1、鼎盛-皇家濱城項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)管理方案前 言首先，十分榮幸能參與研究、撰寫(xiě)由南安鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的皇家濱城項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不斷開(kāi)拓、進(jìn)取、創(chuàng)新積累的經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)力，憑借公司管理層多年（1998年始）從事物業(yè)服務(wù)管理工作，并一直作為物業(yè)管理公司運(yùn)作工作的最高執(zhí)行人，著眼全局，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理念（如世界排名第三、亞洲排名第一的香港戴德梁行公司和國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)招商物業(yè)公司等行業(yè)領(lǐng)羊人的先進(jìn)管理理念）與先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)規(guī)程、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī)以及ISO9000質(zhì)

2、量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系三大國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)全體員工本著“團(tuán)結(jié)、守規(guī)、勤奮、創(chuàng)新”八字方針開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理工作。我公司將依托自身的團(tuán)隊(duì)的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合南安皇家濱城項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對(duì)南安皇家濱城項(xiàng)目的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和南安鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該項(xiàng)目的定位和實(shí)際需要的前提下，憑借公司在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為南安皇家濱城項(xiàng)目的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，提升南安皇家濱城項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，造就南安

3、皇家濱城項(xiàng)目成為南安市乃至泉州市、福建省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù)我司組織相關(guān)專業(yè)人士對(duì)南安皇家濱城項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)策劃設(shè)計(jì)方案）進(jìn)行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進(jìn)的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。我司一旦有機(jī)會(huì)與南安鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作，將組建強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理方案中所有承諾。 再次感謝南安鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司暨各位領(lǐng)導(dǎo)給予我們這次參與研究和撰寫(xiě)該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理方案的機(jī)會(huì)。希望我司能有對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)會(huì)。 泉州摯誠(chéng)物業(yè)有限公司2007年7月7日泉州摯誠(chéng)物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介泉州摯誠(chéng)物業(yè)有限公司成立于2006年8月17日，注冊(cè)資金

4、50萬(wàn)元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡D幢（5號(hào)樓）二層。公司現(xiàn)為國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)。現(xiàn)在管小區(qū)為泉州市豐盛假日城堡（建筑面積195430.04M2）、泉州市迎津新村（建筑面積137805.11M2）。公司成立伊始，遵照物業(yè)管理?xiàng)l例、普通住宅管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，導(dǎo)入先進(jìn)管理理念和體系，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友”，為把在管項(xiàng)目營(yíng)造成為一個(gè)“寧?kù)o、方便、舒適、融洽”的居住和生活環(huán)境奉獻(xiàn)出我們?nèi)康男难c熱情。得到了全體業(yè)戶和開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，現(xiàn)已與福建省泉州豐盛集團(tuán)有限公司簽訂了“豐盛商住小區(qū)

5、（先鋒商住小區(qū)）、東盛樓、豐盛尊邸、農(nóng)行駿園（大公館-福建省農(nóng)業(yè)銀行與豐盛集團(tuán)合作項(xiàng)目）”四個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理委托意向書(shū)，正在洽談的項(xiàng)目為福華商廈。公司中層以上管理人員均從事過(guò)多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾應(yīng)邀為多家物業(yè)公司做過(guò)新樓盤(pán)的交樓入住輔導(dǎo)工作，在公司內(nèi)部建立“學(xué)習(xí)型”團(tuán)隊(duì)，定期不定期進(jìn)行在職員工培訓(xùn)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)形成積極向上的工作熱情。一、公司的服務(wù)宗旨我們的服務(wù)宗旨是：以客戶為中心，為客戶提供滿意的服務(wù)，讓客戶以良好的建議取代投訴。以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶當(dāng)前和未來(lái)的需求。為客戶提供滿意的服務(wù)：滿足客戶的需求。讓客戶以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點(diǎn)”，超越

6、客戶的期望，贏得客戶的參與與支持，為共同不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策！二、公司的服務(wù)理念泉州摯誠(chéng)物業(yè)有限公司讓您更滿意。讓嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您客戶、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專業(yè)部門(mén)更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%客戶第一、不斷超越客戶日益增長(zhǎng)的需求滿意 為客戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、公司的服務(wù)追求成為客戶的好保姆、好管家、好朋友。四、公司的企業(yè)精神團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開(kāi)拓、創(chuàng)新。五、公司的質(zhì)量方針以人為本、溫馨服務(wù)、科學(xué)管理、追求卓越。六、公司的服務(wù)方針我們的服務(wù)方針是：質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精。質(zhì)量第一：“在

