1、特別聲明1、 本投標(biāo)文件和應(yīng)招標(biāo)人要求提供的文件資料僅適用于本投標(biāo)和中標(biāo)后的簽約過(guò)程，在有效期限內(nèi)具有法律規(guī)定的效力。2、 如中標(biāo)，我司將嚴(yán)格履行本投標(biāo)方案中的各項(xiàng)服務(wù)承諾，滿足招標(biāo)人的有關(guān)實(shí)際服務(wù)需求。3、 我司將努力把*管理成為某市一流住宅項(xiàng)目；管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行某市優(yōu)秀管理居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。具體物業(yè)管理過(guò)程的服務(wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)，依據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理及ISO14001：1996環(huán)境管理體系執(zhí)行。4、 契約期內(nèi)使*的服務(wù)管理達(dá)到某市一流水準(zhǔn)，并為申辦某市物業(yè)管理優(yōu)秀居住小區(qū)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。5、 如中標(biāo)，我司承諾通過(guò)深度挖掘管理潛力，完善本項(xiàng)目管理服務(wù)細(xì)節(jié)和提升小區(qū)

2、整體形象，如不能達(dá)到合同約定和我司承諾達(dá)到之標(biāo)準(zhǔn)，我司將向招標(biāo)人支付萬(wàn)元人民幣作為經(jīng)濟(jì)賠償。6、 嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)收支狀況公開(kāi)制度，接受業(yè)委會(huì)定期財(cái)務(wù)稽查。北京*物業(yè)管理有限公司目錄一、北京*公司物業(yè)管理有限公司51、公司簡(jiǎn)介52、資質(zhì)證書73、榮譽(yù)證書7二、*公司物業(yè)概況81、基本情況82、物業(yè)管理服務(wù)范圍83、小區(qū)特點(diǎn)分析8三、*公司物業(yè)管理總體策劃91、總體目標(biāo)92、管理模式92-1組建項(xiàng)目管理處，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算92-2人員選聘與激勵(lì)機(jī)制92-3公司總部監(jiān)督管理和支持102-4外部監(jiān)管和協(xié)調(diào)102-5全面實(shí)施質(zhì)量/環(huán)境管理體系102-6信息反饋機(jī)制112-7關(guān)注客戶滿意程度112

3、-8環(huán)境保護(hù)112-9信息智能化管理112-10專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包123、組織架構(gòu)124、組織內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制125、人力資源管理136、經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)14四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)171、綜合管理172、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)管理172-1房屋日常養(yǎng)護(hù)維修172-2供電設(shè)備管理維護(hù)182-3給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)182-4供熱鍋爐的管理和維護(hù)192-5電梯運(yùn)行維修193、保安服務(wù)193-1公共秩序193-2中控室運(yùn)行管理204、衛(wèi)生保潔205、綠化21五、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算221、物業(yè)管理成本核算表222、人員工資標(biāo)準(zhǔn)233、鍋爐運(yùn)行244、生活熱水運(yùn)行245、車庫(kù)管理256、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)2

4、57、物業(yè)管理收支平衡288、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)29六、日常管理服務(wù)301、規(guī)章制度體系301-1公共制度301-2內(nèi)部管理制度302、檔案資料管理312-1客戶檔案管理312-2技術(shù)檔案管理322-3設(shè)備登記卡322-4客戶設(shè)備檔案卡322-5管理處內(nèi)務(wù)管理檔案322-6檔案管理的主要模式332-7檔案管理流程333、保安服務(wù)管理333-1運(yùn)用技防系統(tǒng)343-2建立人防體系343-3建立安全防范網(wǎng)絡(luò)343-4安全責(zé)任承諾354、消防管理355、交通車輛管理366、清潔服務(wù)367、綠化服務(wù)378、維修保養(yǎng)379、投訴處理方法409-1投訴的接待409-2投訴的處理4010、財(cái)務(wù)收支報(bào)告4111

5、、社區(qū)便民服務(wù)4112、物業(yè)管理應(yīng)急方案4312-1火警事故應(yīng)急方案4312-4治安事件應(yīng)急方案4512-5停電停水應(yīng)急方案4612-6水浸事故應(yīng)急方案4712-7電梯故障應(yīng)急方案4812-8遇急癥病人4812-9重癥傳染病源、核放射源、大范圍的食物中毒的應(yīng)急處理方案4912-10突發(fā)死亡事件處置程序5012-11販毒、吸毒案件處置程序5112-12惡意投毒案件處置程序5112-13散發(fā)非法宣傳品事件處置程序5212-14爆炸案件及可疑爆炸物品的處置程序5212-15煤氣、天然氣泄露應(yīng)急方案5312-16高空墜物應(yīng)急預(yù)案5312-17交通事故應(yīng)急方案5412-18噪音應(yīng)急預(yù)案5413、二次裝修

