1、南禮士路19號住宅小區前期物業管理投 標 函北京建工集團有限責任公司房地產開發經營部：本公司認真研究了貴公司南禮士路19號項目前期物業管理服務招投標文件后，愿意接受招標文件的要約條件，愿意參加本次招標。本公司聲明如下：一、 同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。二、 在簽署前期物業服務合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構成約束雙方的契約附件。三、 如我公司中標，將按照貴公司規定的時間簽訂前期物業服務合同，并按照要求準時進駐進行物業管理全方位服務。四、 我方同意，在從規定的遞交投標響應文件截止之日起90個日歷日內，自覺遵守本次招投標活動的每項規定。五、 我公司的投標報價為：住宅物業

2、管理基礎服務費每平米每月0.55元、商業物業管理綜合服務費每平米每月2.8元；其他收費標準按照北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準執行。投標單位名稱：北京雙吉安物業管理有限公司 （公章）日 期： 2007年6月18日地址：北京市西城區馬甸南村甲12號樓投標人代表： 電話：6776 1201 第一章投標人資信與情況介紹個 人 簡 歷姓名：李偉波性別：男年齡：32歲職位：物業部副經理工作經驗：從事物業管理工作已經8年，曾參加過住宅小區、辦公用房、商品房、房改房、舊房改造、回遷房等多種類型的物業管理工作。熟悉物業管理的相關法律法規，具有較豐富的物業知識。能夠較好的組織協調各部門的關系

3、，對新項目的開發有一定的經驗。一、 企業資信與資質影印件二、 法人委托授權書法定代表人授權委托書北京建工集團有限責任公司房地產開發經營部：茲委托李偉波在南禮士路19號危改住宅小區前期物業管理之投標項目中為北京雙吉安物業管理有限公司投標代理人。委托代理權限如下：委托代理人李偉波在以上項目中以本公司之名義代表本公司簽署投標方案、進行談判、簽署合同和處理一切與此有關的必要事務。本授權書于2007年6月18日簽字生效，特此聲明。 法定代表人： 投標人代表： 投標人全稱：北京雙吉安物業管理有限公司 投標人公章：三、 擬派項目經理情況說明項目名稱：南禮士路19號危改回遷小區投標人名稱：北京雙吉安物業管理有

4、限公司擬派項目經理姓名李偉波主要業績性別男從事物業管理工作已經8年。曾參加過住宅小區、辦公用房、商品房、房改房、舊房改造、回遷房等多種類型的物業管理工作。熟悉物業管理的相關法律法規，具有較豐富的物業知識。能夠較好的組織協調各部門的關系，對新項目的開發有一定的經驗。年齡32專業經濟管理學歷大專工齡8年職稱暫無從事本崗位工作時間8年聯系電話6776 1201投標單位公章：投標人代表簽字：日期：2007年6 月18日四、 雙吉安物業公司簡介一、公司基本情況企業名稱：北京雙吉安物業管理有限公司成立時間：1987年11月注冊資金：380萬元人民幣北京雙吉安物業管理有限公司的前身是北京雙吉安物業管理中心，

5、成立于1987年，2006年8月變更為北京雙吉安物業管理有限公司，注冊資金為380萬元人民幣，在西城區工商局注冊登記。1997年經北京市房地產管理局資質審查合格，成為在北京市范圍內從事物業管理經營工作的物業管理企業。我單位現有職工60人，管理人員20人，服務人員40人，持證上崗率50%以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員8人，管理人員全部取得物業管理崗位合格證書，有一支具有較強技術、業務素質的職工隊伍；有物業管理委托合同；有比較健全的管理制度，有較豐富的管理經驗。目前本公司負責西城區馬甸南村和朝陽區華威北里兩個小區的物業管理工作，這兩個小區總建筑面積為25萬平方米，樓26棟，產權單位

