1、中信紅樹灣物業管理方案深圳市第一太平戴維斯物業顧問有限公司二零零五年六月目 錄一、序言 二、中信紅樹灣物業管理總體方案 三、中信紅樹灣主要管理措施四、中信紅樹灣物業管理綜合服務費用測算 五、發展商需配合的工作第一章 序 言深圳信中信紅樹灣占地16.3萬平方米，建筑面積65萬平方米。項目位于深圳灣填海區，北鄰華僑城主題公園，西臨深圳灣。濱海大道、沙河東路及白石洲路環繞地塊，交通便捷，配套齊全，擬建的地鐵2號線出口位于此地塊。擁有優越的地理位置和居住環境的中信紅樹灣，開發商還非常重視該項目后期的管理工作，特邀請國際最著名的第一太平戴維斯物業顧問公司擔綱該項目的物業顧問工作，第一太平戴維斯作為專業的

2、物業顧問公司，在管理高檔豪宅項目方面具有豐富經驗，并能以獨有的工作方針去管理項目。在本物業管理方案中，敝司不會利用大量的文字闡述物業管理的理論及管理細節，而著重分析項目的管理理念和服務的措施。我們將在傳統物業管理基礎上，高起點規劃中信紅樹灣的物業管理工作，推出國際“一站式管家”物業管理服務模試，突顯中信紅樹灣的豪華尊貴.維護業主的私秘,突出私家豪宅管理的安全、典雅、至尊，以配合中信紅樹灣尊貴業主的需要，高水平實施物業管理操作，保障高品質穩定輸出物業管理服務。第二章“中信紅樹灣”物業管理總體方案1、 管理的總體目標在管理期內，將把“中信紅樹灣”管理為“安全文明、優美舒適、運作正常、管理有序”的高

3、尚住宅區。建立商業和住宅動靜有別，但和諧、安全之環境。并保持和提高物業的完好程度，通過加強對“中信紅樹灣”的管理，使物業保值、增值，以良好的物業管理服務樹立“中信紅樹灣”的品牌形象，使物業開發和管理能處于良性循環的狀況。近期目標：1、 積極主動協助開發商銷售。2、 管理好售樓中心的保安、清潔、綠化等各項工作，協助節日和銷售活動布置等銷售工作。3、 積極籌備管理處的前期各項準備工作。4、 嚴格把關，協助發展商驗收接管好小區，并按時順利的移交到小業主手中。5、 推出國際“一站式管家”物業管理服務模試，要求相關人員的文化素質高，做事沉穩干練、體貼周到等良好的個人素養。因此，在制定員工架構和薪金待遇時

4、充分考慮人員配置安排和員工薪酬，員工激勵，培訓等因素。通過建立一個良好的培訓與崗位競爭機制來帶動整體人員素質提高，以適合“中信紅樹灣”業主的需要。6、 保持良好的生活、工作環境，統籌安排、落實“中信紅樹灣”各項設施，設備的管理養護。項目使用的電梯、燈光照明、景觀布置較多，雖然在建造時考慮到使用節能燈泡和變頻節能電機等節能措施，但耗能還將是很大的。因此，將來管理上節能是一項重要工作，在規定的不同時間段開閉一些電梯、燈光照明、區域景觀，既讓業主滿意，又節約成本。中期目標：1、 維護“中信紅樹灣”業主的權益，強化宣傳，進行依法管理，共同維護“中信紅樹灣”的生活環境，2、 導入第一太平戴維斯的專業管理

5、不斷提高服務質量及服務檔次，以良好的物業管理服務樹立“中信紅樹灣”的品牌形象，使物業開發、管理處于良性循環。3、 隨時與“中信紅樹灣”廣大業主保持聯系、加強交流。定期就物業管理工作對小區業主進行回訪和工作質量調查，確保溝通渠道暢通，隨時根據需求對工作計劃進行調整和改善。4、 在管理兩年期限內，爭創“全省物業管理優秀住宅小區”長期目標：1、 全面導入ISO9000質量保證體系，使“中信紅樹灣”管理處日后長期有效、規范的管理運作。 2、 在管理的三年期限內，爭創“全國物業管理示范住宅小區”。3、 繼續加強和業主委員會的溝通，共同“齊抓共管”，保持和提高物業的完好程度，使物業持續保值、增值，提升各類

