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沈陽(yáng)中街商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（55頁(yè)）.doc

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沈陽(yáng)中街商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（55頁(yè)）.doc

1、1中街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告中街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄第一部分宏觀背景.2第二部分項(xiàng)目分析.14第三部分團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu).19第四部分營(yíng)銷分析.28第五部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).51第六部分綜合評(píng)價(jià).552第一部分宏觀背景一、宏觀經(jīng)濟(jì)與未來(lái)發(fā)展在中央決策支持東北老工業(yè)基地振興這一大背景下，遼寧省提出構(gòu)建以沈陽(yáng)為中心的遼寧中部城市群，發(fā)展沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)大沈陽(yáng)的戰(zhàn)略。 “大沈陽(yáng)”是指以沈陽(yáng)為中心，在 150 公里半徑范圍內(nèi)的鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺七個(gè)城市。來(lái)自沈陽(yáng)市政府的一份資料顯示：7 個(gè)城市總面積 6.5 萬(wàn)平方公里，接近全省面積的 45%多；人口 2126 萬(wàn)，接近全省總?cè)丝诘?50%；GDP 接近

2、全省的 64%。從人文和地緣來(lái)看，7 城市的工業(yè)化進(jìn)程極具相似之處，文化認(rèn)同和城市性格也頗具相似之處，可以說(shuō)，山水相連，唇齒相依；從時(shí)空距離來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施便利完備，高速公路、鐵路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，都市圈內(nèi)形成以沈陽(yáng)為中心的 1 小時(shí)交通圈，帶動(dòng)了 7 城市間人流、物流、金融流、信息流的互動(dòng)，在具備構(gòu)建經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，科技和人才存量?jī)?yōu)勢(shì)也十分突出；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，門類齊全，更是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。32010 年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值將實(shí)現(xiàn) 5015 億元，年均增長(zhǎng) 14%，經(jīng)濟(jì)總量由副省級(jí)城市的第 10 位提升到了第 7 位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 4411 億元，年均增長(zhǎng) 26.5%

3、，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著。地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到 355億元，年均增長(zhǎng) 20.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售額完成 2023 億元，年均增長(zhǎng) 17.2%。4經(jīng)濟(jì)如此快速增長(zhǎng)的原因之一就是，產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程加快。其中工業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，新興產(chǎn)業(yè)體系框架基本形成，裝備制造業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)增加值已占全沈陽(yáng)市工業(yè)的 80.3%，帶動(dòng)了全沈陽(yáng)市工業(yè)優(yōu)化升級(jí)。另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的迅速發(fā)展都極大地帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。沈城市居民人均可支配收入今年將達(dá) 20506 元城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng)沈陽(yáng)人民生活水平的不斷提高，首先體現(xiàn)出來(lái)的就是市民的腰包里的錢增多了，并首次突破了 2 萬(wàn)。預(yù)計(jì)今年，沈陽(yáng)城市居民人均可支配收入達(dá)到 20506 元，年均增長(zhǎng) 15.3%。其次，沈陽(yáng)市民所在的這所城市面貌也發(fā)生著重大變化，地鐵一號(hào)線通車，地鐵二號(hào)線的建設(shè)也有序推進(jìn)；南北二干線、二環(huán)改造工程等也都在分步實(shí)施。生態(tài)城市建設(shè)也取

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