1、天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心 寫字樓及商業(yè)管理方案 Page 1 of 46 Page 2 of 46 目錄 1. 前言 2. 世邦魏理仕簡(jiǎn)介 3. 物業(yè)概況 4. 管理目標(biāo) 5. 管理原則 6. 管理辦法 7. 服務(wù)內(nèi)容 8. 管理方案 Page 3 of 46 1. 前言 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 4 of 46 根據(jù) 中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 及 天津市物業(yè)管理?xiàng)l例 有關(guān)法律、 法規(guī)， 以及北京世邦魏理仕物業(yè)服務(wù)公司與天津復(fù)地浦和發(fā)展有限公司所簽署的 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心物業(yè)管理委托合同之相關(guān)規(guī)定， 北京世邦物

2、業(yè)管理服務(wù)有限公 司（以下簡(jiǎn)稱“世邦魏理仕或 CBRE”）對(duì)整個(gè)天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱” 天津中心”）物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備（不包括商戶及業(yè)戶室內(nèi)）進(jìn)行統(tǒng)一化管 理，入駐天津中心的全體業(yè)戶、商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象。物業(yè)管理公 司向各業(yè)戶、商戶提供有償服務(wù)（酒店管理公司的工程、保安、保潔部門只負(fù)責(zé) 其酒店內(nèi)部各項(xiàng)服務(wù)，酒店以外所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、消防、停車管 理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)均由物業(yè)管理公司有償提供），其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管 理公司成本核算及物價(jià)部門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 Page 5 of 46 2. 世邦魏理仕簡(jiǎn)介 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHAR

3、D ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 6 of 46 集團(tuán)背景 “世邦魏理仕”是 CB Commercial 與 REI Ltd（魏理仕控股公司）于 1998 年 5 月 4 日合并而成。其前身“魏理仕”在 1773 年成立于英國(guó)倫敦，目前擁 有二百多年房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的“世邦魏理仕”既是世界上最大及歷史最悠久的 國(guó)際物業(yè)公司， 同時(shí)也以獨(dú)立的智力資本、 所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€(gè)主 要市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位之上的業(yè)務(wù)平臺(tái)成為財(cái)富2006 年全球 500 強(qiáng)中唯一入選 的房地產(chǎn)顧問公司。 “世邦魏理仕”之前身“魏理仕”于 1978 年在香港發(fā)展。憑著多方面的專業(yè) 知識(shí)、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)

4、，不斷成功地提高其在市場(chǎng)中的地位及聲望。無可否認(rèn)，以多年 的寶貴經(jīng)驗(yàn)、 優(yōu)良傳統(tǒng)及基礎(chǔ)， “世邦魏理仕”已成為一間既熟悉中國(guó)房地產(chǎn)發(fā) 展?fàn)顩r又能提供個(gè)性化而全面性綜合服務(wù)的專業(yè)國(guó)際有限公司。 “世邦魏理仕”香港之物業(yè)管理部同時(shí)成立于1978年， 現(xiàn)時(shí)通過全球性及覆蓋面很廣 的網(wǎng)絡(luò)公司，“世邦魏理仕”之優(yōu)勢(shì)在提升對(duì)物業(yè)知名度及物業(yè)之增值有大幫助?，F(xiàn) “世邦魏理仕”是全國(guó)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一。 很多大公司如蓮 花軟件（中國(guó)）Lotus 有限公司、IBM、NEC、波音中國(guó)有限公司、強(qiáng)生（中國(guó)）、三 菱電梯、 諾基亞、 愛立信及美國(guó)/多國(guó)領(lǐng)事館 （高級(jí)職員公寓） 等均為我們長(zhǎng)期合作

5、業(yè)戶。 亞洲服務(wù)范圍： “世邦魏理仕”以了解業(yè)戶業(yè)務(wù)及研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)為先， 致力迎合業(yè)戶房地產(chǎn)的需求， 配 合其整體業(yè)務(wù)指標(biāo)，在瞬息萬變的市場(chǎng)上力求轉(zhuǎn)變，就是我們與業(yè)戶建立長(zhǎng)久關(guān)系的原 則。 我們希望成為業(yè)戶在房地產(chǎn)市場(chǎng)中之“導(dǎo)航者”，為業(yè)戶提供全面性房地產(chǎn)服務(wù)，包括： 資產(chǎn)服務(wù)： 負(fù)責(zé)管理商業(yè)、 零售、工業(yè)及酒店物業(yè)資產(chǎn)，有效提升業(yè)戶的投資 回報(bào)， 令他們主要物業(yè)資產(chǎn)與整體業(yè)務(wù)策略相匹配。 我們?cè)诟鞣?wù) 范圍上可以提供可觀的回報(bào)，包括物業(yè)管理、租務(wù)管理、項(xiàng)目及建 筑管理、技術(shù)服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)管理、能源管理、采購(gòu)管理及財(cái)務(wù)報(bào)告。 我們已在亞洲建立最先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)， 協(xié)助直接業(yè)戶獲得詳細(xì) 資產(chǎn)訊息，

6、讓我們通過有效估值及物業(yè)投資組合來提升投資價(jià)值。 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 7 of 46 策略發(fā)展顧問： 我們將提供卓越的房地產(chǎn)方案， 幫助業(yè)戶提升長(zhǎng)遠(yuǎn)的業(yè)績(jī)， 為業(yè)戶、 發(fā)展商、 投資者、企業(yè)及公共機(jī)構(gòu)提供有關(guān)物業(yè)發(fā)展的意見，例如 初期及執(zhí)行階段的物業(yè)發(fā)展建議。 策略顧問會(huì)與本地市場(chǎng)其它專業(yè) 隊(duì)伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關(guān)發(fā)展項(xiàng)目的未 來、營(yíng)銷及管理等重要事宜的需要。 住宅項(xiàng)目營(yíng)銷： 亞洲最成功的服務(wù)之一， 并在營(yíng)銷整個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目方面擁有穩(wěn)固 的專業(yè)知識(shí)。我們就住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷及銷售服

