1、第 1 頁 共 60 頁 目目 錄錄 投標函 第一章 雙吉安物業(yè)公司企業(yè)資信情況 第二章 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及管理思路 第三章 管理方案與服務(wù)內(nèi)容 第四章 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案 第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備計劃 第六章 管理組織架構(gòu)與人員編制 第七章 物業(yè)管理服務(wù)費用測算 結(jié)束語 第 2 頁 共 60 頁 南禮士路南禮士路 1919 號號住宅小區(qū)前期物業(yè)管理住宅小區(qū)前期物業(yè)管理 投投 標標 函函 北京建工集團有限責任公司北京建工集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部： 本公司認真研究了貴公司南禮士路 19 號項目前期物業(yè)管理服務(wù)招投標 文件后，愿意接受招

2、標文件的要約條件，愿意參加本次招標。 本公司聲明如下： 一、同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。 二、在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu) 成約束雙方的契約附件。 三、如我公司中標，將按照貴公司規(guī)定的時間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 并按照要求準時進駐進行物業(yè)管理全方位服務(wù)。 四、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標響應(yīng)文件截止之日起 90 個日歷日 內(nèi)，自覺遵守本次招投標活動的每項規(guī)定。 五、我公司的投標報價為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費每平米每月 0.55 元、商業(yè)物業(yè)管理綜合服務(wù)費每平米每月 2.8 元；其他收費標準按 照北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標

3、準 執(zhí)行。 投標單位名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司 （公章） 日 期： 2007 年 6 月 18 日 地址：北京市西城區(qū)馬甸南村甲 12 號樓 投標人代表： 電話：6776 1201 第 3 頁 共 60 頁 第一章第一章 投標人資信與情況介紹投標人資信與情況介紹 第 4 頁 共 60 頁 個個 人人 簡簡 歷歷 姓名：李偉波 性別：男 年齡：32 歲 職位：物業(yè)部副經(jīng)理 工作經(jīng)驗： 從事物業(yè)管理工作已經(jīng) 8 年，曾參加過 住宅小區(qū)、辦公用房、商品房、房改房、舊 房改造、回遷房等多種類型的物業(yè)管理工 作。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，具有較 豐富的物業(yè)知識。能夠較好的組織協(xié)調(diào)各部 門的關(guān)系，

4、對新項目的開發(fā)有一定的經(jīng)驗。 第 7 頁 共 60 頁 二、二、 法人委托授權(quán)書法人委托授權(quán)書 法定代表人授權(quán)委托書法定代表人授權(quán)委托書 北京建工集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部： 茲委托李偉波在南禮士路 19 號危改住宅小區(qū)前期物業(yè)管理之投標項目中 為北京雙吉安物業(yè)管理有限公司投標代理人。 委托代理權(quán)限如下： 委托代理人李偉波在以上項目中以本公司之名義代表本 公司簽署投標方案、進行談判、簽署合同和處理一切與此有關(guān)的必要事務(wù)。 本授權(quán)書于 2007 年 6 月 18 日簽字生效，特此聲明。 法定代表人： 投標人代表： 投標人全稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司 投標人公章： 第 8 頁 共 60

5、頁 三、三、 擬派項目經(jīng)理情況說明擬派項目經(jīng)理情況說明 項目名稱：南禮士路 19 號危改回遷小區(qū) 投標人名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司 擬派項目經(jīng)理姓名 李偉波 主要業(yè)績 性別 男 從事物業(yè)管理工作已經(jīng) 8 年。曾 參加過住宅小區(qū)、辦公用房、商品房、 房改房、舊房改造、回遷房等多種類 型的物業(yè)管理工作。熟悉物業(yè)管理的 相關(guān)法律法規(guī)，具有較豐富的物業(yè)知 識。能夠較好的組織協(xié)調(diào)各部門的關(guān) 系，對新項目的開發(fā)有一定的經(jīng)驗。 年齡 32 專業(yè) 經(jīng)濟管理 學歷 大專 工齡 8 年 職稱 暫無 從事本崗位工作時間 8 年 聯(lián)系電話 6776 1201 投標單位公章： 投標人代表簽字： 日期：2007 年

6、 6 月 18 日 第 9 頁 共 60 頁 四、四、 雙吉安雙吉安物業(yè)公司簡介物業(yè)公司簡介 一、公司基本情況一、公司基本情況 企業(yè)名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司 成立時間：1987 年 11 月 注冊資金：380 萬元人民幣 北京雙吉安物業(yè)管理有限公司的前身是北京雙吉安物業(yè)管理中心，成立于 1987 年，2006 年 8 月變更為北京雙吉安物業(yè)管理有限公司，注冊資金為 380 萬 元人民幣，在西城區(qū)工商局注冊登記。1997 年經(jīng)北京市房地產(chǎn)管理局資質(zhì)審查 合格，成為在北京市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理經(jīng)營工作的物業(yè)管理企業(yè)。我單位現(xiàn)有 職工 60 人，管理人員 20 人，服務(wù)人員 40 人，持證上崗

