1、物業(yè)發(fā)展建議1.物業(yè)發(fā)展建議11.1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及原則41.2.項(xiàng)目開發(fā)模式71.3.項(xiàng)目整體構(gòu)思91.4.建筑空間組合111.5.景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)建議151.6.道路系統(tǒng)與交通組織191.7.公共服務(wù)設(shè)施（非商業(yè)）201.8.商業(yè)規(guī)劃建議251.9.建筑單體及風(fēng)格建議391.10.戶型建議421.11.裝修標(biāo)準(zhǔn)441.12.結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議451.13.細(xì)部亮點(diǎn)營(yíng)造471.14.分期開發(fā)建議491.15.物業(yè)管理建議511.1. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及原則1.1.1. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)指標(biāo)總用地面積： 萬平方米計(jì)容積率用地面積： 萬平方米總建筑面積： 萬平方米其中：住宅： 萬平方米商業(yè)：

2、萬平方米容積率：建筑覆蓋率： %綠地率： % 建筑限高： M建筑退后紅線要求： M日照間距 ： 車戶比（車位數(shù)）：其他要求：1.1.2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（一般原則：）效益最大化原則：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)最大限度利用項(xiàng)目特有的優(yōu)勢(shì)和資源，使景觀價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、人文價(jià)值等達(dá)到最大化。以人為本原則：強(qiáng)調(diào)自然與社會(huì)的融合和“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)。適度超前原則：從建立核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，本項(xiàng)目鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新，以高品質(zhì)產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，但創(chuàng)新必須建立在未來市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，不可過于超前或過度增加成本。品質(zhì)優(yōu)先原則：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的諸要素之間，以保證項(xiàng)目品質(zhì)為最重要的要素，

3、通過高超的設(shè)計(jì)手段以及對(duì)新技術(shù)的運(yùn)用（安防技術(shù)、中央空調(diào)、中央新風(fēng)、中央吸塵系統(tǒng)等技術(shù)）來打造高品質(zhì)住宅。與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)原則：項(xiàng)目要考慮與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)使社區(qū)與周邊環(huán)境融為一體。景觀均好性原則：在規(guī)劃中使各個(gè)戶型共享內(nèi)部園林景觀和外部自然、人文景觀。（特定原則：）彈性原則：項(xiàng)目先期開發(fā)應(yīng)給后期開發(fā)留有余地，因而在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在確立整體思路的基礎(chǔ)上，保持一定的彈性，使后期開發(fā)可以根據(jù)市場(chǎng)的變化適當(dāng)調(diào)整。公共資源私有化原則：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮如何將項(xiàng)目與周圍環(huán)境景觀融為一體，使社區(qū)成為城市的一部分，同時(shí)將項(xiàng)目周邊資源引入社區(qū)之中，使社區(qū)居民充分享有這些公共資源，如同私家資源一般。（根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及前期

4、定位從營(yíng)銷的角度來確定規(guī)劃原則，同時(shí)考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，包括一般設(shè)計(jì)所遵循的原則外還有根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)的不同所應(yīng)遵循的獨(dú)特原則）1.2. 項(xiàng)目開發(fā)模式（常見的幾種開發(fā)模式：大盤開發(fā)模式、訂單模式、PUD開發(fā)模式、聯(lián)合開發(fā)模式、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式等。“聯(lián)合開發(fā)”（JIONT DEVELOPMENT）的模式：即依賴與交通運(yùn)輸設(shè)施所提供的市場(chǎng)活動(dòng)及區(qū)域利益，與大眾運(yùn)輸服務(wù)設(shè)施和車站設(shè)施緊密結(jié)合而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式。“計(jì)劃單元綜合開發(fā)模式”（PUD）：是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)常用的模式，即通過一個(gè)總體的規(guī)劃來控制幾年甚至幾十年的開發(fā)。PUD意味著一塊土地規(guī)劃成一個(gè)單一的單元，而不是一些單獨(dú)小地塊的集合體。“商業(yè)地產(chǎn)

