1、南京品牌及南京品牌及G34G34/ /G52G52項目營銷項目營銷定位報告定位報告 上海同策房產咨詢股份有限公司上海同策房產咨詢股份有限公司 謹呈：謹呈：江蘇房地產發展有限江蘇房地產發展有限公司公司 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 目目 錄錄 戰略設定戰略設定: : 南京攻略南京攻略 戰術戰術G34G34設定設定: :關於河西關於河西( (人人& &事事& &物物) ) 首發設定首發設定: : 品牌落地方法論品牌落地方法論 突擊計畫突擊計畫: :20092009- -20102010年落地全傳播年落地全傳播 戰術戰術G52G52設定設定: :關於仙林關於仙林( (人人& &

2、事事& &物物) ) 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 PART ONEPART ONE 南京攻略戰南京攻略戰略略設定設定 戰略設定戰略設定 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 真情回放 之前提案之前提案同策觀點同策觀點 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 5 2021/1/14 首次進軍南京首次進軍南京+ +創造創造利潤利潤+ +企業品牌落地企業品牌落地= =長三角大戰略長三角大戰略 地產地產 全國分布圖全國分布圖 公司戰略公司戰略 兩大需求兩大需求 地產在全國地產在全國 1919個省市個省市均均有項目有項目 首次進入南京首次進入南京, ,意

3、義非凡意義非凡 企業品牌落地企業品牌落地 經營利潤經營利潤 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 2021/1/14 公司戰略公司戰略 協同作戰背景協同作戰背景下下: :仙林和河西地塊仙林和河西地塊先後先後啟動啟動 河西位城市副中心，區域房地產開發較成熟，定位為現金流項目河西位城市副中心，區域房地產開發較成熟，定位為現金流項目 河西地塊 區域房地產開發比較成熟 周邊各類配套較為完善 具備較好的開發條件 河西地塊位于奧體板塊 城市副中心 2.2容積率 穩定性產品穩定性產品 現金流項目現金流項目 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 7 2021/1/14 公司戰略公司

4、戰略 仙林地塊 仙林地塊 環紫金山板塊 1.2容積率 交通比較便捷 較高規劃起點 資源、人文氛圍佳 產品發揮空間大產品發揮空間大 定位為定位為企業品牌標桿項目企業品牌標桿項目 仙林地塊產品發揮空間大，定位為企業品牌標桿項目仙林地塊產品發揮空間大，定位為企業品牌標桿項目 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 8 2021/1/14 品牌落地戰品牌落地戰略略 卡位卡位 南京市場南京市場 集團集團利潤需求利潤需求 企業品牌標桿企業品牌標桿 實現實現現金流現金流 提煉匹配南京的元素提煉匹配南京的元素，建立品牌印記建立品牌印記, ,並轉移印象至項目營銷並轉移印象至項目營銷 提煉匹配的元素提

5、煉匹配的元素 與與 南京南京配對配對 打鐵趁熱打鐵趁熱 好印象趁熱移情好印象趁熱移情 河西項目河西項目 仙林仙林項目項目 拉高拉高企業品牌企業品牌 標桿項目標桿項目 品牌運作品牌運作需求需求 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 9 2021/1/14 PART TWOPART TWO 品牌落地方法品牌落地方法 首發設定首發設定 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 10 2021/1/14 品牌混血論品牌混血論 系列作品系列作品a a 系列作品系列作品b b 品牌印記品牌印記 品牌動作品牌動作 及後續及後續 品牌長效品牌長效 經營經營 地區地區 消費習性消費習性

6、價值認同價值認同 之之 共性及特性共性及特性 全國品牌的全國品牌的 本土化運作本土化運作 品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 11 2021/1/14 品牌配對品牌配對 第壹回合第壹回合: :南京印象南京印象pkpk品牌印記品牌印記 Hi,Hi, 我是我是 我的成長背景我的成長背景 性格脾氣是性格脾氣是 特色優點是特色優點是 我最大特點是我最大特點是 我很想成為南京我很想成為南京 找對味的朋友找對味的朋友 Hi,Hi, 我是南京我是南京, ,我的成長背景是我的成長背景是, 性格

7、脾氣是性格脾氣是,特色優點是特色優點是, 我最大特點是我最大特點是 我一直在等能跟我志同道合的朋友我一直在等能跟我志同道合的朋友 yoyo,yoyo, 我們是我們是的好哥們的好哥們 成長背景成長背景/ /性格脾氣性格脾氣/ /都跟很像都跟很像 我們都有很多的特色優點我們都有很多的特色優點 關鍵是融入關鍵是融入 只要南京跟關係搞好只要南京跟關係搞好 大家就都是一團和氣的好朋友了大家就都是一團和氣的好朋友了 方法方法: : 尋找尋找& &篩選篩選 彼此性格中的彼此性格中的 共通點共通點 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 12 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人