7、率 50%以上，具有中級 以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員 8 人，管理人員全部取得物業(yè)管理崗位合格 證書，有一支具有較強技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)的職工隊伍；有物業(yè)管理委托合同；有比 較健全的管理制度，有較豐富的管理經(jīng)驗。 目前本公司負責西城區(qū)馬甸南村和朝陽區(qū)華威北里兩個小區(qū)的物業(yè)管理工 作，這兩個小區(qū)總建筑面積為 25 萬平方米，樓 26 棟，產(chǎn)權(quán)單位 100 多個， 住 戶有 3040 戶，兩個小區(qū)都設(shè)有機動車停車場和非機動車存車處。 馬甸小區(qū)設(shè)鍋爐房一座，原為四臺熱水鍋爐供暖，按照市政府要求于 2003 年將熱水鍋爐改造成三臺燃氣鍋爐供暖，供暖面積為 10 萬平方米，馬甸鍋爐房 連續(xù)十二年被評為北

8、京市供熱系統(tǒng)先進單位。 二、服務(wù)宗旨二、服務(wù)宗旨 本公司以“住戶至上、服務(wù)第一”為宗旨，全心全意為產(chǎn)權(quán)單位服務(wù)，為住 戶服務(wù)。我們的原則是“方便業(yè)主和住戶，文明服務(wù)” 。我們以“為業(yè)主提供滿 意的服務(wù)，讓使用人享受溫馨生活”為質(zhì)量方針。向我們的業(yè)主承諾： “24 小時 受理住戶報修” 。 第 10 頁 共 60 頁 北京雙吉安物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，改制 成立于 2006 年 8 月，是北京市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司資質(zhì)齊 備、制度完善，目前管理員工 20 人，其中中級專業(yè)職稱人員 6 人， 所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證，多數(shù)員工擁 有大中專學歷。 雙吉

9、安物業(yè)秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值，品質(zhì)成就未來”的理念、以“客 戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理 模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友，珍惜客戶的信任，以 積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求，把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自 內(nèi)心的贊譽，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。 雙吉安物業(yè)深知服務(wù)永無止境，十分重視對員工服務(wù)意識的培養(yǎng)和 教育，要求員工做到“樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技 能、提高服務(wù)質(zhì)量” ，力求“管理無盲區(qū)，服務(wù)無缺陷，工作無差錯， 客戶無怨言” ，著眼于做得“更細致、更周到、更標準” ，努力爭取 持續(xù)超越客戶期望，贏得更多客戶滿意。 雙吉安物業(yè)深信高品位、高檔次、高質(zhì)

10、量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人 才團隊基礎(chǔ)之上，團隊之和諧合作則是企業(yè)立足之本。全體雙吉安 物業(yè)人將以精英團隊的姿態(tài)和百倍高昂的士氣努力把握企業(yè)發(fā)展契 機，向社會展示企業(yè)風采，傳播企業(yè)文化，竭誠為每一位客戶提供 卓越服務(wù)。 第 11 頁 共 60 頁 第二章第二章 對本對本項目項目的的 整體設(shè)想整體設(shè)想與管理思路與管理思路 第 12 頁 共 60 頁 一、項目概況與特點一、項目概況與特點 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目位于西城區(qū)南禮士路 19 號， 其四至 為：東至建工集團公司辦公樓、市政總公司辦公樓，南至核工業(yè)部招 待所、第二炮兵招待所、西至南禮士路三條南里、市政委辦公樓、北 至南禮士路三條。 1

11、 1、 主要主要經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標概況概況 占地面積：19372 平方米 容積率：3.292 綠地率：25.03% 回遷住宅建筑面積：22801.50 平方米。 北區(qū)配套公建面積：1771.96 平方米。 北區(qū)回遷住宅規(guī)模：208 戶。 北區(qū)地上機動車停車位：13 輛，為雙層機械停車位。 北區(qū)綠地面積：1345.15 平方米，綠地率 6.94%。 其他數(shù)據(jù)招標文件未詳，因項目在設(shè)計建設(shè)階段或有更改，本投標 書以經(jīng)驗值編制。 2 2、 建筑結(jié)構(gòu)與配套公共設(shè)施概況建筑結(jié)構(gòu)與配套公共設(shè)施概況 電梯六部，每單元一部。1、2、6 單元各一梯 4 戶；3、5 單元各一 梯 3 戶；4 單元一梯 2 戶。北區(qū)

