1、書院1號公寓2012年小區物業管理方案 提綱：1前言2.小區情況分析3.總體設想4.項目運作方法及管理制度5.物業管理服務分項標準與承諾6.工程維修養護、保安、保潔綠化、客服綜合工作的年度實施方案7.工作計劃（圖表）8.收費預測9.費用預算10.結束語1.前言本方案系根據物業管理行業的發展要求，通過貫徹物業企業標準，結合書院1號公寓實際情況和特點，確定本小區物業管理整體定位為市級優秀物業管理水平，同時作為小區的管理服務執行文件和公司對小區管理部檢查、考核的依據。本方案力求通過專業科學的管理方案，提供一種定位準確、可操作的具體實施目標，同時為小區管理部制作相關細化文件提供依據，成為今后每年度物業

2、管理策劃的基礎，籍以保證服務標準的實現和持續提高。本方案在營造小區和諧的管理模式，提升整體管理服務水準的基礎上，充分考慮合理管控運營成本的方式，使整個小區進入到良性運作的狀態。.2.小區情況分析2.1 物業概況 根據2011年小區總體管理方案相關資料，結合物業管理服務合同約定，摘錄小區物業本體和設備設施的具體情況和技術指標。（從小區規模、位置、到升降系統、變配電設備、給排水、污水處理設備、保安技防設備、消防設備、有線電視設備、網絡通訊設備等所有設備的基本信息）基 礎 設 施 明 細 表 書院1號 小區 基礎數據： 總建筑面積 38266 m2用地面積 m2住宅面積 27255 m2物業管理用房

3、68 m2配套面積 8695 m2商鋪面積 828 m2監 控 室 6 m2門 衛 2 間居委會用房 無 m2業委會用房 20 m2電梯機房 14 間水 域 無 m2戶 數 360 戶水 泵 房 1 間公共廁所 無 間噴水池 無 個收費戶數 360 戶商 品 房 360 戶會 所 無 個/ m2權屬 全屬開發商幢 數 5 幢（小高層） 層數 5 幢綠化面積8695 m2綠地覆蓋率 35.08 % 高層面積 m2小高層面積 27706.12 m2高層戶數 戶小高層戶數 360 戶配 電 房 9 間配 電 箱 只單 元 7 單元（門棟）產業編號土地編號： 街道： 街坊： 圖 號：A、智能化系統B、

4、公共設備（設施）C、照明系統D、給排水系統1一卡通系統1套 門2套 車庫1、電 梯 14 臺 電梯機房 14 間1、道 路 燈 25 只1、水 泵清水泵 3 只污水泵 46 只2、電子公告牌系統 只2、應 急 燈 102 只3、車輛管理系統 1 套電動移門 臺道閘 4 個2、風 機 房 4 間、風 機 5 臺3、樓 道 燈 105 只3、垃 圾 房 間4、裝 飾 燈 25 只4、拉 臂 筒 只5、公共設施用燈82 只4、電視監視系統 1 套 探頭 35 個5、垃 圾 筒 7 只3、水 箱 14 噸 4 只 18 噸 1只6、垃圾中轉站 個7、照 明 電 KW4、蓄 水 池 160 噸 1 只5

5、、周界報警系統 2 套 共 18 個點車位地下機動車位 121 個8、動 力 電 KW5、化 糞 池 1 個4112 m29、合計耗電： KW6、污 水 池 1 個6、電子巡更系統 1 套共 32 個點地面機動車位 78 個10、電 表： 59 個7、窨 井共 82個污 水 井 44 個m2雨 水 井 38個7、樓宇對講系統可視個地下非機動車庫 4 個8、水 表 14 只不可視7 個m2 9、生化處理 1 個 12 m2備注：F、其他1、宣 傳 欄 7 個2、柴油發電機 臺E、消防系統4、景 點 2 個1、消防水泵 4 臺5、氧 氣 泵 臺11、家庭安全防范系統 32 個2、滅 火 器 552