6、業主的投資回報，達到“多贏”的局面。2、 管理原則根據國務院物業管理條例、深圳市物業管理條例及物業管理委托合同，本著“以業養業”多種“經營”和“精干、高效、優質服務”的管理原則。執行深圳中信紅樹灣房地產有限公司為業主和住戶創造安全、文明、便捷、舒適的生活、工作環境質量方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。3、 分項指標（1） 房屋及公用部位維修、養護的承諾及措施序號指標名稱國家評分標準第一太平管理指標管理指標實施措施1房屋完好率9899指定維修技術人員負責責任區域內的房屋巡查，建文件記錄，確保房屋完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設施現象2房屋零修、急修 及時率98100接到緊急維修通

7、知5分鐘內到達現場，零修及時約定完成不過夜，并按維修回訪制度進行回訪及記錄3房屋零 修工程 合格率100100分項檢查，一步到位并按照維修回訪制度進行回訪，以確保維修質量，滿足住戶需要4房屋外觀完好、整潔無損完好、整潔無損外觀完好，無破損處、整潔，無涂污處、無違反規定私搭亂建損壞現象5陽臺使用空調安裝整潔、美觀整潔、美觀陽臺統一，不堆放易燃易爆物品陽臺使用不得有礙觀瞻空調室外主機一律裝在預留的位置上（2） 公共設施、設備及場所的使用、維修、養護、管理和收費序號項目（內容）國家評分標準第一太平管理指標管理指標實施措施1消防設施設備完好率100100指定機電設備及公用設施管理員維護，實行巡查制度，

8、建檔啟示，并由維修主管監督執行，以確保消防設施、設備完好無損，隨時可以正常使用2電梯完好完好與專業電梯公司簽訂維保協議，每年進行電梯安全年檢一次，必須取得政府有關部門年檢合格證，確保電梯安全運行3供水正常正常協助自來水公司進行表前管理維修，對表前管道進行定期檢修和大、中、小型修理；對表后管道進行日常維修，保證正常供應4供電變配 電房正常正常設備編號、安全標志清楚醒目室內通風良好，不潮濕，無積水，絕緣板（層）配置符合要求無亂改建，有檢查記錄，安全、維修責任明確樓層配電系統正常正常配電箱、電源表箱插接箱體完好，關鎖良好，管線無亂牽掛，無裸露5供氣100100協助煤氣公司對煤氣管道等設施進行定期檢修

9、保養，煤氣總閥門完好，關閉靈活，箱體完好，玻璃明亮6路燈完好率9595指定機電設備及公用設施管理員負責維護，實行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監督，以確保路燈完好無損正常使用7道路完好率及使用率9090指定機電設備及公用設施管理員負責維護，實行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監督，以確保道路完好無損正常使用8排水管明暗溝完好率95100指定機電設備及公用設施管理員負責維護，實行巡查制度，建文件記錄，由維修主管監督，以確保排水暢通無阻，無積水，無塌陷9化糞池、雨水井、污水井完好率95100以確保溝、渠、池、井完好，排放通暢10消防報警系統100100指定機電設備及公用設施管理員負責維護，實行巡

10、查制度并定期試驗煙感報警的靈敏度和準確度，建文件記錄，以確保報警系統完好11消防連動系統100100指定機電設備及公用設施管理員負責維護，實行定期試驗，建文件記錄，確保消防水泵隨時可以啟動運行，抽排煙正壓送風設備完好，隨時可以啟動運行12繳費及時率90%95%定期向住戶派發繳費通知書，對未能按時繳費的住戶，及時做好催繳費工作13住戶滿意率90%95%定期向住戶派發意見調查表，了解住戶對管理處各部門工作的滿意程度，以改進今后工作4、 項目管理亮點（1）盡早介入前期管理，有效減少工程遺留問題a. 盡早介入物業的規劃設計。敝司將派遣各類專業技術人員積極參與中信紅樹灣的規劃設計。將通過審閱設計圖紙，察

11、看施工現場、參加工程例會、組織業主意見征詢等形式，站在物業管理人和物業使用人的角度，就物業的規劃和設計提出建設性的意見，減少設計缺陷；b. 盡早介入施工監理。雖然有專業的監理公司，但是物業管理公司參與施工監理的作用仍然無法取代。在實際操作中，我們將派出經驗豐富的設備系統工程師對于現場監理給予意見和建議，一方面盡早熟悉設備設施的性能，另一方面可在發現問題后通過發展商限令施工單位解決，防止施工質量問題的發生和延續；c.參與協助售樓中心的管理：管理好售樓中心、樣板房、建造材料展示房等的保安、清潔、綠化等各項工作并為看房的來賓提供配套的服務；協助節日和重大銷售活動布置等；協助銷售人員把好“公開承諾”關

