1、房地產項目成本控制 第一章 房地產成本管理制度 緒論 矩陣式項目管理組織矩陣式項目管理組織matrix type organization of project managementmatrix type organization of project management 結構形式呈矩陣狀的組織,項目管理人員由企業有關 職能部門派出并進行業務指導,受項目經理的直接領 導。 直線職能式項目管理組織直線職能式項目管理組織straighstraight t line and function type line and function type organization of project m

2、anagementorganization of project management 結構形式呈直線狀且設有職能部門或職能人員的組 織,每個成員(或部門)只受一位直領導人指揮。 事業部式項目管理組織事業部式項目管理組織fefed deral structure of decentralized eral structure of decentralized power type organization of project managementpower type organization of project management 在企業內作為派往項目的管理班子,對企業外具有獨 立法人資

3、格的項目管理組織 一、總一、總 則則 制度制定的目的： 制度制定的目的： 增強成本控制力度 降低成本費用 提高市場競爭力 制度制定的依據：制度制定的依據： 國家有關法規政策 成本管理的要求和經驗、教訓。 一、總一、總 則則 成本管理的基本原則：成本管理的基本原則： 以市場需求為導向 保證質量為前提 過程控制為環節 規范操作為手段 提高經濟效益為目的。 成本監控的任務是：成本監控的任務是： 遵守國家有關法規政策 落實成本崗位責任制 完善成本管理基礎 形成有效的成本監控系統 努力降低成本 提高經濟效益。 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 （一）成本管理（審計預算）部的成本管理職責（一）

4、成本管理（審計預算）部的成本管理職責 1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發 企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執 行情況，對成本實行制度監控。 2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出 分析、判斷，及時提供、反饋給企業管理層作決策參 考；保持對國家有關法規政策和成本管理環境的了解， 協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。 3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、 立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資 決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期 策劃中的成本控制。 立項審查的重點是立項審查的重點是： 立項資料是否齊全、規范； 市場定位是否明確、

5、恰當； 投資成本估算是否經濟、合理； 投資回報是否符合利潤目標要求； 投資風險能否有效控制。 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各 項目成本的實際構成，匯編成本報表；分析、總結項目成本 控制情況。協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成 本控制工作。 5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料， 為管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見 反饋給各開發企業。 6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修 會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經 驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提

6、高。 7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審 計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范 性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降 低率、投入產出率、投資回報率等指標。 8、逐步實行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理 的綜合服務。 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 （二）各執行部門的成本管理職責（二）各執行部門的成本管理職責 1、認真執行成本管理制度，結合實際制定本單位成本 管理制度，并自覺接受監督。 2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況， 確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃， 提出立項建議和開發設想，并按要求提交立項

7、可行性 報告，履行立項審批程序。 3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握 設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃 設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。 4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成 本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本， 分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。 二、房地產成本管理職責二、房地產成本管理職責 5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實 行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成 本和成本異常偏差實行有效監控、保證將成本控制在目標成 本范圍內。 6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效

8、益 之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發 周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報， 提高投資回報率。 7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地 反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關 資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定 額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成 本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及 其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報財務部。 三、房地產成本監控三、房地產成本監

9、控 （一）成本監控系統（一）成本監控系統 1、根據管理體制 建立以管理監控為核心、以操作 監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理 領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的 運行機制。 2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成 本實行全過程監控 3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況， 設置成本部、工程部、財務部等成本管理職能部 門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。 三、房地產成本監控三、房地產成本監控 （二）成本監控的要求（二）成本監控的要求 制度建設制度建設 各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本 管理制度，并備案： 成本管理責任制及監控程序； 計劃管理制度（包括指

10、標、定額、考核管理辦法）； 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、期工驗 收移交）管理制度； 預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款 項撥付）管理制度 費用控制制度； 材料設備管理制度。 三、房地產成本監控三、房地產成本監控 計劃管理計劃管理 1、各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成 本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況： 開發產品成本計劃（按完全成本口徑）； 期間費用計劃； 降低成本技術組織措施計劃。 2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決 策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明 確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。

11、 3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、 費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。 三、房地產成本監控三、房地產成本監控 分析檢查分析檢查 1. 各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階 段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施 及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下 一步成本控制工作、分析的重點是： 計劃及其執行情況； 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原 因； 分析研究控制措施、效果、存在問題及改進意見、 對策； 評價、結論與揭示。 2. 公司根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行 分析檢查。 三、房地產成本監控三、房地產成本監控 信息交流信息交流 1.