7、務(wù)提供廣泛的服務(wù)， 包括市場(chǎng)定位意見、 發(fā)展及項(xiàng)目營(yíng)銷咨詢服務(wù)、 海外營(yíng)銷及為買家 提供的售后服務(wù)，如租賃服務(wù)、租賃管理及租用匯款等。 住宅服務(wù)： 作為一家提供一站式服務(wù)的供應(yīng)商， 我們協(xié)助各跨國(guó)公司將雇員分 派往亞洲， 或在區(qū)內(nèi)重新安置，并為他們提供全面服務(wù)。同時(shí)亦為 發(fā)展商的項(xiàng)目提供營(yíng)銷服務(wù)。我們?yōu)槠髽I(yè)業(yè)戶提供完善的服務(wù)組 合，包括迎新團(tuán)、物業(yè)選擇、市場(chǎng)走勢(shì)分析、租房預(yù)算建議以及外 籍人士租賃政策分析等。 住宅服務(wù)部擁有豐富的地區(qū)經(jīng)驗(yàn)， 并在高 級(jí)住宅租賃市場(chǎng)擁有穩(wěn)健的業(yè)績(jī)， 除交易服務(wù)外， 還為業(yè)戶提供策 略性的市場(chǎng)意見。 我們的成功基于廣泛的樓盤數(shù)據(jù)， 結(jié)合專業(yè)的本 地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為各地區(qū)

8、提供一致性服務(wù)。 辦公樓服務(wù)： 在目前多元化的商業(yè)環(huán)境中， 找到一個(gè)能提供增值服務(wù)而進(jìn)行簡(jiǎn)單 的租賃交易代理商非常關(guān)鍵?！笆腊钗豪硎恕迸c業(yè)戶一同努力， 發(fā)展并實(shí)行立足市場(chǎng)的商業(yè)策略。 我們的數(shù)據(jù)庫(kù)包括地區(qū)、 國(guó)家以 及全球的租賃及營(yíng)銷協(xié)議， 將業(yè)戶的資產(chǎn)價(jià)值提升到最高。 對(duì)于擁 有空置商業(yè)單位或想為項(xiàng)目尋找主要項(xiàng)目的業(yè)戶， 我們同時(shí)提供專 業(yè)的意見， 獨(dú)家照顧他們?cè)谧赓U及市場(chǎng)營(yíng)銷的利益。 這項(xiàng)服務(wù)不附 帶利益沖突，并確保絕對(duì)安全及保密。 商鋪服務(wù)： 主要致力于為零售商及業(yè)戶提供最為獨(dú)到的零售咨詢和市場(chǎng)推廣 服務(wù)。 憑借遍布全球的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)， 我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于市中心及市 郊各類零售物業(yè)都有研究，

9、 能充分代表零售商與業(yè)戶以至物業(yè)買賣 雙方的利益，提供全面而連貫的房地產(chǎn)服務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)查咨詢、 定位、商場(chǎng)招商，投資以及資產(chǎn)管理服務(wù)。 投資服務(wù)： “世邦魏理仕”被視為投資銷售市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，其投資服務(wù)部專 門為第三方業(yè)戶處置及收購(gòu)開發(fā)項(xiàng)目和收益型商業(yè)物業(yè)， 幫助他們 更多的接觸本地及國(guó)際機(jī)遇和資本市場(chǎng)， 同時(shí)通過加快資產(chǎn)交易的 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 8 of 46 流程， 確保最大的投資回報(bào)。針對(duì)不同的物業(yè)，我們提供高度個(gè)性 化的服務(wù)， 同時(shí)應(yīng)用多元的分析方法來準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)趨勢(shì)以發(fā)現(xiàn)投 資機(jī)會(huì)。通

10、過協(xié)調(diào)“世邦魏理仕”在全球網(wǎng)絡(luò)，我們可以針對(duì)業(yè) 戶不同投資策略提供區(qū)域和本地化的投資機(jī)會(huì)。 跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服 務(wù)： 本部門是我們投資環(huán)球企業(yè)物業(yè)的一部分， 專門為全球的機(jī)構(gòu)投資 者如人壽保險(xiǎn)公司、退休基金、房地產(chǎn)投資信托、私人資產(chǎn)基金及 大型房地產(chǎn)發(fā)展商提供服務(wù)。 亞洲區(qū)跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)部專業(yè)人員 與美國(guó)、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區(qū)的代表聯(lián)手，憑 借強(qiáng)有力的環(huán)球平臺(tái)， 服務(wù)于期望投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)的私人及公共 資產(chǎn)的潛在投資者。 我們的業(yè)績(jī)又來自于業(yè)戶對(duì)我們專業(yè)投資建議 的長(zhǎng)期信賴， 享受到長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)增值。 跨國(guó)機(jī)構(gòu)投資服務(wù)部的成員 擔(dān)當(dāng)咨詢者、 顧問及中介人的角色， 從國(guó)際、 國(guó)家及地

11、區(qū)性物業(yè)中， 進(jìn)行投資性資產(chǎn)的收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓。 作為一間服務(wù)完善的公司， 跨國(guó)機(jī) 構(gòu)投資服務(wù)部提供市場(chǎng)走勢(shì)的建議， 加上創(chuàng)新獨(dú)到的投資策略， 為 業(yè)戶找出制勝的把握，開創(chuàng)與眾不同的未來。 環(huán)球研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業(yè)類別，并以獨(dú)到的見解和必要的監(jiān)察工 具， 從歷史與預(yù)測(cè)兩方面追測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)， 為業(yè)戶提供一系列技 術(shù)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和研究服務(wù)。 此外， 我們還能提供市場(chǎng)預(yù)估和表現(xiàn)基 準(zhǔn)以及策略性的建議服務(wù)。 環(huán)球跨國(guó)企業(yè)服 務(wù)： 在亞洲多個(gè)市場(chǎng)上提供貼身及創(chuàng)新解決方案， 策略性滿足企業(yè)、 政 府及機(jī)構(gòu)業(yè)戶職業(yè)性房地產(chǎn)的需求。 我們無可匹敵的咨詢服務(wù)、 外 判及交易管理平臺(tái)結(jié)合多行業(yè)知識(shí)及環(huán)球服

