1、鄭重申明本預測方案是受云南杰誠物業管理有限公司委托就云南怡泰房地產開發有限公司開發的【怡泰A區生活】項目進行的前期策劃，內容涉及云南杰誠物業管理有限公司與云南怡泰房地產開發有限公司合作的商業機密，并且涉及到本人與云南杰誠物業管理有限公司之間的委托意向協議內容，因此本預測方案僅對有合作意向的云南杰誠物業管理有限公司及相關涉及【怡泰A區生活】項目開發的單位、個人公開。我要求云南杰誠物業管理有限公司收到本物業管理項目預算方案時做出以下承諾： 一、 本預測方案僅供云南杰誠物業管理有限公司和云南怡泰房地產開發有限公司等單位在決策【怡泰A區生活】物業管理相關事宜時做參考使用。 二、 若本預測方案在【怡泰A

2、區生活】的物業管理相關事宜中得到云南杰誠物業管理有限公司的肯定，則在【怡泰A區生活】的開發和物業管理前期介入和后期管理中請云南杰誠物業管理有限公司履行先前的意向性承諾。三、 妥善保管本項目預算方案，未經本人書面同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本預測方案內容。四、 本預算方案版權為我個人所有。 五、 若方案內容未被貴公司方面采納，則我方將予以收回。 特此申明！ 韋兆陽 二零零五年二月五日目 錄聲明01目錄02概述03一、管理組織架構04 1.1管理模式04 1.2管理處組織架構及崗位設置05 1.3前期介入期間人員組織架構10 1.4管理人員任職要求11二、管理費用預測 12 2.1前

3、期介入12 2.2前期開辦費用13 2.3前期費用預算19 2.4物業管理服務費的盈虧分析21三、物業管理用房22概 述本方案是就【怡泰A區生活】項目的一期部分物業管理前期相關事項進行策劃、預算。【怡泰A區生活】的相關參數為：一期總占地面積:20000平方米 建筑面積：53780.74平方米 其中住宅為52367.76平方米 商業為1413.98平方米 道路面積：1977.31平方米 綠地面積：13700平方米 停車場共254個車位。項目的綠地率為68.5 建筑密度為21.61 共346戶。民用用電費率為0.45元/kw，商業用電費率為0.80元/kw。民用用水費率為2.8元/噸。其中在預測的

4、過程中，以2005年3月開始介入，2006年8進行接管驗收從而由前期介入進入前期管理階段。所有的人員的工作時間為每天8小時制。給經過認真測算，我個人認為【怡泰A區生活】物業管理項目的前期投入開辦費用為256061.00元；前期介入發生的費用為258242.50元；前期管理的物業管理服務費為2.8元平方米/月。前期管理的人力資源投入為41人。需要物業管理用房339平方米。一、 管理組織結構1.1管理模式：杰誠物業將秉承“奉獻專業管理水平，提供貼心便捷服務”的管理理念，依托杰誠物業成功的物業管理經營模式和經驗，完善的內部管理體系；根據怡泰地產對【怡泰A區生活】的業主定位，樓宇設備、設施的自動化程度

5、，以及【怡泰A區生活】所處的優越地理環境，我們擬采用“以業主需求為中心，用服務品質為導向”的經營管理模式。 需 求 杰誠物業 P計劃業 主 改進A業 主 委 員 會 安防服務 【怡泰A區生活】物業管理處 環保服務 維修服務 客戶服務 D執行 便民綜合服務 收費服務 C檢查 反饋信息前臺服務模式 后臺服務模式1.2管理處組織架構及崗位設置：【怡泰A區生活】物業管理服務組織架構圖云南杰誠物業管理有限公司云南怡泰房地產開發有限公司昆明市物業管理主管部門怡泰A區生活物業管理服務處項目經理財務部事務助理管理處辦公室 客戶服務中心設施養護部安保部環保部本著精簡、高效的原則，根據【怡泰A區生活】的實際服務、

6、管理和經營的需要，在保證【怡泰A區生活】高質量的物業管理水平及物業管理處員工素質的基礎上。同時，也為充分表示本公司對【怡泰A區生活】物業管理項目的重視程度，經研究決定成立【怡泰A區生活】物業管理處（下設一室、一中心、四部，共41人），負責【怡泰A區生活】的各項物業管理工作的開展，采用經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。具體如下： 1、管理處辦公室： 任務和性質： 管理處辦公室是【怡泰A區生活】項目物業管理的管理主體，負責項目整體的策劃管理、后勤和經營管理、財務管理的綜合部門。主要負責：人力資源、勞資、檔案、行政管理等事宜。貫徹、傳達、監督、檢查規章制度、發展規劃、指令決議執行情況，協調個