12、，回答業主關于物業管理的咨詢和提問；配合提供給予有關的媒體的宣傳資料等。通過以上工作在業主們心目中樹立良好的物業管理形象。 d.盡早介入接管驗收。接管驗收工作進行的越早，管理公司對物業的竣工情況就越熟悉，對工程遺留問題的解決也就越主動。憑借多年的工程管理經驗，我們將積極主動地與開發商工程部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問題的處理界面，以及處理的流程和時效要求。同時，精心編制接管驗收計劃并組織實施，力求在向業主交樓時提供讓業主放心的收、用房。（2）預防為主，嚴格管理，減少安全及消防隱患1）治安防范a. 防范體系：堅持“人防、技防、物防三結合”的原則，在確保24小時無間斷監控和巡邏的基礎上

13、，充分發揮社區內配置的IC卡門禁、攝像監控、可視對講、電子巡更、周界報警、家居安防等智能系統的作用，建立立體交叉的安全防范體系；b. 封閉管理：物業管理的安全強調封閉式管理，社區的所有出入口將實施嚴格管制，所有訪客及外來車輛均實行“三級識別”制度，即大門崗（或車場崗）識別、大堂崗識別和業主識別。未獲得業主本人確認的訪客將不被允許進入住宅大堂門，樓內安排巡邏隊對整個大樓實行24小時不間斷巡邏。c. 素質管理：對保安員實施準軍事化管理，做到“五統一”和“三集中”，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。同時努力培養保安員員的服務意識，改變原來保安員員單一

14、的護衛功能，使保安員員成為“護衛員、迎賓員、服務員”的有機統一體.2）消防管理a. 工作方針:堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務消防員制；b. 防火宣傳:在小區宣傳欄內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區入伙時，建議管理公司向每戶業主發放一冊消防知識手冊，同時聯系部分消防器材商家到社區定點服務，建議業主家中配置滅火器；c. 培訓演練:實施全方位消防管理，定期檢查消防設施，保持良好運作。同時，重點加強護衛員的消防實戰演練，每年組織兩次義務消防隊員和小區業主共同參與的消防演練，提高全員

15、的“自救”意識和能力，防患于“未燃”；d. 加強二次裝修的消防管理:對裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。對動火施工要求施工單位必須提供消防報批手續，方可開工。在入住期間，建議管理公司通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；（3）預防為主，嚴格監管，杜絕二次裝修違章行為a. 制度保障：根據建筑法、建設部令第110號住宅室內裝飾裝修管理辦法，及深圳市有關裝修管理的規定，制定“房屋二次裝修指南”及“二次裝修責任書”。同時，實行“二證一書”制度（即裝修許可證、施工人員出入證、裝修責任書）及裝修保證金制度，明確

16、業主、施工單位、管理處各方參與者的權利和義務；b. 廣泛宣傳：在入伙裝修期間，通過案例及法規的形式，在社區公告欄內廣泛宣傳依法裝修的必要性和重要性；c. 控制要點：建議管理公司根據不同的戶型提前制訂二次裝修控制要點，以文字和圖則的形式發放給申請裝修的業主及施工隊伍。同時，對管理處裝修管理人進行有關法律法規、專業知識及控制要點的培訓，使裝修管理員成為一名合格裝修管理者；d. 三級審批：建立專業工程師、工程主管及管理處經理三級審批制度；e. 嚴格督導：管理處裝修管理員在客戶裝修期間每日至少兩次巡查裝修現場，發現問題即時記錄在案，協同施工單位制定整改措施并跟蹤整改結果；f. 嚴格驗收：管理處主要依據

17、施工圖、竣工圖結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄，到現場進行檢驗。尤其是對電力、給排水等隱蔽工程重點進行檢驗；g. 法律追溯：對違章裝修的施工單位，將以說服教育為主勸其整改，對整改效果不佳的將酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節嚴重且不服從管理的客戶，將積極采取法律途徑予以解決，確保小區的房屋本體及公共設施的完好。（4）全面導入VI體系管理公司聘用設計師事務所的專業設計力量對小區進行整體形象設計，以體現中信紅樹灣的管理特色，包括小區標志的設計；指路牌、告示牌等各類標牌的設計；藝術造型的布置；車流導向的規劃；商業網點的色調及招牌等。適時地導入VI（視覺識別系統）體系，透過統一的視覺識別系統強化企

