1、第一章 前 言為了進一步提高企業的管理、服務水平，根據“成都市物業管理優秀大廈”的標準，我管理中心從2007年初著手優秀物業管理項目的爭創準備工作，并成立了以項目總經理為組長的創優領導小組。自創優目標確立后，對照創優標準，先后制定了詳細的創優計劃與實施方案，對各項工作明確分工，責任到人，做到了有計劃、有檢查，有整改、有落實。經過管理中心全體員工的共同努力，實現了公司“以創優規范企業管理，提高服務水平”的宗旨。接房至今，正熙國際大廈未發生任何重大設備、安全事故，符合“成都市物業管理優秀大廈”的評選標準，特此申請創建“成都市物業管理優秀大廈”。本次“創優”工作，政府相關部門和業內專家對我管理中心的

2、工作進行全面檢查并給予點評和建議，使我們認識不足，找到方向，努力改進，深化內功，以提高管理和服務品質，在此，我們對各位領導和專家表示衷心感謝。第二章 成都萬邦物業管理有限公司簡介及企業文化一、公司概況成都萬邦物業管理有限公司是于2003年成立的專業物業管理公司，注冊資金100萬元，具有三級物業管理企業資質。萬邦物業堅持“一切為客 戶著想、一切從客戶出發、客戶的需要就是我們的服務”經營理念，誠信為本，讓利業主，回報大眾，以良好的業績和獨特的文化精神得到了業內及客戶的廣泛認可，贏得了較好的口碑效應和社會效益，企業自身也實現了高速發展。公司成立四年多來，完成了三個高檔商務寫字樓管理中心（正熙國際大廈

3、、金貿大廈、攀鋼集團成都科技公司辦公樓）、三個商住樓管理處（西景花園、鳳凰大廈、光榮小區）等多個物業的籌建及管理工作。二、企業文化1、我們的團隊： 公司現有員工200余人，是一支擁有高素質的物業管理隊伍；有健全的物業管理規章制度，嚴明的勞動紀律，嚴格的安全、保密、防范措施，具備完善的現代物業經營管理機制，可為客戶提供專業化、高效率、高質量、全方位的物業管理服務。通過全體員工的共同努力，公司取得了驕人的業績，提升了物業品質的企業形象，達到了社會效益和經濟效益的雙豐收。2、萬邦物業員工精英：提高員工的文化素質、業務能力和管理服務水平，強化服務意識，掌握崗位管理服務操作技能，是我們培養品質優良、專業

4、技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍的標準。3、我們的團隊氛圍：進取、友愛、尊重、信任4、我們的工作作風：務實、敬業、高效、文明5、我們的服務理念：關愛如家人6、我們的管理理念：“提供專業效率支持”。第三章 正熙國際大廈物業概述一、項目規劃、建設正熙國際大廈是成都攀特實業有限公司開發，由成都萬邦物業管理有限公司通過公開招投標的方式取得該物業的管理權。大廈為框架剪力墻結構體系樓宇，于一九九六年停工，2004年8月由成都攀特實業有限公司負責恢復建設。正熙國際大廈項目地處成都市錦江區紅星路三段16號，位于傳統的商業繁華地區春熙商圈紅星路步行街內，區域優勢明顯、交通便利，是集商業百貨、商務辦公為一體的綜合

5、項目。 正熙國際大廈項目總建筑面積44924.38 m2，其中：大廈占地5896.19（包括道路代征地1861.50）；建筑總高度103米；地下2層，地上28層；寫字樓面積15112.88 m2 酒店面積：8977.2 m2商業面積15741.4 地下車庫面積5092.9寫字樓218套，已交房207套，交房率達95.9%；二、項目設施、設備配置情況（1）供水：分為市政供水與二次供水系統。（2）供電：本大廈屬一類防火高層建筑，由城市電網引進10KV電源，設兩臺SCB9-2000-10/0.4KV干式變壓器，設一臺800KW自動啟動柴油發電機組，在市電停電時為一、二級負荷供電。標準層用電功率30K