8、群研究對項目發展的啟示研究對項目發展的啟示 能反映南京城特性的關鍵詞：能反映南京城特性的關鍵詞： 六朝古都、十朝都會、大明王朝開國首都、中華明國首都、明城墻、中山陵、總統府、紫金山 長江、秦淮河、金陵佳麗地、江南帝王州，朱元璋、孫中山，奧體中心 河西河西CBD(CBD(是現代化南京城市的象征是現代化南京城市的象征) ) 南京人特性南京人特性 整體來看，南京人文化氣息感較強、有城市自豪感南京人文化氣息感較強、有城市自豪感、對于社會民生經濟較為關注 在政府、事業單位、銀行國企體系中工作的中高端收入人群，官本位文化較為濃厚 在民企、外企、軟件行業、服務行業工作的中高收入人群，對于外來時尚小資文化、海

9、派文化較為推崇對于外來時尚小資文化、海派文化較為推崇 南京人對高品質、高品位的商品和服務消費力較強，對高品質、高品位的商品和服務消費力較強，消費從消費從不保守不保守 南京中高端人群的消費習性南京中高端人群的消費習性 南京中高端收入人群以政府機關公務員、事業單位、銀行、企業高管、寫字樓白領私營企業主為主南京中高端收入人群以政府機關公務員、事業單位、銀行、企業高管、寫字樓白領私營企業主為主 他們通常工作繁忙，閑暇會去運動會館、1912酒吧街、環境及品位較高的咖啡吧、茶社、西餐廳等餐 飲場所、購物通常在金鷹商城、東方商城、德基商廈 南京南京DNADNA 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編

10、輯。 13 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究對項目發展的啟示研究對項目發展的啟示 南京南京DNADNA 關于南京人和南京城的一篇文章關于南京人和南京城的一篇文章 前日和朋友聊天，說到未來的去處，大家都想要回去中國。朋友說希望去北京、上海、或是廣州闖蕩 唯獨我是希望回到南京，回到自己的家鄉居住的。我主要的理由是，我喜歡南京安逸的生活。唯獨我是希望回到南京，回到自己的家鄉居住的。我主要的理由是，我喜歡南京安逸的生活。 不免，我又被朋友笑話了。 奢好安逸，從前，南京人就是如此亡國的奢好安逸，從前，南京人就是如此亡國的身居富庶之地，不圖進取，身居富庶之地，不圖進取， 仗著長

11、江天塹、萬丈城墻，只圖享樂，再美好的前景也會被斷送的。仗著長江天塹、萬丈城墻，只圖享樂，再美好的前景也會被斷送的。 我于是立刻開始了我的辯解：都是過去的事了，如今選擇回到南京，是看中長三角的機遇；我于是立刻開始了我的辯解：都是過去的事了，如今選擇回到南京，是看中長三角的機遇； 加上未來幾年建成京滬高速鐵路、滬杭磁懸浮列車線，從南京去上海或任一長三角城市兩小時都不要。 朋友似乎默認了我的辯解，“前有事業，后有家庭，進可攻、退可守， 是吧？” 我只能點點頭。 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 14 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究對項目發展的啟示研究對

12、項目發展的啟示 我的確看過很多文章，描述南京人奢華的性格的。 有一些數據統計，顯示在長三角城市當中，南京人的收入排至倒數，可是消費水平卻在前列。顯然南京南京人的收入排至倒數，可是消費水平卻在前列。顯然南京 人有一種“窮享樂”的傾向。人有一種“窮享樂”的傾向。 可是，我自己并不覺得啊我只知道，我和同鄉朋友吃飯從不挑食，而且每次都把盤子“舔”得干干 凈凈，從不浪費糧食。還經常因此被別人取笑，盡管我們并不在意，因為骨子里認為這是一種美德 大概，“窮享樂”的理論，只能運用于那些“江南貴族”吧。 還有一種說法，形容南京人性格低沉，換句話說就是不思進取形容南京人性格低沉，換句話說就是不思進取，南京方言那種

13、低沉的語調就是最好的印 證。文章說，自古前往南京居住的名人，要么是被貶官的如同王安石，要么是功成身退的如同曾國藩， 到了南京城后大多再沒有什么作為。 更多的南京市民呢，也已經滿足了富足的生活，有吃不完的鴨子，有穿不完的云錦絲綢，無聊了還可以更多的南京市民呢，也已經滿足了富足的生活，有吃不完的鴨子，有穿不完的云錦絲綢，無聊了還可以 去秦淮河畔消遣一番，一輩子如此平平凡凡的過下去也未嘗不可。去秦淮河畔消遣一番，一輩子如此平平凡凡的過下去也未嘗不可。 話說得有道理，但不知道為什么，我的腦子當中裝的卻總是一些近代史中風云激蕩的東西。像中山 陵啊，總統府啊，還有新建的“南京1912共和廣場”，都是我十分