6、管理55七、維修基金管理561、公共維修基金收繳和管理562、開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支范圍的界定563、維修基金的續(xù)籌564、援引文件條款575、基金退還條款57八、社區(qū)文化建設(shè)581、社區(qū)文化建設(shè)的運(yùn)作與實(shí)施582、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃593、社區(qū)文化活動(dòng)管理制度604、文體活動(dòng)的組織策劃605、社區(qū)文化宣傳工作管理60九、小區(qū)接管方案621、接管原則622、接管工作時(shí)間計(jì)劃623、接管驗(yàn)收工作程序633-1接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作633-2資料的接管驗(yàn)收643-3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收側(cè)重點(diǎn)643-4接管驗(yàn)收依據(jù)和驗(yàn)收方法653-5樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)653-6公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)663-7機(jī)電設(shè)備的接

7、管驗(yàn)收673-8接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理673-9內(nèi)部作業(yè)規(guī)程68十、小區(qū)管理建議70十一、管理處主要崗位人員介紹71十二、主要分包商推薦情況72十三、合同73十四、結(jié)束語(yǔ)96一、北京*物業(yè)管理有限公司略二、*物業(yè)概況1、基本情況*位于某市區(qū)*，占地*平米。小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，總建筑面積*平米，其中居住面積*平米。小區(qū)住宅套數(shù)*戶，入住時(shí)間*年*月，規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車車位*個(gè)（其中地下*個(gè)，地上待建*個(gè)）。物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。小區(qū)相對(duì)獨(dú)立，能實(shí)現(xiàn)封閉式管理。小區(qū)有3個(gè)出入口，均設(shè)24小時(shí)門崗。（詳細(xì)內(nèi)容參看招標(biāo)文件）2、物業(yè)管理服務(wù)范圍小區(qū)紅線內(nèi)所有公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備

8、管理，小區(qū)供暖（包括西側(cè)4棟6層住宅），業(yè)戶服務(wù)、治安消防、保潔綠化、應(yīng)急事件處理、停車場(chǎng)管理、檔案管理、更新改造、帳務(wù)管理、公共事務(wù)，受業(yè)主委托的和法律法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)事項(xiàng)。3、小區(qū)特點(diǎn)分析小區(qū)雖屬社會(huì)個(gè)人集資建房，產(chǎn)權(quán)多元化，由某市社團(tuán)住宅合作社開(kāi)發(fā)，但物業(yè)建筑風(fēng)格時(shí)尚，園區(qū)綠化和廣場(chǎng)景觀錯(cuò)落有秩，保安監(jiān)控和門禁設(shè)施完善。業(yè)主和居民文化和消費(fèi)層次高，一般層次的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難滿足享受和心理需求。小區(qū)居民的社會(huì)背景、職業(yè)經(jīng)歷、生活習(xí)慣、文娛愛(ài)好、環(huán)境意識(shí)等的差異性，也給物業(yè)管理服務(wù)提出更高的要求。小區(qū)居民小區(qū)合圍式建筑格局，營(yíng)造了公共空間活動(dòng)氣氛和居民私密生活空間相和諧的居住環(huán)境，人車

9、分流形成富于人性關(guān)懷的高品質(zhì)交通生活秩序。小區(qū)與周邊居住區(qū)形成鮮明的獨(dú)立性和品質(zhì)差異對(duì)照，內(nèi)部氛圍寧?kù)o祥和，但多數(shù)居民間缺乏日常的交流和溝通，存在鄰里間正常交流的心理需求和社區(qū)集體活動(dòng)的需求。 三、*物業(yè)管理總體策劃1、總體目標(biāo)倡導(dǎo)輕松自然、綠色環(huán)保、品位高雅的生活理念，建造高品位的人文居住環(huán)境。通過(guò)規(guī)范化管理、人性化服務(wù)，確保小區(qū)功能的完善和正常發(fā)揮，延長(zhǎng)住宅及附屬設(shè)施設(shè)備的使用壽命，爭(zhēng)創(chuàng)“某市優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)”。加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì)之間的協(xié)調(diào)工作，不斷完善小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施設(shè)備。通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部管理和業(yè)主支持與監(jiān)督，使公司自身成為某市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的典范。實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”