6、W/層，根據戶型大小分別設置40A、25A兩種漏電保護空氣開關；商場用電設計功率108KW/層。（3）電梯：大廈內設客梯4臺供寫字樓使用24小時開放。（4）消防通道：大廈內共設置5個獨立的防煙火消防通道，編號為15#；其中1# 、2#消防通道供寫字樓使用，3# 、4#、5#消防通道專供裙樓商場使用。（5）消防設施：大廈共有消火栓193個，配置消防滅火器180具，聯動型火災報警控制柜1組，煙感探頭1166只，溫感探頭233 個，手報87個，防火閥15個，送風排風閥 85個，防火門190檔。（6）空調系統：大廈內分別設置寫字樓和裙樓兩個獨立的中央空調區域，寫字樓配備4臺約克AWHC-L空氣源熱泵機

7、組；裙樓配置兩臺YS E型螺桿式冷水機組、 豪緯熱水鍋爐2臺。大廈內各層設獨立新風機組。（7）通風系統：大樓所有無外窗衛生間均設機械排風，地下室設備用房設機械通風系統；地下停車庫設機械排煙補風系統。（8）安保監控：監控系統共設置顯示器12臺，硬盤錄像機9臺，電腦主機1臺，監控鏡頭132個（固定探頭125個，云臺7個）。（9）大廈內移動式ABC干粉滅火器共計180具。其中；2kg干粉滅火器100具、5kg干粉滅火器80具。（10）物業內共設置垃圾桶152個（其中不銹鋼垃圾桶43個，衛生間方形塑料垃圾桶85個，藍色大垃圾桶24個），垃圾中轉房1處；鑄鐵雨篦子47個，不銹鋼地漏42個；鑄鐵地漏6個；

8、外圍墻燈28個，射燈（天臺）23個；花壇6組。（11）地下車庫系統：地下車庫設有相對獨立的進出專用車道；車庫進出口處分別設置道閘欄桿機、地感線圈、讀卡器及彩色數碼攝像頭；車庫進口設置自動發卡機，地下車庫限高1.8m，地下車庫內嚴禁煙火，在“T”型路口設置球面鏡3個；-1F至-2F系雙向行使共用車道；車輛進出地下車庫按線路行駛；-1F設52個機械式車位，-2F設56個機械式車位，合計108個車位；車庫出口設電腦主機1臺，出場車輛需經圖像認證吻合，并確認車牌號后放行；臨時停車起價5元（2小時以內5元，不足2小時按2小時計算，超過2小時后按每小時1元計收，不足1小時按1小時計算）以刷卡時間為依據；包

9、月停放車輛不固定停車位，包月月租500元/車月。三、物業服務內容1、房屋的使用、維修及養護；2、物業共用設施、共用部位、各種設備及場所（包括消防、安防、機電設備、機動車停車場、公共通道、公共照明、綠化地等）的使用、維修、養護和管理；3、綠地養護和公共區域保潔工作；4、大廈公共秩序及消防管理；5、物業管理范圍內車輛交通指揮管理及停泊；6、檔案資料的管理（含項目竣工驗收資料、設備設施的安裝、使用技術資料、業戶檔案及裝修資料等）；7、代收代繳費用的收繳；8、特約服務及各項有償服務；9、政府法規、政策及合同規定的其它事項。第四章 正熙國際大廈管理中心概況 正熙國際大廈管理中心共有員工65人，其中管理人

10、員17人，工程維修15人，保安33人，持證上崗率達100%。大廈的保潔及綠化工作分別外包于專業的成都力業商業清潔有限公司及美匯園植物公司。2007年5月項目管理中心成立了創市優領導小組，明確職責及創優工作計劃，開始創優準備工作。一、目標明確，思路清晰 （一）立足項目實際，日常管理目標明確。為適應物業管理市場的發展需要，有效超越、突破提高整體管理服務水平，讓業戶真正滿意，管理中心從接管 正熙國際大廈開始就以業戶滿意為管理目標，立足項目特點，制定下列目標，并按照目標開展了各項日常工作。 （二）項目創優，全面提升項目服務品質。為推動項目物業管理工作的快速健康發展，提升服務品質。公司高度重視創優工作，

