1、永川商貿(mào)城物業(yè)管理方案目錄第一章公司概況及管理理念第二章物業(yè)管理整體設(shè)想第三章管理組織構(gòu)架及人員配備、培訓(xùn)第四章檔案的建立與管理第五章管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)第八章管理規(guī)章制度（目錄）第一章公司概況及管理概念第一節(jié)公司介紹第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)圖天地物業(yè)公司理念體系核心價(jià)值觀：經(jīng)世以人為重市場(chǎng)導(dǎo)向 以人為本 不斷學(xué)習(xí) 尋求發(fā)展組織定位：后發(fā)展商后繼開(kāi)發(fā) 永續(xù)經(jīng)營(yíng) 保值增值 創(chuàng)造業(yè)績(jī)管理理念：新錦標(biāo)主義創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo) 印象美好 業(yè)主滿意 樹(shù)立品牌服務(wù)理念：建設(shè)性互動(dòng)親情服務(wù) 體貼快捷 雙向互動(dòng) 共同受益經(jīng)營(yíng)理念：集成式配套整合資源 集成供應(yīng) 一業(yè)為主 多種經(jīng)營(yíng)質(zhì)

2、量方針：真心服務(wù) 模范管理 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)第二章物業(yè)管理整體設(shè)想第一節(jié)管理思路一、樹(shù)立精品意識(shí)，共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌大賀科技園因其高品位和物業(yè)的高檔次，決定了其物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量目標(biāo)。這一目標(biāo)無(wú)疑與我們一慣堅(jiān)持的“追求卓越，盡善盡美，誠(chéng)信高效，奉獻(xiàn)社會(huì)”的企業(yè)宗旨相一致。在物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作中，我們將充分理解業(yè)主的需求和意圖，運(yùn)用目標(biāo)、計(jì)劃、培訓(xùn)、考核、競(jìng)爭(zhēng)、激勵(lì)等機(jī)制，通過(guò)系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理，將精益求精的精品意識(shí)貫徹到每項(xiàng)服務(wù)工作和每個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中。我們有信心并有能力通過(guò)我們的服務(wù)，在南京創(chuàng)造出一個(gè)精品級(jí)的物業(yè)管理典范。二、導(dǎo)入ISO9000管理，確保服務(wù)品質(zhì)系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的管理是我們的管理特色。通過(guò)

3、高品質(zhì)的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌和物業(yè)精品目標(biāo)，沒(méi)有一套切實(shí)可行的“服務(wù)產(chǎn)品”質(zhì)量管理和控制機(jī)制是不行的。因此，在大賀工業(yè)園物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建立一套與項(xiàng)目本身相適應(yīng)、內(nèi)容全面、環(huán)節(jié)設(shè)置量化的質(zhì)量要求和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、作業(yè)方法，理解公司的管理概念和質(zhì)量方針，并將其貫徹到具體的工作和操作中。在監(jiān)控管理服務(wù)質(zhì)量上，我們將建立和完善品質(zhì)考核制度，由管理處主任組織實(shí)施季度現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)一次，并且將考核結(jié)果直接與員工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤；在員工管理方面采用全員聘用制，做到職位能上能下、員工能進(jìn)能出、工資收入高低與其業(yè)績(jī)大小相一致，以增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，獎(jiǎng)勤罰懶，確保高品質(zhì)服務(wù)。三

4、、強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重社會(huì)效益對(duì)于南京業(yè)主而言，對(duì)接受物業(yè)管理消費(fèi)觀念還有一段距離，許多業(yè)主仍然希望物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越高越好，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)越低越好。我們將本著企業(yè)理念在公司不虧損前提下，以真誠(chéng)的態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取信于業(yè)主，讓業(yè)主真正感受到他們的付出是物有所值；在確保管理服務(wù)質(zhì)量前提下，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、精打細(xì)算、合理配置資源等方法盡可能降低管理成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)“精品”物業(yè)目標(biāo)。四、突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足個(gè)性需求良好的物業(yè)管理體現(xiàn)的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的立足之本。我們將秉承大賀工業(yè)園的管理定位，提供高品質(zhì)的公共服務(wù)。在服務(wù)提供過(guò)程中，以真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度、

5、以人為本的貼心服務(wù)取信于業(yè)主，將管理寓于服務(wù)之中，真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，并得到他們的認(rèn)同，從而共同創(chuàng)建精品級(jí)物業(yè)服務(wù)。建立與業(yè)主順暢的溝通渠道，設(shè)置意見(jiàn)箱，接受業(yè)主監(jiān)督，不斷改善公司服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建公司服務(wù)品牌目標(biāo)。五、注眾安全管理，確保一方平安有效組織出入管理、車(chē)輛管理，是安全保衛(wèi)的日長(zhǎng)工作；防盜、防火、防交通事故，是安全保衛(wèi)的重點(diǎn)工作。根據(jù)大賀科技園的安全保衛(wèi)管理特點(diǎn)，我們將通過(guò)嚴(yán)格的選拔、嚴(yán)格的訓(xùn)練，建立一個(gè)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精、紀(jì)律嚴(yán)、形象佳的準(zhǔn)軍事化安保班組；采用全員參與安保管理和外松內(nèi)緊的安保運(yùn)作模式，制訂并實(shí)施貼合大賀科技園特點(diǎn)的安保運(yùn)作計(jì)劃，構(gòu)筑24小時(shí)人防、技防的安保管理網(wǎng)絡(luò)；建立消防

