1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 【偉大的時代方能誕生偉大的建筑偉大的時代方能誕生偉大的建筑】 南湖項(xiàng)目策略運(yùn)營報告南湖項(xiàng)目策略運(yùn)營報告 湖南中原事業(yè)一部 Hunan.05.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 序序 目標(biāo)目標(biāo) 中原是最具洞察力的公司中原是最具洞察力的公司 中原是最具應(yīng)變力的公司中原是最具應(yīng)變力的公司 中原是最具執(zhí)行力的

2、公司中原是最具執(zhí)行力的公司 報告體系報告體系 Analyze System Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 【偉大的時代方能誕生偉大的建筑偉大的時代方能誕生偉大的建筑】 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 開啟開啟【南湖廣場南湖廣場】城市影響力時代城市影響力時代 和中原攜手和中原攜手 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 地產(chǎn)，央企地產(chǎn)第一品牌地產(chǎn)，央企地產(chǎn)第一品牌

3、房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國 集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國 集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。 秉承“和諧生活、自然舒適”、“和者筑 善”的理念，北京、天津、上海、重慶、哈爾 濱、沈陽、長春、包頭、濟(jì)南、青島、武漢、 長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、 南寧及香港等地區(qū) 實(shí)力央企，一級資質(zhì)，和者筑善實(shí)力央企，一級資質(zhì)，和者筑善 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 湖南，快速發(fā)展，實(shí)力運(yùn)作湖湘地產(chǎn)版圖湖南，快速發(fā)展，實(shí)力運(yùn)作湖湘地產(chǎn)版圖 湖南房地產(chǎn)成立于1998年，注冊資本金5

4、000 萬元人民幣，是房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公 司在湖南業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺。公司下轄四個子公司： 長沙永峰生態(tài)動物園建設(shè)開發(fā)有限公司、長沙金 利和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長沙物業(yè)管理 有限公司、岳陽臵業(yè)有限公司。 公司秉承 “和諧生活，自然舒適” 開發(fā)理念，專 注于“和諧、自然、舒適”的產(chǎn)品特色，目前已 成功開發(fā)了苑、今利園、湖南文化大廈、保 利花園（一期、二期）、岳陽洞庭東岸、保 利西街等項(xiàng)目。正在建設(shè)和銷售的項(xiàng)目還包括 南湖廣場、麓谷林語、閬峰 云墅、花園（三期）等位于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 域的項(xiàng)目。 進(jìn)入湖湘，八大布局，打造地產(chǎn)長城進(jìn)入湖湘，八大布局，打造地產(chǎn)長城 花園 南湖廣場南湖廣場 麓谷林語

5、岳陽 洞庭東岸 閬峰云墅 苑 今利園 湖南文化大廈 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 中原地產(chǎn)，源于香港，系出深圳，全國品牌代理公司三甲中原地產(chǎn)，源于香港，系出深圳，全國品牌代理公司三甲 耕耘陸港澳三地，國內(nèi)26個省市建立分公司， 國內(nèi)最具規(guī)模房地產(chǎn)代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具規(guī)模 的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有“皇牌代理 信 心標(biāo)志”的美譽(yù)。10年連續(xù)創(chuàng)造深圳市場占有 率第一位； 布局大深圳，珠海中原、東莞中原、云南中原、 福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原湖南中原等， 初步形成中國華南

6、房地產(chǎn)整合體系。 源于香港，全國品牌代理公司三甲源于香港，全國品牌代理公司三甲 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 年份 長沙市場成交量走勢長沙市場成交量走勢 2007 2008 2009 2010 891.17萬 680.78萬 1097.8萬 預(yù)計800萬 紫龍郡 澤西城 萬科西街 嘉盛華庭 格蘭小鎮(zhèn) 卓越蔚藍(lán)海岸 高信向日葵 幸福里潤城 極目楚天 華都 國杰星城 運(yùn)通尊苑 恒基凱旋門 佳兆業(yè)水岸新都 卓越麓山別墅 湘騰城市廣場 嘉盛國際 勤誠達(dá)新界 淞雅水郡 恒鑫 長沙奧林匹克花園 萬家城 湖南中原湖南中原: :

7、 三年磨礪，不斷突破，長沙市場占有率第一三年磨礪，不斷突破，長沙市場占有率第一 中原發(fā)展軌跡中原發(fā)展軌跡 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 中原地產(chǎn)中原地產(chǎn): : 塑造區(qū)域價值標(biāo)桿塑造區(qū)域價值標(biāo)桿 中欣中欣 極目楚天極目楚天 實(shí)收均價： 4200元/M 區(qū)域均價： 3800元/M 恒基恒基 凱旋門凱旋門 實(shí)收均價： 5000元/M 區(qū)域均價： 4000元/M 奧林匹克花園奧林匹克花園 進(jìn)場前實(shí)收： 9600元/M 進(jìn)場后實(shí)收： 12000元/M 卓越卓越 麓山別墅麓山別墅 進(jìn)場前實(shí)收： 7000元/M 進(jìn)場后實(shí)收：

