1、商場使用、管理、維修公約（一稿）商場使用、管理、維修公約根據中華人民共和國和北京市有關有法律、法規，結合“商場”(以下簡稱“商場”)的實際情況，為維護商場各產權人、開發企業和物業管理企業的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，確保商場的管理能夠達到高標準，特制定商場使用管理維修公約(以下簡稱“公約”)。本公約對開發企業、物業管理企業及產權人包括其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人均有約束力。第一章 物業概況物業名稱： 商場座落位置： 物業四至： 東：南：西：北：占地面積： 建筑面積： 國有土地使用證： 土地用途： 公共地方： 指其中包括商場各出入口、行人道、通道、電梯大堂、公寓大堂、 外墻

2、、天面、綠化區(車道)、 公用車輛停泊及起落貨區域、電梯、 消防通道、 保安監控室、走廊、梯臺、共用衛生間、管理用房、電話機房、變配電房、熱力站、燃氣熱水間、隔油池 、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調設備機房、風機房、垃圾房、自動灑水系統及消防設備控制室、電梯機房及為該商場的產權人、租戶及訪客而設立共用之其他地方或范圍，但不包括任何產權人個別擁有獨立使用權的地方。公共設施：指為該商場的公眾利益而在商場所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝置或種植物，包括衛星電視系統、可視對講系統、熱力系統、燃氣系統、給排水系統 、中央空調系統、消防系統、通訊系統、電子監察保安系統、電梯、衛生間

3、設備、帷幕墻、照明系統、供電系統、污水處理系統、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區之裝置及種植物、告示板及其他機械、衛生設備。以上所列之種類設備， 均屬公共設施之一部分， 只供個別產權人使用的設施則不包括在內。第二章 各主體基本情況 1開發企業開發企業：注冊地址：郵 編： 法人代表： 注冊資本：聯系電話： 2產權人根據北京市國土資源和商場管理局所頒發的商場所有權證所載之房產所有權人，即為該商場單元的產權人， 包括其日后的繼承人或轉讓人(包括但不限于變賣、贈與及互易等)，如果該單元已被抵押， 則“產權人”應包括抵押人和抵押權人 。 3物業管理企業管理委員會成立前，由開發企業委托的物業管

4、理企業對物業進行管理。管理委員會成立后，由管理委員會選聘物業管理企業。對商場物業進行管理的公司應具有北京市物業管理資質合格證書。商場現物業管理企業 有限公司公司名稱：地 址：郵政編碼：法人代表：注冊資金： 資質證書： 聯系電話： 第三章 定 義 本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下： 管理規則：指本公約及商戶手冊內之一切條款或規則及開發企業或物業管理企業按本公約制定之各項與商場管理有關之規章制度。 管理合同：指開發企業（管理委員會成立后由管理委員會）為管理商場而與物業管理企業簽定的物業管理合同，其內容不能與本公約違背。開發企業、管理委員會、物業管理企業、產權人及使用人等均須

5、遵守。 綠化區域：指根據政府有關法令所要求或由開發企業所設計規劃在該土地上實施綠化的地區，屬公共設施之一。 停 車 場：指商場只限停放機動車、非機動車的地方。 外 墻：指商場的所有或部分外墻，為公共地方之一。會 所：商場會所產權屬開發企業所有， 供公寓樓單元的所有人享用。 有關會所使用守則、使用資格及收費標準將由物業管理企業另行擬定。 保留地方：指所有在土地之上， 除公共范圍及已售出的單元之外， 由開發企業保留所有權而非供各產權人使用的各種地方。業權份額：指各單元產權人的商場于該商場內所占之份額。 交付使用通知書：指商場能交付使用時開發企業給各產權人的通知書。第四章 一般規定5.1. 本公約對