10、，增加社區(qū)居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)的居住價(jià)值。通過(guò)廣大居民和物業(yè)公司共同努力，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一，營(yíng)造安全、舒適、溫馨、和睦的生活環(huán)境。2、管理模式2-1組建項(xiàng)目管理處，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算成立北京*物業(yè)管理有限公司康寧居項(xiàng)目物業(yè)管理處（以下簡(jiǎn)稱管理處）。管理處實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理將由公司董事會(huì)審核批準(zhǔn)后任命。管理處將根據(jù)委托管理合同承諾的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本社區(qū)獨(dú)立運(yùn)作管理，財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，定期公開(kāi)物業(yè)收支賬目。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、日常管理、人事選聘、處理來(lái)訪和投訴，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2-2人員選聘與激勵(lì)機(jī)制人員配備以“精干、高效、敬業(yè)”為基礎(chǔ)，

11、以“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”為用人原則，確保管理服務(wù)隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。關(guān)鍵崗位將從我司總部直接擇優(yōu)競(jìng)聘上崗，對(duì)于項(xiàng)目中其他崗位則采用社會(huì)公開(kāi)招聘、擇優(yōu)錄用、專業(yè)化再培訓(xùn)原則，確保每一名員工均具備優(yōu)良服務(wù)意識(shí)、豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)服務(wù)技能，實(shí)現(xiàn)“一工多技、一專多能”，真正將公司先進(jìn)的服務(wù)管理理念及培訓(xùn)成果通過(guò)員工言行充分展現(xiàn)到為客戶服務(wù)的每個(gè)細(xì)節(jié)之中。同時(shí)，公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神的培養(yǎng)。員工具體服務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)效果，與員工的薪酬、升遷、去留密切掛鉤；公司重點(diǎn)考核管理處經(jīng)理，著重提高管理處的整體管理績(jī)效；公司鼓勵(lì)員工勇挑重?fù)?dān)，創(chuàng)造脫穎而出的機(jī)會(huì)和制定適宜的個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并在

12、工作中充分體現(xiàn)對(duì)員工的尊重和信任。2-3公司總部監(jiān)督管理和支持公司總部根據(jù)下達(dá)的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)管理處進(jìn)行監(jiān)督和考核。根據(jù)員工獎(jiǎng)懲管理辦法，對(duì)年度考評(píng)合格者給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)無(wú)法完成質(zhì)量目標(biāo)的將予以辭退。同時(shí)，公司總部對(duì)管理處全員進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化、規(guī)范化終身培訓(xùn)，確保管理人員和各級(jí)崗位人員100%持證上崗和全員年培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)考核合格率100%。全方位支援管理處經(jīng)理即時(shí)開(kāi)展工作，在突發(fā)事件及資源臨時(shí)缺乏時(shí)，做出內(nèi)部定向調(diào)配，及時(shí)協(xié)助處理問(wèn)題。對(duì)于重大事項(xiàng)的決策，公司將全方位支援駐場(chǎng)人員并與業(yè)委會(huì)密切聯(lián)絡(luò)、共同商榷、檢討考核管理處工作。2-4外部監(jiān)管和協(xié)調(diào)管理處隸屬于公司總部，所屬建委

13、及小區(qū)辦等職能機(jī)構(gòu)對(duì)管理處實(shí)施行業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安機(jī)關(guān)構(gòu)成對(duì)管理處經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系，并接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。2-5全面實(shí)施質(zhì)量/環(huán)境管理體系實(shí)施質(zhì)量/環(huán)境管理體系是管理處持續(xù)提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的保證。管理處業(yè)務(wù)納入公司貫標(biāo)體系，參與內(nèi)部審核和國(guó)家規(guī)定的第三方機(jī)構(gòu)的認(rèn)證復(fù)審。在業(yè)務(wù)流程管理運(yùn)作上，管理處強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確、落實(shí)到位、過(guò)程控制、結(jié)果分析、持續(xù)改進(jìn)；在此原則基礎(chǔ)上，精簡(jiǎn)程序，為業(yè)主提供方便、快捷的服務(wù)。2-6信息反饋機(jī)制有效的溝通是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提條件。只有了解客戶現(xiàn)在及未來(lái)的現(xiàn)實(shí)與心理需求，才能明確服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)方向，不斷提升滿足客戶需

14、求的服務(wù)能力，更好地服務(wù)于客戶。管理處將參照ISO9001體系管理模式中的服務(wù)質(zhì)量環(huán)建立信息反饋機(jī)制，針對(duì)不同的服務(wù)需求、服務(wù)對(duì)象、服務(wù)主題、預(yù)期效果，運(yùn)用業(yè)主意見(jiàn)信箱、熱線電話、E-MAIL、互聯(lián)網(wǎng)、宣傳欄、座談、回訪和問(wèn)卷調(diào)查等渠道形式，建立封閉的服務(wù)鏈，形成與客戶情感交流、需求清晰、目標(biāo)一致、暢通溝通渠道，并不斷改進(jìn)與業(yè)主和住戶的溝通方式和效果，嚴(yán)格杜絕瞞報(bào)、漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)、推諉和拖延情況。2-7關(guān)注客戶滿意程度我們深信公司的價(jià)值源于客戶的滿意，因此把客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意程度，作為衡量自身服務(wù)品質(zhì)的一項(xiàng)重要標(biāo)尺。管理處建立定期或不定期客戶滿意度調(diào)查與服務(wù)回訪制度，及時(shí)了解客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求

