1、山山水水琨琨玉玉項項目目 物物業業管管理理服服務務 建建議議書書 敬呈：成都山水置業有限公司敬呈：成都山水置業有限公司 世邦魏理仕成都公司世邦魏理仕成都公司 二零零七年十一二零零七年十一月月 二零零七年八二零零七年八月月 目目 錄錄 第第一一章章 前前言言 第第二二章章 世世邦邦魏魏理理仕仕簡簡介介 第第三三章章 物物業業管管理理服服務務 方方案案策策劃劃 第第四四章章 世世邦邦魏魏理理仕仕質質量量管管理理體體系系 第第五五章章 物物業業管管理理服服務務方方式式及及酬酬金金 第第六六章章 為為何何選選擇擇世世邦邦魏魏理理仕仕 第一章第一章 前前言言 前前 言言 本建議書系世邦魏理仕專門為成都山

2、水琨玉項目而編制。 山水琨玉項目 是成都山水置業有限公司即將投資興建的復合型 住宅物業項目，地處成都市中心區域，地理位置優越，具有良好 的區位價值和增值潛力，堪稱未來成都市地標性建筑物。 承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業管理服務建 議的機會。我們根據所提供之相關參考資料及數據，經分析研究 之后，特編制了本山水琨玉項目物業管理服務建議書。 世邦魏理仕將視山水琨玉項目為重點項目，并將委派精干的隊 伍參與此項目之物業顧問服務工作。與此同時，世邦魏理仕熱切期 望以本項目為起點， 與成都山水置業有限公司成為長期之合作伙伴。 世邦魏理仕期望本建議書所涉及到的內容，能有助于貴公司對項 目的物業

3、管理實施與發展方面的規劃和選擇，更希望能夠在未來 有機會與成都山水置業有限公司 攜手合作，通過共同努力，使山水琨玉 項目 運營獲得最大成功。 第二章第二章 世邦魏理仕簡介世邦魏理仕簡介 一公司簡介一公司簡介 世界頂級品牌“世邦魏理仕”由 CB Commercial 與 REILtd（魏理 仕控股公司）于 1998 年 5 月 4 日合并而成，其前身“魏理仕” 在 1773 年成立于英國倫敦。目前擁有二百多年房地產服務經驗 的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業公 司之一，同時也以獨立的智力資本、所向披靡的環球實力及建立 在每個主要市場領導地位之上的業務平臺，成為財富雜志 200

4、5 年全球千強中唯一入選的物業綜合服務公司。 2006 年 12 月 8 日 ，世邦魏理仕有限公司（紐約證券交易所代號： CBG）進駐標準普爾指數 500 強（S&P 500 Index）行列, 該指數 代表了美國經濟中主要行業領先企業的排行榜。世邦魏理仕是唯 一一家躋身該指數排行榜的商業房地產服務公司。 2007 年 3 月，美國商業周刊公布的年度商業周刊 50 強 （Buseness Week,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入選，排名第 16 位。 世邦魏理仕總部設在洛杉磯，是美國紐約聯交所的上市公司，目 前在 50 多個國家擁有超過 24,000 名員工（未包括約 5,000 名來自 聯營

5、公司的員工），建有超過 300 個的辦事處。世邦魏理仕亞洲 區網絡包括香港、上海、北京、 成都、天津、廣州、臺北、新加坡、日本、韓國、印度、印度尼 西亞、菲律賓、泰國及越南等 40 個辦事處。 目前，世邦魏理仕負責的物業租售的交易量超過 1,660 億美元， 管理的商用物業及企業設施超過 16 億平方英尺，財富雜志 百強企業中約 85%的公司為世邦魏理仕的客戶（根據世邦魏理仕 和 TCC 的合并統計數字)，凸現出世邦魏理仕在全球市場的巨大 影響力。 世邦魏理仕于 1978 年在香港發展。憑著多方面的專業知識、技 術經驗，不斷成功地提高其在市場中的地位及聲望。無可否認， 以多年的寶貴經驗、優良傳

6、統及基礎，世邦魏理仕已成為一間既 熟悉中國房地產發展狀況，又能提供個性化及全面性綜合服務的 專業化國際機構。 世邦魏理仕通過覆蓋全球性的作業網絡，使其在資產服務方面之 優勢得到了充分地發揮，對于提升所服務物業項目的知名度，實 現物業保值和增值有很大幫助。現在，世邦魏理仕是在中國大陸 地區管理綜合性物業最多之外資物業管理公司之一，與眾多最具 實力的物業開發單位和物業管理單位實現了卓有成效的合作。 世邦魏理仕里程碑世邦魏理仕里程碑 1773 魏理仕在英國倫敦成立 1906 世邦公司創建于美國舊金山 1995 世邦公司收購 Westmark Realty Advisors，擴充投資管理 能力 199