7、部門之間工作。面對客戶的公關、經營、物業宣傳和廣告工作。負責開發、管理、經營各類配套物業項目。 人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1經理1人25002物業助理兼安保部主管1人18003行政文員1人1000合計3人管理人員2人、員工1人2、財務部：任務和性質：財務部是【怡泰A區生活】物業管理處的財務工作主體。負責管理處的費用收取、開支等實際工作。涉及管理費用的整體測算、開支的計劃、相關管理費用的財務報告等文件的制作。財務部直接受云南杰誠物業管理有限公司管轄，業務上對管理處經理負責。人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1財 務1人1500合計1人管理人員1人3、客戶服務中心：

8、任務和性質：客戶服務中心是【怡泰A區生活】管理服務面向業主和所有客戶的重要窗口，是與客戶（業主）溝通的直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待賓客、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發、以及社區文化氛圍營造管理等工作。人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1客服主管兼保潔主管1人15002管理員（兼檔案管理）1人12003管理員1人1200合計3人管理人員1人、員工2人4、安防部：任務和性質：安防部是維護【怡泰A區生活】正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責安全防范、消防管理、道路與交通管理、突發事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1安防部主管-

9、已有物業助理兼任2安防領班3人1200平均每天3班倒3監控中心值班員3人1000同上4安防值班員15人900每班4人上崗、休息替換2人5停車場值班員3人900平均每天3班倒合 計24人員工24人5、設施養護部：任務和性質：設施養護部是保證【怡泰A區生活】物業主體、附屬設備設施正常運轉的專業技能部門，負責房屋建筑主體及共用設施設備的運行、維修、保養等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1工程主管1人15002工程助理1人12003水電技工1人10004萬能工1人1000合計4人管理人員1人、員工3人6、環保部：任務和性質：環保部是【怡泰A區生活】物

10、業管理處的服務工作的職能部門。負責【怡泰A區生活】的環境清潔衛生管理、滅四害工作、綠化管理等工作。人員配置：序號崗 位數 量薪水（元/月）備 注1環保部主管-已有客服主管兼2保潔員6人600合計6人員工6人1.3 前期介入期間人員組織架構：序 號崗 位人數提前介入（月）工作職責1物業經理1人18全部參與【怡泰A區生活】前期物業管理的策劃、管理組織建設、相關費用預算2財務1人3負責參與【怡泰A區生活】物業管理前期的費用相關測算，并且籌備管理服務費用收取的工作。3物業助理1人12配合物業經理進行相關工作，在銷售現場進行和客戶、業主（準業主）進行溝通工作，和部分業主簽訂前期管理協議。4安防人員4人1

11、8負責【怡泰A區生活】地產商項目部以及售樓部的安防工作。5工程主管1人18負責參與【怡泰A區生活】前期涉及建筑工程設計、相關附屬設施選用。物業管理設備采購等事宜。參與項目竣工驗收等工作。6保潔員2人18負責【怡泰A區生活】地產商項目部以及售樓部的保潔工作。合計10人1.4管理人員任職要求：【怡泰A區生活】物業管理人員任職安排：序 號崗 位任 職 要 求備 注1經理3年以上項目經理工作經歷，資深物業管理專家，精通ISO9000體系，熟悉國家的相關法律法規。全國招聘2物業助理3年以上物業管理工作經驗，對相關事務熟悉處理，綜合管理能力強。云南招聘3財務人員3年以上企業商業會計工作經歷，持初級會計上崗

12、證。云南招聘4客服主管2年以上物業管理工作經驗，具備良好的親和性，對相關的法律法規熟識，對ISO9000體系有一定認識。云南招聘5工程主管3年以上建筑水電機電維修養護工作經驗，對物業接管驗收有實際操作能力。云南招聘6物業管理員對物業管理有正確認識，有相關工作經驗，持證上崗，服務意識良好。全國招聘7安防人員符合相關要求，對本質工作有正確認識，服務意識良好。男士身高170cm以上，女士身高160cm以上。昆明招聘8工程人員符合相關職位的要求，對物業管理有相關認識，熟悉本職工作的相關行業規則與各種參數，持證上崗。昆明招聘9保潔員符合相關要求，工作認真負責，服務意識良好。昆明招聘注：1、作業服務人員必

