1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制 20112011年年1 1月月2727日日 一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn)一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn) 主講內(nèi)容：主講內(nèi)容： 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 三、招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點(diǎn)招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點(diǎn) 四、合同履約階段成本控制重點(diǎn)合同履約階段成本控制重點(diǎn) 五、三邊工程成本如何控制五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點(diǎn)六、變更洽商控制的重點(diǎn) 七、施工索賠管理七、施工索賠管理 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動態(tài)控制八、如何實(shí)現(xiàn)成本動態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn)九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系十、總

2、公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn) 可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù) 上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、 社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等 的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 1 1、總論：項(xiàng)目背景總論：項(xiàng)目背景、概況概況、問題和建議問題和建議 2 2、市場

3、調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào) 查查、產(chǎn)品供需預(yù)測產(chǎn)品供需預(yù)測、價(jià)格預(yù)測價(jià)格預(yù)測、競爭力分析競爭力分析、市場風(fēng)險(xiǎn)分析市場風(fēng)險(xiǎn)分析 3 3、資源條件評價(jià)：資源可利用量資源條件評價(jià)：資源可利用量、資源品質(zhì)情況資源品質(zhì)情況、資源賦存條件資源賦存條件、 資源開發(fā)價(jià)值資源開發(fā)價(jià)值 4 4、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)規(guī)模與 產(chǎn)品方案比選產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 5 5、場址選擇：場址現(xiàn)狀場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選場址方

4、案比選、推薦的場址方案推薦的場址方案 6 6、技術(shù)方案技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備主要設(shè)備 方案選擇方案選擇、工程方案選擇工程方案選擇 7 7、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案燃料供應(yīng)方案 8 8、總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布臵方案總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布臵方案、場內(nèi)外運(yùn)輸方案場內(nèi)外運(yùn)輸方案、 公用工程與輔助工程方案公用工程與輔助工程方案 9 9、節(jié)能措施：節(jié)能措施節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標(biāo)分析能耗指標(biāo)分析 1010、節(jié)水措施：節(jié)水措施節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標(biāo)分析水耗指標(biāo)分析

5、 1111、環(huán)境影響評價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保、環(huán)境影響評價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保 護(hù)措施護(hù)措施 1212、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范 措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 1313、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵：組織機(jī)構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵：組織機(jī)構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、 人力資源配臵、員工培訓(xùn)人力資源配臵、員工培訓(xùn) 1414、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排 1515、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金

6、估算、投資估算表、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表 1616、融資方案：融資組織形式融資方案：融資組織形式、資本金籌措資本金籌措、債務(wù)資金籌措債務(wù)資金籌措、融資融資 方案分析方案分析 1717、財(cái)務(wù)評價(jià)：財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇財(cái)務(wù)評價(jià)：財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費(fèi)用估銷售收入與成本費(fèi)用估 算算、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表、盈利能力分析盈利能力分析、償債能力分析償債能力分析、不確定性分析不確定性分析、 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 1818、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)：影子價(jià)格及評價(jià)參數(shù)選取國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)：影子價(jià)格及評價(jià)參數(shù)選取、效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào) 整整、國民

7、經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)表國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)表、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 1919、社會評價(jià)：項(xiàng)目對社會影響分析社會評價(jià)：項(xiàng)目對社會影響分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析項(xiàng)目與所在地互適性分析、社會社會 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析、社會評價(jià)結(jié)論社會評價(jià)結(jié)論 2020、風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)對策防范風(fēng)險(xiǎn)對策 2121、研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要主要 對比方案對比方案、結(jié)論與建議結(jié)論與建議 可行性研究的重點(diǎn) 市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評價(jià)市場調(diào)查

8、、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評價(jià) 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 1 1、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 2 2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 3 3、推行限額設(shè)計(jì)、推行限額設(shè)計(jì) 4 4、設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 5 5、價(jià)值工程應(yīng)用、價(jià)值工程應(yīng)用 6 6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評價(jià) 設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)一條線，設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)一條線， 投資千千萬。投資千千萬。 初步設(shè)計(jì)階段：影響投資初步設(shè)計(jì)階段：影響投資75%75%95%95% 技術(shù)設(shè)計(jì)階段：影響投資技術(shù)設(shè)計(jì)階段：影響投資35%35%75%75% 施工圖設(shè)計(jì)階段：影響投資施工圖設(shè)計(jì)階段：影響投資5%5%35%35% 設(shè)