12、共 3 個配電室。包括 3#回遷樓及 4# 樓公建。其中：3#回遷樓北段一個配電室，南段一個配電室，4#樓 公建一個配電室。 變電室、熱交換站各一個。 3 3、 其其他概況他概況 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目項目定位為危改回遷小區(qū)。整體采用 圍合布局，擁有住宅、商業(yè)功能，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷， 充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高尚住宅風采。 二、二、對本項目前期物業(yè)管理的整體設(shè)想對本項目前期物業(yè)管理的整體設(shè)想 第 13 頁 共 60 頁 1 1、 管理思路管理思路 本方案中我們把與建工集團關(guān)于南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的物 業(yè)管理合作明確分為兩個階段，前期介入至物業(yè)接管驗收為一個階 段，第一批業(yè)主入

13、住至業(yè)主委員會成立為第二階段。南禮士路 19 號 回遷小區(qū)項目業(yè)主入住率達到 50%以上后、半數(shù)以上業(yè)主提議成立 業(yè)主委員會， 我們與建工集團關(guān)于南禮士路 19 號回遷小區(qū)物業(yè)管理 的合作也即告終止， 隨后雙吉安物業(yè)將積極主動與南禮士路 19 號回 遷小區(qū)項目業(yè)主委員會合作， 并有信心通過投標與南禮士路 19 號回 遷小區(qū)項目業(yè)主委員會繼續(xù)合作參與后期物業(yè)管理，一如既往地延 續(xù)本方案中我們的各種優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 根據(jù)南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的特點、 物業(yè)管理需求分析和我公 司物業(yè)管理經(jīng)驗， 我們將南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目管理標準定位 在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。我們設(shè)計了本套管理方

14、案，通過高水 平物業(yè)管理配合開發(fā)商的開發(fā)設(shè)計思路，實現(xiàn)高消費投資，高價值 體現(xiàn)， 將南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目打造成一個體現(xiàn)新北京住宅小 區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理最高水平的社區(qū)。本方案同時能夠體現(xiàn)我公司的 專業(yè)水平，符合我公司一貫的“質(zhì)價相符、質(zhì)高于價”的優(yōu)質(zhì)物業(yè) 管理服務(wù)原則。 我們認為對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目采取專業(yè)物業(yè)管理的關(guān)鍵 在于高標準安全與交通秩序管理、配套設(shè)施包括會所商鋪管理和社 區(qū)文化的建設(shè)，并重點傾力于“服務(wù)”-實踐“不是我有什么服 務(wù)你就只能享受什么服務(wù)， 而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)” 這一雙吉安物業(yè)管理特點。為此，我們集中雙吉安物業(yè)在南禮士路 19 號回遷小區(qū)

15、項目管理方面的思路與理念，提煉出為南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目業(yè)主營造安全 (Secuity)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適 (Comfort)、方便(Conveience)的社區(qū)人居環(huán)境的總體設(shè)想。我們將 依據(jù)國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，針對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、 內(nèi)容和標準。 第 14 頁 共 60 頁 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理體現(xiàn)一流的質(zhì)量。北京雙 吉安物業(yè)管理有限公司秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值，品質(zhì)成就未來”經(jīng)營 理念，從滿足業(yè)主生活需求、促進物業(yè)保值增值兩個方面著手，努 力通過“更周到、更細致、更規(guī)范”的物業(yè)管理

16、服務(wù)營造“安全、 文明、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境，同時加強物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護和 完善，保持小區(qū)面貌日久常新，用卓越品質(zhì)打造南禮士路 19 號回遷 小區(qū)項目物業(yè)品牌形象，讓客戶住得安心、放心。 2 2、 整體設(shè)想整體設(shè)想 根據(jù)項目實際情況， 我公司對提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想是： 建設(shè)“安全文明社區(qū)，人文生態(tài)家園” ； 實施“八化”高標準、高水平的管理措施，八化即組織專業(yè)化、運 作規(guī)范化、控制程序化、作業(yè)標準化、服務(wù)人性化、管理立體化、 成本合理化、經(jīng)營市場化； 推行“十項工程”拓展物業(yè)管理深度和廣度，十項工程為人才工程、 互動工程、運作工程、形象工程、環(huán)境工程、文化工程、安全工程、 保險工程

17、、陽光工程、創(chuàng)新工程； 倡導(dǎo)“忠于職守、記住業(yè)主、忘記自己”的服務(wù)意識，讓業(yè)主得到 “六心級”享受，即“放心、安心、舒心、溫心、開心、齊心” ； 采用“人文關(guān)懷，精神家園” 、 “生態(tài)環(huán)保，綠色家園” 、 “價值求同， 互動參與”的社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典型模式； 3 3、 管理重點管理重點 關(guān)于前期介入 我們認為現(xiàn)階段雙吉安物業(yè)與建工集團房開部關(guān)于南禮士路 19 號 回遷小區(qū)物業(yè)管理的合作重點在于物業(yè)管理前期介入。我們發(fā)現(xiàn)， 大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時， 未能充分或準確考慮日后的物業(yè) 管理，物業(yè)出售后給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來了不便 甚至困難。比如，空調(diào)機的安裝與排水考

