1、物業管理方案物業管理方案 *管理 （深圳） 有限公司受深圳*發展有限公司委托， 對進行物業代管，代管期限為三年?，F依據深圳市物業管理 法規和物業管理代管合同 ，特制定本方案。 一、概況 座落于大道與益田路交匯處，屬福田中心，未來深圳市 中軸線所在的黃金地段，交通四通八達。市政廳、藝術中心、 音樂廳、少年宮等近在咫尺，小區配套設施齊全，裝修豪華， 造型別致，氣勢宏偉。 小區占地面積 5400 平方米， 總建筑面積 126263 平方米， 其中住宅面積 69107.63 平方米，寫字樓面積 21978 平方米， 商業用房面積 14116 平方米， 會所面積 5438 平方米， 地下二 層停車庫合計

2、 15623.37 平方米。小區實行封閉管理。 二、管理處組織架構、人員編制、員工聘用條件和方法 組織架構、人員編制 占地 5400 平方米，總建筑面積 126263 平方米，戶型三 類，三幢 36-40 層的超高層樓宇長排成一字形，由住宅、寫 1 字樓、商業用房、文化娛樂場所綜合一體組成，地下車庫分 上下兩層三個出入口。小區二個通道，采取 24 小時全天候 保安服務，實行封閉式管理。針對小區特點，參照深圳市物 業管理法規有關精神， （1000 平方米左右/管理人員 1 人） ， 本著精減、高效、滿負荷的工作原則，定崗、定員如下： A、 管理層設 11 人。其中主任 1 人，副主任 2 人，助

3、理 主任 1 人，助理員 4 人，財務 3 人。 B、 操作層 88 人。其中保安三個班共 48 人，維修班 14 人，清潔班 22 人（含花工 2 人） ；炊事員 4 人。 以上人員，除管理層人員外，其他人員按小區兩次入伙 的具體時間分步配備到位，詳見入伙方案。 C、 組織架構、人員編制網絡圖 聘用員工條件、方法（聘用員工應具備的條件） A、 管理處主任：大專文化程度或中級以上技術職稱， 持有物業管理上崗證書。工作積極熱情，勤于思考， 責任心強，有較強的管理、組織、協調能力和管理 領導藝術及物業管理經驗。 B、 管理處副主任：大專以上文化程度或中級以上技術 職稱，持有物業管理上崗證書。愛崗敬

4、業，責任心 強，有較強的管理、組織協調能力。 C、 助理主任：大專以上文化程度，具有一定的組織、 協調能力，經物業管理培訓合格上崗。 2 D、 助理員（采購主管） ：大專以上文化程度，30 歲以 下，具有房地產或建筑工程或機電設備專業知識， 會操作電腦者優先。經物業管理培訓合格上崗。 E、 財務人員：大專以上文化，女性，財務類初級以上 職稱或會計證書和會計電算化證書齊備，兩年以上 財會工作經歷，會電腦操作，懂廣東話者優先。 F、 保安員：高中以上文化，男性，30 歲以下，身高一 米七五以上，相貌端莊，身體健康，有軍隊生活經 歷者優先。 班長和軍訓教員在部隊任班長以上職務， 經崗前培訓合格上崗。

5、 G、 維修工：高中（中專、中技、職高）以上文化程度， 持有特殊工種操作證書，三年以上實際工作經歷。 弱電工應懂低壓間的供電、自動、聯動工作原理， 并具備排除各種故障的能力，消防設備系統的專業 專職人員必須全面懂得消防設備系統原理和排除故 障的能力。 ， 水工能懂圖紙， 能處理上下水設備故障， 懂維修安裝技術，班長具備技師職稱，具有一定的 組織協調能力。 H、 清潔綠化工：初中以上文化，30 歲以下，以女性為 主，品貌良好，勤勞敬業，遵守紀律，責任心強， 經技能培訓上崗。班長須高中以上文化，有兩年以 上專業工作經驗，組織紀律性強，具備一定的管理 3 能力。 三、管理規章制度和管理服務內容 A、