7、質(zhì)量和效益面前，我們首選質(zhì)量”，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命。科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“人治”。精益求精：信守“沒(méi)有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶營(yíng)造美好的工作、生活環(huán)境。七、企業(yè)管理架構(gòu)總經(jīng)理副總經(jīng)理工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理部行政人事部企業(yè)拓展部東盛樓服務(wù)中心皇家濱城服務(wù)中心先鋒大廈服務(wù)中心迎津新村服務(wù)中心豐盛尊邸服務(wù)中心假日城堡服務(wù)中心*（公司架構(gòu)中基層操作層略）本公司采用了將總經(jīng)理負(fù)全權(quán)責(zé)任的垂直指揮職能與職能部門(mén)的專業(yè)職能結(jié)合起來(lái)，即能保證公司一把手驪各部門(mén)的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局

8、情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司管理執(zhí)行層去操作具體工作的進(jìn)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)服務(wù)管理中心，則能夠在各自的職能部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確目標(biāo)和要求具體工作。八、管理優(yōu)勢(shì)（一）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)泉州摯誠(chéng)物業(yè)有限公司成立伊始，組閣了具有豐富的各類(lèi)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理人員（曾經(jīng)共同參與與國(guó)家一級(jí)、二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)共同培訓(xùn)過(guò)其他物業(yè)樓盤(pán)物業(yè)管理），共同為公司出謀劃策，形成了一整套規(guī)范的管理運(yùn)作模式、規(guī)章制度，利用在職再培訓(xùn)，造就了物業(yè)管理優(yōu)秀人才。公司人員管理成果得到了合作單位和全體業(yè)戶的認(rèn)可。（二）理念優(yōu)勢(shì)以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉。泉州摯誠(chéng)物

9、業(yè)有限公司以不斷提升服務(wù)水平為工作指導(dǎo)思想，以“開(kāi)拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務(wù)境界，激勵(lì)員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下，泉州摯誠(chéng)物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個(gè)較大規(guī)模的項(xiàng)目，很少出現(xiàn)過(guò)有效投訴。以“沒(méi)有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零干擾”、“零缺陷”等理念。 最優(yōu)理念即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問(wèn)題的方案，從客戶的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果。同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的

10、措施：“快捷服務(wù)”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等。“快捷服務(wù)”即在接到住戶需求信息或任務(wù)時(shí)，要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)服務(wù)管理方法，對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民服務(wù)”即向客戶提供家政服務(wù)、室內(nèi)維修等日常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn)摯誠(chéng)物業(yè)的“周到服務(wù)”。 探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理寫(xiě)字樓、高尚住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等領(lǐng)域進(jìn)行不懈的探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運(yùn)用到實(shí)踐中，

11、進(jìn)一步提煉升華，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)。 換位思考凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過(guò)來(lái)考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。“客戶想到的我們已經(jīng)做到，客戶未想到的我們超前思維”，從而提供更適合客戶需要的服務(wù)，滿足客戶的需求。 零干擾 在物業(yè)使用高峰期以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便。物業(yè)使用高峰期時(shí)，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能因保潔而影響和干擾客戶。 在保證物業(yè)正常使用的前提下，對(duì)會(huì)妨礙住戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在物業(yè)使用高峰期以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。

12、同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給住戶帶來(lái)不便。 零缺陷就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法。零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷，或缺陷絕對(duì)等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個(gè)員工用心工作，在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。（三）配套優(yōu)勢(shì)提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)公司管理層在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，如餐飲、健身、家居裝飾、汽車(chē)美容、房屋中介、家

13、電維修、家政以及商務(wù)服務(wù)等。在不同類(lèi)型的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，潛心研究廣大物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。九、主要措施（一）學(xué)習(xí)、導(dǎo)入嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三大體系ISO9001質(zhì)量管理體系是國(guó)際上通用的管理體系。在物業(yè)管理中實(shí)際工用中，我們逐步導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，對(duì)整個(gè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程實(shí)施全程質(zhì)量控制，持續(xù)滿足客戶的明示需求及潛在的期望，確保客戶滿意。該體系的核心要素是管理體系、管理職責(zé)、資源提供、產(chǎn)品服務(wù)的實(shí)現(xiàn)、監(jiān)視和測(cè)量，通過(guò)該體系，將對(duì)物業(yè)管理的策劃、驗(yàn)收接管、房