14、向往的地方。 南京南京DNADNA 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 15 2021/1/14 南京南京DNADNA 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究對項目發展的啟示研究對項目發展的啟示 的確，我身上沒有多少古時南京人的性格，因為我祖籍并非此地。 和我一樣，我的很多同鄉朋友祖上也來自其它地方。和我一樣，我的很多同鄉朋友祖上也來自其它地方。拿我來說，論祖籍，我是陜西人，如果母系也可以 算得話，我也是山東人、江蘇常州人從前的那么些南京人去哪里了？實在難以啟齒，一次次的 亡國城陷，太多的災難降臨在這座城市。 不過，患難磨煉出了一個城市的性格。患難中，來自全國各地的新移民學會

15、容忍各自的生活習慣。患難中，來自全國各地的新移民學會容忍各自的生活習慣。就像 我們家，能吃咸，能吃辣，也能吃甜；飯桌上有山東大蔥，也有常州蘿卜干；平日聽得慣外婆的吳語口 音，也能聽得慣舅奶奶的山東話，也十分懷念過世的爺爺所說的一口略帶川味漢中鄉音。我嘛，只要說 南京話，家里人都能懂了。我們的性格中，既有些北方人的豪氣，也不乏南方人的縝密心思。我們的性格中，既有些北方人的豪氣，也不乏南方人的縝密心思。 南京人心中還有一個精神領袖，那就是長眠在東郊紫金山下的孫逸仙。南京人心中還有一個精神領袖，那就是長眠在東郊紫金山下的孫逸仙。 他和我們一樣，從前也不是南京人，話音中總是帶著些粵語的味道。他教我們要

16、博愛，要以寬容的心結他和我們一樣，從前也不是南京人，話音中總是帶著些粵語的味道。他教我們要博愛，要以寬容的心結 納天下的朋友，要容忍苦難，有時也要寬恕自己的仇敵。也許正是因為他的教誨，來自五湖四海的南京納天下的朋友，要容忍苦難，有時也要寬恕自己的仇敵。也許正是因為他的教誨，來自五湖四海的南京 人們才能不去計較過往的苦難，在這座城市里和睦相處。“博愛之都”的市民，坦蕩誠樸，當無愧于心。人們才能不去計較過往的苦難，在這座城市里和睦相處。“博愛之都”的市民，坦蕩誠樸，當無愧于心。 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 16 2021/1/14 第壹回合第壹回合: :南京印象南京印象pk

17、pk品牌印記品牌印記 品牌元素配對品牌元素配對1 1 省會(機關幹部多) 有過澎湃歷史的 文化底蘊的 城市自豪感的 安逸且自得其樂 敢於嚐新的 包容大江南北的 支持藝術的 強大實力的 國企的(軍方背景) 人文的 愛國的 有社會責任感的 生態關懷的 全國性品牌(非當地) 精煉南京城市印象精煉南京城市印象 篩選品牌篩選品牌印記印記 提煉提煉 品牌印記中品牌印記中 匹配匹配 南京的部份南京的部份 加以渲染包裝加以渲染包裝 成為成為 落地南京落地南京 的品牌面貌的品牌面貌 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 17 2021/1/14 品牌元素配對品牌元素配對1 1 是支持藝術且有作品的

18、支持藝術且有作品的 有強大實力而且上市了 是有軍方背景的國企有軍方背景的國企 是支持人文且有素養的支持人文且有素養的 一直是十分愛國十分愛國的 很有社會責任感社會責任感 做很多生態關懷的行為生態關懷的行為 是全國品牌,牌子大牌子大 南京人心目中喜歡的是南京人心目中喜歡的是- 偏向機關幹部性格機關幹部性格的 會為澎湃歷史而激動澎湃歷史而激動的 有文化底蘊文化底蘊的 有城市自豪感的城市自豪感的 傾向於安逸安逸且自得其樂的 其實內心也期待嚐新期待嚐新的 大氣度能包容大氣度能包容大江南北的 南京這座城市的性格其實是南京這座城市的性格其實是- 的品牌落地及相關品牌行為，應走路線的品牌落地及相關品牌行為，