9、計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 1 1、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的作用：設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的作用： 1 1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制；）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制； 2 2）保證安全性和使用功能；）保證安全性和使用功能； 3 3）提供設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、定額、計(jì)算方法和構(gòu)造措施；）提供設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、定額、計(jì)算方法和構(gòu)造措施； 4 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)；）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5 5）減少設(shè)計(jì)工作量，提高設(shè)計(jì)效率；）減少設(shè)計(jì)工作量，提高設(shè)計(jì)效率； 6 6）促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度。）促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度。 2 2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 通用的標(biāo)

10、準(zhǔn)圖通用的標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖和復(fù)用圖通用圖和復(fù)用圖。采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可加快設(shè)計(jì)進(jìn)采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可加快設(shè)計(jì)進(jìn) 度度1 12 2倍倍，節(jié)約建設(shè)投資節(jié)約建設(shè)投資1010% %1515% %。 3 3、推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì) 按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控 制施工圖設(shè)計(jì)制施工圖設(shè)計(jì)。即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分 解到各專業(yè)解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在各專業(yè)在 保證使用功能的前提下保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)按

11、分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控嚴(yán)格控 制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更。 限額設(shè)計(jì)控制工作的主要內(nèi)容限額設(shè)計(jì)控制工作的主要內(nèi)容 1 1）重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇 2 2）嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算 重點(diǎn)在工程量控制方面重點(diǎn)在工程量控制方面 3 3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理 4 4）強(qiáng)化指標(biāo)管理強(qiáng)化指標(biāo)管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn) 化；園林工程中的軟硬比等化；園林工程中的軟硬比等 4 4、設(shè)計(jì)方案優(yōu)選設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 5 5、價(jià)值工程應(yīng)用、價(jià)值

12、工程應(yīng)用 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程（優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又稱為價(jià)）又稱為價(jià) 值分析（值分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一門新興的管理技術(shù)，是降）是一門新興的管理技術(shù)，是降 低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價(jià)值工程，指的是通過低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價(jià)值工程，指的是通過 集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo) 以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的以最低的總成本（壽命周期成本），

13、可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的 必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。 價(jià)值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費(fèi)用分析，價(jià)值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費(fèi)用分析， 提高對象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之提高對象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之 間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值功能成本，即間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值功能成本，即 “V VF/C”F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的 五條方法：五條方法： （1 1）保持開發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資

14、。）保持開發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資。 （2 2）投資不變，提高項(xiàng)目功能。）投資不變，提高項(xiàng)目功能。 （3 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5 5）運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低）運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低 項(xiàng)目投資。項(xiàng)目投資。 6 6、合同措施、合同措施 采用合同措施采用合同措施，有效控制造價(jià)針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄有效控制造價(jià)針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上

15、，增加設(shè)計(jì)變更增加設(shè)計(jì)變更 及修改的費(fèi)用額度限制條款及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的 某一比例某一比例（如如5 5% %）時(shí)時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保設(shè)計(jì)質(zhì)保 金金）。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與工程量與 概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評價(jià) 影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的主要因素：影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的主要因素： 建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性，更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，研研 究和分析設(shè)計(jì)

16、經(jīng)濟(jì)的影響因素究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素，對尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果對尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果 的途徑的途徑，降低工程造價(jià)有著極其重要的作用降低工程造價(jià)有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)影響建筑設(shè) 計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個(gè)方面計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個(gè)方面。 1 1、建筑造價(jià)構(gòu)成比建筑造價(jià)構(gòu)成比。建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位 的造價(jià)占總造價(jià)的比值的造價(jià)占總造價(jià)的比值。分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)、提提 高經(jīng)濟(jì)效果的方向高經(jīng)濟(jì)效果的方向。 2 2、戶型戶型。小戶型單方造價(jià)比大戶型高小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多因?yàn)樾粜蛢?nèi)