18、業理念、規范員工行為，傳播企業形象，對中信紅樹灣物業銷售、樓盤檔次的提高有較高的意義：a、 導入VI可以使項目管理理念視覺化、符號化，使員工在統一的形象、統一的意志下對內認同，對外傳播；b、 導入VI，可以使項目管理開啟一種與行政管理、質量管理并行，并互為配合的形象管理手段；c、 導入VI，可以使項目管理的信息傳播更具經濟性和實效性，從而降低了企業的宣傳成本；d、 導入VI，增強了中信紅樹灣的文化氣氛，美化了住宅區環境。（5）業主入伙便民服務 為方便業主入伙裝修，并體現管理處優質的貼身服務，敝司建議引入“一條龍”的便民有償服務，在銷售中心內，統一安排相關住宅入伙、裝修所需要物品的供貨商（如防盜

19、門窗、窗簾燈飾等）和信譽良好的裝修設計公司，公開公平定價，優惠業主，使業主入伙時無需為家居的裝修布置操心，讓業主可以真正感受到管理處無微不致的服務，同時管理處又可以適當收取管理費或場地費，供管理處前期營運，減少發展商的投入，一舉多得。（6）保險小區防火和防臺風是安全工作重點。通過購買合適的保險，可以規避管理上的風險。建議管理處購買財產一切險、公共責任險、保安人員人身保險等保險，最大限度的減少小區管理的風險，和意外造成的不必要損失。 單元內的家庭財產險應建議業主自行購置?！爸行偶t樹灣”主要管理措施第一節“中信紅樹灣”物業管理服務模式“前臺一站式”服務一、 設立“前臺一站式”服務模式的作用前臺服務

20、作為高檔物業面對業戶的重要服務手段，是整個物業對外展示的窗口，它提供日常咨詢、處理投訴、便民服務等日常服務。優質的前臺服務不僅可提升物業的品位，同時可為業戶提供更加貼身的服務。中信紅樹灣設立“一站式”前臺服務窗口的原則，即所有業戶能在一個地點（接待前臺），就可以將他的期望、要求、意見及對小區或物業管理工作不滿而產生的投訴等信息向管理處反饋，不論內容如何，都交由前臺全權處理，業戶則不必為一件事往返于各部門之間。最終的處理結果則由前臺反饋給業戶。他的好處在于：a、 能加強與業戶的溝通，搞好關系，及時掌握動態信息；b、 方便、快捷，減少溝通干擾，讓業戶能隨時直接表達自己的看法；也減 少業戶對發展商、

21、銷售部的負面干擾。c、 充分發揮統籌功能，針對一些特殊的問題，由管理處總經理直接安排相 關部門、人員配合處理；d、 有始有終,通過這個窗口跟進問題的整個處理過程，負責向提出問題的業戶作回訪工作；e、 向業戶提供一些與生活相關的便民服務，以贏得業戶的好感。二、 客戶服務中心服務內容作為一個高標準物業管理水平的項目，管理處應在客戶服務方面加強力度，重視客戶反饋意見，要盡可能地站在業戶的角度，為業主多加考慮，盡可能多的提供各種“貼身”服務，使業主在所居住的物業內能真正做到安居樂業。從此點出發，第一太平戴維斯建議管理處應專門設立客戶服務中心，專職處理有關此點事項，其工作內容將包括但不限于：設置熱線電話

22、管理處接待前臺有必要設立公眾咨詢投訴程序，以便改進服務，在管理處設立客戶電話熱線，由專業人員接聽，并記錄在熱線電話投訴記錄跟進表，由管理處服務部經理親自處理任何有關管理上之問題，投訴者的姓名會被保密。接受投訴不應局限在熱線電話。所有員工在日常與業主接觸中有義務接受投訴，然后轉交管理處。如遇重大或緊急事件，管理處總經理應直接接聽有關投訴，并要求管理處限時跟時處理，提交有關報告。 跟進工程遺留問題 物業的移交，或多或少都有一些建筑、裝修工程上的遺留問題，能否及時跟進處理這些遺留問題，將直接影響到能否順利交收樓。而該類遺漏問題，往往涉及到發展商和各施工單位的協調，如由物業管理有限公司專門派人跟進協調

23、處理，則大大減少業主往返于發展商、售樓部之間的次數，處理之中就能體現物業管理的優質服務。投訴處理所有住戶/租戶之投訴，必須記錄及妥善處理，同時要作定期分析及檢討業戶主要投訴項目。(每日將投訴登記記錄表呈交管理處總經理審閱，物業總經理定期抽檢記錄，)。所有投訴應按規定合理時間內完成，并通告投訴人。若未能按時完成，應交待原因及作出解釋，并另約定完成日期。住戶檔案的更新管理處按住戶所在單元區域進行劃分，每一住戶檔案內再按事件性質不同進行細分。同時，通過前臺服務每月更新一份最新的住戶情況一覽表，包括住戶姓名、家庭成員、通訊方式、管理費交費情況、投訴跟進等，便于客戶服務部及時跟進提供全方位的服務。探訪業