6、 只6、健身設施 26 m23、消 防 箱 216 只7、信 報 箱 7 個4、消 火 栓 7 只5、黃 沙 箱 9 只9、道路側石 457 米15消防報警系統溫感 208 個6、噴 淋 頭 516 只 10、圍 墻 1142 平方米煙感 5 個7、空調設備 25 套手動報警按鈕 6個公共設備、設施：2.2相關信息按照項目的類型、功能的劃分等方面，收集分析項目周邊情況，了解地方政策法規，統計相關協作部門信息，匯總相關與業主生活息息相關的配套信息（如銀行、學校、醫院、超市等等）。 小區有關情況登記表： 書院1號 小區 小區總戶數： 360 戶 住房使用情況自住： 166 戶出租：43 戶出租率：

7、12 小區周邊情況企業類型企業名稱最近距離（M）備注幼兒園麗澤幼兒園500m左右小學新港中心小學600m左右中學新港中學1100m左右銀行中國農業銀行700m左右醫院新港衛生院1500m左右超市聯華超市500m左右郵局中國郵政1000m左右交通麗正路（南果公路）站300m左右餐飲新港1100m左右文化娛樂書院文化中心200m左右3. 總體設想3.1 整體管理服務目標3.1.1 根據書院1號項目的基本情況物業管理工作重心逐漸轉移到在做好日常維護、保養、服務工作的同時，更需要積極配合好委員會不斷的完善小區的硬件及配套設施，以期達到該物業保值、增值的目的。3.1.2 根據服務對象的需求小區入住已2年

8、，房屋維修保修期即將于2011年12月31日到期，在保修期屆滿之前，我服務中心將會將全部保修期內的套內、公共區域的房屋質量問題進行匯總上報開發公司爭取在保修期屆滿前予以解決；在2012年中，我服務中心將不斷鍛煉維修人員提高維修技能滿足業主日常報修的需要，為業主創造一個安全、有序、溫馨的家園。3.1.3 根據小區現狀書院一號公寓小區在書院鎮當地例屬中高檔商品房小區，在硬件設備的配套上更是按照高檔小區標準進行設計，在2011的設施設備維護保養中，我們以“技術找專業、學習靠自己”的方法，在專業技術要求較高的方面，如：電梯、監控、電子圍欄等，委托專業保養單位進行保養；對要求較低的方面，如：閥門加油、刷

9、涂油漆等，自行解決。當然對電梯、弱電、消防等系統保養時，邊觀察邊學習，豐富自己的維保知識。3.1.4 根據公司要求秉承南泰物業“精細化管理、精品服務”的企業精神，并傳承著復地的“以人為本”的服務理念，按照公司制定標準嚴要求、重管理，將市優標準納入小區工作的日常狀態中。為業主提供高質量的服務。3.1.5 根據物業服務合同小區的前期物業服務合同于2011年年底即將到期，上海中企業物業作為小區的前期物業服務單位已于11月向開發公司表示不再續約，經過開發公司及公司領導同意，2012年書院1號公寓物業管理服務由我上海南泰物業管理有限公司負責提供，借此在保持原服務人員內容不變的情況下，我們將以上海南泰物業

10、管理有限公司的名義簽訂物業服務合同，嚴格按照合同的約定來制定日常管理內容和計劃，將合同約定的內容作為我們工作的底線，同時將物業管理服務合同條款中的相關內容轉加到與外包保安公司、保潔公司簽訂的服務供應合同中，并嚴格按照合同約定的條款對外包單位監督管理。3.1.6 其它風險因素由于生活指數的上升，各種成本的開支不斷的增長（綜合保險費、工資等等），加上新勞動合同法開始實施，將進一步加大企業（管理部）的用工成本和用工風險，因此，經過公司領導同意2012年書院1號公寓保潔服務將委托專業保潔服務公司提供，這樣既解決了企業用工難、管理難的問題，又提高了保潔服務質量。 3.1.5 根據行業/地方的基本要求20