12、 應上報的常規性成本資料主要包括： 項目基本情況； 按會計制度規定應編報的成本核算報表； 成本動態情況及其分析資料； 當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政 策的適用期限、收費部門。 三、房地產成本監控三、房地產成本監控 2. 按例外管理原則。對下列成本異常偏差及其處 置辦法，應隨時上報； 當地有關法規政策的重大調整： 成本超降率占單項工程成本總額10以上、占 其本身預算成本或計劃成本30以上的的項目、 事件（包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、 計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等 因素影響造成的成本增、減項目、事件）： 合作條件更改。 補交地價。 3. 各開發企業應建立成本信息庫，互相

13、交流成本 控制的經驗教訓。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （一）立項環節的成本控制（一）立項環節的成本控制 1、新項目立項時必須提交立項請示和詳細的可 行性研究報告，并經立項聽證會討論通過。 可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環境 及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步 規劃設計方案、開發節目及市場定位等基礎內容外， 還須包括以下內容： 成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現安排； 稅務環境及其影響； 資金計劃； 竟投方案（僅限招標、拍賣項目）； 投資風險評價及相應的對策； 項目綜合評價意見。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開

14、發環節的成本控制 2、可行性研究報告應至少在立項聽證會前 提前一周上交。 3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件 等關鍵因是發生變化，并將對構成重大不利影響 時，應重新提交立項申請。 4、招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高 限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方 式及相應的資金成本； 5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經律師審 核后正式簽署。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循 以下原則： 能由內部完成的規劃設計工作，應由內部自行完成（資資 本運作方

15、式、資源的充分利用本運作方式、資源的充分利用環境、地形地質、設環境、地形地質、設 計及策劃公司計及策劃公司）；需委托設計院進行的規劃設計工作， 應采取招標方式，擇優確定。 2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標）， 應首先上報領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查， 獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、 施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計 概（預）算，并在與上一階段的概（預）算進行認真分 析、比較的基礎上編制公司的建造成本概（預）算， 確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （二

16、）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 能、地、水、氣、聲、光、熱、智能化、材、綠化、垃圾 20 萬科東海岸-建設及園林風格 建筑風格： 簡約現代的熱帶風情 將現代風格與熱帶氣候和景觀的地域特色相結合 模糊內外空間的概念，強調建筑效果 熱帶園林風格： 風情為主 藍綠交融的設計理念 開放式加勒比海商業街 山地公園和大湖面 21 香港愉景灣-產品 海澄湖畔多層 海澄湖畔全景 海澄湖畔近景 海澄湖畔近景 22 模型來源參考案例模型來源參考案例 三里屯三里屯SOHOSOHO 三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區工體北路南側，南 三里屯路路西，是三里屯商業區核心地段的商業、辦公、 居住綜合社

17、區。三里屯SOHO由5個購物中心、9幢30層高的 寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將5個購物 中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一 個濃縮了的城市景觀，在這種得天獨厚的環境中三里屯 SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業街區和休閑廣場 。 23 入口位置 辦公空間單元面積300平米 精品小戶型單元面積300平米 方案一方案一 2 2 2 8 2 8 2 4 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 合計合計355個單元面積個單元面積=305 300=9 萬平米（約）。附加裙房面積萬平米（約）。附加裙房面積1萬萬 （三層退臺），面積為（三層退臺）

18、，面積為10萬平米，容萬平米，容 積率積率3.8密度在小于密度在小于30%， 退還空間單元面積300平米 24 入口位置 辦公空間單元面積300平米 精品小戶型單元面積300平米 方案二方案二 2 4 2 4 2 8 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 合計合計355個單元面積個單元面積=319 300=10 萬平米（約）。精品小戶型下設裙房萬平米（約）。精品小戶型下設裙房 （餐飲面積三層合計（餐飲面積三層合計1.2萬平米附加萬平米附加 部分約部分約6000平米）面積為平米）面積為10萬平米，萬平米， 容積率容積率3.8密度在小于密度在小于30%， 3 0 連排別

19、墅 退還空間單元面積300平米 25 入口位置 辦公空間單元面積300平米 精品小戶型單元面積300平米 方案三方案三 2 2 2 6 2 9 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂，高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 合計合計355個單元面積個單元面積=344 300=10 萬平米（約）。辦公空間下設裙房萬平米（約）。辦公空間下設裙房 （餐飲面積三層合計（餐飲面積三層合計1.2萬平米附加萬平米附加 部分約部分約6000平米）面積為平米）面積為10萬平米，萬平米， 容積率容積率3.8密度在小于密度在小于30%， 3 0 連排別墅 退還空間單元面積300平米 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節

