1、戴德梁行物業管理方案模版戴德梁行物業管理方案模版戴德梁行物業管理方案模版戴德梁行物業管理方案模版 第一章物業管理方案 物業管理方案 目錄 GLFA001.目錄 GLFA002.前言 GLFA003.物業管理要點 (1)一種模式 (2)二項承諾 (3)三個重點 (4)四項措施 GLFA004.擬采用的管理模式 (1)物業管理架構 (2)物業管理崗位編制 GLFA005.員工招聘 (1)高層物業管理人員 (2)物業管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)財務管理部 GLFA006.物業管理人員培訓 (1)新員工上崗培訓 (2)在崗員工循環培訓 GLFA007.物業管理所需物質條件 (1)

2、辦公及員工住宿用房計劃 (2)物業管理工具與裝備價格參照表 GLFA008.物業管理工作崗位職責 (1)物業經理崗位職責 (2)物業經理助理崗位職責 (3)物業管理部經理崗位職責 (4)物業管理文員崗位職責 (5)物業管理員崗位職責 (6)物業商務管理員崗位職責 (7)物業清潔員崗位職責 (8)工程管理部經理崗位職責 (9)工程技術員崗位職責 (10)強電技工崗位職責 (11)弱電技工崗位職責 (12)暖通技工崗位職責 (13)維修工崗位職責 (14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責 (15)安全經理崗位職責 (16)安全管理員崗位職責 (17)財務經理崗位職責 (18)財務會計崗位職責 (1

3、9)財務出納崗位職責 (20)財務收費員崗位職責 GLFA009.物業管理預算 (1)物業管理開支分類預算表 (2)物業管理處開支預算明細表 GLFA010.物業管理規章制度和檔案的建立與管理 (1)管理規章制度 (2)物業檔案建立與管理 GLFA011.各項專業管理工作方案 (1)公共設施設備管理 (2)安全管理 (3)裝修管理 (4)消防管理 (5)車輛管理 (6)清潔管理 電子文檔：GLFA002 前言 一、物業簡介 （略） 二、服務宗旨 以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。 三、追求目標 以公司經營為主導，為業戶推出完善的管理服務，為公司創造效益，為企 業打造品牌。 電子文檔：GL

4、FA003 物業管理要點 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。 人性化的管理方針鋪架為業戶溝通的橋梁， 增進了解與信任， 以誠信為本 提高管理服務的信譽。 結合所轄的物業建筑特點， 導入切合實際的管理理念， 以高效率的管理降 低成本，轉變傳統思想觀念，全心全意為業戶服務。 為實現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施” 的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。 物業顧問由本行 業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任， 在管理工作中將根據本物業的實際特 點采用有效的模式，并創造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您

5、滿意”的模式效應，力求更好地滿足業戶的需求。 建議采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。 管理思想是：安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精 品。 追求目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。 二、二項承諾 1.在一年內協助本物業通過“市優秀物業管理大廈”的評比。 2.在兩年內協助本物業通過“省優秀物業管理大廈”的評比。 三、三個重點 1.完善服務、誠信待人 物業管理是以服務為主的行業， 為此企業將在今后的服務工作中， 充分體 現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和務實周到的工作 理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，

6、 與 業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需 求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。 2.環境管理責任到人 大廈的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作) 環境， 是我們非常重視的問題。 多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人， 督導檢查、 培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保 意識，使大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗 的風景。 3.安全、消防真抓實干 為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主， 以本物業

7、先進的消防設施為輔的安全管理防范理念， 建立一支強有力、 多用途的管理復 合式人才隊伍。 緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管， 使所轄物業在長年平安的條件下 為業戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作， 嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作 程序，如發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。 四、四項措施 1.根據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運 用到 物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面 加以分析，科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2.制定出詳盡的執行手

8、冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規章制度 及操作規程 、 員工手冊等，使每一位員工了解工作規程， 熟悉管理程序，達到規范、 自我、服務業戶的目的。 3.我們時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新， 不 斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓上崗再培訓再上崗” 的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。 電子文檔：GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業管理架構 物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、 財 力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。 本“物業管理中心”按“

9、直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、 物 業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于 一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來 業務的發展留下充足的空間。 1.綜合管理部 (1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備 人才。 (2)負責員工工作考勤。 (3)負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事 檔案管理。 (4)負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。 (5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。 (6)負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。 (7)負

