1、1 謹呈：山東臵業(yè)有限公司 以文化的名義代言濟南以文化的名義代言濟南 山東小園菜市項目投標方案山東小園菜市項目投標方案 2 地塊位于濟南中心大明湖片區(qū)，距大明湖約200米，屬于 濟南未來重點建設(shè)的泉城特色標志區(qū) 3 地塊周邊交通便利，靠近經(jīng)一路、北園大街、歷山 路和歷黃路等城市主干道 本案本案 泉城路泉城路 經(jīng)一路經(jīng)一路 歷 山 路 歷 山 路 交通現(xiàn)狀 項目緊鄰經(jīng)一路明湖東路， 北園大街距離項目一千米。兩條干 線貫穿濟南東西城區(qū)。 項目東側(cè)一千米為歷山路，是濟 南南北主干道。 項目西側(cè)歷黃路連接北園大街與 經(jīng)一路。 項目南側(cè)鄰東關(guān)大街，南北歷山 街處于大明湖擴建工程范圍。 歷 黃 路 歷 黃

2、 路 4 商業(yè) 教育 醫(yī)療 人民商場東門店、老東門是區(qū) 域內(nèi)主要的商業(yè)配套，經(jīng)一路 沿線明湖天地、芙蓉也規(guī) 劃有沿街商業(yè)。 區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，中小學 較多。 臨近胸科醫(yī)院、山大二院，醫(yī) 療有保障。 地塊臨近洪樓商圈、東門商圈、泉城路商圈，商業(yè)、教育 和醫(yī)療等配套十分豐富。 5 北邊為濼河小區(qū)北邊為濼河小區(qū) 地塊最北邊距離膠濟鐵路約地塊最北邊距離膠濟鐵路約 300米米 距離北園大街約距離北園大街約1000米米 西鄰東濼河西鄰東濼河 西邊為匯波小學及單位宿舍西邊為匯波小學及單位宿舍 距離大明湖約距離大明湖約200米米 距離濟南火車東站約距離濟南火車東站約1000米米 東邊為濟柴第八宿舍東邊為濟柴

3、第八宿舍 距離芙蓉約距離芙蓉約500米米 距離歷山路約距離歷山路約1000米米 距離胸科醫(yī)院、省京劇院約距離胸科醫(yī)院、省京劇院約1500 米米 向南緊鄰經(jīng)一路向南緊鄰經(jīng)一路 距離人民商場東門店、東門小距離人民商場東門店、東門小 商品市場約商品市場約600米米 西南距離泉城中學約西南距離泉城中學約1800米米 西南距離泉城路約西南距離泉城路約2500米米 地塊周邊城市面貌目前較為破舊，屬于典型的老城中心 6 商業(yè)臨街面較多，地塊完整性差且存在大量回遷安臵 住房 A B C B B地塊用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地地塊用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地 總用地面積：總用地面積：1.721.72公頃公頃 容積率：容積率

4、： 地上容積率地上容積率: :不大于不大于1.71.7 地下容積率：不大于地下容積率：不大于0.80.8 建筑密度：不高于建筑密度：不高于35%35% 建筑高度：不高于建筑高度：不高于3030米米 CC地塊用地性質(zhì)：居住用地地塊用地性質(zhì)：居住用地 總用地面積：總用地面積：6.96.9公頃公頃 容積率：容積率： 地上容積率地上容積率: :不大于不大于2.12.1 地下容積率：不大于地下容積率：不大于0.80.8 建筑密度：不高于建筑密度：不高于28%28% 建筑高度：沿經(jīng)一路不高于建筑高度：沿經(jīng)一路不高于3030 米，內(nèi)部不高于米，內(nèi)部不高于3939米米 7 區(qū)域：濟南老城區(qū)，區(qū)域認知度高； 交

5、通方面：交通便利，緊鄰東西干道，距離數(shù)條交通主干道一公里內(nèi)； 區(qū)域 資源 環(huán)境方面：城市面貌一般，大明湖擴建工程將極大的提升區(qū)域環(huán)境； 配套方面：周邊商業(yè)、教育和醫(yī)療等配套設(shè)施十分齊全； 本體 商業(yè)臨街面較多，商業(yè)價值明顯； 地塊完整度不夠； 中心城區(qū)中心城區(qū) 配套齊全配套齊全 較大的開發(fā)價值較大的開發(fā)價值 地塊屬性小結(jié) 8 目 錄 contents 1 2 3 6 5 4 市場與區(qū)域市場與區(qū)域 戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略與定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 價格預(yù)判價格預(yù)判 營銷構(gòu)想營銷構(gòu)想 銷售保障銷售保障 9 1 市場與區(qū)域市場與區(qū)域 Preface Chapter 1 10 隨著隨著0606、0707

6、兩年大量供應(yīng)的土地陸續(xù)入市和全國性品牌開發(fā)兩年大量供應(yīng)的土地陸續(xù)入市和全國性品牌開發(fā) 商的集中進入，未來商的集中進入，未來1 1- -2 2年競爭加劇，整體開發(fā)水平也將出現(xiàn)年競爭加劇，整體開發(fā)水平也將出現(xiàn) 跨越式提升跨越式提升 20062006- -20082008年濟南招拍掛住宅土地出讓成交情況年濟南招拍掛住宅土地出讓成交情況 8.49 0 149.6 227226.6 0 50 100 150 200 250 20042005200620072008.1- 6 1250 480 1875 565 0 400 800 1200 1600 2000 2007均2008 土地供應(yīng)面積 住宅用地供

