1、一、附件附件1關于企業資格的聲明函致郴州方信建設招標代理有限公司：關于貴方 2009 年 4 月 21 日CZFXWY2009003 （招標編號）投標邀請，本簽字人愿意參加投標，提供招標文件規定的 物業管理服務招標文件 ，并證明提交的下列文件和說明是準確的和真實的。1、由提供 物業管理服務招標文件 的 郴州市金盛物業服務有限公司 （物業企業名稱）出具的授權我方代表該公司的授權書正本一份，副本貳份。2、本簽字人的確認資格文件中的說明是真實的、準確的，并附有我方出具的資格文件附后。物業管理公司名稱及地址： 授權簽署本資格文件人：名稱： 郴州市金盛物業服務有限公司 簽字： 地址： 市五嶺大道（市政府

2、旁） 職務： 傳真： 電話： 13975502131 郵編： 423000 傳真： 附件2投標函致郴州方信建設招標代理有限公司：根據貴方為 郴州興華房地產開發有限公司 項目招標“五嶺閣”住宅小區 前期物業管理的投標邀請CZFXWY2009003 （招標編號），簽字代表 王蘭華、郴州市金盛物業服務有限公司、市五嶺大道（市政府旁）（投標人名稱、地址）參加投標，并提交投標文件正本一份和副本一式貳份，及投標保證金 3000 元。據此函，簽字代表宣布同意如下：（1） 所附投標報價一覽表中規定的應提供和交付的物業管理投標 價為 431182.80元 。（2） 投標人將按招標文件的規定履行合同責任和義務。（

3、3） 投標人已詳細審查全部招標文件，包括修改文件（如有的話）以及全部參考資料和有關附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。（4） 自開標之日起有效期為90個日歷日。（5） 如果在規定開標時間和日期后，投標人在投標有效期內撤回投標，其投標保證金將被貴方沒收。（6） 投標人同意提供按照貴方可能要求的與其投標有關的一切數據或資料，完全理解貴方不一定要接受最低價的投標或收到的任何投標。（7） 與本投標有關的一切正式往來通訊如下：地址： 市五嶺大道（市政府旁） 郵編： 423000 電話： 13975502131 傳真： 電傳： 投標人代表姓名： 王蘭華 投標人名稱： （蓋章） 地 址：

4、 市五嶺大道（市政府旁） 附件3 投標報價一覽表（總報價以一年為期） 投標人名稱： 郴州市金盛物業服務有限公司 投標編號：CZFXWY2009003 貨幣單位： 人民幣 投標項目： “五嶺閣”住宅小區 投標總價：（人民幣大寫） 肆拾叁萬壹仟壹佰捌拾貳元捌角整 投標報價明細表：序號項 目面積（）投標金額（元/m2.月）備 注1住 宅663840.532住宅商用3門 面4車 庫18710.40法人代表或其授權人簽名：投標單位公章：注：以上表格不夠可自行添加附件4法人代表授權書本授權委托書聲明：我 曹太平 系 郴州市金盛物業服務有限公司 的法定代表人，現授權委托 王蘭華 為我單位的合法代表人，就“五

5、嶺閣”住宅小區前期物業管理 的投標，以本單位的名義處理與之有關的一切事務。本授權書于 2009 年 4 月 21 日簽字生效。投標單位（公章）：法人代表：（簽字并蓋章）：被授權人簽名：附件5投標優惠聲明我單位在本項目下承諾的降價聲明、降價折扣、付款方式優惠、進住期提前、免費服務項目等其他優惠條款（如果有的話）如下：簽訂物業服務合同15天內可以接手“五嶺閣”的物業服務工作（授權代表簽名）： （單位蓋章）附件6中標服務費承諾書致：郴州方信建設招標代理有限公司我們在貴公司組織的 郴州興華房地產開發有限公司項目招標中獲中標（招標編號： CZFX-WY2009003），我們保證在中標通知書發出前，以現金