10、責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。 (8)組織、開展企業文化活動。 2.物業管理部 (1)負責籌建管理員工餐廳工作。 (2)負責會所及會議中心的管理。 (3)書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。 (4)負責物業的日常清潔工作。 (5)負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。 (6)負責物業的除蟲滅害工作。 (7)協助業主處理租賃工作。 (8)負責業戶的搬入和遷出協調工作。 (9)建立業戶檔案管理工作。 (10)負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫 助。 (11)開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。 (12)配合綜合管理部開展員工培訓工作。 (13)總經理指派

11、的其他工作。 3.安全管理部 (1)負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。 (3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。 (4)建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。 (5)與業主簽訂“消防安全責任書” 。 (6)負責物業大型活動的警衛布置。 (7)負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。 (9)負責監控室管理工作。 (10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。 (11)總經理指派的其他工作。 4.工程管理部 (1)負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。 (2)負責物業機電設備的日常

12、維護保養工作。 (3)制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。 (4)負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合 布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。 (5)負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。 (6)負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務 要求。 (7)協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備 材料的選購、庫存和保管使用工作。 (8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。 (9)負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。 (10)總經理指派的其他工作。 5.財務管理部 (1)協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門

13、的關系。 (2)建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。 (3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。 (4)征收和支付管理公司各類合同費用。 (5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。 (6)按員工工資表發放員工工資。 (7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。 (8)負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務 要求。 (9)總經理指派的其他工作。 二、物業管理崗位編制 暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。 根 據以上方針，特制定以下用人方案。 1.綜合管理部 (1)由 1 名綜合管理部經理和名員工組成

14、。 (2)綜合管理部經理名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作 經驗，組織協調能力強。 (3)文員兼倉庫管理員名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、 發放、領用工作。 (4)資料管理員名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 (5)業戶接待員 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、 分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。 2.物業管理部 (1)由 1 名物業經理和名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業 管理工作。 (2)清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔， 要求個人 素質

15、較好；夜班 人， 負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間， 要求按清潔程序進 行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。 (3)員工餐廳服務由名廚師及名工作人員組成，上班時間 為，要求員工個人素質較高。 (4)業戶服務員名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形 象素質較好。 (5)會所服務人員名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作， 要求形象、素質較好。 3.安全管理部 (1)由 1 名安全管理經理和名安全管理員組成，24 小時負責大廈的安 全管理工作。 (2)安全管理經理名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有 帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。 (3)文

16、員兼資料員名，負責部門文字處理和檔案管理工作。 (4)主管名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。 (5)監控值班由名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。 (6)大堂值班由名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。 (7)外圍值班由名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。 (8)商場值班由名員工組成，分二班，負責商場值班工作。 (9)停車場值班由名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班 工作。 (10)巡邏值班由名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。 4.工程管理部 (1)由 1 名工程管理部經理和名員工組成。 (2)工程管理部經理名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任

17、，具 有較強的管理能力。 (3)文員兼資料管理員名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保 管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。 (4)強電值班由名強電技工組成，全天 24 小時值班，負責大廈強電設 備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。 (5)空調值班由名空調技工組成，全天 24 小時值班，負責空調設備的 正常運作與管理、維護。 (6)消防值班由名弱電技工組成，全天 24 小時值班，專職負責消防設 備的正常運作與管理、維護。 (7)電梯值班名，負責電梯設備的正常運作與維護。 5.財務管理部 (1)由 1 名財務主管和名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。 (2)會計由主管兼任。 (

18、3)出納員名。 (4)停車場收費員名。 電子文檔：GLFA005 員工招聘 一、高層物業管理人員 1.物業經理 大學本科以上學歷,持有物業管理上崗證,具有 5 年以上大型物業管理實際 工作經驗,熟悉物業管理有關法律、法規及企業基本管理工作,有較強的管理能力和組織 協調能力及處理突發事件的能力，勤業、敬業、樂業。 2.物業經理助理 大專以上學歷， 持有物業管理上崗證， 有 3 年以上的物業管理實際工作經 驗，有一定的管理、協調能力，對工作管理、運作有較強的、系統的認識，能熟練操作 電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統計能力，熟悉公關業務。 勤業、敬業、樂業。 二、物業管理部 1

