1、甲級寫字樓物業管理方案l 物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述） 位于 ，周邊設施 ，交通便利，地理條件優越。 由 開發建設，占地面積_平方米，總建筑面積 ，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有 臺電梯。l 編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定） 浙江省物業管理服務收費暫行辦法 杭州市物業管理條例 杭州市物業管理服務收費管理辦法 樓書 浙江XX物業管理有限公司質量手冊及其他規定l 管理目標（按照物業具體情況描述）為充分體現開發商建造 的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及

2、“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對 （小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%95%以上。大廈交付兩年內達到 （地區） 物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。l 管理原則為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程

3、將始終把握以下原則：一、 服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。二、 專業管理與業主自治管理相結合的原則：在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭

4、取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。三、 物管為主、多種經營的原則：在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。l 管理辦法一、 實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。二、 成立 （大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。三、 在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為 （大廈）組

5、建一支高素質的物業管理隊伍。四、 導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。五、 嚴格遵守杭州市物業管理條例等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。六、 運用CS系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。七、 采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。八、 運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。九、 依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。l 物業

6、管理服務項目一、 公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：(一) 協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；(二) 公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；(三) 大廈共用部位和公共設施設備維護和保養； (四) 公共綠地園藝的培植和保養；(五) 室內公共場所綠化擺放養護；(六) 對大廈的各類資料進行管理；(七) 未裝修房屋通風、打掃等服務； (八) 電話及訪客留言轉告；(九) 雨傘、雨衣臨時借用； (十) 節日環境布置； (十一) 重要時刻提醒服務； (十二) 代訂報刊、信件收發；(十三) 代聘鐘點工服務；(十四) 代收代繳水、電、寬帶網絡費、有

7、線電視收視費和衛星電視收視費；(十五) 代叫出租車；(十六) 代辦保險；(十七) 義務安全用電常識宣傳。二、 有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：(一) 大廈內物品搬運；(二) 各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；(三) 機動車輛清洗：(四) 提供大廈報警室內系統維護服務；(五) 提供小型商務會議場所及服務；(六) 商務中心服務；(七) 辦公區域綠化供應及代為養護；(八) 辦公區域報警系統維護及接警服務；(九) 辦公區域設備設施上門維修安裝等；(十) 代訂車、船、機票；(十一) 代訂代送飲用水。l 具體方案

8、大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業管理介入階段從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。一、管理內容：(一) 從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；(二) 參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；(三) 從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕

9、后期管理的壓力；(四) 提供有關公建配套設備設施的改良意見；(五) 提供大廈公共部位環境設計的相關意見；(六) 提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；(七) 提供功能布局、用料更改的相關管理意見；(八) 提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；(九) 提供標識系統設計、配置的相關管理意見；(十) 參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；(十一) 參與開發商物業竣工驗收。二、管理措施：(一) 熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；(二) 學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；(三) 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；(四)

10、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；第二階段：前期物業管理階段前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序(一) 管理內容：1. 了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；2. 編制物業接管驗收計劃，確定物業驗收的標準、方法和日程安排

11、；3. 與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在物業交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4. 與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；5. 與開發、施工單位聯合進行物業交接：1) 核對、接收各類房屋和鑰匙；2) 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；3) 核對、接收各類設施設備；4) 核對、接收各類標識。(二) 管理措施：1. 組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；2. 開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3. 掌握物業驗收的標準和程序；4. 制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。二

12、、業主入伙管理方案在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。(一) 管理內容：1、準備業主領房所需資料；2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續：（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用； （4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫業主驗收交接表，并與業主約定時間，及時解決。(二) 管理措施：1、制定業主領房程序，準備各

13、有關所需資料；2、按照業主領房程序，安排工作流程；3、策劃業主入伙現場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；5、按規定辦理業主入伙手續。三、治安管理方案在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。（一）管理內容：1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： 禮儀服務； 維護出入口的交通秩序； 對外來車輛和