17、墻多， 相應(yīng)墻面抺灰相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。 3 3、層高層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)。降低層高可以：直接降低層高可以：直接 節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重減輕建筑自重，提提 高抗震能力；降低采暖能耗高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源節(jié)約能源，提高建筑密度；提高建筑密度； 節(jié)約用地節(jié)約用地，同時(shí)同時(shí)，也有利于節(jié)省市政投資也有利于節(jié)省市政投資。 4 4、層數(shù)層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資節(jié)約市政投資。 5 5、建筑的平面形狀建筑的平面形狀。一般來說一般來

18、說，建筑的平面形狀越簡單建筑的平面形狀越簡單，其造價(jià)其造價(jià) 相應(yīng)地越低相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)施工也經(jīng)濟(jì)。 6 6、建筑的單元組合建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案能提高設(shè)計(jì)方案 的經(jīng)濟(jì)效果的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)基礎(chǔ)、屋面等部位的屋面等部位的 造價(jià)造價(jià)。 7 7、結(jié)構(gòu)配筋結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量直接決定了建筑鋼筋含量 的高低的高低，從而影響工程造價(jià)從而影響工程造價(jià)。 8 8、建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式。框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高，框架結(jié)構(gòu)體系

19、框架結(jié)構(gòu)體系 次之次之，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低。因此因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建是影響建 筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例(一) 某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分其間又無防火分 區(qū)區(qū)，就設(shè)了三只消防箱就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同只要兩支水槍同 時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)造成了一定浪費(fèi)， 顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。

20、設(shè)計(jì)階段成本控制案例(二) 房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程 一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、 公正、客觀和程序化。 二、認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)起 到控制投資的作用。設(shè)計(jì)任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需 功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開發(fā)理念、營銷主 題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映， 它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。 三三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)選擇幾家有技術(shù) 實(shí)力的設(shè)計(jì)單位實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深或資深

21、、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競賽知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競賽，征集征集 建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進(jìn)行評比然后組織有關(guān)人員對競賽方案進(jìn)行評比、選擇選擇、 優(yōu)化優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 1 1、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較 長長，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考對建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考 慮適度超前慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生以免建成即落后的情況發(fā)生。例如例如，要研究轎車進(jìn)要研究轎

22、車進(jìn) 入家庭后住宅市場如何升級的問題入家庭后住宅市場如何升級的問題。 2 2、建筑平面布臵的合理性：、建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具 有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求， 充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對使用功能的要求及 其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建 筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用 功能布臵合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶 型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價(jià)科學(xué)體系；另一方面通 過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相 關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意

23、向客戶參與座談。 豎向設(shè)計(jì)要因地制宜，依山就勢，避免大填大挖，增加土石方和 基礎(chǔ)工程費(fèi)用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方 和層次錯(cuò)落有致。住宅的平面布臵，在可能的情況下，要盡量縮 小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù) （結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居 住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對降低造價(jià)有明顯的效果。 住宅的總體平面布臵應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。 3 3、建筑風(fēng)格的策略：、建筑風(fēng)格的策略： 建筑風(fēng)格的功能一是美觀建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個(gè)是識別另一個(gè)是識別，即類似于即類似于VIV

24、I的作用的作用。 良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬 的優(yōu)勢的優(yōu)勢，也會對促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用也會對促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注 意以下幾方面：意以下幾方面： 1 1) ) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2 2) ) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點(diǎn)因素目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點(diǎn)因素，但隨著居民收但隨著居民收 入水平的提高入水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；必然會在這方面提出更高的要求； 3 3) ) 建

25、筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛有豪華氣氛”的的 住宅住宅，尤其是尤其是“歐式歐式”風(fēng)格接受程度較高風(fēng)格接受程度較高，而對開發(fā)商宣傳而對開發(fā)商宣傳 推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高、知識層次知識層次 高的購房者一般會對建筑風(fēng)格有更高的要求高的購房者一般會對建筑風(fēng)格有更高的要求。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)開發(fā)商應(yīng)根據(jù) 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃、目標(biāo)市場定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引目標(biāo)市場定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引，以便建以便建 筑風(fēng)格的確定既適合市場需求又有效降低成本筑風(fēng)格的確定既適合市場需求又有效降低成本。 4 4)

