1、規(guī)劃設計階段的成本管理規(guī)劃設計階段的成本管理 一、如何認識規(guī)劃設計一、如何認識規(guī)劃設計 房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀-全程設計全程設計 投 資 決 策 階 段 規(guī) 劃 設 計 階 段 建 設 階 段 銷 售 階 段 項 目 后 評 估 階 段 房地產(chǎn)全程設計運作 房地產(chǎn)全程策劃運作 規(guī)劃設計決定品質(zhì)、成本和品牌規(guī)劃設計決定品質(zhì)、成本和品牌 房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品 用 地 選 擇 50% 規(guī) 劃 設 計 30% 銷 售 執(zhí) 行 20% 規(guī)劃設計決定70- 85%的工程成本 名牌產(chǎn)品造就品牌 企業(yè) 企業(yè)的競爭實質(zhì)上 是產(chǎn)品的競爭 規(guī)劃設計在投資決策階段的工作 設計產(chǎn)品初步概念 初設產(chǎn)

2、品類型 研究用地同產(chǎn)品的匹 配關(guān)系 用地對設計的影響 容積率對產(chǎn)品的影響 環(huán)境對產(chǎn)品的影響 配套對產(chǎn)品的影響 市場對產(chǎn)品的影響 對用地環(huán)境的研究 對項目用地的研究 對現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、 分析 了解市場產(chǎn)品水平 及特征 預測產(chǎn)品發(fā)展趨勢 了解分析客戶需求 尋找創(chuàng)新模式 設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用 設計管理部門設計管理部門 設計成果設計成果 設計要求設計要求 （設計任務書）（設計任務書） 房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品 策劃意圖策劃意圖 市場目的市場目的 全程設計對成本管理的意義全程設計對成本管理的意義 加強預控。加強預控。 在控制成本低的階段進行控制在控制成本低的階段進行控制 這是全程設計的效益和核心價

3、值 二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理” 規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識 規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重 要階段之一 規(guī)劃設計階段的成本管理應具有產(chǎn)品開發(fā)建設 全過程成本管理的意識 規(guī)劃設計階段的成本管理應具有企業(yè)發(fā)展成本 管理的宏觀意識 成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終， 階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。 規(guī)劃設計階段成本管理的內(nèi)容 規(guī)劃設計直接成本 產(chǎn)品建造成本 企業(yè)品牌建設成本 企業(yè)運營能力成本 規(guī)劃設計直接成本 設計費 時間成本 人力成本 設計費： 規(guī)劃、建筑、景觀、 室內(nèi)等設計內(nèi)容全過 程發(fā)生的設計、咨詢、 研究、審圖、模

4、型、 效果圖等費用的總和 產(chǎn)品建造成本 定位成本 創(chuàng)新成本 功能定位-根據(jù) 市場定位、競爭 需要確定產(chǎn)品的 功能，決定了滿 足產(chǎn)品功能需要 投入的各項成本 市場定位-確定 目標市場及客戶 群，決定了產(chǎn)品 類型、檔次以及 投入的各項成本 在產(chǎn)品設計中 規(guī)劃、建筑、 景觀、室內(nèi)設 計等采用的創(chuàng) 新形式、技術(shù)、 材料等產(chǎn)生的 成本， 產(chǎn)品品質(zhì) 建設成本 施工周期 企業(yè)品牌建設成本 品牌互動成本 自身品牌建設 成本 為提升產(chǎn)品、企業(yè) 的檔次和品牌，采 用知名品牌的設計 單位、材料、設備 等投入的成本 自身品牌建設需要 在產(chǎn)品設計、建造 上投入的成本 企業(yè)運營能力成本 組織運營成本 組織能力成本 企業(yè)的