7、6 世邦公司收購抵押貸款銀行 I.J.Melody&Co.，成為美國 商務按揭的主要創始者及服務機構 1997 世邦公司收購 Koll 房地產服務公司，并成為物業及設 施管理業處于領導地位的企業 1998 魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕 1998 世邦魏理仕收購 Hillier Parker,并與日本最大的房地產顧 問公司 Ikoma 成立合資公司 2003 世邦魏理仕收購 Insignia Financial Group,該項關鍵資 產構成業界最強大的服務提供者，重整全球業務平臺 2006 世邦魏理仕收購北美最著名的房地產專業服務商- Trammell Crow Company(TCC)協議

8、達成 2006 進駐標準普爾指數 500 強(S&P500 Index)行列,是唯一一 家躋身該指數排行榜的商業房地產服務公司 2007 入選美國商業周刊50 強（Business Week, 50），排 名第 16 位 2007 入選美國財富雜志年度成長最快 100 家企業，排 名第 33 位 亞洲區服務范圍：亞洲區服務范圍： 世邦魏理仕以了解客戶業務及研究市場動態為先，致力于滿足客 戶在房地產方面的服務需求，配合其整體業務指標，在瞬息萬變 的市場上尋求突破，這是我們與客戶建立長久關系的基本原則。 世邦魏理仕希望成為客戶在房地產市場中之“導航者”，為客戶 提供全面的房地產服務，基本服務方向包

9、括： 資產服務：資產服務：負責管理商業、零售、工業及酒店物業資產，有效提 升客戶的投資回報，令他們主要物業資產與整體業務策略相匹配。 我們在各服務范圍上可以提供可觀的回報，包括物業管理、租務 管理、項目及建筑管理、技術服務、風險管理、能源采購管理及 財務報告。我們已在亞洲建立最先進的物業管理系統，協助直接 客戶獲得詳細資產訊息，讓我們通過有效估值及物業投資組合來 提升投資價值。 策略發展顧問：策略發展顧問：我們將提供卓越的房地產策劃方案，幫助客戶提 升長遠的業績，為業主、開發單位、投資者、企業及公共機構提 供有關物業發展的意見，例如初期及執行階段的物業發展建議等。 策略顧問會與本地市場其他專業

10、隊伍緊密合作，確保所提供的建 議能充分反映有關項目發展、營銷及管理等重要趨向和目標。 住宅項目營銷：住宅項目營銷：這是我們在亞洲最成功的服務項目之一，相關團 隊在營銷整個住宅發展項目方面擁有穩固的專業知識和經驗，可 以就住宅項目的營銷及銷售服務提供廣泛的服務，包括市場定位 意見、發展及項目營銷咨詢、海外營銷及為買家提供的售后服務， 如租賃、租賃管理及租用匯款等。 住宅租務及咨詢服務：住宅租務及咨詢服務：作為一家提供一站式服務的供應商，我們 協助各跨國公司將雇員分派往亞洲，或在區內重新安置，為他們 提供全面服務。同時亦為開發單位的項目提供出租服務。我們為 企業客戶提供完善的服務組合，包括迎新團、

11、物業選擇、市場走 勢分析、租房預算建議以及外籍人士租賃政策分析等。住宅服務 部擁有豐富的地區經驗，并在高級住宅租賃市場擁有穩健的業績， 除交易服務外，還為業主提供策略性的市場意見。我們的成功基 于廣泛的樓盤數據，結合專業的本地區經驗，為各地區提供一致 性服務。 辦公樓服務：辦公樓服務：在目前多元化的商業環境中，找到一個能提供增值 服務而進行簡單的租賃交易代理商非常關鍵。世邦魏理仕與客戶 一同努力，發展并實行立足市場的商業策略。我們的數據庫包括 地區、國家以及全球的租賃及營銷協議，將客戶的資產價值提升 到最高。對于擁有空置商業單位或想為項目尋找主要項目的客戶， 我們同時提供專業的意見，獨家照顧他

12、們在租賃及市場營銷的利 益。這項服務不附帶利益沖突，并確保絕對安全及保密。 商鋪服務：商鋪服務：主要致力于為零售商及業主提供最為獨到的零售咨詢 和市場推廣服務。憑借遍布全球的服務網絡，我們的專業團隊對 于市中心及市郊各類零售物業都有研究，能充分代表零售商與業主 以至物業買賣雙方的利益，提供全面而連貫的房地產服務，包括市場 調查咨詢、定位、商場招商，投資以及資產管理服務。 投資服務：投資服務：世邦魏理仕被視為投資銷售市場的領導者，其投資服 務部專門為第三方業主處置及收購開發項目和收益型商業物業， 幫助他們更多的接觸本地及國際機遇和資本市場，同時通過加快 資產交易的流程，確保最大的投資回報。針對不