7、應(yīng)面積 20052005- -20072007三年平均與三年平均與20082008年濟南土地供應(yīng)情況年濟南土地供應(yīng)情況 2007年濟南成交44塊土地中有23塊為住宅用 地，占總出讓土地面積的74%，合計住宅面積 超過200萬平米。 自2007年始，眾多品牌開發(fā)商如新世界、保 利、海爾、天鴻、鑫苑、中海落戶濟南，標志 著濟南地產(chǎn)將進入一個新的競爭時代，將會極 大地提升濟南住宅的產(chǎn)品力。 新世界地產(chǎn) 陽光100地產(chǎn) 海信地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 天鴻地產(chǎn) 置業(yè) 海爾綠 城地產(chǎn) 鑫苑地產(chǎn) 萬達地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：濟南市國土資源局 11 截至截至0707年上半年，濟南房地產(chǎn)市場銷售量與銷售價格逐年上半年，濟南房地產(chǎn)

8、市場銷售量與銷售價格逐 年增長平穩(wěn)，與同類城市相比整體呈現(xiàn)不溫不火的特征年增長平穩(wěn)，與同類城市相比整體呈現(xiàn)不溫不火的特征 1414 21212222 3939 5656 6666 7171 7676 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 系列1 1685 1800 1858 2068 2307 2831 3026 3266 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 系列1 從

9、左圖上可以看到，濟南的商品住宅銷售額除在2002年 （首次居住需求釋放）出現(xiàn)大幅增長外，0306年間保持穩(wěn) 健的增長趨勢，年平均增長速度不到20% 19991999年年20062006年濟南住宅銷售額統(tǒng)計年濟南住宅銷售額統(tǒng)計 從右圖上可以看到，濟南的商品住宅銷售價格從99年到 2006年增長平穩(wěn)，年均增長速度為10%左右，2006年僅 比2005年增長240元/平方米 19991999年年20062006年濟南商品房銷售價格統(tǒng)計年濟南商品房銷售價格統(tǒng)計 0 200 400 600 800 1000 1200 20002001200220032004200520062007 合肥濟南武漢西安鄭州

10、 20002000- -20072007年住宅銷售面積對比（萬平方米）年住宅銷售面積對比（萬平方米） 5271 12389.7 18005 3515 478.9 13427 4738 10600 14357 2627 12662 4146 735.6 8757 13692 604.05 9936 828.8 10098 830.54 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 人均GDP人口數(shù)量人均消費性支出人均可支配收入 濟南濟南 合肥合肥 武漢武漢 西安西安 鄭州鄭州 20072007年省會城市主要指標對比年省會城市主

11、要指標對比 數(shù)據(jù)來源：濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、濟南市房管局政務(wù)網(wǎng) 12 07年下半年，在土地價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等因素的共同影響 下，濟南房價迅速上漲，但同期銷售面積卻增長有限 20002000年年20072007年濟南住宅銷售量統(tǒng)計年濟南住宅銷售量統(tǒng)計 21 22 29 56 66 71 76 120.6 116 118 140 243 233 235 233 261 0 20 40 60 80 100 120 140 20002001200220032004200520062007 0 60 120 180 240 300 銷售額 銷售量 20002000年年20072007年濟南住宅銷售價格統(tǒng)

12、計年濟南住宅銷售價格統(tǒng)計 1800 1858 2068 2307 2831 3026 3266 4625 0 800 1600 2400 3200 4000 4800 5600 20002001200220032004200520062007 4488 4543 5014 4610 4710 4751 4728 5298 5376 4946 5110 5575 4400 4600 4800 5000 5200 5400 5600 5800 6000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 20072007年濟南住宅銷售價格變化情況圖年濟南住宅銷售價格變化情況圖 平穩(wěn)平穩(wěn) 大

13、幅上漲大幅上漲 03-06年間濟南商品房價格一直保持在 10%左右的年增長速度 2007年前7個月濟南銷售價格波動不 大，價格保持在價格保持在4500450050005000元之間元之間 2007年7月以后，伴隨一批新的高檔 樓盤上市，濟南房價開始快速提升，年年 末達到末達到55755575元元/ /平方米的水平平方米的水平 2007年住宅銷售均價達到4625元/平 方米，較上一年較上一年32663266的水平上漲的水平上漲41%41% 數(shù)據(jù)來源：濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、濟南市房管局政務(wù)網(wǎng) 13 08年調(diào)控背景下，濟南市場價格基本穩(wěn)定，第二、三季 度成交量開始下滑，但與其他同類城市相比，下降幅