5、決策機制、 管理模式、組織結(jié) 構(gòu)、工作流程等對 規(guī)劃設計成本管理 的影響 企業(yè)把握市場、設 計產(chǎn)品的能力對規(guī) 劃設計成本管理的 影響 項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡, 而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出只有三者平衡才能獲得最小的代價付出 進度進度 品質(zhì)品質(zhì) 成本成本 規(guī)劃周期 方案周期 施工圖周期 含鋼量等土建成本 景觀造價 示范區(qū)造價 圖紙完善程度 設計變更簽證率 設計失誤率 部品封樣率 合理的設計費 設計階段的成本觀 景觀設計周期 擴初周期 室內(nèi)設計周

6、期 施工周期 部品造價 產(chǎn)品的品質(zhì) 設計階段成本管理的目的設計階段成本管理的目的 提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本降低開發(fā)成本 對設計人員而言是任務， 對成本人員而言應前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設計效果不計成本地追求設計效果 成本不合理導致品質(zhì)喪失成本不合理導致品質(zhì)喪失 成成 本本 控控 制制 含鋼量等土建造價 景觀造價 示范區(qū)造價 設計變更簽證率 合理的設計費 部品造價 三三、在、在項項目開目開發(fā)過發(fā)過程中程中 “目“目標標成本”是成本成本”是成本管理管理的前提的前提 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 項目論證階段 項目策劃階段 設 計

7、管 理 階 段 工 程 施 工 階 段 竣工 銷售管理階段 入伙管理階段 概念規(guī)劃設計 管理 設 計 方 案 設 計管理 擴初設計 管理 施工圖設計 管理 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 成 本 項目成本估算 成本測算及目 標成本拆分 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 購 結(jié)算 工 程 營 銷 項目的每一個設計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成項目的每一個設計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成 本部門的成本控制要求應成為設計部門的成本控制目標。本部門的成本控制要求應成為設計部門的成本控制目標。 規(guī)劃設計成本管理與成本部門的關(guān)系規(guī)劃設計成本管理與成本部門的關(guān)系 多 方

8、 案 比 較 概 念 規(guī) 劃 草案 成本部門應制定項目目標成本。 設計部控制目標成本偏差率。 目標成本首先必須合理，建立 在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上。 規(guī)劃設計階段成本管理控制方式規(guī)劃設計階段成本管理控制方式 結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率； 景觀造價偏差率；景觀造價偏差率； 示范區(qū)成本偏差率；示范區(qū)成本偏差率； 設計費偏差率設計費偏差率 。 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量 建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 各地區(qū)含鋼量限額指標(kg/m2) 北京 上海 深圳 武漢、東莞 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下) 上部結(jié)構(gòu) - - - - 自帶全埋一層地下室 - - - - 普通多層住宅及公寓(7層及

9、 以下) 上部結(jié)構(gòu) - - - - 自帶全埋一層地下室 - - - - 小高層住宅及公寓 (建筑高度60M) 上部結(jié)構(gòu) - - - - 自帶全埋一層地下室 - - - - 中高層住宅及公寓 (60M建筑高度80M) 上部結(jié)構(gòu) - - - - 自帶全埋一層地下室 - - - - 高層住宅及公寓 (80M建筑高度100M) 上部結(jié)構(gòu) - - - - 自帶全埋一層地下室 - - - - 公共人防地下室（6 級） - - - - 公共普通全地下室 - - - - 公共半地下室 - - - - 結(jié)構(gòu)含鋼量結(jié)構(gòu)含鋼量 分類及定義 硬景 （元/平米） 軟景 （元/平米） 總造價 （元/平米） 一類景觀區(qū)一類

10、景觀區(qū) 居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范 圍 二類景觀區(qū)二類景觀區(qū) 組團級綠地范圍 三類景觀區(qū)三類景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類景觀區(qū)四類景觀區(qū) 道路旁綠化 總計 說明： 1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、 戶外家私等； 2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類； 景觀造價景觀造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 示范區(qū)造價示范區(qū)造價 費用 分類 建安費建安費 （元/平米） 設計費設計費 （元/平米） 家具、用品家具、用品 、設施、設施費費 總造價總造價 （元/平米） 1、土建-銷售中 心（臨建） 2、裝修-銷售中 心、樣板房 3、景觀-臨時 4、包裝-臨