20、的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 帝國大廈 ：1931年 381米 102層 辦公樓 謝里夫藍柏哈蒙事務所 / 史德雷特兄弟和艾肯事務所 / 貝爾康工程公 司 1930年4月7日到1931年5月1日（20個月） 六個月86層樓鋼構架架設完成。史德雷特 兄弟和艾肯事務所精準的規劃及各方通力 合作和極力協調。在施工的規模最龐大時， 總共動用了三千五百名左右的工人，在架 設鋼構架期間，為了減少他們坐電梯到一樓 的趟數，就在適當的樓層設置臨時餐廳。每

21、天最多有超過五百輛卡車將材料送到工地來 ，所有的材料直接送進地下室結構的泥艙 里。在適當的地點把建材迅速卸貨、幾天就 可以送到各樓層去。匹茲堡生產的鋼梁才冷 卻幾小時，就已經抵達工地了， 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 項目的策劃與推進 企業競爭力：企業競爭力： 資源（巴菲特）、技術（比爾蓋茨）、運作（沃爾瑪）。資源（巴菲特）、技術（比爾蓋茨）、運作（沃爾瑪）。 商業地產的特點： 項目管理的三要素項目管理的三要素 資源人員、資金、設備、設施和資料 時間項目工作開始日期和它的結束日期 范圍產品或結果 項目管理基本

22、業務項目管理基本業務 計劃：指明要取得的各種結果、制訂進度表、估計所需資源。 組織：明確人員角色和職責：制度、規范。 管理：控制與協調。控制：執行、檢查；協調：溝通和處置。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制（二）規劃設計環節的成本控制 科學管理：責、權、利。基本建設中司法立法行政的三權。科學管理：責、權、利。基本建設中司法立法行政的三權。 檢測及概率：風險控制檢測及概率：風險控制 流程再造：效率。流程再造：效率。 PDCAPDCA： P P- -plan ,Dplan ,D- -do ,Cdo ,C- -check , Acheck , A

23、- -actionaction What ? Why? When ? Where ? Who ? How ? What ? Why? When ? Where ? Who ? How ? 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等 建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施 工圖預算原則上不得突破公司編制的建造成 本預算。 規劃方案：成倍；建筑方案：20-50%；結構：10-20%，施工：5% 4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成 聯合小組，對施工圖的技術性技術性、安全性安全性、周密性周密性、 經濟性經濟性（包括建成后的物業管理成本

24、物業管理成本）等進行會 審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位 進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造 成的投資損失浪費。 生命周期價格 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （三）施工招標環節的成本控制（三）施工招標環節的成本控制 1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單 位，不得指定 2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式 進行。 3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組 成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進 行進詳細、具體的策劃策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投 標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目

25、和施工管理水平等進行現場考查，提出書面考察意見；對 投標情況進行評估，提出書面評估意見。 4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取 費較低的單位。質量成本質量成本 過程：技術過程：技術- -造價造價- -進度進度- -安全。施工企業的技術能力水準。安全。施工企業的技術能力水準。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采 取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標等工作 的文字備忘。（絕對權力絕對權力- -腐敗腐敗） 6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考 察其技術力量、報價等進行選擇。 7、壟斷性質的工程項目（

26、如水、電、氣等）應盡力 進行公關協調，最大程度降低造價。（設備廠家的作設備廠家的作 用用） 8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面 的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款 及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工 （項目部的作用）。 9、 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技 術力量等。 10、出包工程應嚴禁擅自轉包。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （四）施工過程的成本控制（四）施工過程的成本控制 現場簽證現場簽證 1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重 處理。 2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值 量，并由甲方主管工程師和

27、預算人員以及監理單 位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必 須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證 的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。 3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在 職事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內 容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證 及復印件不得作為結算依據。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （四）施工過程的成本控制（四）施工過程的成本控制現場簽證現場簽證 4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取 預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過 程中不得辦理任何簽證。 5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設

28、計的，應填寫設計變更審批表并編制預算， 經設計、監理單位和公司有關負責人認可后，方 可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或 售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。公司 設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際 情況而定。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 工程質量與監理工程質量與監理 1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具 有合法資格與有效資質等級的監理單位監理單位。監理單位應 與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。 2、密切配合，嚴格把關。一旦發工程質量監控人員 應要求監理單位現質量事故，必須組織有關部門詳細 調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防