13、同的物業，我們 提供高度個性化的服務，同時應用多元的分析方法來準確判斷市 場趨勢以發現投資機會。通過協調世邦魏理仕在全球網絡，我們 可以針對客戶不同投資策略提供區域和本地化的投資機會。 跨國機構投資服務跨國機構投資服務：本部門是我們投資環球企業物業的一部分， 專門為全球的機構投資者如人壽保險公司、退休基金、房地產投 資信托、私人資產基金及大型房地產開發單位提供服務。亞洲區 跨國機構投資服務部專業人員與美國、歐洲、中東、非洲、加拿 大及太平洋地區的代表聯手，憑借強有力的環球平臺，服務于期 望投資的房地產市場的私人及公共資產的潛在投資者。我們的業 績又來自于客戶對我們專業投資建議的長期信賴，享受到

14、長遠的 資產增值。跨國機構投資服務部的成員擔當咨詢者、顧問及中介 人的角色，從國際、國家及地區性物業中，進行投資性資產的收 購及轉讓。作為一間服務完善的公司，跨國機構投資服務部提供 市場走勢的建議，加上創新獨到的投資策略，為客戶找出制勝的把握，開 創與眾不同的未來。 環球研究及咨詢：環球研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業類別，并以獨到的見 解和必要的監察工具，從歷史與預測兩方面追測市場發展趨勢， 為客戶提供一系列技術準確的數據和研究服務。此外，我們還能 提供市場預估和表現基準以及策略性的建議服務。 環球跨國企業服務：環球跨國企業服務：在亞洲多個市場上提供貼身及創新解決方案， 策略性滿足企業、政

15、府及機構客戶職業性房地產的需求。我們無 可匹敵的咨詢服務、外判及交易管理平臺結合多行業知識及環球 服務，為客戶減低運營及占用成本，以增強生產力，并通過有效 的工作環境及商機發揮最大的彈性及作用。 環球物業設施管理：環球物業設施管理：為亞洲及全球知名企業超過數百萬平方尺的 物業提供管理服務，提供最高水平的客戶服務，讓客戶能專注核 心業務。我們財務主導方針具信心保證，提供領先科技平臺，讓 我們能夠管理客戶的非核心的后勤支持及必需的物業設施服務。 負責環球物業設施管理的專業人員會與客戶共同確定策略性的設 施管理方案，針對提升價值及提供全面的投資組合智慧，提供無 憂的方案。 估價及咨詢服務：估價及咨詢

16、服務：為確保建議內含的理念切合客戶的業務目標， 估價咨詢部提供獨立、準確、可靠和及時的估價及建議，為房地 產交易或融資提供關鍵性服務。我們透過累計、分析及傳播全球 房地產的全面數據來履行我們的理念。我們的估價及咨詢在業內 居于領先水平，我們專業的評估師能為客戶提供國際化水準的估 價服務，服務范圍包括資本市場及市場估價、企業及投資組合估 價、按揭估價、財務狀況分析等。 二、世邦魏理仕資產管理主要架構二、世邦魏理仕資產管理主要架構 1 1、世邦魏理仕大中華區資產管理架構、世邦魏理仕大中華區資產管理架構 2 2、世邦魏理仕大中華區辦公地點（中國內地及香港地區）、世邦魏理仕大中華區辦公地點（中國內地及

17、香港地區） RobRob BlainBlain 亞太區主席亞太區主席 中國區資產服務中國區資產服務 朱顯明朱顯明 資產服務資產服務 （臺北）（臺北） 劉學龍劉學龍 資產服務資產服務 （成都）（成都） 彭星波彭星波 資產服務資產服務 （廣州）（廣州） ThomasThomas NgNg 資產服務資產服務 （上海）（上海） EricEric ChanChan 資產服務資產服務 （北京）（北京） 牛國勝牛國勝 資產服務資產服務 （香港）（香港） 黃永根黃永根 牛國勝牛國勝 華北區總經理華北區總經理 北京北京 EricEric ChanChan 華東區總經理華東區總經理 上海上海 黃永根黃永根 大中華

18、區總經理大中華區總經理 香港香港 ThomasThomas NgNg 華南區總經理華南區總經理 廣州廣州 朱顯明朱顯明 中國區高級董事中國區高級董事 彭星波彭星波 華西區總經理華西區總經理 成都成都 3 3、世邦魏理仕成都資產管理部服務架構、世邦魏理仕成都資產管理部服務架構 成都世邦魏理仕 董事總經理 中國區資產管理部 總 監 資產管理部 副董事 物業管理 專業資深人員 工 程 專業技術人員 客戶服務 專業資深人員 財務管理 專業資深人員 行政管理 專業資深人員 三、世邦魏理仕公司資質三、世邦魏理仕公司資質 1 1、物業管理資質等級、物業管理資質等級 20052005 年獲得國家物業管理一級資

19、質年獲得國家物業管理一級資質 2 2、 ISO9001ISO9001 國際認證國際認證 世邦魏理仕憑著多年寶貴的經驗、 優良的傳統及專業的技術，已成 為一間能提供全面綜合性服務的 專業國際品牌公司，且于 2002 年 在香港獲得 ISO9001 國際認證。 四、世邦魏理仕管理優勢四、世邦魏理仕管理優勢 1 1、歷史悠久，經驗豐富、歷史悠久，經驗豐富 全球最大及歷史最悠久的專業物業顧問公司之一， 也是中國管理綜合性物業最多之外資物業管理公司之一，并 且擁有壹級物業管理企業資質等級。 世邦魏理仕將運用強大的人力及技術資源，豐富的專業知識 及經驗，積極協助和配合合作伙伴進行管理服務工作。 2 2、全