14、度較 低 08年，濟南房地產(chǎn)月銷售面積略呈下降趨勢， 2008年1-6月較去年同期下降了11%，市場有 所萎縮； 與全國其他城市相比，濟南08年上半年商品 房交易量萎縮較小，受宏觀大勢影響相對較小， 市場表現(xiàn)不溫不火，因此，在可見1-2年的時 間段內(nèi)，若無較大的利好消息，市場發(fā)展平緩； 16.57 12.65 19.36 21.25 9.8 14.91 22.49 19.42 22.19 18.08 27.81 24.68 18.27 7.51 13.48 18.12 15.43 13.3912.77 21.16 15.91 0 5 10 15 20 25 30 07.1 07.2 07.3

15、07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 2007.12007.1- -2008.92008.9濟南住宅成交面積統(tǒng)計濟南住宅成交面積統(tǒng)計 2007.12007.1-

16、-2008.102008.10濟南住宅成交均價統(tǒng)計濟南住宅成交均價統(tǒng)計 11.14%11.14% 34.71%34.71% 39.51%39.51% 19.19%19.19% 15.68%15.68% 27.51%27.51% 47.14%47.14% 38.09%38.09% 60.62%60.62% 27.24%27.24% 18.45%18.45% 13.63%13.63% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 濟南濟南 蘇州蘇州 南京南京 武漢武漢 大連大連 成都成都 北京北京 南昌南昌 深圳深圳 廣州廣州 上海上海 天津天津 20082008年上半年全國各大城

17、市商品房交易面積同期下降率年上半年全國各大城市商品房交易面積同期下降率 數(shù)據(jù)來源：濟南市建委網(wǎng)上售房系統(tǒng) 14 08年第三季度，新入市項目大部分銷售緩慢，入市均價低 于預(yù)期，各樓盤放慢推售節(jié)奏 項目項目 規(guī)模規(guī)模 （萬）（萬） 戶型范圍戶型范圍 （ ） 價格價格 （元（元/） 銷售狀況銷售狀況 海信慧園海信慧園 30 85-140 主力85-110 5100 2008年8月31日開盤， 推出276套， 至今銷售約140套 融基融基 書香苑書香苑 5 90-200 銷售以140為主， 約占2/3 8500 9月7日開盤， 至今銷售不足30套， 浪潮項目浪潮項目 10 主力 90-120 均價48

18、00 10月底推出300套，銷售 160套左右 中齊他山中齊他山 10 85145 6500 9月29日開盤，銷售60套左 右 中齊中齊 未來城未來城 40 高層89-141 5300 10月前推出418套推出，銷 售79套 15 自2008年9月16日開始，1年期人民幣貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短 期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準利率保持不變。個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5 年以下（含5年）貸款利率下調(diào)0.18個百分點，降至4.59；5年以上貸款利率下調(diào)0.09個百分點，降至5.13 。 中國人民銀行決定：從2008年10月15日起下調(diào)

19、存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年 10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。 通貨膨脹：通貨膨脹：08年中國CPI（居民消費指數(shù)）持續(xù)拉高，繼第一季度在8%高位上徘徊后，逐漸回落至10月 份4%，通貨膨脹的壓力略有緩解但依然嚴峻。 資本市場低迷：資本市場低迷：受到華爾街金融風暴影響，國內(nèi)股市在調(diào)整中不斷下跌。股市的低迷，一是讓消費者 財富縮水，購買力下降甚至喪失，二是導致消費者對經(jīng)濟的預(yù)期比較悲觀，持幣待購的態(tài)度明顯。 受美國次貸危機引發(fā)的全球性的金融危機影響，全球經(jīng)濟增長滯緩；受美國次貸危機引發(fā)的全球性的金

20、融危機影響，全球經(jīng)濟增長滯緩； 中央政府與地方政府陸續(xù)出臺利好政策，刺激樓市回暖中央政府與地方政府陸續(xù)出臺利好政策，刺激樓市回暖 16 中央一系列組合政策是我國應(yīng)對國民經(jīng)濟走低的積極做法，通過與貨幣政策協(xié)調(diào)中央一系列組合政策是我國應(yīng)對國民經(jīng)濟走低的積極做法，通過與貨幣政策協(xié)調(diào) 作用，有助于保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。作用，有助于保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。 經(jīng)國務(wù)院同意，財政部、國家稅務(wù)總局22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。 首套房契稅稅率下調(diào)至首套房契稅稅率下調(diào)至1% 兩部委明確，自2008年11月1日起，對個人首次購買9

21、0平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時， 為加強稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。 印花稅、土地增值稅暫免征收印花稅、土地增值稅暫免征收 兩部委明確，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 此前，印花稅率為0.05；土地增值稅則根據(jù)房子面積大小實行不同的稅率。 這是多年來政府高層首次在房地產(chǎn)問題 上出現(xiàn)對于交易環(huán)節(jié)稅費的放松，并明確提出鼓勵購房。 商貸利率下浮幅度擴至商貸利率下浮幅度擴至0.7倍倍 中國人民銀行22日宣布，決定擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購

22、買普通住房的金融支持。自 10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基 準利率的0.7倍。 首次購房首付比例下調(diào)至首次購房首付比例下調(diào)至20% 自10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。 公積金貸款利率再降公積金貸款利率再降0.27% 同時,中國人民銀行還下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。 財政部明確支持地方政府救市財政部明確支持地方政府救市 國務(wù)院在上周末分析當前經(jīng)濟形勢，安排部署四季度經(jīng)濟工作時提出，“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交