11、把正熙國際大廈創建成“成都市物業管理優秀大廈”，并爭創“四川省物業管理優秀大廈”作為我管理中心的管理目標。為此，公司將創優工作作為專項工作來抓，把創優考評標準落實到每一工作節點、每一工作崗位上，同時項目管理中心還結合創優考評標準從檔案資料整理，房屋本體、公用設施設備維護管理，消防管理、培訓、教育，保潔綠化管理等方面進行規范，保證創優工作的順利開展。二、推行精細化管理，保證日常服務質量并持續改進（一）客戶服務-我們認為，要很好落實客戶服務工作，也就是要堅決貫徹執行公司的核心理念，注重工作中的每一個細節，通過精細化的服務使客戶滿意。為此，我們首先應充分理解和識別客戶需求，設立了24小時管理服務熱線

12、，由專人負責客戶需求、投訴和建議的受理，接聽電話時按標準語言、禮貌用語來應答，以客戶服務部為窗口隨時隨地了解客戶對物業管理服務工作提出的意見和建議，為公司和客戶之間的溝通搭建了一個快捷、方便的平臺，從而增進了管理中心與客戶之間的溝通與交流。 在商務服務工作中，我們根據大廈的業態特性，在大堂設立了商務中心，為大廈客戶提供便利的商務服務。目前，管理中心開展了（1）打字、復印、裝訂及傳真；（2）郵政快遞服務；（3）廢品處理服務；（4）代訂報刊服務；（5）飲用水配送服務；（6）室內插花及花卉養護服務；（7）植物租用服務；（8）室內有償維修服務；（9）室內常規清潔服務；（10）酒店、客房、旅游預訂服務；

13、（11）代訂票務服務；（12）代訂午餐服務等多項便民服務措施，極大地方便了廣大業戶，得到了廣大業戶的認可和好評。（二）設施設備管理-設施設備的正常運行是物業正常運轉的保障。正熙國際大廈管理中心制定了崗位責任制、設施設備安全運行、定期巡回檢查、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，建立了設施設備總賬和臺帳，所有設備都明確了責任人，并制定了設備標牌，所有人員均持證上崗。 在日常管理中，正熙國際大廈管理中心重點開展了以下兩方面的工作：（1）對于國家強制性外包維修養護的設備，通過多方調查了解引進了專業的維保公司，并適時對維保單位的工作進行了監督。（2）對于項目自行維護的設備、設施嚴格按照工程管理部工作運行

14、手冊進行管理，同時制定了相應的應急措施。這樣有效避免了在物業管理過程由于部分項目外包而出現管理失控的情況，由于人員到位、管理措施得力，到目前為止所有設施設備運行正常，未出現任何事故。（三）治安消防管理-大廈實行半封閉式管理，并配置監控系統現代化智能設備，在管理中管理中心充分運用了這些設備，采用了多層安全防范網絡。1、各出入崗實行崗位管理制度，有效的防范、控制措施，24小時巡邏制度。2、在大廈的安全管理中，建立消防責任制，管理中心與相關單位均簽訂了消防責任書，并定期進行消防檢查，為了提高全員安全防范意識，除學習消防知識、消防法規外，還組織員工進行消防實戰演習，做到預防為主，培訓先行。3、管理中心

15、還與轄區派出所即相鄰單位建立“治消友好合作戰線”，實現群防群治。由于措施得力，正熙國際自接管至今從未發生重大治安消防事件。（四）環境維護管理-環境衛生是物業的門面，其好壞直接關系到物業的整體想象。在保潔管理中，管理中心把保潔工作外包給知名的專業保潔公司，并要求保潔公司做到“定人、定崗、定區域、定質量、定責任”對保潔區域進行了明確劃分，核定了工作量，明確了每個工作區域的責任人，針對每一區域制定了保潔質量標準，安排專人不間斷檢查，發現不足點立即糾正，并給予責任人相應處罰。同時，還對垃圾筒、衛生間等進行定期消殺，并請專業滅鼠單位定期進行滅鼠。通過這些有力的管理措施，保證了公共區域的整潔。綠化雖然已外

16、包專業綠化公司進行租擺及維護，但管理中心高度重視，除在綠化維保合同中對維保公司的行為進行約定外，還由管理中心安排專人負責綠化外包監管工作，對綠化苗木及租擺植物進行定期修剪及調整，每日對所有綠化進行了覆蓋檢查，發現問題及時要求維護單位整改。（五）效益管理-優質服務得到了業主的認可和良好的回報，嚴格按物業管理財務制度的要求，每半年公布一次物業管理費用收支情況，接受全體業主的監督。第五章 正熙國際大廈“創優”工作組織與實施一、指導思想 通過開展創建工作，進一步提高管理水平，提升服務質量，營造舒適的生活、工作環境，確保物業保值增值。二、確立創優目標 2007年5月，公司確立了2007年下半年創建“成都