18、慮失誤，造成影響制冷效 果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保 養(yǎng)負擔過大等。這些情況都說明設(shè)計院對物業(yè)管理問題考慮欠缺。 同時由于物業(yè)管理公司熟知這些問題， 因而才能在這些方面提出專 第 15 頁 共 60 頁 業(yè)意見。 有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建 設(shè)開始就介入。在規(guī)劃的初期就積極引進物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管 理與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同 的層面上進行互動。但此時不是全面介入，我們將委派我公司熟悉 工程和設(shè)備的物業(yè)管理專家根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計 和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見， 并且參與部分工程的施

19、工 監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。 物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該在銷售工作開始以前。為了配合銷售，我 們在南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目售前即需要完成以下工作： 明確服務(wù)內(nèi)容； 明確設(shè)備配置； 確定組織架構(gòu)； 明確財務(wù)預(yù)算（即收費標準） ； 完成管理份額計算； 完成所有合同文本。 這一系列工作本方案對此亦做詳細闡述， 包括我公司擬參與前期介 入物業(yè)管理人員情況、擬采用的組織架構(gòu)與模式、擬介入管理的重 點內(nèi)容等，詳見本方案相關(guān)章節(jié)。針對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項 目的實際情況，介入時間寬松，我公司將在做好前期介入工作的基 礎(chǔ)上，充分調(diào)查研究南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目業(yè)主需求，為后 期

20、物業(yè)管理做好精心的準備工作。 關(guān)于物業(yè)接管驗收 我們設(shè)想，在物業(yè)接管驗收標準上盡量和竣工驗收一致，但是屬于 物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計上存在缺陷等導(dǎo)致可能發(fā)生的問題， 由于南 禮士路 19 號回遷小區(qū)項目是我公司和貴公司第一次合作，開發(fā)商 在售后服務(wù)等方面要給予明確的支撐。 雙方應(yīng)在委托合同中就此明 確相關(guān)事宜，以便我們在將來物業(yè)管理中實施物業(yè)的售后服務(wù)處 第 16 頁 共 60 頁 理，保持雙方在業(yè)主中良好的企業(yè)信譽與形象。本方案中亦有關(guān)于 我們?nèi)绾巫龊媚隙Y士路 19 號回遷小區(qū)項目接管驗收工作的詳盡闡 述。 關(guān)于業(yè)主入住與收費 我公司在前期業(yè)主入住期間， 通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理 知識普

21、及宣傳，制作并發(fā)放業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝 修管理規(guī)定。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務(wù)。 如有需要則直接提供裝飾裝修服務(wù)。 根據(jù)北京市物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定自業(yè)主入住領(lǐng)取房屋鑰匙起我們將 開始正常收取物業(yè)管理費用。 北京的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛 起步，管理處的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè) 管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不良現(xiàn)象， 同時亦表示我們在物業(yè)管理服務(wù)中會存在一定的實際困難。 我公司 針對此等情況，除了在服務(wù)上加強、在管理上力求規(guī)范以外，同時 通過大力宣傳讓眾多業(yè)主知曉物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)， 進而理解 支持物業(yè)管理工作。 關(guān)于安全

22、與車輛管理 針對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的具體情況， 采取一體式的安全管 理體系。采用定點監(jiān)控、巡邏保障、充分利用智能設(shè)施等措施來保 證安全。 關(guān)于為業(yè)主服務(wù) 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目定位于中等檔次， 我們認為項目潛在的 消費人群基本處于北京目前社會的中層人士。因此我公司在服務(wù)過 程中注重與本地其他物業(yè)項目的差異性，更為靈活和有針對性的進 行服務(wù)。包括實踐菜單式物業(yè)管理服務(wù)。 我們深知物業(yè)管理工作的本質(zhì)是服務(wù)，這亦是我們在本案的一個關(guān) 第 17 頁 共 60 頁 鍵思路，本方案中的所有物業(yè)管理理念都是我們在其他項目實際采 用并都將一如既往的在本案中得到全部運用，并以雙吉安物業(yè)周到

23、細致的服務(wù)打造我們共同的物業(yè)管理品牌，實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主、物 業(yè)公司三方共贏。相關(guān)管理設(shè)想與理念詳見其他章節(jié)。 關(guān)于社區(qū)文化 我們理解社區(qū)文化應(yīng)包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社 區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文 化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。 我公司將把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。我 們將從關(guān)注小區(qū)的整體精神風貌建設(shè)、推崇文明家庭的生活方式、 著重營造業(yè)主間和睦、融洽、和諧的鄰里關(guān)系等方面創(chuàng)建良好的社 區(qū)文化氛圍。 我們將建立精神文明建設(shè)公約，通過設(shè)立專欄、印發(fā)家園內(nèi)刊和信 函、建設(shè)小區(qū)廣播、建立互聯(lián)網(wǎng)站等形式廣泛宣傳，我們的每一位 員