6、管理規章制度 各項管理規章制度均以 ISO9002 質量體系為藍本，可結 合自身特點進行增刪和完善。主要體系有： 人事工作手冊； 辦公室工作手冊； 管理處工作手冊； 清潔綠化手冊； 安全保衛手冊； 維修工作手冊； 設備工作手冊， 工程規章制度手冊； 消防工作手冊； 各類質量記錄和表格。 4 B、物業管理服務內容 社區文化活動 綠化 清潔 清潔綠化服務 投訴 來訪 搬運物品 裝修 日常房屋管理服務 公共部分 住宅部分 維修服務 監控、消防中心 巡邏 停車庫 道口 大堂 保安服務 入伙 物業的接管和驗收 5 四、 管理服務分項標準和內容、措施 序 號 項目 國家及深 圳市指標 承諾 指標 內容及措

7、施 1 房屋完好率 98% 99% 房屋外觀無破損， 無改 變使用功能，無亂搭 建， 公用設施及通道無 隨意占用。 2 房屋零修及時 率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到維修單在承諾時 間內到達現場， 零修及 時完成，急修不過夜。 3 維修質量合格 率 100% 100% 分項檢查， 結合部位嚴 格把關， 按照工序一步 到位，杜絕返工。 4 管理費收繳率 98% 98% 按規定標準收取， 在入 住同時辦理銀行托收。 不擅自提高收費標準， 不亂收費。 5 綠化完好率 95% 98% 區內綠化地布局合理 優美， 花草樹木與建筑 小品配置得當， 專業人 員管理。 6 清潔、保潔率 9

8、9% 99% 區內實行衛生責任包 干，全天 12 小時保潔 制， 樓梯周清掃擦拭二 次， 清洗一次， 垃圾日 產日清，衛生設施齊 全、完好。 7 道路完好率及 使用率 90% 96% 道路暢通無損壞， 路面 平坦整潔，排水暢通， 無隨意占道， 無改變使 用功能。 6 8 化糞池、雨水 井、污水井完 好率 100% 定期疏通、 清理， 井蓋 齊全完好， 保證排放通 暢、無阻。 9 排水管、明暗 溝完好率 98% 排水暢通無堵、無積 水、無塌陷、無殘缺。 10 路燈完好率 95% 98% 路燈完好無損， 晚間正 常使用， 定期檢查、 維 護保養，保持潔凈。 11 公 共 文 化 娛 樂、休閑及小

9、區雕塑完好率 95% 98% 確保娛樂設施使用功 能， 定期正常使用， 定 期檢查、 維修保養， 保 持潔凈。 12 生活用水用電 供應率及水電 費收繳率 98% 98% 定期對供水設備進行 檢查、 保養， 保證其完 好，按規定標準收費， 不擅自加價。 13 住房維修回訪 率 30% 30% 以上 接聽住戶報修電話鈴 聲不超過 3 響， 到達維 修現場不超過雙方約 定時間，指定專人回 訪，健全回訪記錄。 14 小區治安案件 發生率 02% 0 2% 以下 24 小時巡邏，力保居 民無被盜事件， 年度無 重大刑事案件發生。 15 防火設備完好 率，消防供水 率 100% 100% 定期檢查維護，

10、 確保消 防系統設備完好無損。 16 火災發生率 01% 0 1% 以下 加強消防宣傳， 增強居 民防火意識， 建立義務 消防隊， 定期演練， 勤 檢查， 及時消除火災隱 患。 17 違章發生率 1% 加強宣傳和巡視， 跟蹤 7 違章處理率 95% 98% 管理， 及時發現及時處 理，及回訪記錄。 住戶有效投訴 率 08% 0 5%18 住戶投訴處理 率 95% 100% 按政策規定搞好各項 工作， 提高管理人員素 質，定期征求居民意 見， 主動改進工作， 建 立回訪制度。 19 管理人員專業 培訓合格率 100% 及時組織無證人員參 加取證培訓。 20 居民對物業管 理滿意率 95% 96%