11、11年10月，在當地政府的關心下、 在開發公司的支持下書院1號公寓小區被正式提名參加“市級文明小區”的評選，全體工作人員秉承一志，勵志在2012年度評上“市級文明小區”。3.2 風險預測和防范：3.2.1 物業交接問題2011年年底小區即將轉換物業公司，在交接時，勢必會產生種種問題：開辦資產、公共設備、經營性收入以及日后南泰接管后的服裝、制度、標準更新等問題，3.2.2 質保期結束后的問題等小區質保期屆滿后的第一年，由于各種原因引起的公共設施、設備的損壞及業主室內房屋質量問題，如果在2011年內仍然無法解決的前提下，服務中心將繼續跟蹤直至解決。3.2.3 工作條線、職能的重新劃分根據公司層面設

12、想的關于今后南泰物業管理有限公司各下屬小區定位標準以及對照的條線分布，沿用了多年的管理部工作分塊條線在2012年將有較大的調整，管理層、操作層定位進一步明確，特別是在考核制度中加入了管理費收繳一項，將是一個新的挑戰。3.2.4 政策法規、行業內部方面的因素隨著物權法的不斷修整，賦予業主的權利在進一步加強，對照國家物業管理條例中，已經從法律層面將物業公司定位為“物業服務企業”，業主自我維權的意識在不斷加強，同行業者之間的競爭趨勢愈加激烈，將對原有粗放型簡單化的工作方式提出挑戰。3.2.5 其它風險因素由于生活指數的上升，各種成本的開支不斷的增長（綜合保險費、工資等等），加上新勞動合同法開始實施，

13、將進一步加大企業（管理部）的用工成本和用工風險。3.2.6 業主大會及業委會書院1號目前無業委會，但是一旦成立，隨之將對我物業公司以后的管理工作帶來重大影響。4. 項目運作方法及管理制度4.1 小區管理部設置原則：依照上海市住宅物業管理規定、上海市住宅物業服務分等收費標準等法規規定，根據東方知音物業管理合同的約定，結合2011年底公司對于各下屬樓盤的總體定位要求，書院1號定位于符合上海市優秀物業管理住宅小區標準，物業服務標準為3級。依照此標準，2012年書院1號管理部秉承公司的改革趨勢，將實現保安、保潔、綠化三操作條線外包。客服、工程、保安保潔綠化各司其職，互相協作。具體設置如下：4.2 小區

14、管理部職能分布圖管理部經理財務管理資料管理人事管理客服綜合條線工程設備條線保潔綠化條線保安條線保潔管理公共秩序維護設備運行接待咨詢綠化管理消防管理設備保養行政文檔裝修管理社區文化裝修管理車輛管理報修處理內務采購（倉儲）設備更新費用收繳分包商管理投訴處理采購（采買）便民服務采購（記賬）入住辦理 4.3小區管理部人員架構圖2012年度書院1號組織架構圖管理部經理1人資料管理1人保安主管1人綠化(外包)客服2人保潔領班1人設備主管1人保安領班1人工程領班1人保潔5人維修工1人保安11人注：1） 書院1號管理部共計工作人員3人。 2） 主管以下，不計入管理部人事編制。 3）書院1號工程設備條線目前負責

15、人為設備主管。4.4內部管理的職責分工4.4.1管理部經理：作為小區日常管理的決策者，統籌管理小區各項事務，并協調各運作部門間的工作。在公司財務部門的指導下負責小區財務管理、資金運作控制工作。在公司人事部門的指導下負責小區內各崗位人才儲備、考核、培訓及勞動關系等工作。在公司有關部門指導下負責小區綜合對外協調、聯絡等工作（政府部門、開發商、業委會等）。負責小區清潔、綠化環保工作。4.4.2保安主管：負責小區安全保衛、消防、道路交通、車庫管理工作。在管理部經理授權下代為處理其他日常工作4.4.3工程設備設施條線： 負責小區公共設備設施的管理、維護、保養、維修工作。 負責小區住戶自用部位自用設施報修

