1、工業園物業管理方案B錄 刖n管理公司簡介工業園物業管理方案第一節提高管理服務水平的整體設想與策劃第二節擬采取的管理方式，工作計劃和物質需求情況第三節各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節管理人員的配備，人員培訓及人員管理第五節管理規章制度，建筑及附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理第六節便民服務笫七節物業管理收費標準建議及收支測算第八節日常物業管理部分公眾制度及應急措施精神文明公約安全防范方法管理規定消防安全管理規定道路及車輛管理規定工業園區設備安全運行制度智能控制中心管理規定消防給水設備保養制度空調設備巡視管理制度電梯巡視監控管理制度水泵啟運行操作規程水泵房運行注意事項綠化養護制度清潔

2、衛生管理規定 淸潔作業規程及操作耍領 清潔服務質屋標準檢測方法意外事件處理辦法消防應急方案停水及事故處理方案物業管理委托介同工業園區辦公人樓清洗（拓荒）方案及報價結朿語第一章前言物業管理作為i種新興的行業，它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活，工作生產環境，提高城市整 體水平起到了積極的作用.物業管理條例的頒布和實施更是冇力的促進了這一行業的發展，在不斷規范行業的法制環境的同時， 也使更多商，產，住，用物業進入物業管理市場.物業管理有限公司在順應市場需要，捉出”內部粘細管理，對外穩健發展“的戰略思路.在這思路的指導 下來謀求企業的出路.我們公司追求的是通過提供專業的服務創出客戶100%的滿意

3、度，我們不追求高額的 短期回報,我們相信的是”只有最認真,才能最專業,只有最專業,才能最強大.我們企業做好,做大，做 強，為客戶創造價值，也是對客戶的故好冋報.第二章 物業管理公司簡介第三章工業園物業管理方案第一節提高管理服務水平的整體設想與策劃工業園處落于*,是集辦公和工業，宿舍一體的園區.一期占地血積小“平方米，總建筑血積約平 方米，框架結構，其廠房面積*方米，辦公面積平方米，宿舍平方米，園區道路面積平 方米，綠化面積*平方米，公共衛生面積*平方米（不含建筑物內樓道走廊面積），園區配套有路燈, 水泵房,配電房,發電機房,煤氣站,圍墻（周界）智能防范系統，電梯部,園區設有出入口“個.該項目布

4、 局合理，設施完善，設備高檔.針對本次物業管理標的各個要素,管理思路概括為種模式,二項承諾,五 個重點，五大措施”.一，認識與定位該工業園區作為一個大型工業園區物業，整體形象應該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目 整體形象定位是:開放，島效，規范 開放 體現該工業園改革創新的思想和國際化的辦公，生產方式 高效展示該丄業園進取，創新的精神狀態和高效的運轉機制 規范體現該工業園作風嚴謹，運作規范窩效，管理精細的風貌二，- 種模式作為國際化工業園需要的是體現:開放，高效，規范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業 園區管理服務模式為:一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象

5、建設的經營型物業管理模式.在我公司進駐后，要將公司”全心服務，在細微Z處見精神;正大卓越，嬴萬眾口碑創晶牌“的理念全方位導 入，并秉持我們的職業操守:”崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務我們深信通過我們的努力，一定 能給貴公司和使川人交-分滿意的答卷.三，二項承諾：1, h接管該物業管理項目zn起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立工業園區引進專業化 物業管理的成功范例.2, 自接管之日起，即按照IS09001-2000服務質量體系全面實施物業管理服務.四，五個重點：針對該項冃的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點：1, 樹立工業園物業整體形象通過環境形彖，工業園區形彖控

6、制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放，高效，規范的整體形彖.2, 確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵我們札I信只要通過對內 的準軍事化的管理和對使用人人悄化服務，通過技防，人防，物防的冇效結合，可以確保該區域內因物業 管理原因而造成的治安，消防事件發生率為零.3, 維護好工業園區的環境該工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，木工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿 舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根