15、、感受和建議與意見(jiàn)；對(duì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)分析，查找原因，并采取整改措施，必要時(shí)對(duì)工作程序做出調(diào)整，以提高物業(yè)管理水平，提升客戶的滿意程度。2-8環(huán)境保護(hù)管理處致力于消除能源浪費(fèi)，倡導(dǎo)節(jié)能降耗，合理利用各種資源，保護(hù)社區(qū)自然環(huán)境。從精神上、文化上、制度上、行為上影響業(yè)主和物業(yè)使用人，在全社區(qū)范圍內(nèi)樹(shù)立起廣泛的環(huán)境保護(hù)和參與意識(shí)，通過(guò)舉辦環(huán)保知識(shí)宣傳講座、改善綠化環(huán)境、控制噪音污染、防治廢棄物污染、杜絕能源浪費(fèi)等措施，共同建設(shè)并維護(hù)社區(qū)優(yōu)美、舒適、健康、安全的綠色環(huán)保環(huán)境。2-9信息智能化管理管理處將采用公司總部項(xiàng)目現(xiàn)行的一套成熟物業(yè)管理MIS系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)OA自動(dòng)化辦公系統(tǒng)，其功能范圍包括客戶管

16、理系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)等等，可實(shí)現(xiàn)利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)運(yùn)作整個(gè)管理服務(wù)，管理處與公司總部信息資源共享。公司總部及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)提出專業(yè)診斷，不斷提高管理處的工作效率及服務(wù)水準(zhǔn)。2-10專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包保安、保潔、綠化等專項(xiàng)服務(wù)及電梯、消防監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)等特種設(shè)備和設(shè)施維保采取外包方式，管理處在業(yè)委會(huì)的監(jiān)督下負(fù)責(zé)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式擇優(yōu)選聘分包商，確保降低物業(yè)住用成本和得到優(yōu)質(zhì)優(yōu)惠的專項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。3、組織架構(gòu)政府機(jī)關(guān)（行業(yè)主管部門）全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）環(huán)境部領(lǐng)班 1名樓宇內(nèi)部清潔員 4名外部保潔綠化員 4名地下車庫(kù)保潔員 2名合計(jì) 14名工程維保部領(lǐng)班 1名綜合維修工 5名配

17、電值班 4名鍋爐工 4名合計(jì) 14名安全保衛(wèi)部隊(duì)長(zhǎng) 1名門崗保安員 10名巡邏保安員 6名監(jiān)控保安員 4名地庫(kù)保安員 12名合計(jì) 33名北京*物業(yè)管理有限公司*物業(yè)管理處經(jīng)理 1名客戶服務(wù)中心主任 1名客戶服務(wù)主管 2名合計(jì) 3名總編制：65名4、組織內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理是日常工作的籌劃、指揮、執(zhí)行者，同時(shí)又是監(jiān)督、檢查、改進(jìn)者。各項(xiàng)工作計(jì)劃下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行的各職能機(jī)構(gòu)即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)暢通快捷的反饋渠道返回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)。在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，分析采納積極有效的 改進(jìn)措施，做到工作有部署

18、、責(zé)任有目標(biāo)、過(guò)程有檢查、結(jié)果有反饋、全程有考核，保證管理的有效性。運(yùn)作程序如與業(yè)主溝通的程序保證管理處及時(shí)了解業(yè)主滿意度和公司服務(wù)現(xiàn)狀，不合格服務(wù)的識(shí)別及處理程序確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題等。以客戶服務(wù)中心為核心，收集處理各類信息，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，努力滿足開(kāi)發(fā)商和客戶需求，提供細(xì)致周到的星級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)。當(dāng)客戶遇有維修、保潔、家政等服務(wù)需求時(shí)，請(qǐng)通知客戶服務(wù)中心。客戶服務(wù)中心作為信息傳導(dǎo)中樞將客戶需求和工作安排通過(guò)內(nèi)部溝通系統(tǒng)迅速準(zhǔn)確通知各操作層人員（維修工、保潔員、園藝工、保安員等）以最快速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并提供服務(wù)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工作，及時(shí)解決問(wèn)題和處理投訴直至業(yè)主滿意。客戶服務(wù)中心再通過(guò)內(nèi)部檢查網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)掌握