5、定單開發(fā)模式”：即在商業(yè)開發(fā)之前和大型商家進(jìn)行聯(lián)盟，按照商家的業(yè)態(tài)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。“復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式”：在地產(chǎn)開發(fā)中融入產(chǎn)業(yè)要素，形成一個(gè)具有特色的社區(qū)，如：奧園的體育+地產(chǎn)、華僑城的旅游+地產(chǎn)等。） 1.3. 項(xiàng)目整體構(gòu)思1.3.1. 項(xiàng)目規(guī)劃概念（理念）1.3.2. 項(xiàng)目功能布局（項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)包含哪些功能，如：居住、商業(yè)、公建配套、綠化等，應(yīng)該標(biāo)示在概念規(guī)劃圖上。以分析圖的形式對(duì)規(guī)劃的功能分區(qū)及業(yè)態(tài)分布進(jìn)行分析，并力圖尋找到最佳的功能布局方式、功能分區(qū)原則、功能分區(qū)圖）1.3.3. 概念規(guī)劃方案（草圖）突出規(guī)劃理念表現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主題 體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1.3.4. 開發(fā)藍(lán)本1.4. 建筑

6、空間組合1.4.1. 建筑空間布局（方案圖示）考慮不同產(chǎn)品的空間布局的獨(dú)立性與項(xiàng)目整體空間布局的包容性，使每一類產(chǎn)品針對(duì)不同客戶的需求其空間布局方式而有所不同：根據(jù)市地理特征，在建筑空間布局上居住建筑主要朝向?yàn)槟媳背驗(yàn)橹鳎ㄆ湎募局鲗?dǎo)風(fēng)向?yàn)椋瑧?yīng)盡量做到南北通透，視野開闊。建筑空間的布局應(yīng)與園林景觀相結(jié)合，二者相互呼應(yīng)，相得益彰。建筑空間的布局應(yīng)表現(xiàn)出社區(qū)居住形態(tài)及文化內(nèi)涵，為社區(qū)居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場(chǎng)所。1.4.2. 建筑空間組合比較分析（從建筑規(guī)劃整體效果、建筑景觀、建筑朝向及通風(fēng)條件、土地利用率等幾個(gè)方面對(duì)各個(gè)建筑群體組合方式進(jìn)行比較）各方案比較表（各比較指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目特征作調(diào)

7、整）：方案建筑空間組合方式整體效果戶型對(duì)環(huán)境景觀的利用住宅朝向/通風(fēng)/日照戶型道路交通 組織開發(fā)強(qiáng)度環(huán)境指標(biāo)總體評(píng)價(jià)A評(píng)價(jià)得分B評(píng)價(jià)得分C評(píng)價(jià)得分D評(píng)價(jià)得分經(jīng)綜合比較，方案 比較合適。1.4.3. 建筑朝向建筑朝向主要考慮住宅景觀朝向、風(fēng)向、日照間距等因素的影響，本項(xiàng)目朝向選擇1.4.4. 建筑間距（根據(jù)項(xiàng)目建筑容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)、前期項(xiàng)目檔次定位、當(dāng)?shù)卣?guī)定來確定項(xiàng)目建筑間距）1.5. 景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)建議1.5.1. 園林景觀主題及風(fēng)格圍繞項(xiàng)目開發(fā)主題定位，確定本項(xiàng)目園林景觀主題為：其內(nèi)涵為： (園林風(fēng)格及相關(guān)圖片)1.5.2. 景觀系統(tǒng)示意圖（景觀系統(tǒng)規(guī)劃示意并配以文字說明）1.