6、100多個， 住戶有3040戶，兩個小區都設有機動車停車場和非機動車存車處。馬甸小區設鍋爐房一座，原為四臺熱水鍋爐供暖，按照市政府要求于2003年將熱水鍋爐改造成三臺燃氣鍋爐供暖，供暖面積為10萬平方米，馬甸鍋爐房連續十二年被評為北京市供熱系統先進單位。二、服務宗旨本公司以“住戶至上、服務第一”為宗旨，全心全意為產權單位服務，為住戶服務。我們的原則是“方便業主和住戶，文明服務”。我們以“為業主提供滿意的服務，讓使用人享受溫馨生活”為質量方針。向我們的業主承諾：“24小時受理住戶報修”。& 北京雙吉安物業管理有限公司是一家新興的物業管理服務商，改制成立于2006年8月，是北京市物業管理協會會員單

7、位。公司資質齊備、制度完善，目前管理員工20人，其中中級專業職稱人員6人，所有管理人員均持有建設部物業管理經理上崗資格證，多數員工擁有大中專學歷。& 雙吉安物業秉承“服務創造價值，品質成就未來”的理念、以“客戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導“以人為本”的親情管理模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友，珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態去滿足客戶的服務需求，把誠信的服務和客戶發自內心的贊譽，視作公司發展最牢固的基礎。& 雙吉安物業深知服務永無止境，十分重視對員工服務意識的培養和教育，要求員工做到“樹立服務意識、端正服務態度、掌握服務技能、提高服務質量”，力求“管理無盲區，服務無缺陷，工作無差錯

8、，客戶無怨言”，著眼于做得“更細致、更周到、更標準”，努力爭取持續超越客戶期望，贏得更多客戶滿意。& 雙吉安物業深信高品位、高檔次、高質量的服務建立在高素質的人才團隊基礎之上，團隊之和諧合作則是企業立足之本。全體雙吉安物業人將以精英團隊的姿態和百倍高昂的士氣努力把握企業發展契機，向社會展示企業風采，傳播企業文化，竭誠為每一位客戶提供卓越服務。第二章對本項目的整體設想與管理思路一、項目概況與特點南禮士路19號回遷小區項目位于西城區南禮士路19號，其四至為：東至建工集團公司辦公樓、市政總公司辦公樓，南至核工業部招待所、第二炮兵招待所、西至南禮士路三條南里、市政委辦公樓、北至南禮士路三條。1、 主要

9、經濟指標概況n 占地面積：19372平方米n 容積率：3.292 n 綠地率：25.03%n 回遷住宅建筑面積：22801.50平方米。n 北區配套公建面積：1771.96 平方米。n 北區回遷住宅規模：208戶。n 北區地上機動車停車位：13輛，為雙層機械停車位。n 北區綠地面積：1345.15平方米，綠地率6.94%。n 其他數據招標文件未詳，因項目在設計建設階段或有更改，本投標方案以經驗值編制。2、 建筑結構與配套公共設施概況n 電梯六部，每單元一部。1、2、6單元各一梯4戶；3、5單元各一梯3戶；4單元一梯2戶。北區共3個配電室。包括3#回遷樓及4#樓公建。其中：3#回遷樓北段一個配電

10、室，南段一個配電室，4#樓公建一個配電室。n 變電室、熱交換站各一個。3、 其他概況南禮士路19號回遷小區項目項目定位為危改回遷小區。整體采用圍合布局，擁有住宅、商業功能，地理位置優越，交通方便快捷，充分體現出現代高尚住宅風采。二、對本項目前期物業管理的整體設想1、 管理思路n 本方案中我們把與建工集團關于南禮士路19號回遷小區項目的物業管理合作明確分為兩個階段，前期介入至物業接管驗收為一個階段，第一批業主入住至業主委員會成立為第二階段。南禮士路19號回遷小區項目業主入住率達到50%以上后、半數以上業主提議成立業主委員會，我們與建工集團關于南禮士路19號回遷小區物業管理的合作也即告終止，隨后雙