19、控制服務(wù)質(zhì)量、跟蹤處理結(jié)果和安排上門回訪。主管及時(shí)把有關(guān)信息特別是投訴或一時(shí)難以完成的工作進(jìn)展情況傳遞給管理處經(jīng)理，確保管理處經(jīng)理對(duì)全部作業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行更有效的監(jiān)控和指導(dǎo)。通過(guò)上述運(yùn)作模式，依靠合理的組織結(jié)構(gòu)、完善的管理體制、規(guī)范的品質(zhì)服務(wù)、高效持久的運(yùn)作手段，我們將給每一位業(yè)主和住戶提供最優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。5、人力資源管理人才是組織機(jī)構(gòu)最寶貴的核心資源。公司人力資源管理本著 “以人為本、善待員工、規(guī)范管理、人盡其才” 宗旨，積極推進(jìn)職位規(guī)劃、人才招聘與儲(chǔ)備、員工培訓(xùn)、績(jī)效考核、薪酬管理與成本控制、個(gè)人職業(yè)發(fā)展等工作，建立規(guī)范、完善的人力資源管理體系。5-1職位規(guī)劃公司將根據(jù)管理處崗位情況，策劃管理

20、處職務(wù)規(guī)劃工作，編制相應(yīng)的職位說(shuō)明書，一是細(xì)化并明確每個(gè)職位的工作職責(zé)，二是明確這些職位對(duì)員工的從業(yè)要求。5-2人才招聘根據(jù)管理處人員編制要求，招聘工作重點(diǎn)在高素質(zhì)人才的發(fā)掘，特別是管理崗位及專業(yè)技能要求強(qiáng)的崗位，在錄用時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，吸收專業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)好、客戶服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的人員。同時(shí)，為保證服務(wù)品質(zhì)，管理處的骨干管理人員將直接從總部?jī)?nèi)部選聘。5-3員工培訓(xùn)為促進(jìn)人才開(kāi)發(fā)，提高員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)，驚醒內(nèi)容豐富、形式多樣、針對(duì)性強(qiáng)的全員培訓(xùn)。結(jié)合管理處需求，將加強(qiáng)兩個(gè)方面的培訓(xùn)：一是對(duì)主管級(jí)以上管理人員進(jìn)行提高管理技能的培訓(xùn)，以達(dá)到提升整體管理水平的目的；二是加強(qiáng)對(duì)全體員工進(jìn)行從業(yè)素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、

21、專業(yè)技能、規(guī)章制度的培訓(xùn)，以提高所有員工的基本素質(zhì)。5-4績(jī)效考核為及時(shí)公正地評(píng)價(jià)員工的工作表現(xiàn)，形成以關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)為核心導(dǎo)向的考核機(jī)制，依據(jù)管理處整體服務(wù)質(zhì)量和員工個(gè)人實(shí)際工作表現(xiàn)，全面運(yùn)行績(jī)效考核機(jī)制，鼓勵(lì)先進(jìn)。5-5薪酬管理建立良好的薪酬體系，健全員工社會(huì)保險(xiǎn)保障與福利體系，提高員工對(duì)薪酬的滿意度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力。5-6職業(yè)發(fā)展加強(qiáng)員工管理工作，既側(cè)重管理處的共性發(fā)展，也關(guān)注每位員工的個(gè)性管理，在了解員工需求和想法的基礎(chǔ)上，制定合理的員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助和引導(dǎo)他們不斷提高自身素質(zhì)，創(chuàng)造寬松的唯才是舉、任人為賢的環(huán)境，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)人才，力求不埋沒(méi)人才，為員

22、工和企業(yè)的共同發(fā)展奠定基礎(chǔ)，最大限度發(fā)揮員工的積極性和主動(dòng)性，充分挖掘內(nèi)在潛能。6、經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)序號(hào)指 標(biāo)名 稱承諾指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及設(shè)備設(shè)施完好率98%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總建筑面積100%1.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修；3.嚴(yán)格裝修管理和日常管理；4.無(wú)人為損壞事件和重大責(zé)任事故。2房屋及設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%（及時(shí)維修次數(shù) 應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)）100%1. 崗位人力配備適宜，24小時(shí)報(bào)修值班；2.技能培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；3.技術(shù)人員有過(guò)硬的專業(yè)技術(shù)水平；4.強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)懲制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%（維