24、戶有住戶新入住物業內時，通過管理處服務中心經理的定期電訪/走訪該戶住客，對其進行親善訪問，以了解住戶的需要和跟進問題的效果，給客戶留下良好的第一印象，從而建立日后互相信任的基礎。定期調查問卷為了能夠準確及徹底了解物業內各住戶的意見及所需，故定期根據物業的特點制訂一份完整的客戶意見調查問卷，針對性地反饋住戶的意見，并有計劃、有步驟地改進管理處的工作質量。三、建立“前臺一站式”客戶服務中心標準的服務內容 咨詢服務 包括：1） 物業室內的設施開通使用咨詢 2） 物業區域內公共設施使用咨詢(停車場、會所、商務中心等)； 3） 物業租售中介信息咨詢； 4） 樓宇設施的維修受理（水電、空調、渠道等）； 5

25、） 水電、物業管理等費用查詢。信息發布包括：1） 管理事務通告（停水、停電、電梯檢修等）； 2） 提醒/催交費用； 3） 節日溫情問候； 4） 大型活動的安排通告。電話調查包括：1） 民意調查； 2） 市場調查； 3） 電話回訪。家居助手包括：1） 家居清潔 2） 家居維修服務； 3） 家居綠化顧問； 4） 家庭保健師 5） 電話購物。突發事件的應對預先設計好合理、有效、快速的解決方案包括：1） 保安服務（盜竊、打架、防恐）； 2） 消防服務（防火、困電梯、爆水管）； 3） 自然災害（臺風、暴雨、地震）。投訴受理包括：1） 服務投訴； 2） 環境投訴； 3） 遺留問題投訴； 4） 公益投訴。

26、將投訴及時轉達相關部門（內部/外部）處理，并根據反饋的處理結果進行客戶回訪。短信留言 住戶在急需離開住宅小區外出辦事時，如有人送貨或來訪，事前又無法取得聯系改約時，可以通過管理處接待前臺留言轉告，暫時寄存物品或代為安排訪客等待業主回歸等，使業主隨時都分身有術。 提醒服務“秘書”可以按照住戶的預約登記，提供提醒服務（會議、約會、生日、紀念日等）。保證住戶能面面具到，無一疏忽。商務預約當住戶希望能最快有人協助預定酒席、購買鮮花、禮品、約定出租轎車、預定飛機票、火車票時，不用查找電話黃頁，只要致電管理處服務前臺就可一切安排妥當。 第二節 “中信紅樹灣”Townhome之服務管理模式“一對一”尊貴私人

27、客戶助理服務一 “一對一”私人客戶助理服務簡介為滿足入住中信紅樹灣Townhome的客戶高層次、個性化物業服務之需求，讓客戶能得到體貼入微的尊崇服務享受，敝司建議管理公司為入住Townhome之客戶提供度身定制的貼身專項“一對一”尊貴私人客戶助理服務。所謂貼身專項“一對一”私人客戶助理服務，指物業管理中心，為中信紅樹灣Townhome每15個別墅客戶配備一位貼身客戶服務助理。任何單元客戶需物業管理中心提供任何服務時，無需親自至物業管理中心登記或因為打不通物業管理中心服務熱線而感到不便，只需撥通其專配的貼身客戶服務助理的聯系電話，直接將服務需求告知該名客戶服務助理即可，客戶服務助理會為客戶打點一

28、切服務事宜。若客戶提出之服務要求屬于物業管理中心專項“一對一”私人客戶助理服務范圍內，則客戶服務助理按物業管理有限公司所擬定之國際標準的物業管理服務細則、流程、相應收費標準進行操作；若服務要求超越了專項“一對一”私人客戶助理服務范圍或服務內容較為特殊且具個性化，則客戶服務助理會將其要求告知物業管理中心客戶服務中心，客戶服務中心會與客戶服務助理以最快速度擬出合理的服務方案，以完全滿足客戶需求。二、“一對一”私人客戶助理服務內容介紹為使入住中信紅樹灣Townhome的每一位客戶能享受到“一對一”尊貴私人客戶助理服務，物業管理公司在詳細調研后，將從下列內容中挑選適合中信紅樹灣入住客戶的有償和無償服務