8、10000元/M 嘉盛國際嘉盛國際 開盤實(shí)收： 9300元/M 區(qū)域均價： 7000元/M 卓越卓越 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 進(jìn)場前實(shí)收： 4500元/M 進(jìn)場后實(shí)收： 6000元/M 高信高信 向日葵向日葵 實(shí)收均價： 5500元/M 區(qū)域均價： 4800元/M 運(yùn)通運(yùn)通 尊苑尊苑 實(shí)收均價： 5500元/M 區(qū)域均價： 4800元/M Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 樹立項(xiàng)目標(biāo)桿，引領(lǐng)長沙，開啟一線江景和城市 綜合體新時代 2011年，項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)銷售金額20億元 在走量的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)

9、銷售目標(biāo)銷售目標(biāo) 當(dāng)和中原并肩，我們有理由創(chuàng)造奇跡當(dāng)和中原并肩，我們有理由創(chuàng)造奇跡 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 基于目標(biāo)本報告核心解決，三大問題基于目標(biāo)本報告核心解決，三大問題 Q1Q1：如何形成項(xiàng)目占位，傳遞核心價值，喚醒城市和歷史；：如何形成項(xiàng)目占位，傳遞核心價值，喚醒城市和歷史； Q2Q2：如何在“變”市下，精細(xì)化項(xiàng)目運(yùn)營和推售；：如何在“變”市下，精細(xì)化項(xiàng)目運(yùn)營和推售； Q3Q3：如何在整體思考下，保證項(xiàng)目執(zhí)行力：如何在整體思考下，保證項(xiàng)目執(zhí)行力 中原是最具洞察力的公司中原是最具洞察力的公司 Insi

10、ghtInsight contentscontents N o v e l v i e w p o i n t s o f c e n t a l i n e | |長沙城市正在全面升級長沙城市正在全面升級 | |升級必須從中心區(qū)開始升級必須從中心區(qū)開始 | |中心區(qū)升級從本案伊始中心區(qū)升級從本案伊始 | |項(xiàng)目形象思考項(xiàng)目形象思考城市升級吹號手！城市升級吹號手！ Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 昨日長沙：城市發(fā)展初級階段，城市功能的低下和城市形象的昨日長沙：城市發(fā)展初級階段，城市功能的低下和城市形象的 低落。低

11、落。 長沙悠久的歷史長沙悠久的歷史 曾譜寫了深厚的人文底蘊(yùn)曾譜寫了深厚的人文底蘊(yùn) 帶來了古樸的氣息帶來了古樸的氣息 伴隨而來的，還有伴隨而來的，還有 低矮的民房低矮的民房 擁堵的交通擁堵的交通 混雜的菜市場混雜的菜市場 【印象印象】 昨日長沙昨日長沙 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 長沙定位：長株潭兩型社會的獲批，預(yù)示著長沙城市的發(fā)展已長沙定位：長株潭兩型社會的獲批，預(yù)示著長沙城市的發(fā)展已 經(jīng)納入全國視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色。經(jīng)納入全國視野，成為中部崛起戰(zhàn)略的重要角色。 2007年12月14日，國務(wù)院批準(zhǔn)

12、， 長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和 環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革 試驗(yàn)區(qū)； 中部崛起中，長株潭扮演了重要 角色，成為中部崛起的引擎之一； 努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具 有綜合優(yōu)勢和強(qiáng)大競爭力的主要城 市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中 南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大 范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國 內(nèi)外競爭和直接對外開放的區(qū)域。 實(shí)現(xiàn)城市群在湖南省的非均衡極化 發(fā)展、跨越式發(fā)展。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 45.00% 50.00% 55.00% 60.00% 65.00% 2002年2003年2004年20

13、05年2006年2007年2008年2009年2010年 長沙發(fā)展：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城長沙發(fā)展：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐，城 市凝聚力增強(qiáng)，帶來長株潭融城和擴(kuò)城的城市擴(kuò)張。市凝聚力增強(qiáng)，帶來長株潭融城和擴(kuò)城的城市擴(kuò)張。 2010年長沙城市 化率約65%，GDP 有望破4000億元， 保持約15%的高速 增長,促進(jìn)城 市的擴(kuò)展和發(fā) 展！ 長沙城市擴(kuò)張長沙城市擴(kuò)張 長株潭融城長株潭融城 城市化水平高速增長期城市化水平高速增長期 GDP高速增強(qiáng)帶來強(qiáng)勁支持高速增強(qiáng)帶來強(qiáng)勁支持 Code of this report | 16 Copyright Cental