19、.物業管理部經理 大專以上學歷，持有物業管理上崗證，有 2 年以上工作經驗，具有豐富的 社會經驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力， 以及隨機應變處理突發事件的能 力，對大廈清潔、綠化、養護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規范。對工作 認真負責，敬業、樂業。 2.物業管理文員 大專以上學歷， 持有物業管理上崗證， 有一定的寫作能力及流利的英語口 語對話能力，熟悉公關業務、各勞動法規及公司的各項規章制度，具有較強的調查、 解 決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協 調能力，勤業、敬業、樂業。 3.保潔員 高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負

20、責，能吃苦耐勞。 4.寫字樓接待員 大專以上學歷，有 1 年以上物業管理接待工作經驗，性格溫順，自身素質 較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業、樂業。 5.收發員 中專以上文化，有 2 年以上工作經驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有 較強的責任心和積極的工作態度。 三、工程管理部 1.工程管理部經理 大學本科以上學歷(工科專業)，工程師職稱，有 6 年以上工作經驗，持有 物業管理上崗證，有 2 年以上本職工作經驗，具有扎實的專業知識基礎，豐富的實際工 作經驗， 極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、 組織管理能力和綜合事務管理 能力，有電工操作證，勤業、敬業、

21、樂業。 2.資料員兼文員、倉庫管理員 大專以上學歷，工科或資料管理專業，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路 清晰，有較強的文字功底，2 年以上工作經驗。 3.弱電技工 大專以上學歷，電子技術，計算機或相關專業，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完成工作的能力。 4.強電技工 身體健康，大專以上學歷，電力系統或相關專業，助理工程師職稱，有 5 年以上工作經驗，有大型企業設備管理經驗，業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立 完成工作的能力。 5.空調技工 大專以上學歷，制冷專業，有 5 年以上工作經驗，有大型設備管理經驗， 業務熟練，有較強的敬業精神，具有獨立完

22、成工作的能力。 6.維修工 高中以上學歷(水電專業)，持有特種行業操作證，身體健康，品行端正， 工作認真負責，有一定的口頭表達能力。 四、安全管理部 1.安全管理經理 大專(或同等學歷)，熟悉國家有關法律、法規和保安的有關知識，具有較 強的管理能力。持有物業管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經驗，具有豐富的社會經 驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發事件的能力，有一定的消防知識。 工 作認真負責，敬業、樂業，部隊復轉軍人優先選擇。 2.安全管理員 高中以上學歷， 退伍軍人優先， 身高 175 厘米以上， 身體健康、 品行端正， 工作認真負責，須有本地戶口擔保人。 3.監控管理員 高中

23、以上學歷， 男 175 厘米以上,女 165 厘米以上,身體健康,不矯正視力為 1.5,品行端正,工作認真,需有本地戶口。 五、財務管理部 1.財務管理部經理 財經類專業本科學歷， 具有 3 年以上大型企業財務主管工作經驗， 有較強 的法律、法規意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和 財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業工作有一定的了解，熟悉物業管理有關法規、 財 務法律、法規，敬業、樂業。 2.會計 大專以上學歷(會計專業)，有 3 年大型企業工作經驗，懂電腦操作，有較 強的法律意識，遵守國家各項法律、法規和財經制度，嚴守財經紀律，熟悉會計核算的 全過程，熟悉稅法。對

24、工作認真負責，敬業、樂業。 3.出納 大專以上學歷(會計專業)，2 年以上本行業工作經驗，熟悉結算業務，具 有較強的法律意識， 對物業工作有一定了解， 懂電腦操作。工作認真負責， 敬業、樂業。 4.車場收費員 有物業管理工作經驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強 的服務意識和與業戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業、樂業。 電子文檔：GLFA006 物業管理人員培訓 一、新員工上崗培訓 根據物業管理思想， 為打造物業管理精品， 擬對新員工上崗培訓工作做以 下安排。 1.員工上崗培訓期 15 天為有薪培訓。 2.培訓內容包括：物業管理概述，大廈物業管理流程，現代物業管理服務 理念，投訴、

25、應急工作處理程序，軍事化訓練等項內容。 二、在崗員工循環培訓 1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人(指員工)參加班后 的專題培訓。 2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。 組織員工座談會， 交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。 3.上崗循環培訓的考核辦法。 (1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。 (2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的 基礎。 (3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。 4.培訓計劃及培訓內容提綱(略)。 電子文檔：GLFA007 物業管理所需物質條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及