20、球網絡系統、全球網絡系統 世邦魏理仕擁有全球性的客戶資源網絡，長期合作伙伴均為 國際知名的大型企業，如“IBM”、“波音”、“瓊森”、 “諾基亞”等等，將為項目引入具影響力的合作伙伴及客戶， 擴大項目的經濟及社會效益。 3 3、科技資源在物業的應用、科技資源在物業的應用 世邦魏理仕在高科技發展領域居于同業的前端，最具有規劃 建議及管理應用新型智能化物業的實力，世邦魏理仕所擁有 的高科技人才及技術支持是其它同類公司無法比擬的。而且 世邦魏理仕現正與一家國際知名的網絡公司合作為所管理項 目建立電腦化管理系統。 4 4、專業培訓、專業培訓 一支技術過硬、服務到位的管理隊伍的形成有賴于長期的培 訓而產

21、生，而世邦魏理仕正是依靠這個強有力的武器為所有 管理的項目培養了一支又一支過硬的隊伍，保證為客戶提供 周到、細致的服務，我們培訓主要從以下不同角度開展： 從時間方面：1)物業前期 2)試運行期及調整期 3)正式運行期 從內容方面：1)物業基礎 2)法規知識 3)專業知識 4)特別課題 從人員方面：1)經理級 2)主管級 3)員工級 世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開發項目的管理工作， 定會安排有效的服務培訓，使物業項目擁有一支訓練有素的 物業服務隊伍。 綜上所述，世邦魏理仕誠意就項目的管理提供高水準的專業 物業管理服務，為項目創造理想的效益。 五、世邦魏理仕管理理念和大中華策略五、世邦魏理仕管

22、理理念和大中華策略 世邦魏理仕承諾提供的主動服務集中在投資業績方面。 我們從事物業管理的理念是幫助客戶實現投資利益的最大化。 當然達到投資利益最大化是大家普遍認同的觀點。然而有太 多物業經理忽視了管理的根本目標，而把自己局限于每天的 日常管理工作，我們相信自己會避免以上的現象，在物業維 護管理的基礎之上提升投資的價值及服務的質量。 物業管理不再是那種被動的收租金、提供一些日常的維護保 養工作，它是一門多專業交叉的學科，需要廣泛的知識，包 括財會、行政、高科技服務以及工程、市場和談判溝通方面 的技巧。除此之外，物業經理還應該掌握高度的溝通和人際 關系方面的技巧，以確保他和租戶、業主之間的長期穩固

23、關 系的建立和保持。 世邦魏理仕尋求明確地制訂出業主組織的目標，并出臺需要 的措施，我們迎接的挑戰便是充分運用我們的知識經驗和技巧來 實現既定的管理目標。 主動管理的另一根本便是施行監管，世邦魏理仕的監管過程 是為了激發更好的業績，而不是對管理行為的限制。管理的 團隊和物業的業績都必須加以監管。 監管的范圍包括租金水平、維保成本、還有一些其它措施比 如服務的質量、顧客滿意度、以及專業作業的質量。 六世邦魏理仕管理業績六世邦魏理仕管理業績 1 1、MANAGINGMANAGING PROPERTIESPROPERTIES 管理或顧問管理的項目統計管理或顧問管理的項目統計 1 1）全球業績）全球業

24、績 截止 2006 年年底，世邦魏理仕全球物業及企業設施管理面積 （Property & corporate facilities under management）1717 億億 平方英尺平方英尺 2 2）大中華區業績）大中華區業績 截止到 2005 年 11 月,世邦魏理世在大中華區正在提供服務的 管理面積為 1 1 億億 1, 1, 500500 萬平方英尺萬平方英尺 七七、中中國國大大陸陸地地區區部部分分成成功功案案例例 世邦魏理仕在服務高檔商業項目或豪華住宅方面擁有豐富的經驗 及諸多成功案例。以下為中國大陸地區內部分部分案例及項目資訊： 成都及西南其它地區成都及西南其它地區 香格里拉

25、中心 寫字樓 總建筑面積： 44,700 平方米 地理位置： 成都市濱江路 物業性質： 寫字樓 管理方式： 顧問管理 項目概況： 發展商為亞太地區最豪華酒店集團香格里拉酒店集團 成都地區甲級寫字樓之新坐標 力寶大廈 總建筑面積： 72,000 平方米 地理位置： 成都市科華北路 物業性質： 寫字樓，商場 管理方式： 顧問管理及全委托管理 項目概況： 投資商之一系世界 500 強企業印尼力寶集團 超甲級智能化寫字樓 時代廣場 總建筑面積： 105,459 平方米 地理位置： 成都市總府路 物業性質： 寫字樓，商場 管理方式： 顧問管理 項目概況： 地處成都市最繁華之春熙路商圈 成都市中心商務寫字