6、和治安管理責(zé)任制，融洽與業(yè)主的安保互動(dòng)關(guān)系；密切配合公安、交通、消防等部門(mén)對(duì)大賀科技園的齊抓共管，實(shí)現(xiàn)不發(fā)生重大刑事治安、交通安全、火災(zāi)事故的安全保衛(wèi)目標(biāo)，營(yíng)造出安全、有序、祥和、溫馨的工作環(huán)境。六、營(yíng)造文化氛圍，創(chuàng)建文明工業(yè)園區(qū)隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)精神生活的追求和情感認(rèn)同的需求逐漸增強(qiáng)。我們將努力營(yíng)造濃郁的文化氛圍，創(chuàng)造和諧的社區(qū)環(huán)境，讓大賀科技園成為名副其實(shí)的人文文化的高尚工業(yè)園。我們將統(tǒng)一員工著裝，統(tǒng)一佩戴服務(wù)標(biāo)識(shí)，規(guī)范員工行為舉止等，塑造整齊合一、品位高尚的服務(wù)形象；加強(qiáng)員工素質(zhì)培養(yǎng)，提升員工服務(wù)形象，開(kāi)展微笑、禮貌服務(wù)活動(dòng)，開(kāi)展“每月之星”評(píng)比活動(dòng)，并在科技園明顯位置公榜展

7、示；開(kāi)展豐富多彩的園區(qū)文化活動(dòng)，緊扣時(shí)事新聞、社會(huì)熱點(diǎn)、休閑時(shí)尚、科技發(fā)展、社會(huì)公益、節(jié)日慶祝、知識(shí)教育等主題，每年開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)；開(kāi)展精神文明宣傳教育，倡導(dǎo)文明、健康、自主、愉悅新生活。一、整體運(yùn)作流程第三章 組織架構(gòu)及人員配備第一節(jié) 管理組織構(gòu)架大賀工業(yè)園物業(yè)管理組織構(gòu)架第二節(jié) 人員配備管理處主任（兼安保） 1人公共事務(wù)處主管（兼文字、保潔） 1人保潔員 3人護(hù)衛(wèi)隊(duì)員（24小時(shí)） 5人設(shè)備保障部主管兼弱電 1人配電值班（24小時(shí)） 3人電梯兼空調(diào)維修 1人水電兼房管維修 1人給排水 1人綠化工 1人大賀科技園管理處擬配備各類(lèi)人員合計(jì) 18人第三節(jié) 管理服務(wù)人員培訓(xùn)員工培訓(xùn)是提高員工整體隊(duì)伍素

8、質(zhì)，順利實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要條件之一。公司展開(kāi)員工培訓(xùn)工作的主要目的是根據(jù)物管方案ISO9001質(zhì)量管理體系及公司現(xiàn)行的成功管理經(jīng)驗(yàn)，以人為本，通過(guò)培訓(xùn)建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，充分激發(fā)員工潛能，以適應(yīng)大賀高品質(zhì)管理服務(wù)要求，從而確保創(chuàng)“精品物業(yè)”質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、培訓(xùn)目標(biāo) 一年內(nèi)，培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、精力精湛、具有良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。工作人員須持證上崗，并做到入職培訓(xùn)合格率100，崗位培訓(xùn)合格率98，特殊崗位培訓(xùn)合格率98，素質(zhì)培訓(xùn)和后續(xù)教育培訓(xùn)完成率95。 管理人員對(duì)公司架構(gòu)、人員、管理面積、企業(yè)方針、企業(yè)目標(biāo)等隨問(wèn)隨答，正確率達(dá)98以上，并熟練掌握本職業(yè)務(wù)技能。 安保員有禮貌、

9、守紀(jì)律，掌握擒拿格斗技能和應(yīng)急處理規(guī)程，回答崗位職責(zé)、處理火警、防盜等問(wèn)題正確率達(dá)98以上。 保潔員熟悉清潔標(biāo)準(zhǔn)，掌握清潔各種材質(zhì)的操作規(guī)程。 維修員熟悉設(shè)施、設(shè)備種類(lèi)、位置分布、維修保養(yǎng)和運(yùn)作程序，掌握設(shè)備操作規(guī)程和應(yīng)急處理規(guī)程，以保證設(shè)備完好率達(dá)98以上，對(duì)上述問(wèn)題抽查回答正確率達(dá)98以上。二、培訓(xùn)方式 自辦班級(jí)培訓(xùn)。由公司相關(guān)部門(mén)資深經(jīng)理負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)員工培訓(xùn)。 外派培訓(xùn)。派選特殊工種持證年審培訓(xùn)。 學(xué)習(xí)交流。組織主要管理人員公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)交流，定期組織同行業(yè)務(wù)交流。 崗位練兵。管理處主任根據(jù)崗位要求制定年度崗位技能和全面素質(zhì)提高的培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際工作，重點(diǎn)加強(qiáng)本崗位的技能演練，立足本崗位成