12、務(wù)， 為業(yè)戶減低運(yùn)營(yíng)及 占用成本， 以增強(qiáng)生產(chǎn)力， 并通過有效的工作環(huán)境及商機(jī)發(fā)揮最大 的彈性及作用。 環(huán)球物業(yè)設(shè)施管 理： 為亞洲及全球知名企業(yè)超過數(shù)百萬平方尺的物業(yè)提供管理服務(wù)， 提 供最高水平的業(yè)戶服務(wù)， 讓業(yè)戶能專注核心業(yè)務(wù)。 我們財(cái)務(wù)主導(dǎo)方 針具信心保證， 提供領(lǐng)先科技平臺(tái)， 讓我們能夠管理業(yè)戶的非核心 的后勤支持及必需的物業(yè)設(shè)施服務(wù)。 負(fù)責(zé)環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理的專業(yè) 人員會(huì)與業(yè)戶共同確定策略性的設(shè)施管理方案， 針對(duì)提升價(jià)值及提 供全面的投資組合智能，提供無憂的方案。 估價(jià)及咨詢服務(wù)：為確保建議背后的理念切合業(yè)戶的業(yè)務(wù)目標(biāo)，估價(jià)咨詢部提供獨(dú) 立、 準(zhǔn)確、 可靠和及時(shí)的估價(jià)及建議，為房地產(chǎn)

13、交易或融資提供關(guān) 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 9 of 46 鍵的服務(wù)。 我們透過累計(jì)、 分析及傳播全球房地產(chǎn)的全面數(shù)據(jù)來履 行我們的理念。 我們的估價(jià)及咨詢?cè)跇I(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先水平， 我們專業(yè) 的評(píng)估師能為業(yè)戶提供國(guó)際化水準(zhǔn)的股價(jià)服務(wù)， 服務(wù)范圍包括資本 市場(chǎng)及市場(chǎng)股價(jià)、企業(yè)及投資組合估價(jià)、按揭估價(jià)、審定財(cái)務(wù)發(fā)展 分析等。 公司資質(zhì)證書 ISO9001 國(guó)際認(rèn)證 “世邦魏理仕”憑著多年寶 貴 的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的傳統(tǒng)及專業(yè)的 技術(shù)，已成為一間能提供全面 綜合性服務(wù)的專業(yè)國(guó)際品牌 公 司，且于 2003 年在香港獲得

14、 ISO9001 國(guó)際認(rèn)證。 Page 10 of 46 3. 物業(yè)概況 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 11 of 81 天津中心位于天津市和平區(qū)南京路與貴陽(yáng)路、濱江道交口，是天津市核心 商業(yè)、商務(wù)帶的中心地段，先天的地段優(yōu)勢(shì)明顯，具備建設(shè)高端、綜合性精品 項(xiàng)目的前提條件。周邊設(shè)施齊全，交通便利，緊鄰城市主干道，有近 30 條公交 線路匯集于此，地理?xiàng)l件極其優(yōu)越。生活服務(wù)配套設(shè)施十分完善。 天津中心由天津復(fù)地浦和發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積約 1.08 萬平方 米，總建筑面積約 15.6 萬平方米，其中寫

15、字樓部分建筑面積約 3.4 萬平方米， 商業(yè)部分建筑面積約 3.7 萬平方米，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安 防監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等及 24 小時(shí)熱水，并設(shè)置有游泳池、休閑會(huì)所 等設(shè)施。寫字樓部分共配有 12 部電梯，商業(yè)部分共配有 部電扶梯。 4管理目標(biāo) Page 12 of 46 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 13 of 46 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建設(shè)天津中心的開發(fā)理念，開創(chuàng)天津高檔寫字樓的新時(shí) 代， “世邦魏理仕”將以專業(yè)、高效及物有所值的服務(wù)方式，提供天津中心項(xiàng) 目所需要的物業(yè)管理服務(wù)！

16、” “世邦魏理仕”的企業(yè)精神， 以“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù) 發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)天津中心實(shí)施科學(xué) 的管理、向業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不 斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)戶層次及辦公需求相符的 管理模式，使廣大業(yè)戶及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所 帶來的超值享受。 天津中心管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確 保業(yè)戶綜合滿意率達(dá)到 98%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu) 秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 Page 14 of 46 5

17、管理原則 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 15 of 46 服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理 理念，從業(yè)戶的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、 及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員 工的管理以及對(duì)業(yè)戶不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、完善的管理制度， 實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。 專業(yè)管理與業(yè)戶自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物

18、業(yè)管理公司的積極性和業(yè)戶的積 極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)戶的要求，對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管 理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)戶的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守 業(yè)戶公約，共同創(chuàng)建文明的辦公、購(gòu)物環(huán)境。 物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的 多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)戶不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì) 積累，以利于更好地為業(yè)戶服務(wù)。 6管理辦法 Page 16 of 46 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 17 of 46 一、 實(shí)施全

19、程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)戶及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè) 提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 二、 配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。 三、 在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng) 高素質(zhì)的管理人才，為天津中心組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 四、 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合 實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管 理，寓管理于服務(wù)。 五、 嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定 切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)戶簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。 六、 運(yùn)用 CS 系統(tǒng)（顧客滿意