7、本上展現項冃的良好而 貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象4, 設施,設備及物業本身的管理,使工業園物業保值，增值另外，該項H的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值 増值的目的.5, 樹立管理公司自身良好形象，使該項H成為口碑 該項目我們將從白身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根 本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業園因我們的管理服務増加附加 值。五-人措施:1, 根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所冇保安管理員山管理處統

8、一指揮調度，強調多重 結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，口天外松內 緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進岀管理，提高防范能力等，結合管理 處統-管理，快速調度，確保治安萬無一失.2, 精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設 置環境管理部（環衛，綠化），養護工業園內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美，干凈 整潔.第一:維護保養好工業園區綠化，使其保持常青，常新，始終煥發勃勃生機;第二:加強和引導環保意識 的教冇，使每位到工業園區的人員都口覺愛護區內環境;第三

9、:垃圾分類收集，建立回收系統;第四:開展環境 文化建設和環境形彖建設.3, 保證車輛冇序停放.為防止車輛亂停放現彖，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結 介，對其講理無效Z后,給予處理，最后達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4, 實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛 生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班，組長負貴各口具 體業務，各單項業務乂設管理人員檢杳跟蹤，做到有條不紊，規范嚴密.5, 我們在管理服務中將推.Pi 24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需.每二節擬采取的管理方式

10、，工作計劃和物質需求情況一，擬采取的管理方式對于不同的物業，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業化，規范化，粘細化，品牌化，經營 型的管理方式.基本思路是：1, 嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質；2, 提供24小時服務;3, 嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為；4, 致力精神文明建設，實施品牌和形彖戰略；5, 軍事化管理加現代化管理.具體我們的管理分組織系統，運作程序系統，激勵系統三個部分說明.（一）組織系統:1, 貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率.2, 管理處實行乖直領導，減少管理壞節，管理處設主任，文員，品管，各業務部門管理員和業務塊

11、操作員 工.（二），運作程序系統：1, 整體運作程序2, 內部運作流程說明：1, 在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監督的封閉性.管理層既是指揮者，乂是監督者,計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2, 各層職責明確，工作程序冇嚴格的質屋文件進行規范.同時充分授權，在權責范圍內最人限度地調動員 工的工作積極性和主動性.（三），激勵系統：說明：1, 激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益.2, 思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針 對個性心理及時做思想工作

12、，方式有談心，座談等.3, 獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走， 通過懲罰”打“著員工走，做到人人有動力，個個有壓力獎勵分為物質獎勵和粘:神獎勵.4, 培養提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發展的重耍位置，H的是使員工忠于 企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘-格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發展創造冇利環境.5, 工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，増強工作能力.6, 企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功

13、能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來.工作計劃依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規期管理二部分，現擬工作計劃如下.（一）前期管理工作計劃序號項 a內容時間備注1物業管理標的調研全面了解物業管理標的05年12月31日盡雖提前2擬訂管理方案結介調研結果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1,方案送審2,簽訂合同方案確認時止盡鼠縮短時間4紐建管理隊伍1,選拔2,培訓3,上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條1,安排管理用房2,安排員方案確認至進場件工宿舍3,物質裝備到位6制訂管理制度1,制訂切合實際的各項物業 管理制度2,導入 IS09001-2000物

14、業接管驗收辦理書面移交手續（二）常規期管理工作訃劃序號項R內容時間備注1房屋及公用部位維修保養1, 制定大，中修計劃方案；2, 日常零修，急修管理；3 , II常保養巡査管理；4,維修質量管理.接管驗收后開始， 部分待施工單位 保修期滿屬施工單位保修 責任我公司將盡 全力協調協助2公共設施，設備及 場所的使用，維 修，養護，管理1,建立檔案,搞好基礎資料管 理;2,運行管理;3,維修保養管 理;4,險情應急管理;5,水池水 泵管理；6，其他接管驗收厲開始， 部分待施工單位 保修期滿屈施工單位保修 責任我公司將盡 全力協調協助3安保管理1, 24小時值班及巡查，監控等 安全防范管理2,違章私設攤