10、才（含崗前訓(xùn)練）。 以考代訓(xùn)。定期對(duì)每個(gè)工作崗位設(shè)題考試，督促員工邊工作邊學(xué)習(xí)，不斷提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。 鼓勵(lì)自學(xué)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專(zhuān)業(yè)的業(yè)余學(xué)習(xí)，凡取得畢業(yè)證或結(jié)業(yè)證書(shū)的給予報(bào)銷(xiāo)部分學(xué)費(fèi)。三、培訓(xùn)計(jì)劃 第一階段：接管前人員培訓(xùn) 為使管理處全體人員在接管大賀科技園后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，我公司將集中組織各類(lèi)人員開(kāi)始強(qiáng)化培訓(xùn)，具體強(qiáng)化培訓(xùn)計(jì)劃如下：培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式企業(yè)概況、組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)量方針、質(zhì)量計(jì)劃、項(xiàng)目概況、管理模式、管理目標(biāo)公司總經(jīng)理全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制公司物業(yè)管理部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)

11、程序、規(guī)范公司工程師維修人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序公司質(zhì)檢部全體人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序、規(guī)范物業(yè)管理部安護(hù)人員內(nèi)部培訓(xùn)大賀工業(yè)園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范公物業(yè)管理部保潔員內(nèi)部培訓(xùn)物業(yè)管理基本知識(shí)公司培訓(xùn)主管新聘員工內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育公司培訓(xùn)主管全體員工內(nèi)部培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)軍體訓(xùn)練安護(hù)主管安護(hù)員崗位練兵清潔工技能培訓(xùn)事務(wù)主管保潔員崗位練兵第二階段：日常管理期人員培訓(xùn)公司經(jīng)常性培訓(xùn)計(jì)劃如下：A、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)，每新員工一次，每次培訓(xùn)不限人數(shù)，于上崗前完成，由管理處主任及各部門(mén)主管主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：企業(yè)概

12、況、組織架構(gòu)、企業(yè)方針、質(zhì)量方針介紹；大賀工業(yè)園概況、管理模式及管理目標(biāo)介紹；管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制介紹；崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、規(guī)范講授；質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。B、在崗人員培訓(xùn)：由管理處主任組織，管理處主任或公司相關(guān)部門(mén)主講。培訓(xùn)內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)培訓(xùn)：質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)、職業(yè)道德規(guī)范、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等；各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧培訓(xùn)；各崗位責(zé)任制培訓(xùn)。四、培訓(xùn)后的檢查及考核培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或考核及考評(píng)，考核分為實(shí)操和書(shū)面考核兩種形式。考核成績(jī)做記錄，建立培訓(xùn)檔案，作為員工量化考核

13、的依據(jù)之一。第四節(jié) 人員管理一、人員管理的原則全體員工全部采用聘用制，做到職位能上能下，員工能進(jìn)能出，工資能高能低與其業(yè)績(jī)掛鉤，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。以政府的有關(guān)法律法規(guī)、管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量管理體系作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。二、人員錄用按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)要求，嚴(yán)把人員錄用關(guān)。由管理處主任及相關(guān)部門(mén)對(duì)應(yīng)聘人員的思想品德、知識(shí)層次、專(zhuān)業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，做到人盡其才。凡新聘者都要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，實(shí)行三個(gè)月試用，試用期滿，由管理處主任及相關(guān)部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。三、人員考核實(shí)行管理目標(biāo)責(zé)任制。實(shí)施全

14、員量化考核制。建立員工工資與考評(píng)計(jì)分相掛鉤的薪資管理制。四、激勵(lì)與淘汰實(shí)施上述一系列的考評(píng)、考核辦法，除每月評(píng)出量化分?jǐn)?shù)作為分公司每一個(gè)員工當(dāng)月效益工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還將作為管理處及員工年終獎(jiǎng)和評(píng)選先進(jìn)的重要依據(jù)；依據(jù)員工表現(xiàn)和各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，確定責(zé)任追究和適當(dāng)淘汰指標(biāo)，增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)和績(jī)效。第四章 檔案的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范的檔案管理能夠使我們充分了解大賀工業(yè)園設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和改建情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。本公司有一套完整的檔案管理方案及嚴(yán)密科學(xué)的檔案管理制度，采用電腦存儲(chǔ)、原