29、，并根據客戶需求之變化進行相適應的調整：1、代辦服務A、辦郵政服務B、代發報刊信函C、代叫出租車服務D、代繳水、電、煤費E、代聘人員服務F、代購代植花木服務G、代訂代送飲用水服務H、代訂機票、火車票、船票服務I、代房屋出租服務J、代客攝影、錄像服務2、秘書式商務服務A、代辦國內外旅游；B、打印、復印、傳真服務；C、承辦商務會議；D、物業銷售租賃中介；E、裝修中介；F、商務訊息；3、保姆式服務A、代管房屋；B、車輛清洗；C、家居保潔；D、送洗衣物；E、DVD、VCD、錄像帶、圖書的出租服務；F、上門烹調、插花等；G、代客翻譯服務；H、家庭電器修理、工程維修服務（將制訂詳細項目及價格）；I、代請保

30、姆、鐘點工、家教；J、代定鮮花、賀卡；K、代辦各類家庭宴會；L、 特約家庭醫生；第三節“中信紅樹灣”貼身家居服務“中信紅樹灣”不但為每位住戶提供優雅、舒適的居住環境，而且還為住戶提供無微不致的家居服務，讓每位住戶倍感尊貴。套餐A開荒清潔適用范圍：在裝修完成后，入伙前進行一次全面細致的清潔，它有利于您今后更方便地對各居室進行日常的保潔，如果室內很久沒有進行全面清潔，使用本套餐也能取得良好的效果。套餐內容：1、清除裝修遺留的全部污跡，如積塵、各種碎屑、水泥和油漆污跡；2、木質地面的打臘處理；3、石材質面的晶面處理；4、細致清潔其他材質的地面；5、細致清潔所有門窗；6、按照材質清潔全屋家私；7、全面

31、細致清潔全屋潔具；8、有選擇地清潔室內的家用電器表面；價格：主要根據家庭面積大小、裝飾和品種，家私的材質和所需工時進行定價，按照經驗數據公寓清潔價格一般在（人民幣）：350650元之間。套餐B細致清潔套餐適用范圍： 需要對一些很久沒有深入清潔過的物品、家電、設施或裝飾品等進行深度的清潔，它需要一定的時間，專門的清潔工具和洗滌劑才能清潔干凈時還有一些難度。套餐內容：1、 深度清潔抽油煙機；2、 細致清潔廚房用具；3、 細致清潔廚房油；4、 家用電器深度除塵；5、 地毯除塵或清洗；6、 裝飾燈具深度清潔；7、 天花掃塵；8、 鋁合金窗窗外清潔；9、 地面打臘、柚木地板打臘；10、 頑固污跡清除；1

32、1、 皮沙發清潔保養（布藝沙發清洗）。價格：根據客戶需求的項目、面積和數量等，視具體工作難度和工時進行定價目，按照經驗數據一般家庭清潔價格在（人民幣）：250500元之間，特殊的按實際情況商定。C套餐節日套餐適用范圍：在逢節日（如春節、中秋節、國慶節等）到來，在節前常需要進行諸如裝修翻新、衛生清潔和家居裝飾布置，該套餐可以在節前把您所需服務一一辦妥，讓您可以輕松投入假日的休閑，充分感受節日的氣氛之中。套餐內容：1、 節日布置裝飾；2、 室內植物翻新；3、 小飾物翻新；4、 鮮花預訂；5、 節日時花擺放；6、 清潔系列；7、 大件織物清潔。價格：根據所需服務的項目和范圍而定。套餐D家庭（公司）聚

33、會套餐適用范圍：當家庭或公司遇上特別的喜慶事情（如：生日PARTY、慶功、入伙和聯誼等活動），我們可以利用會所和商務娛樂資源為您提供一系列的娛樂喜慶服務。套餐內容：1、 提供場地（會所、泳池或商務娛樂設施）；2、 策劃并實施方案；3、 購物料；4、 喜慶裝飾；5、 酒會/晚宴/BBQ；6、 歌舞表演；7、 健康娛樂活動；8、 發邀請函；9、 接待、迎送、服務。價格：根據所需服務的項目和范圍確定，或者您可以提供消費額，我們幫您選擇服務項目。E套餐： 室內植物配送套餐適用范圍：在家庭、各類型公司場所，可以隨時為您提供常年翠綠，蔭生為主的綠色植物，并兩日更換一次，在節慶日子為您提供節日時花，讓您時刻