6、方式，一次性向貴公司支付人民幣叁仟元中標服務費。我方如違約，愿憑貴公司開出的違約通知，按上述承諾金額在投標保證金中扣繳。特此承諾！承諾方法定名稱：郴州市金盛物業服務有限公司 地址：市五嶺大道（市政府旁）電話：13975502131 傳真：郵編：42300承諾方授權代表簽字： 承諾日期：2009年4月21日承諾方蓋章：附件7“五嶺閣”住宅小區前期物業管理服務合同第一章 總 則第一條本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）：名 稱： 代 表 人： 地 址： 聯系電話： 受委托方（以下簡稱乙方）：企業名稱： 法定代表人： 聯系電話： 物業管理資質等級證書編號： 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的

7、基礎上，甲方將 （物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條物業管理區域基本情況物業類型： 座落： 四至： 占地面積： 總建筑面積： 委托管理的物業范圍及構成： 。第二章 物業管理服務內容第三條制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料及有關物業服務費用的賬務管理等。第四條房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：樓蓋、屋頂、內外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、公共設施、公共通道、商業門面、垃圾站和停車場等。第五條共用設施、設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、走廊內照明配電供電系統、

8、通水系統、供水及消防系統、消防設備設施、保安監控系統等所有小區的機械電氣設備、設施。第六條公用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修、養護和管理。包括路燈、道路、室外上、下水管道、排污管道、化糞池、自行車棚、停車場、溝、渠、池等。第七條公共區域的綠化、建筑小品等的養護、維修與管理。第八條公共環境衛生。包括 。服務，公共場所、房屋共用部位的衛生清掃與保潔、垃圾（含住宅樓垃圾）收集至中轉站，除“四害”。第九條維護公共秩序，做好治安防范工作。包括門崗服務、物業區域內巡查、安全監控以及防火、防盜、防破壞、防事故和搶險工作。第十條維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理及交通設施、設備的養護、維修和管

9、理。第十一條消防管理服務，包括公共區域消防設施、設備的維護、管理。第十二條組織居住小區開展健康的社區文化娛樂。第十三條甲方和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。第十四條其他委托事項1、 對物業使用人違反大院物業管理有關規定的行為，采取規勸、批評、制止、警告、責令賠償損失等措施，并及時通報甲方；2、物業管理要加強公共場所的監督管理，制止亂建、亂搭、亂擺攤點等；3、室內外燈具維修、保養和更換燈泡服務，門窗等小型維修。以及乙方投標方案中承諾的其他項目。第三章 委托管理期限第十五條委托管理期限為：在業主委員會成立之前。第四章 物業管理服務質

10、量第十六條乙方提供的物業服務質量，須按本合同規定的委托管理事項達到湘價服2004178號湖南省物業服務收費管理實施辦法 三 級標準：1、 房屋外觀：完好、整潔；2、設備運行：正常、無事故和安全隱患；3、各類設施、設備的小型維修、養護：及時、狀態良好；4、公共環境：清掃及時、保潔全面、無死角、垃圾運至中轉站；5、綠化：植物長勢良好、修剪整齊美硯、無枯死現象、無雜草；6、交通秩序：運行有序、保持暢通、處理違章及時到位、車輛無亂停亂放現象；7、保安：實行 小時封閉式保安管理，轄區內無大的治安責任事故發生；8、急修不超過 分鐘到場，小修不超過 小時至位；9、物業使用人對乙方的滿意率達到 以上。 第五章

11、 物業管理服務費用第十七條物業服務費用按以下方式收取：1、居住戶按房屋建筑面積 元/平方米.月的標準按月收取。2、門面按房屋建筑面積 元/平方米.月的標準按月收取。3、停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取： 露天車位： 車庫車位： 第十八條物業管理服務費從 年 月 日起開始計取，以后每月在 日收取。第十九條 經考核合格，甲方應在 時將物業管理服務費劃入乙方的銀行賬戶。第二十條 上述物業管理服務費不包括以下費用：1、室內外標識牌、指示牌的購置和添置費用；2、室內新增垃圾桶和垃圾車的購置費用；3、垃圾處置費；4、人身財產保險；5、本合同未列入委托管理范圍和委托管理事項的其他特約服務費用。第二十