15、始檔案入庫(kù)保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類(lèi)別、編號(hào)、造冊(cè)、分柜保管，以便于日常的查找和調(diào)用。第一節(jié)大賀工業(yè)園檔案的建立一、總體思路：所收集的資料按大賀工業(yè)園辦公樓及廠房資料、用戶檔案資料、物業(yè)管理資料分成三類(lèi)，進(jìn)行整理、造冊(cè)、存檔。檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料相結(jié)合的管理模式。各種檔案資料并重，充分掌握大賀工業(yè)園的情況，形成無(wú)盲點(diǎn)的管理網(wǎng)絡(luò)。大賀工業(yè)園的各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。二、需建立的檔案、資料表一大賀工業(yè)園辦公樓及廠房資料名稱(chēng)資料內(nèi)容工程建筑規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文產(chǎn)權(quán)資料建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證

16、物業(yè)資料A、 辦公樓及廠房基本資料B、 用戶檔案資料C、 附屬設(shè)施資料工程技術(shù)資料A、 竣工圖、（總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）B、 地質(zhì)勘察報(bào)告C、 工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告D、工程預(yù)算E、 圖紙會(huì)審記錄F、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）G、隱蔽工程驗(yàn)收簽證H、 沉降觀察記錄I、 竣工驗(yàn)收證明書(shū)J、 主要建材的質(zhì)量保證書(shū)K、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)L、 水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)M、 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告N、供水、供暖的試壓報(bào)告O、園林綠化的圖紙和清單P、 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、合格證和保修單、操作手冊(cè)

17、等Q、有關(guān)工程基礎(chǔ)上的其他重要技術(shù)決定和文件表二 大賀工業(yè)園業(yè)主、用戶檔案資料名稱(chēng)資料內(nèi)容單位（部門(mén)）名稱(chēng)A、負(fù)責(zé)人 B、人員數(shù)量 C、聯(lián)系電話 D、緊急聯(lián)系人、電話 E、業(yè)務(wù)職能 F、樓層、房號(hào) G、面積表三物業(yè)管理資料名稱(chēng)資料內(nèi)容行政文件行政部門(mén)法規(guī)文件物業(yè)公司文件管理處規(guī)章制度員工管理檔案員工個(gè)人詳細(xì)資料員工業(yè)績(jī)考核記錄員工業(yè)務(wù)管理檢查記錄培訓(xùn)檔案各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄培訓(xùn)考核記錄及獎(jiǎng)懲記錄設(shè)備管理檔案各類(lèi)公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄設(shè)備檢查記錄維修記錄維修服務(wù)登記表維修回訪記錄護(hù)衛(wèi)管理記錄日常巡查記錄交接班記錄車(chē)輛管理記錄物資放行記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)記錄突發(fā)事件處理記

18、錄值班記錄轉(zhuǎn)發(fā)的消防記錄綠化管理檔案綠化總體規(guī)劃圖綠化統(tǒng)計(jì)表綠化養(yǎng)護(hù)表綠化養(yǎng)護(hù)、更換記錄保潔檔案保潔工作記錄衛(wèi)生檢查考核記錄消殺記錄管理檔案收支明細(xì)及匯總表與業(yè)主工作聯(lián)系記錄管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同物資發(fā)放、申領(lǐng)、庫(kù)存記錄投訴及處理記錄業(yè)主、用戶投訴記錄投訴的調(diào)查、處理、回訪記錄會(huì)務(wù)服務(wù)記錄單位（部門(mén)）名稱(chēng)會(huì)議名稱(chēng)、時(shí)間服務(wù)要求第二節(jié) 大賀工業(yè)園檔案的管理一、檔案存儲(chǔ)采用各種形式的文檔存儲(chǔ)方法，如電腦磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等，并采用適當(dāng)?shù)谋９堋⒋鎯?chǔ)方法。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)換為電腦儲(chǔ)存，以便查找和利用。對(duì)于重要文檔除保證原始資料及時(shí)存入電腦外，應(yīng)復(fù)制1-2套另行保管，防止

19、緊急情況下資料損毀。二、檔案分類(lèi)電腦文件必須由專(zhuān)人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)，并定期清除過(guò)期失效的文件。原始文件按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，不同內(nèi)容分類(lèi)，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，按不同業(yè)務(wù)部門(mén)分柜保管。三、檔案鑒定對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)及保存期限、保存數(shù)量等，必須由管理處主任或指定人員負(fù)責(zé)。四、檔案保管檔案的保管必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類(lèi)明確，易查找。檔案借閱必須由具備資格的人員經(jīng)過(guò)登記后方可借出，文件借閱者必須妥善保管所借文件，不得涂改、損毀等，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。檔案歸還必須經(jīng)過(guò)檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重的需追究借閱人員的責(zé)任。檔案