26、 ) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入研究建筑風(fēng)格增加的投入 與其對項(xiàng)目價(jià)值提升所起的作用對比研究與其對項(xiàng)目價(jià)值提升所起的作用對比研究，選擇性價(jià)比高的選擇性價(jià)比高的 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格。 4 4、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方 案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基 礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 5 5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)

27、 行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資 限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。 6 6、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌 芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 成本控制的運(yùn)作機(jī)制 一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核 定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎罰制度。定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎罰制度。 二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對

28、項(xiàng)目運(yùn)營的二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項(xiàng)目運(yùn)營的 盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 三、建立項(xiàng)目成本的后評價(jià)制度。三、建立項(xiàng)目成本的后評價(jià)制度。 四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合：四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 1 1、組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人如由相關(guān)人 員組成投資控制委員會來專責(zé)項(xiàng)目的投資營運(yùn)員組成投資控制委員會來專責(zé)項(xiàng)目的投資營運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科促進(jìn)管理職能分工的科 學(xué)化和規(guī)范化學(xué)化和規(guī)范化。 2 2、技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選

29、擇，及處理各種問題的多方案選擇及處理各種問題的多方案選擇，嚴(yán)格審嚴(yán)格審 查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié) 約投資的可能約投資的可能。另外另外，要認(rèn)真研究要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂， 探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。 3 3、經(jīng)濟(jì)上：動態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性經(jīng)濟(jì)上：動態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出， 采取對投資節(jié)約的有力獎勵(lì)措施采取對投資節(jié)約的有力獎勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積鼓勵(lì)公司地

30、產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積 極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位 員工頭腦中員工頭腦中。 五五、嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開支范圍嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開支范圍，劃清各種費(fèi)用界限劃清各種費(fèi)用界限，保證成本保證成本 的真實(shí)性的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性科學(xué)性和可比性。 六六、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對象之間的界限劃清各期成本與各個(gè)成本核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)企業(yè)應(yīng)按月結(jié) 算開發(fā)費(fèi)用算開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。 七七、實(shí)行成本管理責(zé)任制實(shí)行成本管理責(zé)任制，對成本實(shí)行全員管理對成本實(shí)行全員管理。發(fā)動廣大職工

31、參發(fā)動廣大職工參 與成本管理與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)并做到責(zé)、權(quán)權(quán)、利利 結(jié)合結(jié)合。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則按干什么管什么的原則，把把 小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制。八八、 加強(qiáng)成本預(yù)測加強(qiáng)成本預(yù)測、計(jì)劃計(jì)劃、核算核算、控制控制、分析分析、檢查檢查，努力降低開努力降低開 發(fā)產(chǎn)品成本發(fā)產(chǎn)品成本。 三、招標(biāo)階段：成本部門除了工程量清單 外的其他控制重點(diǎn) 1 1、確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)價(jià)、成本加酬金。、確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)

32、價(jià)、成本加酬金。 固定價(jià)：固定總價(jià)固定價(jià)：固定總價(jià)、固定單價(jià)固定單價(jià) 可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià)可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià)、可調(diào)單價(jià)可調(diào)單價(jià) 成本加酬金：成本加固定百分比酬金成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金成本加固定金額酬金、 成本加獎罰成本加獎罰、最高限額成本加固定最大酬金最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價(jià)格的適用條件各種合同價(jià)格的適用條件 1 1、固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量、設(shè)備和材料價(jià)格設(shè)備和材料價(jià)格、工工 資等變動為理由資等變動為理由，提出對總價(jià)調(diào)值的要求提出對總價(jià)調(diào)值的要求。 適用條件：設(shè)計(jì)深度已達(dá)到施工圖設(shè)計(jì)要求適用條件：設(shè)計(jì)深度已達(dá)到