12、一條 委托管理物業中的房屋共用部分、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用按以下規定辦理：1、房屋共用部分的小修、養護費用由乙方承擔；2、房屋共用設施、設備的小修、養護費用由乙方承擔；3、小區內的市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用由乙方承擔；4、公共綠地的維護養護費用由乙方承擔；5、其他附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由乙方承擔；6、小區內公共能耗費由乙方承擔；7、以上所述項目的中修、大修項目和更換、更新、改造項目及其所需費用，均由乙方根據需要，編制出預算計劃和實施方案，報甲方審定后，從專項維修資金支出。第二十二條 除本合同規定的應收費項目外，未經甲方同意，乙方不得以甲方所

13、轄物業設施設備提供使用為由收取其他任何費用（應物業使用人的要求，向物業使用人提供的特約有償服務收費除外）。第二十三條乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示。第六章 雙方權利義務第二十四條甲方權利義務1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；2、制定大院有關管理規定并監督業主和物業使用人遵照執行；3、審定乙方制定的物業管理方案；4、檢查、考核監督乙方管理工作的執行情況，針對乙方未達標的情況提出整改要求并扣留管理服務費用；5、審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；6、在

14、合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方）；7負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方提供；8交涉和處理因托管的房屋、設備、設施未達驗收標準而發生的返修事項及其相關費用支付問題；9協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題； ； 。10協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化生活；第二十五條乙方權利義務1、全面遵守招標書的要求，全面執行投標方案的承諾，接受甲方的檢查、考核和監督； 2、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；3、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理或依本合同有關約定，對業主和物業使用人違反

15、大院有關管理規定的行為進行處理；4、經甲方書面同意，選聘專業公司承擔本物業的個別專項管理業務，但不得將本物業的管理責任和義務轉讓給第三方；5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等項目的年度維修、養護計劃和大、中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；6、向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；7、每 個月向甲方公布一次管理費用收支使用情況，依本合同規定向甲方收取物業管理服務費；8、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；9、本合同終止時，乙方必

16、須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。第七章 違約責任第二十六條甲方違反本合同的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。第二十七條乙方違反本合同的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同。第二十八條乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十九條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方 元的違約金；造成對方經濟損失

17、的，應給予經濟賠償。第八章 附則第三十條 雙方約定自本合同生效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。第三十一條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。第三十二條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。第三十三條本合同正本連同附件 頁，一式伍份，甲乙雙方各執兩份，物業管理行政主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。第三十四條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因

18、，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十五條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第三十六條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請郴州市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。第三十七條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿 天前向對方提出書面意見。第三十八條本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：二OO九年 月 日 二OO九年 月 日二、企業信譽1、企業簡介郴州市金盛物業管理有限公

19、司成立于2006年4月，是具有獨立法人資格，市場定位于提供高尚社區物業全方位、多元化的管理服務的專業公司。 公司成立至今，通過不斷的摸索和經驗總結，逐步建立健全了各項管理制度及服務標準，使社區綜合管理及服務質量及企業知名度得到了不斷的提升。公司在全面實施規范化、標準化管理的基礎上，認真對照“全國物業管理示范項目綜合考評標準及細則” ，在各項目中全面推行示范小區創建工作，使各在管項目綜合管理及服務得到再次提升的有效空間，為順利通過示范項目綜合考評奠定了堅實的基礎。 經過幾年的實踐與完善，公司匯集了物業管理各相關專業的優秀人才，公司現有員工102人，其中具有高、中級各類專業技術職稱的管理人員15人

