1、鵬晟農資市場管理方案 第一節 物業管理服務的設想與策劃第二節 管理方式，工作計劃和物質需求情況第三節 各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節 管理人員的配備，人員培訓及人員管理第五節 管理規章制度，建筑及附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理第六節 便民服務第七節 物業管理收費標準建議及收支測算第八節 日常物業管理第九部分公眾制度及應急措施精神文明公約安全防范方法管理規定消防安全管理規定道路及車輛管理規定物流園區設備安全運行制度智能控制中心管理規定消防給水設備保養制度空調設備巡視管理制度水泵房運行操作規程水泵房運行注意事項綠化養護制度清潔衛生管理規定清潔作業規程及操作要領清潔服務質量標準檢

2、測方法意外事件處理辦法消防應急方案停水及事故處理方案物業管理委托合同物流園區辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價結束語第一章 前言 物業管理作為一種新興的行業，它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活，工作生產環境，提高城市整體水平起到了積極的作用.物業管理條例的頒布和實施更是有力的促進了這一行業的發展，在不斷規范行業的法制環境的同時，也使更多商，產，住，用物業進入物業管理市場. 濰坊樂群物業管理有限公司在順應市場需要，提出內部精細管理，對外穩健發展的戰略思路.在這思路的指導下來謀求企業的出路.我們公司追求的是通過提供專業的服務創出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是只有最認真

3、，才能最專業，只有最專業，才能最強大.我們企業做好，做大，做強，為客戶創造價值，也是對客戶的最好回報.第三章 物流園物業管理方案第一節 提高管理服務水平的整體設想與策劃北方物流園坐落于坊子區濰安路，是集辦公和物流，宿舍一體的園區.一期占地面積xxxx平方米，總建筑面積約xxxxx平方米，框架結構，其庫房面積xxxx平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，園區道路面積xxxx平方米，綠化面積8000平方米，公共衛生面積8000平方米(不含建筑物內樓道走廊面積)，園區配套有路燈，水泵房，配電房，發電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統，園區設有出入口一個.該項目布局合理，設施完善，設

4、備高檔.針對本次物業管理招標的各個要素，我公司管理思路概括為一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施.一，認識與定位該物流園區作為一個大型物流園區物業，整體形象應該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規范開放 體現該物流園改革創新的思想和國際化的辦公，生產方式高效 展示該物流園進取，創新的精神狀態和高效的運轉機制規范 體現該物流園作風嚴謹，運作規范高效，管理精細的風貌二，一種模式作為國際化物流園需要的是體現:開放，高效，規范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區管理服務模式為:一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象建設的經營型物業管理模式

5、.在我公司進駐后，要將公司全心服務，在細微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創品牌的理念全方位導入，并秉持我們的職業操守:崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務.我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾:1，自接管該物業管理項目之日起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立物流園區引進專業化物業管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務質量體系全面實施物業管理服務.四，五個重點:針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:1，樹立物流園物業整體形象通過環境形象，物流園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，

6、管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區開放，高效，規范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵.我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該區域內因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生率為零.3，維護好物流園區的環境該物流園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本物流園區的衛生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達

7、到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象4，設施，設備及物業本身的管理，使物流園物業保值，增值另外，該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務增加附加值.五大措施:1，根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范

8、相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統一管理，快速調度，確保治安萬無一失.2，精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部(環衛，綠化)，養護物流園內園林綠化和管理好區域衛生，以保障物流園區環境優美，干凈整潔.第一:維護保養好物流園區綠化，使其保持常青，常新，始終煥發勃勃生機;第二:加強和引導環保意識的教育，使每位到物流園區的人員都自覺愛護區內環境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統;第四:開展環境文化建設和環境形象建設.3，保證車輛有

9、序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班，組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規范嚴密.5，我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需.每二節 擬采取的管理方式，工作計劃和物質需求情況一，擬采取的管理方式對于不同的物業，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為