14、屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全管理、清潔綠化管理、檔案資料管理等整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面有效控制，確保規(guī)范高質(zhì)量運(yùn)作。質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過(guò)程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程，并按“計(jì)劃執(zhí)行檢查處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律。我們開(kāi)展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計(jì)劃），然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行；計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。并學(xué)習(xí)和逐步引入ISO14001環(huán)境管

15、理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系概念。（二）嚴(yán)密的安全管理體系 以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車(chē)輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。 治安狀態(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系，針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位。通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)

16、、迅速、有效地處理各類(lèi)異常情況。（三）科學(xué)的人力資源管理體系物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過(guò)程是物業(yè)管理人員向業(yè)主（住戶）提供服務(wù)的過(guò)程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。物業(yè)在物業(yè)管理中，對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。 定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。 保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過(guò)硬的思想和身體素質(zhì)。 實(shí)行擔(dān)保人制度。所有新招操作層員工及一般管理人員須由有泉州市人才交流中心提供擔(dān)保，并由其戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具無(wú)違法犯罪記錄證明，切實(shí)保證員工的品德無(wú)暇。 實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”

17、制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高團(tuán)隊(duì)的整體管理水平，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。 科學(xué)培訓(xùn)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，規(guī)范員工的形象，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。 量化考核和末尾淘汰制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門(mén)負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰。 崗位“動(dòng)態(tài)”管理，競(jìng)爭(zhēng)上崗。激勵(lì)員工求

18、知上進(jìn)。 內(nèi)部職稱評(píng)定。肯定并充分發(fā)揮員工的能力。 崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。（四）嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)各項(xiàng)工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來(lái)?yè)p失。采用“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制體系，通過(guò)個(gè)人、班組、管理層三級(jí)小閉環(huán)控制和分公司（公司）大閉環(huán)控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制每一項(xiàng)工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。在具體執(zhí)行中實(shí)施逐級(jí)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查、監(jiān)督下級(jí)的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)

19、合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評(píng)價(jià)，從而保證管理有效性和可操作性。（五）高效的客戶關(guān)系管理和信息處理系統(tǒng)我們的客戶：物業(yè)的所有業(yè)主和使用人外部客戶，員工內(nèi)部客戶。正確處理好這兩種客戶，及時(shí)處理各種信息，實(shí)現(xiàn)員工滿意，業(yè)主、住戶滿意。 實(shí)施CS（客戶滿意）戰(zhàn)略。以客戶為中心，把客戶的需求（包括潛在的需求）作為我們物業(yè)管理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使客戶感到滿意。籌建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務(wù)管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理。通過(guò)客戶頻道，客戶可把自己的意見(jiàn)或需求（如報(bào)修、投訴

20、等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)服務(wù)管理中心協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門(mén)落實(shí)，并將落實(shí)結(jié)果反饋給客戶；通過(guò)內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解、監(jiān)督、控制各部門(mén)、物業(yè)服務(wù)管理中心的管理情況。在服務(wù)管理中心中，通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。同時(shí)，公司可通過(guò)網(wǎng)站，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和管理問(wèn)題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”。在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)、公司物業(yè)管理展示區(qū)、服務(wù)展示區(qū)、社區(qū)文化、生活常識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)園地、信息查詢、天氣預(yù)報(bào)等功能區(qū)，方便客戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，并可通過(guò)網(wǎng)站獲取各種

21、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)溝通互動(dòng)，體現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)。 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)服務(wù)管理中心設(shè)立客戶服務(wù)前臺(tái)，負(fù)責(zé)收集客戶的各種需求信息，并根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)服務(wù)管理中心各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋、處理客戶的意見(jiàn)及需求。建立客戶信息庫(kù)，注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。統(tǒng)計(jì)分析客戶的各類(lèi)需求信息，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新，調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足客戶的需求，不斷提升我們的服務(wù)水平。隨著社會(huì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之勢(shì)，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場(chǎng)導(dǎo)向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在的需求。客戶不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨

22、到”，更要求服務(wù)上品位、講科學(xué)、有文化內(nèi)涵和具新穎感。所以，物業(yè)管理服務(wù)需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新。我們需借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)管理工作更具活力、更具新意。十、管理特色物業(yè)管理中，我們將就安全管理、機(jī)電設(shè)備管理、環(huán)境管理、檔案管理、節(jié)能降耗、社區(qū)文化、有效溝通、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制等方面提供特色服務(wù)方案，綜述如下：1、加強(qiáng)安全管理工作（1）“人防、技防、物防”三防結(jié)合，以“外馳內(nèi)張”為原則，科學(xué)組織日常管理，嚴(yán)禁出現(xiàn)各種刑事治安案件或破壞活動(dòng)。（2）定義四種安全狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)，針對(duì)不同狀態(tài)采取不同的處理措施。制訂暴力事件、聚眾鬧事、車(chē)輛事故、發(fā)

23、現(xiàn)可疑分子和可疑物品的等各種情況的應(yīng)急處理方案并演練，防患于未然。（3）人員錄用實(shí)行入職政審和擔(dān)保人制度，確保員工的政治素質(zhì)過(guò)硬。（4）嚴(yán)密的來(lái)訪控制程序。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的來(lái)訪人員，值勤保安員先問(wèn)好，再詢問(wèn)其來(lái)訪事由及被訪者姓名，有禮貌地嚴(yán)格查驗(yàn)有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)（填寫(xiě)來(lái)訪人員登記表，包裹定點(diǎn)存放等）后方可進(jìn)入。（5）消防管理。服務(wù)管理中心內(nèi)部落實(shí)消防責(zé)任制，建立區(qū)域防火責(zé)任人制度，對(duì)物業(yè)的重點(diǎn)防火部位進(jìn)行登記，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視和定期維護(hù)，保證設(shè)備有效運(yùn)行；成立義務(wù)消防隊(duì)，訂立火災(zāi)應(yīng)急處理方案，并每年至少組織兩次消防演習(xí)。2、高效的運(yùn)作機(jī)制（1）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體

24、系將ISO9000這一國(guó)際質(zhì)量管理體系導(dǎo)入到小區(qū)的物業(yè)管理中，確保高質(zhì)量的服務(wù)，滿足并超越客戶的期望。（2）樹(shù)立最優(yōu)理念，不斷提升服務(wù)水平以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”和“首問(wèn)責(zé)任制”，高速處理并全程跟蹤落實(shí)客戶的需求。（3）“閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制系統(tǒng) “閉環(huán)+激勵(lì)”管理控制圖采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要通過(guò)個(gè)人、班組、服務(wù)管理中心三級(jí)執(zhí)行，大閉環(huán)是公司有關(guān)部門(mén)如質(zhì)量管理部、技術(shù)委員會(huì)對(duì)服務(wù)管理中心階段性工作的宏觀控制。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)服務(wù)管理中心每

25、一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。同時(shí)，通過(guò)目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、獎(jiǎng)懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動(dòng)力和“潤(rùn)滑劑”。從而形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)，確保管轄區(qū)內(nèi)整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程得到有效控制。服務(wù)管理中心在具體實(shí)施時(shí)，實(shí)行維修、保潔人員分區(qū)負(fù)責(zé)制，管理人員分專業(yè)負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到班組和個(gè)人，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)檢查，監(jiān)督下級(jí)的工作。管理人員每天至少對(duì)小區(qū)巡視檢查兩次，服務(wù)管理中心經(jīng)理每周組織有關(guān)人員對(duì)小區(qū)全面檢查一次，分別作為對(duì)各崗位人員的考核依據(jù)。公司質(zhì)量管理部或委派的質(zhì)量?jī)?nèi)審員定期或不定

26、期對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的硬件和軟件進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，作為對(duì)服務(wù)管理中心的綜合考評(píng)，以確定服務(wù)管理中心的工作績(jī)效。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督考核，既增強(qiáng)了員工的工作責(zé)任感，充分調(diào)動(dòng)了員工的工作主動(dòng)性和積極性，又保證了問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)得到糾正。（4）強(qiáng)化素質(zhì)，樹(shù)立形象物業(yè)管理服務(wù)人員經(jīng)常與外界人員接觸，其形象的好壞不但會(huì)影響到公司，更會(huì)直接影響到物業(yè)的形象。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過(guò)持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。3、機(jī)電設(shè)備的有力保障管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會(huì)引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住