26、樓代表作品 華敏翰尊國際大廈 總建筑面積： 62,090 平方米 地理位置： 成都市總府路 物業性質： 寫字樓 管理方式： 全委托管理 項目概況： 目前成都地區最高之建筑 國際級 5A 智能化商務寫字樓 天一廣場 總建筑面積： 48,000 平方米 地理位置： 成都市人民南路 物業性質： 寫字樓，商場 管理方式： 全委托管理 項目概況： 成都市人民南路黃金地段之超甲級商務寫字樓 其超大水幕會所將申報吉尼斯社界紀錄 多元總部國際 1 號 總建筑面積： 30,000 平方米 地理位置： 成都市龍潭寺工業集中 區 物業性質： 企業總部基地 管理方式： 全委托管理 項目概況： 企業總部基地及獨棟商務別

27、墅概念 甲級智能辦公系統 宏達國際廣場 總建筑面積： 46,000 平方米 地理位置： 成都市下南大街 物業性質： 寫字樓，商場 管理方式： 顧問管理 項目概況： 著名上市公司宏達集團代表作品 成都市府南河黃金區域寫字樓之典范 新里派克公館 總建筑面積： 550,000 平方米 地理位置： 成都市郫縣犀浦鎮 物業性質： 高檔住宅，別墅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 中國房地產行業龍頭企業上海綠地集團代表作品 高級高層公寓及別墅住區 都江森林別墅 總建筑面積： 40,000 平方米 地理位置： 都江堰市香雪海路 物業性質： 別墅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 中國傳統文化與現代生活之完美

28、融合，全球同步發售 成都地區高端別墅之代表作品 比華利國際城 總建筑面積： 450,000 平方米 地理位置： 成都市上沙河鋪街 物業性質： 高檔住宅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 高層低密度電梯洋房 成都新興居住區之高層典范 華府金沙 總建筑面積： 140,000 平方米 地理位置： 成都市清江西路 物業性質： 高檔住宅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 人文金沙，大宅華府 成都西門片區高尚人文住宅之代表作品 漢嘉國際社區 總建筑面積： 150,000 平方米（一期） 地理位置： 成都市新都區 物業性質： 高檔住宅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 浙江城建漢嘉集團代表作品 智者的山丘

29、總建筑面積： 41,000 平方米 地理位置： 昆明市盤龍區 物業性質： 別墅 管理方式： 駐場顧問管理 項目概況： 罕見緩坡地別墅院落 昆明地區特色別墅之代表作品 其他城市其他城市 七星摩根廣場 總建筑面積： 420,000 平方米 地理位置： 北京市北四環 物業性質： 寫字樓 管理方式： 顧問管理 項目概況： 著名跨國集團 MMG 之代表作品 中國建筑業之樣板工程 華夏銀行大廈 總建筑面積： 64,455 平方米 地理位置： 北京市建國門內大街 物業性質： 寫字樓，商場 管理方式： 顧問管理 項目概況： 高級環保智能配置，首都核心 CBD 商圈之金融中心 榮獲全國優秀物業管理大廈（即“國優

30、”）稱號 貢院 6 號 總建筑面積： 88,724 平方米 地理位置： 北京市建國門內大街 物業性質： 高檔住宅 管理方式： 顧問管理 項目概況： 頂級豪宅公寓 入住業戶均系中國社會各界頂級精英 湯臣豪園 總建筑面積： 141,000 平方米 地理位置： 上海市浦東龍東大道 物業性質： 別墅 管理方式： 全委托管理 項目概況： 著名上市公司湯臣集團代表作品 高級連體水景別墅 佘山銀湖別墅 總建筑面積： 40,000 平方米 地理位置： 上海市松江區泗陳路 物業性質： 別墅 管理方式： 全委托管理 項目概況： 純北美風格獨立別墅 高級跨水域景觀設計 第三章第三章 物業管理服務方案策劃物業管理服務

31、方案策劃 一、項目概況分析一、項目概況分析 山水琨玉項目 系成都山水置業有限公司即將投資建設的 復合型住宅物業項目。項目總建筑面積約 38,000 平方米，地 處成都市人民中路正府街，初步規劃為：1-2 層系商業部分， 3 層為會所，4-6 層為小型酒店，7-32 層為電梯公寓。 物業自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受 到諸多因素的影響。除了市場方面的因素外，其地理位置、 內外部交通環境、樓層功能布局以及設施、設備和建筑材料 的選用和物業銷售與管理，也應是被考慮的主要因素。 山水琨玉項目 作為城市中心復合型住宅物業項目，必然 要求與之適應的質量相對較高的物業管理服務水準。世邦魏