19、應走路線( (關鍵字關鍵字) ) 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 18 2021/1/14 按上述總結，進行按上述總結，進行以下五個方向的品牌落地行為以下五個方向的品牌落地行為 品牌落地行為品牌落地行為 品牌訴求點 具體發散點 品牌行為表現載體 對接項目 產品延伸 愛國:社會責任感 1.搶救國寶真實行動 2.囯寶獸首及多件藝術品 1.人物訪談:鉅資回購國寶故事經過 2.國寶展+對話當代銅雕藝術家朱炳仁 獸首複製品 陳列於項 目大堂藝廊 根底:歷史+文化 底蘊 孫家後代 1.人物訪談:我的祖父孫中山 2.孫中山孫女剪綵電影首映典 市區接待= 孫中山孫女 人文藝術館 獸首 本報

20、告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 19 2021/1/14 十月圍城 電影宣傳海報 十月圍城 電影宣傳海報 鋼琴家朗朗 社區 音樂教室 投名狀 電影宣傳海報 宏觀:國企+大器+實力 電影首映 式 媒體見面會+明星雲集+全國首映在南 京(紀念孫中山)+媒體炒作 人文:支持藝術+生態關 懷 音樂+電影 1.民間徵才 2.大碟明星簽售 3.大片系列連續播出 社區設兒童音 樂教室、影音 放映室 扎實:安逸+自豪心理 廣告表現文字&畫面調 性 廣告表現 根基:不浮誇+不躁富 廣告表現文字&畫面調 性 廣告表現 品牌訴求點 具體 發散點 品牌行為表現載體 對接項目 產品延伸 本報告是嚴格保密

21、的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 20 2021/1/14 品牌行為，方向路線展示品牌行為，方向路線展示: : 品宣影片品宣影片 品牌落地行為品牌落地行為 請關燈，請肅靜請關燈，請肅靜 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 21 2021/1/14 PART THREEPART THREE 關於河西關於河西( (人人& &事事& &物物) ) 戰術戰術GG3434設定設定 戰術戰術G34G34設定設定: : 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 22 2021/1/14 區域占位：河西新城是南京最具國際化特征的 現代新城必將成為南京未來城市發展中心。 區域形象：C

22、BD、現代化都市、摩天大廈。 項目區位項目區位 項目位于河西板塊項目位于河西板塊南京城市副中心核心地段，南京城市副中心核心地段，CBDCBD、現代、現代 化都市為區域最鮮明的符號形象化都市為區域最鮮明的符號形象 本案 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 23 2021/1/14 土塊容積率土塊容積率-2.32.3 地塊自身及周邊無強勢資源地塊自身及周邊無強勢資源 項目自身項目自身 項目條件項目條件 在項目自身條件約束下，本案的產品方向為高層、小高層高容積在項目自身條件約束下，本案的產品方向為高層、小高層高容積 率社區，而社區內在品質的營造將成為本案的打造重點率社區，而社區內在品

23、質的營造將成為本案的打造重點 2.3高容積率 地塊自身及周邊無強勢資源優勢 高層、小高層高容積率社區 社區內在品質的營造將成為本案的打造重點 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 24 2021/1/14 客戶條件客戶條件 二次或三次臵業人群 中資/外資企業中高層 私營業主、公務員 年齡年齡 3348歲 三口之家、三代同堂 中產/富裕,外地富有人群 家庭年收入30萬以上 富豪階層 富裕階層 中產階層 中等偏上 收入階層 工薪階層 區域主 力階層 臵業經歷臵業經歷 職業特征職業特征 家庭結構家庭結構 經濟結構經濟結構 環境偏好環境偏好 城市氛圍濃厚 現代都市感/國際感 情感特征情感

24、特征 有學識、有品位 居住體驗豐富， 視野開闊， 追求品質生活的同 時更希望在生活 中融入文化、藝術 等有品位的元素 區域客源以受過良好教育的中產階層為主，視野開闊，追求生活區域客源以受過良好教育的中產階層為主，視野開闊，追求生活 品質，對現代的建筑風格有較高的接受度品質，對現代的建筑風格有較高的接受度 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 25 2021/1/14 產品形象產品形象 策略方向策略方向 客群喜好、區位形象、項目自身的條件確認了本項目現代風格的定客群喜好、區位形象、項目自身的條件確認了本項目現代風格的定 位，在同質化嚴重的競爭中追求亮點、差異化將是本項目打造方向位，

