 總價和單價兩方面的充分競爭總價和單價兩方面的充分競爭 降低職業風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低降低職業風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低 提高工作效率，尤其是能大大縮短結算核對時間提高工作效率，尤其是能大大縮短結算核對時間 便于成本數據積累，建立成本數據庫便于成本數據積累，建立成本數據庫 工程總價準確，可提高進度款的支

50、付比例，發揮資金工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發揮資金 優勢優勢 發現設計失誤，減少變更發現設計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質量及時評估出造價咨詢公司的工作質量 探討探討 工程量清單招標的條件工程量清單招標的條件 按計劃提供較為完善、完整的施工藍圖按計劃提供較為完善、完整的施工藍圖 合理的工程量清單招標周期合理的工程量清單招標周期 探討探討 武漢城花瓷磚鋪貼方式的成本研究武漢城花瓷磚鋪貼方式的成本研究 現方案損耗率：現方案損耗率：12.8%12.8% 新方案損耗率：新方案損耗率：5%5%以內以內 成本降低：成本降低： 7.78%7.78%4 40 00.555=0.55