11、時標 志、道具 總計總計 不提倡人海戰(zhàn)術(shù)不提倡人海戰(zhàn)術(shù) -開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例 的增加，通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人 均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運作。 人數(shù)人數(shù) 效能效能 多項目制下 平衡點平衡點 *人均設計管理面積 人均設計 管理面積 規(guī)劃總面積規(guī)劃總面積x A%x A% 方案總面積方案總面積x B%x B% 施工圖總面積施工圖總面積x C%x C% （ ) 設計設計 總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù) 1 建議建議A A 為為2020；B B為為5050%;C%;C為為3030 某集團公司04年人均設計管理面積一覽 深圳公 司設計 部 規(guī)劃面積之和 30 2.46 方案面積之和 48 施工圖

12、面積之和 48 設計部人數(shù) 18 北京公 司設計 部 規(guī)劃面積之和 62 1.69 方案面積之和 33.6 施工圖面積之和 15.1 設計部人數(shù) 17 上海公 司設計 部 規(guī)劃面積之和 63.84 3.38 方案面積之和 39 施工圖面積之和 39 設計部人數(shù) 13 避免兩種現(xiàn)象：避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設計費 為追求效果設計費失控 合理設計費 是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一 合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建 筑師積極性的發(fā)揮； 直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會 有更積極的作用 合理設計費標準： 根據(jù)具體的項目性

13、質(zhì)、選擇設計單位的不同設立設計費支 付標準，如 國內(nèi)一線品牌設計公司-元/M2 國內(nèi)二線品牌設計公司-元/M2 國外一線品牌設計公司-元/M2 國外二線品牌設計公司-元/M2 萬科： 北京、上海、深圳： 55元/M2 廣州公司： 50元/M2 其他地區(qū)公司： 45元/M2 分類 公司 規(guī)劃概念 方案 方案+ 建筑擴初 結(jié)構(gòu)、設 備 擴初+施工 圖 景觀方案 + 擴初 +施工圖 樣板房+ 銷售中心 室內(nèi)設計 其他 總計 深圳公司 -國內(nèi)單位 25 23 15 武漢公司 項目 0.75 0.59 39.10 上海公司 項目 3.45 7.77 15.98 9.26 2.98 4.36 43.8 某

14、集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計 “成本管理”的目的應是“成本 優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要 是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì) 和進度。 四四、在、在項項目目設計過設計過程中程中 實現(xiàn)實現(xiàn)成本成本效益最大化效益最大化的的方法方法 規(guī)劃方案規(guī)劃方案 景觀方案景觀方案 部品策劃方案部品策劃方案 建筑方案建筑方案 示范區(qū)設計示范區(qū)設計 施工圖施工圖 流程與計劃流程與計劃 論證階論證階 段段 設計管理階設計管理階 段段 概念規(guī)劃概念規(guī)劃 施工施工 圖圖 拿地節(jié)點拿地節(jié)點 策劃階策劃階 段段 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案設 計 擴初設 計 實施方案實施方案 概念規(guī)劃周期 實施方案周期 施工圖周期 設計

15、周期劃定 順馳項目周期統(tǒng)計表 區(qū)區(qū) 項目名稱項目名稱 占地面積占地面積 (平方米平方米) 規(guī)劃建面規(guī)劃建面 (平方米平方米) 土地獲取土地獲取 時間時間A 開工時間開工時間 B 開盤時間開盤時間 C BA 天天 CA 天天 上海 順馳藍灣 87,925 80,787 2003.09.23 2004.02.01 2004.06.19 131 270 南京 濱江奧城 181,942 約300,000 2003.11.04 2004.02.22 2004.07.10 110 249 蘇州 湖畔天城 164,200 約300,000 2003.10.22 2004.06.12 234 無錫 天鵝湖 7