10、:專業化，規范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式.基本思路是:1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質;2，提供24小時服務;3，嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為;4，致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略;5，軍事化管理加現代化管理.具體我們的管理分組織系統，運作程序系統，激勵系統三個部分說明.(一)組織系統:1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率.2，管理處實行垂直領導，減少管理環節，管理處設主任，文員，各業務部門管理員和業務塊操作員工.(二)，運作程序系統:1，整體運作程序2，內部運作流程說明:1，在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，

11、監督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范.同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統:說明:1，激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到

12、人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質獎勵和精神獎勵.4，培養提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發展的重要位置，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發展創造有利環境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來.工作計劃依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規期管理二部分，現擬工作計劃如下.(一)

13、前期管理工作計劃序號項目內容時間備注1物業管理標的調研全面了解物業管理標的xx年xx月xx日盡量提前2擬訂管理方案結合調研結果擬定管理方案xx年x月xx日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1，選拔 2，培訓 3，上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1，制訂切合實際的各項物業管理制度2，導入ISO9001-20007物業接管驗收辦理書面移交手續 (二)常規期管理工作計劃序號項目內容時間備注1房屋及公用部位維修保養1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常

14、保養巡查管理;4，維修質量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助2公共設施，設備及場所的使用，維修，養護，管理1，建立檔案，搞好基礎資料管理;2，運行管理;3，維修保養管理;4，險情應急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助3安保管理1，24小時值班及巡查，監控等安全防范管理;2，違章私設攤點及設立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗收后開始4車輛管理1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛生管理1，清潔衛生管理

15、;2，環保管理;3，消殺管理.接管驗收后開始6綠化管理1，室內綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始7客戶服務管理1，設立服務員和保安;2，人員形象及服務意識管理.8標識系統管理標識日常維護管理9檔案管理1，建立房屋共用設施設備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設施權屬清冊;3，建立嚴格的檔案管理制度.接管驗收后開始第三節:各項指標的標準及達成標準指標采取的措施本節參照全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則及ISO9001質量標準，我們對項目之物業管理要求的各項指標以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施.序號指標名稱工作標準指標測定依據管理指標

16、實施措施1房屋及配套設施完好率95%全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準采用區域巡查管理與管理中心控制相結合的工作方法，落實責任，責任到人，建立完善的區域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內到達現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優質服務為本，24實行小時值班制度3維修工程質量合格率99%全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質

17、量標準建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量4大型及重要機電設備完好率99%全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，尋求專業公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現故障及時排除5疾呼完好及使用率95%全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準落實責任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設施設備等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養，由維修部落實，客戶服務中心監督，并建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共

18、設施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設備完好率98%9治安案件發生率 1%以下全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況，確立人防，技防與物防相結合的治安思路，明確保安職責，層層防衛，以確保物流園區人身財產安全10財產被盜率 1%以下11違章發生率 1%以下全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現象及時發現及時處理，加強宣傳工作，杜

19、絕違章發生并建立相應的回訪制度12違章處理率 90%以下13火災發生率 1%以下(年)全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準全員義務消防員制，確定消防應急方案，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發現隱患及時處理，確保安全14綠化完好率 無全國物業管理條例，全國物業管理示范物流園區達標評分細則，ISO9001質量標準建立專業化綠化管理養護隊伍，責任到人，區域負責與巡查制度相結合，加強宣傳，發現問題，及時修復，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內綠化常青.第四節:管理人員的配備，人員培訓一，物業管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對外形象

20、和設備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司精干，高效，敬業的用人原則為基礎，確定重學歷也重能力，重水平更重品德的用人標準，嚴把人才選聘關.我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設上，我們將采取規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現.(一)，管理處人員配備圖(二)，物業管理處人員崗位分布說明1，管理處 主任:1名，負責全面工作.2，文 員:負責前臺服務，和處理行政，物業事務等工作，并協助管理接待等工作，及負責檔案管理，會務管理等工作.3，主 管:1名，負責各部門，各崗位的工作質量的檢查，監督.4，維 修 部:2名，負責物流園物業