26、員工住宿用房計劃 1.辦公用房 物業經理辦公室 m2 會客室 1 m2 物業經理助理辦公室 m2 會客室 2 m2 物業管理部 m2 倉庫 2（工程） m2 安全管理部 m2 儲物間 1（物業清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 2.住宿用房 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(跑步 5 分鐘內到 達)安排物業安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、物業管理工具與裝備價格參照表 內容見下表。 物業管理工具與裝備價格參照表 序 號 名稱及規格 單價 1 萬用電表 2 電流流量度：300A 3 電流鉗式 800A 3000A 4 對地阻值測試

27、表 5 絕緣值測試表（500V1000V） 6 溫度計：電子數字式 酒精式 7 手提式室內溫度/濕度對比測量器 8 手提式風量和風速計 9 電源測試電筆 10 卷尺：1m 5m 11 鋼尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500 反光衣 16 耳塞 100db 17 耳筒 500db 18 安全過濾口罩：100CDN 19 護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用 20 護鏡（焊接用 1000GDA） 21 手套：綿布 皮革 22 鋁梯：1m 鋁梯：1.5m 鋁梯：4m 23 高空工作臺:10m 全護式 24 高壓電工全護裝 25

28、運輸工具:軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手:活動 150mm 活動 200mm 活動 300mm 活動 450mm 29 菊花板身:3mm36mm 30 組合式:4mm45mm 31 夾具:大力鉗(平口) 32 C 形夾:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎鉗 150mm 34 鋼管工具連彎頭 35 切割工具:水管用切刀 36 鐵皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 緊急爆破工具:大手錘 40 斧頭(消防隊用) 41 鐵筆 42 壓力鉗 43 潤滑油加油槍 44 六角起子(0.5mm16mm) 45 管子鉗:200mm 300mm 450mm 600mm

29、46 拉釘鉗 47 螺絲起子:平咀形 100mm4mm 150mm6mm 200mm8mm 250mm8mm 400mm10mm 48 十字形:100mm3mm 175mm4.5mm 250mm6mm 350mm7.5mm 49 電子部件專用:平咀 50 十字咀 51 平咀鉗 52 尖咀鉗 53 斜口鉗 54 導線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗 58 彈簧專用尖咀鉗:平咀 59 弓咀 60 電線護套管鉗：100A 以上 800A 以上 61 手鋸：金屬 450mm 150mm 木工 600mm 250mm 62 手錘：電工 球形 1kg 球形 1.5kg 63 鐵鉆 64 木

30、工專用工具 65 泥水工專用工具 66 手電鉆電池式 10mm12mm 67 油壓式手電鉆：小 大 68 油壓式手電錘：小 69 鋸條式切割機 70 葉片式切割機：小 大 71 金屬磨輪式切割機：手提小 手提大 72 磨輪床 73 60A 電焊機 74 小型電焊機 75 氣體焊槍：氧氣式 76 高壓氣泵（手提式） 77 高壓吸塵機（手提式） 78 手提射燈 79 氣動打釘槍 81 值班工作臺、椅 82 工具臺 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械 88 值班電筒（充電式） 89 雨具 90 防火服 91 戰斗服 92 空氣呼吸器 93 頭盔 94 防毒面具 95

31、洗地機 96 高速拋光機 97 高壓沖冼槍 98 吸塵器 99 清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂廣告欄/廣告牌 108 大堂用吸水/吸塵墊 109 地氈（電梯用） 110 辦公桌椅 111 文件柜 112 打卡鐘及卡板 113 對講機(含備件) 114 電腦 115 打印機(激光/針打各一臺) 116 復印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6 人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機 注： 物

32、業管理工具與裝備價格表， 所列項目根據物業管理實際開展工作所 需為準。 電子文檔：GLFA008 物業管理工作崗位職責 一、物業經理崗位職責 1.全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理， 貫徹執行 ISO9000 質量 管理體系及 ISO14000 環境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。 2.制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業務上接受總公司和上級 部門的指導和監督。 3.負責檢查、監督各項制度的執行情況。 4.合理調配人員， 協調各崗位的分工協作， 責任到人， 同時關心員工生活， 確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態度。 5.負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和