15、點 及設立廣告管理;3,消防管理接管驗收后開始4,來人來訪管 理;5,物品出入管理.4車輛管理1,進出車輛管理;2,停車場管 理;3,車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛生管理1,清潔衛生管理;2,環保管理;3, 消殺管理.接管驗收后開始6綠化管理1,室內綠化管理;2,室外綠化管 理.接管驗收后開始7客戶服務管理1,設立服務員和保安;2,人形 象及服務意識管理.8標識系統管理標識日常維護管理9檔案管理1，建立房屋共用設施設備檔案 資料;2,建立用戶檔案，房屋及 其配套設施權屬晴冊;3,建立嚴 格的檔案管理制度接管驗收后開始（三）物質資金積累計劃序號項目數彊金額用途1摩托車12000用于聯絡及辦

16、理相關業務2電腦，含顯示器14000辦公用3打印機11800辦公用4復印機16000辦公用5傳真機11000辦公用6保險柜1800辦公用7照像機12000用于文化活動8電話1400辦公用9寢具和服裝（套）110000估算價10疏通機12000維修用11電焊機11000維修用12沖擊鉆11500維修用13切割機12000維修用14電工工具2800維修用15水匚一具1500維修用16木工工具1700維修用17泥工工具1300維修用18高空作業用工具11000維修用19鋁合金梯小）2000維修用20常用材料備件批3(XX)維修用21吸塵機11000環境管理用22垃圾箱104000環境管理用23清潔工

17、具（套）185000環境管理用24清潔車（專用）43200環境管理用25手推平板車11500環境管理用26手推斗年21000環境管理用27剪草機13200環境管理用28綠籬機1150環境管理用29人工噴霧器1150環境管理用3()綠化工具（套）7700環境管理用31對講機88000安全管理用32防毒面具4400安全管理用33鋼盔10800安全管理用34消防靴10800安全管理用35訓練用具（套）12000安全管理用合計:$74650元第三節:各項指標的標準及達成標準指標采取的措施本節參照全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園區達標評分細則及IS09001質量標準，我們對項目Z物業管理要求的各

18、項指標以表格的形式丫以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施:序號指標名稱工作標準指標測定依據1房屋及配套設施完好率95%中國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準采用區域 巡査管理與管理法,落實責任，責任到人，立 完善的區域口檢，周，月檢制度，健全檔案記 錄2房屋零修，急修及時率96%中國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質最標準建立嚴格 的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶 工具5分鐘內到達現場，零修工程及時完成， 急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄， 以優質服務為木，24實行小時值班制度3維修工程質

19、量合格率99%中國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保 證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量4大型及匝要機電設備完好 率99%全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準完善機屯設備的運作制度和維護保養制度，配 備專業工程技術人員，尋求專業公司支持，所 有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人 值班，出現故障及時排除5公用設施完好及使用率95%全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準落實責任人，堅持對道路，路燈及停車場,消 防設施設備等進行日

20、常巡視檢修和定期維護 保養，由維修部落實，客戶服務中心監督，并 建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共 設施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設備完好率98%9治安案件發生率1%以下全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準實行24小時保安巡查制度,分快速，中速, 慢速巡查,24小時值班，接受報警及實池調度， 根據實際悄況，確立人防，技防與物防和結合 的治女思路，明確保女職責，層層防衛，以確 保工業園區人身財產安全10財產被盜率1%以下11違章發生率1%以下全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質