23、修合格工程項(xiàng)次維修工程項(xiàng)次）100%1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；2.擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍。4管理費(fèi)收繳率98%（管理費(fèi)實(shí)際收繳額管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額）100%1.實(shí)行上門收繳管理制度；2.欠費(fèi)及時(shí)提示；3.必要時(shí)獲得業(yè)委會(huì)支持。5綠化標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)達(dá)標(biāo)園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且執(zhí)行有力度；2.專人負(fù)責(zé)日常監(jiān)督工作，經(jīng)常提示客戶愛(ài)護(hù)環(huán)境；3.發(fā)動(dòng)客戶熱愛(ài)綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。6清潔保潔率99%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責(zé)任區(qū)明確，質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)懲；2.垃圾日產(chǎn)日清；3.周

24、末節(jié)假日重點(diǎn)清潔；4.保潔監(jiān)督機(jī)制健全。7道路地面及設(shè)施完好率98%（完好道路總面積規(guī)劃道路總面積）100%1.嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2.向客戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛(ài)園區(qū)意識(shí)；3.及時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面8化糞池雨水井污水井完好率100%（完好化糞池、雨水井、污水井?dāng)?shù)量化糞池、雨水井、污水井）100%1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即疏通處理；2.化糞池每半年清理一次；3.雨水井污水井每一年全面檢修一次。9排水管明暗溝完好率100%（完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度排水管、明暗溝總長(zhǎng)度）100%1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)及時(shí)立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；2.每半年進(jìn)行一次全面檢修。10照

25、明燈及疏散燈完好率100%（完好照明燈、疏散燈數(shù)量照明燈、疏散燈總數(shù)量）100%1.每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；2.每月全面檢查檢修一次；3.保潔員保持照明燈潔凈。11車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地完好率98%（完好的設(shè)備設(shè)施停車場(chǎng)地設(shè)施設(shè)備總計(jì)）100%1.合理規(guī)劃使用停車場(chǎng)設(shè)施；2.停車場(chǎng)地設(shè)施正常運(yùn)行，確保安全有效；3.車輛疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防通道，無(wú)阻礙交通。12園林小品完好率98%（完好園林小品園林小品）100%1.有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；2.保潔員每日保潔；3.園區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水準(zhǔn)的文化氛圍，客戶自覺(jué)愛(ài)護(hù)；4.開(kāi)放期均有管理人員提示客戶愛(ài)惜設(shè)施，合理使用；5.修繕及時(shí)。13年度刑事責(zé)任

26、案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除客戶內(nèi)部原因造成外）設(shè)立二十四小時(shí)門崗，嚴(yán)格人員、物品出入證登記制度，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，以確保公共區(qū)域安全。因保安制度、設(shè)施設(shè)備不完善造成的刑事責(zé)任案件發(fā)案率為零。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%（完好的消防設(shè)備管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備）100%實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由維修領(lǐng)班監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損正常使用。15年度火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率0（發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)住宅區(qū)總戶數(shù)）100（除客戶內(nèi)部原因造成外）1.采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；2.培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3.管理到位，合理使用設(shè)施

27、、設(shè)備；4.分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查等。16住戶有效投訴率1%/年以下（有效投訴投訴總計(jì)）100%1.做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的園區(qū)；2.提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；3.發(fā)生問(wèn)題及時(shí)處理，為客戶排憂解難；4.做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)。有效投訴處理率100%（處理的有效投訴有效投訴）100%17持證上崗率100%（持專業(yè)證人員行業(yè)要求持證人員總計(jì)）100%1.人員培訓(xùn)每月與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)；2.培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)懲相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。18入戶維修服務(wù)回訪率100%（維修回訪次數(shù)維修服務(wù)次數(shù)）100%1.建立健全回訪制度；2.做好維修、回訪記錄；3.加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。19客戶

28、對(duì)物業(yè)管理滿意率95%（對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）參加評(píng)議戶數(shù)100%1.高科技住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編織無(wú)漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2.加強(qiáng)客戶走訪，重點(diǎn)解決問(wèn)題；3.以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得客戶的支持。四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1、綜合管理1-1 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；1-2每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；1-3設(shè)立24小時(shí)熱線服務(wù)值班電話，白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修十五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；1-4協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作

29、；1-5管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；1-6與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);1-7應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；1-8全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；1-9每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)80。2、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)管理2-1房屋日常養(yǎng)護(hù)維修指為保持房屋原有完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作，執(zhí)行房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2-1-1定期進(jìn)行房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，保證房屋完

30、好率達(dá)98%；2-1-2愛(ài)護(hù)園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對(duì)園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)；2-1-3及時(shí)完成公共區(qū)域及業(yè)主各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)在接報(bào)后不超過(guò)24小時(shí)完成。2-2供電設(shè)備管理維護(hù)指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行對(duì)供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。2-2-1統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；2-2-2供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；2-2-3配電室24小時(shí)值班，供電設(shè)備定期維護(hù)；2-2-4加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開(kāi)關(guān)要保證完好；2-2-5設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)