20、管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外的文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。五、檔案保管環(huán)境有防盜措施。配置有效的消防器材，嚴(yán)禁煙火。檔案存放干凈整齊，柜架內(nèi)放置防蟲(chóng)劑、防霉劑，并定期檢查、更換，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求第五章 管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)房屋、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理的責(zé)任部門(mén)是一家人物業(yè)保潔工程有限公司大賀工業(yè)園物業(yè)管理處設(shè)備保障部。一、設(shè)備保障部各崗位職11設(shè)備保障部主管職責(zé)組織制訂大賀工業(yè)園內(nèi)各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的詳細(xì)維保計(jì)劃，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。做好大賀工業(yè)園內(nèi)房屋、給排水設(shè)備設(shè)施、電器設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及供

21、配電、空調(diào)、電梯、弱電等設(shè)備的管理工作，滿足用戶使用要求。制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電及維修材料的消耗，降低費(fèi)用的支出。組織建立完善的設(shè)備檔案、設(shè)備卡、機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、計(jì)器具臺(tái)帳，按規(guī)定組織各項(xiàng)檢測(cè)，使用器具都在有效期。建立部門(mén)人員、物品、工具、技術(shù)資料、鑰匙臺(tái)帳，交接領(lǐng)用有記錄。負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)、對(duì)外信息的溝通，負(fù)責(zé)與環(huán)保局的業(yè)務(wù)往來(lái)，負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)員工的工作進(jìn)行檢查、督促、考核。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。12供配電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的運(yùn)行、倒閘、抄表及設(shè)備、房間的衛(wèi)生，負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的巡視和供配電異常情況報(bào)告，負(fù)責(zé)與供電部門(mén)聯(lián)系業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)分發(fā)停電通知單，配合工程部員工進(jìn)行維修工作，各項(xiàng)記錄完整

22、。每天24小時(shí)有人值班，實(shí)行四班三倒。13電梯工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常日常運(yùn)行管理。按時(shí)開(kāi)關(guān)電梯，注意兼顧乘坐方便和節(jié)約能耗。每日檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備問(wèn)題及時(shí)處理，如發(fā)生電梯困人，應(yīng)及時(shí)用電話安慰被困人員，并在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取安全有效的救援措施，放出被困人員。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)。負(fù)責(zé)與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局的業(yè)務(wù)往來(lái)，各項(xiàng)記錄完整。14給排水維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)工業(yè)園內(nèi)給排水設(shè)備的運(yùn)行、維修、管理，負(fù)責(zé)污水處理設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每日巡查給排水設(shè)備、污水處理設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保給排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水通暢無(wú)滿溢。配合工程部員工完成其它工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。15房

23、屋維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)維修辦公桌椅、櫥柜，每日巡查物管區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合完成工程部其他工作任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。16弱電工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)消防主機(jī)、探頭的運(yùn)行、維護(hù)，負(fù)責(zé)通訊、有線電視、會(huì)議系統(tǒng)和監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、維修、安裝管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。17電氣設(shè)備維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)各類(lèi)配電柜、箱的檢查、保養(yǎng)、維修，負(fù)責(zé)各類(lèi)開(kāi)關(guān)、燈具、插座電氣設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、維修，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。18空調(diào)工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)組、

24、制冷機(jī)組、各類(lèi)通風(fēng)機(jī)的運(yùn)行、維護(hù)、管理，每天巡查職責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，配合工程部完成其他工作和任務(wù)，各項(xiàng)記錄完整。以上各工種人員除完成日常工作外，還必須完成計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)工作。二、工程部報(bào)修、投訴處理流程三、房屋日常維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題每周巡查一次。入住階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理。如局部受損較輕，由設(shè)備保障部按房屋修繕規(guī)定維修；如受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家會(huì)診，提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施。如因施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位處理。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。

25、安全，正常使用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部聯(lián)系、監(jiān)督外墻面裝修單位派員修復(fù)。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕技術(shù)規(guī)范。無(wú)凹凸、無(wú)脫落、無(wú)破損、無(wú)滲水。公共屋面屋面積水、滲漏。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)積水、無(wú)滲漏。公共通道、門(mén)廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門(mén)面、玻璃、踏步的維修。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋修繕規(guī)范。地面、墻面、踏步完好；門(mén)、窗、鎖、扣、插銷(xiāo)完好，開(kāi)閉靈活；扶手完好。四、房屋定期維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

26、方案項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題1、 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2、 及時(shí)了解有無(wú)白蟻情況做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常使用；功能完好。外墻面外墻面脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面清洗。1、 每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新擴(kuò)大及污染墻面；2、 第15年對(duì)幕墻膠進(jìn)行更換整修。3、 每年清洗2次外墻面。由設(shè)備保障部負(fù)責(zé)實(shí)施。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范、金屬和石材幕墻工程技

27、術(shù)規(guī)范。 A、 外墻平面完好，無(wú)滲漏；B、 外墻面清潔美觀。公共屋面屋面積水、滲漏。A、 每半年疏通一次屋面漏水口；B、 每年對(duì)屋面檢修一次，每5年翻新更換老化部分。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。屋面防水每15年全面翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏。公共通道、門(mén)廳、樓梯間公用地面維修改造；公用通道和樓梯間墻面粉刷；扶手、門(mén)面、玻璃、踏步的維修。A、 每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；B、 每2年刷新一次通道門(mén)、梯間墻壁天棚、扶手及欄桿；C、 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步、清除空鼓、開(kāi)破損等。由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修。房屋

