1、石象湖鄉(xiāng)村俱樂部石象湖鄉(xiāng)村俱樂部 2012營銷報(bào)告營銷報(bào)告 1 PART1 石象湖基本情況與市場環(huán)境介紹 PART2 石象湖2012年?duì)I銷策略執(zhí)行 2 1、資源闡述：具備先天優(yōu)勢的自然景觀基礎(chǔ)、資源闡述：具備先天優(yōu)勢的自然景觀基礎(chǔ) 2、項(xiàng)目介紹：規(guī)模宏大的旅游度假配套、項(xiàng)目介紹：規(guī)模宏大的旅游度假配套 3、市場環(huán)境：面對三級市場競爭、市場環(huán)境：面對三級市場競爭 4、項(xiàng)目啟動：啟動創(chuàng)新產(chǎn)品打開度假物業(yè)市場、項(xiàng)目啟動：啟動創(chuàng)新產(chǎn)品打開度假物業(yè)市場 PART1 石象湖基本情況與市場環(huán)境介紹 3 1、資源闡述、資源闡述 2、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目介紹 3、市場環(huán)境、市場環(huán)境 4、項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目啟動 PART

2、1 4 地理位置：地理位置：石象湖位于成都遠(yuǎn)郊的蒲江縣，通達(dá)性良好 蒲江縣隸屬成都市，位于四川盆地西南部、成都平 原西南緣西南緣； 蒲江東鄰東鄰彭山和眉山、西接西接名山、南連南連丹棱、北接北接 邛崍，東西長37公里，南北寬27.5公里； 石象湖位于成都市蒲江縣城區(qū)西南西南； 石象湖距成都市約80公里，車程約一個(gè)小時(shí)，此外， 距成都雙流機(jī)場約60公里，車程約為40余分鐘； 石象湖下行可到達(dá)碧峰峽，海螺溝，丹巴美人谷， 臥龍，康定，四姑娘山，等精品旅游目的地。 成雅高速成雅高速 石象湖石象湖 5 自然人文條件：自然人文條件：氣候溫和，植被豐富，歷史悠久 項(xiàng)目項(xiàng)目 具體情況具體情況 對景區(qū)的影響對景

3、區(qū)的影響 氣候條件 亞熱帶季風(fēng)氣候亞熱帶季風(fēng)氣候，全年氣候溫和，無酷暑嚴(yán)寒 夏季氣溫低濕度高，適合度假 地形條件 平均高度為600米，地塊東邊為山地,東南高西北低，東南高西北低，自 南向北形成3 3道山脊、山谷道山脊、山谷。 豐富的地形帶來與眾不同高爾夫條 件，以及別具一格的視野，有利于 別墅區(qū)的私密性與景觀 植被條件 地塊表面保留了大量的原生態(tài)樹林原生態(tài)樹林，此外還有當(dāng)?shù)鼐用?種植的果樹、竹、稻田及原生樹木，生長狀況良好。 高達(dá)90%以上的綠化率不僅是景區(qū) 的重要景色之一，也能為度假區(qū)提 供無污染清新空氣 景觀條件 地塊東面是垂直高差最高達(dá)到800米的山體，有較好的山 景資源可以利用。總計(jì)1

4、800畝湖面資源包含在景區(qū)內(nèi)。 湖光山色成為景區(qū)最大的賣點(diǎn)之一 歷史人文條件 石象湖因湖區(qū)古剎石象寺石象寺而得名，相傳為三國大將嚴(yán)顏 騎象升天之地。湖內(nèi)有石象寺，“川西大佛川西大佛”，另有紫 燕巖、水鳥灣、茯苓灣、珠島、青龍島、弓溝、娃娃溝、 二龍戲珠等景點(diǎn)。 深厚的歷史人文沉淀使得石象湖有 了更多留住游客的理由 6 特色景點(diǎn)：特色景點(diǎn)：景點(diǎn)豐富，生態(tài)優(yōu)良 特色名稱特色名稱 特色描述特色描述 知名花節(jié) 每年三大花節(jié)（郁金香，向日葵，百合花）“東方小瑞士，亞洲小荷蘭，中國達(dá)沃“東方小瑞士，亞洲小荷蘭，中國達(dá)沃 斯，成都御花園”斯，成都御花園” 植物王國 石象湖植物種類有3000多個(gè)，其中知名掛牌

5、的有420多種，具有很高的觀賞價(jià)值、 經(jīng)濟(jì)價(jià)值、科研價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。是“四川省環(huán)境教基地四川省環(huán)境教基地”和“成都市環(huán)保教育基成都市環(huán)保教育基 地地” 天香世界 在石象湖的野花長期生長于純自然的環(huán)境中，是最好的頂級香水，香料的原料，所 以石象湖又被稱作為“天香世界天香世界”。 湖光山色 石象湖景區(qū)內(nèi)有占地800畝的石象湖與占地1000多畝的妙音湖，湖面港灣甚多，曲 折幽深，神秘莫測，韻味獨(dú)特，形成石象湖的奇景之一“湖光云影湖光云影”。 7 1、資源闡述、資源闡述 2、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目介紹 3、市場環(huán)境、市場環(huán)境 4、項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目啟動 PART 1 8 石象湖規(guī)劃：石象湖規(guī)劃：美國道林公司扛鼎設(shè)