24、工首先嚴格遵守，起模范表率作用。 我們將潛心研究分析南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目住戶的構(gòu)成， 充分 了解住戶的需求，針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案， 聯(lián)合有關(guān)媒體、公益等部門，在南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目內(nèi)大力 開展各種有益的社區(qū)活動。包括各類競技、表演、旅游、購物、培 訓班、夏令營、節(jié)日慶祝活動以及當?shù)卣M織的各類精神文明活 動。推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化，并且為推動以后 的業(yè)主委員會成立做鋪墊，為開發(fā)商完成項目開發(fā)做支撐。 關(guān)于物業(yè)管理人員 在項目人員安排上，管理層人員將派遣我公司物業(yè)管理方面最優(yōu)秀 的骨干力量，員工亦大部分抽調(diào)我公司在已有物業(yè)項目中經(jīng)驗豐富

25、第 18 頁 共 60 頁 的優(yōu)秀骨干，如招聘的員工則要求具有較高素質(zhì)。我公司將全力保 證投入最好的人力物力與貴公司共同打造北京最好的高檔社區(qū)。 4 4、 管理特色管理特色 秉承我公司一貫的開拓創(chuàng)新精神和“人無我有、人有我精” 、 “以共 點求穩(wěn)、以異點求進”的經(jīng)營理念。通過對南禮士路 19 號回遷小區(qū) 項目潛在業(yè)主對物業(yè)管理需求的研究分析，我們創(chuàng)造性的提出了一 些頗具特色的管理方式方法， 請參閱本方案中專門章節(jié)的詳細闡述。 如能承蒙貴公司厚愛，給予我公司參與提供物業(yè)管理服務(wù)競標的機 會，我們盼望能以本公司充足的人才、經(jīng)驗和技術(shù)，提升南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目管理水平及人員素質(zhì)，為南禮士路

26、 19 號回遷小 區(qū)項目開拓一個和諧優(yōu)美的人居環(huán)境， 為投資者提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)， 并為開發(fā)商贏取良好口碑及信譽。憑借“雙吉安物業(yè)”在物業(yè)管理 行業(yè)中的良好業(yè)績，將成功的為購買物業(yè)的客戶建立對物業(yè)管理的 信心提供有力的保證，從而真正幫助開發(fā)商達到促進回遷的目的。 我們非常希望在貴公司參閱此份管理方案書后，能就物業(yè)管理的細 節(jié)作進一步探討， 我公司務(wù)求為南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的發(fā)展 作出貢獻。 三、管理三、管理策劃策劃方案方案 1、 社區(qū)主題定位：安全文明社區(qū)社區(qū)主題定位：安全文明社區(qū) 人文生態(tài)家園人文生態(tài)家園 之前， 通過聆聽貴公司相關(guān)人員就南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的開 發(fā)建設(shè)定位

27、、配套設(shè)施的設(shè)置及項目的其他實際情況所作闡述，并 充分考慮到未來業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量需求將越來越高，根據(jù) 廣大業(yè)主對未來生活的要求，我們將小區(qū)的物業(yè)管理定位于：安全 第 19 頁 共 60 頁 文明社區(qū)，人文生態(tài)家園。 為使將來的管理服務(wù)能滿足大多數(shù)業(yè)主的要求，我公司將以代表社 區(qū)廣大業(yè)主的根本利益、代表先進的物業(yè)管理水平、代表先進的社 區(qū)文化發(fā)展方向作為管理服務(wù)的基本指導(dǎo)思想；堅持以業(yè)主為關(guān)注 焦點；依法管理陽光操作；追求社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益相 統(tǒng)一；實施企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作；體現(xiàn)專業(yè)化管理與業(yè)主自治 相結(jié)合的管理服務(wù)的基本原則，從而以“八化”高標準、高水平的 管理措施，推行“

28、十項工程”來完善物業(yè)管理工作，達到“六心級” 的服務(wù)效果。最終與項目優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計和優(yōu)越的地理位置相得益 彰，給業(yè)主一個真正的幽雅人文生活家園。 四、四、不變的承諾不變的承諾 通過我們的管理服務(wù)，我們承諾： 1、 前期階段前期階段 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進樓盤的銷售。 2、 合同階段合同階段 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好 朋友。 三年內(nèi)達到“北京市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評； 四年內(nèi)達到“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)” 的考評。 3、 總體指標總體指標 滿意度指數(shù) 80%以上； 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故； 管理服務(wù)范圍