11、吉安物業將積極主動與南禮士路19號回遷小區項目業主委員會合作，并有信心通過投標與南禮士路19號回遷小區項目業主委員會繼續合作參與后期物業管理，一如既往地延續本方案中我們的各種優質物業管理服務。n 根據南禮士路19號回遷小區項目的特點、物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將南禮士路19號回遷小區項目管理標準定位在專業物業管理服務標準上。我們設計了本套管理方案，通過高水平物業管理配合開發商的開發設計思路，實現高消費投資，高價值體現，將南禮士路19號回遷小區項目打造成一個體現新北京住宅小區建設與物業管理最高水平的社區。本方案同時能夠體現我公司的專業水平，符合我公司一貫的“質價相符、質高于價”的

12、優質物業管理服務原則。n 我們認為對南禮士路19號回遷小區項目采取專業物業管理的關鍵在于高標準安全與交通秩序管理、配套設施包括會所商鋪管理和社區文化的建設，并重點傾力于“服務”-實踐“不是我有什么服務你就只能享受什么服務，而是你需要什么服務我就提供什么服務”這一雙吉安物業管理特點。為此，我們集中雙吉安物業在南禮士路19號回遷小區項目管理方面的思路與理念，提煉出為南禮士路19號回遷小區項目業主營造安全 (Secuity)、優美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Conveience)的社區人居環境的總體設想。我們將依據國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對南禮士路19號回遷

13、小區項目業主的特別需求來確定客戶（業主）服務的項目、內容和標準。n 一流的物業需要一流的管理，一流的管理體現一流的質量。北京雙吉安物業管理有限公司秉承“服務創造價值，品質成就未來”經營理念，從滿足業主生活需求、促進物業保值增值兩個方面著手，努力通過“更周到、更細致、更規范”的物業管理服務營造“安全、文明、優美、舒適”的居住環境，同時加強物業設備設施的維護和完善，保持小區面貌日久常新，用卓越品質打造南禮士路19號回遷小區項目物業品牌形象，讓客戶住得安心、放心。2、 整體設想根據項目實際情況，我公司對提高物業管理服務水平的整體設想是：n 建設“安全文明社區，人文生態家園”；n 實施“八化”高標準、

14、高水平的管理措施，八化即組織專業化、運作規范化、控制程序化、作業標準化、服務人性化、管理立體化、成本合理化、經營市場化；n 推行“十項工程”拓展物業管理深度和廣度，十項工程為人才工程、互動工程、運作工程、形象工程、環境工程、文化工程、安全工程、保險工程、陽光工程、創新工程；n 倡導“忠于職守、記住業主、忘記自己”的服務意識，讓業主得到“六心級”享受，即“放心、安心、舒心、溫心、開心、齊心”；n 采用“人文關懷，精神家園”、“生態環保，綠色家園”、“價值求同，互動參與”的社區文化、環境文化特色的物業管理典型模式；3、 管理重點n 關于前期介入 我們認為現階段雙吉安物業與建工集團房開部關于南禮士路

15、19號回遷小區物業管理的合作重點在于物業管理前期介入。我們發現，大多數建筑設計院在規劃設計時，未能充分或準確考慮日后的物業管理，物業出售后給住戶造成了麻煩，給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理問題考慮欠缺。同時由于物業管理公司熟知這些問題，因而才能在這些方面提出專業意見。 有鑒于此，物業管理服務最好是在物業開發的初始，即基礎工程建設開始就介入。在規劃的初期就積極引進物業管理觀念，讓物業管理與規劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業在不同的層

16、面上進行互動。但此時不是全面介入，我們將委派我公司熟悉工程和設備的物業管理專家根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，并且參與部分工程的施工監管，同時可以培養未來的物業管理技術骨干。 物業管理的全面介入應該在銷售工作開始以前。為了配合銷售，我們在南禮士路19號回遷小區項目售前即需要完成以下工作： 明確服務內容； 明確設備配置； 確定組織架構； 明確財務預算（即收費標準）； 完成管理份額計算； 完成所有合同文本。這一系列工作本方案對此亦做詳細闡述，包括我公司擬參與前期介入物業管理人員情況、擬采用的組織架構與模式、擬介入管理的重點內容等，詳見本方案相關章節。針對南禮士路