6、商場開發企業、全體產權人、使用人及物業管理企業均具有約束力。5.2. 本公約適用于中華人民共和國的法律、法規和有關政策以及北京市法律、法規、政府規章和有關政策。如政府有關部門頒發新的法規與本公約互相抵觸時，將以最新頒發的法規為準。5.3. 若本公約內有任何條文于任何法律下成為無效，非法或不能執行時，本公約其余條文之有效性、合法性及執行性并不因此而受損。5.4. 本公約以中文書寫，手寫文字經各方確認后與印刷文字具有同等法律效力。5.5. 本公約自北京市國土資源和商場管理局核準并經購房人簽署后生效。5.6. 管理委員會擁有對公約的解釋權，但在管理委員會成立前，由開發企業解釋。5.7. 管理委員會成

7、立前，不得對已經北京市國土資源和商場管理局核準的公約進行修改。管理委員會成立后，可由管理委員會根據產權人大會決議對公約進行修改，公約修改版本須經北京市國土資源和商場管理局核準。5.8. 本公約送交北京市國土資源和商場管理局市場處一份，北京市居住小區管理辦公室一份，朝陽區商場土地管理局居住小區管理辦公室一份，開發企業一份，具有同等法律效力。5.9. 商場單元的購買者須按本管理公約規定簽署一份承諾書，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。而商場的各產權人將共同享有及遵守本管理公約所載的權利及義務。5.10. 本公約所規定之任何發給商場各產權人的通知，

8、以送至有關產權人的單元或所知產權人的最后通訊地址為準；如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號收據為準,所有不以其單元為通訊地址之產權人應將其選擇之通訊地址事先通知物業管理企業。5.11. 物業管理企業在商場適當的公共范圍設置告示板，以張貼管理規則及其它本管理公約規定的通知及布告，通知或布告在告示板上連續張貼三日后，即構成對所有產權人即使用人的有效通知，開發企業及物業管理企業還可以其它合法方式向各產權人及上述人事發出通知。 第五章 產權人權利義務1 產權人依法對其名下的單元享有占有、使用、收益和處分權。2 每個產權人對其單元有全權之處理權，包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置

9、或變賣，而無須其他產權人或對商場有任何權益的人士同意，但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何產權人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶履行及遵守本公約的條款向其他產權人負責。3 出租、轉讓所擁有的單元時，應書面通知物業管理企業，并保證承租方和受讓方遵守本公約及物業管理規定。4 產權人在將其單元出租時，該產權人須對物業管理企業及其他產權人保證其或使用人遵守和履行本公約的規定及一切守則，并對其租客或其使用人的違約行為承擔責任。5 在不影響商場建筑結構、機電設備及外貌下，并獲得物業管理企業書面同意及符合政府規定的情況下，對其名下單元進行內部裝修工程。6 按本公約規定共同使用商場的共用設備

10、、共用部位、公共設施和公共場所。7 產權人有權要求召開、參加產權人大會，享有選舉權和被選舉權。8 產權人可根據本公約條款監督物業管理企業及管理人員的工作。惟產權人無權直接處理任何管理人員，任何投訴可向物業管理企業作書面提出，由物業管理企業采取其認為合適的必要的行動。9 各產權人在一切時候須遵守和履行本公約所載之保證、規定及限制，并受其約束。該等保證、規定及限制的保障和約束附帶于該土地及商場的每個部分。10 產權人須遵守物業管理法規、政策和本公約規定及物業管理企業訂立的商戶手冊、裝修守則及其他規章制度。11 產權人須依照公約的規定，負責依時繳交其名下應分擔的管理費、管理費押金及其他費用等。12

11、產權人須依時繳交其名下單元應付的稅項、水、電、暖氣等及有關公共設施費用。13 執行管理委員會及產權人大會決議。5.12. 產權人須遵守物業管理法規、政策和本公約規定及依據本公約訂立的其他規章制度。5.13. 產權人在出租、轉讓所擁有的單元時，應提前通知物業管理企業，并保證承租方和受讓方遵守本公約及物業管理規定。5.14. 各產權人（下稱“原產權人”）承諾在將其物業出售、轉讓、饋贈或變賣的同時，必須取得承受人或受讓人簽署遵守本公約之承諾書（“承諾書”）（見本公約附件）。原產權人在物業管理企業接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉讓、饋贈或變賣，原產權人仍要履行本公約的責任，包