14、ine Group, 2010 長沙變化：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮來襲。長沙變化：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮來襲。 一個國際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。一個國際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 一個偉大時代的到來一個偉大時代的到來 長沙進(jìn)入城市全面升級階段長沙進(jìn)入城市全面升級階段 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 中原觀點(diǎn)：城市升級的本質(zhì)是中心區(qū)的升級。中原觀點(diǎn)：城市升級的本質(zhì)是中心區(qū)

15、的升級。 城市中心區(qū)，城市升級動力之 源 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂 的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建 筑，是城市商業(yè)價值最大化的具 體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力 引擎，是城市發(fā)展的方向。 中原觀點(diǎn)中原觀點(diǎn) 一個城市升級的本質(zhì)是中心區(qū)的升級！一個城市升級的本質(zhì)是中心區(qū)的升級！ Urban centers, to upgrade the engine for the city Urban centers of urban culture and the soul of the label, focused on the citys landmark buildings, to maximize th

16、e value of urban commercial embodiment, is the driving force of urban economic development engine, is the direction of urban development.。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 案例一：東京的六本木新城。案例一：東京的六本木新城。 日本東京城市的升級，由 東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀 起。 代表性之做是六本木新城 （六本木）的建成運(yùn) 營。 注：六本木新城又稱六本 木之丘，由森大樓公司（森

17、 ）主導(dǎo)開發(fā)，是日本規(guī) 模最大的都市再開發(fā)計劃之 一。 日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。代表性項(xiàng)目是日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。代表性項(xiàng)目是 六本木新城。六本木新城。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 案例二：上海的新天地。案例二：上海的新天地。 上海新天地坐落在市中心， 淮海中路南側(cè)、黃陂南路和 馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路 地鐵站和南北、東西高架路 的交匯點(diǎn)。 上海新天地是一個具有上 海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游 景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石 庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成 的集餐飲、商業(yè)

18、、娛樂、文 化的休閑步行街。 上海城市的升級，由上海市中心開啟。代表性項(xiàng)目是新天地的建設(shè)運(yùn)營。上海城市的升級，由上海市中心開啟。代表性項(xiàng)目是新天地的建設(shè)運(yùn)營。 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 案例三：案例三：巴黎的拉巴黎的拉德芳斯德芳斯。 拉德芳斯區(qū)高樓林立,成為 集辦公、商務(wù)、購物、生活 和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。 眾多法國和歐美跨國公司、 銀行、大飯店紛紛在這里建 起了自己的摩天大樓。面積 超過萬平方米的“四季 商業(yè)中心”、“奧尚”超級 市場、商場等為人們 提供了購物的便利。 法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)

19、的拉法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉德芳斯掀起。標(biāo)志性建筑是德芳斯掀起。標(biāo)志性建筑是 大拱門。大拱門。 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 小結(jié)：長沙的升級同樣是從中心區(qū)開始。小結(jié)：長沙的升級同樣是從中心區(qū)開始。 長沙長沙 的中的中 心區(qū)心區(qū) 長沙的中心區(qū)將是引 領(lǐng)長沙城市升級的區(qū)域。 長沙中心區(qū)域北至瀏 陽河，西至湘江，南至 南二環(huán)，東至東二環(huán)線。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 長沙城市多點(diǎn)開發(fā)，核心區(qū)處于全面升級中長沙城市多點(diǎn)

20、開發(fā)，核心區(qū)處于全面升級中 匯金國際 化機(jī)廠 本案本案 中建南湖地塊 水泵廠 萬博匯 北辰新河三角洲 嘉盛國際 泊富國際廣場 明城國際中心 凱樂國際城 新河三角洲，火車北站城市升級 兩館一廳，整體體量大，拆遷難 度高。短期內(nèi)無法承擔(dān)城市升級 功能。 中山亭區(qū)域。城市核心區(qū)，具備 優(yōu)良的景觀資源。正拆遷中，預(yù) 計2011年后推出。 南湖新城。具備優(yōu)良的景觀資源， 統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，城市整體升 級開創(chuàng)者，市場號召力大。 東塘雨花亭區(qū)域。缺乏統(tǒng)一規(guī) 劃思考，規(guī)劃超越力有限，無法 形成綜合影響。 解放路、蔡鍔路、火車站區(qū)域， 芙蓉區(qū)城市升級的部分，開發(fā)項(xiàng) 目呈散點(diǎn)狀，市場號召力有限。 Code of

21、this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 南湖新城南湖新城長沙城市升級的第一承載者長沙城市升級的第一承載者 長沙城市升級多點(diǎn)開發(fā)，核心區(qū)功能不足，在在 城市升級過程中，急需引領(lǐng)者，推動升級城市升級過程中，急需引領(lǐng)者，推動升級 的加速與裂變。的加速與裂變。 南湖新城位于湘江東岸主城核心區(qū)南部，總用地 面積357.11公頃，擁有5.3公里江岸線，是主城是主城 區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域； 功能分布在空間上由北向南形成四大功能分區(qū)四大功能分區(qū)， 其中根據(jù)與核心區(qū)的地緣遠(yuǎn)近關(guān)系，北部更偏重 城市綜合功能發(fā)展，南部更偏重生態(tài)公