17、市物業管理優秀大廈”及2008年上半年創建“四川省物業管理優秀大廈”的目標。三、與工作聯系小組達成共識，確定“創優”規劃 2007年5月10日成都萬邦物業管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協商，達成共識，一致同意正熙國際大廈申報“成都市物業管理優秀大廈”，并共同確定了創優規劃。四、成立“創優”領導小組2007年5月12日，公司明確創優工作以后，即由項目總經理掛帥成立了“正熙國際大廈創優工作領導小組”。五、進行“創優“宣傳和動員1、宣傳：“創優”工作需要全體業戶的理解、支持、響應和主動參與。為此項目在2007年5月利用大堂PPT文件、上門走訪等多種方式，向全體業戶宣傳今年“創優”目的、

18、意義以及對業戶自身的重要性。2、動員：“創優”工作需要全體員工的積極響應和主動參與。2007年5月12日項目召開“創優”工作動員大會，大會由“創優”工作領導小組組長陳冬梅主持。主要布置各部門在“創優”工作中的具體任務。使每位員工了解“創優”工作的目的、意義，能以飽滿的熱情投身到“創優”工作中。六、部門互檢、項目內部自檢、反復整改1、部門互檢時間：2007年6月20日；目的：各部門從方便的角度出發，找出其他部門服務和管理工作中的不足；依據：成都市物業管理優秀大廈標準及評分細則；互檢人員：各部門負責人結果：找出其他部門“創優“的差距，報“創優領導小組”并限期整改。2、項目內部自檢時間：2007年6

19、月28日、2007年6月29日；目的：全面、系統性地找出不足；依據：成都市物業管理優秀大廈標準及評分細則、物業管理條例以及其他行業法規等;自檢人員：創優工作小組；結果：找出“創優”的差距，保持已達標合格的項目，對不達標項目全面整改。 6月28日項目內部自檢3、整改： 2007年7月-2007年8月上旬，根據部門互檢、項目自檢的結果，進行整改。目的：（1） 硬件方面：按成都市物業管理優秀大廈標準要求，對大廈所配備的設施設備存在的問題進行整改，以至最終達標：（2） 資料方面：按成都市物業管理優秀大廈標準要求，對相關資料進行收集、完善、歸檔。第六章 結束語這次，正熙國際大廈能有機會參加“市優大廈”的

20、評選，我們倍感榮幸。公司將把這次機會當成一種挑戰，加快提高物業管理服務水平的步伐，建立現代化的管理模式。通過創優工作的開展，使我們的管理更加規范、服務標準化。促進大廈物業管理工作再上新的臺階，使優秀大廈建設不斷取得新的成果，為業戶提供高質量的物業管理服務。我管理中心堅持走“標準化、規范化”的管理模式，同時公司擁有一支凝聚力強、有專業技術水平、踏實肯干的員工隊伍。我們將以此為契機，持續改進和提升我們的管理和服務工作，爭取獲得行業專家的肯定，爭創“市優”“省優”大廈，為提升成都市的整體行業水平盡自己的能力。 成都萬邦物業管理有限責任公司 正熙國際大廈管理中心2007年7月16日 附件一：創優工作計

21、劃表正熙國際大廈創優工作計劃序號工作內容評分標準負責部門責任人完成時間一基礎管理1、按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日2、已辦理接管驗收手續，具有完整的驗收資料、圖紙、檔案符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月20日3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理符合1.0，不符合0行政部周倜已完成4、建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責、權、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎2007年6月20日前5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與開發建設單位或開發建設單位委托的物業管理企業簽訂前期物業管理

22、服務協議，雙方責、權、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎已完成6、建立符合有關規定的維修基金制度符合1.0，已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5，未建立0財務部張小琴2007年7月10日7、物業使用手則、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善完善1.0，基本完善0.5，不完善0客戶部周穎已完成8、業主委員會按規定程序成立，并按章程和有關規定履行職責符合1.0，基本符合0.5,不符合0行政部客戶部周倜周穎2007年7月1日前（發籌委會通知）9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責、權、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎業主委員會