25、在同質化嚴重的競爭中追求亮點、差異化將是本項目打造方向 區位形象區位形象 項目自身項目自身 城市副中心城市副中心 CBD區域，整區域，整 體的現代建筑體的現代建筑 氛圍，其他風氛圍，其他風 格難以融入格難以融入 較高的容積率，較高的容積率， 本項目產品線本項目產品線 一定是高層、一定是高層、 小高層小高層 現代城市現代城市 路線路線 如何差異化、制造亮點？如何差異化、制造亮點？ “城市感”“城市感” 客群喜好客群喜好 中產階級，視中產階級，視 野開闊，對現野開闊，對現 代的建筑風格代的建筑風格 有較高的接受有較高的接受 度度 核心核心 項目形象項目形象 但項目周邊區域競但項目周邊區域競 品普遍

26、為現代風格品普遍為現代風格 藝術、文化元素的植入藝術、文化元素的植入 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 26 2021/1/14 一家崇尚文化的偉大公司一家崇尚文化的偉大公司 現代城市路線現代城市路線+ + 藝術文化元素藝術文化元素 產品形象產品形象 策略路線策略路線 集團對文化的崇尚使本項目亮點得到升華，藝術文化元素將集團對文化的崇尚使本項目亮點得到升華，藝術文化元素將 在產品中得到體現在產品中得到體現 策略路線策略路線 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 27 2021/1/14 項目產品形象體系打造原則項目產品形象體系打造原則 產品形象產品形象 策略原則

27、策略原則 “金玉金玉”策略策略， 即迎合目標客戶對品質需求，重點打造“外顯性”產品 要素的品質感，“把錢花在刀口上” 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 28 2021/1/14 會所會所 景觀體系景觀體系 售樓處售樓處 樣板段樣板段 樣板房樣板房 項目形象策略體系項目形象策略體系 立面及公立面及公 共部位共部位 項目形象項目形象 策略體系策略體系 要點： 1、重點打造對客戶影響最大的“外顯性”產品要素，“把錢花在刀口上”，迎合客戶對品質的追求 2、在整個產品策略中，始終堅持“現代城市路線”和“藝術文化元素”的有機融合。 3、整個產品策略由“產品系統”和“體驗系統”兩大部分組成

28、，既有實物效果，又體驗式感染力。 產品系統產品系統 體驗系統體驗系統 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 29 2021/1/14 一、產品系統一、產品系統 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 30 2021/1/14 立面及公共部位立面及公共部位 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 31 2021/1/14 BUILDING FACADE 外立面建議 都市都市ART DECO 藝術藝術ART DECO 外立面風格：新都市主義外立面風格：新都市主義ART DECOART DECO 都市化建筑形態都市化建筑形態+ +藝術化建筑風格藝術化建筑風格 外

29、立面風格外立面風格 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 32 2021/1/14 建筑材料色彩建筑材料色彩 石材、金屬、雙層玻璃石材、金屬、雙層玻璃用別墅的材質建造用別墅的材質建造 建筑構建建筑構建 歷史感、厚重感歷史感、厚重感 親近感、品質感親近感、品質感 石材 + 仿古面磚 + 真石漆 底部底部 主體主體 局部局部 香檳黃 + 香檳黃 + 香檳黃 底部底部 主體主體 局部局部 品質感、親近感品質感、親近感 強調造型強調造型 賦予建筑風格 + 強化建筑形態 建筑細部用來品味建筑細部用來品味 其風格的原味其風格的原味 藝術化建筑風格+都市化建筑形態 都市感都市感ART DECO

30、 藝術感藝術感ART DECO 外立面細節外立面細節 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 33 2021/1/14 規劃與戶型規劃與戶型 建筑入口模式建議建筑入口模式建議 層疊向上，裝飾味甚濃層疊向上，裝飾味甚濃 ART DECO風格有它獨特的空間形態和裝飾手法，層層疊退強調了入口的空間感受，并帶 有一定的裝飾效果，以挺拔向上，特點示人。材質上注重金屬材料的融入，把奢華感帶入 其中。 建筑入口建筑入口 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 34 2021/1/14 CULB 大堂& LOBBY 大堂空間模式建議大堂空間模式建議 下沉式入戶大堂下沉式入戶大堂 入戶大

31、堂設計為下沉式庭院的生 態大堂，下沉庭院和車庫相通， 即可豐富景觀層次，讓景觀更具 空間感和趣味性，又在功能上為 住戶的需求武裝到牙齒）； 上下雙入戶大堂上下雙入戶大堂 一層為地上入戶大堂，地下一層 為車庫入戶大堂，自動扶梯相連； 大堂功能大堂功能 酒店式大堂概念酒店式大堂概念 不小于200平方的挑高大堂，內設 接待、休息、商務等功能區，專 人24小時管家式服務。 大堂建議大堂建議 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 35 2021/1/14 CULB 大堂& LOBBY 大堂空間裝修標準大堂空間裝修標準 典雅風格典雅風格 浪漫的簡歐風格，與高 端小區定位相吻合； 用料高貴用料