12、括支付所有管理費用及其他有關費用直到其承受人或受讓人簽署本公約的承諾書生效止。 第六章 產權人大會及管理委員會 1 產權人大會開發企業或物業管理企業需于商場經有關主管部門檢驗合格后并已交付使用及當商場入住率達百分之五十時安排及召開商場之產權人大會，選出主席及管理委員會。 產權人大會履行以下職責：1.選擇、罷免管委會委員。2.制定、修改管委會章程和管理公約。3.審議、批準物業管理企業的年度預算。4.決定物業管理的其他重大事項。 2管理委員會管理委員會經由各產權人依據中國有關法規于產權人大會選舉產生，并由第一次產權人大會舉行時決定人數，任期等。 管理委員會職責包括以下各項：1.選聘或解聘物業管理企

13、業，與物業管理企業簽定管理合同。2.審議物業管理企業提出的物業管理服務收費標準、年度計劃、財務預算。3.收取產權人、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務。4.審議批準物業管理企業制定的物業管理規章制度。5.組織召開產權人大會或管理委員會。6.協助物業管理企業開展各項工作。5.15. 開發企業權利義務5.16. 開發企業對其擁有的單元，享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。5.17. 管理委員會成立前，于商場任何使用權并未轉讓未出售的部分、公共地方、公共設施安裝、架設、翻新、保養或拆去煙筒、招牌（包括霓虹光管招牌）、天線、桅桿、照明及其它各種固定設施，唯在事先給予各產權人書面通

14、知并獲準許后可于合理時間進入商場任何部分，以便進行上述有關工程及按開發企業認為適當的條款準許或批準或授權其他人進行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨礙其他產權人使用其所屬的單元，而任何安裝于天臺或商場其他地方之招牌，不可阻礙或干擾升降機之升降，并就進行上述工程時所造成之破壞負責賠償損失。5.18. 管理委員會成立前，開發企業有權直接或指定物業管理企業對物業進行管理，有權與物業管理企業簽署管理合同、訂立管理的職責范圍、年期及酬金等。5.19. 可授權物業管理企業向商場各產權人收取管理費及管理押金及有關其他管理費用。5.20. 可委派代理人行使本公約給予開發企業之任何權利。5.21. 向政府有關部

15、門申請對土地批文作出修改并就此事有全權參與政府磋商、達成協議，簽署任何有關文件，惟行使此項權利時不得妨礙其他產權人使用其所屬的單元或其現有之權益。5.22. 在受本公約的限制和保障下，開發企業有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用或以其他任何方式處置商場任何部分（已出售的部分及公共部分、公共設施除外）。5.23. 可就商場管理事宜另行訂立細則或規章制度， 但不得抵觸本公約。5.24. 在管理委員會成立前審核和批準商場年度管理預算或修訂的年度管理預算。第八章 物業管理企業的權利義務 1.一般事項5.25. 北京戴德梁行房地產顧問有限公司，是根據有關法律正式登記注冊的企業，并具有北京市物業管理資質合

16、格證書。在管委會成立前，物業管理企業受開發企業的委托，全面負責統一管理商場，管委會成立之前各產權人及使用人完全同意由開發企業全權選擇物業管理企業。5.26. 開發企業按本管理公約第七章第四條所指定或委托的物業管理企業，享有以下的權利，但同時遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。 1.3 物業管理企業可視為全部產權人之代理人，而非個別代理。每一個產權人可被視為全權及已不可撤銷地任命物業管理企業為執行本公約規定的代理人。 2.物業管理企業的權利及義務2.1在不抵觸開發企業權利的情況下，物業管理企業有權對商場進行有效的管理、維護和修繕，并為此負責，其中包括下列事項：5.27. 檢查、視察商場

17、，必要時包括所有單元的內部。5.28. 管理商場公共地方及公用設施。5.29. 每一位產權人或其使用人須嚴格按照裝修規則，完成其單元的裝修工程。如果物業管理企業發現該產權人、使用人聘用的承包商或其個人違反裝修規則，物業管理企業有權拒絕讓該等人士進入商場。裝修期間，物業管理企業有權進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索償、要求及費用完全由該產權人負責，與其他產權人及物業管理企業無涉。物業管理企業有權在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的產權人依據裝修規則繳交裝修押金及其他款項予物業管理企業，并由物業管理企業根據裝修規則的條款作有關應用。5.3