16、處理工作。 在公司工程部指導下負責外包單位施工人員監督管理工作。4.4.4客服綜合條線：負責小區對客各項事宜、處理業主投訴及其它各類服務工作。負責小區內各項行政、申購、文檔管理等后勤事務管理工作。負責小區內各項費用收取工作。負責小區社區精神文明共建工作.4.5日常管理制度和考核辦法目錄（含各崗位人員職責） 對照公司企業標準，適用于書院1號管理部2012年日常管理制度和相關考核辦法目錄如下：4.5.1日常管理制度目錄：序號類別名稱制度名稱企業標準編號備注1綜合管理辦公物資管理規定Q/FR 2.3.2.1-20072印章管理規定Q/FR 2.3.2.2-20073日常行文和流轉管理規定Q/FR 2

17、.3.2.3-20074檔案管理規定Q/FR 2.3.2.4-20075溝通控制程序Q/FR 2.3.2.5-20076訴訟程序管理規定Q/FR 2.3.2.6-20077倉庫管理規定Q/FR 2.3.2.7-20078物資采購及產品控制程序Q/FR 2.3.2.8-20079重大事件報告制度Q/FR 2.3.2.9-200710人力資源管理人力資源控制程序Q/FR 2.2.3.1-200711員工招聘與錄用管理規定Q/FR 2.2.3.2-200712財務管理財務管理制度Q/FR 2.2.4.1-200713客戶服務服裝要求的確定和評審程序Q/FR 2.2.6.1-200714物業管理服務收

18、費控制程序Q/FR 2.2.6.2-200715入住與裝修控制程序Q/FR 2.3.6.3-200716維修資金使用管理規定Q/FR 2.2.6.4-200717業戶投訴處理管理規定Q/FR 2.3.6.5-200718社區文化組織實施作業規程Q/FR 2.1.6.6-200719保安服務保安管理控制程序Q/FR 2.2.7.0-200720消防管理規定Q/FR 2.2.7.1-200721巡更系統使用管理規定Q/FR 2.2.7.2-200722監控室消防中心管理規定Q/FR 2.2.7.3-200723警用器械管理規定Q/FR 2.2.7.4-200724機動車輛管理規定Q/FR 2.3.

19、7.5-200725非機動車機房管理規定Q/FR 2.3.7.6-200726保潔服務保潔管理控制程序Q/FR 2.1.8.1-200727保潔服務基礎作業標準Q/FR 2.1.8.2-200728綠化服務衛生消殺作業規程Q/FR 2.1.8.3-200729綠化管理控制程序Q/FR 2.1.9.1-200730綠地養護作業規程Q/FR 2.1.9.2-200731工程運行與維修基礎設施和工作環境控制程序Q/FR 2.3.10.1-200732工程外包控制程序Q/FR 2.2.10.2-200733維修服務控制程序Q/FR 2.3.10.3-200734監視和測量裝置控制程序Q/FR 2.2.

20、10.4-200735工具管理規定Q/FR 2.2.10.5-200736房屋設施維修保養管理制度Q/FR 2.2.10.10-200737給排水設備管理制度Q/FR 2.2.10.20-200738供配電設備管理制度Q/FR 2.2.10.30-200739電梯管理制度Q/FR 2.2.10.40-200740智能化系統管理制度Q/FR 2.2.10.50-200741空調系統管理制度Q/FR 2.2.10.60-200742消防設備、設施管理制度Q/FR 2.2.10.70-200743質量管理文件控制程序Q/FR 2.2.11.3-200744記錄控制程序Q/FR 2.2.11.4-20