6、計(jì) 本次規(guī)劃范圍在蒲江縣生態(tài)旅游綜合功能區(qū)起步區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，是起步區(qū)規(guī)劃中“一環(huán)三區(qū)， 三核六點(diǎn)”總體結(jié)構(gòu)一個(gè)景觀核心。南以成雅高速為界，西至大成公路，北據(jù)蒲塘路1.5km ， 東臨石象湖風(fēng)景旅游區(qū)，總規(guī)劃面積13.2平方公里（合計(jì)約1.8萬畝）。 9 石象湖重點(diǎn)配套分布情況石象湖重點(diǎn)配套分布情況 石象湖是西部地區(qū)旅游項(xiàng)目中配套最齊全的，配備希爾頓溫泉度假酒店的、72洞高爾夫球 場，花溪?dú)W式度假小鎮(zhèn)、游艇俱樂部等，力求打造西部最大，最高端的旅游度假項(xiàng)目。 國際馬術(shù)俱樂部國際馬術(shù)俱樂部 妙音湖妙音湖 國際游艇俱樂部國際游艇俱樂部2 2 原始森林露營區(qū)原始森林露營區(qū) 度假會所度假會所 國際游艇俱樂

7、部國際游艇俱樂部1 1 3636洞洞PGAPGA國際運(yùn)動公園國際運(yùn)動公園 希爾頓溫泉度假酒店希爾頓溫泉度假酒店 生態(tài)茶園生態(tài)茶園 花溪小鎮(zhèn)花溪小鎮(zhèn) 石象湖景區(qū)石象湖景區(qū) 貝多芬莊園貝多芬莊園 石象湖規(guī)劃館石象湖規(guī)劃館 舒伯特莊園舒伯特莊園 萬畝原始森林萬畝原始森林 10 7272洞洞PGAPGA國際運(yùn)動公園國際運(yùn)動公園 石象湖公建配套：石象湖公建配套：7272洞洞PGA國際運(yùn)動公園 石象湖景區(qū)內(nèi)規(guī)劃有4個(gè)18洞高爾夫PGA運(yùn)動場，占 地5000畝，呈南北分布，是成都目前最大，也是洞 數(shù)最多的PGA運(yùn)動場。因其跨地范圍廣，地貌豐富， 4個(gè)球場均有不同的難度和形態(tài)，可以帶給客戶獨(dú)特 的體驗(yàn)。其中北

8、區(qū)球場將打造為燈光球場，可以24 小時(shí)為客戶提供服務(wù)。并且北球場邊還配備了頂級超 大高爾夫會所，為客戶提供健身，餐飲等頂級服務(wù)。 11 石象湖公建配套：石象湖公建配套：游艇俱樂部滿足奢華享受 石象湖景區(qū)內(nèi)最大的湖泊妙音湖南北端，規(guī)劃設(shè)置了 游艇碼頭和游艇俱樂部，圍繞水上運(yùn)動和湖濱觀景的 旅游主題，可以湖面上進(jìn)行獨(dú)木舟、腳踏船以及劃槳 等各種水上活動，沿湖區(qū)域人們可以在此漫步、騎車、 觀景等活動。游艇俱樂部除了提供出租船只外，還可 以為有需要的客戶管理停泊私人游艇，提供定制水上 服務(wù)。 游艇俱樂部游艇俱樂部 12 石象湖公建配套：石象湖公建配套：希爾頓溫泉度假酒店帶來世界級服務(wù) 妙音湖畔設(shè)有希爾

9、頓溫泉度假酒店，總建筑面積約3 萬平米，功能包括了國際會議中心，溫泉SPA中心， 湖畔療養(yǎng)寂地等等，可承接一些高端論壇及大型商務(wù) 會議。其中希爾頓酒店已經(jīng)與項(xiàng)目簽訂意向協(xié)議，將 于2013年開始動工修建，為到訪旅客提供高端度假 服務(wù)。 希爾頓溫泉希爾頓溫泉 度假酒店度假酒店 13 石象湖公建配套：石象湖公建配套：國際馬術(shù)俱樂部將是西部第一家純粹貴族馬場 位于妙音湖西北部的坡地叢林地區(qū)，將打造為國際馬 術(shù)俱樂部，建設(shè)大型馬場，馬廄，為客人提供騎馬， 馴馬，馬術(shù)課程，馬匹保養(yǎng)和私人馬廄等服務(wù)。這是 西南唯一一個(gè)擁有獨(dú)立馬術(shù)俱樂部與山地馬場的度假 項(xiàng)目，也是最高端純粹的精英社交俱樂部。 國際馬術(shù)俱樂

10、部國際馬術(shù)俱樂部 14 石象湖公建配套：石象湖公建配套：花溪?dú)W式度假小鎮(zhèn)滿足一切商業(yè)需求 花溪小鎮(zhèn)位于石象湖西北面，是石象湖景區(qū)中的集中 商業(yè)區(qū)。花溪小鎮(zhèn)按照度假區(qū)的整體風(fēng)格，打造為歐 式風(fēng)情的商業(yè)街，將水景與歐式風(fēng)情建筑完美融合在 了一起，它的功能包括了餐飲、購物、醫(yī)療、金融等， 不僅為業(yè)主完善了商業(yè)和生活配套，更為游客提供便 利，成為度假區(qū)人流和消費(fèi)力量集中的聚集地。 花溪?dú)W式度假小鎮(zhèn)花溪?dú)W式度假小鎮(zhèn) 15 石象湖景區(qū)公建配套：石象湖景區(qū)公建配套：生態(tài)茶園讓游客真切體驗(yàn)石象湖的茶文化 生態(tài)茶園位于景區(qū)西南端入口處，周邊為茶葉種植基 地，西鄰歷史文獻(xiàn)記載的最早茶種植地成佳鎮(zhèn)，具有 深厚的茶葉