21、量標準 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設攤點， 廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現彖及時發現 及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發生并建 立相應的回訪制度12違章處理率90%13火災發生率1%以下（年）全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準全員義務消防員制，確定消防應急方案，定期 培訓和演習，加大宣傳力度，由保安口常巡查， 發現隱患及時處理，確保安全14綠化完好率96%全國物業管理條例，全國物業管理示范工業園 區達標評分細則，IS09001質量標準建立專業化綠化管理養護隊伍，責任到人，區 域負責與巡查制度相結合，加強宣傳，發現問 題，及時修復，確保公共綠化

22、無破壞，無踐踏， 無黃土裸露;室內綠化常青.第四節:管理人員的配備，人員培訓一，物業管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對外形彖和設備配置悄況，幫我們在人員配備上堅持以公司”精干，高效，敬業” 的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力,重水平更重品德“的用人標準,嚴把人才選聘關我們要求管理 人員必須是一專多能在管理隊伍建設上，我們將采取規范管理和人性化管理相結介的方式，運用激勵機制, 嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現.（一），管理處人員配備圖（二），物業管理處人員崗位分布說明1, 管理處主任:1名，負責全面工作.2, 文員:負責前臺服務，和處理行政，物業事務等工作，并協助管理接

23、待等工作，及負責檔案管理，會務 管理等工作.3, 品管:1名，負責各部門，各崗位的工作質量的檢查，監籽.4, 維修部：2名，負貴工業園物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，維修檢查監件等工作.5, 保安隊屮隊長:1名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監督工作.保安:13名，分三班24小時值班（其中一名輪休），負責當班期間的安保工作.6, 環境管理部部長:1名，負責清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監督工作.綠化技師:2名，負責綠化養護工作.環衛工人:8名負責工業園區公共區域衛生.(三) ，人員培訓企業的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關鍵在于企業是否最大限度地開發人力資源，要實現人才

24、資源開 發戰略，我們確定了”全員培訓，全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處.1, 培訓的目標：通過培訓，提高員工的文化索質，業務技能和管理服務水平，使物業管理更加富有成效.2, 培訓內容：(1) 新員工入職培訓：A, 企業培訓:企業質量方針，質量目標，企業理念，企業精神等；B, 員工手冊培訓:員工守則，禮儀行為規范，職業道德教育等；C, 管理處概況培訓:工業園區概況，公眾管理制度，內部規章制度，管理架構等；D, 物業管理基礎知識及強化服務意識的&題培訓；E, 軍訓與參觀學習.(2) 崗位專業技能培訓：A, 棊本技能培訓湘應崗位的專業知識，IS09001文件(包括-質量手冊，程序文件，工

25、作指示，記錄表格等);B, 新技術(能)培訓:智能化技術，新設備儀器的使用與管理技術等.(3) 素質提高培訓:A, 操作層自我開發培訓:進行有關學刃，職稱的外送培訓，或利用現有條件，舉辦電腦，消防，環保等相 關知識講座；B, 管理人員實行四個一”常規培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀-本專業的好書，參加一次講座，參與一 次競賽.(4) 新政策，新理論培訓：物業管理理論動態，有關法律，法規，同行業新動向等.(5) 培訓者培訓：培訓者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創新培訓工作思路的培訓.3, 培訓計劃(不具體闡述)4, 培訓的評估考核(1) 培訓中考核:根據實情，邊培訓，邊考察，理論與實踐相結合，這

26、樣便丁了解員工是否按培訓要求和標準 指導工作，對沒有按要求做的員工進行監督和指正.(2) 培訓后考核:分為實操考評和卩面考核兩種，反饋培訓績效，把考評的結果作為薪資發放的依據.笫五節:管理規章制度和建筑及其附屬物檔案，設施，設備，業主檔案的建立與管理一，管理規章制度科學完善，合理量化健全實操的管理規章制度是我們取得成功的巫要法寶，也是提高服務品質，提升工業 園區形象的重要依據.為進行統一規范和管理，接管后，我們將嚴格按照IS09001國際標準人，及我公司 質最體系文件的要求，對項目實施專業化，規范化管理.我們還將根據該項目實際惜況對規章制度及相關程 序作適當調整.管理制度主要包括公眾制度及應急