22、共空間與 大規(guī)模居住空間發(fā)展，以南湖路為分界線。 南湖新城，北部位于五一商圈延伸區(qū)域，隨著城 市商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和城市升級的推進(jìn)，理所理所 承擔(dān)城市升級的第一承載者。承擔(dān)城市升級的第一承載者。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 本案價值解析本案價值解析 那么，本案自身質(zhì)素如何？在區(qū)域、城市發(fā)展中的地位如何？那么，本案自身質(zhì)素如何？在區(qū)域、城市發(fā)展中的地位如何？ Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 項(xiàng)目理解：南湖新城地標(biāo)，項(xiàng)目理解：南湖新城

23、地標(biāo)，65萬平米超高層城市綜合體項(xiàng)目，萬平米超高層城市綜合體項(xiàng)目， 是實(shí)現(xiàn)湖南品牌跳躍的重點(diǎn)項(xiàng)目。是實(shí)現(xiàn)湖南品牌跳躍的重點(diǎn)項(xiàng)目。 南湖新城南湖新城 開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商實(shí)力 城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目 6565萬方規(guī)模大盤萬方規(guī)模大盤 總建筑面積 649333 寫字樓86400；公寓96747， 商業(yè)9388，住宅289017 容積率：6 建筑密度：18.4% 涵蓋酒店、寫字樓、 公寓、超高層住宅、 商業(yè)多種物業(yè)于一體 的城市綜合體。 以居住功能為主，打 造綠色生態(tài)景觀和休 閑游樂為特色的宜居 濱江區(qū)，并具商業(yè)商 務(wù)功能城市核心延伸 段 集團(tuán)重金打造； 央企第一品牌，在湖南 發(fā)展擁有八個項(xiàng)目品牌

24、 積淀。 南湖新城南湖新城 南湖廣場南湖廣場 書院路書院路 湘江大道湘江大道 南湖路南湖路 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 項(xiàng)目四至及動態(tài)：目前地塊已三通一平，項(xiàng)目西鄰湘江路，東書院路、南項(xiàng)目四至及動態(tài)：目前地塊已三通一平，項(xiàng)目西鄰湘江路，東書院路、南 臨正在改造的南湖路，項(xiàng)目以南正緊鑼密鼓的進(jìn)行南湖新城拆遷改造，目臨正在改造的南湖路，項(xiàng)目以南正緊鑼密鼓的進(jìn)行南湖新城拆遷改造，目 前區(qū)域整體檔次不高。前區(qū)域整體檔次不高。 北面北面臨南湖港巷臨南湖港巷 東面東面臨雙向臨雙向6 6車車 道路寬道路寬3838米的米的

25、現(xiàn)代氣息主干現(xiàn)代氣息主干 道書院路道書院路 西面西面為湘江路為湘江路 中段，并遠(yuǎn)眺中段，并遠(yuǎn)眺 橘子洲，一線橘子洲，一線 江景盡在咫尺江景盡在咫尺 南面南面臨正在改臨正在改 修擴(kuò)建的南湖修擴(kuò)建的南湖 路路 三通一平三通一平 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 地段價值：南湖新城核心，規(guī)劃中南湖新城濱江商務(wù)區(qū)；地段價值：南湖新城核心，規(guī)劃中南湖新城濱江商務(wù)區(qū)； 南湖新城核心區(qū)域、濱江商務(wù)區(qū)南湖新城核心區(qū)域、濱江商務(wù)區(qū) 區(qū)域發(fā)展價值：南湖新城作為長沙主城區(qū) 核心功能外溢的第一承載者，未來城市核心 區(qū)域。 項(xiàng)目地段價值：處

26、于南湖新城的核心， 是未來濱江商務(wù)中心，具備極高的居住和商 務(wù)價值。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 景觀資源價值：眺望麓山，近攬湘江，直臨橘子洲頭，湘江風(fēng)景觀資源價值：眺望麓山，近攬湘江，直臨橘子洲頭，湘江風(fēng) 光帶，坐享湘江最好資源段光帶，坐享湘江最好資源段 項(xiàng)目處于湘江第一排，近攬湘江水，無 敵江景資源； 隔湘江，眺望岳麓，地標(biāo)建筑郁郁麓山 試比高； 直臨橘子洲頭，項(xiàng)目位臵正對橘子洲頭， 天下第一城市內(nèi)洲，偉人雕塑盡收眼底； 湘江風(fēng)光帶：長沙最大的城市休閑綠帶， 由十余個休閑健身廣場、綠化帶以及歷 史文化景觀