13、須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經公司指定的本市區級以上醫院體檢合格；2、持有效的身份證、計劃生育證、勞務用工證，以及有效相應學歷證明、技術資格證明；3、財務人員有本市常住戶口擔保人有效擔保。二、管理費用預測費用預測部分主要為三個內容：前期介入的費用、前期的開辦費用、前期管理的費用。經過測算初步結果如下：前期介入費用為258242.5元前期開辦費用為256061.00元；前期的管理費用為2.80元/平方米/月。2.1前期介入：258242.5元前期介入發生的費用主要為人員費用和消耗的物料。具體如下：1、人員薪資：251842.5元物業經理 2500元/月*（1+36.5）*18月*1人 61

14、425元物業助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元財務 1500元/月*（1+36.5）*3月*1人 6142.5元安防部：主管1人經理兼、隊員4人900元/月*（1+36.5）*18月*4人 88452元工程主管： 1500元/月*（1+36.5）*18月*1人 36855元環保部:保潔員2人600元/月*（1+36.5）*18月*2人 29484元2、物料消耗：6400元保潔：每6個月消耗預算為800元，則18個月為2400元。工程維修：由于具有不可預測性，暫定為整個前期介入2000元。3、辦公用品消耗：由于具有不可預測性，暫定為整個前期介入2000元。2.2前

15、期開辦費用：本著節約使用、據需添置的原則，對【怡泰A區生活】物業管理項目進行測算，前期的管理物資設備購買、人員招聘培訓、網絡平臺打造等開辦費用為256061.00元，列表如下：1、物資購置： 單位：人民幣（元）序 號項 目金 額1服裝費用380112行政開辦費用672223客服開辦費用553884工程開辦費用159005環保開辦費用209606安防開辦費用13980合 計211461物資購置細表：單位：人民幣（元）序 號項 目計算公式及備注合計一、服裝詳細見附表380111管理人員8人1060元84802安防人員23人1087元250013工程人員3人540元16204環保人員6人485元29

16、10二、行政開辦費用672221辦公室裝修物業辦公室由開發商進行裝修，并且另支付10000元供物業公司作辦公室軟裝修用（公司口號、徽記、形象墻等）2經理大班臺、椅1套1500元15003職員辦公桌15個350元52504職員椅子25個200元5000510人會議桌1套（帶椅子）35006會客沙發2套1500元30007電話（帶開戶）2部300元6008考勤卡鐘1套1200元12009員工更衣柜6組580元348010雙門木質文件柜4個450元180011品牌商務電腦3臺5000元1500012彩色噴墨打印機2臺1000元200013彩色激光打印機1臺5000元500014洗衣機、彩電等生活配套

17、1套200015倉庫貨價3組1000元300016對講機1臺800元80017保險柜1個750元75018員工胸牌82個6元49219飲水機1臺150元15020照相機（數碼）1臺1200元120021驗鈔機1臺1500元1500三、客服開辦費用553881傳真機1臺1500元15002復膜機1臺600元6003報紙書刊展示架4組200元8004保險柜2個750元15005復印機1臺13500元135006前期各種資料印刷346戶28元968887住戶檔案專用柜1組1000元10008檔案吊夾1000組2元20009物業管理標識整套1500010單元公告牌12個150元180011園區公告牌2

18、個2000元400012便民設施整套5000四、工程開辦費用159001PPR熱融機1臺300元3002電鉆1臺700元7003管鉗2把80元1604萬用表2只200元4005疏通機1臺600元6006電錘1臺1600元16007插話機2個100元2008活動扳手4把60元2409電焊機1臺1500元150010套筒扳手2套300元60011梅花扳手2套300元60012臺鉗2臺150元30013切割機1臺400元40014人字梯（1.5M,2.5 M,6 M）各1個250015工具柜2個500元100016工具包及標準配套件4套300元120017對講機4個800元320018兆歐表1個40

19、0元400五、環保開辦費用209601高壓水槍1臺3000元30002垃圾清運車1臺600元6003吸塵器2個200元4004塵推18個60元10805玻璃套裝工具3個300元9006垃圾桶60個200元120007榨水車4臺220元8808保潔用化學藥劑若干12009掃把50個630010水管（20M，50M）各2條600六、安防開辦費用139801警棍8臺100元8002充電式電筒（警用）8臺150元12003應急燈6臺150元9004物品柜3套600元18005常用器械8套500元40006對講機6臺800元48007遮陽傘（帶底座）4把120元480附表：員工服裝配套單位：人民幣（元）