29、內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故； 4、 分類指標分類指標 管理處設(shè)專線 24 小時受理報修， 第 20 頁 共 60 頁 客戶接待時間：365 天 8:30-20:30； 各類服務(wù)人員上崗培訓率達到 80%； 檔案歸檔率達到 85%， 檔案完整率達到 80%； 維修及時率達到 85%； 維修質(zhì)量合格率達到 80%以上； 實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到 100%； 有效投訴處理率 100，投訴人簽字滿意率 80以上； 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到 85以上； 房屋建筑完好率達到 85%以上； 綠化存活率達到 80%以上； 清潔管理無盲點； 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境

30、整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 道路、停車場完好率達到 85%以上； 管理服務(wù)范圍內(nèi)安全護衛(wèi)固定崗實行 24 小時安全護衛(wèi)立崗服務(wù)。 五、五、光榮與夢想光榮與夢想 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目是廣大業(yè)主和我們共同放飛希望的地 方。 雙吉安物業(yè)公司若有幸中標接管， 我們將憑借 “實力、 經(jīng)驗、 誠信” ， 把南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目管理成一個最適人居的，與項目設(shè)計理 念一致的安全文明社區(qū)，人文生態(tài)家園。 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 21 頁 共 60 頁 第三章第三章 管理方案與服務(wù)內(nèi)容管理方案與服務(wù)內(nèi)容 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 22 頁 共

31、 60 頁 一、一、 管理方式管理方式 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目是建工集團開發(fā)的一項經(jīng)典歷作，雙吉 安物業(yè)計劃在物業(yè)管理上實施全新的創(chuàng)意。在南禮士路 19 號回遷小 區(qū)項目物業(yè)管理追求“服務(wù)創(chuàng)造價值品質(zhì)成就未來”之立意，堅持 以人為本，樹立“客戶滿意是我們永恒的追求”的全員服務(wù)理念，強 調(diào)居住生活環(huán)境和諧優(yōu)美，每一細節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。 北京建工集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)物業(yè)管理條例及省、市住 宅物業(yè)管理相關(guān)辦法實施細則， 可采取定向邀請投標方式邀請北京雙 吉安物業(yè)管理有限公司作為南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的物業(yè)管理 商，我公司可通過投標方式獲得本項目的前期物業(yè)管理權(quán)，全權(quán)

32、負責 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目物業(yè)管理工作的具體實施運作，雙方通 過簽定前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同明確各自的責權(quán)利。 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的前期物業(yè)管理明確分為兩階段，亦即 前期介入物業(yè)管理與竣工正式接管驗收后物業(yè)管理。 本方案中涉及物 業(yè)管理具體費用測算亦分此兩階段分別進行，詳見本方案書相關(guān)章 節(jié)。 雙吉安物業(yè)與建工集團在充分洽談達成一致意見之基礎(chǔ)上簽定關(guān) 于南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目物業(yè)的委托管理合約，雙方合作范圍 最終以物業(yè)管理委托服務(wù)合同所約定內(nèi)容為準。 雙吉安物業(yè)在合同期限內(nèi)對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目制定管理目 標，在經(jīng)濟上實行獨立核算、自負盈虧，實現(xiàn)南禮士路

33、 19 號回遷小 區(qū)項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 雙吉安物業(yè)在合同期限內(nèi)將南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目的物業(yè)管理 服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中， 由雙吉安物業(yè)組建南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目物業(yè)管理處，委派管 理人員，根據(jù)南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目具體情況，負責其前期介 入、竣工驗收、入住及其以后各階段物業(yè)管理工作，為南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標準 等， 并促使其有效運行， 按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為南禮士路 19 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 23 頁 共 6

34、0 頁 號回遷小區(qū)項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。 為保證管理標準實現(xiàn)及發(fā)揮雙吉安物業(yè)特長， 更有力的推行雙吉安物 業(yè)所倡導(dǎo)的“客服前向化”物業(yè)管理服務(wù)模式，雙吉安物業(yè)將以總部 各專業(yè)部門和各分部管理隊伍的技術(shù)支持， 結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需 要，組建物業(yè)管理專家團，定期對現(xiàn)場進行監(jiān)察、支援。并根據(jù)現(xiàn)場 發(fā)現(xiàn)的問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 二、二、 項目定位項目定位 1 1、 管理定位管理定位 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則。 充分利用和完善各種配套系統(tǒng)， 配置精干高效的管理人員， 全面推行 “客服前向化”物業(yè)管理服務(wù)模式，將南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目

35、 塑造成為安全、優(yōu)美、舒適、方便的優(yōu)秀住宅小區(qū)。 2 2、 效益定位效益定位 堅持社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則。 充分利用雙吉安物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗， 通過有效 控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。 3 3、 服務(wù)定位服務(wù)定位 堅持以人為本，服務(wù)第一原則。 “服務(wù)創(chuàng)造價值，品質(zhì)成就未來”是雙吉安物業(yè)不變的承諾， “為您 營造安全、 優(yōu)美、 舒適、 方便的社區(qū)環(huán)境” 是雙吉安物業(yè)永恒的追求。 為此， 雙吉安物業(yè)將采取專業(yè)管理嚴格的品質(zhì)控制手段， 確保服務(wù) 質(zhì)量符合標準。 三、 管理管理服務(wù)服務(wù)范圍范圍 雙吉安物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的