29、患措施， 明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的 書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應一并 存檔備案。 范圍：質量。 監理公司項目管理公司。公司的人員缺項的補充 監理規劃、監理大綱、監理實施意見。“好干的活”。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 工程質量與監理工程質量與監理 3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工 程的驗收必須由工程、預算人員聯合施工單位、 質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收 簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工 序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存 入工程技術檔案。 現場管理的力度的體現。 質量成本、效益及其索賠。

30、 施工現場管理的利器。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 工程進度款工程進度款 1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者 應不 超過工程造價的15并在工程進度款支付到工程造價 50時開始抵扣預付備料款。 2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報。 工程、預算部門會同監理人員對照施工合同及進度計劃， 審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部 分須提供照片）、工程質量證明等資料。 預算部門整理復核工程價值量。 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制

31、 工程進度款工程進度款 3、應要求施工單位在公司開戶銀行開具結算帳戶， 以便為公司融洽銀企關系和監督工程款項的使用 提供便利。 4、工程進度款支付達到工程造價85時 原則上應 停止付款，預留至少10工程尾款和5保修款以 便掌握最終結算主動權。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （五五）工程材料及設備管理工程材料及設備管理 1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所 需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃 指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料 和設備，應實

32、行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 2）、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支 付采購保管費。 3）、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進 貨時間，防止積壓或造成窩工現象。 各類井道及吊頂和地面敷設材料的確定及現場放樣 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨 比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招 標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的 前提下，應比照以下列條件擇優確定供貨單位： 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商： 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后

33、服務和信譽良好的供貨商。 三張紙：1、主要產品；2、產品特色；3、推薦理由。 營銷營銷促銷促銷 廣而告之廣而告之- -誠信展示誠信展示- -客戶口碑客戶口碑- -品牌效應品牌效應 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、 質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告， 辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應 及時退貨并通知財務部拒絕付款。 3、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不 及時造成質量、數量等問題對工程進度、工程質 量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。 4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽 約、進貨和驗收保管相

34、分離的內部牽制制度， 不 得促成由一人完成材料采購全過程的行為。 招標小組（boss）：選擇題與問答題。 成本、工程/設計、項目（材料采購）、 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 5、對于乙供材料和設備，公司必須按認定質量及 選型。在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板， 進行封樣，并盡量采取公司限價的措施。同時在材 料和設備進場時應要求出具檢驗合格證并對疑點抽 樣（合同約定不合格的處置原則）。 6、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計 單位和監理單位通過。成本部門同意領導批準。 7、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨 廠家或商檢部門的檢驗合格證和公司工程管理部

35、門 的驗收檢驗證明以及結算清單經審算、財務部門審 核無誤后，方能辦理結算。 誠信原則：東海世家的案例誠信原則：東海世家的案例。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （六六）竣工交付環節的成本控制竣工交付環節的成本控制 1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三 個環節才能移交 2、設計、工程、成本、銷售和物業管理部門必須參 加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等。“移交證 明書” 應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽 署 3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構 部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期 整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交， 給公

36、司造成經濟損失的，要按合同追究其責任。 設計變更、時間、空間、工作、人員范圍不清的后 果。設計變更：結構可做不做的不做。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管 理規定及時與施工單位簽訂保修協議書，以 明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收 后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措 施等。 5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企 業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足 保修費用。 6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費 用 應在工程承包合同中便明確由乙方承擔。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本

37、控制 （七）工程結算管理（七）工程結算管理 1、工程竣工結算應具備以下基本條件； 符合合同（協議）有關結算條款的規定； 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求 的竣工驗收資料； 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原 始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 2、工程結算要以公司掌握的設計變更和現場簽證 為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一 般只能作為參考。 3、“點工” 必須按照定額價計取、結算。 4、成本部門應詳細核對工程量、審定價格、取 費標準，計算工程總造價。做到資料完整、有根

38、有據、數據準確，也可聘請建行或國家有關部門 進行復審。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 5、編制的預、結算書，應當有工資、材料、設備 和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣 清甲供材料款項。 6、成本部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理， 進行“三算” 對比，找出工程成本超、降的因素， 并提出改進措施和意見 7、在成本部門提供的結算資料基礎上，財務部門 應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務， 對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 （八八）其他環節的成本控制其他環節的成本控制 1、正式發售前，應組