8、5.3. 景觀空間分析（景觀節(jié)點(diǎn)建議） （從項(xiàng)目景觀軸線各個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)細(xì)部的景觀建議給出自己的建議，可以用圖形和文字加以表述）1.5.4. 綠化景觀及植物配置本項(xiàng)目植被的布置應(yīng)體現(xiàn)以下原則：美化主體景觀；營(yíng)造社區(qū)自然生態(tài)環(huán)境；表現(xiàn)四季變幻場(chǎng)景，充滿生機(jī)與活力；方便物業(yè)管理，便于保養(yǎng)；既可觀賞，又可親近。 （根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的園林風(fēng)格、地域氣候特征、植物感官價(jià)值特性以及成本來進(jìn)行合理配置）1.5.5. 環(huán)境設(shè)計(jì)示意（精選符合項(xiàng)目主題的園林環(huán)境小品，可以參見相關(guān)圖庫）1.6. 道路系統(tǒng)與交通組織1.6.1. 道路交通系統(tǒng)圖（圖示內(nèi)容包括：人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)、主次出入口等）1.6.2. 出入口設(shè)置（充分考慮

9、地塊周邊道路情況，從有利于商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)、方便人性等幾個(gè)方面考慮小區(qū)出入口的設(shè)計(jì)）1.6.3. 停車場(chǎng) 1.7. 公共服務(wù)設(shè)施（非商業(yè)）1.7.1. 本項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建議（功能/內(nèi)容/規(guī)模）根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，本住宅區(qū)為級(jí)住宅區(qū)，相對(duì)應(yīng)的配建能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施。 根據(jù)其中關(guān)于級(jí)公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)以及社區(qū)公共設(shè)施配備的要求，可以初步設(shè)定本項(xiàng)目的公共服務(wù)指標(biāo)如下：（不含商業(yè)服務(wù)）類別設(shè)施名稱建筑面積（M2）用地面積（M2）備注教育幼兒園小學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生（含醫(yī)院）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站文體兒童游樂場(chǎng)所（如兒童迷宮等）社區(qū)服務(wù)會(huì)所物業(yè)管理用房居委會(huì)金融郵電銀行、郵

10、電通信市政公用配電設(shè)施其他行政管理及其他合計(jì)其中公共服務(wù)設(shè)施用地（一般稱公建用地），是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。（一般配套設(shè)施可以依據(jù)建設(shè)部公布的小區(qū)配套設(shè)置要求來配備，娛樂、商業(yè)設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目情況而定）1.7.2. 公共服務(wù)設(shè)施分布(在規(guī)劃圖上指出各種公共服務(wù)設(shè)施的大致位置)1.7.3. 會(huì)所(包括會(huì)所的位置、功能、規(guī)模等，一般要根據(jù)項(xiàng)目檔次、客戶消費(fèi)需求來定)1.7.4. 教育設(shè)施小學(xué)、幼兒園（是否設(shè)置教育設(shè)施要考慮到社區(qū)的規(guī)模和承受能力、以及周邊的教育配套設(shè)施等） 1.7.4.1. 小學(xué)建議引進(jìn)名校，實(shí)

11、施中英文雙語教學(xué)。小學(xué)規(guī)模按個(gè)班計(jì)，小學(xué)規(guī)模為平方米（建筑面積）。通過引進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌學(xué)校打響知名度、提升項(xiàng)目品質(zhì)，增添項(xiàng)目亮點(diǎn)。小學(xué)建筑風(fēng)格應(yīng)極力體現(xiàn)國(guó)際化視野，簡(jiǎn)潔、明快，賦予現(xiàn)代感。建議小學(xué)的位置應(yīng)布置在中心園林附近。1.7.4.2. 幼兒園規(guī)模：按城市幼兒園園舍建筑面積定額，每個(gè)學(xué)生至少8.8平方校舍建筑面積，按每班30-35人計(jì)算，為了節(jié)約成本和節(jié)省用地面積，建議項(xiàng)目幼兒園可以辦個(gè)班級(jí)，大、中、小各3個(gè)，一個(gè)機(jī)動(dòng)班，可接納300350名幼兒，校舍面積大概在平方米左右。師資配置：按每班配一名幼教教師，一名英語教師，一名保教助理，并聘請(qǐng)部分專職外籍教師任教。綜合計(jì)算，幼兒園需要名教師員工。