36、公共服務(wù)、針對性的 特約服務(wù)和委托性的專項服務(wù)，具體如下： （一）前期介入服務(wù)內(nèi)容 1、與回遷業(yè)主溝通回遷相關(guān)事宜，配合項目部做好回遷業(yè)主的安置工 作。 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 24 頁 共 60 頁 2、針對回遷樓建立相適應(yīng)的物業(yè)管理體系。 3、項目竣工階段，重點對項目的設(shè)備、設(shè)施、材料等進行確認，熟悉 各種設(shè)備和線路，歸集工程圖紙資料，為驗收接管服務(wù)。制定前期物業(yè) 管理服務(wù)協(xié)議、二次裝修管理協(xié)議、安全消防協(xié)議、用戶手冊、業(yè)主入 住流程及公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃。 （二）公用服務(wù)的內(nèi)容及范圍 1. 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程 圖紙、

37、 入住用戶檔案與竣工驗收材料等； 建立物業(yè)管理的各項制度。 2. 小區(qū)的公共場地、共用設(shè)施、設(shè)備共用部位的維修養(yǎng)護和管理。 3. 小區(qū)內(nèi)公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護和管理。 4. 對物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理。 5. 對物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理。 6. 小區(qū)紅線內(nèi)公共環(huán)境的清潔，垃圾的收集和處理（不含垃圾消納廠 的管理） 。 7. 對物業(yè)項目的機動車、 非機動車及外來訪客車輛登記、 停放的管理。 8. 小區(qū)的公共秩序安全管理、消防管理。消防管理服務(wù)，包括公共區(qū) 域消防設(shè)施的管理與維護， 消防設(shè)施標志、 標識的定期檢查與巡視， 業(yè)主消防意識及消防知識的

38、培訓。 9. 維持公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查，看管公共財產(chǎn)。 10小區(qū)的房屋竣工及接管驗收檔案、裝修管理、業(yè)主及使用人檔案資 料的管理。 11組織開展健康有益的社區(qū)文化娛樂活動。 12 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費及按有關(guān)規(guī)定需要物 業(yè)代收代繳的費用。 13處理業(yè)主投訴，并對處理過程進行記錄，訂立回訪制度。 14建立物業(yè)項目管理及設(shè)施設(shè)備的資料、養(yǎng)護及維修檔案。 15、 定期與業(yè)主聯(lián)系， 及時發(fā)布與業(yè)主有關(guān)的各類信息并在公示欄內(nèi)予 以公告；定期召開業(yè)主例會，匯報管理進度，公布物業(yè)服務(wù)資金的收支 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 25 頁 共 60 頁

39、情況。 16法律政策及合同規(guī)定的其它事項。 四、四、 管理管理服務(wù)服務(wù)溝通溝通 1 1、 監(jiān)察監(jiān)察 雙吉安物業(yè)將非常重視監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財 務(wù)、 營銷等各類有經(jīng)驗的管理層人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組， 定期前往現(xiàn)場巡視、 檢查、指導(dǎo)并參加管理例會，及時指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出 合理方案和改善意見，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo) 定期安全衛(wèi)生、紀律作風的檢查 定期財務(wù)預(yù)算審計 定期優(yōu)秀物業(yè)標準自查 定期工作進度檢查 定期工作業(yè)績考核 定期管理處與建工集團會議 2 2、 匯報匯報 雙吉安物業(yè)將強調(diào)定期向建工集團匯報的重

40、要性， 每月我們向建工集 團提供財務(wù)、日常運作等報告。管理處經(jīng)理亦將在重要事項和突發(fā)事 件上隨時向建工集團進行匯報。 3 3、 溝通溝通 雙吉安物業(yè)建議除了內(nèi)部進行物業(yè)管理工作例會外， 亦需要與建工集 團定期開會溝通工作進度及改進事項。 五、五、 管理培訓管理培訓 在入場前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于在最短時 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 26 頁 共 60 頁 間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。安排短期入職培訓課程，令員工能充 分認識本身應(yīng)負的責任及工作范圍， 同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及 知識。培訓課程包括但不限于以下內(nèi)容： 南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目社

41、區(qū)情況、建工集團、雙吉安物業(yè)基本 情況 企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對員工的期望 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識 相關(guān)法律法規(guī) 物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓 禮儀禮貌及風俗習慣培訓 必要的軍事培訓 在短期培訓課程后，安排各級員工進入實地工作，令物業(yè)管理工作能 夠全面開展，為業(yè)主（住戶）及時提供高水準服務(wù)。同時還亦可根據(jù) 建工集團的需要，安排高級管理層人員赴北京、沿海物業(yè)項目參觀及 考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進的管理方式及理念。 還將于入場后每 6 個月，安排重溫培訓班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持雙吉 安物業(yè)規(guī)定標準。 六、六、 管理制度管理制度 在對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項