32、理仕在管理復合型住宅物業項目方面有多年的經驗，可憑借 特有人力資源優勢和與國際接軌的規范的管理與服務，為開 發單位提供物業前期顧問咨詢以及投入日常運作后的顧問服 務，并為該物業銷售和交付使用后管理服務做好準備。我們 將在服務過程中充分考慮開發單位和未來投資客戶的利益。 與此同時，作為世界頂級專業服務機構，世邦魏理仕還將在 簽署相關合約后，為山水琨玉項目提供品牌使用方面的支 持，以有利于項目市場形象的樹立和物業管理機構品質的提 升。 我們的最終目標是通過提供高品質的專業顧問服務，提升山 水琨玉項目的物業管理形象，并使得開發單位取得良好經濟 回報。 二、物業顧問服務方案二、物業顧問服務方案 物業管

33、理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜的系統工 程。為確保今后物業管理工作能有條不紊地順利啟動和正常 進行，我們將在山水琨玉項目發展的不同階段提供相應的 專業顧問工作內容，具體服務范圍及內容如下： 1 1 、物業工程前期的顧問服務、物業工程前期的顧問服務 專業顧問機構的前期介入，其意義在于協助開發建設單位改 進完善物業的建筑設計和功能配置，協助未來物業管理服務 機構進一步了解和掌握設備和管線的分布情況，為竣工驗收 和接管驗收提供支持和協助，為日后的物業管理的正常實施 奠定基礎。 1 1）協助測算物業服務費標準）協助測算物業服務費標準 物業服務費的收取及計算標準是購房者時經常關心的問題之 一，也

34、是涉及住宅產品定位和未來服務品質保證的重要因素。 我們會根據山水琨玉項目的設備設施情況、市場定位和服 務預期，結合成都市相關政策規定和市場信息，提出物業服 務費標準測算方面的建議。 2 2）協助對工程遺留問題的跟進）協助對工程遺留問題的跟進 在項目施工收尾階段或即將竣工時，我們將派遣技術專家進 入項目現場，協助貴公司對工程質量和遺留問題進行甄別， 提出技術性建議供開發單位參考，以便貴公司為項目竣工接 管驗收做好準備。 3 3） 協助物業接管驗收協助物業接管驗收 當工程竣工驗收完成后，我們將協助開發單位或貴公司指定 的物業管理服務機構，組織實施接管驗收。同時協助編制、 健全設施設備管理計劃，指導

35、有關工程圖紙的接收和檔案管 理的工作。 為全面實施上述服務，我們建議雙方簽訂物業管理顧問合同 之后，即時開展物業工程前期顧問工作，以便及時為貴公司 提供有效之協助，確保以上各項工作內容均達到理想水平。 2 2、 物業管理籌備期的顧問服務物業管理籌備期的顧問服務 在山水琨玉項目開業前 5 個月，我們將根據本物業項目的 設計思想、建筑檔次以及其它相關元素，協助審訂開發單位 委托的項目物業管理單位所制訂的物業管理籌備工作計劃， 以使有關工作能夠有序在項目投入運營以前全部完成。主要 工作內容如下： 1 1）審訂物業管理規約參考文本）審訂物業管理規約參考文本 制訂山水琨玉項目物業管理規約的目的，是要清楚

36、和明確 各相關利益方在未來物業權益方面做出相對合理的約定和規 劃。物業管理規約是對全體業主、使用者和物業管理公司均 有約束力的有關物業管理、使用、維修、保養等方面的權利 與義務的行為準則。管理公約一般由開發單位和物業管理公 司一起制訂，但須經房地產物業管理部門登記備案后，方可 生效。世邦魏理仕會按照行業及地方政府的有關規定，根據 山水琨玉項目特點，將審核份物業管理規約文本，提供開 發單位和相關物業管理單位參考。 2 2）協助審訂）協助審訂用戶手冊用戶手冊和和商戶手冊商戶手冊 用戶手冊和商戶手冊是由物業管理單位提交業主、 租戶和商戶，由其確認并保存的文件，其目的是使業主、租 戶和商戶更明了自己應

37、有的權利與義務，以及需要引起注意 的事項；同時也可幫助使其了解物業管理的規章制度、服務 項目及安全措施等。該手冊除了可以有助于提升物業服務效 率之外，亦可以加強物業管理公司與業主、租戶和商戶之間 的聯系，把創造良好的生活、工作和經營環境作為一種共同 的責任。 3 3）協助審訂）協助審訂入住（駐）流程入住（駐）流程及及裝修管理規定裝修管理規定 業主/租戶/商戶在辦理入駐手續并開始進行裝修時，是一段 管理難度較大的磨合期。為了能讓業主/租戶/商戶順利入住 （駐），同時為了避免裝修過程中因不規范施工而對主體結 構等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據專業經驗，并 本著方便、快捷、高效的原則，協助審訂

38、 入住（駐）流程 和 裝修管理規定 。 4 4）協助審訂物業管理財務預算）協助審訂物業管理財務預算 世邦魏理仕在對物業將來的使用和運行情況做出充分考慮的 同時，還將對目前各類能源（譬如水、電、氣、暖等）的供 給價格進行了解，對人員成本等情況進行市場調研，并根據 上述資料協助審訂物業管理分項財務預算。審訂該預算的原 則是“量入為出”，即以管理費收入來平衡運行的各項支出。 在不降低管理水平的前提下，盡可能節約成本費用。 同時，世邦魏理仕還將根據籌備工作計劃和物業管理的實際 需要，協助審訂或編制物業開辦費預算。 5 5） 協助審訂組織架構及工作崗位安排協助審訂組織架構及工作崗位安排 世邦魏理仕將根據