23、易稅 費，支持居民購房”。 17 濟南未來將建設(shè)多項保障性住房，對中低端房地產(chǎn)市場將引起一 定沖擊； 濟南市政府表示，將投資46億元，用于保障性安居工程建設(shè)，該項重點工程共計6項。加快明湖北 路、館驛街等11個片區(qū)一期工程96萬平方米安置房建設(shè)，啟動一批具備條件的棚戶區(qū)改造項目。加 快天和新居、天保新居等3.4萬平方米廉租住房建設(shè)，開工建設(shè)天成新居2萬平方米廉租房。 濟南市于11月4日下發(fā)關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 一、認真貫徹落實國家部委出臺擴大住房消費需求的相關(guān)政策。 二、放寬公積金貸款政策。 三、暫免征收房產(chǎn)登記費。2009年底前，對個人第一次購買90平方米（含）以下商品住房和

24、存量 房免收房屋登記費。 四、擴大首套自住房貸款政策享受范圍。 五、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅費管理辦法。 六、適當放寬現(xiàn)行購房落戶政策。在市區(qū)購置建筑面積90平方米以上新建成套商品房并取得房產(chǎn)證 （含辦理抵押貸款房）；在市區(qū)購置建筑面積90平方米以上成套二手房、取得房產(chǎn)證2年以上（含 辦理抵押貸款房）；在章丘、平陰、濟陽、商河縣（市）居住3年以上，在市區(qū)購置建筑面積75平 方米以上成套商品房取得房產(chǎn)證（二手商品房須取得房產(chǎn)證2年以上，含辦理抵押貸款房）并實際 居住。 18 從基本面因素來看從基本面因素來看，濟南房地產(chǎn)市場以良性的內(nèi)生自住濟南房地產(chǎn)市場以良性的內(nèi)生自住 需求為主要支撐點需求為主要支

25、撐點，加速較晚加速較晚，因而相對健康因而相對健康，在未來在未來 較短的時間內(nèi)可維持相對穩(wěn)定的發(fā)展較短的時間內(nèi)可維持相對穩(wěn)定的發(fā)展。 但大勢的影響是不容忽視的但大勢的影響是不容忽視的，標桿城市的市場變化對濟標桿城市的市場變化對濟 南購房者的心理影響極大南購房者的心理影響極大。 理性理性、謹慎謹慎， 將是將是0909年濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵詞年濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵詞。 19 區(qū)域房地產(chǎn)市場研究區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 20 項目位于濟南大明湖片區(qū)，屬于濟南市中心城區(qū)項目位于濟南大明湖片區(qū)，屬于濟南市中心城區(qū) 西部片區(qū) 東部片區(qū) 千佛山片區(qū) 西南群山片區(qū) 中心城區(qū) 北部片區(qū) 大明湖片區(qū)大明湖片區(qū) 中

26、心城區(qū)人文教育氛圍濃 厚、城市交通便利、市政配 套完善，區(qū)域認知度高。大 明湖片區(qū)居民以老濟南人為 主，目前居住條件較差。 大明湖擴建工程已經(jīng)啟動， 自2007年12月10日起，確 定拆遷范圍：東部片區(qū) 南起明湖路，北至明湖東路； 西起南北歷山街，東至黑虎 泉北路；西部片區(qū)南起 明湖路，北至大明湖公園； 東起山東省圖書館東院墻， 西至大明湖公園。 21 項目所在的中心城區(qū)泉城特色標志區(qū)，是未來濟南重點改造 的城區(qū)，該區(qū)域南部是濟南市最為繁華的泉城路商圈 泉泉 城城 特特 色色 標標 志志 區(qū)區(qū) 泉城路商圈泉城路商圈 22 大明湖擴建工程延伸了傳統(tǒng)的大明湖景區(qū)，區(qū)域商業(yè)價值、景觀價 值、文化價值

27、將得到質(zhì)的提升 作為山東省委常委擴大會 議確定的重點工程之一， 大明湖擴建改造工程是泉 城特色標志區(qū)的核心工程， 也是迎接第十一屆全運會 的重要配套項目。整個工 程投資達到16.38億元，拆 遷面積 22萬平方米。大明 湖新擴建區(qū)域內(nèi)暫定有八 個景點，即七橋風月、秋 柳含煙、明昌晨鐘、竹港 清風、稼軒悠韻、超然致 遠、曾堤縈水、鳥啼綠蔭。 2009年 6月 30日，大 明 湖擴建工程將全面完工。 齊魯晚報2008年8月 大明湖擴建工程完工后，預(yù)計將成為集名勝古跡、人文景觀、休 閑健身、文化娛樂活動和游覽、觀賞、購物為一體的古城特色風 貌之城中湖 。此舉一定程度上恢復泉城舊貌，改善這里的城市環(huán)