34、生活在大自然中。套餐內容：1. 室內植物美好設計；2. 盤景造型；3. 時花選配；4. 常綠、蔭生植物選配；5. 兩月更換一次；6. 定期上門維修；7. 租用名貴花木；8. 運送上門。價格：根據所需的植物品種和數量確定。第四節 保安、消防管理措施沒有安全，就談不上安居樂業，安全為了服務，服務必須安全，根據中信紅樹灣項目、管理服務的特點，建議采取“技防與人防”相結合的原則，制訂科學、合理、嚴密的治安管理運行體系，確保住戶財產安全。一、 管理目標1. 確保業主的生命財產的安全，案件發生率控制在1以下。2. 確保區內無重大火災、交通事故。3. 確保區內公共秩序的良好，無私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂

35、貼亂畫現象。4. 對任何可能危機業主安全處，有預見性地采取防范措施。5. 實行外圍開放但住宅全封閉式治安管理體系。二、 擬采用的保安硬件設備1. 巡更警備系統2. 閉路監控系統3. 紅外線探測系統4. 無線式家庭防盜系統5. 電子墻周界防越系統6. 雙向控制汽車定位報警系統7. 車輛有源啟動卡（讀感器）三、 以技防為主，人防為輔的方式加強治安防范1. 建立健全物業安全保衛組織機構2. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛目標，做到點、面結合3. 制定完善各項治安保衛崗位職責；4. 加強對保安員進行職業道德教育與業務培訓；5. 建立正常的巡視制度，實行24小時值班制度；6. 加強對校區內機動車和非機

36、動車的安全管理；7. 完善“中信紅樹灣”內各項安全防范設施；8. 聯系區內群眾，做好群防群治工作9. 與周邊單位建立聯防聯保制度，與當地派出所建立良好的工作關系10. 按ISO9000質量保證體系擬制定的管理規程； 四、 交通及停車場的管理將充分利用停車場智能系統、電視、紅外線監控系統以及訓練有素的專業管理人員，對停車場及交通場所進行下24小時監控管理，確保進出車輛安全有序。合理規劃交通，實現規范管理。結合項目周邊環境，合理規劃中信紅樹灣進出口和行駛路線，實行人車分流，對車輛及停車場實行規范管理，包括標志規范、指揮規范、制度規范及責任分明等。建議購買停車場車位保險，規避停車場管理風險。五、 機

37、動車輛的安全管理敝司建議在中信紅樹灣采用先進的讀感式門禁系統，由感應卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。為確保三車不發生丟失案件，敝司將對三車分別采用不同的管理措施 自行車引進日本研制的地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車地案件發生。 摩托車采用IC卡管理方式，并規定必須加裝摩托車防盜器同時按規定停放。裝置閉路監視器加以嚴格控制 汽 車采用讀卡式門禁系統與人防相結合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞，制定專門停車場對于小區內亂停亂放容易引起丟車的車輛采取鎖車措施。六、 建立交互式聯動治安網絡1. 整個小區實行封閉管理，住宅區出入口均設立24小時門衛值班登記制。2. 實施公共區域24小

38、時不間斷巡邏，并記錄各區域的安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。3. 禮貌接待來訪客人，并與住戶聯系征得同意后，方可進入。4. 充分利用電視監控設備，對住宅區公共部位實施24小時嚴密監控，重要、可疑情況予以錄像備查。5. 遇有緊急情況或其它治安需要，中央監控系統通過聯網對講機下達指令，住宅區巡邏保安人員可在5分鐘內到達現場。6. 繼續與當地派出所建立警企共建關系，并商請“片區警官”兼任我治安部指導員，定期與我保安人員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。七、 人防管理工作執行標準- 定期召開各級安全形勢分析會，找事故苗頭補漏洞，制定預防措施。- 要求保安員嚴格按照公司要求，文明執勤，規范

39、上崗。- 建立中央控制室，實行全方位24小時監控，注意輻射各個角落和治安死角。- 加強崗位管理，保安擬以固定崗，流動哨和巡邏隊，整個住宅內全方位24小時巡邏，晝夜執勤，明確責任區，劃分責任人。- 加強小區內流動人員及外來人員管理和防范，建立流動人員檔案。嚴重、可疑重點防查，區別對待，及時跟蹤、監控、并隨時與管理中心有關部門匯報，確保不出問題。- 堅持查崗制度，建立崗位登記檔案，保安巡邏交接班制度。- 落實治安責任制，明確責任人。公司與管理中心，管理中心與安管隊長簽定治安目標管理責任書，明確責任、工作標準，并分級跟蹤驗證、考核。同時，各級領導又是防火安全責任人，全體安管員，車輛管理都是兼職的義務