18、0. 根據商場日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。5.31. 根據本公約制定商場商戶手冊、裝修規則及其他必要的規章制度，并以有效之形式督促產權人和使用人遵守。5.32. 負責人事管理工作，并指導和監督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設施正常運作。5.33. 根據商場實際情況，負責建立健全財務管理制度和編制商場管理預算，建立物業管理收支帳目，定期向產權人公布，接受開發企業/或管理委員會查詢。收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖費、熱水費、電話等市政公用設施使用費及追討欠款，并可收取欠款滯納金及手續費。5.34. 處理所有對于商場管理的投訴及各項維修，并協助調解產權人

19、或使用人之間因商場管理而引起的糾紛與爭執。5.35. 負責商場保安工作，保持商場的正常秩序和盡力使產權人或使用人免遭騷擾。5.36. 對各項管理職責定期（每月及每年）或于管理委員會合理要求時作出檢討和總結，并對改善商場管理或增加服務項目等事宜向開發企業及/或管理委員會遞交報告及作出建議。5.37. 清除及拆去任何不符合管理規則規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發生的有關費用。5.38. 控制該商場所有車輛（包括機動及腳踏車）停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規則停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款滯納金及手續費。5.39.

20、 在有關商場物業管理事宜法律訴訟中可作為全體產權人的代表。有關之訴訟費用由各產權人分擔。5.40. 防止任何人未經物業管理企業書面同意或未按本公約的規定而占用或使用公共地方及公共服務設施。5.41. 采取一切必要措施以遵守政府對于商場的要求。5.42. 代表全體產權人與政府部門、公共事業機構、承包商、專業服務機構及其他任何單元接觸、交涉、簽定合同或進行訴訟。5.43. 防止任何人對商場或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。5.44. 節日期間可裝飾商場幕墻包括燈光及其它飾物，并有權組織商場內的文娛活動。5.45. 聘請、撤換及付酬金予律師、建筑商、會計師或其它專業顧問、承建商、工

21、人、代理人、清潔工人或其他工作人員。5.46. 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各產權人違反、不遵守或不履行本公約或商戶手冊的規定，包括：5.47. 在商場內顯著地方公布違約產權人的姓名連同其違約細節。5.48. 透過民事訴訟向每名違約產權人追討本公約規定該產權人須繳付的任何款項。5.49. 物業管理企業采取合法的其他方法。5.50. 物業管理企業按實際運作需求安排及調整商場中央空調開放時間。5.51. 物業管理企業可按實際情況需要將上述全部或部分管理商場的職權及責任委托予其它公司執行。 2.2 管理商場財務5.52. 負責商場之財務管理及帳務處理；正確地運用商場管理帳戶收取管理費及

22、支付款項，定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。5.53. 財務管理包括編制每年之管理商場預算及盡可能使商場之開支及運作控制在此預算范圍內。首年度預算由物業管理企業根據本公約制定，財政年度為每年的一月一日至同年之十二月三十一日。第一個財政年度由開發企業發出入伙通知書起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度預算須于該年度前兩個月提交予開發企業或管理委員會審批，并在批準后實施。財政年度會計報告須于每個財政年度完結日起六個月內由物業管理企業委任政府認可之獨立審計師核算。遇年度管理預算不足以應付所有管理開支，物業管理企業應提交修訂預算供開發企業或管理委員會審批核準。5.54. 每月定期向各單元產權

23、人或使用人收取管理費及其他應付之費用并定期復審征收情況以確保所有產權人、使用人準時履行財務上的責任。對違反規定的產權人或使用人在發出適當警告后，物業管理企業有權代表商場全體產權人對其采取提出法律訴訟等措施。 2.3 帳目審核及保存2.3.1 物業管理企業應聘請中國注冊會計師審核商場年度財務收支報表，并張貼在商場告示欄。2.3.2 物業管理企業須妥當地保存管理收支帳目，并于需要時將帳目提供各產權人查閱。2.3.3 物業管理企業于辭退或職務被終止時，須移交所有有關商場之文件、記錄、圖則、管理帳目予開發企業或管理委員會，開發企業或管理委員會可聘請中國注冊會計師審核管理帳目。 2.4 物業管理企業根據