17、19號回遷小區項目的實際情況，介入時間寬松，我公司將在做好前期介入工作的基礎上，充分調查研究南禮士路19號回遷小區項目業主需求，為后期物業管理做好精心的準備工作。 n 關于物業接管驗收 我們設想，在物業接管驗收標準上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業質量問題或者設計上存在缺陷等導致可能發生的問題，由于南禮士路19號回遷小區項目是我公司和貴公司第一次合作，開發商在售后服務等方面要給予明確的支撐。雙方應在委托合同中就此明確相關事宜，以便我們在將來物業管理中實施物業的售后服務處理，保持雙方在業主中良好的企業信譽與形象。本方案中亦有關于我們如何做好南禮士路19號回遷小區項目接管驗收工作的詳盡闡述。n 關

18、于業主入住與收費我公司在前期業主入住期間，通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作并發放業主入住手冊，業主臨時公約，裝飾裝修管理規定。并且按照規定對業主的房屋裝修提供把關檢驗服務。如有需要則直接提供裝飾裝修服務。根據北京市物業管理法規規定自業主入住領取房屋鑰匙起我們將開始正常收取物業管理費用。北京的物業管理伴隨著房產開發剛剛起步，管理處的服務對象多為對物業管理接觸較少的人士，對物業管理服務費和相關費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不良現象，同時亦表示我們在物業管理服務中會存在一定的實際困難。我公司針對此等情況，除了在服務上加強、在管理上力求規范以外，同時通過大力宣傳讓眾多業主知曉物業管

19、理的相關法律法規，進而理解支持物業管理工作。n 關于安全與車輛管理針對南禮士路19號回遷小區項目的具體情況，采取一體式的安全管理體系。采用定點監控、巡邏保障、充分利用智能設施等措施來保證安全。n 關于為業主服務南禮士路19號回遷小區項目定位于中等檔次，我們認為項目潛在的消費人群基本處于北京目前社會的中層人士。因此我公司在服務過程中注重與本地其他物業項目的差異性，更為靈活和有針對性的進行服務。包括實踐菜單式物業管理服務。我們深知物業管理工作的本質是服務，這亦是我們在本案的一個關鍵思路，本方案中的所有物業管理理念都是我們在其他項目實際采用并都將一如既往的在本案中得到全部運用，并以雙吉安物業周到細致

20、的服務打造我們共同的物業管理品牌，實現開發商、業主、物業公司三方共贏。相關管理設想與理念詳見其他章節。n 關于社區文化我們理解社區文化應包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面。社區文化活動促進社區文化氛圍的形成；社區文化氛圍又促使社區文化活動層次的提高和住戶業余生活的豐富。我公司將把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。我們將從關注小區的整體精神風貌建設、推崇文明家庭的生活方式、著重營造業主間和睦、融洽、和諧的鄰里關系等方面創建良好的社區文化氛圍。我們將建立精神文明建設公約，通過設立專欄、印發家園內刊和信函、建設小區廣播、建立互聯網站等形式廣泛宣傳，我們的每一位員工首先嚴格遵守，起模范表

21、率作用。我們將潛心研究分析南禮士路19號回遷小區項目住戶的構成，充分了解住戶的需求，針對不同的層面，制定各類社區文化活動方案，聯合有關媒體、公益等部門，在南禮士路19號回遷小區項目內大力開展各種有益的社區活動。包括各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節日慶祝活動以及當地政府組織的各類精神文明活動。推動精神文明的發展，形成良好的社區文化，并且為推動以后的業主委員會成立做鋪墊，為開發商完成項目開發做支撐。n 關于物業管理人員在項目人員安排上，管理層人員將派遣我公司物業管理方面最優秀的骨干力量，員工亦大部分抽調我公司在已有物業項目中經驗豐富的優秀骨干，如招聘的員工則要求具有較高素質。我公司將