11、 教育員工視業主為衣 食父母， 全心全意為居 民服務， 盡全力為居民 排憂解難。 21 檔案建立與完 好率 100% 加強硬件投入， 指定專 人全部實行電腦化管 理， 確保檔案齊全， 管 理完善。 五、管理處物資裝備配備方案 根據規模、人員配備、管理服務具體情況，經測算，其 開辦費（預算）如下： A、 行政辦公設備和辦公用品 137840 元； B、 保安裝備、用品 103800 元； C、 清潔、綠化工具用品 77340 元； D、 維修工具用品 66665 元； E、 員工食堂設備用品 110860 元； F、 員工宿舍用品 104980 元。 以上費用合計 524145 元。 8 管理處

12、辦公室設備、用品裝備購置計劃管理處辦公室設備、用品裝備購置計劃 （預算） 表 1 設備名稱 單位 數量 單價（元）金額 （元） 備注 辦公桌 張 14 650 9100 辦公椅 把 14 400 5600 辦公室 11 張 （把） ， 財務 室 3 張（把） 。 會議桌 張 1 3000 3000 會議椅 把 50 200 10000 開會、接待兩用 電話 部 4 1000 4000 電腦 臺 4 8500 34000 電腦臺椅 套 4 1000 4000 打印機 臺 4 3000 12000 復印機 臺 1 20000 20000 傳真機 臺 1 3600 3600 飲水機 臺 1 2400

13、 2400 計算器 部 4 160 640 辦公室、財務室各 2 部。 保險柜 臺 1 2000 2000 照相機 部 1 2500 2500 過膠機 部 1 800 800 自行車 部 3 500 1500 文件柜 個 4 800 3200 宣傳柜 個 2 7000 14000 不銹鋼 小區平面圖 個 1 500 500 日常辦公品 批 1 5000 5000 分體式空調 臺 2 4500 9000 暫未編入計劃總額內 合計金額 137840 9 保安裝備購置計劃保安裝備購置計劃 （預算）（預算） 表表 2 裝備名稱 單位 數量 單價（元） 金額（元） 備注 夏裝 套 96 80 17640

14、 每人兩套 冬裝 套 96 150 14400 每人兩套 迷彩服 套 48 100 4800 貝雷帽 頂 48 35 1680 武裝袋 條 48 25 1200 軍大衣 件 48 120 5760 軍膠鞋 雙 48 15 720 警棍 根 15 100 1500 對講機 部 18 2700 48600 打卡機 部 3 4500 13500 至少兩部 訓練器材 批 1 4000 4000 合計金額 103800 10 清潔、綠化裝備購置計劃清潔、綠化裝備購置計劃 （預算） 表 3 設備名稱 單位 數量 單價（元）金額（元） 備注 垃圾推車 部 5 300 1500 剪草機 臺 1 8600 86

15、00 拋光機 臺 1 15000 15000 吸水機 臺 1 6000 6000 洗池機 臺 1 6000 6000 不銹鋼煙筒 個 4 20000 800 果皮箱 個 15 380 5700 垃圾桶 個 120 80 9600 鋤頭 把 2 20 40 噴散頭 個 1 130 130 剪枝刀 把 2 50 100 膠水管 米 300 6 1800 工作服（冬） 套 44 130 5270 每人 2 套 工作服（夏） 套 44 100 4400 每人 2 套 地刷 把 30 15 450 可分兩次購 毛巾 條 300 5 1500 可分多次購 稀鹽酸 桶 10 45 450 可分多次購 去污粉

16、 箱 20 80 1600 可分多次購 清潔精 箱 10 100 1000 可分 2 次購 地拖 把 40 20 800 地拖桶 個 40 15 600 黑色垃圾袋 個 4000 045 1800 收垃圾用， 可分 2 次購 白色垃圾袋 個 25000 015 3750 分發用戶， 可分多次購 合計金額 77340 11 維修工具、用品裝備購置計劃 （預算） 表 4 設備名稱 單位 數量 單價（元）金額（元） 備注 鋁梯 架 2 500 1000 5 步梯 鋁梯 架 2 600 1200 7 步梯 鋁銻 架 1 800 800 12 步梯 萬用表 塊 2 260 520 數字式 北歐表 塊 2