27、組成，集防洪、觀光、旅游、 休閑、健身等功能于一體。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 歷史人文優(yōu)勢：悠悠歷史，人文積淀，濃厚湖湘文化精神和古歷史人文優(yōu)勢：悠悠歷史，人文積淀，濃厚湖湘文化精神和古 老長沙余韻。老長沙余韻。 杜甫江閣杜甫江閣作為北端視覺焦點(diǎn)，保障視線視廊，形 成其與古城、新開發(fā)建筑、湘江、橘子洲、岳麓湘江、橘子洲、岳麓 山的對話山的對話 ； 碧湘宮故址碧湘宮故址，立碑于湘江風(fēng)光帶中，訴說著“城 中煙樹綠漫漫，幾方樓臺樹影間”的意境 文津渡（朱張渡）文津渡（朱張渡）、一師范地段，利用街道、游 園、廣場

28、、軸線、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志等手段，串聯(lián)起湘湘 江風(fēng)光帶、商業(yè)街江風(fēng)光帶、商業(yè)街 、一師范標(biāo)志建筑及妙高峰的、一師范標(biāo)志建筑及妙高峰的 地域歷史脈落地域歷史脈落 電燈公司舊址、四羊方樽廣場等遺址電燈公司舊址、四羊方樽廣場等遺址在風(fēng)光帶中 訴說著長沙悠遠(yuǎn)的歷史文化與近代發(fā)展的話題。 規(guī)劃在南湖廣場中，保留一段火車鐵軌保留一段火車鐵軌，并設(shè)臵 蒸氣機(jī)火車頭的小品，昭示著歷史滾滾車輪在此 碾過。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 交通價值：主干道書院路與南湖路交匯，西鄰湘江路中段，交通極其便捷；交通價值：主干道書院路與南湖路交匯，

29、西鄰湘江路中段，交通極其便捷； 同時，臨近侯家塘、五一路、東塘三大商圈，交通四通八達(dá)，未來溢價值更同時，臨近侯家塘、五一路、東塘三大商圈，交通四通八達(dá)，未來溢價值更 高。高。10分鐘與核心區(qū)無縫對接；分鐘與核心區(qū)無縫對接； 主干道書院路與南湖路交匯，交通便捷主干道書院路與南湖路交匯，交通便捷 倚主干道書院路與南湖路交匯，位于中央?yún)^(qū)域的 優(yōu)勢位臵，交通意義重大； ，1、139、101、160、108、130、140、901等近20 趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶； 隨時對接侯家塘、五一路、東塘三大商圈隨時對接侯家塘、五一路、東塘三大商圈 為業(yè)主提供“出 則繁華、入則寧 靜”的生活，真

30、正觀山、觀水、 觀橘子洲。還能 給業(yè)主良好的投 資升值空間。 五一商五一商 圈圈 東塘商圈東塘商圈 侯家塘商圈侯家塘商圈 本案本案 緊密對接長沙主城區(qū)核心地段，成功梯度過度新 政升級區(qū)域，具備良好的功能價值提升和整體價 值落地。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 項(xiàng)目規(guī)劃價值：集商務(wù)辦公、公寓、商業(yè)、超高層住宅為一體的城市地標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃價值：集商務(wù)辦公、公寓、商業(yè)、超高層住宅為一體的城市地標(biāo) 綜合體，多維價值聚合體，并與項(xiàng)目優(yōu)良地段、成熟配套形成良性互動，綜合體，多維價值聚合體，并與項(xiàng)目優(yōu)良地段、成熟配套形成良性互動

31、， 聚集效應(yīng)極佳。聚集效應(yīng)極佳。 公 寓 商 業(yè) 寫字樓 住宅 公寓：公寓：4580平米，弧形規(guī)劃，270度絕版江 景資源，投資+自住功能絕佳； 住宅住宅：125558平米超高層住宅，（含少量復(fù) 式） 寫字樓：寫字樓：為本案最大亮點(diǎn)，200米超高層，城 市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán) 境，絕無僅有。 商業(yè)：商業(yè)：一線臨江商業(yè)，借勢沿江風(fēng)光帯，可 打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)情商業(yè)街，兼小區(qū)配套價 值和區(qū)域商業(yè)價值。 酒店：酒店：江景頂級酒店、升級CBD核心生活， 全面提高商務(wù)升級需要。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010