24、本公約作出的決定對所有產權人均有法律約束力。 2.5 物業管理企業及其雇員在下列情況下造成的損失無需對用戶負責：2.5.1 因任何設施、設備必要之保養及更換而暫時停水、停電或公共設施設備停用；2.5.2 火災、水災、地震等不可抗力自然災害引致中斷服務；2.5.3 非物業管理企業責任造成的燃料、材料、供水、電力、空調短缺及其他一切原因造成的損失。2.6 物業管理企業應盡全力按照本公約的規定履行其對商場的管理和維護的職責。第九章 關于商場使用、管理、維修 1.產權人在使用其名下單元及公共地方、設施時，須遵守如下規定：5.55. 不得改變樓宇的結構，不得更改承重墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任

25、何建筑物；不得在商場外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。5.56. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分之水、電、暖氣、生活熱水或燃氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。5.57. 單元露外之窗戶不得改變原有色彩，以維護商場外貌整齊 美觀。5.58. 各單元的產權人或使用人，只能將其單元按土地出讓合同及政府相關規定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內進行任何足以妨礙或侵擾其他產權人的事項。5.59. 任何產權人或使用人禁止將其飼養的寵物及其他動物帶入商場內

26、。 5.60. 不得在商場公共地區舉行葬禮、宗教儀式或其他類似活動，不得將商場作齋堂、殯儀館或類似用途，不得在單元內儲存易燃易爆危險品。5.61. 不得在樓宇內進行任何足以引致商場投購之保險全部或部分失效或引致保險費增加的行為。5.62. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。5.63. 未向物業管理企業申報并獲書面批準，任何產權人或使用人不得擅自更改遷移或增大用電、用水裝置、暖氣裝置、生活熱水裝置和分體空調的負荷。5.64. 各產權人不得干預或干擾開發企業及/或物業管理企業或其委托裝修承建商或其工程人員在商場范圍內進行各項有關建筑工程。5.65. 個別

27、產權人無權要求物業管理企業或其下屬為該產權人提供與商場管理無關的服務。 5.66. 每獨立單元設電表、水表、熱水表、燃氣表，費用以實際用量計算收取。未經物業管理企業書面同意，產權人不得對上述儀表進行任何改動。否則，一經查獲，物業管理企業有權予以嚴厲處罰。5.67. 消防系統由商場物業管理企業集中管理，未經物業管理企業事先書面同意，產權人不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施，不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統錯誤報警或損壞。否則，將按有關的公安消防條例及法規進行處理，而系統若須恢復原狀，所有維修費用、造成損失、政府處罰等均由該產權人承擔。5.68. 為檢查、維修及保養商場

28、，包括公共地方、公共設施，或為履行物業管理企業對商場的管理責任，開發企業及/或物業管理企業及其委任的工程承建商、代理人及其他經許可的人有權攜帶一切必須的設備、機器及材料進入商場任何部分。如有必要，可進入商場的任何單元，但除緊急情形外，應事先通知有關的產權人或其在使用人獲準后進入。但開發企業在使用此項權利時，不得妨礙其他產權人使用所屬的單元。5.69. 除緊急情況外，開發企業及/或物業管理企業在發出合理通告后，有權暫時終止任何設施運行以進行維修。5.70. 在保修期間，開發企業應按照北京市建筑工程質量保修實施辦法及時處理有關保修事宜，或委托物業管理企業進行處理。 2.物業管理企業將負責管理商場公

29、共地方及公用設施：5.71. 物業管理企業應妥善管理及維修商場公共范圍、設施及提供各項服務，使商場保持清潔、安全及正常運行。5.72. 對商場公共部分和公共設施進行維護和修繕，使之保持良好的狀態，如維修主要結構、幕墻、窗框、門及玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆。5.73. 每年或在有合理需要時，替商場之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當之工程。5.74. 更換在公共地方的破損玻璃。5.75. 保持公共地方的照明系統運作良好。5.76. 保持商場中密閉的公共地方之通風系統運作良好及作適當維修。 5.77. 保持商場的公共地方環境清潔、衛生及美觀。5.78. 阻止任何廢物被棄置