33、投訴的處理工作，落實安全、 防火工作。 6.協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系，便于開 展各項工作。 7.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。 二、物業經理助理崗位職責 1.協調經理完成本管理處的各項工作。 2.認真完成所分管的各項工作。 3.當經理不在時，代理經理進行工作。 4.有權向經理提出建議對下屬人員進行獎懲。 5.遵照勞動部門人事有關規定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、 調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。 6.有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。 7.有權處理分管工作范圍內的突發事件。 8.有權自行安排下屬工作人員

34、的各項工作。 三、物業管理部經理崗位職責 1.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。 2.檢查、監督大廈紅線范圍內的道路，綠化等公共區域地面清潔。 3.熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。 4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作， 不斷提高員工的業務水平和服 務質量。 5.協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。 6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作， 并控制其合理的 使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。 7.負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。 8.上級領導交辦的其他臨時任務。 四、物業管理文員崗位職責 1.向部門經理負責，主持辦

35、公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權 詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。 2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制 在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。 3.加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協 調各部門工作運作和人際關系。 4.加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代 化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。 5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會 議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導等，無權傳播。 6.從節約出發，審批各部門辦公用

36、品的購置。 五、物業管理員崗位職責 1.在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。 2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。 3.全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。 4.協調經理送發物業管理方面的文件。 5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。 6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶（業戶） 投訴。 7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。 8.完成經理交辦的各項任務。 六、物業商務管理員崗位職責 1.負責大廈業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏 捷、處事穩健。 2

37、.負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。 3.按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領 導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。 4.負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。 5.負責為大廈業戶商務、票務收發等項服務工作。 6.完成辦公室臨時交辦的工作。 七、物業清潔員崗位職責 1.負責本轄區的清潔衛生工作。 2.負責公司及管理處業戶的服務工作。 3.負責大廈各區域的垃圾收集工作。 4.完成領導交辦的其他工作。 八、工程管理部經理崗位職責 1.在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。 2.負責大廈設施、設備的運行、保養、維

38、修，安全檢查工作的安排與落實。 3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指 標。 4.貫徹執行公司制定的機電設備管理工作手冊 ，確保機電安裝維修工 程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。 5.執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安 全制度，防止發生安全事故。 6.對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢 查，每月不少于一次夜間查崗。 7.負責員工的政治思想教育和專業技能培訓， 不斷提高員工的綜合能力和 素質。 8.負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工 作。 9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建

39、立和管理工作。 10.負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾 正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。 11.定期向經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。 九、工程技術員崗位職責 1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協助設施、 設 備的維修、保養工作，對發生的問題及時向上級領導或管理處匯報。 2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的 情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。 3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情

40、 況，并及時處理。 5.保持值班室、 高低壓配電房和水泵房、 設備房的清潔及物品的有序擺放。 6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備 房管理規定的行為。 7.遇到突發停電或發生其他突發事故時，應從容鎮定，按規定和操作程序 及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。 8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管 理工作。 9.協助供電局抄表確認用電量， 并進行月度用電分析對比， 及時發現問題， 杜絕浪費。 10.完成上級交辦的其他臨時任務。 十、強電技工崗位職責 1.協助工程經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。 2.制定供電系統的

41、最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備 24 小時正常運行，出現故障能立即排除；出現緊急停電時，應能隨時啟動柴油發電機， 在 5 分鐘內將發電機電源送至用電設備。 3.負責供電系統的維保操作及制訂供電設備的大、中、小修計劃。 4.根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措 施，并保證實施，使供電方案為最優。 5.負責大廈系統業戶二次裝修工程的監管工作。 6.完成上級交辦的其他工作。 十一、弱電技工崗位職責 1.協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。 2.負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、保安監控系統、 廣 播系統等弱電系統的運行，維護管理工作。

42、3.根據實際需求，開展各項弱電專業工程的增效、改造工作。 4.完成上級交辦的其他工作。 十二、暖通技工崗位職責 1.協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。 2.負責空調系統，給排水系統的運行、維保管理工作，保證空調系統正常 運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現象，各類管道、閥門無 嚴重的跑、冒、滴、漏現象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 3.負責按規定做好空調、給排水系統的維護保養及制訂設備的大、中、 小 修計劃。 4.根據運行實際情況，提出設備運行節能措施，并保證實施，使系統能運 行在最優狀態。 5.完成上級交辦的工作任務。 十三、維修工崗位職責 1.執行管理處制