40、消防隊員和治安應急分隊隊員。- 加強安管員的日常學習、訓練、培訓制度。- 加強日常學習和體能、技能訓練。- 管理中心須按公司培訓計劃、要求，屆時組織人員騁請有關專業人員施教，確保人員、時間、效果三落實。- 在發生火災、煤氣泄漏、爆炸、汛情等不可抗拒自然災害和打劫、暴力、恐怖兇殺等緊急突發事件，管理中心組織全員，第一時間內趕赴現場，并行之有效、短期內控制局面和事態發展；及時報告派出所等，向有關部門通報情況并做好疏導，及時協調有關職能部門現場處理。- 獎懲嚴明，重獎重罰。由于管理中心方面失職造成的治安案件，分別視情節危害、后果、承擔由此引起的責任；由于業主本身原因造成后果的：管理中心、公司通報批評

41、，并檢討工作中的失誤。八、 消防管理堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務消防員制。1.進行消防宣傳教育a)進行內部消防輪訓；b)利用“中信紅樹灣”宣傳欄、板報等形式進行宣傳；c)定期開展消防實戰演習，鼓勵全員參加。2.建立義務消防隊伍3.制定消防管理制度消防崗位職責消防巡查制度消防值班制度消防檔案管理消防安全制度消防公共管理規定4. 控制火災隱患要點 控制火源 控制易燃材料 監視容易引起火災的區域5.按國家相關規定配備消防設施、器材如：設備房、車庫等公共場所第五節 社區文化建設敝司經過多年的經驗積累，針對中信紅樹灣的地理環

42、境和人文環境，擬從社區文化的硬件建設著手，發揮文化軟件的功效，精心設計高品味的社區文化藍圖。一、 社區文化建設的新構想溝通與客戶、商戶之間的聯系，多渠道開展宣傳活動。編制中信紅樹灣業主手冊，詳細介紹物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及管理處可以提供的服務項目，深圳市物業管理的各項法規，業主須遵守的管理規定等。二、 開展豐富多彩的公益和社區文化活動物業接管初期，即建立詳細的客戶檔案，以便開展公益和社區文化活動。(1) 公益活動 聯系醫療單位建立“中信紅樹灣”醫療中心，開展預防接種和普及醫療教育等工作。如可行可建立業主醫療私人保健檔案保，及時向住戶提供家庭保健服務，定期對住戶開展預防性的保健宣傳和

43、常規性檢查，并給與專業性的保健醫療建議。(2) 社區文化開展豐富多彩的社區文化，不僅為社區業主提供娛樂、消遣，更為業主提供機會聯絡感情，交流信息，從而形成一個安全、文明、便捷、舒適的生活環境氛圍，促進各項管理工作的順利開展。將按照“中信紅樹灣”住戶的愛好、興趣舉辦娛樂活動。三、 發展公共關系建立與市和區兩級的物業管理部門、工商、稅務、公安、水電管理和“中信紅樹灣”業委會等行政業務主管部門的公共關系業務，隨時掌握這些部門的各種政策、法規信息，以便管理。第六節 財務管理措施1. 中信紅樹灣物業管理公司之財務管理及賬務處理，該等帳目可每六個月進行財務公開并在個別業主在事先合理要求下可提供其參閱；2.

44、 財務管理包括物業管理公司編制每年之管理中信紅樹灣預算以及當業主通過其預算后，盡可能使中信紅樹灣之運作控制在此預算范圍內。如有超過預算的部分，需事先得到業主的同意；3. 具體財務管理按深圳市有關物業管理財務制度執行。4. 物業管理公司收取物業管理費用遵循“公平、公開、公正”的原則，做到“取之于戶，用之于戶”。其財務管理具有以下特點：公平：具體體現在“誰使用，誰付費，誰受益，誰付費”，物業管理公司向全體住戶收取物業管理費，并對所有住戶實行公平收費；公正：物業管理收費標準根據國家相關法律法規制定，不但符合相關法規的要求，而且還符合業主及用戶的實際需要；合理：物業管理公司收費標準與服務管理水平相適應，根據服務項目、服務質量和管理水平，制定收費標準，合理收取管理服務費用；公開：物業管理服務收費實行明碼實價，收費項目和標準以及收費辦法，在經營場所或收費地點公布，物業公司每六個月向住戶公布物業管理費用的收入和支出賬目，讓每位住戶清楚了解管理費用的收支情況。第七節設備維修養護管理措施完善的物業維修養護,不