21、0745標識和可追溯性控制程序Q/FR 2.2.11.8-200746業戶滿意程度測量控制程序Q/FR 2.2.11.10-200747服務質量監控控制程序Q/FR 2.2.11.12-200748不合格控制程序Q/FR 2.2.11.13-200749數據分析控制程序Q/FR 2.2.11.14-200750持續改進控制程序Q/FR 2.2.11.15-200751安 全、環境與職業健康法律法規與其它要求控制程序Q/FR 2.2.12.2-200752應急準備和響應控制程序Q/FR 2.2.12.3-200753環境績效檢測控制程序Q/FR 2.2.12.4-200754節能管理規定Q/FR

22、 2.2.12.5-200755勞防用品管理規定Q/FR 2.2.12.6-200756農藥管理規定Q/FR 2.2.12.7-200757廢棄物和其他污染物排放管理規定Q/FR 2.2.12.8-20074.5.2考核辦法目錄（含各崗位人員職責）序號制度名稱企業標準編號適用人員備注1小區管理部經理工作標準Q/FR 3.2.12.1-2007管理部經理（對照執行）2工程主管工作標準Q/FR 3.1.12.3-2007工程管理員（參考執行）3物業主管工作標準Q/FR 3.1.12.5-2007物業主管（對照執行）4工程管理員工作標準Q/FR 3.1.12.6-2007工程管理員（對照執行）5保安

23、管理員工作標準Q/FR 3.1.12.7-2007外包保安隊長（參考執行）6客服專員工作標準Q/FR 3.1.12.9-2007前臺（參考執行）7 保安門崗工作標準Q/FR 3.2.12.10-2007外包保安門崗（參考執行）8機動車管理員工作標準Q/FR 3.2.12.12-2007外包保安巡邏（參考執行）9非機動車管理員工作標準Q/FR 3.2.12.13-2007外包保安巡邏（參考執行）10弱電維修工工作標準Q/FR 3.2.12.14-2007弱電維修工（對照執行）11土建維修工工作標準Q/FR 3.2.12.15-2007土建維修工（對照執行）12倉庫管理員工作標準Q/FR 3.2.

24、12.16-2007客服管理員（參考執行）13水電維修工工作標準Q/FR 3.2.12.17-2007水電維修工（對照執行）14保安巡邏崗工作標準Q/FR 3.2.12.18-2007外包保安巡邏（參考執行）15保安領班工作標準Q/FR 3.1.12.19-2007外包保安班長（參考執行）16裝修巡檢崗工作標準Q/FR 3.1.12.20-2007維修工（參考執行）17保安監控崗工作標準Q/FR 3.1.12.21-2007外包保安監控（參考執行）18小區管理部操作層員工考核標準Q/FR 2.2.3.3-2007操作層員工（參考執行）19管理層員工考核管理制度Q/FR 2.2.3.4-2007

25、管理層員工（對照執行）注：1）所有崗位人員職責包含在對應的工作標準中 2）管理部外包保安工作要求參考企業標準執行，并在外包合同中予以事先約定5. 物業管理服務分項標準與承諾5.1總體目標：對照上海市優秀物業管理住宅小區標準進行管理，爭創“市優小區”保持“文明小區”光榮稱號 爭創成為受到好評的三位一體的和諧社區.管理費收繳率達到95%以上.能耗同期下降55.2物業管理分項標準：5.2.1 綜合管理服務目標 崗前培訓率 100 滿意率調查覆蓋面 90 業戶滿意率 90 業戶投訴率 小于0.05 每年組織次 二 社區活動每年 二 次公布維修資金賬目5.2.2 公共區域清潔衛生服務目標員工上崗培訓合格

26、率達 100 %。員工訓練考核達標合格率達 98 %。5.2.3 公共區域秩序維護服務目標重大安全責任事故為 零 。重大安全責任事故指： 因違規、失職或玩忽職守引發的員工死亡事故； 因違規、失職或玩忽職守引發的火災事故； 因違規、失職或玩忽職守引發的惡性治安事故；外聘保安員工上崗培訓合格率達 100 %。外聘保安員工訓練考核達標合格率達 98 %。5.2.4 公共區域綠化日常養護服務目標綠地保存率 100 %喬、灌、草保存率 98 %5.2.5 共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務目標員工上崗培訓合格率、知曉率達 100 保養、維修計劃實施率 100 保養、維修質量合格率 100 房