20、序 號項 目單 位數 量單 價合 計折舊年限一、管理人員該崗位配置需要1060元1、夏裝套22204402年2、冬裝套23006202年二、安防人員該崗位配置需要1087元1、夏裝240元帽子頂230603年襯衣件240802年褲子件2501002年2、冬裝400元帽子頂230603年外套件21002003年襯衣件230602年褲子件240802年3、配件227元領帶條220402年帽徽個215301年肩章副215301年臂章個215301年領夾個210201年皮帶根125251年武裝帶根150503年白手套個1221月4、床上用品及其他220元被褥床190903年床單套130303年枕頭個1

21、15153年雨衣件150503年水鞋個135353年三、工程人員該崗位配置需要540元制服（夏裝）套21202402年制服（冬裝）套21503002年四、環保人員該崗位配置需要485元夏裝套2801602年冬裝套21202402年雨衣件150503年水鞋雙135353年2、人員招聘培訓費用：15600元招聘費用：3300元報紙、網絡媒體廣告：3100元；人才市場現場招聘200元。人員培訓費用：12300元培訓崗位培訓內容人次路費、補貼、培訓經費全員物業管理404000經理/財務物管財務42500全員企業文化401200全員客戶服務402000安防安全防范232000環保環保操作6600合計：1

22、53人次合計：12300元3、網絡平臺打造（含物業管理軟件）：29000元建造互聯網平臺用于前期客戶（業主）對【怡泰A區生活】項目的宣傳，便于了解。同時使用物業管理軟件進行管理操作。更加提升【怡泰A區生活】的檔次和內在價值，同時使得物業公司更加節省成本。網絡平臺打造4000元；物業管理軟件選購25000元。2.3、前期管理費用預算：1、人員薪資：690930.00元物業經理 2500元/月*（1+36.5）*12月*1人 40950元物業助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元財務人員： 1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元行政文員： 1000

23、元/月*（1+36.5）*12月*1人 16380元客戶服務中心：主管1人、管理員2人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1200元/月*1人*（1+36.5）*12月*2 人 39312元安防部：主管1人物業助理兼、領班3人、監控值班3人、隊員17人1200元/月*（1+36.5）*12月*3人 58968元1000元/月*（1+36.5）*12月*3人 49140元900元/月*（1+36.5）*12月*17人 250614元設施養護部：主管1人、維修員3人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1000元/月*1人*（1+36.5）*12月*3

24、 人 49140元環保部:主管1人客服主管1人兼、保潔員6人600元/月*（1+36.5）*12月*6人 58968元加班費：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費為（平均值）每人的1個月工資額，經計算此項費用為54284.00元。注：按照國家相關規定記提的員工福利分別為：職工福利14；教育附加費3.5；工會2；社保15。2、設備設施養護費： 698373.85元 室外道路、場地養護費 1977.31M25元（M2.年） 9886.55元 管道疏通 5000元次2次年 10000元 化糞池清理 12座400元（座.次）1次年 4800元 智能設施維護 1500元月12月 18000元 消防設

25、施維護（含年檢） 6000元月12月 72000元 電梯養護費 年檢與小維保 5000元/年臺12臺 60000元運行電費 12部18kw8小時0.45元/kw365天 283824元 外墻清洗 暫定為30000元 共用水電設施維護 1500元/月12月 18000元 維修工具設備折舊（按3年折） 按6000元來綜合測算 共用水電費用（含樓宇照明、園區照明、管理用水電、員工用水電、消防、水泵用電、景觀用水電） 33463.3元 停車場養護費用 254個600元/個年 152400元3、綠化外包 13700平方米0.6元/平方米12月 98640元4、保潔衛生 16808.00元 垃圾袋 70個

26、0.4元/個365天 10200元 保潔用品消耗 184元/月12月 2208元5、安防費用（物品消耗） 200元/月12月 2400.00元6、行政辦公費用（含社區文化活動） 240元/月12月 2880.00元7、低值易耗品攤消（2年攤清） 200元12月 2400.00元8、專項費用（白蟻防治、流行病等社區防疫防治、保險費等） 15000.00元9、不可預見費用3 45823.00元10法定稅費5.5 86529.01元11、物業公司酬金10 184420.42元全年總支出為1844204.22元，可推算出：PM1844204.22/53780.74/12月2.85元（M2.月）為了方便

27、物業管理服務費的結算，我們擬將【怡泰A區生活】住宅的物業管理收費標準定為2.80元（M2.月）。按照2.80元M2.月（商業為4元M2.月）測算，管理處年收支盈虧情況如下表所示（收費率暫定為100）：住宅：52367.76 M22.80元M2.月12月1759556.74元商業：1413.98 M24.00元M2.月12月67871.04元停車場：254個100元個.月12月304800.00元全年總收入為2132227.78元。2.4物業管理服務費的盈虧分析 單位：元經濟指標前期介入前期介入/前期管理（8月接管驗收）后期管理2005.0312第一年2006.0112（車位使用率40）第二年2