21、和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，維修檢查監督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監督工作.保 安:20名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負責當班期間的安保工作.6，環境管理部部長:1名，負責清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監督工作.綠化技師:2名，負責綠化養護工作.環衛工人:6名負責物流園區公共區域衛生.(三)，人員培訓企業的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關鍵在于企業是否最大限度地開發人力資源，要實現人才資源開發戰略，我們確定了全員培訓，全過程考核的培訓方針，使培訓真正落實到實處.1，培訓的目標:通過培訓，提高員工的文化素質，業務技能和管理服務

22、水平，使物業管理更加富有成效.2，培訓內容:(1)新員工入職培訓:A，企業培訓:企業質量方針，質量目標，企業理念，企業精神等;B，員工手冊培訓:員工守則，禮儀行為規范，職業道德教育等;C，管理處概況培訓:物流園區概況，公眾管理制度，內部規章制度，管理架構等;D，物業管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓;E，軍訓與參觀學習.(2)崗位專業技能培訓:A，基本技能培訓:相應崗位的專業知識，ISO9001文件(包括質量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(能)培訓:智能化技術，新設備儀器的使用與管理技術等.(3)素質提高培訓:A，操作層自我開發培訓:進行有關學歷，職稱的外送培訓，或利用現

23、有條件，舉辦電腦，消防，環保等相關知識講座;B，管理人員實行四個一常規培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓:物業管理理論動態，有關法律，法規，同行業新動向等.(5)培訓者培訓:培訓者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創新培訓工作思路的培訓.3，培訓計劃(不具體闡述)4，培訓的評估考核(1)培訓中考核:根據實情，邊培訓，邊考察，理論與實踐相結合，這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行監督和指正.(2)培訓后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓績效，把考評的結果作為薪資發放的依據.第五節:管理規章制度

24、和建筑及其附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理一，管理規章制度科學完善，合理量化.健全實操的管理規章制度是我們取得成功的重要法寶，也是提高服務品質，提升物流園區形象的重要依據.為進行統一規范和管理，接管后，我們將嚴格按照ISO9001國際標準人，及我公司質量體系文件的要求，對項目實施專業化，規范化管理.我們還將根據該項目實際情況對規章制度及相關程序作適當調整.管理制度主要包括公眾制度及應急措施，ISO9001服務質量控制程序文件，公司內部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設計高科技，專業化的發展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內容全面，豐

25、富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務.三，檔案管理運作環節1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務中心.建立相應的規章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理.在收集時，堅持內容豐富的原則，根據實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據其性質，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內在規律，聯系進行分類保存，做到便于查找和調用，在進，出檔案室都有嚴格的規定，嚴防文件流失.檔案的管理環境必須做到三防，

26、即防火，防潮，防變質.四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名 稱資 料 內 容工程建筑產權資料A:規劃圖紙，項目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術資料A:紅線圖，總平面圖B:地質勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告C:工程合同，工程預決算D:工程設計變更，通知及技術核算單E:竣工圖:1.單體建筑，結構，設備竣工圖2.消防，智能化，中央空調等工程及地下管網竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調等竣工驗收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質量保證書H:新材料，構配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備的檢驗合格證書J:供水，供電，電

27、梯，消防，智能化，中央空調等設備技術資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內 容物業資料A:基本資料 B:標識資料事務管理資料A:事務值班表 B:事務交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務巡視記錄E:事務回訪登記表維修資料A:維修申報表 B:維修服務派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄設備管理資料A:公用設施保養維修記錄 B:各項機電設備保養維修運行記錄C:設備

28、分承包方維修保養記錄 D:設備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表 B:員物流績考核及獎罰記錄C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內務管理記錄意見反饋資料A:服務質量回訪記錄表 B:意見調查，統計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業公司及主管領導部門文件 D:管理處規章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會務資料A:會務承辦實施方案 B:會務攝影及錄音，錄像資料第六節:便民服務當我公司接管本項目物業管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶

29、為中心，優質服務，低價收費的經營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號項 目服 務 收 費 標 準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經同意后送修，加收適當服務費2代購車船航空票除實際費用外，按規定加收手續費3代寄，代領郵件加收適當服務費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發生收費，不加收服務費第七節:物業管理收費標準建議及收支測算本項目物業管理采用包干制，庫房物業每平方米每月x元，辦公物業每平方米每月x元，宿舍物業每平方米

30、每月x元，即:每月物業公司的收入為（自己列出、算出），每月物業公司支出及利潤見下表:類別序號項目計算式月支出備注物業公司利潤xx元第八節:日常物業管理日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業管理工作分為介入期和常規期二個部分，在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議，并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業管理方案，為今后物業管理打基礎.常規期物業管理工作，包括房屋，設施，設備維護，環境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現.在此章節我們只是就其有關內容進行闡述.一，介入期在此階段，我們主要是進行調研，編寫方案

31、，做好驗收接管工作.(一)，調研，編寫方案工作(二)，驗收接管1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規期物業管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監控系統;第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行團體組織集會.四，講究公共衛生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共

32、同維護公共衛生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設施.六，愛護花草樹木及公益設施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人.九，積極維護物流園區形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將物流園區創建成物業管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規定為提供優質保安服務，保障物流園區的公共設施及人員生命財產安全，特制定本規定.一，物流園區安全治安保衛工作由物流園區物業管理處協助轄區派出所完成.管理處工作人員有權對違反物流園區管理規定的行為進行檢查，糾正.二，物業管理處的職責和權利1，

33、嚴格執行國家治安條例，密切配合公安機關維護物流園區公共設施及人員生命，財產安全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負責本區域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負責出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區域，須查驗委托單位出具的物品搬出放行條方予放行.5，對不遵守制度的人員，應進行勸阻，制止，情節嚴重者移交有關部門處理.三，物流園區嚴禁下列行為:1，嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣

34、淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區域內各種公共設施，設備.有上述行為，物業管理處有權按治安管理條例予以糾正，情節嚴重交公安機關處理.四，物流園區經營人員職責和義務:1，遵守國家有關法律，法規和本物流園區的各項規章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業管理處保安人員，搞好物流園區的安全保衛工作.3，勇于制止，舉報破壞本區域治安隱患的人和事，并協助物業管理處處理.4，正確

35、作用電子智能化系統，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任.消防安全管理規定為了加強物流園區的消防管理，保障公共設施及人員生命財產安全，根據國家有關消防法律，法規制定本規定.一，本規定由物業管理處和物流園區所有人員共同遵照執行.二，物流園區的防火工作，依據預防為主，防消結合的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監督.三，物流園區的防火管理實行分工負責制，由產權單位組織管理，物業管理處具體負責，由消防部門監督實施.四，物業管理處的防火工作職責:1，宣傳消防法律，法規和防火安全知識，對客戶進行經常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監督保障實施;3，

36、定期組織開展防火自查，及時掌握轄區物業的防火情況，協調有關方面采取相應保障措施;4，保證公共區域疏散通道的暢通;5，定期對轄區公共消防設施，器材進行檢查和維修，保養，使其處理良好備用狀態;6，正常情況下消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經有關人員同意，并及時通知所有人員加強防范;7，領導義務消防組織，進行撲救初期火災和安全疏散演練;8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區域或停放;9，組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打119電話求救，并協助維持火場秩序，配合事故處理.五，物流園區經營人員的消防職責和義務:1，遵守電器安全使用規定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用

37、電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內燒垃圾;3，室內不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業;5，嚴禁損壞，盜用消防設施，器材，挪用消防設施及消防水源;6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設施及消防標志;7，遇強雷天氣，盡量關閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發生火災;8，發生火災時，應及時告知物業管理處或撥打119，并關閉電閘，迅速離開現場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾

38、遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學習消防常識，掌握簡易的滅火方法，發生火警及時報警，積極撲救;10，發現他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設施，器材的行為，應及時勸阻，制止或向物業管理處報告;11，所有人員必須服從消防機關和物業管理處有關消防方面的管理，監督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執行公務.縱火者，將依法追究刑事責任.六，物業管理處或房屋產權單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關法規要求，并經市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執行滅火救災任務中受傷，致殘或犧牲的人員其醫療，撫恤待遇及其養傷期間的生活費用，由發生火警的肇事者按照國家有關規定給予補

39、償.八，公共娛樂場所按公共娛樂場所消防安全管理規定執行.九，凡違反本規定的，物業管理處可根據有關法律，法規及有關規定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規定為了加強區域內交通管理，維護交通秩序，根據交通有關法規，特制定本規定:一，各類車輛在本區域行駛停放，須遵守下列規定:1，遵守交通管理規定，愛護道路，共用設施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設施;2，機動車輛在本區域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車;3，車輛停放應服從管理人員指揮，在規定位置停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，否則后果自負;5，不準在行

40、車道，消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道;6，不得在區域任何路段試剎車，練習駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;7，除執行任務的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規定執行.二，停車場管理規定1，服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛入停車場;3，不得損壞車場設施，正確使用停車卡，對沖關者一律嚴懲;4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質的車輛進場;5，車輛有滴漏機油等現象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內;7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內的車輛如有遺失，管理處只負責協助車主進行調查

41、，并協助車主向保險公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續的車輛遺失，由車主自行負責處理.物流園區設備安全運行制度一，機電設備的管理以安全，正常，經濟運行為標準，機電設備的操作，保養，維修由專業技術人員實施，維修人員須持相應的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發現問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設備嚴格按照設備維修保養規程進行維護，保證設備完好.四，值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規程進行操作和維修.五，設備管理人員應了解和掌握設備運行規律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發生.六，維修設備

42、時，應準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌.八，做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛生.九，供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規定一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現報警信號，立即核實信號真偽情況，如報警屬實，按相關應急措施處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在智能控制值班記錄表中.四，智能控制系統在正常情況下應處于自

43、動狀態，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態，并將檢查結果記錄在智能控制值班記錄表中.五，智能控制設備出現故障時，值班員應填寫智能控制設備維修申報表，并立即通知客戶服務中心以調度專業技術人員進行維修.六，智能控制中心內的電話屬專用報警，調度聯系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經消防主管批準，未經許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設備保養制度消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備，設備是否保持良好預備狀態，關系到客

44、戶的生命及財產安全;為此，維修部每月必須對消防設備定期做好保養工作，確保設備完好.一，每月對消防給水設備做好維護保養工作1，檢查緊固控制柜電氣節點，觸頭有無氧化現象，柜內有無積塵，蜘蛛網等異物;2，檢查進出水閥門開，關狀態，閥門不能出現滴水，保持閥門處于正常開啟狀態;3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當調整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當調整，使其保持正常;5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠1，轉換開關是否在自動位置;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;3

45、，消防泵安全運行5分鐘，關閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;4，如發生消防泵不能安全啟動，運行，保養人應及時報告主管，由主管組織相關人員進行處理.三，保養結束后，將轉換開關置于自動位置，清掃設備衛生，做好保養記錄.中央空調設備巡視管理制度(根據實情定)一，中央空調開機成功后，為了保證空調系統的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調機組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100150pa;4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度35，出水溫度40);5，檢

46、查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度018，溫度68);6，主機運轉過程中是否有異常振動或噪音;7，冷卻塔風機運轉是否平穩，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標識工具是否完好等.二，值班員巡視中發現設備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設備故障正在處理時，未經維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執行交接手續.電梯巡視監控管理制度為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統一管理，并監督值班人員執行:一，值班人員每日