32、 本案直臨湘江大道、書院路兩條長沙南 北主干道，具較強(qiáng)昭示價值 根據(jù)南湖新城沿江天際線規(guī)劃，本案是 樓建成后將成為該區(qū)域，也是長沙湘江沿 線主城區(qū)的新地標(biāo)主城區(qū)的新地標(biāo)； 昭示價值：長沙濱水城市新地標(biāo)，湘江天際線昭示價值：長沙濱水城市新地標(biāo)，湘江天際線 西湖路西湖路 勞動勞動 路路 南港路南港路 都江路都江路 南郊公南郊公 園園 白沙路白沙路 50M 30-50M 60-100M 100-200M 項(xiàng)目分?jǐn)M分三區(qū)，用地 面積88600平米，總建面 482444平米； 容積率：4.62 建筑密度：23.78% 涵蓋酒店、寫字樓、 公寓、住宅、商業(yè)多 種物業(yè)于一體的城市 綜合體。 項(xiàng)目位于韶山南路

33、和新 建東路交匯東北向，沃 爾瑪雨花亭店北面。 建鴻達(dá)傾力打造； Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010 萬博匯：首批北區(qū)公寓萬博匯：首批北區(qū)公寓37-90平米，住宅兩房平米，住宅兩房75-90平米，平米， 三房三房110-129平米，總量平米，總量11萬平米。萬平米。 沿街酒店3萬平米；寫字樓 針對相對有實(shí)力的商務(wù)客戶， 戶型面積150-200平米，空 間可拼合，總量5萬平米。 近深為辦公型公寓，北棟平 層，面積60-90平米，空間可 拼合；南棟LOFT40-70平米； 總量5萬平米。 靠宏軒花苑考慮布局租住型公 寓，

34、30-45平米一房為主，少量 60平米兩房。總量8萬平米。 南區(qū)住宅兩房70-80平米， 三房90-100平米，總量9 萬平米 首批北區(qū)住宅兩房首批北區(qū)住宅兩房8888平米，三房平米，三房110110- - 120120平米，少量四房平米，少量四房135135- -145145平米，公平米，公 寓寓3737- -9090平米，總量平米，總量1111萬平米。萬平米。 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010 萬博匯：戶型面

35、積緊湊，以兩房三房為主，北區(qū)住宅首批萬博匯：戶型面積緊湊，以兩房三房為主，北區(qū)住宅首批 推出，形成項(xiàng)目低開高走推出，形成項(xiàng)目低開高走 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 1 1 2 2 3 3 4 4 二房：二房： 8888平米平米 單間：單間： 4747- -5050平米平米 單間：單間： 3737平米平米 單間：單間： 6666平米平米 三房：三房： 117117- -124124平米平米 二房：二房： 91.2891.28平米平米 三房：三房： 129129平米平米 投資型公寓，低總價。投資型公寓，低總價。 商務(wù)型公寓。

36、商務(wù)型公寓。 商務(wù)型公寓。邊角單位，昭示商務(wù)型公寓。邊角單位，昭示 性較好。性較好。 居住型公寓。戶型一般，分?jǐn)偩幼⌒凸ⅰ粜鸵话悖謹(jǐn)?較高，西面單位有較好昭示性，較高，西面單位有較好昭示性， 帶來商務(wù)價值。帶來商務(wù)價值。 舒適型住宅。戶型好，朝南，舒適型住宅。戶型好，朝南， 但臨小區(qū)規(guī)劃路。但臨小區(qū)規(guī)劃路。 較好舒適型住宅。北向住宅，較好舒適型住宅。北向住宅， 戶型一般，戶型一般，2#2#可賞組團(tuán)園林。可賞組團(tuán)園林。 非常好舒適型住宅。戶型好，非常好舒適型住宅。戶型好， 安靜，可賞小區(qū)園林。安靜，可賞小區(qū)園林。 Code of this report | 77 Copyright Cen

37、taline Group, 2010 萬博匯萬博匯 VS VS 本案本案 VSVS 項(xiàng)目對比：萬博匯項(xiàng)目對比：萬博匯戶型產(chǎn)品多元化、高端品質(zhì)形象；戶型產(chǎn)品多元化、高端品質(zhì)形象；本案本案資源景觀、品牌、地段上優(yōu)于對方；資源景觀、品牌、地段上優(yōu)于對方； 推售：推售：首批北區(qū)公寓首批北區(qū)公寓3737- -9090平米，住宅兩房平米，住宅兩房7575- -9090平米，三房平米，三房110110- -129129平米，總量平米，總量1111萬平米。萬平米。 萬博匯多元化產(chǎn)品，戶型跨度不大，市場認(rèn)可度將會較高。雖為同類型物業(yè)，但是就地段、萬博匯多元化產(chǎn)品，戶型跨度不大，市場認(rèn)可度將會較高。雖為同類型物業(yè)