32、高貴 墻面及地面采用進口石 材鋪貼，公共家具、燈 具、裝飾品一并定制尊 貴感油然而生； 裝修細節裝修細節 采用900KG以上容量 電梯，保證家具、鋼琴 等大型物件的搬運； 創新創新 地下電梯大堂同樣引入 精裝修準。 大堂建議大堂建議 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 36 2021/1/14 精裝電梯精裝電梯 電梯門廳和電梯內飾是樓盤的重要形象展示電梯門廳和電梯內飾是樓盤的重要形象展示 電梯轎廂新古典注意裝修風格，深紅色實木轎壁飾以落地鏡、轎頂配臵 奢華水晶吊燈、地面精美大理石拼花 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 37 2021/1/14 全明陽光內庭式地

33、下車庫 在入口處堆坡與開挖的形式能保證地下車庫的采光與通風 地下車庫入口 全明陽光內庭式地下車庫全明陽光內庭式地下車庫 地下車庫地下車庫 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 38 2021/1/14 會所會所 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 39 2021/1/14 全齡化 受 眾 人性化 特 色 適 度 高 端 功 能 會所設臵原則會所設臵原則 “適度高端適度高端”：”：會所的方能應符合項目的整體定位和客戶定位，建議會所功能定位應適度高端，但同時要兼顧實用 性 “人性化”：人性化”：不是說配套全就是好，一味追求大而全的代價就是你要付出更高的房價去換取一些你

34、也許一輩子都用 不了幾次的“這個房”“那個室”，所以設施有特色，服務有針對性的人性化會所，才會格外受人青睞 “全齡化”：全齡化”：多設臵些利用率高，又受大家喜愛的項目，能兼顧到文化、娛樂、健身又能涉及到婦孺老人的需求 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 40 2021/1/14 人性化全齡會所 男 士 會 館 男 士 會 館 紅 顏 會 館 紅 顏 會 館 兒 童 會 館 兒 童 會 館 金 色 夕 陽 會 館 金 色 夕 陽 會 館 會所建議會所建議 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 41 2021/1/14 會所功能會所功能 會所功能 會所功能分區：男士會

35、館會所功能分區：男士會館 針對男性業主，結合項目自身定位和目標客戶特點，建議 男士會館部分以運動功能為主，商務休閑特點為輔。 游泳池游泳池、羽毛球館羽毛球館、健身房健身房、影音娛樂廳、棋、影音娛樂廳、棋 牌室、紅酒雪茄吧等牌室、紅酒雪茄吧等 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 42 2021/1/14 會所功能分區：紅顏會館會所功能分區：紅顏會館 針對業主中的女士，突出特別關愛服務，放松工作生活壓 力，倡導都市中心的健康、寫意人生。 另外可將兒童會館與女士休閑區部分相連，讓業主在享受 養生的同時，能照顧到年幼的子女。 MASSAGEMASSAGE館、單館、單/ /雙人雙人SPA

36、SPA水療館、瑜伽館、水療館、瑜伽館、 練舞房、家庭練歌房等練舞房、家庭練歌房等 會所功能 會所功能會所功能 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 43 2021/1/14 會所功能分區：兒童會館會所功能分區：兒童會館 四點半托兒所：四點半托兒所：針對雙親家庭提供兒童放學后的接送、 暫時托管服務，可提供小型短期活動場所、下午點心等， 解決雙親家庭后顧之憂。 兒童涂鴉區、家庭親子活動區、兒童迷宮、益兒童涂鴉區、家庭親子活動區、兒童迷宮、益 智類游戲區、兒童攝影區、兒童才藝表演區、智類游戲區、兒童攝影區、兒童才藝表演區、 玩具區、主題故事屋、專業興趣班、成長故事玩具區、主題故事屋、專

37、業興趣班、成長故事 墻墻（其中兒童表演區可定期舉辦活動，玩具區可以號召社 區小朋友進行玩具捐贈或互換等） 會所功能 會所功能會所功能 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 44 2021/1/14 會所功能 會所功能分區：金色夕陽會館會所功能分區：金色夕陽會館 針對業主中相當部分的老人需求，針對老年人提供相應的 娛樂休閑服務，解決戶外晨練區的局限性和傳統老年活動 室的簡陋性，豐富老年人業余生活，并提供相應生活關愛 服務。 棋牌室、書法國畫區、器樂區、影視欣賞區、棋牌室、書法國畫區、器樂區、影視欣賞區、 網絡沖浪區、圖書閱覽區、健康講座區、小型網絡沖浪區、圖書閱覽區、健康講座區、小