27、屋完好率 95 5.3 各項服務承諾：5.3.1 綜合管理服務管理處設置 小區內設置管理部 辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域； 配置辦公家具：電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施或辦公用品。管理人員要求 小區經理資格要求,及經歷要求;持有物業管理上崗證和小區經理上崗證，有兩年上物業管理工作經歷。 管理人員要求:管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。 服務時間 周 一 至周 日 每天 12小時在管理處進行業務接待，并提供服務。日常管理與服務： 服務規范應符合上海市物業管理行業規范要求。 24 小時受理業主或使用人報修。接到任何報修 30 分鐘內到現場處理（預約除外

28、）。 對業主或使用人的投訴在 24 小時內答復處理; 制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告; 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰; 建立小區物業管理檔案包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案； 制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施; 建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰; 可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的 90 %

29、; 制定管理處內部管理制度和考核制度 服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準; 每年對業主或使用人進行 一 次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改; 能提供 3 種以上特約服務（有償）和 2 種以上便民（無償）服務；節假日有專題布置，每年組織 二 次以上的社區活動; 綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準; 對違反小區業主公約或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。社區文明建設 制作社區公益性活動進度計劃 進行社區公益性活動記錄 實施招牌、廣告、墻壁、屋面及公共場地管理規定； 實施宣傳欄及小區標語管理規定 開展小區宣傳管理5.3.2 保潔服務1) 樓內公共區域：a

30、) 地面每日清掃 2 次，拖洗 1 次；墻面保持無灰塵、無污漬；b) 大堂、門廳、地面等每 1 月保養一次，保持材質原貌，干凈、有光澤。c) 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹 1 次，保持干凈、無灰塵。d) 消防栓、指示牌等公共設施每 7 天擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。e) 天花板、公共燈具每 90 天除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。f) 門、窗等玻璃每 30 日擦抹一次，保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。g) 天臺、屋頂每 30 日清掃一次，保持清潔、無垃圾。h) 垃圾收集按 區域 設置垃圾收集點，每日清理 1 次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。i) 電梯轎廂每日保

31、潔 1 次，每 30 天對電梯門壁上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。2) 樓外公共區域：a) 道路、地面、綠地每日清掃保潔 1 次，廣場磚地面每 30 天沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過 4小時 （時間）；明溝每日清掃 1 次，無雜物，無積水。b) 公共燈具、宣傳欄、小品等每日擦抹 1 次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分每 10 天擦抹、除塵一次）。c) 垃圾廂（房）每日清掃保潔 1 次，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。d) 垃圾桶每日清理擦拭 1 次，箱（桶）無異味、無污跡。e) 每 90 天對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每

32、 180 天滅鼠一次。f) 夏季 20 天清理蠅籠一次，并更換餌料。5.3.3 公共區域秩序維護服務1) 人員要求a) 專職保安人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數80%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。b) 能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。c) 上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服（精致），裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。d) 配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。2) 門崗要求a) 各出入口24 小時值班看守，其中主出入口 7 :30 - 17

33、 :30單人立崗值勤，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。b) 對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。c) 對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 3) 巡邏崗要求a) 保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每 4 小時巡查 1 次，重點部位（小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過 10 分鐘，監控中心有巡更記錄。b) 接到火警、警情后 10 分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告上級.c) 在遇到異常情況或住戶緊急求助時， 10 分鐘內趕到現場，采取相應措施。4

34、) 監控崗要求a) 小區監控中心具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、電子圍攔周界報警（全封閉）、住戶（100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。b) 監控中心接到報警信號后，保安人員 10 分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。c) 小區有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年組織不少于 1 次的應急預案演習。5) 車輛管理要求a) 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。b) 有保安人員24小時