28、境，對商業(yè)和旅游將會有很大促進。 大明湖區(qū)域內(nèi)將建設(shè)明湖新八景，周邊區(qū)域面貌將得到改善，極 大地提升了周邊地塊城市風貌。 隨著大明湖擴建工程、舜井街-解放閣等古城區(qū)改造，老濟南的 傳統(tǒng)城市文化再次得到重視。 明湖新八景明湖新八景 23 大明湖悠久的歷史奠定了其濟南傳統(tǒng)文化代表的地位，尤其是老濟 南人對它有深厚的留戀 記者：大爺，聽說您之前已多次咨詢芙蓉 的房子，您為什么非要在芙蓉買套房子？ 老戰(zhàn)士：我和老伴是覺得集團是國務(wù)院批準 成立的大型中央企業(yè)，非常可信，實力雄厚，開 發(fā)的房子質(zhì)量有保證，物業(yè)管理規(guī)范，而且住在 大明湖畔，景色也比較好，我是放棄了在其它項 目購房的機會，來買芙蓉項目的。我想

29、在 芙蓉買一套房子，和老伴一起，度過晚年。 水是濟南的魂，古城區(qū)是濟南的根，濟南人對大明湖、芙蓉街、曲水亭、鞭指巷、 王府池子等都有著特殊的感情。大明湖周邊的老濟南人世代居住在湖邊，對大明湖所 代表的濟南傳統(tǒng)民居文化十分留戀。 大明湖歷史悠久，其名始于北魏酈道元水經(jīng)注，書中記載，“濼水北流為大明 湖，西即大明寺，東西兩面則湖”。；宋代元好問的濟南行記中始稱“大明湖 ； 馬可波羅在中國游記中寫道：“園林美麗，堪悅心目，山色湖光，應(yīng)接不暇”。 24 板塊內(nèi)未來供應(yīng)量：大明湖周邊區(qū)域棚戶改造力度大，板塊內(nèi)未來供應(yīng)量：大明湖周邊區(qū)域棚戶改造力度大， 區(qū)域潛在供應(yīng)量較多。區(qū)域潛在供應(yīng)量較多。 大明湖周邊

30、區(qū)域棚戶區(qū)改造三年度計劃大明湖周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造三年度計劃 項目項目 占地面積占地面積 （公頃）（公頃） 大明湖東片大明湖東片 區(qū)區(qū) 6.36.3 北關(guān)片區(qū)北關(guān)片區(qū) 7.747.74 明湖北路角明湖北路角 樓莊片區(qū)樓莊片區(qū) 5.25.2 經(jīng)一順河三經(jīng)一順河三 角地角地 8.658.65 北劉片區(qū)北劉片區(qū) 5.335.33 聚賢片區(qū)聚賢片區(qū) 4.04.0 明湖西路濟明湖西路濟 安片區(qū)安片區(qū) 1.631.63 順河街片區(qū)順河街片區(qū) 3.853.85 館驛街西片館驛街西片 區(qū)區(qū) 9.879.87 合計合計 52.5752.57 25 板塊在售項目建筑類型分析：在售項目較為豐富，建筑板塊在售項目建筑類

31、型分析：在售項目較為豐富，建筑 風格以現(xiàn)代和歐式風格為主風格以現(xiàn)代和歐式風格為主 項目名稱項目名稱 建筑類型建筑類型 建筑風格建筑風格 芙蓉 多層、小高層、高層 現(xiàn)代風格 巴黎花園 多層、小高層 歐式風格 明湖天地 小高層 新古典主義 26 戶型戶型 項目名稱項目名稱 一室一室 兩室兩室 三室三室 復式復式 面積區(qū)面積區(qū) 間（間（） 比例比例 面積區(qū)面積區(qū) 間（間（） 比例比例 面積區(qū)面積區(qū) 間（間（） 比例比例 面積區(qū)間面積區(qū)間 （） 比例比例 芙蓉 63 7% 78-94 80% 123- 166 12% 187-216 1% 明湖天地 54-57 18% 90 54% 130- 150

32、13% 95-98/ 160-260 15% 板塊在售項目戶型配比分析：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以二室和三室板塊在售項目戶型配比分析：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以二室和三室 為主，兩室面積在為主，兩室面積在7878- -9494平米；三室面積平米；三室面積123123- -166166平米平米 27 片區(qū)市場小結(jié) 從板塊格局來看從板塊格局來看，本區(qū)域?qū)儆跐现行膮^(qū)域本區(qū)域?qū)儆跐现行膮^(qū)域。隨著以大明湖為中心的隨著以大明湖為中心的 泉城特色標志區(qū)的建立泉城特色標志區(qū)的建立，區(qū)域商業(yè)價值區(qū)域商業(yè)價值、景觀價值景觀價值、文化價值將得到文化價值將得到 質(zhì)的提升質(zhì)的提升。區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升，使本項目對于整個濟南客戶都具有極強的

33、使本項目對于整個濟南客戶都具有極強的 吸引力吸引力。 未來棚戶區(qū)改造力度強未來棚戶區(qū)改造力度強，潛在供應(yīng)量較大；區(qū)域內(nèi)在售項目不多潛在供應(yīng)量較大；區(qū)域內(nèi)在售項目不多，在在 售項目建筑類型較豐富售項目建筑類型較豐富，戶型也較多樣戶型也較多樣。 大明湖擴建工程延伸了傳統(tǒng)的大明湖景區(qū)大明湖擴建工程延伸了傳統(tǒng)的大明湖景區(qū)，歐洲古典風格歐洲古典風格、現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格 的建筑沒有融入到大明湖片區(qū)整體風格中的建筑沒有融入到大明湖片區(qū)整體風格中，不能與即將開放的大明湖不能與即將開放的大明湖 形成完美的融合和呼應(yīng)形成完美的融合和呼應(yīng)。區(qū)域項目都未能展示濟南城市價值區(qū)域項目都未能展示濟南城市價值，表達城表達城 市