33、施工圖設(shè)計(jì)要求，圖紙完整齊全圖紙完整齊全， 項(xiàng)目范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切項(xiàng)目范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切，不會出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更不會出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更， 報(bào)價(jià)工程量與實(shí)際工程量無較大的差異；規(guī)模較小報(bào)價(jià)工程量與實(shí)際工程量無較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復(fù)技術(shù)不復(fù) 雜的中小型工程；工期較短雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)一般在一年以內(nèi)。 2 2、固定單價(jià)、固定單價(jià) 1 1）估算工程量單價(jià)：在實(shí)際工程量與報(bào)價(jià)工程量相差超過正負(fù)估算工程量單價(jià)：在實(shí)際工程量與報(bào)價(jià)工程量相差超過正負(fù)1010% %時(shí)時(shí)， 可以調(diào)價(jià)可以調(diào)價(jià)。 適用條件：工期長適用條件：工期長，技術(shù)復(fù)雜技術(shù)復(fù)雜，不可遇見因素較多的工程；或

34、施工不可遇見因素較多的工程；或施工 圖不完整或工程項(xiàng)目內(nèi)容圖不完整或工程項(xiàng)目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確、具體予以規(guī)定具體予以規(guī)定 時(shí)時(shí)。 2 2）純單價(jià)：適用于沒有施工圖純單價(jià)：適用于沒有施工圖，工程量不明工程量不明，卻急需開工的緊迫工卻急需開工的緊迫工 程程。 3 3、可調(diào)價(jià)、可調(diào)價(jià) 1 1）可調(diào)總價(jià)：因通貨膨脹而使工料成本增加可調(diào)總價(jià)：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價(jià)可對合同總價(jià) 進(jìn)行調(diào)整進(jìn)行調(diào)整。合同中需注明調(diào)價(jià)條件約定合同中需注明調(diào)價(jià)條件約定，如鋼材等大宗材料如鋼材等大宗材料 的調(diào)價(jià)條件為正負(fù)的調(diào)價(jià)條件為正負(fù)5 5% %到到1010% %，基價(jià)如何確定基價(jià)如

35、何確定？超過部分是超過部分是 否取費(fèi)否取費(fèi)？風(fēng)險(xiǎn)如何分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)如何分?jǐn)偅?適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定很明確的項(xiàng)目適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定很明確的項(xiàng)目，合合 同工期一般一年以上同工期一般一年以上。 2 2）可調(diào)單價(jià)：由于物價(jià)發(fā)生變化或招標(biāo)可調(diào)單價(jià)：由于物價(jià)發(fā)生變化或招標(biāo)、簽約時(shí)簽約時(shí)，因某些不因某些不 確定因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)確定因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)，結(jié)算時(shí)結(jié)算時(shí) 根據(jù)合同約定對單價(jià)進(jìn)行調(diào)整根據(jù)合同約定對單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程。 4 4、成本加酬金：直接成本費(fèi)由發(fā)包方實(shí)報(bào)實(shí)銷成本加酬金：直接成本費(fèi)由發(fā)

36、包方實(shí)報(bào)實(shí)銷，給承包給承包 方相應(yīng)報(bào)酬方相應(yīng)報(bào)酬。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定，投標(biāo)報(bào)價(jià)依投標(biāo)報(bào)價(jià)依 據(jù)尚不充分的情況下?lián)胁怀浞值那闆r下，發(fā)包方因工期要求緊迫發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的必須發(fā)包的 工程；或雙方有著高度的信任工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨(dú)特的承包方在某些方面有獨(dú)特的 技術(shù)技術(shù)、特長或經(jīng)驗(yàn)特長或經(jīng)驗(yàn)。 缺點(diǎn)：發(fā)包方對工程總價(jià)不能實(shí)施有效地控制；承包方對降缺點(diǎn)：發(fā)包方對工程總價(jià)不能實(shí)施有效地控制；承包方對降 低成本也不感興趣低成本也不感興趣。 1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高成本加固定百分比酬金：成