20、。在經營運作中采取靈活的機制，充分調動各類人才的工作積極性，形成“能者上，庸者下”的職位競爭機制。公司堅持企業化、社會化、專業化、規范化的管理方向發展，走向市場，走向社會，以市場機制來調節我們的行為，修正我們的管理方式和策略。在經營管理中，我們實行了“一業為主，多種經營”，在搞好物業管理的基礎上，積極擴展服務領域，不斷增加服務項目，通過綜合經營服務，促進管理的社會效益、環境效益和經濟效益的統一和協調；優質服務，合理收費是我們的原則，以優質的服務令客戶滿意，合作單位滿意，主管部門滿意，以合理的收費回報顧客，回報社會。2、 擬任管理處主任簡介項目負責人簡歷表姓 名王蘭華性別女年 齡46學歷大專工作

21、年限26從事本項工作年限7項目名稱建設單位建設規模服務時間服務質量及獲獎情況市計委小區3萬平方米2005年2007年滿意 投標人法定代表人（或授權代理人）簽字： 日期： 第一部分 提高物業管理服務水平的整體設想及策劃一、物業服務公司基本情況說明郴州市金盛物業服務有限公司成立于2006年，注冊資本50萬元人民幣，物業管理資質為三級。公司以“文明、禮貌、優質、高效”為經營宗旨，以“以人為本、嚴謹周到”為服務原則，構建了完善的服務質量管理體系，致力于為業主提供高效、精細化的服務，以及舒適、宜人的小區生活環境。公司將組織員工進行在崗培訓，塑造了一支綜合素質高，適應能力強，專業程度高的物業管理隊伍，全心

22、為客戶提供貼身服務。二、整體設想及策劃（一）整體設想我公司一如既往的倡導“管理和服務相結合，以服務為主”的理念。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾統一體，只有將兩者有機的結合，方能實現管理和服務水平的同步提升，并獲得持續改進。尤其是以提供無形服務為本的物業管理，其必須依照有關法律、法規、政策及物業服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、設施、設備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務只是一句空話，服務要靠管理來實現。但是，我們必須明確，管理是手段，服務才是目的，管理的最終歸宿是服務。通過有效的管理，達到為業主、委托方服務的目的。（二）管理策劃“五嶺閣”項目位于北湖區郴江

23、鄉高崗塘，西連民權路、北接南湖路，住宅群依山勢因地就宜。小區住宅共有21棟，總建筑面積68255，是一塊理想的居家、延年益壽之地。針對“五嶺閣”小區的實際情況，我們確立了其物業管理的目標定位和管理策劃。我們對該小區的管理目標定位是：在管理期內，使“五嶺閣”的物業管理在社區環境、安全保障、小區氛圍、管理水平等方面成為郴州市物業管理的典范，樹立起獨樹一幟的品牌物業形象。我們對“五嶺閣”的管理設想可概括為：樹立金盛物業管理形象建設專業規范的服務隊伍1、樹立金盛物業管理形象金盛物業是一個極具活力和競爭能力的物業管理企業，她最鮮明的特色是敢于創新，既有機制創新，又有管理創新，還有物業管理行業理念的創新。

24、在接管“五嶺閣”后，將成為金盛物業今明兩年工作的重中之重，必將投入主要精力，努力樹立起物業管理的形象，為提升小區物業管理水平，我公司準備采取以下措施：（1）全面推行“人性化物業管理模式”金盛物業將廣泛引入人性化物業管理的先進管理理念，以關注員工的不同需求、關注社區的整體氛圍為特征的人性化管理模式，使金盛物業在管理水平上有了質的提高。我公司人性化管理將實現幾個統一：對業主來說，注重了外在環境和內在情感的統一；對公司來說，實現了規范化管理和人性化管理的統一；對員工來說，體現了企業發展和個人成長的統一。 金盛物業“人性化物業管理模式”可以表述為：（1）關注員工和業主不同層次的需求；（2）小區環境建設

25、中人性化因素的融入；（3）對業主在管理服務過程中的“家庭式關懷”；（4）現代文明社區精神的塑造。簡言之，就是在管理、環境、空間各個層次和環節營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規則約束的和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。物業管理實踐中提煉出的人性化物業管理模式必將使“五嶺閣”小區的物業管理在檔次上得到全面提高。（2）個性化服務作為服務性行業，金盛物業在管理服務上不斷吸收行業內較先進的理念，在小區的物業管理中，我們將提供個性化服務，以適應社會發展與消費細分的小區趨勢。我們從過去的著眼于滿足業主的群體要求、一般需求，提高到在滿足業主上述需求