16、33,889 1,027,444 2004.03.25 2004.11.18 238 北京 順馳領海 308,700 413,600 2003.12.08 2004.02.10 2004.06.12 64 187 藍調(diào)國際 公寓 79,717 219,000 2004.04.13 2004.09.18 158 重慶 奧林匹克 2004.6 2004.8 2004.10 60 120 晉中 城市藝墅 160,300 200,900 2003.11.14 2004.03.06 2004.05.15 113 183 鄭州 鄭東第一 大街 753,700 600,000 2004.04.22 2004

17、.04.01 2004.10.16 177 洛陽 洛南第一 大街 205,754 估205,754 2004.04.25 2004.07.01 2004.09.01 67 129 平均 97 202 萬科項目周期 拿地到開盤： 多層項目9個月； 高層項目12個月； 北京領海 重慶奧林匹克花園 順馳、萬科的共性順馳、萬科的共性 1）采取傳統(tǒng)工序前置采取傳統(tǒng)工序前置: 提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”； 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入， 但從總體上看認為值得。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)采用工序并聯(lián)作業(yè)： 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交 叉進行。 3）采取規(guī)模復制模式采取

18、規(guī)模復制模式： 采取“拿來主義”，再適當調(diào)改。 4）重視長期性工作重視長期性工作： 對市場的調(diào)查了解把握準確。 概念設計概念設計 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 單體設計單體設計 施工圖施工圖 部品設計部品設計 初步設計初步設計 施工圖施工圖 計劃管理是時間成本的保障計劃管理是時間成本的保障 流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 初步設計初步設計 施工開始 概念設計概念設計 部 品 設 計 部 品 設 計 創(chuàng) 新 設 計 創(chuàng) 新 設 計 規(guī) 劃 設 計 規(guī) 劃 設 計 單 體 設 計 單 體 設 計 功 能 平 面 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 結(jié) 構(gòu)

19、體 系 立 面 設 計 立 面 設 計 拿地節(jié)點拿地節(jié)點 方案方案 報建報建 方案設計方案設計 擴初設計擴初設計 施工圖設計施工圖設計 施工圖施工圖 部品材料定板封樣部品材料定板封樣 論證階論證階 段段 工程工程 管理管理 規(guī)劃設計規(guī)劃設計 擴初設計擴初設計 景觀設計景觀設計 部品材料清單部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴初擴初 報建報建 施工圖施工圖 報建報建 概念規(guī)概念規(guī) 劃方案劃方案 部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設備結(jié)構(gòu)、設備 初步方案初步方案 銷售示范區(qū)策劃銷售示范區(qū)策劃 景觀概念景觀概念 7個月,從拿地到

20、施工圖 某項目規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高層6.25萬平方米, 商業(yè)3.48萬平方米, 會所1200平方米, 2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2004年11月至12月項目前期準備, 2005年1月至2月概念規(guī)劃設計投標, 2005年1月至3月住宅戶型研究, 2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初,施工圖 2005年6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月. 項目簡介 7個月,從拿地到施工

21、圖 規(guī)劃設計工作組織 項目取得土地 項目設計啟動 施 工 圖 設 計 施工圖 施工配合 專家 建 筑 設 計 戶型研究 戶型深化整理 住宅立面，公 建方案設計 單體施工圖 BAU 設計 配合 設計 推薦，管理，配合 總 圖 概念規(guī)劃 方案競賽 SWA 規(guī) 劃 設 計 規(guī)劃方案 修建性詳規(guī) BAU ETE ETE ETE 配合 配合 設計 7個月,從拿地到施工圖 設計周期建議 論證階論證階 段段 設計管理階設計管理階 段段 75天天 概念規(guī)劃概念規(guī)劃 施工圖施工圖 拿地時拿地時 間間 策劃階策劃階 段段 95天天 55天天(多層多層) 70天天(高層高層) 不做限定不做限定 概念規(guī) 劃草案 概念