17、 400 800 數字式 鉗形電流表 塊 1 300 300 兩用扳手 套 1 850 850 套筒扳手 套 1 850 850 內六角扳手 套 1 150 150 活扳手 套 1 200 200 鋼絲鉗 把 14 65 910 剝線鉗 把 11 75 825 尖嘴鉗 把 14 65 910 管鉗子 套 2 200 400 電工刀 把 11 40 440 螺絲刀 套 6 50 300 玻璃刀 把 1 80 80 試電筆 支 11 20 220 手電鉆 臺 1 680 680 進口沖擊鉆 臺 1 8000 8000 管道疏通機 臺 1 2000 2000 臺鉆 臺 1 1500 1500 工作臺

18、 臺 1 2800 2800 臺鉗 臺 1 800 800 砂輪切割機 臺 1 2400 2400 砂輪機 臺 1 680 680 云石切割機 臺 1 1200 1200 潛水泵 臺 1 800 800 電焊機 臺 1 1000 1000 手機鋸 臺 1 1250 1250 值班桌 張 2 500 1000 值班椅 把 2 120 240 工作服 套 28 400 11200 各二套 高空作業專 用工具 套 1 15000 1500 含高壓泵 搖表 塊 1 1200 1200 高壓試電筆 支 2 80 160 維修材料 批 1 4000 4000 合計金額 66665 12 員工食堂用品裝備購

19、置計劃員工食堂用品裝備購置計劃 （預算） 表 5 設備名稱 單位 數量 單價（元）金額 備注 煤氣灶 個 2 300 600 排油煙機 套 1 45000 45000 化油污系 統 套 1 20000 20000 排風機 臺 3 800 2400 1、含安裝費 用 2、由環保 局驗收通過 3、如沒有開 通煤氣管道， 應另行考慮 燃料費用 炒鍋 個 1 140 湯鍋 個 1 120 120 煤氣飯鍋 個 1 800 800 冷柜 臺 2 3500 7000 蒸籠 套 1 3900 900 碗柜 個 1 1000 1000 木柜 菜板臺 臺 1 3500 3500 和面機 臺 1 1500 150

20、0 烤箱 臺 1 2000 2000 壓面機 臺 1 1500 1500 絞肉機 臺 1 1500 1500 長條飯桌 張 30 250-300 7500-900 0 圓凳 張 110 40 4400 洗碗槽 個 1 1500 1500 工作服 套 8 150 1200 開水器 套 1 1400 1400 合計金額 110860 13 員工宿舍用品裝備購置計劃員工宿舍用品裝備購置計劃 （預算） 表 6 設備名稱 單位 數量 單價 （元） 金額 單人床 張 102 150 15300 床墊 張 102 40 4080 單人衣柜 個 102 250 25500 折疊椅 個 80 45 3600 單

21、人寫字 臺 個 102 150 15300 暖水瓶 個 80 20 1600 開水器 套 2 1400 2800 電淋浴器 個 10 800 8000 洗衣機 臺 5 2000 10000 電視機 臺 4 1600 6400 會議室 29 英寸 正副主任 21 英寸 助理主任 14 英寸 音響、功 放 VCD 套 1 9000 9000 其它用品 批 1 2000 2000 合計金額 104980 14 六、 物業管理用房設想 物業管理用房是做好物業管理工作的必備物質條件， 根 據深圳市物業管理法規要求，結合實際，現就物業管理 用房做如下設想： 一管理處辦公室（應選在較為明顯、方便業主 的位置