34、傳統(tǒng)文化市傳統(tǒng)文化。 28 明湖天地是區(qū)域有力的競爭者，其商務(wù)辦公和底商較多。建筑沿 經(jīng)一路排開，決定該項目居住氛圍不夠濃厚 外立面及 建筑 由于該項目有大量商務(wù)辦公和底層 商業(yè)，新古典主義風格的外立面， 建筑沿街展示面運用大量玻璃幕墻。 外立面表現(xiàn)效果一般。 建筑沿經(jīng)一路排開，東西長600米， 沿街商業(yè)面積多；沿街噪聲大，不 利于居住。 評價：綜合性公寓產(chǎn) 品的代表，集住宅、 商務(wù)辦公、底層商業(yè) 于一體；居住氛圍不 夠濃厚。 明湖天地明湖天地 建筑面積建筑面積 10萬萬 戶型面積戶型面積 范圍范圍 50-200平米平米 均價均價 尚未定價尚未定價 主力戶型主力戶型 二居、三居二居、三居 產(chǎn)品

35、類型產(chǎn)品類型 小高層小高層 29 巴黎花園是區(qū)域內(nèi)舒適型代表樓盤，典型的歐式建筑風格，大面積 戶型導致項目銷售周期較長 評價：以130平米以 上的舒適型三室為主， 滿足二次臵業(yè)的改善 性需求，項目銷售周 期較長。 巴黎花園巴黎花園 建筑面積建筑面積 21萬萬 戶型面積戶型面積 范圍范圍 60-280 均價均價 6500 主力戶型主力戶型 三居三居 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層多層、小高層、高層 外立面及 建筑 項目采取歐式建筑風格，小區(qū)門采 取法國凱旋門的建筑樣式，增強了 小區(qū)歐洲風格。 小區(qū)產(chǎn)品類型豐富多樣，多層、小 高層和高層均有。 30 這些項目是否這些項目是否 真正尊重真正尊重

36、 濟南的湖居文化？濟南的湖居文化？ 31 本案目標客群探尋本案目標客群探尋 32 在購房客戶的區(qū)域來源上與同類城市相比，濟南房地產(chǎn)市在購房客戶的區(qū)域來源上與同類城市相比，濟南房地產(chǎn)市 場內(nèi)向、封閉特征顯著場內(nèi)向、封閉特征顯著 成交客戶中外地客戶占比低成交客戶中外地客戶占比低 東：錦繡泉城 客戶構(gòu)成：50%的都 是周邊的居民，購買 力較強的附近機關(guān)工 作人員（歷城司法局、 廣播電視局等） 南：白金瀚宮 客戶構(gòu)成：周邊東 部企業(yè)中高層，退 休老干部 西：陽光100 客戶構(gòu)成：西部、南 部、東部都有客戶， 事業(yè)單位、政府人群 約有50%左右 北：翡翠郡 客戶構(gòu)成：周邊醫(yī)院、 長途車站、氣象局、 土管

37、所的公務(wù)員 （50%），其次是生 意人（30%） 179179 3737 106106 2727 7 7 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 暫定級四級三級二級一級 家 本土開發(fā)商占據(jù)市場主流，外地品牌開發(fā)商數(shù)量相對較少本土開發(fā)商占據(jù)市場主流，外地品牌開發(fā)商數(shù)量相對較少 0707年濟南登記在冊的開發(fā)企業(yè)分級圖年濟南登記在冊的開發(fā)企業(yè)分級圖 07年濟南總共356家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中一級7 家，二級27家，其中外地企業(yè)僅3家 33 從臵業(yè)目的上來看，大部分為自用需求，投資比例低；受傳統(tǒng)生活觀 念影響，對區(qū)位要求較高，地緣性臵業(yè)十分明顯 歷城 27% 歷下

38、34% 外地 9% 其他 12% 高新 18% 盛世花城成交客戶來源分析盛世花城成交客戶來源分析 槐蔭 8% 歷下 9% 市中 7% 天橋 67% 外地 6% 歷城 3% 翡翠郡成交客戶來源分析翡翠郡成交客戶來源分析 20082008年搜房網(wǎng)購房意愿調(diào)查年搜房網(wǎng)購房意愿調(diào)查 芙蓉成交客戶置業(yè)目的分析芙蓉成交客戶置業(yè)目的分析 228 3591 1425 4218 010002000300040005000 投資 暫時不買，持幣觀望 二次置業(yè) 首次置業(yè) （44.58%） （15.06%） （37.95%） （2.41%） 芙蓉成交客戶來源分析芙蓉成交客戶來源分析 34 通過芙蓉項目的運作，品牌在一