20、戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式 七、 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。 八、 運(yùn)用 CIS 系統(tǒng)（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形 式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 九、 依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。 Page 18 of 46 7服務(wù)內(nèi)容 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 19 of 46 ? 服務(wù)運(yùn)作流程 團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人 世邦魏理仕 工程技術(shù)委員會(huì) 高級(jí)工程經(jīng)理 團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào) 世邦魏理仕工程技術(shù)顧問委員會(huì) （由知名設(shè)

21、計(jì)院室主任級(jí)人員組成） 結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師 建筑專業(yè)工程師 電氣專業(yè)工程師 設(shè)備專業(yè)工程師 世邦魏理仕國(guó)外戰(zhàn)略合作伙伴 專業(yè)設(shè)計(jì)/施工/項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì) 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 20 of 46 ? 商業(yè)寫字樓服務(wù)內(nèi)容 制訂分期及整個(gè)物業(yè)之管理員工編制，根據(jù)國(guó)內(nèi)法制及參考同區(qū)行情，制訂各級(jí) 職員薪酬、津貼、福利之標(biāo)準(zhǔn)。 ? 草擬各級(jí)管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限。 ? 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及人員面試、考核及挑選等工作。 ? 制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同。 ? 與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)絡(luò)，安排

22、一切有關(guān)員工聘用之登記、轉(zhuǎn)職等手續(xù)。 ? 安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍制造一個(gè)專業(yè)、熱忱的服務(wù)形 象。 包括對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)等等的設(shè)計(jì)、功能、安裝施工進(jìn)行巡視及提意見，以 便于改善日后管理運(yùn)作時(shí)的維護(hù)保養(yǎng)問題，并更有效地節(jié)省不必要的運(yùn)作費(fèi)用和 損耗。 包括對(duì)日后物業(yè)管理運(yùn)作時(shí)所需的應(yīng)用文件、表格、客戶手冊(cè)、規(guī)章制度及流程 等方案的草擬及制定，可在正式管理時(shí)執(zhí)行及應(yīng)用； ? 物業(yè)管理契約內(nèi)容包括： 為物業(yè)擬訂業(yè)權(quán)份額之分配、管理費(fèi)收支及所提供服務(wù)之范圍、管理公司 及業(yè)戶之權(quán)力及義務(wù)、管理酬金及管理費(fèi)制訂之標(biāo)準(zhǔn)。 ? 業(yè)戶手冊(cè)內(nèi)容包括： 管理費(fèi)之繳付方式、聯(lián)絡(luò)途徑，包括填報(bào)緊急聯(lián)絡(luò)數(shù)

23、據(jù)等、加建及改建、 裝修守則、如裝修承造商、施工保養(yǎng)及責(zé)任、施工期間注意事項(xiàng)及保證金 之發(fā)還等、清潔服務(wù)，如公共地方清潔及垃圾清倒安排、保安、防火及防 風(fēng)須知、停車場(chǎng)、其它業(yè)戶守則，如室內(nèi)維修保養(yǎng)責(zé)任、招牌及告示海報(bào) 人事行政管理 建筑工程顧問 物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)策劃 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 21 of 46 等規(guī)定。 ? 員工工作指引內(nèi)容包括： 管理工作、保安工作、公共衛(wèi)生、電力系統(tǒng)、消防、水務(wù)及渠務(wù)、氣體燃 料泄漏、樓宇結(jié)構(gòu)及維修、防洪及防火、投訴處理、防止賄賂條例等。 ? 員工守則內(nèi)容包括： 公司組織

24、架構(gòu)明細(xì)表；薪津福利安排及計(jì)算；入職、升遷及解雇；公司守 則；獎(jiǎng)懲等。 ? 崗位責(zé)任制 ? 管理工作程序匯總內(nèi)容包括： 入伙、收樓、裝修規(guī)定、制訂機(jī)電、消防之管理規(guī)定及表格、保安、管理 公司、管理處及員工之管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等。 ? 入伙通知書 ? 物業(yè)入伙手續(xù) ? 物業(yè)入伙收費(fèi)一覽表 ? 主要收費(fèi)將包括： 維修基金、維修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、管理費(fèi)及各項(xiàng)代辦費(fèi)（如氣、水、 電等）。 ? 物業(yè)收樓須知 ? 維修管理規(guī)定 ? 業(yè)戶裝修指引 ? 物業(yè)機(jī)電、消防等管理規(guī)定及表格 ? 車位管理及守則 ? 管理處及員工管理規(guī)定 ? 清潔安排及處理守則 ? 財(cái)務(wù)程序及守則 ? 員工福利安排及守則 ?

25、處理客戶投訴指引 設(shè)備調(diào)試及驗(yàn)收 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 22 of 46 物業(yè)工程、設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試及驗(yàn)收工作，包括對(duì)各項(xiàng)工程進(jìn)行檢查、驗(yàn)收及調(diào)試； 原則上物業(yè)的驗(yàn)收應(yīng)由發(fā)展商、施工單位、監(jiān)理單位、政府部門和設(shè)計(jì)部門共同 進(jìn)行。物業(yè)管理公司的參與主要是給發(fā)展商提供幫助，以便將來能更好的跟進(jìn)維 修工程及順利的接收、接管和妥善地移交予客戶或租戶，其主要工作內(nèi)容為： ? 資料交接： 完整的資料對(duì)制定一系列管理制度、計(jì)劃和操作規(guī)程極為重要，特別是隱 蔽工程資料。 ? 實(shí)物核驗(yàn)、檢查： 任何細(xì)小的缺陷都有可能造成