11、文化底蘊(yùn)，茶博園由茶文化博覽園、茶葉 展銷中心、茶葉制作展示長廊三部分組成。游客可以 在茶園內(nèi)親手體驗(yàn)摘茶，制茶，品茶等流程。 生態(tài)茶園生態(tài)茶園 16 石象湖景區(qū)公建配套：石象湖景區(qū)公建配套：石象湖花卉風(fēng)景區(qū) 石象湖花卉風(fēng)景區(qū)每年接待游客多達(dá)60萬人次，每 年舉辦郁金香、向日葵、百合三大花節(jié)。 石象湖花卉風(fēng)景區(qū)石象湖花卉風(fēng)景區(qū) 17 石象湖景區(qū)公建配套：石象湖景區(qū)公建配套：充分發(fā)揮石象湖自身湖景優(yōu)勢發(fā)展生態(tài)觀景與水上運(yùn)動 石象湖景區(qū)內(nèi)有占地800畝的石象湖與占地1000多畝的妙音湖，湖面港灣甚多，曲折幽深，有九 溝十八岔，岔岔十八溝，神秘莫測，韻味獨(dú)特。 石象湖和妙音湖除了幽深靜謐的湖面之外，

12、四周還被青山環(huán)繞，或可透過密林窺得一二，宛如 被深藏在群山中的一縷綺夢，神秘而耐人尋味。 蕩舟湖面上，就有機(jī)會遇到石象湖的奇景之一“湖光云影”。 18 1、自然資源、自然資源 2、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目介紹 3、市場環(huán)境、市場環(huán)境 4、項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目啟動 PART 1 19 一級市場競爭一級市場競爭全國旅游全國旅游 A A B B C C 二級市場競爭二級市場競爭省內(nèi)旅游省內(nèi)旅游 三級市場競爭三級市場競爭成都項(xiàng)目成都項(xiàng)目 三級競爭市場的確定，對石象湖的定位指導(dǎo)意義？三級競爭市場的確定，對石象湖的定位指導(dǎo)意義？ 石象湖是一個(gè)立足于成都面向全國的超大型旅游度假項(xiàng)目石象湖是一個(gè)立足于成都面向全國的超大型旅游

13、度假項(xiàng)目 20 與全國一線旅游度假地相比，石象湖尚有較大差距與全國一線旅游度假地相比，石象湖尚有較大差距 自身資源優(yōu)質(zhì)自身資源優(yōu)質(zhì) 政府打造力度高政府打造力度高 產(chǎn)業(yè)造血能力強(qiáng)產(chǎn)業(yè)造血能力強(qiáng) 開發(fā)企業(yè)的群集效應(yīng)開發(fā)企業(yè)的群集效應(yīng) 一線旅游地產(chǎn)特征描述一線旅游地產(chǎn)特征描述 起步晚、知曉度有限起步晚、知曉度有限 自身暫不具備造血功能自身暫不具備造血功能 開發(fā)企業(yè)單一，難以形成集群效應(yīng)開發(fā)企業(yè)單一，難以形成集群效應(yīng) 石象湖與之比較石象湖與之比較 三亞、千島湖三亞、千島湖 21 與二線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)配套優(yōu)勢，但知名度欠缺與二線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)配套優(yōu)勢，但知名度欠缺 起步時(shí)間相對較

14、早，知名度極高起步時(shí)間相對較早，知名度極高 硬件配套已顯相對落后硬件配套已顯相對落后 旅游屬性明顯優(yōu)于度假屬性旅游屬性明顯優(yōu)于度假屬性 二線旅游地產(chǎn)特征描述二線旅游地產(chǎn)特征描述 景區(qū)知名度相對較弱，未形成傳播效應(yīng)景區(qū)知名度相對較弱，未形成傳播效應(yīng) 起點(diǎn)相對較高，未來配套相對完善起點(diǎn)相對較高，未來配套相對完善 開發(fā)企業(yè)品質(zhì)相對較高開發(fā)企業(yè)品質(zhì)相對較高 石象湖與之比較石象湖與之比較 峨眉山、青城山、都江堰峨眉山、青城山、都江堰 22 三級競爭市場：三級競爭市場：成都三岔湖 項(xiàng)目項(xiàng)目 詳細(xì)描述詳細(xì)描述 優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢 區(qū)位交通 距成都約40千米（經(jīng)人民南路南延線到雙流合江，過規(guī)劃 中的穿山隧道可直達(dá)三

15、岔湖）。 距離成都直線距離短， 非常金邊 氣候自然 資源 三岔湖區(qū)域總體上氣候溫和，熱量豐富，雨量充沛，四季 分明，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑。 冬季溫暖，是養(yǎng)生度假 的最佳去處 公建配套 擁有國際會展中心，射擊中心，體育公園，游艇碼頭等眾 多高端配套 高端配套云集，為區(qū)域 度假帶來更多附加值 主要景點(diǎn) 依托山水生態(tài)、川西民居民俗蜀文化、洛帶客家文化、龍 泉桃花節(jié)等，成為四川省“十一五”規(guī)劃確定的“新五大” 精品旅游區(qū)之一。 景點(diǎn)豐富，且知名度高 三岔湖位于“兩湖一山”旅游板塊，是由政府牽頭，多家開發(fā)商共同打造的屬于省精品旅 游區(qū)之一，由于項(xiàng)目龐大且規(guī)劃周期較長，目前尚未啟動由于項(xiàng)目龐大且規(guī)劃周期較長