27、戶的日常生活、活動(dòng)的正常進(jìn)行，而且有可能會(huì)引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常安全運(yùn)行是保證管轄內(nèi)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展的重要保障。我們采取以下保障措施：（1）預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。（2）實(shí)行機(jī)電設(shè)備專管制度。每臺(tái)設(shè)備責(zé)任落實(shí)到人，悉心養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁超負(fù)荷、帶“病”運(yùn)行，禁止違規(guī)操作，設(shè)備運(yùn)行有記錄，設(shè)備設(shè)施定期巡查保養(yǎng)及維護(hù)，水電等做到每日巡查和維護(hù)，應(yīng)急發(fā)電機(jī)定期試運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn)故障征兆及故障時(shí)能及時(shí)有效地處理。對(duì)一些專業(yè)性強(qiáng)，維修技術(shù)復(fù)雜的大型設(shè)備（如電梯等）委托專業(yè)化公司進(jìn)行維修保養(yǎng)，并對(duì)保養(yǎng)周期、質(zhì)量要求、故障處理期限有明確的規(guī)定。同時(shí)注意完善設(shè)備的標(biāo)識(shí)

28、系統(tǒng)和做好設(shè)備機(jī)房環(huán)境建設(shè)，通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)的定期維修保養(yǎng)，保證設(shè)備始終處于安全高效的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，公司專設(shè)技術(shù)委員會(huì)作為服務(wù)管理中心的技術(shù)后援力量。（3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)有序處理。 5、注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理（1）科技清潔。依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對(duì)各種建筑新材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最佳的清潔方案；科學(xué)合理地進(jìn)行化工材料應(yīng)用、試劑調(diào)配，安全、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔管理工作。（2）環(huán)保清潔。垃圾分類(lèi)處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕一次污染；使用綠色環(huán)保型藥劑；采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺。（3）掌握各

29、種植物習(xí)性，搞好綠化管理。杜絕出現(xiàn)植物枯死現(xiàn)象，加強(qiáng)綠化修剪和澆水、施肥等管理，為小區(qū)營(yíng)造優(yōu)美居住環(huán)境。6、注重檔案管理鑒于管轄內(nèi)業(yè)主資料的保密性，物業(yè)管理檔案資料按保密等級(jí)分類(lèi)存放和使用，建立嚴(yán)格的保管和借閱制度。對(duì)業(yè)主住戶個(gè)人資料及車(chē)輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。7、增進(jìn)溝通，提高服務(wù)水平（1）以問(wèn)卷等形式征詢廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶）征詢一次意見(jiàn)，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。（2）與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一道，開(kāi)展有益身心的社區(qū)文化活動(dòng)。如球類(lèi)比賽、聯(lián)歡晚會(huì)等，既豐富業(yè)主（住戶）的業(yè)余文化生活

30、，又達(dá)到增進(jìn)了解、融洽關(guān)系的目的。（3）根據(jù)業(yè)主的需要，有針對(duì)性地開(kāi)展一些特約服務(wù)，如：幫助業(yè)主家庭安裝空調(diào)，修理抽油煙機(jī)，水電維修等。（4）給業(yè)主（住戶）免費(fèi)代繳水費(fèi)、電費(fèi)，并代收發(fā)信件、包裹、報(bào)刊并負(fù)責(zé)通知。（5）公司籌備開(kāi)設(shè)“數(shù)字化社區(qū)”計(jì)算機(jī)網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）通過(guò)網(wǎng)站足不出戶即可提出自己的維修、服務(wù)等需求，并可就我們的工作提出意見(jiàn)或建議，我們將及時(shí)對(duì)這些信息進(jìn)行處理并反饋結(jié)果。同時(shí)，通過(guò)網(wǎng)站，業(yè)主（住戶）還可以及時(shí)了解我們公司的情況。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解。“寓管理于服務(wù)之中”，這是我們的追求。通過(guò)真誠(chéng)的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、

31、整潔、舒適、方便、安全的居住和生活環(huán)境，將管理意識(shí)滲透在整個(gè)服務(wù)的過(guò)程中，使業(yè)主（住戶）在感受到和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛的同時(shí)，同樣感受到我們善意的提醒和溫馨的提示，使得管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。 一、項(xiàng)目概況南安市以其宜人的氣候，優(yōu)美的山水環(huán)境；自在悠閑的生活氛圍，獨(dú)特的組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)，成為極具吸引力的宜居城市。皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、防澇站西側(cè)。建筑多層退讓江北大道10米, 高層層退讓江北大道12米, 東西側(cè)各退讓7米, 東北側(cè)退讓7米, 西北側(cè)退讓10米。用地周?chē)h(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，臨江美景得天獨(dú)厚，具有頂級(jí)商住小區(qū)的條件。項(xiàng)目總用地面積30558 M2。地上總建筑