23、進行籌備工作10、物業管理企業制訂有符合實際的創優規劃和具體實施方案符合1.0，不符合0行政部周倜2007年6月20日前11、建立健全物業管理各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法制度、工作標準建立健全1.0，主要檢查：物業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2；未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5行政部周倜2007年6月20日前12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1；著裝及標志符合0.3

24、，不符合0行政部周倜2007年7月1日前13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，管理效率得到提高符合1.0，基本符合0.5,不符合0工程部劉開國2007年7月10日前14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況執行有關規定0.5，未執行0；公開0.5，未公開0財務部張小琴2007年7月10日前公示財務賬目2007年6月30日前15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的

25、設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1工程部劉開國2007年7月1日16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便每發現一處不符合扣0.2客戶部工程部周穎劉開國2007年7月1日前17、建立24小時值班制度，設立服務電話，受理業主和使用人報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等并及時處理，有回訪制度和記錄符合2.0，沒有值班制度的扣0.5，未設服務電話扣0.5，發現一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1客戶部周穎2007年6月30日前18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，并對意見及時整理和處理，滿意率達90%以上符合1.0，基本符合0.5,不符合0

26、客戶部周穎2007年7月5日前19、建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%，并有回訪記錄建立并落實1.0，建立但未落實扣 0.5，未建立扣 1.0；及時率符合 0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0工程部劉開國2007年7月5日前二房屋管理及維修養護1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置。符合1.0，無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象符合1.

27、0，發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5工程部劉開國2007年6月15日前3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象符合2.0，大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2，是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2，是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1；每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2工程部劉開國2007年6月15日前4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損符合1.0，未按規定設置0；按規定設置，但不整齊或有破損每處扣0.1，有安全隱患每處扣

28、0.5工程部劉開國2007年6月15日前5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕符合1.0，發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月15日前6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等符合1.0，每發現一處不符合扣0.1工程部劉開國2007年6月15日前7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月20日前8、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象符合1.0

29、，每發現一處不符合扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前三共用設備管理（一）綜合要求1、制訂崗位責任制、設備安全運行、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前2、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求符合1.0，發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月5日前3、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年7月1日前4、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年7月1日前（二）供

30、電系統1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月30日前2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行符合1.0，臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5工程部劉開國2007年7月10日前3、備用應急發電機，可隨時起用符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月20日前（三）弱電系統1、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作符合1.0，發現一處不符合扣0.5工程部劉開國2007年6月15日前2、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄，并按規定期限保存符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明20

31、07年5月25日前（四）消防系統1、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，運行正常，完好無損，可隨時起用發現一處不符合扣0.5安管部袁啟明2007年5月25日前2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法，并能及時處理各種問題每發現一人不符合要求扣0.2安管部袁啟明2007年6月20日前3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人符合1.0，責任人不明確每發現一處扣0.2安管部袁啟明2007年6月30日前4、訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無應急方案扣0.5，各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1安管部袁啟明2

32、007年6月20日前5、無火災安全隱患每發現一處安全隱患扣0.5安管部袁啟明2007年6月30日前（五）電梯系統1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前2、電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月15日前3、轎廂、井道、機房保持清潔轎廂應干凈，井道應清潔、無垃圾雜物，機房門道槽應無雜物，發現一起不合格扣0.2工程部劉開國2007年6月30日前4、電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前5、運行出現故障后，維修人

33、員應在規定時間內到達現場維修符合1.0，不符合0工程部安管部劉開國2007年6月15日前6、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前（六）給排水系統1、建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年7月10日前2、設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染符合2.0，每發現

34、一項不符合扣0.5工程部劉開國2007年7月10日前4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 沒有管理措施扣0.5，水箱周圍每發現一處隱患扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前5、限水、停水按規定時間通知住用戶符合1.0，基本符合0.5，不符合0客戶部周穎2007年7月1日前6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月5日前7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前8、制定

35、事故應急處理方案無處理方案扣1.0，方案不完善扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前（七）空調系統1、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年7月8日前2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前3、制訂中央空調發生故障應急處理方案無應急處理方案扣1.0，有方案但不完善或執行不夠的扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前（八）供暖供氣系統鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常符合1.0，不符合0工程部劉開國2007