14、人員進行驗證、登記和換證； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； 夜間對外來人員進行詢問和登記； 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務： 按規定路線巡視檢查，不留死角； 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； 對大廈及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查； 防范和協助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。（1）對可疑或

15、不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習；3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；6、保證監控、值勤記

16、錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。（一）管理內容：1、做好消防監控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發火災因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；4、定期進行消防

17、檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。（一）管理內容：1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；B護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗

18、木、花草；（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎

19、緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加

20、強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內容：1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業主已領房：房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保

21、護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業主托管房）：管理處應每月通風打掃一次；對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設備設施維護：（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常

22、有效；（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫有償服務聯系單，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；5、建立維修人員值班制度，確保維修

23、及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。（一）管理內容1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網球場、

24、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；（二）管理措施1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。（一）管理內容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使

25、用規定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3、按規定操作，發現異常，及時報修。九、財務管理方案：通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。（一）管理內容：1、加強現金收支管理；2、搞好財務核算；3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度預算和決算工作；5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。（二）管理措施：1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；2、財務人員持證上崗，規范操作；3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；4、加強成本控制；5、加強財務監督和財務檢查

26、。十、質量管理方案：導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。（一）管理內容：1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；4、配合公司開展質量體系審核，發現問題

27、及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系 。（一）管理內容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄

28、、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執行；2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內容：1、按照合理的人才結構，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業務培訓，全面提高業務素質；4、進行業績考核，優勝

29、劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。l 智能化系統的管理和維護（一） 建立一支設備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。（二） 管理人員的業務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽

30、線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三） 建立設備技術檔案對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。（四） 建立設備運行檔案建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。（五） 建立供貨商檔案對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。（六） 日常巡視與定期保養日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發

31、現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。l 機構設置及人員配置（一）物業管理機構設置及人員配備1、機構設置根據_物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排：參考：http:/ l 此為工程部分第一節 任務和崗位設置一、任務工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。工程部的職責范圍如下：1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護

32、保養和故障檢修；2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；4、負責大廈外派工程的監管工作。5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖人員配置說明項目負責人： 1人工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人設備運行：8人領班:1人（兼維修）運行工:7人配電室值班電工：16人領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人DE座配電室 8人庫管 1人共計 44人第二節 崗位職責一、 工程部經理崗位職責1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。2、負

33、責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。二、 主管崗位職責1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。4、填寫本系統的操作要求和工作指令。5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。三、 領班崗位職責1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的

34、技改項目。3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。四、 電工崗位職責1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。4、熟悉公司所轄范圍內各用電

35、系統的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。5、保證機房內的環境衛生。6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。五、 水工崗位職責1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養工作。3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。

36、第三節 內部管理規定一、 值班規定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。二、 交接班規定交班人：l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題 ，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。3、做

37、好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。接班人：1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。三、運行記錄管理制度1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

38、第四節 設備設施管理設備設施管理的主要內容有：1、確保能源的供給及有效地控制能耗2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄給排水系統設備的維護管理,給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。（1） 加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。（2） 若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應

39、事先與物業公司溝通，說明停水原因和停水時間。（3） 定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。（4） 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。（5） 室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。（6） 每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。（7） 每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。供電系統的維護管理配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗 。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電

40、局進行耐壓檢測。2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設

41、備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等?？照{系統管理一、 風機房管理規定1、嚴禁無關人員進入機房內。2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。二、 空調系統檢查巡視內容1、設備巡查（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、

42、溢流或缺水現象。（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。2、空調機房（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。3、水塔、水箱檢查（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。4、風機等檢查（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。

43、（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。三、 空調系統運行管理規定1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。3、按大廈空調運行時間表準時啟?？照{系統。4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。四、 空調系統維修保養規程1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。3、設備維修過程所要更換的零件

44、，必須做詳細記錄。4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。五、 中央空調系統應爭處理方案（一）冷水機組1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。（二）水泵1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。2、發現

45、故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（三）涼水塔1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（四）管網系統1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。第五節 維修管理細則（一）工程部入戶維修流程圖 維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維