22、全力保證投入最好的人力物力與貴公司共同打造北京最好的高檔社區。4、 管理特色n 秉承我公司一貫的開拓創新精神和“人無我有、人有我精”、“以共點求穩、以異點求進”的經營理念。通過對南禮士路19號回遷小區項目潛在業主對物業管理需求的研究分析，我們創造性的提出了一些頗具特色的管理方式方法，請參閱本方案中專門章節的詳細闡述。n 如能承蒙貴公司厚愛，給予我公司參與提供物業管理服務競標的機會，我們盼望能以本公司充足的人才、經驗和技術，提升南禮士路19號回遷小區項目管理水平及人員素質，為南禮士路19號回遷小區項目開拓一個和諧優美的人居環境，為投資者提供優質管理服務，并為開發商贏取良好口碑及信譽。憑借“雙吉安

23、物業”在物業管理行業中的良好業績，將成功的為購買物業的客戶建立對物業管理的信心提供有力的保證，從而真正幫助開發商達到促進回遷的目的。n 我們非常希望在貴公司參閱此份管理方案書后，能就物業管理的細節作進一步探討，我公司務求為南禮士路19號回遷小區項目的發展作出貢獻。三、管理策劃方案1、 社區主題定位：安全文明社區 人文生態家園n 之前，通過聆聽貴公司相關人員就南禮士路19號回遷小區項目的開發建設定位、配套設施的設置及項目的其他實際情況所作闡述，并充分考慮到未來業主對物業管理服務的質量需求將越來越高，根據廣大業主對未來生活的要求，我們將小區的物業管理定位于：安全文明社區，人文生態家園。n 為使將來

24、的管理服務能滿足大多數業主的要求，我公司將以代表社區廣大業主的根本利益、代表先進的物業管理水平、代表先進的社區文化發展方向作為管理服務的基本指導思想；堅持以業主為關注焦點；依法管理陽光操作；追求社會效益、環境效益、經濟效益相統一；實施企業化經營、市場化運作；體現專業化管理與業主自治相結合的管理服務的基本原則，從而以“八化”高標準、高水平的管理措施，推行“十項工程”來完善物業管理工作，達到“六心級”的服務效果。最終與項目優美的規劃設計和優越的地理位置相得益彰，給業主一個真正的幽雅人文生活家園。四、不變的承諾通過我們的管理服務，我們承諾：1、 前期階段n 成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友；n 降

25、低開發商的建設成本，促進樓盤的銷售。2、 合同階段n 在合同期內，全身心為業主服務，成為業主的好保姆、好管家、好朋友。n 三年內達到“北京市物業管理優秀小區”的考評；n 四年內達到“全國優秀物業管理示范小區” 的考評。3、 總體指標n 滿意度指數80%以上；n 管理服務范圍內不發生重大安全責任事故；n 管理服務范圍內不發生重大火災責任事故，n 管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故；4、 分類指標n 管理處設專線24小時受理報修，n 客戶接待時間：365天8:30-20:30；n 各類服務人員上崗培訓率達到80%；n 檔案歸檔率達到85%，n 檔案完整率達到80%；n 維修及時率達到85%；

26、n 維修質量合格率達到80%以上；n 實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；n 有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率80以上；n 公共設備、設施完好率達到85以上；n 房屋建筑完好率達到85%以上；n 綠化存活率達到80%以上；n 清潔管理無盲點；n 管理服務范圍保持環境整潔，生活垃圾日產日清；n 道路、停車場完好率達到85%以上；n 管理服務范圍內安全護衛固定崗實行24小時安全護衛立崗服務。五、光榮與夢想 南禮士路19號回遷小區項目是廣大業主和我們共同放飛希望的地方。雙吉安物業公司若有幸中標接管，我們將憑借“實力、經驗、誠信”，把南禮士路19號回遷小區項目管理成一個最適人居的，與項目設