26、的基礎上，最大可能地滿足于業主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業主提供關懷心靈、關注人性的深層次的服務。因此，我們將根據“五嶺閣”各類業主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區服務內容，實行有效的“愛好分類、個性服務”，將以往物業服務的大面積、大分類和大時段上升為業主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。（3）實踐“即時服務和隱性管理”相結合的管理設想我們在 “五嶺閣”小區的物業管理中，將引入“即時服務”和“隱性管理”相結合的管理理念。“即時服務”，就是我們將對小區業主的服務需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業主應急服務隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業

27、主需要幫助時會即時出現，為業主提供及時滿意的服務，我們強調的是服務的快捷性和業主的滿意度。“隱性管理”是服務檔次的提升，其主旨是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業主需要幫助時即時出現，提供深層次的個性化服務。比如，小區的清潔管理，我們在業主上下班高峰期不讓業主看到保潔員，充分尊重了業主的私密空間。（4）物業管理人職業化人力資源是物管企業最大的資本，因而，必須樹立現代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業的一種最重要的資本礦藏開發利用，擴大投資，讓其為企業創造更多的價值。金盛物業將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當的方式轉化可量

28、化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進，而在工作態度和能力方面側重于長期表現，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確保考核的公平、公正和公開。金盛物業已經具有以下三個方面的優勢：一是具有對人才有吸引力的、符合企業實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大、了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進行“人文關懷、情感服務”，用溫馨、和諧的企業內部人際關系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業這個“大家庭”的溫暖；三是進行職位激勵，幫助員工進行職工生涯設計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現的機會。通過種種努力，我公司勢必能引進人才、留住人才、用好

29、人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業為終身職業，確保“五嶺閣”物業管理質量，保證了公司的可持續性發展。（5）全面實施MIS、CIS系統及CS系統工程A、MIS系統：物業管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證小區信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們將在管理處辦公室設置信息控制系統及處理系統，對社區所有信息進行接收和處理，并在處理措施指令發出后進行跟蹤管理。B、CIS系統：我們將對“五嶺閣”小區進行形象設計。該設計內容包括小區標識導視系統、招牌規劃設計、小區管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設計完成并實施以后，將有一個獨立完整的形象系統，從而大大提高“

30、五嶺閣”的形象，提高小區的文化品味。C、CS系統：我們將在“五嶺閣”的物業管理中實施顧客滿意戰略，即一切從業主、住戶的需要出發，以業主滿意為金盛物業管理服務的目標，使小區業主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。（6）建立安全防范快速反應系統安全防范是物業管理第一要素，“五嶺閣”小區的安全防范工作由辦公室統一指揮調度，并建立起戰斗力強的安全防范快速反應系統，該系統既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求秩序維護員在接到快速支援的命令后90秒鐘內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即小區安全防范工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合。（7）逐

31、步增加社區管理服務的技術含量未來的物業管理行業是人才的競爭，也是管理服務中技術含量的比拼，技術的競爭將起最終作用。在小區的物業管理中，我們將逐步加大技術投入力度，如安全防范管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環境綠化逐漸實行綠化機械化，既提高工作效率，又節約人力成本；在機電設備管理中，利用成熟的技術和經驗，加快智能化建設。2、開展前期物業管理工作的主要思路和措施 （1）整合管理人員隊伍，并為其提供正式培訓。保潔人員、秩序維護人員根據情況的需要分批進入，盡可能減少人力成本和其他管理成本的支出。開發商前期所支付的物業管理服務費用僅為最基本的支出（如人工工資、辦公費用、設備維護保養費等），在用人方面