31、夜；2-2-6嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；2-2-7保證避雷設(shè)備完好、有效、安全。2-3給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)指為保證園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。2-3-1控制室24小時(shí)值班，加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；2-3-2建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；2-3-3加強(qiáng)巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；2-3-4二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；2-3-5定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；2-3-6保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；2-3-7設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修

32、合格率100%，一般性故障排除不過(guò)夜；2-3-8大修或接到供水公司通知，提前在首層電梯間和小區(qū)顯著位置張貼停水告示，并采取臨時(shí)供水措施；2-3-9發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入水泵房、接近水箱。2-4供熱鍋爐的管理和維護(hù)指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對(duì)鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。2-4-1保證供熱鍋爐運(yùn)行正常、安全；2-4-2按某市規(guī)定的時(shí)間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；2-4-3供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜。2-5電梯運(yùn)行維修指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進(jìn)行的日常管理、維修

33、養(yǎng)護(hù)和中修。2-5-1電梯采用無(wú)人駕駛，24小時(shí)運(yùn)行；2-5-2安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；2-5-3通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；2-5-4電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；2-5-5轎廂、井道保持清潔；2-5-6因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。3、保安服務(wù)指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記、查驗(yàn)，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。3-1公共秩序3-1-1設(shè)立24小時(shí)門崗，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入；3-1-2小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好

34、，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；3-1-3地下車庫(kù)照明通風(fēng)良好；3-1-4保證消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行；3-1-5各種消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時(shí)、使用有效；3-1-6能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問(wèn)題，能迅速有效地處置突發(fā)事件；對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責(zé)任制。3-2中控室運(yùn)行管理中控室負(fù)責(zé)小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。3-2-1設(shè)立24小時(shí)值班制度，值班人員必須持證上崗；3-2-2保證消防報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)及閉路

35、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線系統(tǒng)運(yùn)行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；3-2-3一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時(shí)不能處理的通知有關(guān)部門采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當(dāng)有效；3-2-4設(shè)備機(jī)房整潔，保證設(shè)備機(jī)房的安全；3-2-5定期進(jìn)行消防普查。小區(qū)紅外線系統(tǒng)實(shí)際沒(méi)有使用。4、衛(wèi)生保潔指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境整潔而進(jìn)行的日常清潔服務(wù)。4-1樓電梯廳、樓梯間干凈、明亮，地面無(wú)雜物；4-2電梯門、轎廂、顯示牌無(wú)塵土、印跡，表面光亮；4-3玻璃、門窗無(wú)污跡、裂痕；4-4道路、庭院地面清潔無(wú)廢棄物；4-5垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀干凈，無(wú)蚊蠅孳生；4-6掃雪及時(shí)，地面無(wú)積雪，符合市掃雪辦要求；4-7定

36、期清潔清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)備設(shè)施無(wú)破損。5、綠化執(zhí)行市園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。5-1庭院內(nèi)植物配置合理，綠地充分，無(wú)裸露土地；5-2花草樹(shù)木生長(zhǎng)正常，修剪及時(shí)，無(wú)枯枝死杈及病蟲(chóng)害現(xiàn)象；5-3綠地?zé)o破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；5-4做好節(jié)假日裝飾美化工作。五、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)：康寧居物業(yè)招標(biāo)文件公司多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)行情測(cè)算面積按建筑面積計(jì)算，貨幣單位為人民幣元。本測(cè)算不包括樓宇主體、公共設(shè)施設(shè)備的大中修、折舊費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用在公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備維修基金中按計(jì)劃和實(shí)際發(fā)生額支取。1、物業(yè)管理成本核算表取費(fèi)項(xiàng)目月成本年成本單價(jià) 元/月.平米說(shuō)明比例%人員成本27840334

37、0800.42286管理人員和維修技工（共14名）0.2026行政辦公交通費(fèi)0.0582通訊費(fèi)易耗和服裝水電費(fèi)審計(jì)費(fèi)業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)工作餐標(biāo)準(zhǔn)8元/日/人節(jié)日裝點(diǎn)勞動(dòng)節(jié)/國(guó)慶節(jié)/元旦/春節(jié)小計(jì)7989958680.12134工程維護(hù)污雨水井清理0.1114水箱清洗避雷檢測(cè)水泵維護(hù)按200元/KW.年估算電梯年檢每部每年1000元紫外線消毒直流電屏保養(yǎng)電梯維保與專業(yè)公司簽訂維保協(xié)議小區(qū)道路場(chǎng)地水質(zhì)檢測(cè)消防維修小計(jì)153001836000.23239保安服務(wù)人員成本外保含服裝，不含對(duì)講機(jī)、器械0.2038閉路監(jiān)控維保樓宇對(duì)講維保小計(jì)280003360000.42529不含遠(yuǎn)紅外報(bào)警系統(tǒng)保潔服務(wù)人員成本外