32、面積為168069.43 M2，其中住宅建筑面積159336.43 M2，商業(yè)建筑面積7798 M2，公建面積935 M2, 地下建筑面積44912M2,。地塊性質(zhì)為商品房住宅小區(qū)。本項(xiàng)目分二期建設(shè)：沿江的1，2點(diǎn)式高層作為一期建設(shè)，加上地下室一起開(kāi)發(fā)，能夠塑造良好的小區(qū)形象，提升小區(qū)檔次，吸納人氣，為二，三期順利建設(shè)創(chuàng)造條件。二期為3，4樓；三期為5，6樓。1. 周邊環(huán)境及市政配套南安皇家濱城位于南安市西溪北路北側(cè)、新國(guó)稅大樓近在咫尺，西鄰市民廣場(chǎng)和五星級(jí)大酒店，隔柳美南路有市政府所在地和市廣電中心、市一中分校。皇家濱城集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，

33、是十分理想的“人居”環(huán)境。2. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、南安市中心北遷是必然規(guī)律，西溪北岸將是中央之城，皇家濱城更是中央城中之城；B、皇家濱城西臨市民廣場(chǎng)，每天都能在城市公園悠然自得，享受少數(shù)人的鑒賞之旅；C、21萬(wàn)平方米的超大規(guī)模，南安地產(chǎn)史上第一次，也是劃時(shí)代的一次；D、皇家濱城是南安地產(chǎn)中低水平開(kāi)發(fā)的終結(jié)，也是奢華豪宅的開(kāi)端；E、皇家濱城以百年經(jīng)典建筑為標(biāo)準(zhǔn)，造就百年房地產(chǎn)精品；F、皇家濱城不是別墅，勝于別墅，是豪宅中之豪宅，其建筑風(fēng)格獨(dú)特，配套完美。3. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（由設(shè)計(jì)部提供）A、基本情況項(xiàng)目名稱皇都濱城住宅小區(qū)類(lèi)型商住小區(qū)行政區(qū)域南安市區(qū)項(xiàng)目單位數(shù)量備注總用地面積平方米30558.00

34、 建筑占地面積平方米9159.07 總建筑面積平方米212981.33 其中地上建筑面積平方米168069.33 1)住宅建筑面積平方米159336.43 2)商業(yè)建筑面積平方米7797.90 3)公建建筑面積平方米935.00 其中地下建筑面積平方米44912.00 1)地下商場(chǎng)建筑面積平方米5963.00 2)汽車(chē)庫(kù)建筑面積平方米38949.00 建筑密度%29.97%容積率5.50 綠化率%40.30%總戶數(shù)戶1796 停車(chē)位位676.00 B、戶型指標(biāo)注： 樓號(hào)注：注： 占地注： 面積注： （M2）注： 標(biāo)準(zhǔn)層注： 面 積注： （M2）注： 層數(shù)注： 戶數(shù)注： （戶）注： 90 M2以

35、下注： 建筑面積(M2)注： 建筑高度注： （M2）注： 住 宅注： 總面積注： （M2）注： 1#注： 879.4注： 781.67注： 32注： 180注：注： 99注： 23995.7注： 2#注： 887.6注： 775.07注： 31注： 168注：注： 99.9注： 22254.26注： 3#注： 3703.4注： 788.81注： 31注： 203注： 22875.49注： 99.9注： 22875.49注： 4#注： 1005.56注： 870.77注： 31注： 366注： 26559.28注： 96注： 26972.37注： 5#注： 1497.77注： 1275.5注：

36、30注： 533注： 37672.42注： 93注： 38487.27注： 6#注： 1035.34注： 847注： 29注： 346注： 24285.20注： 90注： 24751.34注： 總計(jì)注： 9159.07注：注：注： 1796注： 111392.39注：注： 159336.43備注：本案建筑面積在90 M2以下的住宅建筑面積占住宅總建筑面積的70。C、配套指標(biāo)A) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇1)工程概況：本工程設(shè)有29層,30層，31層和32層的高層建筑共六棟，配套二層商業(yè)店面，地下建筑及六級(jí)人防地下室。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速