32、，我們作了縝密的安排。（2）俗話說得好：“管理出效益”，特別是小區的安全防范管理工作，由于小區是處于施工建設后期階段，周邊的環境也較為復雜，流動人員較多，安全防范責任很重。我公司如介入之后，將采取與各施工隊聯防的性質，對小區進行管理，禁止無關人員進入小區，加強物品進出小區的管理，確保小區的生活和施工秩序。（3）主動參與配合園區建設工作 目前小區的工程還在建設中，如配套設施、水電、安全保衛系統，園林綠化等。我公司將以物業管理的專業角度和吸納用戶的需求和意見，給開發單位提出合理化意見。如隱蔽工程、排污系統和園林的合理布局等，從而達到提高物業的使用動能，避免重復投資，降低施工成本的效果。（4）加強已

33、竣工物業的接管驗收工作物業的接管驗收是物業竣工驗收的再驗收，主要是為了確保物業正常使用功能，充分維護住戶的利益，減少以后管理中的麻煩和重復開支，檢查房屋及配套設施、設備有無質量問題。如水電是否開通，隱蔽工程是否齊全到位，園林布局是否合理等等。為以后的物業管理工作，奠定堅實的基礎，從而可以督促相關責任單位在接房前對遺留問題積極整改，減少業主的生活不便，充分維護業主切身利益。（5）認真做好住戶的接房驗收工作接房驗收是住戶入住前對所屬物業的認可。第一，可以讓業主了解房屋的質量和各種設施設備的狀況，處理解決好遺留問題，防止因沒有相關的驗房書面資料而發生糾紛；第二，建立業主信息檔案，簽訂業主公約明確各項

34、公共制度；第三，協助業主辦理水、電、氣、電視、電話等開戶工作；第四，簽訂前期物業管理委托服務合同，明確相關內容。總之，我們會認真做好此項工作，明確業主、施工單位和物業公司的責、權、利關系，以確保物業達到最佳的功能。（6）加強室內裝飾裝修的管理隨著工程的竣工，業主也會陸續裝修入住，而這一環節也是前期物業管理工作中非常重要的一個環節，涉及到小區的整體規劃、房屋結構。為保證建筑物的完好和安全，保持住宅樓的外觀清潔和美觀，維護業主的合法權益。裝修時我公司會嚴把裝修手續審批關，并每天派專人依據國家建設部頒布的室內裝飾裝修管理辦法對裝修進行嚴格管理。層層把關，跟蹤管理，避免導致不利因素和安全隱患。總之，我

35、們將以“塑造一流品牌，提供一流服務，實現一流管理”為目標，為“熱心、耐心、細心、用心 、盡心”的“五心”服務理念，盡心盡力做好“五嶺閣”住宅小區的前期物業管理工作，真真做到讓開發商放心，讓業主住得舒心。 第二部分 采取的管理方式、工作計劃和物質裝備情況一、管理方式借金盛物業“以物業管理為依托，以業主服務為中心”的管理理念和“基本職能標準化、業主服務個性化”的管理模式，同時結合“五嶺閣”小區的實際狀況和業主的需求，對小區進行綜合一體化管理，使該物業管理更加專業化、規范化。主要的管理方式如下：（一）互動管理在“五嶺閣”提倡、推行互動式物業管理。互動式物業管理的內涵就是管理處與業主的互動，這樣既維護

36、業主權利、服務業主、讓業主滿意，也便于物業管理工作的正常開展。1、管理目標互動小區的管理目標應該是由管理處和業主（前期為發展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。2、管理責任互動“五嶺閣”管理處的責任是實現業主提出的管理目標，而小區的業主有責任協助管理處工作，并有義務按管理規約的要求和規定合理使用小區物業，有義務自覺維護小區的完整、美觀、清潔和安全等各項內容。3、管理過程互動在“五嶺閣”小區的日常管理服務運作過程中，住戶的感覺就是物業管理工作的鏡子。管理處隨時與住戶溝通物業管理狀況，而住戶也有義務隨時向管理處反饋意見和信息，以保證管理處的工作就是住戶的需要這個方向。在配套服務方面。除了提供常