26、物業(yè)和物管公司聲譽(yù)的損失，必須選派專業(yè) 人員進(jìn)行系統(tǒng)檢查、試運(yùn)行和測(cè)試。 ? 備忘記錄： 工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴(yán)格的記錄表格，并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問題、故障 情況、遺留工程作出詳細(xì)備忘錄，以便隨時(shí)跟進(jìn)發(fā)展商和施工單位之完善 工作。 ? 反饋意見： 就已形成之工程或已試運(yùn)行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理之 改善意見。 進(jìn)行各系統(tǒng)設(shè)備的試運(yùn)行操作及值班，以確保正式開業(yè)時(shí)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn) 及提供服務(wù)于各業(yè)戶。 物業(yè)管理方面有關(guān)的各項(xiàng)協(xié)調(diào)、討論和配合的前期工作包括與發(fā)展商、業(yè)戶間的 會(huì)議，與政府單位的聯(lián)系包括協(xié)助制訂與項(xiàng)目所屬的地域各政府機(jī)構(gòu)，交通管理 部門及各公用事業(yè)戶管部門保持聯(lián)系的機(jī)制

27、，以確保項(xiàng)目順利投入使用。 例如清潔公司、保安公司、維保公司等。 系統(tǒng)試運(yùn)行 公共關(guān)系 外判公司選聘 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 23 of 46 員工入職前培訓(xùn)課程以初級(jí)管理概念、總體士氣、禮貌與紀(jì)律之培訓(xùn)為開始，繼 而按部門分組進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，再介入現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)習(xí)指導(dǎo)，指令員工能迅速掌握熟悉 工作環(huán)境。 協(xié)助制定采購(gòu)指引/政策、采購(gòu)的協(xié)議、投標(biāo)格式及投標(biāo)、審批制度、制定供應(yīng)商 名單及登記制度。 將了解項(xiàng)目建筑期間的保險(xiǎn)期限，提前與各家保險(xiǎn)公司聯(lián)系，運(yùn)用 CBRE 的物業(yè) 管理經(jīng)驗(yàn)建議為項(xiàng)目挑選合適的投保險(xiǎn)種

28、、費(fèi)率以及安排保險(xiǎn)的投保事宜，使項(xiàng) 目于交接期及其后的使用期內(nèi)有具備保險(xiǎn)安排。 項(xiàng)目落成前將制定裝修指南及裝修流程、裝修巡視檢查、驗(yàn)收等相關(guān)表格。對(duì)完 成品采取必要的保護(hù)措施，并派專員巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，確保項(xiàng)目不會(huì)因裝潢不當(dāng)造 成破壞。 ? 我司將書面提供安排裝修工程、 物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理 程序建議。 ? 提供成品保護(hù)方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案； 進(jìn)行全面的開荒清潔工作，以清除施工遺留下的各種污跡水漬、水泥、油漬、垃 入職培訓(xùn) 采購(gòu)及供應(yīng)商管理 項(xiàng)目保險(xiǎn) 裝修監(jiān)督管理 開荒清潔 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案

29、 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 24 of 46 圾等，確保項(xiàng)目以最好的面貌迎接業(yè)戶的入駐，也為項(xiàng)目的日后保潔作準(zhǔn)備。 在物業(yè)正式交付使用日起協(xié)助客戶辦理入住接收手續(xù)。根據(jù)已確定的各相關(guān)的規(guī) 章制度按部就班進(jìn)行，具體流程如下： 交付使用 項(xiàng)項(xiàng)目部 物業(yè)管理部門 協(xié)助草擬物業(yè)管理 公約 物業(yè)設(shè)施審查 制訂物業(yè)管理規(guī)章制度 申辦物業(yè)交付文件 各項(xiàng)入伙前準(zhǔn)備工作 交樓前先驗(yàn)收公共地方及 設(shè)施 物業(yè)交付使用 前最后審核 跟進(jìn)公共部分 之遺漏工程 跟進(jìn)各單元 之遺漏工程 通知業(yè)戶支付 各種相關(guān)費(fèi)用 業(yè)戶收樓后 填報(bào)遺漏工程 定期舉行會(huì)議商討物 業(yè)管理事宜

30、 以物業(yè)管理角度對(duì)設(shè) 施作補(bǔ)償建議 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 25 of 46 ? 緊急事件應(yīng)急管理 ? 消防及人身安全管理 ? 團(tuán)隊(duì)安全管理 ? 維護(hù)保養(yǎng)管理 ? 培訓(xùn)管理 ? 環(huán)境危害處理程序管理 ? 寫字樓外觀管理 ? 工程技術(shù)管理 ? 預(yù)定國(guó)外、國(guó)內(nèi)飯店 ? 代訂鮮花禮品 ? 郵包處理 ? VIP 客戶有關(guān)鑰匙的保管 ? 垂直運(yùn)輸系統(tǒng)管理 ? 樓宇控制管理 ? 項(xiàng)目安全管理 ? 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)及制冷劑管理 ? 室內(nèi)空氣品質(zhì)管理 ? 能源管理 ? 客戶服務(wù)管理 保潔工作應(yīng)在行政辦公人員（VIP 客戶

31、）上班前一小時(shí)開始，檢查所有公共區(qū) 衛(wèi)生，會(huì)議室布置，洗手間衛(wèi)生情況等，確保一切達(dá)到五星級(jí)飯店行政樓層之 標(biāo)準(zhǔn)！ 高管層VIP 服務(wù)采取一站式服務(wù)管理。（以“一站式”服務(wù)為日常工作核心， 用以對(duì)行政辦公人員、訪客等提出的任何需求給予及時(shí)反饋。此管理模式強(qiáng)調(diào) 接待處工作的重要性及其在服務(wù)提供過程中所起的核心作用。） 具體內(nèi)容包括： ? 接待及登記所有訪客 基礎(chǔ)管理 特色服務(wù) 特約服務(wù) 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 26 of 46 ? 接待所有 VIP 訪客 ? 應(yīng)答及安排所有有關(guān)會(huì)議室、餐廳、車輛等的預(yù)定情