36、年6月30日前管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患每發現一處不符合扣o.2工程部劉開國2007年6月30日前四共用設施管理1、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月25日前2、共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月2日前3、道路、樓道、大堂等公共照明完好符合1.0，每發現一處不亮扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前4、大廈范圍內的道路通暢，路面平坦符合1.0，每發現一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前五保安及車輛管理1、大廈基本實行封閉式管

37、理符合1.0，不符合0安管部袁啟明2007年6月25日前2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責符合2.0，無專業保安隊伍扣1.0，值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2安管部袁啟明2007年6月20日前3、結合大廈特點，制訂安全防范措施對特殊的部位要有相應的防范措施，每發現一處無防范措施扣0.2安管部袁啟明2007年6月18日前4、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行符合1.0，基本符合0.5，不符合扣0安管部袁啟明2007年6月15日前5、大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊符合1.0，基本符合0.

38、5，不符合0安管部袁啟明2007年6月15日前6、室內停車場管理嚴格，出入登記符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明2007年6月8日前7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明未啟用8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施符合1.0，不符合0安管部袁啟明2007年6月30日前六環境衛生管理1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站符合1.0，每發現一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔未實行責任制的扣0.5，無專職清潔人員和責

39、任范圍的扣0.3，未實行標準化保潔的扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺每發現一處垃圾扣0.2，未達到垃圾日產日清的扣0.5，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物符合2.0，每發現一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月10日前5、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象符合2.0，每發現一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前6、無違反規定飼養寵物、家

40、禽、家畜符合1.0，不符合0客戶部周穎2007年7月1日前7、大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染每發現一處不合格扣0.2，發現一次環保部門下放整改通知扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前七綠化管理客戶部1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象符合1.0，基本符合0.5，不符合0客戶部周穎2007年7月10日前2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿長勢不好扣1.0，每發現一處不符合扣0.1分客戶部周穎2007年7月10日前3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物符合1.0，每發現一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前4、對大廈內部、天臺、屋頂等

41、綠化有管理措施并落實無措施扣1.0；有措施，落實不力扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前八精神文明建設1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定符合1.0，基本符合0.5，不符合扣0行政部周倜2007年7月1日2、設有學習宣傳園地、開展健康向上的活動符合1.0，基本符合0.5，不符合0行政部周倜2007年7月1日前3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件符合1.0，基本符合0.5，不符合0行政部周倜保持 九管理效益1、物業管理服務費用收繳率90%以上每降低1個百分點扣0.5財務部張小琴2007年7月1日前2、提供有償服務，開展多種經營，有較強的發展后勁符合1.0，基

42、本符合0.5，不符合0客戶部財務部周穎張小琴2007年7月10日前3、本大廈物業管理經營狀況盈利1.0，持平0.5，虧本0財務部張小琴2007年7月10日前附件二、自檢自查整改表正熙國際大廈“市優”整改工作進度表工程部：序號項目完成時間責任人備注1運行記錄整理7月20日段俊、楊慧英2設備房具體的地址編碼7月20日段俊3管道上的標示和水流方向7月20日段俊4設備卡的制作7月20日段俊、楊慧英5設備臺帳7月25日劉開國6設備維保計劃7月20日段俊7維修單7月8日楊慧英8機房的巡檢及簽到記錄7月25日段俊9機房上墻制度7月20日段俊10防火、防觸電重要標志 標識7月20日段俊11管道井統一標識7月2

43、0日段俊、楊慧英12-1F電梯廳標識位置調整7月15日段俊13統一文件的側封7月26日楊慧英 安管部：序號項目完成時間責任人備注1工作手冊裝訂7月25日袁啟明、王德林2部門記錄7月12日王德林、張春華3車場標示牌7月20日張春華、袁啟明4完善消防檢查記錄7月18日前張春華、王德林5管理制度、崗位職責上墻7月18日前袁啟明、王德林6崗位記錄不能有異色筆跡7月15日張春華、王德林7設施設備臺賬7月7日袁啟明、張春華客戶服務部、行政部、財務部：序號項目完成時間責任人備注1業委會籌建工作7月30日前周穎前期籌備工作2業戶滿意度調查7月12日前周穎、謝菊紅上半年度3業戶檔案資料整理7月10日周穎、汪霞4報修記錄整理，并統計急時率及返修率。7月10日周穎、汪霞5客戶服務部公區巡查及裝修巡查記錄整理