30、于商場之公共地方，負責清理商場公共地方之垃圾及安排適當的間隔時間收集垃圾。5.79. 采取適當措施防止商場任何公共地方受阻塞。5.80. 確保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。5.81. 保持商場的所有公用設備、機械和器材包括商場消防系統、 熱力系統、保安系統、空調系統、電話系統、電梯系統、電氣系統、燃氣系統、照明系統、給排水系統等性能良好和運作正常。當有需要的情況下，經開發企業批準后，物業管理企業可與第三者訂立合同維修上述設備、機械或器材（惟在商場管理預算中已批準者及在緊急情況下除外）。凡在開發企業開發紅線以內或與其他單位共用之公共設施、設備的維修、使用、管理而發生的一切費用，由

31、開發企業委托的物業管理企業與其共用單位簽署相應協議并支付相關費用。5.82. 在可能的情況下阻止商場任何垃圾或其他物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保物業管理企業所進行之維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其他工程造成損壞。如有損害，應及時補救，令有關人士或政府部門滿意。5.83. 安排商場保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據商場管理公約或商戶手冊之條款，管理、保養、維修及監督使用以下的設施：5.84. 裝卸貨區；5.85. 垃圾收集站及垃圾車停放處；5.8

32、6. 花園、花槽、水池及其他文娛設施；5.87. 車輛出入口、車道、車庫、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。5.88. 物業管理企業可用產權人或商場物業管理企業名義投保。投保項目可包括火災、其他意外及天災等與管理商場有關的保險。5.89. 安排綠化區之綠化工作。第十章 物業管理費5.90. 管理土地及商場公共地方及商場公共設施之管理費用，由商場全體產權人按業權份額比例分擔。5.91. 各產權人須于每月的首五日內繳交其單元每月應付之管理費用，首期管理費從開發企業向產權人發出交付單元通知書第十五日起計算。5.92. 根據已獲開發企業或管理委員會批準之年度預算，物業管理企業可從商場管理帳

33、戶中支付有關管理商場之一切支出費用。管理費標準為人民幣_/建筑平方米/月，包括以下各項：3.1保養及維修商場外墻、綠化區、電梯、 中央空調系統、消防系統、可視對講系統、熱力系統保安系統、電氣系統、照明系統、燃氣系統、給排水系統及其他機械、設備、機器、裝置和設施等的費用；3.2物業管理企業酬金 ；3.3物業管理企業所認為需要購買之公共地方(包括公共服務設施)各種責任保險 ；3.4聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、 住宿、制服及裝備等；3.5購買及租賃所有商場管理必須的機械及器材之支出；3.6商場公共地方適當照明費用；3.7聘請法律、會計、工程、機械等專業人士的費用；3.8商場公共的水、電

34、、燃氣費、暖氣費及其他費用；3.9垃圾清理費； 3.10清潔商場公共地方及帳幕墻或落地玻璃窗之費用； 3.11指定時間內提供中央空調之支出； 3.12介入期間裝飾商場之費用； 3.13節日期間裝飾商場之費用； 3.14行政辦公支出； 3.15物業管理企業為管理、維修商場需租用其它物業時，該其它物業的租金； 3.16管理及維修商場需外聘承包商時，該外聘承包商的收費；3.17按有關法規規定管理費收所應繳付之稅項。 3.18其他為管理商場的支出（包括商場完成前，籌備管理前期之 一切開支）等。4.空置單元管理費4.1不論單元是否空置、被占用或出租等，該單元產權人或使用人須負責繳交管理費及其他應付之費用