38、包含服裝、工具、清潔劑0.0742化糞池清淘消殺垃圾袋小計(jì)102001224000.15493綠化服務(wù)用水按居民水價(jià)，包括噴泉用水0.0411化肥農(nóng)藥補(bǔ)苗工機(jī)具維護(hù)小計(jì)5650678000.08582折舊費(fèi)2500300000.03797固定資產(chǎn)按9萬(wàn)元分三年攤還0.0182公共保險(xiǎn)2000240000.03038投保公共責(zé)任險(xiǎn)0.0146企業(yè)利潤(rùn)4000480000.060760.0291以上各項(xiàng)合計(jì)10347912417481.571730.7532以上各項(xiàng)含稅合計(jì)10950213140191.66321稅率5.5%0.7971公共能源27881.73345800.42349設(shè)備運(yùn)行和公共

39、照明及噴泉耗電0.2029管理成本合計(jì)13738316485992.0867以上兩項(xiàng)合計(jì)，按65837.68平米1002、人員工資標(biāo)準(zhǔn)2-1物業(yè)管理與工程維修人員崗位編制月基本工資福利保險(xiǎn)月小計(jì)（元）年合計(jì)（元）備注管理處經(jīng)理1福利保險(xiǎn)按61.4提取客服中心主任1同上客戶服務(wù)主管2同上工程部主管1同上配電值班4合同工綜合維修工5合計(jì)14278403340802-2安全保衛(wèi)人員保安隊(duì)長(zhǎng)1分包門崗10巡邏6監(jiān)控4內(nèi)保合計(jì)21265003180002-3環(huán)境清潔人員保潔領(lǐng)班1樓宇保潔員4分包，含服裝工具物料外圍保潔員4合計(jì)988001056002-4車庫(kù)保安、保潔和鍋爐工車庫(kù)保安員121250車庫(kù)保

40、潔員2950鍋爐工41300合計(jì)18221002652003、鍋爐運(yùn)行成本構(gòu)成單價(jià)用量年總計(jì)說(shuō)明鍋爐用電27648執(zhí)行居民用電價(jià)格循環(huán)泵用電91200執(zhí)行居民用電價(jià)格補(bǔ)水泵用電1152執(zhí)行居民用電價(jià)格風(fēng)機(jī)及照明用電8985.6執(zhí)行居民用電價(jià)格燃?xì)赓M(fèi)1330000執(zhí)行居民用氣價(jià)格鍋爐維保20000估算閥門壓力表維護(hù)20000估算水泵維保10400按總功率估算，200元/KW.年人員624004人管道維護(hù)92088.981.3元/平米，按總供暖面積估算藥劑和水質(zhì)化驗(yàn)25000估算含鹽，緩釋劑等其他費(fèi)用5000估算小修和清潔鍋爐運(yùn)行總成本1693874.58供暖面積65837.68+5000平米供暖

41、收費(fèi)總計(jì)2120130.4按小區(qū)30元/暖季，*29元/暖季計(jì)算供暖運(yùn)營(yíng)盈余426255.82如考慮收繳率和折舊成本，實(shí)際收益銳減4、生活熱水運(yùn)行項(xiàng)目單價(jià)年用量年總計(jì)說(shuō)明熱水泵用電45600執(zhí)行居民用電價(jià)格熱水爐用電23040非供暖季，執(zhí)行居民用電價(jià)格熱水泵維護(hù)4400按總功率估算，200元/KW.年生活熱水運(yùn)行成本73040生活熱水收入預(yù)算5520按居民每月總用量50噸計(jì)算熱水盈虧-675205、車庫(kù)管理項(xiàng)目單價(jià)年用量年總計(jì)說(shuō)明人員18000012名外保隊(duì)員照明41472執(zhí)行居民用電價(jià)格設(shè)備維護(hù)16000估算清潔24000保潔員2名，含清潔物料地下車庫(kù)總成本261472車位總數(shù)按200計(jì)算物業(yè)提取管理費(fèi)70元/月.位168000按200個(gè)車位提取地下車場(chǎng)管理盈虧-93472物業(yè)管理虧損折合47.78元/月.位固定車位出租收入測(cè)算300元/月.位360000每月按出租100個(gè)固定車位估算臨時(shí)停車收入預(yù)測(cè)3600暫估車庫(kù)年總收入363600我公司如接管*，將根據(jù)車庫(kù)實(shí)際使用狀況制訂改進(jìn)計(jì)劃，合理并充分利用現(xiàn)有資源，逐步提高利用率