16、，目前尚未啟動。 23 編號編號 具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 注注 已規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)已規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài) 1 國際會議中心 會展集團(tuán) 2 體育運(yùn)動公園 會展集團(tuán) 3 高品質(zhì)生態(tài)別墅 會展集團(tuán) 4 旅游度假酒店 會展集團(tuán) 5 射擊度假中心 三岔湖 6 招商中心 三岔湖 7 花樂谷 花樂谷 北京信遠(yuǎn)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)北京信遠(yuǎn)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài) 1 經(jīng)濟(jì)50人論壇 北京信遠(yuǎn) 2 音樂廣場 北京信遠(yuǎn) 3 酒文化產(chǎn)業(yè)基地 北京信遠(yuǎn) 4 生態(tài)養(yǎng)生主題 北京信遠(yuǎn) 5 文化教育主題 北京信遠(yuǎn) 6 濱湖休閑主題 北京信遠(yuǎn) 7 游艇碼頭主題 北京信遠(yuǎn) 編號編號 具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 注注 深圳中州深圳中州 1 高爾夫休閑群落 深圳中州 2

17、 水上運(yùn)動基地 深圳中州 3 濱水度假村 深圳中州 4 游艇碼頭 深圳中州 5 人文創(chuàng)意流域 深圳中州 6 創(chuàng)意奧特萊斯 深圳中州 7 生命科學(xué)理療中心 深圳中州 三岔湖：三岔湖：雖目前仍未啟動，但已確定部分高端配套 24 與三線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢，搶贏節(jié)點(diǎn)與三線旅游度假地相比，石象湖占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢，搶贏節(jié)點(diǎn) 具備政府資源支撐，起點(diǎn)較高具備政府資源支撐，起點(diǎn)較高 規(guī)劃龐大，配套資源優(yōu)勢明顯規(guī)劃龐大，配套資源優(yōu)勢明顯 政府與眾多企業(yè)聯(lián)合打造，集群效應(yīng)明顯政府與眾多企業(yè)聯(lián)合打造，集群效應(yīng)明顯 三線旅游地產(chǎn)特征描述三線旅游地產(chǎn)特征描述 高端配套處于同一級別高端配套處于同一級別 定位與之

18、存在一定差距定位與之存在一定差距 獨(dú)立開發(fā)模式有利有弊獨(dú)立開發(fā)模式有利有弊 占據(jù)開發(fā)時(shí)間優(yōu)勢占據(jù)開發(fā)時(shí)間優(yōu)勢 石象湖與之比較石象湖與之比較 三岔湖三岔湖 25 總結(jié)1：高起點(diǎn)配套規(guī)劃是石象湖的核心，同時(shí)占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢 與全國一級項(xiàng)目相比：與全國一級項(xiàng)目相比： 與省內(nèi)二級項(xiàng)目相比：與省內(nèi)二級項(xiàng)目相比： 與成都三級項(xiàng)目相比：與成都三級項(xiàng)目相比： 石象湖欠缺旅游知名度 石象湖欠缺開發(fā)的集群效應(yīng) 石象湖擁有同級別高端配套 石象湖欠缺旅游知名度 石象湖欠缺口碑傳播效應(yīng) 石象湖擁有遠(yuǎn)高于九寨、峨眉、青城山的旅游度假配套 石象湖欠缺政府扶持開發(fā)的力度 石象湖擁有與其處于同一級別的高端配套 石象湖具備優(yōu)先開發(fā)的

19、時(shí)間優(yōu)勢 26 總結(jié)2：通過客群地域分布情況分階段進(jìn)行客戶拓展 區(qū)域劃分區(qū)域劃分 代表地代表地 發(fā)展周期發(fā)展周期 目前面向客群目前面向客群 石象湖 近年 成都本地 一級競爭市場 三亞、千島湖 約25年 世界各地 二級競爭市場 九寨、峨眉、青城山 約10年 省內(nèi)及少量全國 三級競爭市場 三岔湖 未啟動 未來主要面向省內(nèi) 石象湖應(yīng)當(dāng)根據(jù)大型旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律形成自身的客群： 1-2年：立足成都，主要面向成都客戶 3-5年：樹立口碑，吸引部分省內(nèi)客戶 5-7年：確定地位，影響部分西部客群 8-10年：輻射全國，逐步確立在國內(nèi)的影響力 27 1、資源闡述、資源闡述 2、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目介紹 3、市場環(huán)境、

20、市場環(huán)境 4、項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目啟動 PART 1 28 借勢三亞、占位全國借勢三亞、占位全國 石象湖營銷的石象湖營銷的核心策略核心策略是是 創(chuàng)新產(chǎn)品、搶占市場創(chuàng)新產(chǎn)品、搶占市場 29 首先，我們必須占位全國的角度來發(fā)聲 30 中國內(nèi)陸商務(wù)旅游度假目的地 市場格局市場格局 內(nèi)陸城市缺乏知 名度假區(qū) 中國知名度假區(qū) 目前只限于三亞， 需要改變傳統(tǒng)市 場認(rèn)知 中國內(nèi)陸 政府主導(dǎo)政府主導(dǎo) 政府主導(dǎo)的旅游 地產(chǎn)項(xiàng)目 規(guī)劃實(shí)施：規(guī)劃實(shí)施： 以高端運(yùn)動+星級 酒店+低密住宅開 發(fā) 商務(wù) 高端屬性高端屬性 優(yōu)質(zhì)的自然基礎(chǔ) 內(nèi)陸缺乏高端商務(wù) 旅游度假區(qū) 項(xiàng)目的出現(xiàn)將彌補(bǔ) 此空白 旅游度假 地塊價(jià)值地塊價(jià)值 真正意