38、型 健身器械區、個人才藝展示區健身器械區、個人才藝展示區(舞蹈、聲樂等）、 興趣班興趣班（可舉辦定期健康知識講座、健康檢查，老年舞 蹈比賽等等） 會所功能會所功能 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 45 2021/1/14 景觀景觀 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 46 2021/1/14 考量因素：考量因素： 與社區整體的現代理念相呼應與社區整體的現代理念相呼應 建議融入西方文化：建議融入西方文化： 融合中西方文化和藝術元素的新都市風情主義融合中西方文化和藝術元素的新都市風情主義 文化文化 藝術藝術 新都市主義新都市主義 ART DECOART DECO

39、 本項目本項目 景觀主題景觀主題 景觀主題景觀主題 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 47 2021/1/14 意向意向 展現方式展現方式 中國文化中國文化 中式硬質鋪裝、中式中式硬質鋪裝、中式 小品小品 西方文化西方文化 西方雕塑、西式小品西方雕塑、西式小品 藝術元素藝術元素 藝術長廊、雕塑藝術長廊、雕塑 新新 都都 市市 風風 情情 主主 義義 景觀打造重點景觀打造重點： 1、中央湖景 2、沿河景觀 3、景觀小品 景觀主題線索景觀主題線索 景觀主題景觀主題 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 48 2021/1/14 大面積中央湖景由中軸線展開，形成在社區

40、中少見的氣派感大面積中央湖景由中軸線展開，形成在社區中少見的氣派感 充分利用資源，建筑排布充分與自然結合充分利用資源，建筑排布充分與自然結合 大面積中央湖景，采用大面積中央湖景，采用 軟底生態水處理系統，軟底生態水處理系統， 保持水體清澈平衡。保持水體清澈平衡。 中央湖景中央湖景 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 49 2021/1/14 沿河景觀沿河景觀 西、北雙面臨河，具備上佳的河道景觀西、北雙面臨河，具備上佳的河道景觀 充分利用河道景觀，打造沿河景觀帶充分利用河道景觀，打造沿河景觀帶 打造氣派沿河步道，提升社區形象打造氣派沿河步道，提升社區形象 設臵親水平臺，增強水景的

41、可觀賞性設臵親水平臺，增強水景的可觀賞性 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 50 2021/1/14 中西方文化在小品、雕塑、硬質鋪裝中得到體現； 采用雕塑、小品、硬質鋪裝的形式來增強景觀性 和文化性。中西合璧風格襯托出本項目海納百川 的文化內涵。 景觀小品景觀小品 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 51 2021/1/14 二、體驗系統二、體驗系統 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 52 2021/1/14 在既有實物效果的基礎上，如何結合文化的元素，進一步打動客戶？在既有實物效果的基礎上，如何結合文化的元素，進一步打動客戶？ 本案售樓處

42、立面風格選擇本案售樓處立面風格選擇 情景體驗式營銷情景體驗式營銷 突破傳統的銷售模式突破傳統的銷售模式 情景式體驗情景式體驗 1、售樓處、售樓處 2、樣板段、樣板段 3、樣板房、樣板房 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 53 2021/1/14 多媒體展示區（售樓處）多媒體展示區（售樓處） 迎賓（售樓處）迎賓（售樓處） 項目規劃理念項目規劃理念 區域規劃特征區域規劃特征 產品特征說明產品特征說明 展示區（樣板段）展示區（樣板段） 樣板房展示區樣板房展示區 多媒體展示多媒體展示 現場實景展示現場實景展示 核心手段：核心手段： 聲色光影聲色光影 情景式體驗情景式體驗 流程流程 本

43、報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 54 2021/1/14 售樓處售樓處 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 55 2021/1/14 售樓處建議宗旨售樓處建議宗旨 公司對文化的公司對文化的 追崇追崇 公司對藝術的公司對藝術的 追求追求 售樓處建議售樓處建議 公司對文化的追崇、對藝術的追求是售樓處建議的宗旨公司對文化的追崇、對藝術的追求是售樓處建議的宗旨 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 56 2021/1/14 售樓處內部功能售樓處內部功能 布局布局 售樓處售樓處 建議建議 多媒體區多媒體區 吧臺區吧臺區 銷控區銷控區 模型區模型區 洽談區洽