12、可以引進(jìn)先進(jìn)教育機(jī)構(gòu)的學(xué)習(xí)課程和教學(xué)模式，使用聯(lián)合辦學(xué)或?qū)I(yè)顧問的方式進(jìn)行辦學(xué)。幼兒園建筑風(fēng)格及建筑細(xì)節(jié)建議：根據(jù)項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格,幼兒園建筑設(shè)計(jì)可以成 的風(fēng)格，建筑色彩采用 色。1.8. 商業(yè)規(guī)劃建議1.8.1. 本項(xiàng)目商業(yè)定位概述（參考定位報(bào)告資料）l 目標(biāo)客戶定位l 業(yè)態(tài)/業(yè)種定位l 商業(yè)功能定位l 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題l 商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次l 商業(yè)形象定位1.8.2. 商業(yè)功能描述（根據(jù)項(xiàng)目地段的商業(yè)氛圍定位是開發(fā)社區(qū)商業(yè)還是開發(fā)城市商業(yè)）社區(qū)商業(yè)功能包括：休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等七大功能。這七大功能基本可以滿足社區(qū)住戶的需求。按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目商業(yè)面積為平方米

13、，但考慮滿足項(xiàng)目定位、商業(yè)功能及商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求，商業(yè)面積為平方米左右(含部分可以外包的配套公建)。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)具體功能及經(jīng)營(yíng)面積估算如下：功能店鋪店鋪數(shù)量建筑面積( M2 )業(yè)態(tài)表現(xiàn)商家組合休閑酒吧本色、根據(jù)地、樂園咖啡屋海月、品位、ZEN、McCaf文化文化用品店專業(yè)店/專賣店都都文具音像制品店專業(yè)店/專賣店聆聽音像 攝影彩擴(kuò)店專業(yè)店/專賣店Kodak影像書店專業(yè)店/專賣店席殊圖書、漢得書店、貝塔斯曼書友會(huì)書報(bào)灘專業(yè)店/專賣店娛樂娛樂城(包括KTV、卡拉OK、舞廳）天上人間、金色時(shí)代、天地夜總會(huì)、東魅娛樂中心日常購物超市（包括菜場(chǎng)、凈菜場(chǎng)）超市中百、華潤(rùn)萬方、華聯(lián)超市、好又多服裝店專業(yè)店/專賣店

14、花花公子、杉杉、U2、G2000、Mango鞋店專業(yè)店/專賣店Belle化妝品店專業(yè)店/專賣店Avon、Watons個(gè)人護(hù)理用品店鮮花禮品店專業(yè)店/專賣店池莉鮮花日常便利店便利店7-Eleven、CVS、OK保健衛(wèi)生美容美發(fā)店Sensaions SPA、康琪健美俱樂部、思研麗美容健身中心（可設(shè)在會(huì)所內(nèi)）MEGAFIT、金一舍賓衛(wèi)生所藥店專業(yè)店中聯(lián)、三九、同濟(jì)堂餐飲西點(diǎn)屋專業(yè)店名典、璐娜西餐廳餐館 小型餐飲店第三空間社區(qū)公共服務(wù)（含金融郵電） 社區(qū)活動(dòng)中心（可包含在會(huì)所內(nèi)）會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理公司郵局郵政所銀行中行、招行、工行、建行、民生、光大、交行等 電訊（包括公用電話/移動(dòng)通訊）中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電訊營(yíng)