21、義的“景區(qū)內(nèi)” 度假，顛覆傳統(tǒng)印象 山水、人文資源雙重 優(yōu)勢 石象湖開發(fā)起步較晚 帶來的高起點(diǎn)利好 目的地 31 小 快 準(zhǔn) 項(xiàng)目產(chǎn)品均為獨(dú)棟 產(chǎn)品面積小 產(chǎn)品總價(jià)低 項(xiàng)目入市周期短 開發(fā)決策周期短 每批次銷售周期短 客戶圈層選擇準(zhǔn) 入市時(shí)間選擇準(zhǔn) 依靠產(chǎn)品力 迅速撬動市場 引發(fā)市場沖動與關(guān)注 其次，利用目前首期產(chǎn)品小、快、準(zhǔn)的特點(diǎn)迅速搶占市場 32 石象湖首期啟動區(qū)：石象湖首期啟動區(qū)：貝多芬莊園，緊鄰石象湖花卉景區(qū)與花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 貝多芬莊園 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 石象湖風(fēng)景區(qū) 33 面積面積 （）（） 樓棟數(shù)樓棟數(shù) 套數(shù)配比套數(shù)配比 面積小計(jì)面積小計(jì) （）（） 面積配比面積配比 261 3 1% 7

22、83 2% 266 2 1% 532 1% 178 112 48% 19901 49% 146 66 28% 9612 24% 152 31 13% 4702 12% 224 7 3% 1566 4% 220 8 3% 1763 4% 301 2 1% 602 1% 360 2 1% 721 2% 400 1 1% 400 1% 234 40581 貝多芬莊園首推產(chǎn)品：貝多芬莊園首推產(chǎn)品：項(xiàng)目以150-180平米小面積獨(dú)棟為主，總范圍160萬260萬 項(xiàng)目均為獨(dú)棟產(chǎn)品； 產(chǎn)品面積段145-400平米； 主力產(chǎn)品面積段為150平米、 180平米，兩種產(chǎn)品占比超過 70%； 主力產(chǎn)品總價(jià)段為160

23、萬- 260萬/套。 34 產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：小面積、大花園、全精裝 小面積小面積 項(xiàng)目以中小面積產(chǎn)品為主：項(xiàng)目以中小面積產(chǎn)品為主：項(xiàng)目產(chǎn)品主力面 積146平米、178平米為主，總價(jià)控制合理； 由于均為獨(dú)棟產(chǎn)品，平均花園面積在由于均為獨(dú)棟產(chǎn)品，平均花園面積在200200- - 300300平米左右平米左右：部分房源花園面積高達(dá)3000 平米，因此貝多芬莊園可以不按照“花園” 概念來說，而是占地規(guī)模1畝6畝不等； 全精裝全精裝 項(xiàng)目一期產(chǎn)品為全精裝項(xiàng)目一期產(chǎn)品為全精裝 貝多芬莊園一期為全精裝，一方面解決遠(yuǎn) 郊項(xiàng)目裝修不便的困難，另一方面使得項(xiàng)目 的具備更強(qiáng)的投資屬性。 大花園大花園 35 戶型

24、賞析：150平米 36 戶型賞析：180平米 37 增強(qiáng)體驗(yàn)式營銷：增強(qiáng)體驗(yàn)式營銷：石象湖規(guī)劃館至貝多芬莊園樣板區(qū)采用皇家馬車騎游參觀方式 石象湖規(guī)劃館石象湖規(guī)劃館 貝多芬莊園樣板區(qū)貝多芬莊園樣板區(qū) 作為旅游度假項(xiàng)目，營銷體驗(yàn)需具備一定調(diào)性； 項(xiàng)目擯棄傳統(tǒng)看房車的營銷手段，首次采用皇家 馬車騎游的方式解決看房問題； 拉車馬匹均為高端純種馬，拔高項(xiàng)目調(diào)性。 38 貝多芬莊園樣板區(qū)實(shí)景展示貝多芬莊園樣板區(qū)實(shí)景展示 39 度假物業(yè)增值服務(wù)：度假物業(yè)增值服務(wù)：除產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身外，“金牌度假物業(yè)服務(wù)”的增值提升項(xiàng)目競爭力 金牌度假金牌度假 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 別墅基本服務(wù) 健康管家服務(wù) 商務(wù)管家服務(wù) 貼心管

25、家服務(wù) 代管鑰匙服務(wù) 物業(yè)委托出租管理服務(wù) 全程無憂家居清潔 名人汽車俱樂部 40 市場分析：首期入市產(chǎn)品機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存市場分析：首期入市產(chǎn)品機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 明確任務(wù)：基于市場情況制定合理目標(biāo)明確任務(wù)：基于市場情況制定合理目標(biāo) 營銷分解：風(fēng)暴式推廣、專場渠道推介、大型活動客戶攔截營銷分解：風(fēng)暴式推廣、專場渠道推介、大型活動客戶攔截 PART2 石象湖2012年?duì)I銷策略執(zhí)行 41 就目前市場而言就目前市場而言 投資型旅游度假物業(yè)開發(fā)投資型旅游度假物業(yè)開發(fā)存在挑戰(zhàn)存在挑戰(zhàn) 成都市場現(xiàn)狀：成都市場現(xiàn)狀：剛需產(chǎn)品支撐市場業(yè)績，投資與高端市場依舊被壓抑 20122012兩會定調(diào)房產(chǎn)：兩會定調(diào)房產(chǎn)：調(diào)控不