22、，具有辦公室與財務室相隔離措施） 二員工會議室（帶衛生間功能） 三員工娛樂室（帶衛生間功能） 四員工食堂（廚房餐廳分離，帶炊事員宿舍） 五員工宿舍 A、 助理主任以上為單間， 帶衛生間功能， 面積 在 15 平方米以上； B、 助理員、財務：分男女員工，2-4 人一間， 帶衛生間功能； C、 保安、維修班，按人均 6 平方米安排； D、 清潔工：男女員工，按人均 6 平方米安排； E、 電工值班室一間； F、 維修操作間一間； G、 消防 24 小時值班室一間； H、 總物資倉庫一間，面積在 40 平方米以上。 15 七、 物業管理員工薪金分配方案（參考意見） 物業是津房物業發展有限公司在深圳

23、向現代化物業管理 領域進軍的第一個物業，是津房物業發展有限公司不斷發展 壯大以及培訓、儲備物業管理人才的基地，對于探索、探討 物業管理發展方向有一定的積極作用?；谝陨弦蛩?，特編 制以下方案： 項目 標準 職別 標 準 工 資 月/年 獎 金 月/年 年 加 班 費 年 度 福 利 費 年 度 過 節 費 年 度 探 親 費 年 度 辦 證 費 年 度 伙 食 費 年 度 制 裝 費 年 度 合計 主任 1980/ 23760 2376/ 28512 4248 2640 1000 2300 300 3840 2000 68600 副主任 1560/ 18720 1872/ 22464 3656

24、 2640 1000 2300 300 3840 2000 56920 助理主任 1210 /14520 1452/ 17424 2330 2640 1000 1300 300 3840 1800 45154 助理員 880/ 10560 1056/ 12670 1922 2640 1000 1100 3840 1600 35382 水電技工 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 384 600 26624 保安員 560/ 6720 672/ 8064 1344 1800 800 0 0 3840 600 23168 清潔工 350/ 4200 420/

25、 5040 840 1800 800 0 0 3840 500 17020 炊事員 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 3840 600 26624 合計 7900/ 94800 9480/ 113760 17604 17760 7200 7000 900 30720 9700 299492 16 八、 社區文化活動 （一）社區文化活動安排 A、 年初根據實際編制年度社區文化工作規劃 ，明確當 年社區文化活動的時間、場地、內容、人員、經費等 事項。 B、 每年共開二次業主代表座談會，向業主發放一次社區 文化活動征詢意見表，加強與業主的溝通，以便廣泛 地聽

26、取業主對社區文化的要求， 組織好社區文化活動。 C、 廣泛發動小區內各層次人員，為搞好社區文化活動獻 計獻策，提高社區文化活動質量，對積極參與社區文 化活動并做出突出成績者給予一定的獎勵。 D、 年終搞好社區文化工作總結，使之不斷發展、提高。 （二）社區文化活動 A、 充分利用現有的文化設施，因地制宜開展諸如健 美、棋藝、歌詠、老年交際舞等健康、豐富的文化、 娛樂、活動。 B、 充分利用小區內的露天空間、網球場、游泳池等場地， 開辟跑道、露天舞場、網球比賽、游泳比賽等項目。 （三）年度社區文化活動固定規劃 17 月份 活動內容 參加人員 備注 常年 設電腦學習室、兒 童活動中心、少年 學習室、

27、老年活動 場、健身室、舞蹈 室、桌球室、四季 游泳池、網球場及 露天舞場等。 全體業主、住戶 一季度 舉辦元旦棋類、球 類等活動，舉辦春 節聯歡晚會活動， 開展學雷鋒、義務 服務日活動 管理處員工、全體 業主及住戶 派發獎品，為業主 送溫暖 二季度 召開業主代表座 談會，聽取業主多 方面的意見和建 議，改進工作，組 織五一文體活動， 舉辦以家庭為單 位的卡拉 OK 比 賽。 同上 派發獎品 三季度 舉辦書法、繪畫等 比賽活動，展覽優 秀作品，提高文化 品位 分少兒組、成年組 四季度 組織國慶文體活 動，參加公司舉辦 的文體活動，發放 業主意見征詢書， 召開業主代表座 談會，舉辦圣誕游 園活動。