15、業(yè)部、NOKIA、MOTOROLA專賣店維修店洗衣房雪阿姨干洗家政服務(wù)安子家政服務(wù)其 他合 計(jì)（根據(jù)項(xiàng)目地段的商業(yè)氛圍定位是開發(fā)社區(qū)商業(yè)還是開發(fā)城市商業(yè)，城市商業(yè)根據(jù)商圈規(guī)劃的要求來定商業(yè)形態(tài)）1.8.3. 商業(yè)主題概念（規(guī)劃理念）（考慮商業(yè)價(jià)值最大化的原則，使商業(yè)有最大的臨街面）根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位及項(xiàng)目開發(fā)藍(lán)本，確定本項(xiàng)目商業(yè)主題為：理由：1.8.4. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局及規(guī)模（在圖上標(biāo)示商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種的分布）1.8.5. 商業(yè)流線布局（包括三種流線：人流、車流、貨流，主要考慮各種流線的走勢(shì)，及相關(guān)節(jié)點(diǎn)，如人流匯集與疏散，回車場(chǎng)、貨場(chǎng)等，需配分析圖）1.8.6. 商業(yè)建筑風(fēng)格建議1.8.7. 商鋪面

16、積劃分、面寬與進(jìn)深建議1.8.8. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理功能建議1.8.8.1. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議l 業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品種的統(tǒng)一規(guī)劃與管理。按照前述商業(yè)規(guī)劃選擇承租客，要盡量做到業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)品種搭配合理，以滿足購物者各方面的需要。l 統(tǒng)一形象與識(shí)別系統(tǒng)的建立與維護(hù)。建議對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)街采用統(tǒng)一的CI系統(tǒng)，并深入貫穿到商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各部分。l 商業(yè)運(yùn)營(yíng)秩序管理。督促指導(dǎo)各業(yè)主遵守執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度并守法經(jīng)營(yíng)，協(xié)助代理工商、稅務(wù)、物價(jià)等政府職能部門的例行檢查和業(yè)務(wù)開展。l 促銷及廣告活動(dòng)管理。組織實(shí)施各項(xiàng)促銷活動(dòng)和重大節(jié)日的宣傳活動(dòng)，所有廣告宣傳歸口到商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門統(tǒng)一執(zhí)行，并進(jìn)行整體品牌形象推廣。l 專業(yè)培訓(xùn)管

17、理。定期組織各商鋪的營(yíng)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，并邀請(qǐng)知名專家、學(xué)者、成功的企業(yè)家為商鋪業(yè)主舉辦各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向的講座、研究會(huì)、項(xiàng)目洽談會(huì)等。l 租售代理。代理商鋪投資業(yè)主的委托轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營(yíng)、委托租賃，商管部門僅收取少量的委托服務(wù)費(fèi)用。l 糾紛處理。當(dāng)業(yè)主與消費(fèi)者出現(xiàn)商業(yè)糾紛時(shí)，商管部門主動(dòng)出面協(xié)調(diào)，把矛盾化解到最低限度，并積極指導(dǎo)業(yè)主樹立良好的商業(yè)形象。l 商業(yè)資訊管理。加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外商貿(mào)流通信息聯(lián)網(wǎng)力度，盡最大可能為經(jīng)營(yíng)業(yè)主引進(jìn)知名品牌代理。1.8.8.2. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)建議a. 為經(jīng)營(yíng)者提供的相關(guān)服務(wù)硬件上必須配套，如：水、電（110V/220V），電話系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)

18、等。建立商務(wù)中心服務(wù)為經(jīng)營(yíng)者提供商務(wù)服務(wù)。建立物流平臺(tái)服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者解決物流瓶頸問題。提供總品牌下的子品牌加盟服務(wù)。b. 為消費(fèi)者提供的相關(guān)服務(wù)在招商與管理策略方面采取開放的態(tài)度，在商業(yè)街的主要出入口設(shè)有服務(wù)臺(tái)，為進(jìn)出的消費(fèi)者及商業(yè)街內(nèi)的商家提供一系列細(xì)微而周到的服務(wù)；印發(fā)消費(fèi)導(dǎo)報(bào)，為消費(fèi)者提供最新的消費(fèi)資訊；設(shè)置可以讓消費(fèi)者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管處；設(shè)置小型休息室及提供召喚計(jì)程車等服務(wù)；商務(wù)導(dǎo)航服務(wù)等。1.9. 建筑單體及風(fēng)格建議1.9.1. 建筑單體樓型選擇（根據(jù)地塊的特點(diǎn)和開發(fā)商的建筑規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目是建設(shè)板樓還是建設(shè)塔樓，板樓具有很好的均好性，通風(fēng)采光條件較好；塔樓均好性較差