42、目實施管理后， 雙吉安物業(yè)將根據(jù) 實際情況并按照雙吉安星級生活服務(wù)模式和公司質(zhì)量管理體系標準， 量 身定制各項管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、 文件， 以便管理處能有序地對南 禮士路 19 號回遷小區(qū)項目進行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 1 1、 公眾性文件公眾性文件 業(yè)主公約/業(yè)主委員會章程/客戶服務(wù)指南或住戶手冊/精神文明 公約/住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法/治安管理須知/車輛進出停 放管理須知/消防管理須知/環(huán)境衛(wèi)生管理須知/招牌廣告及公共場地、 墻壁、屋面管理須知/營業(yè)場所管理須知/文娛場所管理須知/裝飾裝修 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 27 頁 共 60 頁

43、管理須知等。 2 2、 內(nèi)部管理制度內(nèi)部管理制度 人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財務(wù)管理制度/預(yù) 算管理制度/獎懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規(guī) 范/通訊設(shè)備管理制度/管理體系及重大事項決策管理制度/培訓管理制 度。 3 3、 工作手冊工作手冊 各級崗位職責工作手冊/社區(qū)文化工作手冊/公共場地工作手冊/ 營業(yè)文娛場所工作手冊/房屋整改工作手冊/空房管理工作手冊/住戶入 住工作手冊/裝修管理工作手冊/投訴的接待和處理工作手冊/住戶意見 的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊/住戶檔案管理工作手冊/ 便民服務(wù)實施工作手冊/費用的統(tǒng)計、 收取和追收欠款工作手冊/環(huán)衛(wèi)工

44、作手冊/綠化工作手冊/報修工作手冊/供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊/給排 水設(shè)施設(shè)備工作手冊/電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊/庫房工作手冊/突發(fā)事件 或異常情況處理工作手冊/勤務(wù)工作手冊/安全工作手冊/門衛(wèi)工作手冊 /巡邏工作手冊/爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃。 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 28 頁 共 60 頁 第第四四章章 前期介入服務(wù)與前期介入服務(wù)與 接管驗收及入住管理方案接管驗收及入住管理方案 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 29 頁 共 60 頁 一、前期介入服務(wù)一、前期介入服務(wù) 要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān) 重要的作用，若我方接管本項目，

45、將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情 況，對南禮士路 19 號回遷小區(qū)項目住宅小區(qū)項目制訂科學、成熟、相應(yīng) 的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來 的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。 1 1、 規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段 對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案 的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計 方便日后的物業(yè)管理工作。 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置； 小區(qū)人車分流的設(shè)計； 公共照明開關(guān)設(shè)置位置； 公共照明開關(guān)開閉形式； 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計； 小區(qū)垃圾房的設(shè)置； 公共洗手間的設(shè)置； 信報箱的設(shè)立； 公共告示欄的配置； 家用空調(diào)穿

46、墻孔和室外機座位置的預(yù)留； 。 2 2、 建設(shè)施工階段建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、 施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早 發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見以及設(shè)計遺漏工程項目的建 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 30 頁 共 60 頁 議； 分析物業(yè)建造選料及安裝， 改善設(shè)備使用效果， 減輕后期管理的壓力； 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管

47、理意見； 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護， 以避免施工對材質(zhì)造成損 傷； 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路， 包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、 管線布置及 所用建材的性能； 檢查工程施工進度 （根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師 定期碰面會等） ； 檢查前期工程的施工質(zhì)量， 并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分 提出建議； 配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 提出遺漏工程項目的建議； 3 3、 竣工驗收階段竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時 提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做 好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都

48、逐一檢查。 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案； 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收； 制訂物業(yè)驗收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 4 4、 物業(yè)銷售階段物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也 有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員 將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 南禮士路 19 號回遷住宅前期物業(yè)管理投標方案 第 31 頁 共 60 頁 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備； 售樓處及樣板房的安全護衛(wèi)、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的

49、物業(yè) 形象； 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓工作； 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 二、項目的接管驗收與移交二、項目的接管驗收與移交 物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準對已竣工驗收物業(yè)進 行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接 關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還 包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。 公司選派素質(zhì)好、 業(yè)務(wù)精， 對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加

50、驗收 工作； 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上， 對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益； 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題， 要明確記錄在案， 約定期限督促開發(fā)主體對 存在的問題加以解決，直到完全合格； 落實物業(yè)的保修事宜。 根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定， 由開發(fā)主體負 責保修， 向物業(yè)管理公司交付保修保證金， 或由物業(yè)管理公司負責保 修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用。 接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益； 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件： 通過物業(yè)的接管驗收， 一方面使工程質(zhì) 量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根 南禮士路