44、談區 售樓處建議售樓處建議 售樓處風格售樓處風格 外部裝修風格外部裝修風格 內部裝修風格內部裝修風格 售樓處外圍景觀售樓處外圍景觀 打造打造 紅線外景觀打造紅線外景觀打造 售樓處周邊景觀打造售樓處周邊景觀打造 文化區文化區 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 57 2021/1/14 售樓處外圍售樓處外圍 景觀打造景觀打造 外圍景觀打造原則：從每個角落體現本項目品質，從每個細節透視項目檔次；外圍景觀打造原則：從每個角落體現本項目品質，從每個細節透視項目檔次； 從項目紅線外就開始建設綠地、鋪裝，提高整體項目外圍 形象 售樓處周邊區域通過藝術的裝飾透視本項目的內在品質 本報告是嚴格

45、保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 58 2021/1/14 售樓處外立面售樓處外立面 風格風格 外立面風格與本案整體風格相符，在現代感中加入藝術元素外立面風格與本案整體風格相符，在現代感中加入藝術元素 現代風格現代風格 建筑風格整體與項目的現代風格項目相符，然而為了體現項目的藝術感在外立面上賦予藝術元素； 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 59 2021/1/14 售樓處售樓處 內部風格內部風格 現代風格現代風格 在整體現代風格的基調上，合理的添加具有文化氣息的裝飾品，更能體現本項目文化內涵。 注重材質、工藝和細節。讓客戶認可售樓處的檔次和品質，也進一步堅定對項目和產品

46、的信心； 整體現代風格的基調上，合理的添加具有文化氣息的裝飾品，更整體現代風格的基調上，合理的添加具有文化氣息的裝飾品，更 能體現本項目文化內涵能體現本項目文化內涵 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 60 2021/1/14 售樓處售樓處 銷控區銷控區 銷控區設臵在售樓處入口處，以精致的裝飾體現項目文化感銷控區設臵在售樓處入口處，以精致的裝飾體現項目文化感 銷控區銷控區 為了第一時間接待客戶，建議銷售控區設臵在售樓處入口附近； 銷控區裝飾盡量氣派、大氣體現本項目的尊貴感； 已具有文化格調的裝修風格展現項目形象。 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 61 202

47、1/1/14 售樓處售樓處 內部模型區內部模型區 戶型模型 單體模型 沙盤 模型區模型區 位臵：模型區擺放在靠近于入口處，一目了然； 材質：建議使用精美原木模型體現項目藝術性、內在品質； 細分：建議細分沙盤，從總規、單體、戶型分別設臵模型讓客戶更直觀了解本項目。 擺放位臵醒目便于客戶觀看，模型功能細分利于客戶了解本項目擺放位臵醒目便于客戶觀看，模型功能細分利于客戶了解本項目 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 62 2021/1/14 售樓處售樓處 內部洽談區內部洽談區 普通洽談區 vip洽談區 寬敞舒適的洽談區可以有效增強現場的銷售氣氛， 并且使銷售人員容易把控銷售節奏。 加

48、入具有藝術氣息的裝修風格體現項目內涵。 普通洽談區普通洽談區 Vip洽談區以充滿藝術感的裝修，讓客戶更舒適； 作為一處簽約區域，vip洽談區有效保證客戶私密 性。 vip洽談區洽談區 合理的分區，更大程度上的滿足功能需要合理的分區，更大程度上的滿足功能需要 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 63 2021/1/14 售樓處售樓處 內部吧臺區內部吧臺區 為客戶提供飲料的休息區，為客戶減輕緊張感，熱誠的服務減弱客 戶的防備心理。 吧臺區吧臺區 為客戶提供飲料的休息區，為客戶減輕緊張感，熱誠的服務減弱為客戶提供飲料的休息區，為客戶減輕緊張感，熱誠的服務減弱 客戶的防備心理客戶的防備

49、心理 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 64 2021/1/14 主要特色：利用各種媒體手段，三維數碼和聲光電制作等多樣化的銷售道 具 營造符合項目調性的感官環境，用層層遞進的方式把產品的理念灌輸給客 戶； 設計要求： 30-40平米，可同時滿足30人觀看，為封閉獨立空間； 考量因素： 我們的客戶具備高端特征，對高端生活更有一番自己的理解，首先從 感官角度去獲得他們的認同，是達成銷售目的第一步，也是至關重要 的一步。 售樓處售樓處 內部多媒體區內部多媒體區 多媒體區多媒體區聲色光電聲色光電 更形象、更直觀的方式來傳遞項目信息和生活方式，銷售流程中更形象、更直觀的方式來傳遞項目信息和生活方式，銷售流程中 最為的重要的“洗腦”環節最為的重要的“洗腦”環節 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 65 2021/1/14 區域規劃展示區域規劃展示 項目理念展示項目理念展示 項目規劃及結構展示項目規劃及結構展示 建筑及平面展示建筑及平面展示 本報告是嚴格保密的。未經同策許可，請勿引用與編輯。 66 2021/1/14 售樓處內部藝術