37、度值0.10g，場(chǎng)地設(shè)計(jì)地震分組為第二組。設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓值o=0.70kN/m2，地面粗糙度為B類(lèi)。對(duì)于高層建筑按100年重現(xiàn)期的風(fēng)壓值考慮為o=0.70x1.10.77kN/m2。2)結(jié)構(gòu)體系：高層：剪力墻結(jié)構(gòu)，其中2樓由于建筑功能需要，將采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層設(shè)在第3層，擬采用梁式轉(zhuǎn)換；多層：框架結(jié)構(gòu)。3)基礎(chǔ)：基礎(chǔ)型式待施工圖階段巖土工程勘察工作完成后，根據(jù)場(chǎng)地工程地質(zhì)狀況研究后確定。4)材料：混凝土：C25C45鋼筋：HPB235、（）、fy=210MPaHRB335、（）、fy=300MPaHRB400、（）、fy=360MPa鋼板：Q235B)給排水設(shè)計(jì)篇1)生活冷水：1.1水源

38、：從市政給水管引二路進(jìn)水管, 在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。引入管管徑為DN200。 1.2 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量： 1.2.1用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量：序號(hào)用水內(nèi)容用水標(biāo)準(zhǔn)用 水 量備 注最大時(shí)(M3/d)最大時(shí)(M3/h)1住宅300L/p.d1423.8136.41356戶，k=2.3,24h2商業(yè)5 L/m2.d77.78.715533m2, k=1.34,12h3車(chē)庫(kù)2 L/m2.d82.915.541450M2,T=1.5,H=8hr4空調(diào)冷卻補(bǔ)水按循環(huán)水的1%77.46.5循環(huán)量645T/hr, 12h5綠化.車(chē)庫(kù)沖洗2 l/M2.次427.221399m2,H=6hr6末預(yù)見(jiàn)水量按用水量的1

39、0%計(jì)17017.57總用水量18741921.3 給水系統(tǒng)：1.3.1 用水計(jì)量： 分戶各設(shè)水表單獨(dú)計(jì)量，水表出戶設(shè)置。1.3.2系統(tǒng)供水： 采用分區(qū)供水方式1區(qū)：地下室-四層，由市政管網(wǎng)直接供水. 2區(qū)：五層十七層,2區(qū)變頻調(diào)速泵供水; 五層十層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水. 3區(qū)：十八層三十二層,3區(qū)變頻調(diào)速泵供水;十八層二十四層再設(shè)減壓穩(wěn)壓閥減壓供水. 1.3.3生活用水加壓及儲(chǔ)存設(shè)施： 水池：地下室設(shè)一座360t水池，池內(nèi)分成兩格。2. 消防： 本工程屬一類(lèi)高層綜合樓及一類(lèi)高層住宅樓,。 按有關(guān)規(guī)定,本大樓除設(shè)置消火栓系統(tǒng)外, 在地下車(chē)庫(kù).商場(chǎng)、裙房商場(chǎng)、塔樓過(guò)道等處增設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng).柴油

40、發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧系統(tǒng)予以保護(hù). 于每各消火栓箱內(nèi)設(shè)二具M(jìn)F/ABC5手提式滅火器， 變配電室設(shè)兩臺(tái)MTT30推車(chē)式滅火器。2.1 用水量:2.1.1消防用水量一覽表序號(hào)系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間一次火災(zāi)用水量備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不小于40L/S不小于2小時(shí)288T2室外消火栓不小于30L/S不小于2小時(shí)216T3自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/min.m2 , 作用面積160m2不小于1小時(shí)144T4水噴霧系統(tǒng)噴霧強(qiáng)度20L/min.m2 ,不小于0.5小時(shí)5室內(nèi)總用水量1.3項(xiàng)之和432T6總用水量13項(xiàng)之和648T 2.2供水方式:室外用水之水壓及水量以及地下室消火栓系統(tǒng)由市政予以

41、滿足;室內(nèi)用水量存于地下室440T消防水池內(nèi),并于區(qū)內(nèi)最高一棟建筑屋頂設(shè)水箱,存消防初期用水18t。屋頂設(shè)有小型增壓裝置以保證系統(tǒng)臨時(shí)常高壓。2.3 消防水泵選用： 消防泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一備。 自動(dòng)噴淋泵：XBD15.6/40-150, Q=40L/S,H=1.56MPa,N=90KW一用一備。 水噴霧與噴淋泵共用。3.排水設(shè)計(jì): 采用雨.污水分流制.3.1污水：污水量按生活用水量的90%計(jì)，計(jì)算得污水量為：1410T4。污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后納入市政污水干管。化糞池容積計(jì)算公式：v=N.q.t/24*1000+.N.T(