28、修繕標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。五、設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類(lèi) 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A、 路面B、 路牙每天檢查二遍，隨壞隨修。冬季及時(shí)掃除冰雪，并采取防滑措施。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑洼、無(wú)水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)100%。室外照明A、 庭院燈B、 泛光燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 電器作業(yè)安全操作規(guī)程；B、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好無(wú)損清潔，完好率達(dá)100%。排水池井管口網(wǎng)A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D

29、、 污水井E、 污水管F、 化糞池G、 閥門(mén)井H、 隔油池每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；B、 井蓋上標(biāo)志清晰；C、 管道暢通，無(wú)堵塞。A、 井蓋完好率100%。B、 無(wú)缺損，少污積；C、 無(wú)堵塞，無(wú)漫溢。綠地綠化每天檢查一遍及時(shí)修剪。綠化主管制定工作方案。A、 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、 園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹(shù)木修剪整齊，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲(chóng)害。停車(chē)場(chǎng)、棚A、 地面停車(chē)場(chǎng)B、 室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)每天檢查一遍，隨壞隨修。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)1

30、00%。室外消防設(shè)施A、 室外消防栓B、 水泵結(jié)合器每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)銹蝕；B、 無(wú)滴漏；C、 消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、 標(biāo)識(shí)牌B、 警示牌C、 圍欄D、 伸縮門(mén)每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡、破損；B、 安裝牢固。A、 標(biāo)志設(shè)施完好率100%；B、 標(biāo)志無(wú)損壞；C、 開(kāi)關(guān)靈活。電梯客梯每天檢查電梯內(nèi)選、外呼、層顯、轎內(nèi)照明、風(fēng)扇、電話等。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A

31、、 安全正常運(yùn)行；B、 機(jī)房、轎箱整潔；C、 電梯各組成部分完好率100%。空調(diào)A、 分體空調(diào)B、 風(fēng)機(jī)A、 每日對(duì)空調(diào)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，觀察電流、壓力、溫度等。B、 每日對(duì)設(shè)備表面保潔。C、 每日對(duì)凝結(jié)水排放情況進(jìn)行檢查。D、 每天檢查排風(fēng)機(jī)是否正常工作。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。空調(diào)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、 設(shè)備完好率100%。B、 無(wú)超標(biāo)噪音。供配電A、 變壓器B、 高低壓配電柜、配電箱每天巡視各重儀表、變壓器是否正常。由值班電工、專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。安全、正常運(yùn)行、確保萬(wàn)無(wú)一失。室內(nèi)照明、插座A、 各類(lèi)照明燈B

32、、 出口標(biāo)志燈、指示燈C、 插座每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程B、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡、燈罩、燈座完好清潔，無(wú)破損。給排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 噴淋泵D、 生活水泵每天檢查管道閥門(mén)、水泵壓力、電機(jī)電流。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給排水各種規(guī)程B、 水泵技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)A、 供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、 排水通暢C、 隨時(shí)有效提供消防用水消防報(bào)警A、 消防報(bào)警系統(tǒng)B、 消火栓箱C、 防排煙風(fēng)機(jī)D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)每天檢查管道閥門(mén)有無(wú)滲漏，檢查消防報(bào)警系統(tǒng)，消除故障及誤報(bào)。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修

33、規(guī)程實(shí)施。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)滴漏；B、 消防設(shè)施正常有效；C、 送風(fēng)、排煙機(jī)狀態(tài)完好；D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)完好。弱電A、 結(jié)構(gòu)化布線B、 廣播系統(tǒng)C、 有線電視D、 會(huì)議系統(tǒng)A、 每天對(duì)監(jiān)控、攝像頭、紅外報(bào)警系統(tǒng)等外觀及性能檢查一遍。B、 每天檢查通訊、有線電視、會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、 各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、 設(shè)施完好、整潔。六、設(shè)備、設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案類(lèi) 別項(xiàng) 目日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果院內(nèi)道路A、 路面B、 路牙A、每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的部位進(jìn)行翻新。由設(shè)備保障部自行組

34、織或委托有關(guān)單位實(shí)施。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。A、 減少不必要的受損和破壞。B、 延長(zhǎng)使用壽命。室外照明A、 庭院燈B、 泛光燈A、 燈座每年刷漆一次B、 每檢修線路一次由設(shè)備保障部按有關(guān)規(guī)程維護(hù)或更換。A、 線路無(wú)老化；B、 清潔完好；C、 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 燈具外觀良好；B、 照明系統(tǒng)、設(shè)施完好有效。排水池井管口網(wǎng)A、 雨水口B、 雨水井C、 雨水管D、 污水井E、 污水管F、 化糞池G、 閥門(mén)井H、 隔油池A、 化糞池每半年清掏一次；B、 井蓋每年刷漆一次；C、 每季度清理井內(nèi)雜物一次；D、 每年全面維護(hù)完善一次。由設(shè)備保障部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 化糞池污水裝置清理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；B、 井