22、規(guī) 劃方案 方案設 計 擴初設 計 實施方案實施方案 設計周期設計周期225/240天天 1、提高全員成本意識、提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作）部門間密切協(xié)作 （2）各專業(yè)工程師盡職盡責）各專業(yè)工程師盡職盡責 成本控制的管理管理因素 2、加強市場與客戶意識、加強市場與客戶意識 （1）加強對市場的了解，把）加強對市場的了解，把 握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶需求，）了解與分析客戶需求， 把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。 3、加強對設計公司的管理與、加強對設計公司的管理與 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) （1）做好設計招標）做好設計招標 （2）做好合同管理）做好合同管

23、理 （3）實行中期溝通、監(jiān)督）實行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實獎懲措施）落實獎懲措施 4、建立管理程序與制度、建立管理程序與制度 （1）完善甲方設計標準）完善甲方設計標準 （2）堅持全程優(yōu)化設計）堅持全程優(yōu)化設計 （3）專家會議評審制度）專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化）內(nèi)部審核制度化 最終成本管理控制了什么？ 項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段 項目的設計階段對于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用 項目建安成本項目建安成本 項目設計費項目設計費 提高項目銷售收入提高項目銷售收入 項目運營成本項目運營成本 減少項目資金時間成本減少項目資金時間成本 （提高資金周轉(zhuǎn)率）（提高資金周轉(zhuǎn)率） 最

24、終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？ 提升企業(yè)品牌和競爭力提升企業(yè)品牌和競爭力 美廬錦園 2001年11月售價：6300元/m2 容積率：3.35 深圳市天蔚實業(yè)有限公司 世紀村 2001年11月售價：7300元/m2 容積率：3.5 沙河實業(yè)股份有限公司 五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化 內(nèi)容內(nèi)容 評分評分 備注備注 方案方案1 方案方案2 方案方案3 方案方案4 規(guī)規(guī) 劃劃 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 規(guī)劃形態(tài)規(guī)劃形態(tài) 分期開發(fā)分期開發(fā) 物業(yè)管理物業(yè)管理 賣場安排賣場安排 交交 通通 系系 統(tǒng)統(tǒng) 規(guī)規(guī) 劃劃 路網(wǎng)規(guī)模路網(wǎng)規(guī)模 停車方式停車方式 道路斷面道路斷面 步行系統(tǒng)與配步行系統(tǒng)與配 套關(guān)系

25、套關(guān)系 消防流線消防流線 內(nèi)容內(nèi)容 評分評分 備注備注 方案方案1 方案方案2 方案方案3 方案方案4 商商 業(yè)業(yè) 配配 套套 商業(yè)布局商業(yè)布局 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)對整體開發(fā)商業(yè)對整體開發(fā) 的作用的作用 配套公建配套公建 會所會所 市政公建市政公建 景景 觀觀 設設 計計 現(xiàn)狀景觀改造與現(xiàn)狀景觀改造與 利用利用 維護成本維護成本 六、建筑設計階段的成本優(yōu)化六、建筑設計階段的成本優(yōu)化 建筑設計階段成本效益最大化的目標： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn) 以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 建筑型態(tài)的優(yōu)化 半山海景別墅 建筑型態(tài)的創(chuàng)

26、新 中信紅樹灣 4141度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn) 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹灣 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹灣 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹灣 建筑型態(tài)的創(chuàng)新 中信紅樹灣 建筑形式選擇的成本 百仕達-紅樹西岸 建筑形式選擇的成本 百仕達-紅樹西岸 建筑形式選擇的成本 百仕達-紅樹西岸 紅樹紅樹西岸幕西岸幕墻墻材料材料說說明及明及造價造價： 1. 1. 幕牆窗幕牆窗鋁鋁材材選選用用PVF2PVF2（二塗）表面（二塗）表面處處理；理； 2. 2. 幕牆窗玻璃幕牆窗玻璃采采用（用（6 612126 Low6 LowE E）雙鋼雙鋼化中空玻璃；化中空玻璃； 3.