37、本越高，酬金越高酬金越高，極少采用極少采用。 2 2）成本加固定金額酬金成本加固定金額酬金 3 3）成本加獎罰成本加獎罰 4 4）最高限額成本加固定最大酬金最高限額成本加固定最大酬金 5 5、影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素、影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素 1 1）項(xiàng)目的復(fù)雜程度）項(xiàng)目的復(fù)雜程度 2 2）工程設(shè)計(jì)工作的深度）工程設(shè)計(jì)工作的深度 3 3）工程施工的難易程度）工程施工的難易程度 4 4）工程進(jìn)度要求的緊迫程度）工程進(jìn)度要求的緊迫程度 四、合同履約階段成本控制重點(diǎn) 1 1、控制措施：、控制措施： 組織措施：職能部門組織措施：職能部門、專業(yè)分工；編制計(jì)劃和工作流程圖專業(yè)分工；編制計(jì)劃和工作流程圖

38、。 經(jīng)濟(jì)措施：編制資金使用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)措施：編制資金使用計(jì)劃，確定確定、分解投資控制目標(biāo)；進(jìn)行工分解投資控制目標(biāo)；進(jìn)行工 程計(jì)量；復(fù)核工程付款帳單程計(jì)量；復(fù)核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制防止超付；跟蹤控制，及時(shí)糾偏；協(xié)及時(shí)糾偏；協(xié) 商工程變更價(jià)款商工程變更價(jià)款。 技術(shù)措施：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；優(yōu)化設(shè)計(jì)；審核施工組織設(shè)計(jì)技術(shù)措施：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；優(yōu)化設(shè)計(jì)；審核施工組織設(shè)計(jì)，對對 主要施工方案做經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要施工方案做經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。 合同措施：做好施工記錄合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改參與處理索賠事宜；參與合同修改、補(bǔ)補(bǔ) 充工作充工作。 2 2、控制重點(diǎn)、控制重點(diǎn) 1 1

39、）工程計(jì)量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)工程計(jì)量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人提報(bào)承包人提報(bào)，工程管理現(xiàn)場計(jì)量工程管理現(xiàn)場計(jì)量， 成本或財(cái)務(wù)現(xiàn)場復(fù)核成本或財(cái)務(wù)現(xiàn)場復(fù)核，計(jì)算方法按合同約定或統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算方法按合同約定或統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則，如如 混凝土量的計(jì)算混凝土量的計(jì)算，不計(jì)損耗不計(jì)損耗，不扣鋼筋含量不扣鋼筋含量，潤管費(fèi)不得另計(jì)潤管費(fèi)不得另計(jì)。 2 2）加強(qiáng)隱蔽工程驗(yàn)收：比較易出問題的部位加強(qiáng)隱蔽工程驗(yàn)收：比較易出問題的部位，多部門共同驗(yàn)收確認(rèn)多部門共同驗(yàn)收確認(rèn)。 3 3）只對質(zhì)量合格和合同約定只對質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計(jì)量圖紙范圍之內(nèi)的工程計(jì)量。如灌注樁圖如灌注樁圖 紙?jiān)O(shè)計(jì)為紙?jiān)O(shè)計(jì)為353

40、5米米，施工單位實(shí)際做了施工單位實(shí)際做了4040米米，只計(jì)量只計(jì)量3535米米，按按3535米付米付 款款。 4 4）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo)，嚴(yán)格審批流程和分嚴(yán)格審批流程和分 級授權(quán)級授權(quán)。 5 5）加強(qiáng)工程變更價(jià)款管理加強(qiáng)工程變更價(jià)款管理 五、三邊工程成本如何控制 1 1、三邊工程三邊工程 2 2、三邊工程成本控制重點(diǎn)三邊工程成本控制重點(diǎn) 3 3、三邊工程成本控制方法三邊工程成本控制方法 1 1、三邊工程、三邊工程 在基本建設(shè)工程中在基本建設(shè)工程中，因?yàn)槟撤N原因因?yàn)槟撤N原因，工程項(xiàng)目實(shí)行邊勘測工程項(xiàng)目實(shí)行邊勘測， 邊設(shè)計(jì)邊設(shè)計(jì)，邊施工