38、，但是就地段、 區(qū)位而言，區(qū)位而言，萬博匯并未跟本案形成直接競爭萬博匯并未跟本案形成直接競爭。 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010 泊富國際廣場泊富國際廣場以以“比肩國際水準(zhǔn)，打造湖南第一商務(wù)高比肩國際水準(zhǔn)，打造湖南第一商務(wù)高 度度” 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 20萬平米城市綜合體，項(xiàng)目由1棟218M 的超高5A寫字樓、1棟150M超高層商公寓以 及高檔住宅、沿街商鋪、裙樓商業(yè)、地下超 市構(gòu)成，有218米超高層寫字樓9.7萬 ，150 米超

39、高層公寓4萬 ，中心商業(yè)裙樓3.7萬 ，商 業(yè)街1萬 ，地下大型外資零售賣場1.8萬 ，車 庫9.2萬 。 擬建共有2棟超高層，地上4451層、及 12層商業(yè)街廣場，均設(shè)4層地下室。 由素有“出版湘軍”之稱的湖南出版投資控 股集團(tuán)全資子公司湖南珈鼎臵業(yè)發(fā)展有限公 司、湖南新華房地產(chǎn)開發(fā)公司、湖南新華印 刷集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，是湖南省文化重點(diǎn)工程。 Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010 泊富國際廣場泊富國際廣場地段位臵絕佳，產(chǎn)品規(guī)劃綜合體設(shè)計全地段位臵絕佳，產(chǎn)品規(guī)劃綜合體設(shè)計全 面，附加值較高。面，附加值較高。 地段居住體地段

40、居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 泊富國際廣場泊富國際廣場 芙 蓉 中 路 一 段 泊富國際廣場2009年9月29日 奠基； 泊富國際廣場正在基建中，開 盤時間待定 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010 泊富國際廣場泊富國際廣場 VS VS 本案本案 VSVS 項(xiàng)目對比：泊富國際廣場項(xiàng)目對比：泊富國際廣場3030萬平方米的全業(yè)態(tài)城市綜合體項(xiàng)目萬平方米的全業(yè)態(tài)城市綜合體項(xiàng)目，由素有“出版湘軍”之稱的，由素有“出版湘軍”之稱的 湖南出版投資控股集團(tuán)全資子公司湖南珈鼎臵

41、業(yè)發(fā)展有限公司、湖南新華房地產(chǎn)開發(fā)公司、湖南出版投資控股集團(tuán)全資子公司湖南珈鼎臵業(yè)發(fā)展有限公司、湖南新華房地產(chǎn)開發(fā)公司、 湖南新華印刷集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，是湖南省文化重點(diǎn)工程，本土超強(qiáng)品牌。湖南新華印刷集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，是湖南省文化重點(diǎn)工程，本土超強(qiáng)品牌。 本案在資源景觀、品牌、項(xiàng)目規(guī)模上優(yōu)于對方，但面對同樣的超高層及綜合體物業(yè)，本本案在資源景觀、品牌、項(xiàng)目規(guī)模上優(yōu)于對方，但面對同樣的超高層及綜合體物業(yè)，本 案沒有較強(qiáng)優(yōu)勢，特別是商業(yè)配比上，本案較弱。案沒有較強(qiáng)優(yōu)勢，特別是商業(yè)配比上，本案較弱。 推售：就目前推售時間不確定。推售：就目前推售時間不確定。 Code of this report | 81

42、Copyright Centaline Group, 2010 明城國際中心：湖南著名酒店運(yùn)營專家明城國際旗下明城國際中心：湖南著名酒店運(yùn)營專家明城國際旗下“明城明城 地產(chǎn)地產(chǎn)” 打造超高層項(xiàng)目。集購物、商務(wù)、休閑、娛樂于一體。打造超高層項(xiàng)目。集購物、商務(wù)、休閑、娛樂于一體。 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 明城國際中心位于芙蓉中路一段，芙 蓉路和白沙路交匯處，處在長沙傳統(tǒng) CBD芙蓉廣場內(nèi)； 規(guī)劃建筑高153.05米，共48層，總建 筑面積約為9萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)近1200 戶 Code of this report |

43、 82 Copyright Centaline Group, 2010 明城國際中心：明城國際中心：2010年年7月發(fā)售。小戶型為絕對主打，具有較月發(fā)售。小戶型為絕對主打，具有較 高的投資價值。高的投資價值。 戶型配比 50-60 80% 92 10% 120 10% 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 由50-60平方米單身公寓產(chǎn)品、 90平米二房戶型、120平方米 三房戶型、3層底商組成，其 中50-60平方米的小戶型占80%。 項(xiàng)目目前處于蓄客階段，預(yù) 計7月份入市。 120平米 44平米 57平米 92平米 Code

44、of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010 明城國際中心明城國際中心 VS VS 本案本案 VSVS 項(xiàng)目對比：項(xiàng)目對比：明城國際中心是目前湖南第一超高層樓宇，153米；小戶型主導(dǎo)，自由分割，超高層；本 案在資源景觀、品牌、地段、項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品組合規(guī)劃上優(yōu)于對方； 推售：推售：50-60平方米的小戶型占80%，預(yù)計7月將公開發(fā)售。小戶型面積走量將會較快，投資自住的功能極 好。不過就公寓推售節(jié)點(diǎn)看，明城國際沒有和本案形成公寓的直接競爭。 Code of this report | 84 Copyright Centaline Group