26、動搖、價(jià)格合理回歸 42 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)：項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)：投資與高端市場需要釋放，低總價(jià)的高端度假物業(yè)屬于空白 機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)1 1 剛需主導(dǎo)市場已久，高端與投資性需求是時(shí)候得以釋放剛需主導(dǎo)市場已久，高端與投資性需求是時(shí)候得以釋放 自從政策深入執(zhí)行之后，高端與投資型產(chǎn)品的市場需求壓抑已久，經(jīng)過近1年的壓抑，到了釋放期； 產(chǎn)品具備總價(jià)優(yōu)勢，減少投資風(fēng)險(xiǎn)與降低準(zhǔn)入門檻產(chǎn)品具備總價(jià)優(yōu)勢，減少投資風(fēng)險(xiǎn)與降低準(zhǔn)入門檻 項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)控制合理150萬起、200萬左右的集中總價(jià)一方面降低了別墅客戶的準(zhǔn)入門檻，另一方面也 減少了投資風(fēng)險(xiǎn)。 機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)3 3 處于非限購區(qū)域，成都高端需求外擴(kuò)處于非限購區(qū)域，成都高端需求外

27、擴(kuò) 項(xiàng)目位于蒲江，屬于非限購區(qū)域，這使得在主城區(qū)已被限購的高端客群開始外擴(kuò)； 機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)2 2 機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)4 4 市場同類產(chǎn)品出現(xiàn)斷層，項(xiàng)目具備壟斷優(yōu)勢市場同類產(chǎn)品出現(xiàn)斷層，項(xiàng)目具備壟斷優(yōu)勢 一方面，主流開發(fā)商均以剛需物業(yè)開發(fā)為主，不會有同級別產(chǎn)品出現(xiàn)，石象湖不會面臨品牌企業(yè)競爭； 另一方面，類似于石象湖產(chǎn)品的項(xiàng)目已出現(xiàn)產(chǎn)品斷層，市場將至少在半年內(nèi)處于斷貨狀態(tài)。 43 雖然目前具備上述市場機(jī)會雖然目前具備上述市場機(jī)會 1、開發(fā)周期長，公建配套短期難以呈現(xiàn)、開發(fā)周期長，公建配套短期難以呈現(xiàn) 2、二期產(chǎn)品供應(yīng)還要、二期產(chǎn)品供應(yīng)還要8-10個(gè)月個(gè)月 3、從長遠(yuǎn)角度來看，市場不樂觀，面臨較大的壓力

28、、從長遠(yuǎn)角度來看，市場不樂觀，面臨較大的壓力 但也面臨諸多現(xiàn)實(shí)問題 44 形象端：立足成都 影響全川 占位全國 業(yè)績端：開盤2億 3-6個(gè)月清掉首批次產(chǎn)品 所以，制定所以，制定2012年階段性目標(biāo)年階段性目標(biāo) 45 三大利器實(shí)現(xiàn)2012營銷目標(biāo) 風(fēng)暴式推廣：短時(shí)間內(nèi)覆蓋成都及省內(nèi)主要媒體風(fēng)暴式推廣：短時(shí)間內(nèi)覆蓋成都及省內(nèi)主要媒體 專場渠道推介：量化渠道推介會指標(biāo)，集中蓄客專場渠道推介：量化渠道推介會指標(biāo)，集中蓄客 活動與攔截：利用大型活動攔截意向客戶活動與攔截：利用大型活動攔截意向客戶 46 風(fēng)暴式發(fā)布項(xiàng)目亮相信息 立體化推廣立體化推廣 系統(tǒng)系統(tǒng) 3月20日 軟文出街 3月30日 硬廣出街 4

29、月初 公交站臺， 路名牌 電臺全面集 中性上線，其他項(xiàng)目 為石象湖讓路 4月初 花節(jié)開幕， 電視以丏題片的形式 亮相 47 占領(lǐng)主流媒體：主要報(bào)紙軟文硬廣全面上線 時(shí)間 版面 內(nèi)容 3月28日 前八版 新聞式硬廣 3月29日 前八版 新聞式硬廣 3月30日 前八版 懸念廣告 4月4日 前八版 懸念廣告加樣板區(qū)開放信息 4月11日 前八版 產(chǎn)品廣告 4月18日 前八版 開盤廣告 4月29日 前八版 產(chǎn)品廣告 成都商報(bào)軟文硬廣排期表： 48 占領(lǐng)主流媒體：主要報(bào)紙軟文硬廣全面上線 時(shí)間 版面 內(nèi)容 3月28日 5版 三年內(nèi)讓亞洲記住“冬季亞龍灣，夏季石象湖” 3月29日 5版 石象湖成都即將成型的

30、一大產(chǎn)業(yè)支柱 3月30日 八連版 第一次硬廣亮相 4月4日 5版 啟勢稿2 4月11日 5版 啟勢稿3 4月18日 5版 開盤廣告 華西都市報(bào)軟文硬廣排期表： 49 硬廣：跨版、8聯(lián)版強(qiáng)勢訴求，要點(diǎn)明確“主推產(chǎn)品” 3月30日開始，硬廣第一次亮相報(bào)紙，同天成都商報(bào)跨版、華西都市報(bào)打出8聯(lián)版 集中景區(qū)+產(chǎn)品訴求，震撼全城。 成都商報(bào)跨版 50 硬廣：跨版、8聯(lián)版強(qiáng)勢訴求，要點(diǎn)明確“主推產(chǎn)品” 3月30日開始，硬廣第一次亮相報(bào)紙，同天成都商報(bào)跨版、華西都市報(bào)打出8聯(lián)版 集中景區(qū)+產(chǎn)品訴求，震撼全城。 01版 02版 51 硬廣：跨版、8聯(lián)版強(qiáng)勢訴求，要點(diǎn)明確“主推產(chǎn)品” 3月30日開始，硬廣第一次