27、3. 幕牆窗五金配件幕牆窗五金配件采采用德用德國國原原產(chǎn)產(chǎn)RotoRoto產(chǎn)產(chǎn)品；品； 4. 4. 欄欄桿桿采采用（用（8 81.52PVB1.52PVB6 6）雙鋼雙鋼化夾化夾膠膠玻璃、玻璃、點點式；式； 5. 5. 平均造平均造價價：窗：窗約為約為11501150元元/m2/m2，玻璃，玻璃欄欄桿桿約為約為13501350元元/m/m； 百仕達-紅樹西岸 百仕達-紅樹西岸 百仕達-紅樹西岸 2、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核、結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標的審核 （1）輸入信息的審核）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重

28、要性類別、核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、 場地場地 類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基 本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端 彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 （2）輸出信息的審核）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近檢查輸出信息中各項技術(shù)指標是否均衡，盡可能接近 規(guī)范限值。規(guī)范限值。 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 成成 本本 優(yōu)優(yōu) 化化 1、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化

29、、結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定）樁基型式的確定 3、 細部做法的控制與審查細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 （1）級鋼的應用級鋼的應用 由于由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此 大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 （2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上

30、升，但分類太多不利 于施工控制。于施工控制。 1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、 施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行 多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。 2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額、結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng) 濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕

31、對指標。濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。 含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含 鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易 影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較 高品質(zhì)。高品質(zhì)。 建議在市場調(diào)研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。建議在市場調(diào)研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。 關(guān) 注 事 項 七、材料設備選用的成本優(yōu)化七、材料設備選用的成本優(yōu)化 首先設立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標首先

32、設立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標 倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置；倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置； 倡導在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定倡導在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定 板；板； 概念設計概念設計 規(guī) 劃 設 計 規(guī) 劃 設 計 初步設計初步設計 單 體 設 計 單 體 設 計 部 品 設 計 部 品 設 計 施工圖施工圖 功 能 平 面 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設 計 立 面 設 計 南昌四季花城標準化部品一覽表 序 分 類 材料、構(gòu)配件 序 分類 材料、構(gòu)配件 1 結(jié) 構(gòu) 材 料 屋面保溫板 3 室內(nèi) 材料 樓梯間欄桿 地漏 成品煙道 樓

33、梯踏步磚 排水管 新三級鋼 入戶門 電表箱 玻璃磚 入戶門門石 室內(nèi)配電箱 2 外 立 面 材 料 空調(diào)百頁 鋁合金沖孔板 門鈴 弱點配電箱 單元門 陽臺、露臺欄桿 樓層門牌號 冷熱給水管 屋面瓦 曬衣架 開關(guān)插座 檐溝 陽臺、露臺地磚 樓梯間內(nèi)墻涂料 鋁合金門窗 玻璃雨蓬 樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料 外墻涂料 院墻及院門 4 其他 材料 單元入口墻邊欄桿 文化石 空調(diào)孔洞配件 單元入口樓梯鋪地材料 分格條 窗護欄 室外配電房門 告示欄 外墻磚 熱水器扣帽 樓棟門牌 信奶箱 單元門牌 保潔箱 5 燈 具 樓梯間燈具 6 智能 化 對講系統(tǒng) 陽臺、露臺 室內(nèi)安防 單元入口燈 單元入口門牌燈 標準化

34、設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計 工作量， 為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低 招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設備、材料供應商形 成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，達到雙贏。 規(guī)模化生產(chǎn)模式規(guī)模化生產(chǎn)模式 八、景觀方案的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化 案例案例 麗陽廣場 疊翠公園 谷地公園 示范區(qū) 景觀總平圖 N 前提條件前提條件 建造成本要求 a. 環(huán)境目標成本：1390.45（萬元） 營銷要求 a. 主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設計圍繞 主題進行；注重設施的可參與性。 b. 項目部要求 a. 材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性 物業(yè)公司要求 a. 安全、便于管理