42、1.00-b).K.1.2/(1.00-C)*1000式中：=0.7, 清掏周期T=90d,b=0.95,k=0.8,c=0.9停留時(shí)間t=12小時(shí),N為化糞池實(shí)際使用人數(shù),q為每人每天污水排水量。3.2雨水：321暴雨強(qiáng)度公式： 1663.367(1+0.546lgP)q=（L/S.ha） (t+6.724)0.6373212設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要參數(shù)：P=2年 , t1=6min3213設(shè)計(jì)流量：Q=K1*F*q （L/S） 其中F匯水流域面積（公頃） 雨水經(jīng)管道收集后納入室外市政排洪渠或雨水干管。 4節(jié)能及環(huán)保： 本工程所選用的衛(wèi)生潔具及水嘴均為節(jié)水型潔具及水嘴。 水泵設(shè)隔振基礎(chǔ)，進(jìn)出口處設(shè)橡膠

43、軟接頭以降噪。5衛(wèi)生防疫： 生活儲(chǔ)水采用成品不銹鋼水箱，并進(jìn)行二次消毒處理，以免二次污染產(chǎn)生。6管道材料： 室內(nèi)部分：給水干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用PPR管。消火栓及噴淋系統(tǒng)水管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管（加厚管），絲接或溝槽式連接。重力雨污水管采用機(jī)制柔性排水鑄鐵管，卡箍連接。壓力排水管采用鍍鋅鋼管。 室外部分：室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架鋼塑復(fù)合管，電熱熔連接。排水管采用PVC雙壁波紋管。C）電氣設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)范圍：包括紅線范圍內(nèi)的100.4kV變電所,電力,照明,電氣控制及保護(hù)接地等內(nèi)容,超市、商場(chǎng)、門(mén)廳、餐廳、廚房及社區(qū)服務(wù)等有二次裝修的部位僅預(yù)留電源，其電氣部分裝修時(shí)另行設(shè)計(jì)。2.供電電源及用

44、電負(fù)荷：本工程消防用電、應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷、客梯、生活水泵電力為二類(lèi)負(fù)荷，普通設(shè)備用電為三類(lèi)負(fù)荷，由本小區(qū)開(kāi)閉所引來(lái)兩路10KV高壓電源,另設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī),以備二路高壓失電時(shí)重要負(fù)荷的用電。本工程總用電負(fù)荷為7650kW,其中住宅用電約6150kW, 商業(yè)用電約1500kW。小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)開(kāi)閉所、三個(gè)變配電室（STS1、STS2、STS3）：變配電室STS1、STS2分別設(shè)置兩臺(tái)1600kVA供住宅用電，STS3設(shè)置兩臺(tái)800kVA供商業(yè)用電；開(kāi)閉所、三個(gè)變配電室STS1STS3均置于地上一層。本工程另備柴油發(fā)電機(jī)（1000kW）一臺(tái), 供二路高壓電源失電時(shí)，消防設(shè)備及其它重要負(fù)荷的用電。3

45、.高壓配電：31本工程變電所均設(shè)在地上一層，2路10KV電源由本小區(qū)開(kāi)閉所引至變電所高壓開(kāi)關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開(kāi)關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?5KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配IP20級(jí)外殼；低壓柜選用GCK或GCL型抽出式開(kāi)關(guān)柜；低壓靜電電容自動(dòng)補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。3.2柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急啟動(dòng)時(shí)間不大于15秒,該備用電源在發(fā)生火災(zāi)時(shí)可承擔(dān)全部消防負(fù)荷。平時(shí)該電源可作為調(diào)峰電源，當(dāng)10KV電源停電時(shí)，該電源為公共照明、值班照明、電梯、生活泵及部分商業(yè)負(fù)荷提供臨時(shí)電源。3.3本工程用電計(jì)量方式為高供高量。另在低壓側(cè)按商業(yè)、非工業(yè)、住宅三種電價(jià)設(shè)分表計(jì)量。4低壓配電：4,1 低壓配電系統(tǒng)采用放射式及樹(shù)干式混合方式。高層住宅采用密集式插接母線供電。其它均采用電纜供電，電纜均選用WD-YJV-1kV型交