1、物流園物業(yè)管理方案物流園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想與策劃第二節(jié) 管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第九部分公眾制度及應(yīng)急措施精神文明公約安全防范方法管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定道路及車輛管理規(guī)定物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度智能控制中心管理規(guī)定消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度空調(diào)設(shè)備巡視管理制度水泵房運(yùn)行操作規(guī)程水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)清

2、潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法意外事件處理辦法消防應(yīng)急方案停水及事故處理方案物業(yè)管理委托合同物流園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)結(jié)束語第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng). 長沙相成物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場(chǎng)需要，提出內(nèi)部精細(xì)管理，對(duì)外穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相

3、信的是只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大.我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào).第三章 物流園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃物流園是集辦公和物流，宿舍一體的園區(qū).園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，園區(qū)設(shè)有出入口.該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對(duì)本次物業(yè)管理招標(biāo)的各個(gè)要素，我公司管理思路概括為一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施.一，認(rèn)識(shí)與定位該物流園區(qū)作為一個(gè)大型物流園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項(xiàng)目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范開放 體現(xiàn)該物流園

4、改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式高效 展示該物流園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制規(guī)范 體現(xiàn)該物流園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌二，一種模式作為國際化物流園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.在我公司進(jìn)駐后，要將公司全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù).我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項(xiàng)承諾:1，自接管該物業(yè)管理

5、項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立物流園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù).四，五個(gè)重點(diǎn):針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn):1，樹立物流園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，物流園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情

6、化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護(hù)好物流園區(qū)的環(huán)境該物流園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本物流園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使物流園物業(yè)保值，增值另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇校攸c(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口

7、碑該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施:1，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀

8、要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護(hù)物流園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障物流園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護(hù)保養(yǎng)好物流園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī);第二:加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到物流園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備

9、管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.5，我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況一，擬采取的管理方式對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時(shí)服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)

10、代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng):1，整體運(yùn)作程序2，內(nèi)部運(yùn)作流程說明:1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范.同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.(三)，激勵(lì)系統(tǒng)

11、:說明:1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力.獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì).4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值.我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機(jī)制重

12、在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.(一)前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的xx年xx月xx日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案xx年x月xx日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍1，選拔 2，培訓(xùn)

13、3，上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)6制訂管理制度1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISO9001-20007物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書面移交手續(xù) (二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計(jì)劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施，設(shè)備及場(chǎng)所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運(yùn)行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6

14、，其他.接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗(yàn)收后開始4車輛管理1，進(jìn)出車輛管理;2，停車場(chǎng)管理;3，車輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗(yàn)收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗(yàn)收后開始7客戶服務(wù)管理1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案

15、，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè);3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.接管驗(yàn)收后開始第三節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施本節(jié)參照全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施.序號(hào)指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時(shí)率96%

16、全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)

17、公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除5疾呼完好及使用率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場(chǎng)完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率 1%以下全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)

18、施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物流園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全10財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下11違章發(fā)生率 1%以下全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度12違章處理率 90%以下13火災(zāi)發(fā)生率 1%以下(年)全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)

19、處理，確保安全14綠化完好率 無全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn)一，物業(yè)管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配置情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司精干，高效，敬業(yè)的用人原則為基礎(chǔ)，確定重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，

20、考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明1，管理處 主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.2，文 員:負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作.3，主 管:1名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.4，維 修 部:2名，負(fù)責(zé)物流園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊(duì)中隊(duì)長:1名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.保 安:20名，分三班24小時(shí)值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長:1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及

21、對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作.環(huán)衛(wèi)工人:6名負(fù)責(zé)物流園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了全員培訓(xùn)，全過程考核的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處.1，培訓(xùn)的目標(biāo):通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn):A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;C，管理處概況培訓(xùn):物流園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;

22、D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn);E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn):A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊(cè)，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座;B，管理人員實(shí)行四個(gè)一常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn):物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念

23、，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計(jì)劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評(píng)估考核(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理一，管理規(guī)章制度科學(xué)完善，合理量化.健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殻彩翘岣叻?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù).為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我

24、公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整.我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相

25、應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理.在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到三防，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖，總平面圖B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告C:

26、工程合同，工程預(yù)決算D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標(biāo)識(shí)資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)

27、巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報(bào)表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個(gè)人資料，聘用表 B:員物流績考核及獎(jiǎng)罰記錄C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，

28、統(tǒng)計(jì)記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件E:管理處榮譽(yù)一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會(huì)務(wù)資料A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營方針，盡量開展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號(hào)項(xiàng) 目服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送

29、修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)2代購車船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)4配備急救箱，急救藥品按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)5建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng)活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，庫房物業(yè)每平方米每月x元，辦公物業(yè)每平方米每月x元，宿舍物業(yè)每平方米每月x元，即:每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算式月支出備注物業(yè)公司利潤xx元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，

30、在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述.一，介入期在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫方案，做好驗(yàn)收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗(yàn)收接管1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，

31、安全管理1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行團(tuán)體組織集會(huì).四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生.五，愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施.六，愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人.九，積極維護(hù)物流園區(qū)形象

32、，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將物流園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障物流園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，物流園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由物流園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反物流園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正.二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)物流園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財(cái)產(chǎn)安全.2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng).3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負(fù)責(zé)

33、出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的物品搬出放行條方予放行.5，對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理.三，物流園區(qū)嚴(yán)禁下列行為:1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險(xiǎn)品.2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便.6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動(dòng)消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.9不得故意損壞

34、區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按治安管理?xiàng)l例予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理.四，物流園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù):1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本物流園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好物流園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.消防安全管理規(guī)定為了加強(qiáng)物流園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和物流園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行

35、.二，物流園區(qū)的防火工作，依據(jù)預(yù)防為主，防消結(jié)合的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.三，物流園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé):1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施;3，定期組織開展防火自查，及時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5，定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有

36、關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范;7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放;9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打119電話求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理.五，物流園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù):1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)

37、行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè);5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場(chǎng).使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救;10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告;11，所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管

38、理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償.八，公共娛樂場(chǎng)所按公共娛樂場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門進(jìn)行處理.道路及車輛管理規(guī)定為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定:一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放

39、，須遵守下列規(guī)定:1，遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;2，機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道;6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈;7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場(chǎng)管理規(guī)定1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放;2，工程

40、車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng);3，不得損壞車場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng);5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);7，管理處對(duì)車輛只提供車位及對(duì)車輛秩序進(jìn)行管理.停車場(chǎng)內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控

41、制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火

42、器材.智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問題迅速上報(bào)管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)應(yīng)急措施處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在智能控制值班記錄表中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)，手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在智能控制值班記錄表中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫智能控制設(shè)備維修申報(bào)表，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)

43、警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.一，每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;2，檢查進(jìn)出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常

44、開啟狀態(tài);3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對(duì)泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;5，泵軸及時(shí)添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等.二，啟動(dòng)檢查消防泵加壓是否可靠1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動(dòng)位置;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng);3，消防泵安全運(yùn)行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行;4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動(dòng)位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理

45、制度(根據(jù)實(shí)情定)一，中央空調(diào)開機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100150pa;4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度35，出水溫度40);5，檢查進(jìn)出冷凍水溫度(冷凍水進(jìn)水溫度018，溫度68);6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪音;7，冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標(biāo)識(shí)

46、工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況.三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開.四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫電梯設(shè)備巡視記錄.二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查:1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng);2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指