35、，后期使用、養(yǎng)護成本低 成本控制計劃成本控制計劃 400元/平米 350元/平米 330元/平米 290元/平米 200元/平米 160元/平米 165元/平米 造價分布圖造價分布圖 成本控制計劃成本控制計劃 項 目 面 積（萬平米） 目標單價（元/平米） 方案單價（元/平米） 總建筑面積 11.25 123.50 133.80 景觀用地面積 約4.94 281.00 305.00 項 目 面 積（萬平米） 總價（萬元） 方案單價（元/平米） 總綠化面積 3.14 275 87.50 總硬質(zhì)景觀面積 1.10 413 （不含部品、水景 設備、排水） 375.00 示范區(qū) （已完成） 0.8 2

36、68 （不含會所建筑） 335.00 成本拆分表成本拆分表 單方造價列表單方造價列表 主要材質(zhì)部品主要材質(zhì)部品 第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表 第二部分第二部分 硬地景觀材料硬地景觀材料 第三部分第三部分 植物植物 第四部分第四部分 室外部品室外部品 第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表 主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一） 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 單 價 （元） 總 價 （萬元） 產(chǎn)地 備 注 一、主要硬地鋪裝材質(zhì)一、主要硬地鋪裝材質(zhì) 1 黃木紋 平米 2 洗石米 平米 3 花崗石（紫羅紅+黃色） 平米 4 手打銹石 平米 5 黃石英蘑菇板

37、 平米 6 木地板（暫定鐵杉木） 平米 7 雨花石 平米 8 印花地面（彩色混凝土 平米 9 紅砂巖 平米 10 青砂石板 平米 11 花缽 個 12 垃圾筒 組 13 休閑椅（成品） 組 14 健身及兒童游戲玩具 組 第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表 序 號 項目名稱 規(guī)格 單 位 數(shù) 量 單 價 （元） 總 價 （萬元） 備 注 三、植物三、植物 15 桂花 16 天竺桂 17 紅葉李 18 紅楓 19 杜英 20 蒲葵 21 銀杏 22 小葉楠木 23 廣玉蘭 24 斑竹 25 棕竹 26 珊瑚（法國冬青） 27 南天竹 主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二） 材

38、料名稱：材料名稱： 洗石米洗石米 使用部位：使用部位： 宅間道路宅間道路 材料描述及價格：材料描述及價格： 1、淺褐、深褐色。 2、價格130元/平米，墊層制作費77元/平米 3、使用面積： 約3500平米 淺褐 深褐 第二部分第二部分 硬地景觀材料硬地景觀材料 工工 程程 實實 景景 第三部分第三部分 植植 物物 杜杜 英英 蒲蒲 葵葵 銀銀 杏杏 骨干樹種 胸徑8厘米，價格80元 輔助樹種 高度3米，價格1100元 骨干樹種 胸徑14厘米，價格1800元 宅間背靠座椅 第四部分第四部分 室外家具室外家具 座椅A 座椅B 桌椅組 垃圾筒A 垃圾筒B 玩具玩具 游戲玩具 第四部分第四部分 成本

39、控制計劃成本控制計劃 方案核算得出成本差異方案核算得出成本差異 a. 目標成本 ：1390.45（萬元） b. 現(xiàn)成本總價 ：1505.8091（萬元） c. 超過目標成本 ：115.3591（萬元） 成本控制計劃成本控制計劃 成本控制計劃成本控制計劃 1、植物成本控制 根據(jù)設計公司提供的植物清單植物總造價為： 275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊 翠公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期 樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60 元/平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。 2、燈具成本控制 實施方案中燈具布置過密，若按5瓦/平米的標準， 可減少1/3，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分

40、 總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將 其總價控制在70萬以內(nèi)） 3、硬質(zhì)景觀成本控制 取消宅間廣場4處，簡化宅間道路（減少硬地面 積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代 了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡化了部分地 面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào) 減約10萬），合計調(diào)減42萬。 成本控制計劃成本控制計劃 4、綠化用水成本控制 結(jié)合實際情況，取消原設計中自動噴灌系統(tǒng)，綠 化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬。（設計中 自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處） 5、小品成本控制 減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園 旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝

41、飾性的石 雕），可調(diào)減成本約5萬元。 合計調(diào)減成本合計調(diào)減成本 ： 112112萬萬 調(diào)整后還超過目標成本：調(diào)整后還超過目標成本： 3.35913.3591萬萬 成本控制計劃成本控制計劃 九、施工圖階段的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化 設計變更簽證率設計變更簽證率 由設計原因?qū)е碌暮炞C總金額由設計原因?qū)е碌暮炞C總金額 工程合同金額工程合同金額 對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制-減少由圖紙和材料減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。 設計變更原因 1.設計類設計類： ： A.超成本目標 B.設計優(yōu)化 C.設計錯

42、誤 D.設計缺漏 E.補充設計 F.二次設計 G.現(xiàn)場條件 2.2.現(xiàn)場施工類現(xiàn)場施工類: : A.施工錯誤 B. 施工困難 C.施工進度要求 3.3.營銷類：營銷類： A.A.客戶需求 B.競爭需求 4.4.其它其它 設計變更簽證率控制 很多項目由設計失誤所帶來設很多項目由設計失誤所帶來設 計變更占總建造成本的計變更占總建造成本的3-10， 其中重復性錯誤占相當比例。其中重復性錯誤占相當比例。 為降低設計變更簽證率，建議為降低設計變更簽證率，建議 采取的策略如下：采取的策略如下： 1）建立施工圖階段的長期合作）建立施工圖階段的長期合作 伙伴；伙伴； 2）給予合理的設計周期；）給予合理的設計周

43、期； 3）甲方完善標準化構(gòu)造設計；）甲方完善標準化構(gòu)造設計； 十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑 1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力 能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設計方向。能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設計方向。 2、嚴格執(zhí)行成果標準; 準確執(zhí)行各階段設計成果標準，準確執(zhí)行各階段設計成果標準， 3、減少人為增加的工作復雜度： 戶型種類適量為準。戶型種類適量為準。 當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困 惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。惑，而且給設計和銷售帶來

44、成倍的工作量和復雜度。 戶型種類戶型種類 建議建議 每期開發(fā)規(guī)模在每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米萬平米以下，相對應戶型不宜超以下，相對應戶型不宜超 過過10種 種 戶型種類戶型種類 定義定義 凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認為是不凡是房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認為是不 同的類型，僅局部的微差仍認為是同一類型。同的類型，僅局部的微差仍認為是同一類型。 4、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?將產(chǎn)品創(chuàng)新設計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設計、結(jié)構(gòu)、將產(chǎn)品創(chuàng)新設計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設計、結(jié)構(gòu)、 設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實

45、施； 規(guī) 劃 設 計 規(guī) 劃 設 計 建 筑 設 計 建 筑 設 計 結(jié) 構(gòu) 方 案 結(jié) 構(gòu) 方 案 設 備 方 案 設 備 方 案 立 面 模 型 立 面 模 型 部部 品品 設設 計計 創(chuàng)創(chuàng) 新新 設設 計計 5、提高決策效率； 公司內(nèi)部的決策機制 項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關(guān)系； 完美、效率、風險之間找平衡 6、選擇優(yōu)秀的設計服務商 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍 7、加強合作伙伴管理 建立長期合作伙伴：設計單位、供應商、模型制作 等各個涉及設計的單位； 在設計過程中,持續(xù)定期的進行技術(shù)溝通和審核； 力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本； 8、輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意; 市場定位; 成本目標; 政府要求; 上階段成果; 9.9.計劃執(zhí)行力計劃執(zhí)行力, ,隨時”拉警報”隨時”拉警報”; ; 10.10.標準化與創(chuàng)新標準化與創(chuàng)新, ,循環(huán)式上升循環(huán)式上升; ; 1111、加強設計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)、加強設計管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng) 謝謝聆聽！