27、計理念一致的安全文明社區，人文生態家園。第三章管理方案與服務內容一、 管理方式& 南禮士路19號回遷小區項目是建工集團開發的一項經典歷作，雙吉安物業計劃在物業管理上實施全新的創意。在南禮士路19號回遷小區項目物業管理追求“服務創造價值品質成就未來”之立意，堅持以人為本，樹立“客戶滿意是我們永恒的追求”的全員服務理念，強調居住生活環境和諧優美，每一細節都能想客戶所想，隨客戶所愿。& 北京建工集團房地產開發有限公司根據物業管理條例及省、市住宅物業管理相關辦法實施細則，可采取定向邀請投標方式邀請北京雙吉安物業管理有限公司作為南禮士路19號回遷小區項目的物業管理商，我公司可通過投標方式獲得本項目的前期

28、物業管理權，全權負責南禮士路19號回遷小區項目物業管理工作的具體實施運作，雙方通過簽定前期物業管理委托服務合同明確各自的責權利。& 南禮士路19號回遷小區項目的前期物業管理明確分為兩階段，亦即前期介入物業管理與竣工正式接管驗收后物業管理。本方案中涉及物業管理具體費用測算亦分此兩階段分別進行，詳見本方案書相關章節。雙吉安物業與建工集團在充分洽談達成一致意見之基礎上簽定關于南禮士路19號回遷小區項目物業的委托管理合約，雙方合作范圍最終以物業管理委托服務合同所約定內容為準。& 雙吉安物業在合同期限內對南禮士路19號回遷小區項目制定管理目標，在經濟上實行獨立核算、自負盈虧，實現南禮士路19號回遷小區項

29、目社會效益、經濟效益、環境效益和文化效益的同步發展。& 雙吉安物業在合同期限內將南禮士路19號回遷小區項目的物業管理服務工作列入內部相應策劃、考核、檢查、評比和持續改進序列中，由雙吉安物業組建南禮士路19號回遷小區項目物業管理處，委派管理人員，根據南禮士路19號回遷小區項目具體情況，負責其前期介入、竣工驗收、入住及其以后各階段物業管理工作，為南禮士路19號回遷小區項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質量標準等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理服務內容為南禮士路19號回遷小區項目提供全方位、全過程、專業化的管理服務工作。& 為保證管理標準實現及發揮雙吉安物業特長，更有力的推行雙吉安物業

30、所倡導的“客服前向化”物業管理服務模式，雙吉安物業將以總部各專業部門和各分部管理隊伍的技術支持，結合物業管理服務實際需要，組建物業管理專家團，定期對現場進行監察、支援。并根據現場發現的問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預防措施。二、 項目定位1、 管理定位n 企業化、專業化、一體化管理服務原則。n 充分利用和完善各種配套系統，配置精干高效的管理人員，全面推行“客服前向化”物業管理服務模式，將南禮士路19號回遷小區項目塑造成為安全、優美、舒適、方便的優秀住宅小區。2、 效益定位n 堅持社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益相互兼顧原則。n 充分利用雙吉安物業專業化管理特長和成本控制管理經驗

31、，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務，合理地開源節流。3、 服務定位n 堅持以人為本，服務第一原則。n “服務創造價值，品質成就未來”是雙吉安物業不變的承諾，“為您營造安全、優美、舒適、方便的社區環境”是雙吉安物業永恒的追求。為此，雙吉安物業將采取專業管理嚴格的品質控制手段，確保服務質量符合標準。三、 管理服務范圍 雙吉安物業提供管理服務的范圍包括常規性的公共服務、針對性的特約服務和委托性的專項服務，具體如下：（一）前期介入服務內容1、與回遷業主溝通回遷相關事宜，配合項目部做好回遷業主的安置工作。2、針對回遷樓建立相適應的物業管理體系。3、項目竣工階段，重點對項目的設備、設施、材料等進