27、措施，IS09001服務質量控制程序文件，公司內部管理制 度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設計高科技,專業化的發展,信息成為管理資源中又一重要因索，為此，在信息收取時廣開信息 渠道，存儲時做到內容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所冇物業管理與服務的項目，從主 體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等都建立和應的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務.三，檔案管理運作環節1, 資料的收集，肓接隸屬于客戶服務屮心建立相應的規章制度，對所冇檔案資源進行嚴格管理.在收集時, 堅持內容豐富的原則，根據實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2, 資料的分

28、類密理，根據其性質，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3, 資料歸檔管理，按照資料本身的內在規律，聯系進行分類保存，做到便于查找和調用，在進，出檔案室 都冇嚴格的規定，嚴防文件流失.檔案的管理環境必須做到”三防”，即防火，防潮，防變質.四，檔案資料的分類1,接管移交資料：名稱資料內容工程建筑產權資料A:規劃圖紙，項目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術資料A:紅線圖，總平面圖B:地質勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告C:工程合同，工程預決算D:工程設計變更，通知及技術核算單E:竣工圖：1.單體建筑，結構，設備竣工圖2消防，猶能化，中央空調等工程及地下

29、管網竣工圖F:房屋，消防，科能化,中央空調等竣工驗收證明書G:鋼材，水泥等主耍材料的質量保證書H:新材料，構配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，鋼能化，小央空調等設備的檢驗合格證書J：供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調等設備技術資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術資料2,管理檔案資料名稱資料內容物業資料A:基木資料B:標識資料事務管理資料A:事務值班表B:事務交接記錄表C:物品搬出（入）登記表D:日常事務巡視記錄E:事務回訪登記表維修資料A:維修申報表B:維修服務派工單C:維修回訪記錄本D:公共設施維修記錄安全防范及交通管理資料a：d常巡查記錄，交接

30、班記錄，值班記錄B:査崗記錄C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄設備管理資料A:公用設施保養維修記錄B:乞項機電設備保養維修運行記錄C:設備分承包方維修保養記錄D:設備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表B:員工業績考核及獎罰記錄C:員工培訓計劃及實施記錄D:員工培訓考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄F:員工住房及內務管理記錄意見反饋資料A:服務質量回訪記錄表B:意見調查，統計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄B:政府部門文件C:物業公司及主管領導部門文件D:管理處規章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一

31、覽表F:管理處接待來訪參觀記錄表會務資料A:會務承辦實施方案B:會務攝影及錄音，錄像資料第六節:便民服務當我公司接管本項目物業管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持”以客戶為中心，優質服務，低價收費” 的經營方針，盡量開展各項便民服務，包括無償服務項目和有償服務項目，以下面所列.總之做到使用人有 什么需求，我們就想辦法滿足.序號項日服務收費標準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比 三家，經同意后送修，加收適當服務費2代購車船航空票除實際費用外，按規定加收手續費3代寄，代領郵件加收適當服務費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務費5建立活動組織，組織文 體活動

32、活動費用按實際發生收費，不加收服務費第七節:物業管理收費標準建議及收支測算木項目物業管理采用包干制，廠房物業每平方米每月1.5元，辦公物業每平方米每月2元，宿舍物業每平方米每月0.5元，即:每月物業公司的收入為42400m2x1.5 /G/m2+5950m2x2 G/m2+20250m2x0.5元 /m2=85625元，每月物業公司支出及利潤見卜表：類別序號項U計算式月支出備注人工費用1員I . I 資30 A管理處主任:3200元“人=3200元 客服文員:1400元x1人=1400元 品管文員：1400元x1人T 400元 保安隊長:2000元J人=2000元 保安:1400 7tx13