28、 全體業主 派發獎品 臨時性活動 根據全國或全市重大事件、重大節日、 重大活動內容，適時配合開展內容相一 致的文體活動。 （四）社區文化活動要求和效果 1、健康向上，寓教于樂，品位較高，形式多樣，井然 18 有序； 2、貴在參與，獎品精美節儉，重在陶冶情操，推動精 神文明建設； 3、氣氛歡快輕松，居民喜聞樂見，吸引力強，照顧到 各層次的需求。 4、通過社區文化活動， 達到小區居民間、 業主與管理 處之間的溝通與團結。 九、便民服務 便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的宗 旨的重要一環，對此，按無償與有償劃分服務內容。 （一） 無償服務 A、 通過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無

29、償 代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、 代發郵件、代請家教保姆等，責任部門為管理處辦 公室。 B、 義務活動 每半年組織義務清洗汽車（一天，限本小區業主、 住戶車輛） ，責任部門為清潔班。 半年進行一次物業管理法規宣傳咨詢活動（一天） ， 責任部門為管理處辦公室。 每年 1-2 次家用小電器義務維修（一天） ，責任部門 為管理處維修班。 19 C、 開展多種形式的文體活動，見年度社區文化活動規 劃。 （二） 有償服務 便民有償服務項目價目表 序號服務項目單 位收費標準（元）備注 一一安裝類安裝類 1 空調（窗式） 臺50.00-80.00 有預留孔 2 空調（窗式） 臺80.00-1

30、20.00 無預留孔，不含支架 3 空調（分體） 臺150.00-250.00不含支架、配件 4 空調支架副150.00-250.00鋁合金 5 洗衣機 臺10.00-20.00 含調試 6 抽油煙機臺50.00-80.00 根據工作難易程度及工時確定 7 排風扇 臺20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定 8 熱水器（電） 臺80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定 9 熱水器（氣） 臺100.00-150.00根據工作難易程度及工時確定 10 玻璃 平方米80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定 11 燈具、門鈴等 個30.00120.00根據工作難易程度

31、及工時確定 12 防盜門 扇150.00-300.00根據工作難易程度及工時確定 13 水表 塊30.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定 14 水管 米20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定 15 閥門 個10.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定 16 洗手盆 個80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定 17 洗菜盆 個80.00-100.00 根據工作難易程度及工時確定 18 門鎖 個30.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定 19 室內電路米20.00-30.00 根據工作難易程度及工時確定 二二 維維修類修類 1 浴缸堵塞個/次30.0

32、080.00根據工作難易程度及工時確定 2 浴缸漏水個/次30.0080.00根據工作難易程度及工時確定 3 洗手、菜盆堵個/次20.0080.00根據工作難易程度及工時確定 4 洗手、菜盆堵個/次20.0050.00根據工作難易程度及工時確定 5 馬桶堵塞個/次10.00100.00根據工作難易程度及工時確定 6 馬桶漏水個/次30.0080.00根據工作難易程度及工時確定 7 地漏疏通個/次5.0060.00根據工作難易程度及工時確定 20 8 水龍頭漏水 個/次5.0015.00根據工作難易程度及工時確定 9 水表漏水個/次20.0030.00根據工作難易程度及工時確定 10 抽油煙機臺

33、50.0080.00根據工作難易程度及工時確定 11 排風扇 臺10.0020.00根據工作難易程度及工時確定 12 熱水器(電) 臺50.00100.00根據工作難易程度及工時確定 13 熱水器(氣) 臺100.00-200.00根據工作難易程度及工時確定 14 室內電路米20.00-50.00 根據工作難易程度及工時確定 15 電話 部20.0030.00根據工作難易程度及工時確定 16 電源插座個/次10.0020.00根據工作難易程度及工時確定 17 電表箱開關 個/次20.0030.00根據工作難易程度及工時確定 18 修補瓷磚平方米10.0030.00根據工作難易程度及工時確定 1