31、亮相報(bào)紙，同天成都商報(bào)跨版、華西都市報(bào)打出8聯(lián)版 集中景區(qū)+產(chǎn)品訴求，震撼全城。 03版 04版 52 硬廣：跨版、8聯(lián)版強(qiáng)勢訴求，要點(diǎn)明確“主推產(chǎn)品” 3月30日開始，硬廣第一次亮相報(bào)紙，同天成都商報(bào)跨版、華西都市報(bào)打出8聯(lián)版 集中景區(qū)+產(chǎn)品訴求，震撼全城。 05版 06版 53 硬廣：跨版、8聯(lián)版強(qiáng)勢訴求，要點(diǎn)明確“主推產(chǎn)品” 3月30日開始，硬廣第一次亮相報(bào)紙，同天成都商報(bào)跨版、華西都市報(bào)打出8聯(lián)版 集中景區(qū)+產(chǎn)品訴求，震撼全城。 07版 08版 54 軟文：高密集度投放，全面占領(lǐng)成都主流媒介資源 投放時(shí)間投放時(shí)間 軟文訴求軟文訴求 3.27 周二 景區(qū)品牌 3.29 周四 項(xiàng)目品牌 4

32、.3 周二 項(xiàng)目品牌 4.4 周三 項(xiàng)目品牌 4.5 周四 項(xiàng)目品牌 4.10 周二 項(xiàng)目品牌 4.12 周四 項(xiàng)目品牌 4.17 周二 項(xiàng)目品牌 4.19 周四 產(chǎn)品信息 4.24 周二 產(chǎn)品信息 5.8 周二 熱銷信息 一個(gè)半月內(nèi)，預(yù)計(jì)11次的軟文投放創(chuàng)造市場之 最； 4月連續(xù)投放頻次公司首度嘗試； 訴求明顯，景區(qū)-項(xiàng)目-產(chǎn)品，其中項(xiàng)目品牌建 設(shè)為重中之重，產(chǎn)品信息在開盤前集中爆破。 55 軟文：遞進(jìn)式營銷，從品牌到產(chǎn)品處處打動購房者 中國最大旅游度假區(qū)之一石象湖正式啟動 石象湖創(chuàng)別墅史上圍觀傳奇 成都重拳出擊，挑戰(zhàn)三亞第一旅游城市地位。（副：三 年內(nèi)讓亞洲記住“冬季亞龍灣，夏季石象湖”）

33、 擬在石象湖萬畝森林中啟動140精裝低密單體物業(yè)產(chǎn) 品線（副：其劃時(shí)代設(shè)計(jì)理念顛覆中國地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品觀） 主：石象湖，果然不負(fù)成都眾望 （引全國上萬組到訪、首批次房源當(dāng)日售罄） 中國3大旅行社，同步開辟石象湖旅游丏線 （副：成都，欲打造中國內(nèi)陸第一旅游目的地） 景區(qū)亮相 產(chǎn)品亮相（懸念） 借勢三亞，打出推廣語 產(chǎn)品包裝，體現(xiàn)丏業(yè)價(jià)值 開盤熱銷，引發(fā)持續(xù)關(guān)注 體現(xiàn)丏業(yè)價(jià)值與社會價(jià)值 部分軟文標(biāo)題節(jié)選： 56 占領(lǐng)主流媒體：電臺，網(wǎng)站，戶外全面鋪開 媒體名稱 推廣時(shí)間 推廣時(shí)長 推廣形式 FM106.1 4月1-30日 每個(gè)鐘頭1次，共計(jì) 19次 5秒整點(diǎn)報(bào)時(shí)+15秒廣告 FM102.6 4月1-1

34、5日 8：00、8:15、18:30、 19:00 5秒新聞贊助（8：00，19:00）+15秒廣告 第一房產(chǎn) 4月15-5月15日 CDTV2/5套播 全月2分鐘專題 站臺 3月29、30、31 站臺風(fēng)暴 成都二環(huán)200塊公交車站臺 其他媒體排期表： 57 導(dǎo)視系統(tǒng)：集中覆蓋，人盡皆知 公交站臺 短時(shí)間覆蓋成都城區(qū)所有 主干道，形成全城話題， 增強(qiáng)口碑傳播 高速大牌 覆蓋成雅高速沿線多處大 牌，一方面影響非成都常 住旅游客戶，一方面起到 項(xiàng)目導(dǎo)視作用 58 現(xiàn)包：現(xiàn)場截客，增強(qiáng)體驗(yàn)感與傳達(dá)性 圍擋桁架 在游客聚集處設(shè)置圍擋桁 架，引導(dǎo)客戶走預(yù)訂路線， 同時(shí)有很好的截客效果。 銷售物料 每一個(gè)

35、戶型都制作為 獨(dú)立的戶型手冊，不 僅包括產(chǎn)品的位置， 戶型圖等基本介紹， 還要傳達(dá)一種前所未 有的度假生活方式， 給客戶造成一種想象 空間，增強(qiáng)對項(xiàng)目的 體驗(yàn)感。 59 專場渠道推介 作為一個(gè)進(jìn)郊的高端別墅項(xiàng)目，不能像市區(qū)樓盤一樣通過大量電銷，陌生拜訪和競品截留的方 式來迚行銷售。對于這種客戶圈層性很強(qiáng)的項(xiàng)目來說，渠道滲透才是最直接最有效的銷售手段。 高峰論壇高峰論壇 高端業(yè)主高端業(yè)主 推介會推介會 合作單位合作單位 推介會推介會 其他專場其他專場 推介會推介會 花節(jié)現(xiàn)場花節(jié)現(xiàn)場 攔截?cái)r截 專場渠專場渠 道推介道推介 60 項(xiàng)目銷售目標(biāo)梳理：通過高強(qiáng)度推廣、渠道、活動攔截實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售目標(biāo) 蓄客