39、定程度上得到了濟南百姓 的認可，創(chuàng)造了較好的口碑基礎(chǔ) 4141 5.11 168168 20.92 9999 12.33 5454 6.72 227227 28.27 1212 1.49 1010 1.25 1212 1.49 2222 2.74 158158 19.68 0 100 200 300 項目本身的置業(yè)關(guān)注點項目本身的置業(yè)關(guān)注點 數(shù)量比例% 數(shù)量41168995422712101222158 比例%5.11 20.92 12.33 6.72 28.27 1.49 1.25 1.49 2.74 19.68 價格區(qū)位戶型 升值潛 力 開發(fā)商 品牌 樓盤檔 次 商業(yè)、 會所配 智能化 配

40、套 園林景 觀 靠近單 位，上 開發(fā)商品牌是客戶首要關(guān)注的臵業(yè)影響因素，芙蓉的成功開發(fā)樹立 了臵業(yè)的品牌形象，為小園菜市項目的開發(fā)做了很好的鋪墊。 芙蓉項目良好形象的樹立傳達了企業(yè)文化，獲得了良好的社會 口碑，為后續(xù)開發(fā)營造了良好的開發(fā)環(huán)境。 35 261261 98 5 5 1.8 1 1 1.2 0 100 200 300 客戶滿意度調(diào)查之 區(qū)位客戶滿意度調(diào)查之 區(qū)位 數(shù)量比例% 數(shù)量26151 比例%981.81.2 非常滿意基本滿意不太滿意 138138 45.54 2929 9.57 1515 4.95 6868 22.44 1010 3.3 8 82.64 3535 11.55 0

41、 50 100 150 成交客戶居住地統(tǒng)計成交客戶居住地統(tǒng)計 人數(shù)比例% 人數(shù)13829156810835 比例%45.549.574.95 22.443.32.6411.55 歷下區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)歷城區(qū)高新開槐蔭區(qū)其他區(qū) 根據(jù)成交客戶居住地分析，45%客戶來自歷 下區(qū)，22%客戶來自歷城區(qū)，這表明區(qū)域客戶 是芙蓉的最主要客戶。 成交客戶對項目區(qū)位最關(guān)注的占20.92%對項 目區(qū)位表示滿意的比例為98%。這表明區(qū)位對 客戶選擇產(chǎn)生重大影響，對芙蓉項目的區(qū) 位最為滿意。 芙蓉項目成交客戶對本項目的重要參考意義：區(qū)域特征明顯。 成交客戶多來自于本區(qū)域，最滿意的因素也是項目區(qū)位 4141 5.11 1

42、68168 20.92 9999 12.33 5454 6.72 227227 28.27 1212 1.49 1010 1.25 1212 1.49 2222 2.74 158158 19.68 0 100 200 300 項目本身的置業(yè)關(guān)注點項目本身的置業(yè)關(guān)注點 數(shù)量比例% 數(shù)量 41168995422712101222158 比例%5.11 20.92 12.33 6.72 28.27 1.49 1.25 1.49 2.74 19.68 價格區(qū)位戶型 升值潛 力 開發(fā)商 品牌 樓盤檔 次 商業(yè)、 會所配 智能化 配套 園林景 觀 靠近單 位，上 36 3030 11.24 143143

43、53.6 6363 23.62323 8.61 8 8 2.3 0 50 100 150 購房者職業(yè)調(diào)研購房者職業(yè)調(diào)研 人數(shù)比例% 人數(shù) 3014363238 比例% 11.2453.623.68.612.3 國營集體管理人員國營集體普通員工民營/私營管理人員個體業(yè)主其他 221221 83.08 4545 16.92 0 100 200 300 購房者家庭年收入調(diào)研購房者家庭年收入調(diào)研 人數(shù)比例% 人數(shù)22145 比例%83.0816.92 8-10萬10-15萬 1818 7.96 208208 92.04 0 100 200 300 客戶文化程度調(diào)研客戶文化程度調(diào)研 人數(shù)比例% 人數(shù)18

44、208 比例%7.9692.04 高中/中專大專/本科 國營企業(yè)員工和私營企業(yè)管理者是本項目的 主要購房者，年收入在8-10萬元的客戶占 83.08% 這表明成交客戶并不非常富裕，但也 不僅僅是滿足初步居住需求。 92.04%的成交客戶取得大專/本科學歷，客 戶文化層次較高，有一定的精神文化追求。 成交客戶以中等富裕人群為主，他們收入較高，并具有較 高的文化層次 37 本項目的目標客戶也應(yīng)以周邊住戶為主，但客戶輻射范圍 將比芙蓉更大！ 位置更好位置更好 規(guī)模更大規(guī)模更大 開發(fā)經(jīng)驗更豐富開發(fā)經(jīng)驗更豐富 更靠近大明湖，更靠近城市繁華中心更靠近大明湖，更靠近城市繁華中心 2323萬平米住宅加商業(yè)萬平

45、米住宅加商業(yè) 通過芙蓉的銷售更加了解濟南客戶的需求通過芙蓉的銷售更加了解濟南客戶的需求 38 本項目客戶定位 核心客戶：約核心客戶：約4040- -50%50% 重要客戶：約重要客戶：約3030- -40%40% 游離客戶：約游離客戶：約1010- -20%20% 核心客戶 區(qū)域內(nèi)的老濟南人區(qū)域內(nèi)的老濟南人 認同湖居文化氛圍的區(qū)認同湖居文化氛圍的區(qū) 域外人群域外人群 在濟南獲得成功的周邊在濟南獲得成功的周邊 商戶商戶 有能力在濟南臵業(yè)有能力在濟南臵業(yè) 的外地人的外地人 本項目置業(yè)群體：對區(qū)域強烈的感情因素和大明湖擴建的機遇。本項目置業(yè)群體：對區(qū)域強烈的感情因素和大明湖擴建的機遇。 本項目客戶對