19、，有些戶型會(huì)出現(xiàn)異形布局的情況，樓體建筑的品質(zhì)感不強(qiáng)，但塔樓可以增加小區(qū)的建筑面積。）1.9.2. 建筑風(fēng)格建議（根據(jù)項(xiàng)目定位及開發(fā)主題，給出適合本項(xiàng)目的建筑立面及裝修風(fēng)格建議，并對(duì)建筑的外觀設(shè)計(jì)提供要求。在報(bào)告中可以給出例證并對(duì)選擇該建筑風(fēng)格的理由進(jìn)行詳細(xì)的說明，對(duì)建筑風(fēng)格進(jìn)行明確的解釋）1.9.3. 建筑外觀設(shè)計(jì)要求（單體創(chuàng)新）1.9.4. 入口與大堂、電梯間等公共空間建議1.9.5. 灰色空間建議（建筑中的灰度空間指那些不屬于使用面積的空間，有室內(nèi)和室外兩種情況；一般意義上指過渡空間，它實(shí)現(xiàn)空間的過渡與滲透功能開放半開放隱私。如：架空層的處理、商業(yè)與住宅的結(jié)合部位、地下車庫出入口處理、游

20、泳池與水系廣場(chǎng)關(guān)系的處理、小區(qū)入口綠地的處理等） 1.10. 戶型建議1.10.1. 戶型定位概述（戶型類別、比例（面積/套數(shù)）、功能等，即定位報(bào)告中的戶型定位。）1.10.2. 戶型概念（理念）（戶型表現(xiàn)本項(xiàng)目的特色思想，如、緊湊的經(jīng)濟(jì)型戶型、表現(xiàn)人性化的舒適型住宅；可以確定大致的戶型建議的方向。）1.10.3. 戶型創(chuàng)新要點(diǎn)（可以通過可比案例的戶型進(jìn)行示意，如空中庭院、入戶花園、南北通透戶型、大客廳橫廳或者主臥的戶型等。）1.11. 裝修標(biāo)準(zhǔn)1.11.1. 公共部分（如果開發(fā)商對(duì)此項(xiàng)沒有特別的關(guān)注，就按照一般樓盤的公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建議。）1.11.2. 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（參考建設(shè)部商品住宅

21、裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)（建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站），結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況（是否需要有創(chuàng)新或亮點(diǎn)），以及周邊市場(chǎng)上同檔次樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)得出本項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)建議）序號(hào)項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)建議1結(jié)構(gòu)2外墻3內(nèi)墻4電梯5電梯前廳6地面7頂棚8戶門9樓梯10窗 11陽臺(tái)12廚房13衛(wèi)生間14管道15空調(diào)16電氣配置17燃?xì)?8供水19集中抄表20智能化配置1.11.3. 裝修菜單建議（結(jié)合市場(chǎng)上精裝修樓盤的裝修情況及開發(fā)商提供的裝修費(fèi)用進(jìn)行配置各種裝飾風(fēng)格的裝修菜單）1.12. 結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議（提供結(jié)構(gòu)及給排水、采暖、空調(diào)、智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備設(shè)施方面的建議。）（通過搜集