39、項目的規模和各類服務設施功能和分布情 況，有針對性地就設計物業管理的人事框架和崗位設置提出 建議，協助審訂各部門職能和各崗位職責及人員編制方案； 同時，就有關人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守 則、服務規范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓制度， 以最終協助該項目建立一支優秀的專業管理和服務隊伍。 6 6）協助建立各項規章制度）協助建立各項規章制度 規章制度是物業管理能夠正常運行的基本保證，其中包括公 司內部管理制度和要求，業主或租戶遵守的外部規章制度。 世邦魏理仕將協助開發單位指定的物業服務機構在物業投入 運營之前將上述規章制度編制完成，或者變質各項規章制度， 以供物業運作之用。 7

40、7）協助審訂員工招聘計劃）協助審訂員工招聘計劃 世邦魏理仕將在驗收調試與物業交付使用前，審訂項目物業 管理單位提交的有關物業服務人員的聘用條件及薪金標準。 同時在物業落成前的 4 至 5 個月，指導實施倒排計劃，協助 項目物業管理機構按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批 到職。 8 8）制訂并實施培訓計劃）制訂并實施培訓計劃 做好物業項目的管理和服務，除了良好的硬件設施是重要的 基礎之外，建立一支素質優良、管理和服務水準較高的員工 隊伍，也是物業服務機構完成所負使命的重要條件。一支高 素質的員工隊伍的建立，有賴于對培訓工作的重視和建立一 套嚴密的員工培訓制度。因此，世邦魏理仕將根據該項目的 人

41、員配備情況，遵循理論聯系實際，全員培訓、重點提高、 嚴格考核的原則，擬定并落實培訓計劃。培訓內容主要包括： 物業管理概論及物業管理法規 業主/租戶入駐程序和裝修管理規定 處理客戶投訴技巧 緊急事件處理程序 物業財務一般知識 各部門工作流程及工作程序 節能意識和節能計劃 設備設施的日常保養常識 員工禮儀禮貌 崗位職責 撰寫報告及公函 9 9）綠化及景觀）綠化及景觀 世邦魏理仕將基于 山水琨玉項目 的品質和氛圍要求，協 助開發單位和物業管理單位就有關該中心的綠化及景觀設計提出 適當的意見和建議。 1010）員工餐廳）員工餐廳 員工餐廳（包括物業服務人員和商戶雇員）的就餐問題非常 重要。世邦魏理仕可

42、結合現場實際情況，向開發單位和物業 服務機構提出有關員工餐廳的規劃和建議。 1111）智能化系統）智能化系統 智能化系統是綜合性物業品質的重要標志，世邦魏理仕將根 據以往管理其他眾多智能化項目之經驗，結合項目實際情況，提 交有關意見和建議。 1212）配合）配合 山水琨玉項目山水琨玉項目 開業慶典活動開業慶典活動 如果開發單位在山水琨玉項目正式開盤及入伙（開業）時， 舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣 傳效益，為本項目乃至開發單位和物業服務機構樹立良好形 象，提供熱誠幫助。 3 3、正式運營后的顧問工作、正式運營后的顧問工作 山水琨玉項目 項目開業后，即轉入正常的物業管理階段

43、。 在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業管理規劃， 協助或者直接逐步落實到位，主要顧問工作范圍包括以下諸 方面： 1 1）日常保潔與定期保潔）日常保潔與定期保潔 為使山水琨玉項目始終保持其原有的品質，日常保潔和定 期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業的美觀，延緩建筑 表面的自然老化。 世邦魏理仕將根據專業之經驗，審訂項目物業管理機構的保 潔工作計劃，并適當指導其在日后的實施，以便為用戶提供 一個整潔的商務工作環境和家居生活環境。 2 2）安全防范與消防管理）安全防范與消防管理 復合型住宅物業項目之安全防范與消防管理工作應是物業管 理中的重中之重，因為它涉及到業戶的人身安全和財產安全。

44、世邦魏理仕將根據項目的安全與消防設施，再結合多年的相 關經驗，審核項目物業服務機構編制的安全防范與消防管理 方案，并督促其有效運用于日常管理與處理緊急事件中，以 期最大限度地避免出現安全事件。 3 3）設備設施的日常維修與定期保養）設備設施的日常維修與定期保養 為了真正實現物業保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項 目物業服務機構對建筑表面進行日常保潔與定期清洗，以及 對項目公共設施、設備采取日常維修保養，使其保持完好和 運轉正常。 4 4）停車場與交通管理）停車場與交通管理 世邦魏理仕將就停車場和交通流線的設計提出適當建議。世 邦魏理仕認為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢， 合理利用道路