35、內(nèi)無(wú)沉積物堵塞。A、 化糞池污水處理裝置內(nèi)無(wú)沉積物；B、 井蓋正常使用、密合；C、 流水通暢。綠地綠化A、 花木每半年修剪一次B、 草坪每月修剪一次C、 喬木每月修剪一次綠化主管制定工作方案。A、 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)B、 園林工作標(biāo)準(zhǔn)綠草樹(shù)木修剪整齊，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)病蟲(chóng)害。停車(chē)場(chǎng)棚A、 地面停車(chē)場(chǎng)B、 室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)每年對(duì)局部損壞部位進(jìn)行修補(bǔ)更新一次，5年翻新一次；由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B、 停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)積雪、無(wú)缺損，完好率達(dá)100%。室外消防設(shè)施A、 室外消防栓B、 水泵結(jié)合器每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修

36、工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。A、 給水施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；B、 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。A、 無(wú)銹蝕；B、 無(wú)滴漏；C、 消防設(shè)施正常有效。公用標(biāo)志設(shè)施A、 標(biāo)識(shí)牌B、 警示牌C、 圍欄D、 伸縮門(mén)每月清潔一次；每季度檢查一次；每半年對(duì)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定A、 標(biāo)志清潔美觀；B、 安放穩(wěn)固；C、 標(biāo)志清晰完好，使用正常。電梯客梯A、 每月檢查電梯設(shè)備，機(jī)械傳動(dòng)部分；B、 每半年檢查控制系統(tǒng)，對(duì)運(yùn)行部分加油，調(diào)整。C、 每年全面檢測(cè)一次，通過(guò)年檢。由設(shè)備保障部專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。A、 安全正常運(yùn)行平穩(wěn)

37、；B、 機(jī)房、轎箱整潔；C、 電梯各組成部分完好率100%。空調(diào)A、 分體空調(diào)B、 風(fēng)機(jī)A、 每月對(duì)空調(diào)、濾網(wǎng)進(jìn)行清洗；B、 每季對(duì)空調(diào)運(yùn)行情況和電氣性能絕緣情況以及所有進(jìn)出壓力表的進(jìn)行檢查C、 每年檢查新風(fēng)機(jī)和空調(diào)機(jī)組控制保護(hù)回路；由設(shè)備保障部門(mén)專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。空調(diào)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作規(guī)程。A、 設(shè)備完好率100%。B、 無(wú)超標(biāo)噪音。供配電A、 變壓器B、 高低壓配電柜、配電箱每年請(qǐng)供電部門(mén)進(jìn)行一次試驗(yàn)，并作全面檢查，每月檢查一遍各配電箱、控制箱。由值班電工、專(zhuān)業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。供配電系統(tǒng)運(yùn)行、維修、保養(yǎng)規(guī)程。供電部門(mén)規(guī)定低壓電器安裝運(yùn)行規(guī)范完好、安全確保供

38、電系統(tǒng)正常運(yùn)行確保各設(shè)備供電、控制正常，確保萬(wàn)無(wú)一失。室內(nèi)照明、插座A、 各類(lèi)照明燈B、 出口標(biāo)志燈、指示燈C、 插座每季檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由設(shè)備保障部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。照明維修保養(yǎng)規(guī)程。A、 線路無(wú)老化；B、 插座、燈具使用正常。給排水A、 消防水箱B、 消防泵C、 噴淋泵D、 生活水泵每月檢查；每半年輪換備用泵；每年進(jìn)行油漆、防凍處理。由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。A、 開(kāi)啟靈活；B、 水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。A、 供水符合用水標(biāo)準(zhǔn)B、 消防用水供給可靠；C、 污水排放通暢。消防報(bào)警A、 消防報(bào)警系統(tǒng)B、 消火栓箱C、 防排煙風(fēng)機(jī)D、 紅外報(bào)警系統(tǒng)A、 每月由消防報(bào)警系統(tǒng)維修單位進(jìn)行

39、一次調(diào)試。B、 安護(hù)人員每半年對(duì)滅火器進(jìn)行檢查。C、 每?jī)赡暧上罊z測(cè)部門(mén)進(jìn)行測(cè)試，取得合格證書(shū)。安護(hù)隊(duì)長(zhǎng)組織實(shí)施消防系統(tǒng)測(cè)試，由設(shè)備保障部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，維修保養(yǎng)，并配合安護(hù)部做各類(lèi)測(cè)試。消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。滅火器行業(yè)規(guī)定。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。紅外線報(bào)警系統(tǒng)各種正常。消防設(shè)施正常有效。滅火器火力正常，在有效期內(nèi)。弱電A、 結(jié)構(gòu)化布線B、 廣播系統(tǒng)C、 有線電視D、 會(huì)議系統(tǒng)對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能進(jìn)行月檢、季檢和年檢。由設(shè)備保障部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。各系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)A、 各系統(tǒng)性能良好，運(yùn)行正常。B、 設(shè)施完好、整潔。七、工程部設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)要求管理指標(biāo)及實(shí)施措施設(shè)備設(shè)施