22、全國(guó)在這些方面做得比較好的特色樓盤，了解先進(jìn)的結(jié)構(gòu)及設(shè)備安裝技術(shù)向開發(fā)商進(jìn)行推薦，提高項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)造項(xiàng)目賣點(diǎn)。）1.13. 細(xì)部亮點(diǎn)營(yíng)造（包括陽臺(tái)、窗戶、屋頂、勒腳、帖飾、新材料、新技術(shù)、新工藝等方面的亮點(diǎn)推薦。）（本節(jié)的目的：一是滿足目標(biāo)客戶的需求；二是建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)，形成差異化的產(chǎn)品特色，這些細(xì)部亮點(diǎn)最后可以延展成為營(yíng)銷推廣中的獨(dú)特的賣點(diǎn)。）1.14. 分期開發(fā)建議1.14.1. 分期開發(fā)策略根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)量及片區(qū)市場(chǎng)消化量，按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的原則，在項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上保證每期開發(fā)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，控制現(xiàn)金流，保證項(xiàng)目穩(wěn)健地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過不同期的銷售

23、控制保證項(xiàng)目的整體銷售。在項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上保證每期開發(fā)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，控制現(xiàn)金流，保證項(xiàng)目穩(wěn)健地開發(fā)經(jīng)營(yíng)。1.14.2. 分期開發(fā)圖及各期指標(biāo)（在總體規(guī)劃圖上標(biāo)出分期示意圖，并用文字和圖案來區(qū)分各期，然后統(tǒng)計(jì)出各期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如：建筑面積、可售戶型面積及戶型分布情況、銷售收入及占總收入的比例等）開發(fā)期開發(fā)周期開發(fā)地塊占地面積（含道路面積，但不包括代征道路面積）開發(fā)內(nèi)容可售面積（估）(萬平方米)住宅商業(yè)第一期第二期第三期合計(jì)1.14.3. 一期開發(fā)要點(diǎn) （確定項(xiàng)目一期開發(fā)建設(shè)及銷售期，對(duì)一期的開發(fā)策略作簡(jiǎn)單的闡述） 項(xiàng)目第一期開發(fā)包括萬平方米左右的住宅、萬平方米左右的綠地

24、(平方米公共綠地、平方米左右的社區(qū)園林)、平方米左右售樓處，這樣可形成初步的展示效果。第一期開發(fā)時(shí)間安排如下：項(xiàng)目一期整體工作計(jì)劃工作內(nèi)容年年前期施工準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初步設(shè)計(jì)一期施工圖施工通道清理施工階段主體建筑打樁一期地下工程完成公共綠地建設(shè)售樓處建設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)建設(shè)看樓通道建設(shè)中心園林建設(shè)樣板房裝修建筑主體建設(shè)銷售期銷售準(zhǔn)備階段一期銷售項(xiàng)目一期開發(fā)關(guān)鍵要點(diǎn)1.15. 物業(yè)管理建議1.15.1. 物業(yè)管理模式（物業(yè)管理的服務(wù)層次，物業(yè)管理的介入階段等方面進(jìn)行建議）1.15.2. 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需求確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容）1）、物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)； 2）、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及

25、場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：消防設(shè)施、電梯、中央空調(diào)及其它機(jī)電設(shè)備、道路、連廊、單車房（摩托車房）、園林綠地、溝、渠、井、池、管道、停車場(chǎng)（庫）等； 3）、公共部位的清潔衛(wèi)生； 4）、公共秩序維護(hù)； 5）、紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊； 6）、社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)； 7）、物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理； 8）、小區(qū)的安全護(hù)衛(wèi)； 9）、法律法規(guī)及顧問合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。1.15.3. 物業(yè)管理特色（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）建議（從如何提供優(yōu)質(zhì)差異化的服務(wù)方面去建議；如：建立特色服務(wù)反應(yīng)體系、專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)、科技智能化的運(yùn)用等。）l 建立客戶服務(wù)中心及快速反應(yīng)體系 l 建立專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì) l 規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì) l 科技、智能化物業(yè)管理 【 總結(jié) 】（對(duì)全文各個(gè)章節(jié)中結(jié)論性的觀點(diǎn)或建議進(jìn)行羅列）