41、邊施工三邊工程三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序 的的，在施工過程中的不可預(yù)見性在施工過程中的不可預(yù)見性、隨意性較大隨意性較大，工程質(zhì)量和安全工程質(zhì)量和安全 隱患比較突出隱患比較突出，工期不能保證工期不能保證。工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高。 國家或企業(yè)一般不主張三邊工程國家或企業(yè)一般不主張三邊工程。 2 2、三邊工程成本控制重點(diǎn)、三邊工程成本控制重點(diǎn) 大宗材料價(jià)格：水泥大宗材料價(jià)格：水泥、混凝土混凝土、鋼材鋼材、木材木材、石膏等每周核定價(jià)石膏等每周核定價(jià) 格；格； 關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯、空調(diào)空調(diào)、給水設(shè)備等；給水設(shè)

42、備等； 大宗裝修材料甲控大宗裝修材料甲控，簽署三方簽署三方（甲方甲方、乙方乙方、廠家廠家）協(xié)議；協(xié)議； 制定費(fèi)率合同：確定計(jì)算和結(jié)算的原則；制定費(fèi)率合同：確定計(jì)算和結(jié)算的原則； 按圖紙工程量計(jì)量按圖紙工程量計(jì)量、支付和結(jié)算；支付和結(jié)算； 控制設(shè)計(jì)變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限控制設(shè)計(jì)變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支下限以上只支 付直接費(fèi)和稅金付直接費(fèi)和稅金 3 3、三邊工程成本控制方法、三邊工程成本控制方法 1 1）組建忠誠組建忠誠、精干造價(jià)管理隊(duì)伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大精干造價(jià)管理隊(duì)伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大、 涉及的部門多涉及的部門多，需要預(yù)算人員完成大量的計(jì)算及測算工需要預(yù)算人員完

43、成大量的計(jì)算及測算工 作作。在在“三邊三邊”工程中圖紙隨著工程進(jìn)度下發(fā)工程中圖紙隨著工程進(jìn)度下發(fā)，下發(fā)后下發(fā)后 需要立即進(jìn)行工程量計(jì)算需要立即進(jìn)行工程量計(jì)算。伴隨著工程的進(jìn)行伴隨著工程的進(jìn)行，變更洽變更洽 商及工程簽證數(shù)量巨大商及工程簽證數(shù)量巨大。 2 2）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文 件件，必須按照不同額度按責(zé)任必須按照不同額度按責(zé)任、權(quán)限授權(quán)權(quán)限授權(quán)。 3 3）建立完善的工程資料管理體系：建立完善的工程資料管理體系： “三邊三邊”工程中圖紙是隨著工程進(jìn)度逐步下發(fā)的工程中圖紙是隨著工程進(jìn)度逐步下發(fā)的，設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)時(shí) 間倉促間倉促，經(jīng)常發(fā)

44、生返工經(jīng)常發(fā)生返工，導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同 時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)的完善工作時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)的完善工作，導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大， 因此應(yīng)建立完善的資料管理體系因此應(yīng)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計(jì)工程資料基本包括：設(shè)計(jì) 圖紙圖紙、設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證、往來發(fā)文往來發(fā)文、會議紀(jì)要會議紀(jì)要、合同等合同等。 造價(jià)管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理造價(jià)管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理。對于被替代的圖紙等對于被替代的圖紙等 資料資料，應(yīng)將被替代出的圖紙保存好應(yīng)將被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發(fā)生返工以便于核對及發(fā)生返工 時(shí)計(jì)算工

45、程量時(shí)計(jì)算工程量，建立資料臺帳建立資料臺帳。 4 4）合同交底必須全面：組織工程合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同，開工前開工前 成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程將與工程、 技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解講解，特特 別是在現(xiàn)場指令別是在現(xiàn)場指令、設(shè)計(jì)變更的程序及時(shí)限性等條款設(shè)計(jì)變更的程序及時(shí)限性等條款。 5 5）圖紙工程量計(jì)算必須及時(shí)：圖紙工程量計(jì)算必須及時(shí)：“三邊三邊”工程圖紙是隨工程進(jìn)度逐工程圖紙是隨工程進(jìn)度逐 步下發(fā)的步下發(fā)的，各項(xiàng)指標(biāo)及相應(yīng)工程