35、。4.2開發企業未出售的空置單元每月管理費可享受減半的優惠，或選擇補貼管理帳戶開支不足之數以代替減半的優惠，此項優惠從發出交付通知書日起生效二年。5.非經常性的費用由維修基金中支付，不足之數由各單元的產權人按管理份額比例分擔。 6.管理費押金6.1各產權人須于簽定本公約承諾書時繳交相等于三個月管理費用之金額作為管理費押金。6.2產權人在出售、轉讓、饋贈或遺贈其單元時已繳交的管理費用押金不予退還，但可在出售、轉讓、饋贈其名下單元時將押金轉至受讓人或承受人名下，而且必須到管理處辦理有關手續。6.3在土地的使用權年期屆滿而不續期時，該管理費押金及其它商場的管理盈余或虧損由當時所有產權人按其單元分占管

36、理份額的比例分攤。 7.其他費用 各產權人應在收到物業管理企業的書面付款通知后五日內繳清其名下單元須支付的稅項、水、電、燃氣、電話、熱水費、供暖費等有關費用。 8.維修基金8.1商品住房在銷售時，購房者與開發企業應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款23的比例向開發企業繳交維修基金。開發企業代為收取的維修基金屬全體產權人共同所有。8.2維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。8.3維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。8.4在產權

37、人辦理商場權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。8.5產權人委員會成立后，經產權人委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受產權人委員會的檢查與監督。8.6產權人委員會成立前，維修基金的使用由開發企業或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。產權人委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經產權人委員會審定后實施。維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或產權人委員會研究決定，按產權人占有的住宅建筑面積比例向產權人續籌。具體辦法由市、縣

38、人民政府制定。8.8物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經產權人委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和產權人委員會備案。8.9產權人轉讓商場所有權時，結余維修基金不予退還，隨商場所有權同時過戶。8.10因商場所有權同時過戶，結余維修基金不予退不，隨商場所有權同時過戶。 9.物業管理企業酬金 9.1因物業管理企業履行本公約的職責而由商場全體產權人付給物業管理企業的報酬，該酬金比例不超過商場管理費收入的12%。9.2物業管理企業無須從管理酬金中支付因任何工作為該商場管理、運作、會計、審計等的一切直接或間接開支費用。5.93

39、. 商場全部或部分受損不能正常使用時的安排商場任何部分如因火災、臺風、地震或其他原因而受損至無法按該土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，在保險金不敷使用的情況下，物業管理企業可采取一切必要的行動，包括以受損部分的產權人（以下簡稱受影響產權人）的費用修復該受損部分。所有受影響產權人應在物業管理企業書面通知后的十五天內將應付的修復款項交付物業管理企業。1.商場任何部分如因前條所述原因而受損至無法按土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時，物業管理企業應在受損發生之日起三個月內召集一次受影響產權人會議，就受損部分共同討論

40、應變措 施。為此目的，物業管理企業可以在會議通知中提出處理建議。2.如果在上述規定的受影響產權人會議上通過應變措施議案時，物業管理企業應準備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃，并在第一次會議后一個月內召開受影響產權人第二次會議時對該計劃進行討論。3.如果在受影響產權人第二次會議中上述之計劃獲得通過（無論有否修改），物業管理企業應通知所有受影響產權人。如在受影響產權人中有超過百分之五十的業權份額向物業管理企業書面表示贊同該計劃，則所有受影響產權人均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。 4.如果自受損發生之日起一年內受影響產權人之過半數未能對計劃作出書面同意，物業管理企業有權請求受影響產權人及其

41、抵押權人（如有）通過公開拍賣等方式轉讓所有商場受損的單元，拍賣所得在先扣除應付之管理費及其他款項后，將按照個別產權人持有的業權份額歸還該受影響產權人或其抵押權人（如有）。5.94. 違約責任 1.管理費及其他費用的追收及欠款滯納金若任何產權人在規定日期之前仍未繳交當月的管理費或其他費用，該產權人應向物業管理企業另外繳付遲交或欠交款項的滯納金（按每日0.3%自應付之日起至實際支付日計算）以及物業管理企業為追討欠款而額外發生的業務、法律費用。若逾期十四天未付，則物業管理企業有權采取下列措施并收取附加費用：1.1遲交或欠交款項的滯納金， 按每日0.3%自應付之日起至實際支付日計算。1.2物業管理企業