37、規性公共服務之中，我們還分析了五嶺閣業主的需求，提供多種配套服務，實現互動。在社區人文環境營造方面。我們對于小區社區文化活動和環境社區文化進行了統一規劃和安排，并將在實際的管理過程中，經常聽取客戶的意見，實現管理處與業主的互動。4、財務收支的互動管理處的工作內容直接決定了管理處的財務收支，所以管理費等費用的標準必須與工作內容相對應，追求財務平衡應該是管理處的權力，一味追求質量而不顧財務狀況，不應該是物業管理公司的正常行為。（二）人本管理以人為本，是我公司企業文化的精髓。在“五嶺閣”我們將推行人本管理。這體現在以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證

38、物業管理各項工作的順利展開。1、加強人力資源管理根據“五嶺閣”小區管理的高標準、高要求的特點，從管理人員的組成入手，保證隊伍的整體素質。管理處骨干由具有豐富物業管理經驗的管理人員和專業技術人員組成，員工都要精心挑選素質高、態度好、技術強的人員。根據物業管理需要，合理安排員工的上崗培訓和持續的在職培訓。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關心人、培養人，倡導和諧有序的工作氛圍。2、通過目標管理，對員工實施有效獎懲我公司將在管理處落實內部管理目標責任制，“五嶺閣”的管理工作臺，也將與公司訂立“小區目標管理責任書”，明確責、權、利，管理處再將管理目標分配到班組直至個人，明確分工目標，并在達成目標的過

39、程中及時反饋績效，將管理目標與“五嶺閣”管理處人員的經濟收入、升遷、聘任直接對應，實行行之有效的員工激勵。根據目標達成情況，堅持競爭上崗、優勝劣汰、激勵員工比工作、比業績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻掛鉤，體現多勞多得，實現獎懲措施，激發員工的工作熱情。（三）標準管理1、按ISO9002質量標準進行管理我公司將在“五嶺閣”小區的物業管理中全面導入ISO9002質量體系，為樹立優質、規范的物業管理服務提供保障。2、大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強調“三定五按”。三定即“定崗、定員、定責”，五按即“按標準、按程序、按時間、按路線、按指令”。根據“五嶺閣”的具體特點，合理

40、設崗定員，對每個員工工作進行具體設計，做到專業清晰、業務飽滿、職責到人。再根據各個員工的工作職責與范圍，規定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。對于物業管理的各項具體工作，我們都設計了詳細的規程，規定各步驟的程序和對應的標準。該小區的管理將嚴格按要求執行。（四）督導管理我們將督導管理方式運用到小區的管理中去，通過建立合理的監督機制、自我約束機制和信息反饋處理機制，保證管理信息暢通，保證各項指令和目標的落實。1、建立合理的監督機制小區管理處在開展物業管理的過程中，將嚴格按照政府及上級主管部門的有關法律、法規要求開展工作，定期向金盛物業服務公司和開發商報告工作，商討物業管理運作事務，提交財務報告

41、書，并匯報出日常工作的進展和計劃。定期對管理目標進行考核，對每個項目的管理服務過程建立原始記錄，通過現場檢查、部門自查、公司內、外部質量審核，確保管理工作的監督有效運作。具體作法一是公開監督制。公布管理處監督投訴電話，維修值班電話，設立業主意見箱。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監督；二是業主、客戶或其它來源的信息做到到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環管理，使業主、住戶的權益得到保障；三是定期報告制。管理處定期向開發商、物業服務公司定期報告工作，檢討物業管理事宜，確保物業管理目標的實現。2、建立自我約束機制管理處根據各項管理標準，對各班組員工進行有效檢查，發現問題及時糾正。對重大質量問題或多次重復出現的問題，由管理層檢討并制定糾正和預防措施。要確保監督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監督與自我約束機制流程，流程圖如下：監督及自我約束流程圖各崗位員工各合作伙伴各部門ISO9002質量體系小區管理處市興華房產金盛物業市房產局物管科公開信3、建立信息反饋及處理機制沒有糾正和預防措施，ISO9002質量體系就不能順利貫徹，