32、行確認，熟悉各種設備和線路，歸集工程圖紙資料，為驗收接管服務。制定前期物業管理服務協議、二次裝修管理協議、安全消防協議、用戶手冊、業主入住流程及公用設備設施維修養護計劃。（二）公用服務的內容及范圍1. 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、入住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業管理的各項制度。2. 小區的公共場地、共用設施、設備共用部位的維修養護和管理。3. 小區內公共綠地、花木、建筑小品的養護和管理。4. 對物業規劃紅線內的市政公用設施設備的維修、養護、管理。5. 對物業規劃紅線內的配套設施的維修、養護、管理。6. 小區紅線內公共環境的清潔，垃圾的收集和處理（不含垃

33、圾消納廠的管理）。7. 對物業項目的機動車、非機動車及外來訪客車輛登記、停放的管理。8. 小區的公共秩序安全管理、消防管理。消防管理服務，包括公共區域消防設施的管理與維護，消防設施標志、標識的定期檢查與巡視，業主消防意識及消防知識的培訓。9. 維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查，看管公共財產。10小區的房屋竣工及接管驗收檔案、裝修管理、業主及使用人檔案資料的管理。11組織開展健康有益的社區文化娛樂活動。12負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費及按有關規定需要物業代收代繳的費用。13處理業主投訴，并對處理過程進行記錄，訂立回訪制度。14建立物業項目管理及設施設備的資料、養護及維修檔案

34、。15、定期與業主聯系，及時發布與業主有關的各類信息并在公示欄內予以公告；定期召開業主例會，匯報管理進度，公布物業服務資金的收支情況。16法律政策及合同規定的其它事項。四、 管理服務溝通1、 監察雙吉安物業將非常重視監察及支援工作，將委派工程、物業、人事、財務、營銷等各類有經驗的管理層人員組成領導小組，定期前往現場巡視、檢查、指導并參加管理例會，及時指出物業管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：n 定期物業管理例會n 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查n 定期文化建設巡視指導n 定期安全衛生、紀律作風的檢查n 定期財務預算審計n 定期優秀物業標準自查n 定期工作進度檢查n

35、定期工作業績考核n 定期管理處與建工集團會議2、 匯報雙吉安物業將強調定期向建工集團匯報的重要性，每月我們向建工集團提供財務、日常運作等報告。管理處經理亦將在重要事項和突發事件上隨時向建工集團進行匯報。3、 溝通雙吉安物業建議除了內部進行物業管理工作例會外，亦需要與建工集團定期開會溝通工作進度及改進事項。五、 管理培訓& 在入場前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于在最短時間內，參與制訂物業管理制度。安排短期入職培訓課程，令員工能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業管理概念及知識。培訓課程包括但不限于以下內容：n 南禮士路19號回遷小區項目社區情況、建工集團、雙吉安物業

36、基本情況n 企業文化、主要領導、對員工的期望n 管理制度、職業道德及質量意識n 相關法律法規n 物業管理工作基本知識和物業理念n 各相關崗位應知應會技能培訓n 禮儀禮貌及風俗習慣培訓n 必要的軍事培訓& 在短期培訓課程后，安排各級員工進入實地工作，令物業管理工作能夠全面開展，為業主（住戶）及時提供高水準服務。同時還亦可根據建工集團的需要，安排高級管理層人員赴北京、沿海物業項目參觀及考察同等類型的物業，接受吸納先進的管理方式及理念。& 還將于入場后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質保持雙吉安物業規定標準。六、 管理制度在對南禮士路19號回遷小區項目實施管理后，雙吉安物業將根據實際情況并按照