43、定的機電設備管理手冊和有關技術規范、規定，熟練 掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養方法，做一名合格的維修人員。 2.定期清潔所管理設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。 3.嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。 4.發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備 的正常、完好。 5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。 6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。 十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責 1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統一管理工作。 2.負責收發各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。 3.負責部門考勤統計工作。

44、4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。 5.負責本部門文件打印、校對及傳真工作。 6.負責管理處工程、物業、辦公倉庫管理工作。 7.完成上級交辦的其他工作。 十五、安全經理崗位職責 1.接受經理助理的工作安排，認真完成各項工作。 2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監督、考核和安排管理處的臨 時工作任務。 3.協助安全管理經理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工 作執行情況，做好檢查、考核記錄。 4.檢查、監督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題， 不能解決的及時向管理處經理助 理或經理匯報。 6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于 1

45、 次）對各崗位執勤 人員的工作進行巡查、督導。 7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規定，導致業戶投訴或造 成較大損失的，負領導責任。 8.做好安全管理員的培訓、考核工作。 9.熱情接待業戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。 10.熟練掌握消防器材的使用，發生火警，應立即采取應急措施。 十六、安全管理員崗位職責 1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。 2.負責本轄區車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。 3.負責本轄區人員的進出管理。 4.模范遵守國家法令、法規，做到依法辦事。 5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區內每一個角落，圓滿完成工作 任務。 6.熟悉消防有關器械的

46、使用。 7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 8.負責大廈應急處理的搶救工作。 9.負責大廈物業、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。 10.完成上級交辦的各項任務。 十七、財務經理崗位職責 1.根據國家財務制度和財經法規，結合公司實際情況，制定適用的財務管 理辦法。 2.按照國家統一的會計制度設置和使用會計科目。 除會計制度允許變動的 以外，不得任意增減或者合并會計科目。 3.圍繞公司的經營發展規劃和工作計劃， 負責編制公司財務計劃和費用預 算，有效地籌劃和運用公司資金。 4.做好公司各項資金的收取與支出管理。 5.定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發展決策提 供參

47、考依據。 6.做好財務統計和會計賬目、 報表及年終結算工作， 并妥善保管會計憑證， 賬簿、報表和其他檔案資料。 7.定期檢查財務計劃、費用預算執行情況，監督各部門的財務活動，分析 存在問題，查明原因，及時解決。 8.統一歸口管理公司各種票據和賬目，杜絕管理處資金流失。 9.負責財務人員的業務培訓和考核監督工作。 10.保守公司管理處機密，維護公司利益。 11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。 十八、財務會計崗位職責 1.對規定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。 2.對發生的每一項經濟業務須取得或填制原始憑證， 并根據審核無誤的原 始憑證填制記賬憑證。 3.要嚴格審核

48、會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業務不合法的憑 證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。 4.按照規定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單 位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表” 。 5.根據審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發生錯誤時，不準涂改、 刮擦，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨） ，然后在劃線上方填寫正確 方案或數字，并由記賬人員蓋章（簽字） 。 6.按照規定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做 到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他 人竄改會計報表數字。 7.按照規定對各種會計資料，定期收

49、集、審查、核對，整理立卷、編制目 錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。 十九、財務出納崗位職責 1.負責登記現金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。 2.負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。 3.負責管理銀行賬戶，辦理銀行結算業務，月終及時對賬，并根據需要編 制銀行存款余額調節表。 4.負責統一管理管理處的發票和收據，做好各下屬部門領用和核銷工作。 5.加強貨幣資金的管理， 嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規 制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。 二十、財務收費員崗位職責 1.協助會計、出納做好各項費用的收取、統計、核算工作，在業務上接受 公司財務管理部

50、的指導和監督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠 費用及時催收，做到費用收繳率達 98%。 2.根據業戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。 3.對拖欠費用的業戶以電話聯系、 上門催收或下發催費通知單等方式使拖 欠費款項及時回收。 4.完成管理處經理交辦的其他任務。 電子文檔：GLFA009 物業管理預算 一、物業管理開支分類預算 物業管理開支分類預算表 序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設施、設備保養費 3 綠化租用、管理費 4 物業管理清潔費 5 物業管理辦公費 6 公共區域保險費 7 固定資產折舊費 8 公共水電費 9