45、, 2010 中建南湖地塊中建南湖地塊南湖新區(qū)、一線江景、山體資源的地段資南湖新區(qū)、一線江景、山體資源的地段資 源居住體。源居住體。 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 強(qiáng)勢江景、稀缺山體資源強(qiáng)勢江景、稀缺山體資源 南湖新城規(guī)劃的核心位南湖新城規(guī)劃的核心位 臵，未來地段優(yōu)勢明顯。臵，未來地段優(yōu)勢明顯。 總面積（） 總面積（畝） 建筑密 度 綠地率 容積 率 89766.86 134.6 24% 40% 3.2 Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010 中建

46、南湖地塊中建南湖地塊 VS VS 本案本案 項(xiàng)目對比：項(xiàng)目對比：中建南湖地塊：強(qiáng)勢江景、稀缺山體資源，無與匹敵；過江隧道口岸，十字中建南湖地塊：強(qiáng)勢江景、稀缺山體資源，無與匹敵；過江隧道口岸，十字 交叉路口，地段優(yōu)勢明顯，但目前配套尚待發(fā)展；交叉路口，地段優(yōu)勢明顯，但目前配套尚待發(fā)展； 本案擁有資源質(zhì)素上劣于對方！品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚，在戶型設(shè)計上，本案戶型將難本案擁有資源質(zhì)素上劣于對方！品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚，在戶型設(shè)計上，本案戶型將難 占優(yōu)勢。但是就本案綜合規(guī)劃、品牌及較為優(yōu)越的地段相比，還是能在區(qū)域中搶占占優(yōu)勢。但是就本案綜合規(guī)劃、品牌及較為優(yōu)越的地段相比，還是能在區(qū)域中搶占 市場的。市場

47、的。 推售：中南地塊入市時間待定，預(yù)計推售：中南地塊入市時間待定，預(yù)計20112011年中推出，住宅存在競爭。年中推出，住宅存在競爭。 VSVS Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010 凱樂國際城凱樂國際城濱江高檔豪宅，地段資源居住體。濱江高檔豪宅，地段資源居住體。 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體 凱樂國際城總用地面積46400平方米，總 建筑面積207000平方米，容積率4.92，綠化 率35%，建筑密度29.95%，總戶數(shù)1901戶， 可容納66

48、00人。 整個項(xiàng)目分兩期開發(fā)。其中一期用地面 積26772平方米，總建筑面積111600平方米 ，容積率4.59，綠化率35%，建筑密度 26.29%，總戶數(shù)1106戶，可容納3800人。 Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010 凱樂國際城凱樂國際城分兩期開發(fā)，一期推量為分兩期開發(fā)，一期推量為11萬方，入市時間萬方，入市時間 2010年年4月，二期預(yù)計年底推出，產(chǎn)品以月，二期預(yù)計年底推出，產(chǎn)品以2房、房、3房為主房為主 地段居住體地段居住體 地段綜合體地段綜合體 地段資源居住體地段資源居住體 地段資源綜合體地段資源綜合體

49、 本次推出一期黃色部分的1、2、3、5、6 號棟，1、2、5號棟為二梯三戶，6號棟為二 梯四戶，3號棟為三梯二十戶，均為32層， 本次共推出1085套。截止到截止到4 4月月1919日下午日下午5 5 點(diǎn)，成交點(diǎn)，成交504504套。二期預(yù)計年底推售。套。二期預(yù)計年底推售。 Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010 凱樂國際城凱樂國際城創(chuàng)新戶型、短進(jìn)深設(shè)計，附加值較高，通創(chuàng)新戶型、短進(jìn)深設(shè)計，附加值較高，通 透性較好。透性較好。 戶型戶型 面積段面積段 套數(shù)套數(shù) 占比占比 一房一房 6262- -7272 7777 7%7% 二房二房 7171- -108108 840840 77 客戶來源：客戶來源：主要來源于雨花區(qū)和省內(nèi) 其他地州市（邵陽、衡陽、常德等）， 地市高端客戶的挖掘?qū)?xiàng)目成交有重 大影響； 客戶職業(yè)：客戶職業(yè)：成交客戶以私營業(yè)主為主， 占46%，中高層管理者占24% 主要是雨花區(qū)和地市客戶，他們看重項(xiàng)目的地段和教育配套，同樣以生主要是雨花區(qū)和地市客戶，他們看重項(xiàng)目的地段和教育配套，同樣以生 意人為主，多次臵業(yè)！意人為主，多次臵業(yè)！ Co