37、雙吉安星級生活服務模式和公司質量管理體系標準，量身定制各項管理制度和建立相應規章、文件，以便管理處能有序地對南禮士路19號回遷小區項目進行管理。訂立規章制度包括但不限于：1、 公眾性文件業主公約/業主委員會章程/客戶服務指南或住戶手冊/精神文明公約/住宅公共設施設備維修基金管理辦法/治安管理須知/車輛進出停放管理須知/消防管理須知/環境衛生管理須知/招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知/營業場所管理須知/文娛場所管理須知/裝飾裝修管理須知等。2、 內部管理制度 人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財務管理制度/預算管理制度/獎懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規范/通訊設

38、備管理制度/管理體系及重大事項決策管理制度/培訓管理制度。3、 工作手冊各級崗位職責工作手冊/社區文化工作手冊/公共場地工作手冊/營業文娛場所工作手冊/房屋整改工作手冊/空房管理工作手冊/住戶入住工作手冊/裝修管理工作手冊/投訴的接待和處理工作手冊/住戶意見的征求、評議以及服務的定期回訪工作手冊/住戶檔案管理工作手冊/便民服務實施工作手冊/費用的統計、收取和追收欠款工作手冊/環衛工作手冊/綠化工作手冊/報修工作手冊/供配電設施設備工作手冊/給排水設施設備工作手冊/電梯設施設備工作手冊/庫房工作手冊/突發事件或異常情況處理工作手冊/勤務工作手冊/安全工作手冊/門衛工作手冊/巡邏工作手冊/爭創物業

39、優秀規劃。第四章前期介入服務與接管驗收及入住管理方案一、前期介入服務要使今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方接管本項目，將根據委托方物業施工進度的實際情況，對南禮士路19號回遷小區項目住宅小區項目制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。1、 規劃設計階段對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。n 監控和消控中心的設置；n 小區人車分流的設計；n 公共照明開關設置位置；n 公共照

40、明開關開閉形式；n 物業管理用房的位置設計；n 小區垃圾房的設置；n 公共洗手間的設置；n 信報箱的設立；n 公共告示欄的配置；n 家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；n 。2、 建設施工階段建設過程中，物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。n 提出設備的設置和服務方面的改善意見以及設計遺漏工程項目的建議；n 分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；n 審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；n 提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理

41、意見；n 提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；n 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；n 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；n 檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；n 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；n 配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；n 提出遺漏工程項目的建議；3、 竣工驗收階段物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對

42、各種設備、管線都逐一檢查。n 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；n 發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；n 參與重大設備的調試和驗收；n 制訂物業驗收流程；n 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、 物業銷售階段良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此，物業管理前期介入人員將根據實際情況，協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。n 制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；n 售樓處及樣板房的安全護衛、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；n 委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；n

43、 對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；n 提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。二、項目的接管驗收與移交& 物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。& 依據國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已竣工驗收物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。& 物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。n 公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；n 既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在客戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收

44、，以維護客戶的合法權益；n 接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；n 落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用。& 接管驗收的作用n 明確交接雙方的責、權、利關系；n 確保物業具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；n 為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安

45、排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。& 物業的移交以北京市物業管理辦法和北京市住宅小區物業管理移交辦法進行。三、入住管理方案1、 入住管理要點n 提示業主在入住前明白辦理入住手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。n 為業主辦理入住手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。n 即時完成入住登記。n 受理代辦服務做到手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。2、 入住作業標準n 入住接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。n 入住各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立客戶檔案。n 入住各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。n 特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。n 內部手

46、冊登記及時，即時完成注記。n 入住按戶匯總，次月5日前全部歸檔。3、 入住作業檢查規范n 為了保證南禮士路19號回遷小區項目入住工作正常有序，管理處經理負責對入住工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。n 集中入住時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入住資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正預防措施通知單加以落實完善。n 正常情況入住階段，管理處經理每月一次抽查入住工作資料，收費情況、記錄情況以及歸檔情況，發現問題，并發出書面通知限期整改。第五章擬采取的工作計劃和物資裝備計劃一、擬采取的工作計劃為了使物業保值、增值，管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業主和物業公司之間的溝通，以確保物業品質不斷得到提升，同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作，使開發商與物業公司的品牌共同提高，達到“雙贏