28、007.0112（車位使用率60）-車位使用率90總收入403329.05767157.042010307.782101747.78總支出403329.05732109.181844204.221844204.22收入盈余035047.86166103.56257543.56注：收入較高是因為采取的是10的酬金制，保證物業公司的盈利。三、物業管理用房【怡泰A區生活】的小區面積為中等，在此提請開發商注意關于物業管理用房的問題。為方便后期的管理的開展，開發商需將物業管理用房作為小區的配套設施無償給予物業公司使用。經計算需要至少339平方米面積的物業管理用房。包括：管理處辦公室（含客服中心）155

29、M2、安保部辦公室（含操作間）50 M2、設施養護部辦公室50 M2、管理處員工宿舍60 M2，此外倉庫24 M2。具體標準如下:1、管理處辦公室：經理辦公室：1間，建筑面積30 M2。要求同時具備以下功能：集辦公、資料存放、會客等功能，帶40瓦日光燈1盞，電話寬帶插口各1個，其他電源插口3個。檔案室：1間，建筑面積30 M2。要求同時具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個。會議室：1間，建筑面積30 M2。要求同時具備以下功能：帶40瓦日光燈一盞，其他電源插口2個。客服中心：1間，建筑面積35 M2。要求同時具備以下功能：集辦公、資料存放、會客等功能，帶40瓦日光燈2盞，電話寬帶

30、插口各1個，其他電源插口2個。辦公區衛生間：男、女各一間，建筑面積30 M2。要求同時具備以下使用功能：電源插口各2個，40瓦白幟燈4盞，鏡前燈2盞，排風扇2臺。2、安保部辦公室：辦公室1間，建筑面積30 M2。要求同時具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，電話寬帶插口各一個，其他電源插口三個。門崗操作間1間，位置位于正大門，含收發室、廁所等功能。監控中心1間，40瓦日光燈2盞，其他電源插口2個，排風扇2臺。倉庫：1間。建筑面積20 M2。用于存放消防、安防等物品。40瓦日光燈2盞，其他電源插口2個。 3、設施養護部辦公室：辦公室：1間，建筑面積20 M2。要求同時具備以下功能：集辦公、資料存放等

31、功能，帶40瓦日光燈1盞，電話插口1個，其他電源插口2個。工程檔案室：1間，建筑面積30 M2。用于存放工程圖紙、相關操作手冊等文件。要求同時具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個。倉庫：1間，建筑面積24 M2。用于存放工程消耗物品、保潔、綠化等物品。要求同時具備以下功能：帶40瓦日光燈1盞，其他電源插口2個。4、員工宿舍：寢室:共3間，每間20 M2要求：每間需放下高架鐵床4張、寫字桌2張、更衣柜1個、臉盤架2個。40瓦日光燈2盞，電源插口2個。怡泰A區前期介入時間表工作內容05.605.705.805.905.1005.1105.1206.106.206.306.406.50

32、6.606.706.806.9備注圖紙會審機房設置匯審開始強電系統水系統監控系統巡更系統門禁系統景觀設置前期介入工程前期介入至工程結束事務前期介入不定期市場調查同類型住宅樓盤物管費標準、收費模式、會所狀況6月1日至7月15日高層寫字樓出租或物業費收費標準、收費模式等6月1日至7月15日管理方案管理處機構搭設9月1日至12月1日人員編制收費模式確定物管費測算前期使用費用測公開性文件確定前期物業管理服務合同10月1日至12月1日業主公約物業使用手冊裝修管理規定接房流程圖3月1日至6月1日裝修流程圖接房交費明細表商品房質量保證書5月1日至7月1日住宅使用說明書物管人員招聘培訓人員招聘7月1日開始至交房前物業知識培訓接房流程培訓收費流程培訓驗房流程培訓服務意識培訓交房技巧培訓物品準備辦公用品5月1日至7月1日維修工具等保潔用品安防用品員工服飾、工號、工卡7月1日至9月1日物業標識形象制作物業公司及戴德梁行LOGO6月1日至8月1日管理項目、企業宗旨、精神等其他相關資料準備物業管理委托合同05年12月接房通知6月1日至8月1日怡泰A區物業問答接房簽收表驗房表工程維修單業主資料登記表收費清冊物業驗收、接管4月1日移交物業辦公房、保安用房裝修5月