32、況 ? 應(yīng)答所有日?；顒?dòng)安排及特殊安排 ? 確保所有訪客被送至相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)辦公室 ? 接聽所有來電，留言，有效的接聽及轉(zhuǎn)接所有來電 ? 及時(shí)解決所有日常投報(bào) ? 代訂所有國(guó)內(nèi)及國(guó)外報(bào)紙及雜志 ? 確保 VIP 客戶內(nèi)所有服務(wù)要求，如快遞、信件等 ? 代發(fā)代收有關(guān)傳真 ? 處理所有復(fù)印 ? 安排 VIP 車輛接送 ? VIP 客戶有關(guān)鑰匙的保管 ? 文儀設(shè)備設(shè)施管理 ? 統(tǒng)籌所有文具管理 ? 郵包處理 ? 預(yù)定國(guó)外、國(guó)內(nèi)飯店 ? 飛機(jī)票、火車票預(yù)定 ? 代訂鮮花禮品 ? 禮品包裝 每段時(shí)間內(nèi)，必須有一名值班經(jīng)理管理或主導(dǎo)日常工作 Page 27 of 46 8管理方案 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管

33、理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 28 of 46 ? 商業(yè)及寫字樓管理方案 清潔管理方案 根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理理念， 我司建議清潔工作外判專業(yè)清潔公司承擔(dān)， 其原因 如下： ? 可節(jié)省購(gòu)置清潔大設(shè)備的一次性投資費(fèi)用； ? 減少開荒工作對(duì)機(jī)器的磨損； ? 保證清潔之專業(yè)服務(wù)水平； ? 外判公司可提供更多之資源及幫助； ? 減少因人事變動(dòng)而產(chǎn)生的手續(xù)問題。 物業(yè)之清潔水準(zhǔn)直接反映管理之質(zhì)素。 我們要對(duì)清潔外判公司的工作進(jìn)行嚴(yán) 格監(jiān)督和檢查。制定詳細(xì)及合適之清潔內(nèi)容極為重要，故我們將與清潔公司 共同規(guī)定出詳細(xì)的工作標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，開展日常的監(jiān)督和檢查

34、工作 ? 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) ? 主入口及大堂 區(qū)域作業(yè)項(xiàng)目 頻率 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 大 堂 及 入 口 吊頂、不銹鋼門框、2 米以上墻壁擦拭 2 次/月 無塵，無污漬 地墊清洗、地面拋光 3 次/周 光亮，無塵，無污漬 地面養(yǎng)護(hù)（打蠟或晶研處理） 1 次/月 光亮、地面材質(zhì)無磨損 垃圾容器清洗、消毒 1 次/周 無異味，無污漬 金屬件清洗并上光 1 次/月 無手印，無污漬 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 29 of 46 ? 日常清潔 電 梯 間 及 公 共 走 廊 地面牽塵 不斷清潔 地面光亮、無塵 地毯吸塵 2

35、 次/日 地毯平整、無污漬 墻面、踢腳 (擦拭) 不斷清潔 無污跡、無塵 出入門 (清潔劑擦拭) 不斷清潔 無手印、污跡 煙灰缸、垃圾桶、植物盆、指示燈牌 不斷清潔 無雜物、手印、污跡 消防、照明、空調(diào)設(shè)備 不斷清潔 無手印、污跡 衛(wèi) 生 間 地面 掃、擦 不斷清潔 無雜物、污跡、水漬 小便池、坐廁、洗臉盆清洗消毒 不斷清潔 無雜物、污跡、水漬 廁隔板、坐廁板、紙架(清洗消毒) 不斷清潔 無雜物、污跡、水漬 照明、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 不斷清潔 無水跡、污跡、灰塵、 水漬 水龍頭、臺(tái)面、鏡子擦拭 不斷清潔 光亮、無水跡、污跡 垃圾桶沖洗 4 次/日 無雜物、污跡 抹手布/紙箱，空氣清新劑 4 次/日

36、 無雜物、污跡 衛(wèi)生紙、洗手液的補(bǔ)充 4-6 次/日 無異味 電鍍件、烘手機(jī) 不斷清潔 光亮、無手印 設(shè) 備 機(jī) 房 地面 (拖抹) 不斷清潔 地面光亮、無塵 地面 (吸塵) 2 次/日 地毯平整、無污漬 墻面 (擦拭) 不斷清潔 無污跡、無塵 門 (清潔劑擦拭) 不斷清潔 無手印、污跡 各種標(biāo)志牌的清理 2 次/日 無手印、污跡 排氣口 不斷清潔 無雜物、手印、污跡 客 貨 電 梯 地面、天花 (掃、擦) 不斷清潔 無污跡 墻壁、按鍵盤 (擦拭) 不斷清潔 無手印、污跡 扶手門 (擦拭) 不斷清潔 無手印、污跡 照明設(shè)備 (外表) 不斷清潔 無手印、污跡 電梯槽 (吸塵) 2 次/日 無雜物

37、、污跡 管 理 辦 公 室 辦公家俱及用品 1 次/日 無雜物、手印、污跡 空調(diào)/照明設(shè)備 (外表) 1 次/日 無雜物、手印、污跡 窗臺(tái) 1 次/日 無雜物、手印、污跡 地面清洗 1 次/日 無雜物、無積塵 家俱清洗 1 次/日 無手印、污跡、無積塵 照明設(shè)備清洗 (外表) 1 次/日 無手印、污跡、無積塵 垃圾桶煙缸的整理 1 次/日 無雜物 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 30 of 46 ? 外墻、殺蟲 外 墻 外墻玻璃、窗口、墻面、高 處飾物 1 次/年 無積塵、水跡、污跡 殺 蟲 公 共 區(qū) 域