39、織銷售、設計、工程和預 算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單，逐項 測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核。 對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本， 并列入項目完全成本范圍內，銷售承諾事項清 單及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦 公會審查通過。 2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠 化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各 開發單位總經理辦公會批準后方可實施。 四、房地產開發環節的成本控制四、房地產開發環節的成本控制 3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費 用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況 下，應注意加快項目開發節奏，

40、應減少現房積壓 時間，減少利息費用等成本。 4、各開發企業應按回避、竟爭、平等、服務、距 離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關系。 工期成本的概念： 自身價值、附加價值、財務成本 五、附五、附 則則 1、本制度適用于各房地產開發企業，各房地產 開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點， 結合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度 或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并備案。 2、本制度未涉及到的內容或未盡事項應按照 國家和房地產開發企業成本管理的有關規定執行。 本制度由財務管理部根據成本管理的需要進行修 訂和完善。 第二章 房地產企業成本核算指導 頤中房地產研討班講義 一、總

41、一、總 則則 1、 為了加強成本管理，規范房地產開發企業成本 核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較 和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以 及制定的有關規定的要求、制定本指導。 2、 房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完 善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確 歸集和分配開發成本的費用，及時及時、準確準確、完整完整地提 供成本核算資料，以便及時發現成本管理中存在的問 題，尋求降低成本的途徑。 3、 各房地產開發企業，應建立成本核算責任制， 不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴 格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本 核算工作，并自覺接受公司監督。

42、 二、成本核算的基本程序二、成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟： 1：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定 成本核算對象。 2：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成 本費用。 3：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在 各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各 成本核算對象之間進行分配。 二、成本核算的基本程序二、成本核算的基本程序 5：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象 的開發總成本。 6：正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本， 分別結轉完工開發產品成本。 7：正確劃分可售

43、面積、不可售面積正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃 分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不 可售面積應負擔的成本應負擔的成本，正確結轉完工開發產品 的銷售成本。 8：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括 反映各成本核算對象的成本情況。 與產品定位的關系密切 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 1、成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要 ;便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監 控的要求。 2、各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開 發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修 檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況， 確

44、定具體成本核算對象。 （1） 單位開發項目，一般以每一項目編制設計概算或施工 圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。 （2）在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并 為一個成本核算對象。為一個成本核算對象。 風和日麗的多層例子風和日麗的多層例子 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 （3）對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結 合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域 或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區）開發的項

45、目，可以以各期（區）為成 本核算對象。 一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 （區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本 核算對象。 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的， 還應按結構劃分成本核算對象。 便于審核比較原則。 地下室底板、頂板、樓板的不同。半地下與地下的不同。 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工 圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開 發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只 為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發 項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為 成本核算對象，發生

46、的開發費用直接計入房屋等開 發項目的成本。 四、成本費用項目及核算內容四、成本費用項目及核算內容 1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制 造成本法設置成本項目。成本項目一般包括： 1.土地獲得價款 2.開發前期準備費：規劃中的高程關系。 3.主體建筑工程費：建筑與結構的統一，奇異造型的避免 4.主體安裝工程費：管線布置的匯總，井道優化， 5.社區管網工程費：地下車庫頂管線管線綜合與高程的關系。 6.園林環境工程費：園林設計的技巧。微地形。 7.配套設施費：功能與取舍。會所的建立。 8.開發間接費 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 2、各成本項目的開支范圍如下： 土地獲得價

47、款土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以 下內容： 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開 發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、 土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補 交的地價。 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給 合作方的房屋成本和相應稅金等。 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊 等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷 補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房 補償費。 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 開發前期準備費開發前期準備費: 指在取得土地開發

48、權之后、項目開發前期的水文地質勘查、測繪、 規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要 包括以下內容： （一）勘查設計費 1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘。主要有：水文、地質、文物和 地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復 線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等 2、規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果 圖設計費、總體規劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費等 其他： 可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。 3、建筑研究用房費： 包括材料及施工費。 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 報建費報建費 1、報批報建費 包

49、括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、 人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白 蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費 等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、 教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管 理費、招投標管理費等。 項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關 部門交納的報批費。 2、增容費 包括水、電、煤氣增容費 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 “三通一平三通一平”費費： 1. 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建 造費用 2. 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、 臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆

50、 除費用。 3. 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設 計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。 4. 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 臨時設施費臨時設施費 1.臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、 裝飾費用 2.臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用 3.臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、 臨時借用空地租費 4.臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用 三、成本核算對象的確定三、成本核算對象的確定 主體建筑工程費主體建筑工程費 指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的 各項費用。主要包括： （一）基礎造價 包括土石方、樁基、護壁（坡）工程