33、A=18200 元 環境管理部長2000元人=2000元 綠化技工：800元x2人=1600元 環衛工:700元x8人=5600元 維修技工:2000元人=4000元39400元工資中 含伙食 費和員 工社保 費2員工保險30120 7EX304-12300元意外傷 害險3福利費等各 類經費17.5%39400 元x17.5%6895 元小計46595 元辦公費用1交通費綜合測算3000 元2通訊費3辦公易耗品 及辦公設備 保養4業務費，公關 費小計3000 元公共設 施設備 日常維 護費用1公共房屋綜合測算，一般月費用計算式為:物業總 面積x3 7C/m2-12 月=68600x3-1217

34、150元2室內外走道3化糞池清理維護4污,雨水井清 理維護5停車場道路維護6燈具（園林，路燈，樓道燈，高桿燈等）7標示牌，宣傳欄等維護8水泵（含水管閥門）11常維護9變壓器，配電房維護10消防設備維護11H它設備設施維護12電梯保養，維修，檢測等費用13發電機維護保養費14煤氣站維護15監控系統維護小計17150元環境管理費用1園林綠化保養，修剪，施肥，噴藥，補種，機具損耗，用油等 綜合測算，般月費用為綠化而積x0.3元，故為=8000m2x0.3元 2400 元不含室內綠化養護2辦公，生活垃圾轉運費3個桶x350元十36個月=29元3個桶80元轉運費=540569元生產垃圾另定方案3除四雷消

35、殺費用180元/月與相關單位簽合同180元4保潔工具，清潔用品損耗，材料物資綜合測算2000 元5外墻清洗費用與甲方單獨結算小計5149 元共用水電費1所有用水用電費用（樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它）由物業使用人直接繳付無物業公司可代收代繳，收取時加損耗費用小計無其它支出費用1文化宣傳費500元2物業管理責任保險30000元叨2月2500 元3稅金85625x5.5%4709 元小計7709 元總計79603物業公司利潤85625-79603=6022 元第八節:日常物業管理日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，我們將該項目物業管理工作分為介入期和 常規期二

36、個部分，在介入期我們從物業管理角度提出一系列建議，并依據貴單位的認可項目實施幣改和進 一步完善物業管理方案，為今厲物業管理打基礎.常規期物業管理工作，包括房屋，設施，設備維護，環境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多 方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現.在此章節我們只是就其有關內容進行闡述.一，介入期在此階段，我們主要是進行調研，編寫方案，做好驗收接管工作.（一），調研，編寫方案工作（二），驗收接管1, 擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2, 對項冃進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3, 如冇整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二,常規

37、期物業管理（一），安全管理1, 安全防范管理分為四個層次:第一層為怦導層，全而巡杳防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三 層為監控系統;第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案 進行演練.2, 消防管理:我們將建立消防責任小組，分三級巡查:第一級為保安員巡資;第二級為維修人員巡査;第三級 為管理層人員巡查.另外，我們將編制消防應急方案進行演練.（二），車輛管理（其車位規劃方案按規劃執行）1, 我們將根據規劃實行規范管理，包括標識規范，指揮規范，制度規范等.2, 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化.（三），環境管理1, 對于內外綠化，我們將按照綠

38、化管護制度嚴格執行，這里不再細述.2, 環衛管理上:我們首先實行垃圾分流，使工業園區凈化，美化.其次是實行人員培訓到位，工作到位，檢 査評比到位，質量到位的”四個到位“，始終保持責任區域干凈，整潔.詳見清潔衛生管理.（四），物業管理標的屮各項目大，屮型維修養護和口常小修管理：管理處在每年年初，向貴公司上報年度各項忖大，中型維修計劃書，并按計劃執行對于日常的小型維修， 管理處將在第一時間保質保量進行維修和按年度計劃進行養護.（五），客戶服務及品質管理：設文員及品管各一人，負責整個管理處接待，內務，單位的服務品質等工作.我們將人員崗位職責上墻公布, 并要求服務人員統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，