46、本區(qū)域具有強烈的感情因素，對區(qū)域依賴度較高。 隨著大明湖擴建工程順利進行，該區(qū)域的居住價值將得到極大提升，區(qū)域前景十分看好。 39 區(qū)域內(nèi)的老濟南人 周邊區(qū)域居民，眷戀老濟南的生活氛圍 區(qū)位區(qū)位 舒適性舒適性 價格價格 35-50歲，居住在濟南中心城區(qū)， 三口之家，或三代同堂 事業(yè)處于穩(wěn)定期，一般為國企或機關(guān)事業(yè)單位管理層，具有較強經(jīng)濟實力； 追求居住改善，希望仍在自己熟悉的區(qū)域置業(yè)。 置業(yè)要素排序：置業(yè)要素排序： 區(qū)位、舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、價格區(qū)位、舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、價格 產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式： 9090平米二居、三居，平米二居、三居，130130平米以上的三居為主，多層、小高層

47、平米以上的三居為主，多層、小高層 內(nèi)心保守含蓄，深受中庸思想的影響； 不希望劇烈的改變，崇尚踏實穩(wěn)定； 故土難離，不愿離開大明湖老濟南生活圈； 對傳統(tǒng)文化有偏好，愿意看到自己認同的濟南城市文化得到符合他們心理需 求的美好演繹。 行為及生活特征行為及生活特征 置業(yè)需求置業(yè)需求 精神追求精神追求 40 認同湖居文化氛圍的其他區(qū)域人群 認同湖居傳統(tǒng)居住文化，希望享受舒適的居住環(huán)境 區(qū)位區(qū)位 舒適性舒適性 價格價格 25-45，居住在歷城、市中、天橋、槐蔭、已經(jīng)落戶的新濟南人； 三口之家為主，核心家庭； 有一定經(jīng)濟實力，一般為國企、機關(guān)事業(yè)單位管理層； 置業(yè)要素排序：置業(yè)要素排序： 區(qū)位、舒適性（戶型

48、、產(chǎn)品形式）、價格區(qū)位、舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、價格 產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式： 9090平米二居、三居，平米二居、三居，130130平米舒適型三居，多層、小高層平米舒適型三居，多層、小高層 向往歷下區(qū)完善的生活配套，良好的居住氛圍； 對濟南傳統(tǒng)居住文化有好感； 憧憬歷下區(qū)文化底蘊，希望融入歷下區(qū)人文環(huán)境。 行為及生活特征行為及生活特征 置業(yè)需求置業(yè)需求 精神追求精神追求 41 在濟南獲得成功的周邊商戶 經(jīng)濟實力較強，追求生活質(zhì)量 區(qū)位區(qū)位 舒適性舒適性 配套配套 35-50歲； 三口之家為多，子女正在上小學或中學 資金實力較強； 追求居住條件的改善。 置業(yè)要素排序：置業(yè)要素排序： 區(qū)位、舒適性（

49、戶型、產(chǎn)品形式）、配套區(qū)位、舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、配套 產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式： 130130平米以上的三居，偏好小高層、多層平米以上的三居，偏好小高層、多層 追求生活品質(zhì)，欣賞精致產(chǎn)品； 認可高端品牌價值； 深受中國傳統(tǒng)文化熏陶，同時具有創(chuàng)新求變的時代精神。 行為及生活特征行為及生活特征 置業(yè)需求置業(yè)需求 精神追求精神追求 42 如何挖掘并滿足如何挖掘并滿足 客戶的精神追求？客戶的精神追求？ 43 以濟南城市文化的角度來回顧 項目本體：項目地處濟南中心城區(qū)，周邊交通方便，配套完善。項目本體：項目地處濟南中心城區(qū)，周邊交通方便，配套完善。 區(qū)域市場分析：周邊房地產(chǎn)項目沒能與即將擴建的大明湖形成完區(qū)域市場分析：周邊房地產(chǎn)項目沒能與即將擴建的大明湖形成完 美的融合和呼應(yīng)。不僅在本區(qū)域，在整個濟南市區(qū)也沒有哪個項美的融合和呼應(yīng)。不僅在本區(qū)域，在整個濟南市區(qū)也沒有哪個項 目能夠展現(xiàn)原汁原味的濟南傳統(tǒng)文化韻味。目能夠展現(xiàn)原汁原味的濟南傳統(tǒng)文化韻味。 客戶分析：濟南人眷戀大明湖，向往大明湖，深層次來說是向往客戶分析：濟南人眷戀大明湖，向往大明湖，深層次來說是向往 大明湖為代表的濟南傳統(tǒng)城市居住文化，而這種需求沒有被挖掘，大明湖為代表的濟南傳統(tǒng)城市居住文化，而這種需求沒有被挖掘