35、巡視和協助停車事宜。c) 收費管理的車庫車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。5.3.4 公共區域綠化日常養護服務1) 基本條件 （建立綠化臺帳、并且進行動態管理）a) 綠地總體布局均衡，生態、景觀效應顯著，集中綠地率 50 %以上。b) 運用植物、山石、休閑點等設置景點，且與環境協調，效果好。c) 喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹；花壇、花景面積占綠地總面積1%以上；植物品種多樣d) 綠地保存率 98 %。喬、灌

36、、草等保存率 98 %以上。綠地設 施及硬質景觀保持常年完好。2) 養護要求（植物）i. 草坪 每年修剪草坪 4 次，草高不超過 10 cm。 每年清除雜草 5 次，雜草面積不大于 6 %。 常年保持有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。 按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥二到三遍。 及時做好病蟲害防治。 綠地生長正常，斑禿黃萎低于 3 %。ii. 樹木 喬、灌木修剪每年 2 遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況、造型要求及時修剪，每年不少于 4 遍，做到枝葉茂密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年不少于 1次，基本無枯枝。 適時中耕除草，做到基本無雜草，

37、土壤疏松。 按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于 遍，花灌木增追施復合肥 1 遍，滿足植物生長需要。 預防為主、生態治理，各類病蟲害發生低于 10 %。 扶正、加固樹木基本無傾斜。 喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。5.3.5共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務1) 公共設施方面：a) 供水系統 水泵房巡視及檢修保養內容：泵房環境清掃，水泵、管道（外壁）清潔、修補水泵、管道、地坪油漆、水泵注潤滑油.檢查控制設備、檢查水泵、閥門有無滲漏、噪音、較大震動，保養消防器材、各類標識，并作記錄。 水泵房基本檢修保養

38、基本標準：用掃把掃凈地面，確保室內無垃圾，嚴禁在室內堆放雜物，用濕布擦拭泵體、管道（外壁）、閥門，做到手摸無灰。微機控制器運行正常，線路接觸良好，絕緣無老化變色.水泵設備無滴漏，機組運行正常.消防器材齊全有效，各類標識完好。 保養標準：泵體檢查潤滑油質量、油量是否符合規定，不足應及時加油，如發現油質變色、有鐵屑應將潤滑油全部更換；檢查盤根松緊程度：滴水是否符合規定；體會各緊固件是否牢靠、無松動；泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面；檢查泵軸轉動靈活，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固、螺絲無銹蝕（有防銹措施），墊片齊；外觀整潔，油漆完好，標志清楚；閥門、管道、接頭附件閥門開關靈活，關閉嚴

39、密，無漏水；閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；單向閥動作靈活，無漏水；檢查壓力表：壓力表指針靈活，指示準確，緊固良好，表閥及接頭無滲水。 電器電機外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，聯軸器保護罩完好，接地良好；測量繞組絕緣：絕緣符合規定；電機端子板聯接片連接可靠，接觸良好，無發熱變色跡象，外部引出線無松動；電機控制部分：線路整潔，接觸器觸點接觸良好，若觸頭嚴重燒蝕（觸頭點磨損至原厚度的1/3），即應更換觸頭。操作手柄完好，位置指示正確。 運轉點動起動三次，觀察水泵轉向及起動電流、信號、顯示正常后，方可投入正常運行；水泵投入運行后，水泵輸出水壓應正常，各部分運轉應平穩、無跳動、無明顯振動、無異聲，壓力表指示穩定，三相電流平衡度小于2%，轉速、電流接近額定值。 服務要求每天對供水設備檢查 2 次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季 1 次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養 2 次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準；水箱蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養；消防泵每 季 進行 1 次“自動、手動”切換操作檢查；生活水泵的運行泵與備用泵應互相輪換運行，每 1 月至少輪