39、作風嚴謹，真正起到形象窗口的作用.第四章部分公眾制度及應急措施（以下為節選的內容，供參考，在實際管理中將有調整）第一節:公眾制度精神文明公約一，自覺遵守國家法律及市民行為道徳規范，做遵紀守法公民.二，所有人員互相尊重，互相關心，互相幫助，和睦相處.三，不搞封建迷信，不參與賭博，色情活動，不吸毒，販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊，畫片等帶 進本工業園區，不參加非法團體組織集會.四，講究公共衛生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和人小便，不高空拋物，不飼養禽闿, 不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設施.六，愛護花草樹木及公益設施，

40、不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人.九，積極維護工業園區形彖，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業園區創建成物業管 理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規定為提供優質保安服務，保障工業園區的公共設施及人員生命財產安全，特制定木規定.一，工業園區安全治安保衛工作由工業園區物業管理處協助轄區派出所完成.管理處工作人員冇權對違反工 業園區管理規定的行為進行檢查，糾正.二，物業管理處的職責和權利1, 嚴格執行國家治安條例，密切配合公安機關維護工業園區公共設施及人員生命，財產安全.2, 實

41、行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3, 負責木區域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內所載物品如冇可疑須檢查明后方可放行.4, 夜間門崗負責出入登記等工作.貴重，大件物品離開木區域，須査驗委托單位出具的物品搬出放行條 方予放行.5, 對不遵疔制度的人員，應進行勸陽，制止，情節嚴重者移交有關部門處理.三，工業園區嚴禁下列行為：1, 嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2, 嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3, 嚴禁非法吸毒,販無，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4, 禁止宙藏各類犯罪分子.5, 不得利用

42、房間為盜竊活動捉供方便.6, 禁止制造，復制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7, 未經批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8, 不得損壞，移動消防器材，標志，挪川消防水泵.9不得故意損壞區域內各種公共設施，設備.有上述行為，物業管理處有權按治安管理條例予以糾正，情節嚴重交公安機關處理.四，工業園區經營人員職責和義務：1, 遵守國家有關法律，法規和本工業園區的各項規章制度.2, 具備足夠的安全意識，積極配合物業管理處保女人員，搞好工業園區的安全保衛工作.3, 勇于制止，舉報破壞木區域治安隱患的人和事，并協助物業管理處處理.4, 正確作用電了智能化系統，保證有關治安報警設施的完好及有效使

43、用，并勇于承擔白己造成的相應事故 責任.消防安全管理規定為了加強工業園區的消防管理，保障公共設施及人員生命財產安全，根據國家有關消防法律，法規制定本 規定.一，本規定由物業管理處和工業園區所有人員共同遵照執行.二，工業園區的防火工作，依據“預防為主，防消結合“的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領 導和監督.三，丁業園區的防火管理實行分工負責制，山產權單位組織管理，物業管理處具體負責，由消防部門監督 實施.四，物業管理處的防火工作職責：1, 宣傳消防法律，法規和防火安全知識，對客戶進行經常性的防火安全教育；2, 制訂防火管理制度，并監督保障實施；3, 定期組織開展防火自查，及時掌握轄區物業的防火悄況，協調冇關方面采取相應保障措施；4, 保證公共區域疏散通道的暢通；5, 定期對轄區公共消防設通，器材進行檢查和維修，保養，使其處理良好備用狀態；6, E常情況卜消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需耍過役的，必須經有關人員同意，并及時通知所 有人員加強防范；7, 領導義務消防組織，進行撲救初期火災和安金疏散演練；8, 嚴禁載有危險品的車輛進入木區域或停放；9, 組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲火的，應及時打”119”屯話求救，并協助維持火場秩序，配 合爭故處理.五，工業園區經營人員的消防職責和義務：1, 遵守電器安全使用規定，嚴禁亂