34、9 刷油漆 平方米10.00-20.00 根據工作難易程度及工時確定 20 空調(窗式) 臺100.00-200.00不含電腦板、壓縮機 21 空調(分體) 臺200.00-250.00不含電腦板、壓縮機 22 燈具 個20.0060.00根據工作難易程度及工時確定 23 鋁合金拉手 個15.00-30.00 含料 24 各類門 個20.0080.00根據工作難易程度及工時確定 三三 保潔類保潔類 1 清洗抽油煙機 臺50.00-80.00 根據工作難易程度及工時確定 2 排風扇 臺10.00-20.00 根據工作難易程度及工時確定 3 空調過濾網 個/次10.00-20.00 根據工作難易程

35、度及工時確定 4 房間清潔時/人15.00-25.00 根據房間大小確定 5 室內全面清理 元/M22 元/M2根據房間大小確定 6 木地板打蠟 元/M2濕蠟 1.5 元/M2根據房間大小確定 7 木地板打蠟 元/M2干蠟 3.5 元/M2根據房間大小確定 四四 租賃類租賃類 1 房屋 套半月租金 2 車位 個半月租金 五五 其他類其他類 1 代辦購物次/人10.00-30.00 小件物品不含搬運費 注：1、表中除特別指明外均不含材料費。 2、 表中未涉及到的服務項目，可參照市場價格收費，無市場價格的項 目按實際工料成本加 15%管理費收費， 其計算公式： 收費價格=工料 成本*（1+15%）

36、 。 21 十、管理服務模式設想 受津房物業發展有限公司委托，依據深圳經濟特區 住宅物業管理條例和實施細則以及代管合同對物 業管理進行指導式代管。 （一）推行綜合一體化管理模式，編制組織架構、人員定編 定崗方案，對小區的房屋及公用設施的使用、維修、保養及 管理、清潔衛生、公共秩序、車輛行駛、停泊、社區文化等 事項實施高起點、高標準、全方位的綜合一體化管理服務。 （二）推行 24 小時封閉式物業管理服務方式，保安實行 24 小時三班倒全天侯值班，實行分片定點、不定時定線巡邏、 監控以及正確果斷處置突發事件。對所有人員、車輛的出入 做到記錄明確。對清潔工作實行全天保潔。維修實行 24 小 時值班制

37、，在約定和規定的時間內對維修項目進行修復或處 理。對管理層要求全年 365 天有人值班。遇有重大事項按質 量管理體系有關規定處理。 （三）推行智能化管理手段。建立小區閉路電視監控系統、 配備錄相記錄設備，確保小區安全。完善小區對講系統，業 主隨時可直接與保安值班室聯系，實現訪客、住戶和管理處 三方之間的通訊暢通。 （四）完善監督機制。促進物業依法、科學、民主管理。入 伙前與轄區公安派出所、街道辦事處等有關政府部門聯系， 請其指導監督協助的管理。在入伙（入住）達到法規規定的 22 比例以后，認真組織召開第一次業主大會，選舉產生業主管 理委員會，建立民主管理、民主監督體系，積極配合市、區 住宅局搞

38、好管理人員上崗培訓，虛心接受行業主管部門指 導、考核，支持其對小區的正確執法檢查。設立住戶投訴箱， 接受業主和住戶的廣泛監督。 （五）建立科學合理的服務質量考評制度。管理處的一 切工作，尤其是清潔、保安、維修三大工作，必須嚴格按管 理公司 ISO9002 質量體系進行規范、操作、檢查、考評。 （六）嚴格獎罰制度，推行激勵機制。管理處成立以后，要 根據 ISO9002 質量體系要求，結合單位實際，制定、完善各 種獎勵制度。 通過引進管理（深圳）有限公司的 ISO9002 質量體系， 使管理服務有起步高、標準高、效果佳、提高快的效果；讓 業主感受到安全、清潔、優美、舒適、方便的生活和工作環 境；使管理工作的每個環節都制度化、標準化、程序化；使 每個員工都學會、掌握規范的語言行為；從而提高企業自身 的管理水平，贏得廣大業主和住戶的信賴。 23