40、管理大樓建筑及所有設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。落實(shí)責(zé)任人，設(shè)立檔案室，全部采用計(jì)算機(jī)管理，檢索方便，嚴(yán)格按交接規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備設(shè)施完好率100%，運(yùn)行正常，設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備。建立嚴(yán)格的運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按程序操作，按維修計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，確保設(shè)備設(shè)施完好。配電房嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。嚴(yán)格上崗制度、值班制度、檢修制度、巡查制度、停送電各種票、倒閘操作票準(zhǔn)確無(wú)誤，設(shè)備缺陷記錄、交接班記錄填寫(xiě)詳實(shí)，確保心臟部位的萬(wàn)無(wú)一失。弱電系統(tǒng)確保狀態(tài)良好，設(shè)備整潔、標(biāo)識(shí)明顯，維修及時(shí)率99以上，維修 合格率100。建立嚴(yán)格的保修、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按

41、程序操作；維修人員接到維修指令后，應(yīng)十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不超過(guò)8小時(shí)，并建立回訪制度和回訪記錄；以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，為單位提供舒適的工作環(huán)境。消防控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)啟用，并訂有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案；緊急疏散指示完好醒目，消防通道暢通。建立嚴(yán)格的維修保養(yǎng)制度，每季度對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄，每半年針對(duì)應(yīng)急方案進(jìn)行一次消防演習(xí)，平時(shí)不斷巡視，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，確保消防工作萬(wàn)無(wú)一失。電梯準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行，正常維修保養(yǎng)單位、措施落實(shí)，運(yùn)行維修有記錄。按電梯運(yùn)行制度開(kāi)停電梯，建立電梯維護(hù)保養(yǎng)制度，做好日常保養(yǎng)和清潔，并督促電梯公司定期對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)和年檢，使電梯安全運(yùn)

42、行。對(duì)供水、蓄水設(shè)備設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，無(wú)二次污染，水質(zhì)定期檢驗(yàn)合格；排水、排污系統(tǒng)通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，無(wú)堵塞滿溢現(xiàn)象。建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度，嚴(yán)格按規(guī)定水箱每年至少清洗兩次，消毒一次，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行送檢；落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔制度。以確保供水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，排水排污通暢，排水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，并定期疏通、清理排水管、井、池。中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)備完好99以上，噪音排放符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。建立嚴(yán)格的運(yùn)行、操作、維護(hù)、巡視制度，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄；定期監(jiān)測(cè)各區(qū)域噪音值，并做好記錄；盡最大努力防止制冷劑泄漏。照明系統(tǒng)外觀整潔無(wú)缺損、松落，光源完好率、維修更換及

43、時(shí)率100。建立嚴(yán)格的巡視制度，只從合格供方處采購(gòu)維修材料，及時(shí)更換已損壞的照明燈具，及時(shí)對(duì)燈具進(jìn)行保潔。做好記錄。八、設(shè)備保障部節(jié)能管理措施81公共照明節(jié)能根據(jù)季節(jié)變化和天氣情況，隨時(shí)調(diào)整室外照明開(kāi)關(guān)時(shí)間。82室內(nèi)公共照明節(jié)能每個(gè)工作日下班時(shí)間過(guò)后，安護(hù)人員及時(shí)對(duì)大樓及各個(gè)公共區(qū)域，關(guān)閉所有照明開(kāi)關(guān)，如有工作人員臨時(shí)進(jìn)入辦公區(qū)域，人離開(kāi)后，安護(hù)人員應(yīng)及時(shí)去檢查、關(guān)燈，每個(gè)工作日早晨上班時(shí)，由安護(hù)、保潔人員根據(jù)需要打開(kāi)相應(yīng)公共區(qū)域照明燈。83辦公室內(nèi)節(jié)能辦公室照明燈、辦公設(shè)備的節(jié)能，由辦公室工作人員執(zhí)行。每晚下班后，安護(hù)人員在巡查中，如發(fā)現(xiàn)有的辦公室人離開(kāi)后未關(guān)燈，將發(fā)放“提示單”，提示人走前關(guān)燈。84風(fēng)機(jī)節(jié)能各衛(wèi)生間的排氣煽、排風(fēng)機(jī)，每天早上上班前半小時(shí)開(kāi)，晚上下班后關(guān)。85空調(diào)節(jié)能夏季、冬季開(kāi)停空調(diào)的時(shí)間由業(yè)主指定，物業(yè)公司提供參考意見(jiàn)，做到既滿足