42、有權對欠款產權人于商場告示欄張貼欠款產權人單元及詳情，有權對欠款產權人提出訴訟，并可參照中華人民共和國合同法第182條、184條的規定采取減少損失的措施，直至該欠款產權人清償全部欠款、滯納金及手續費為止，而為追討所支出的費用概由該產權人或使用人負責。1.3“產權人欠交管理費及/或其他費用超過二個月時，開發企業或管理委員會有權或授權物業管理企業向法院或仲裁委就追索欠費事宜提起訴訟或仲裁。在判決書或裁決書生效后，如產權人仍不履行該判決或裁定，物業管理企業有權向法院申請強制執行。法院可要求產權人直接履行判決或裁定，也可視情況裁定查封產權人房產或拍賣、變賣該房產以償債。”1.4各單元的產權人須承擔其單

43、元使用人所拖欠的各項按本管理公約項下應繳的費用，包括管理費、維修基金、管理費押金及單元內的水、電、燃氣費等。2.商場任何單元產權人直接或間接允許其單元的使用人對于本公約任何條款的不遵守、違反或不履行的行為均被視為該單元的產權人的不遵守、違反或不履行本公約的行為，該單元的產權人對上述人士的行為及疏忽所導致的任何人身、物件或財產的損失負全責。3.各產權人須負責及時通知其他產權人或物業管理企業有關單元內的損壞，并應防范單元受天災所損害。各產權人亦應負責單元內之維修，如有關產權人沒有及時妥善處理其單元之維修工作而引起其他產權人的損失、騷擾及/或其所擁有單元的破壞，物業管理企業有權在緊急情況下進入有關單

44、元進行應急處理安排而該產權人須負擔一切引起之費用。4.違反本公約規定的產權人需就所引致之損失向其他產權人或物業管理企業負責及支付有關費用等。5.如有商場產權人或使用人違反商場管理公約，物業管理企業應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。5.95. 糾紛解決方式所有受本公約約束的產權人或使用人倘因本公約條款發生爭議， 應首先用協商辦法解決， 如協商不成， 可在商場所在地有管轄權之法院提出訴訟。承 諾 書致：房地產開發有限公司 （物業管理公司名稱） 本人/我等/本公司為“商場”（以下簡稱“該商場”） 層 室（ 號停車位）（以下簡稱“該單元”）的購買方，為維護該商場各單元所有

45、權人權益及維護該商場的管理，本人/我等/本公司同意及聲明如下：一、 確認已詳細閱讀房地產開發有限公司（以下簡稱“開發企業”）制定的“商場使用、管理、維修公約”（以下簡稱“管理公約”）其含義包括在簽署承諾書后，經北京市國土資源和商場管理局居住小區管理辦公室批準修改、增加、取代和補充的管理公約條款及有關文件）。二、 完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有關人士履行和遵守管理公約及管理公約內列明該單元所有權人的所有責任及義務（包括根據管理公約的條款支付管理費、管理費押金、維修基金、單元裝修押金及其他有關費用）。三、 如本人/我等/本公司將該單元出售、轉讓、饋贈或變賣，本人/我等/本公司同意在將該單

46、元出售、轉讓、饋贈或產權轉讓的同時必須取得其承購人或其承受人簽署承諾書，并在一個月內將已公證及有效的承諾書（“新承諾書”）送交物業管理企業（定義見管理公約）。在物業管理企業（定義見管理公約）收到有效的新承諾書前，本承諾仍然繼續有效，不論該單元是否已被出售、轉讓、饋贈或變賣給其承購人或其承受人，但物業管理企業（定義見管理公約）在收到已公證及有效的新承諾書后，本承諾書在新承諾書生效日終止。 四、本承諾書在本人/我等/本公司簽署的當日生效。 五、如本承諾書的承諾人多于一方，則每一方現同意每一方在本承諾書中的責任和義務由每一方與其他方共同地和個別地承擔。 *六、本承諾書完全取代本人/我等/本公司，就購買該單元在二零零_ 年 月 日簽署的承諾書。七、本承諾書的訂立、解釋及爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受中華人民共和國法律保障。 * 如果承諾人以前未曾簽署過承諾書，則該條款刪除。 承諾人（簽署/蓋章）： 見證人（簽署/蓋章）：