45、，并使得內部出口與外部干道得到有效合理地 使用。另外，停車場泊位的優化組合及管理也關系到業主、 租戶對物業使用的滿意程度，還會影響到訪客停車的方便及 安全，合理有效的內部交通及卸貨平臺，將關系到商業部分的經 營效率和管理秩序。 5 5）二次裝修管理）二次裝修管理 無論是本項目的住宅部分還是商業部分，二次裝修管理都是 不可以忽略的管理責任。世邦魏理仕將對二次裝修管理的流 程和內容進行整理和審訂，在保證服務效率之同時，合理維 護開發單位及公共權益。 6 6）特約服務）特約服務 開展有償特約服務能夠在為業主和租戶的工作帶來方便的同 時，也能達到管理者與使用者感情上溝通的目的。 根據復合型住宅物業項目

46、特點，世邦魏理仕建議可有選擇地 為業主/租戶/商戶提供如下之特約服務： 單元內的水、電和電話線路維修 單元內的裝飾維修 單元內清潔服務 單元內鮮花和盆景擺放 單元內安保服務 預訂及叫車接送服務 代訂報刊和雜志 速遞服務 代辦保險 代訂機票 代辦存放貨物 代辦傳真、復印及打印等商務服務 提供商務秘書及文員等服務 其它特約服務及運作 三、計劃中的三、計劃中的 山水琨玉項目山水琨玉項目 項目顧問工作組成員項目顧問工作組成員 蔣旭先生蔣旭先生 成都分公司資成都分公司資 產管理部高級物業經理產管理部高級物業經理/ /顧問組組長顧問組組長 學歷專業：電氣工程專業 執業資格：電氣工程師/物業管理企業經理崗位

47、證書 專業服務經歷：多年從事物業管理及工程管理工作，先后 任職于太森地產、港聯物業、廣州/上海世邦魏理仕公司， 現任北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司成都分公司資 產管理部高級物業經理 部分服務過的項目名單：成都王府井商城、威斯頓聯邦大 廈、領秀別墅、三九圣安卓公寓、羅浮世家、時代廣場、 青城山高爾夫山莊、天府中心、倍特康派大廈、力寶大 廈、宏達國際廣場、比華利國際城、重慶北溫泉九號、重 慶國際商務中心、重慶美源國際大廈、昆明智者的山丘別 墅等 沈柏林先生沈柏林先生 成都資產管理部高級物業經理成都資產管理部高級物業經理/ /顧問組成員顧問組成員 學歷專業：電氣自動化專業 執業資格：注冊工程師

48、專業服務經歷：長期從事酒店及物業管理及工程管理工作， 先后任職于高檔酒店項目，其后亦曾在上海萬泰置地發展 有限公司、豪景 物業管理（上海）有限公司、戴德梁行房地產咨詢（上海） 有限公司、第一太平戴維斯（上海）公司、成都瑞地物業 管理有限公司等 企業擔任重要職務，現任北京世邦魏理仕物業管理服務有 限公司成都分公司資產管理部高級物業經理 部分服務過的項目名單： 上海銀星假日大酒店、上海富豪外貿大酒 店、上海置地廣場、上海峻嶺廣場、上海萬都中心大廈、 成都開行 國際廣場 郭浩先生郭浩先生 成都資產管理部工程經理成都資產管理部工程經理/ /顧問組成員顧問組成員 學歷專業：土建專業 執業資格：土建工程師

49、 專業服務經歷：從事物業管理及工程管理工作多年，先后 任職于廣州典雅工程公司、四川郎信房產、戴德梁行成都 公司，現任北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司成都分 公司資產管理部工程經理 部分服務過的項目名單：成都莊士大廈、羅馬假日廣場、 麓島國 際、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比 華利國際城、倍特康派大廈、宏達國際廣場等 姚航先生姚航先生 成都資產管理部工程經理成都資產管理部工程經理 學歷專業：工業與民用建筑專業/計算機及工程應用專業 執業資格：助理工程師/土建監理師/YUM營建工程師/ 房地產開發 統計崗位資格 專業服務經歷：從事物業營建及工程管理工作十年，先后 任職于華西集團、

50、森宇集團、中外合資成都長天有限公司、 美國全球百勝集 團成都公司等，現任北京世邦魏理仕物業管理服務有限公 司成都分公司資產管理部工程經理 部分服務過的項目名單： 恒利大廈、高速大廈、府河音樂花園、森 宇音樂花園、維也納森林 別墅等 周紅華先生周紅華先生 成都資產管成都資產管 理部物業經理理部物業經理/ /顧問組成員顧問組成員 學歷專業：法學專業 執業資格：物業管理企業經理崗位證書/質量管理體系內審 員證 專業服務經歷：從事物業管理及工程管理工作八年，先后 任職于深圳萬科物業、成都浩林實業，現任北京世邦魏理 仕物業管理服務有限公司成都分公司資產管理部物業經理 部分服務過的項目名單：深圳荔景大廈、