38、布設(shè)藥點(diǎn)、更換藥劑 2 次/年 對(duì)人畜安全，無污染 巡回檢查蟲害情況 1 次/天 有效滅殺，符合國(guó)家 有關(guān)部門的標(biāo)準(zhǔn) ? 垃圾清理 ? 垃圾管理程序 ? 物業(yè)部門和清潔服務(wù)公司草擬垃圾管理文件，依照文件管理。 ? 制訂垃圾處置和管理辦法，明確垃圾的范圍，管理處置的原則，組織管 理體制，各有關(guān)崗位職責(zé)，業(yè)戶責(zé)任、義務(wù)等，對(duì)垃圾從產(chǎn)生源頭、收 運(yùn)過程及后續(xù)處置全過程監(jiān)管。物業(yè)管理公司各級(jí)人員要通過申報(bào)、備 案等措施，加強(qiáng)監(jiān)督，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境，保證垃圾處理得當(dāng)，符合 生態(tài)環(huán)境要求。 ? 加強(qiáng)分類收集 ? 根據(jù)中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法中“城市生活垃圾 應(yīng)當(dāng)逐步做到分類收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸

39、和處置”的規(guī)定，要求對(duì)垃圾進(jìn)行 分類收集。要鼓勵(lì)業(yè)戶分類投放垃圾，建立垃圾處置點(diǎn)，就地處理，減 少垃圾二次轉(zhuǎn)移。 ? 建立市場(chǎng)化的處置機(jī)制。 運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，組建或?qū)ν馄刚?qǐng)專業(yè)的垃圾收運(yùn)處置公司，實(shí)行 覆蓋整個(gè)區(qū)域的垃圾密閉收運(yùn)，定時(shí)、定點(diǎn)處置。 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 31 of 46 保安管理方案 保安為現(xiàn)代物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)之一，完善保安系統(tǒng)之安裝乃防止罪案發(fā)生 的第一步。具備適當(dāng)保安配備，于入伙前派遣人員到工地視察，配合物業(yè)之 發(fā)展范圍，制訂一個(gè)適當(dāng)?shù)谋０灿?jì)劃及人手編制，以達(dá)相輔相成之效。

40、我們 會(huì)： ? 透過良好之保安培訓(xùn)，以確保大廈有嚴(yán)密之保安； ? 確保管理員與大廈內(nèi)工作之人員，均有清楚之工作證件以資識(shí)別； ? 安排保安崗位有 24 小時(shí)之保安； ? 安排管理員工于指定時(shí)間內(nèi)巡邏大廈各處。如有大量物品搬離大廈，有關(guān) 人士必須事先知會(huì)管理處及作好登記； ? 發(fā)出停車證予擁有或租用車位之業(yè)戶以資識(shí)別及控制停車場(chǎng)的使用； 在商業(yè)及寫字樓裝修期間，登記裝修工人之資料，及派發(fā)裝修工作證，以 免不良份子有機(jī)可乘。 ? 消防管理制度 作為現(xiàn)代化物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段，已經(jīng)就消防系 統(tǒng)作出整體的設(shè)計(jì)，我司將著重在系統(tǒng)驗(yàn)收、定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及 緊急措施，作

41、出適當(dāng)?shù)陌才?，例如?? 對(duì)監(jiān)控員之業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)做好對(duì)客戶的宣傳教 育工作。 ? 制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作指引，在業(yè)戶手冊(cè)中作詳細(xì)說明，盡 量減低意外造成的損失。 ? 制訂消防演習(xí)時(shí)間表及演習(xí)方案，報(bào)消防部門審批，并邀請(qǐng)有關(guān)部門到場(chǎng)參 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 32 of 46 觀指導(dǎo)。 ? 嚴(yán)格驗(yàn)收系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)的分析并妥善保存。 ? 為各項(xiàng)系統(tǒng)之保養(yǎng)及測(cè)試制訂年度、季度及每月和每日之工作計(jì)劃，并嚴(yán)格 監(jiān)管各級(jí)員工認(rèn)真執(zhí)行。 ? 對(duì)大廈內(nèi)動(dòng)用明

42、火加強(qiáng)管理 ? 制訂電氣焊及噴燈工作防火安全制度 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 33 of 46 設(shè)備管理方案(詳細(xì)內(nèi)容見工程部運(yùn)作手冊(cè)) ? 制訂工程管理架構(gòu) ? 制訂年度和月度維修保養(yǎng)計(jì)劃 ? 制訂設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程 ? 制訂維修作業(yè)指導(dǎo)書 ? 建立設(shè)備管理檔案 ? 制訂物業(yè)工程部的管理制度 ? 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 ? 入戶維修服務(wù)規(guī)范 ? 設(shè)備日常報(bào)修制度 ? 周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度 ? 能源管理制度 ? 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 ? 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 ? 工具、耗材和備品備件采購(gòu)、

43、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度 ? 工具管理制度 ? 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 ? 報(bào)告制度 ? 安全運(yùn)行管理制度 ? 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 ? 有毒物品的處理規(guī)定 ? 密閉地方的工作規(guī)定 ? 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 ? 安全用電管理制度 ? 防火及消防安全管理制度 ? 值班及交接班制度 ? 機(jī)房管理制度 ? 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 ? 水泵房、水箱間管理規(guī)定 ? 配電室管理規(guī)定 ? 機(jī)房鑰匙管理制度 ? 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 ? 設(shè)備故障處理規(guī)定 ? 運(yùn)行事故分析 ? 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-

44、Aug-08 Page 34 of 46 ? 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 ? 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 ? 工程部人員調(diào)配制度 ? 設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 ? 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) ? 公共部位巡檢制度 ? 二次裝修管理制度 ? 工程部重點(diǎn)工作流程圖 ? 接管驗(yàn)收流程圖 ? 客戶入住流程圖 ? 維修工作單流程圖 ? 二次裝修管理程序 ? 制冷機(jī)正常啟動(dòng)流程圖 A、采暖運(yùn)行啟動(dòng)程序 B、制冷運(yùn)行啟動(dòng)程序 ? 制冷機(jī)故障停機(jī)流程圖 ? 制冷機(jī)正常停機(jī)流程圖 ? 年度設(shè)備維修計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TI