46、量是逐步計(jì)算出來的各項(xiàng)指標(biāo)及相應(yīng)工程量是逐步計(jì)算出來的。 6 6）工程變更洽商嚴(yán)格管理工程變更洽商嚴(yán)格管理、及時(shí)會簽及時(shí)會簽。無論甲方還是乙方提出的無論甲方還是乙方提出的 工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時(shí)限會簽執(zhí)行程序和時(shí)限會簽。同時(shí)經(jīng)濟(jì)同時(shí)經(jīng)濟(jì) 洽商應(yīng)統(tǒng)一編號洽商應(yīng)統(tǒng)一編號，以備查閱及核對以備查閱及核對。 7 7）現(xiàn)場簽證應(yīng)及時(shí)現(xiàn)場簽證應(yīng)及時(shí)，“三邊三邊”工程中返工工程中返工、拆除項(xiàng)目必然不少拆除項(xiàng)目必然不少， 遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實(shí)施前與乙方遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實(shí)施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場測量監(jiān)理一起現(xiàn)場測量，確認(rèn)工程確認(rèn)工程 量量，履行完三方簽字手續(xù)后及時(shí)審批經(jīng)濟(jì)

47、洽商履行完三方簽字手續(xù)后及時(shí)審批經(jīng)濟(jì)洽商。 8 8）洽商洽商、簽證定價(jià)及時(shí)審核審批簽證定價(jià)及時(shí)審核審批，需要認(rèn)價(jià)的項(xiàng)目及需要認(rèn)價(jià)的項(xiàng)目及 時(shí)認(rèn)價(jià)時(shí)認(rèn)價(jià)。最好做到經(jīng)濟(jì)文件簽署后再進(jìn)行現(xiàn)場洽商及簽最好做到經(jīng)濟(jì)文件簽署后再進(jìn)行現(xiàn)場洽商及簽 證實(shí)施工作證實(shí)施工作。 9 9）隨時(shí)關(guān)注合同價(jià)格隨時(shí)關(guān)注合同價(jià)格，如果出現(xiàn)合同價(jià)格與市場價(jià)格如果出現(xiàn)合同價(jià)格與市場價(jià)格 出現(xiàn)明顯大幅度偏差出現(xiàn)明顯大幅度偏差，及時(shí)與乙方溝通及時(shí)與乙方溝通，重新確認(rèn)合同重新確認(rèn)合同 的價(jià)格的價(jià)格。 1010）做好甲分包工程的成本管理工作做好甲分包工程的成本管理工作。 六、變更洽商控制的重點(diǎn) 設(shè)計(jì)變更管理 發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更： 更改

48、工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位臵和尺寸；增減合同 中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；變更 需要的附加工作。 承包人要求的設(shè)計(jì)變更： 承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更 未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費(fèi) 用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。 設(shè)計(jì)單位要求的設(shè)計(jì)變更 因設(shè)計(jì)規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計(jì)單位可以做設(shè) 計(jì)變更處理。但由于設(shè)計(jì)深度不夠或存在設(shè)計(jì)缺陷， 或設(shè)計(jì)中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì) 單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 控制重點(diǎn) 嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié) 點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底管理 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量，獎

49、罰分明， 明確設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限 嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、 招標(biāo)、造價(jià)、技術(shù)等部門的審核 對施工單位提出的設(shè)計(jì)變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放 松 設(shè)計(jì)委托階段明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計(jì)， 避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 凡導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制 變更價(jià)款的確定 合同中已有的，按原價(jià)格執(zhí)行 合同中有類似的，參照執(zhí)行 沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行 洽商控制重點(diǎn) 1、制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ?xiàng)工程上； 2、嚴(yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報(bào)，相關(guān)部門（技 術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及 費(fèi)用增加可適當(dāng)放松； 3、完善

50、合同管理，制定洽商費(fèi)用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)， 超過部分只支付直接費(fèi)和稅金； 4、分級審批權(quán)限； 七、施工索賠管理 1 1、概念及特征、概念及特征 （1 1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補(bǔ)）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補(bǔ) 償。償。 （2 2）特征：雙向的；實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未）特征：雙向的；實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未 經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴 訟才能實(shí)現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。訟才能實(shí)現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。 2 2、分類分類 （1）按合同依據(jù)：名示或默示（隱含） （2）按目的：工期（權(quán)利）、費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)