45、ANJIN 28-Aug-08 Page 35 of 46 車輛管理 ? 車位布置 在出入車道轉(zhuǎn)彎處，留有足夠空間，不應(yīng)在轉(zhuǎn)彎處布置車位，既不便于車輛停入車位， 在車輛駛出時(shí)又容易發(fā)生碰撞。應(yīng)減少在柱子之外布置車位，尤其是在轉(zhuǎn)彎處，或加裝 警示牌，提示司機(jī)轉(zhuǎn)彎處有停車位，必要時(shí)加裝反光鏡。 為創(chuàng)造”天津中心”的高品位、高檔次形象，在車輛管理方面一定要做到人、車分流， 保證車輛和交通管理有非常合理的安排， 即可以不使客戶感覺停車的不便， 又可以保證 路面的清凈。 ? 對(duì)外圍環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，保證其專業(yè)化、科學(xué)化、合理化 程度。 ? 對(duì)車輛實(shí)行 24 小時(shí)統(tǒng)一管理。 ? 對(duì)不同

46、車輛有不同的停放要求和管理規(guī)定。 ? 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 天津中心作為高檔物業(yè)項(xiàng)目，則需要一套完整的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)系以解決如下問題： ? 有序地管理車輛，使車輛安全停放 ? 解決臨時(shí)車輛 ? 使用自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng) 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 36 of 46 投訴管理方案 ? 處理客戶投訴流程 ? 步驟 1 通過電話、電子郵件或直接通過 CBRE 管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) Delphi/HelpDesk 填寫表 格的方式獲得客戶的投訴。 ? 步驟 2 客戶的投訴將在智能化管理系統(tǒng)中按次序排列，然后由 HelpDesk 系

47、統(tǒng)平臺(tái)的管理 員安排工作的完成。 ? 步驟 3 投訴單將傳送至智能化系統(tǒng)中的工作內(nèi)容信息傳輸表格中， 隨后將被安排給各 CBRE 的工作人員。 ? 步驟 4 投訴單的細(xì)目將通過該智能化管理系統(tǒng)平臺(tái)傳送并下載至相關(guān)工作人員的個(gè)人掌上 電腦或臺(tái)式電腦的工作日程安排中。 ? 步驟 5 工作人員在完成客戶所要求的工作后，將相應(yīng)工作的完成時(shí)間以及所發(fā)生的費(fèi)用等 詳細(xì)資料在其個(gè)人掌上電腦或臺(tái)式電腦中輸入/更新。 ? 步驟 6 每個(gè)投訴流程的最后一步是工作人員將最后更新過的投訴單傳回至智能管理系統(tǒng) 中，然后再進(jìn)行跟進(jìn)一份新的投訴單所要求的工作。 ? 步驟 7 所有的返回信息將在工作內(nèi)容信息傳輸表格中確認(rèn)信息

48、的正確性。 ? 步驟 8 HelpDesk 系統(tǒng)平臺(tái)的管理員有權(quán)瀏覽、修改或篩選出不合格的投訴工作單記錄。 ? 步驟 9 在全部工作流程完成后，CBRE 將以電話、電子郵件等形式通知客戶確認(rèn)工作完成。 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 37 of 46 節(jié)能管理方案 能源消耗將作為運(yùn)行之關(guān)鍵所在，為此，我司將物業(yè)管理和設(shè)備運(yùn)行中節(jié)能工作作為工作 重點(diǎn)之一。首先應(yīng)成立節(jié)能小組：節(jié)能小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況和采取相應(yīng)節(jié)能措 施。每月對(duì)其能耗進(jìn)行調(diào)查、分析，對(duì)出現(xiàn)問題的地方及時(shí)做出調(diào)整。能源消耗控制的范 圍是：電

49、、水、燃?xì)?、鍋爐等。工程部在所有使用部門安裝電表、水表、熱水或蒸汽表、 燃?xì)獗?，所有能源使用必須定期?jì)量。 ? 主動(dòng)記錄所有能源支出及用途。該記錄應(yīng)包括所有水、電、氣及其它耗能的設(shè)施； ? 從供電公司獲得至少一年和使用設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相符的數(shù)據(jù)。這些來自于能源公司的數(shù) 據(jù)應(yīng)以最小間隔時(shí)間單位為其形式； ? 分析帳單以確定最高消耗量的月份、系統(tǒng)類型及位置，如果需要，可安裝或建議 安裝附加監(jiān)察電表以執(zhí)行監(jiān)控并實(shí)現(xiàn)制定基準(zhǔn)的目的； ? 按物業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)分布及需求制定各項(xiàng)耗能設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行方案以在不影響服務(wù)水 平的情況下達(dá)到最高的節(jié)能效果； ? 預(yù)先確定節(jié)約能源方法，包括利用新技術(shù)及新產(chǎn)品； ? 如果有必要，應(yīng)

50、利用電力監(jiān)控設(shè)備以確定特大的能源浪費(fèi)問題； ? 至少每年一次復(fù)查電力使用率結(jié)構(gòu)以保證合同規(guī)定的最大需求量； 通過使用周期成本的方法全面地檢查所有大型能源重新利用的程序。 建筑節(jié)能降耗主要從兩方面進(jìn)行，一是改善建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，增強(qiáng)建筑物自 身隔熱方冷能力，降低不同氣候?qū)κ覂?nèi)環(huán)境的影響和入侵，二是提高建筑物機(jī)電設(shè)備 的效益及改進(jìn)運(yùn)行管理方式。 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心商業(yè)及寫字樓管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 38 of 46 特定區(qū)域管理方案 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及功能布局特色，我司將會(huì)針對(duì)以下區(qū)域不同使用功能提供與之相適應(yīng)的 管理服務(wù)，服務(wù)范