36、方式蓄客方式 細(xì)分細(xì)分 預(yù)計(jì)有效客戶量預(yù)計(jì)有效客戶量 推廣 戶外、媒體、報(bào)廣 150 渠道 保代、世家 1000 合作代理公司 300 業(yè)主 300 公司各部門相關(guān)對接公司 300 花節(jié)期間現(xiàn)場攔截 300 活動 花節(jié)期間活動吸引來訪 150 根據(jù)上表梳理，預(yù)計(jì)來訪有效客戶2500組； 考慮到市場因素，按照最低5%6%的誠意金轉(zhuǎn)化率計(jì)算，開盤前誠意金數(shù)量約150組； 由于誠意金繳納的門檻與別墅客戶的特殊性，預(yù)計(jì)開盤轉(zhuǎn)化率約65%，即完成開盤100套、 2億的任務(wù)。 注：有效客戶即為年薪50萬以上，具備一定購買實(shí)力的客戶 61 高峰論壇：渠道精準(zhǔn)營銷，直擊目標(biāo)圈層 論壇名稱論壇名稱 時(shí)間時(shí)間 主

37、要內(nèi)容主要內(nèi)容 參與人群參與人群 活動意義活動意義 石象湖高峰旅 游論壇 3月17日 三大旅游集團(tuán)集聚石象湖， 為成都打造精品度假路線 國旅，中青旅， 康輝旅社等三大 旅游集團(tuán) 制定石象湖旅游專線， 預(yù)訂長期合作方式 集團(tuán)營銷 總監(jiān)會議 3月24日 地產(chǎn)全國總監(jiān)聚集為石 象湖把脈 地產(chǎn)營銷總 監(jiān) 系統(tǒng)內(nèi)全面推廣 中國鄉(xiāng)村旅游 節(jié)開幕儀式 3月底 在石象湖召開新式旅游方式 開幕儀式 旅游，文化，媒 體界人士 借勢開幕式推廣景區(qū) 及度假方式 郁金香花節(jié)開 幕儀式 3月底 石象湖郁金香花節(jié)開幕 旅游，媒體，界 人士 花節(jié)啟幕，形成景區(qū) 號召力 石象湖媒體峰 會 4月12日 媒體單位聚集石象湖召開新

38、聞發(fā)布會 全國30多家媒體 集中宣傳度假物業(yè)與 創(chuàng)新產(chǎn)品 石象湖高峰論壇排表（部分）： 62 高端業(yè)主推介會：滲透品牌追隨者 從2008年迚入成都以來，成都公司 的業(yè)主數(shù)量一直呈現(xiàn)連年翻番的良好勢 頭，其中高端項(xiàng)目（蝴蝶谷，拉斐莊園， 康橋，貝森等）的業(yè)主也有了深厚的積 累。這些業(yè)主不僅有著足以購買石象湖 的消費(fèi)能力，同時(shí)也深受文化熏陶， 是的品牌追隨者，不僅有著在購買 的可能，還能透過這些業(yè)主影響他們的 圈層。 2009年 3000位業(yè)主 2010年 10000位業(yè)主 2011年 20000位業(yè)主 2012年 超過20000位業(yè)主 63 合作單位任務(wù)分配 高端客戶具體要求為：業(yè)內(nèi)精英人士、廣

39、告界 或文化界知名人士、政府官員、其它行業(yè)高端 人士（實(shí)際年收入100萬元以上或車50萬元以上 的成功人士） 合作單位務(wù)必在3月23日前提交高端客戶詳細(xì)名 單、具體到訪時(shí)間、參觀游覽需求等，我司將 為渠道客戶提供必要的交通、門票、飲料、餐 點(diǎn)等（不含住宿），如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能按照 要求組織高端客戶的合作單位，我司將處以500 元/組的處罰，罰款將從各單位的代理傭金中扣 除。 優(yōu)聯(lián)堂、實(shí)效機(jī)構(gòu)，邀請50組高端客戶，力 道廣告、思源經(jīng)紀(jì)、勝友、匯合天恒、方圓 置業(yè)各邀請100組高端客戶，于4月10日前參 觀石象湖；保代、世家作為該項(xiàng)目代理公司 ，邀請500組高端客戶，于4月20日前參觀石 象湖。

40、64 合作單位：工程、營銷合作單位高端資源利用 內(nèi)部科室內(nèi)部科室 合作單位合作單位 合作方式合作方式 預(yù)計(jì)客戶年收入（萬元預(yù)計(jì)客戶年收入（萬元/ /年）年） 營銷部 思源經(jīng)紀(jì) 客戶邀約100組 50-100 方圓置業(yè) 客戶邀約100組 50-100 匯合天恒 客戶邀約100組 50-100 廣告公司 客戶邀約150組 50-100 工程部 成都商砼 邀約管理層20組 150以上 西勘院 邀約管理層30組 150以上 蒂森電梯 邀約管理層15組 150以上 技術(shù)部 西南設(shè)計(jì)院 邀約管理層20組 100以上 省設(shè)計(jì)院 邀約管理層20組 100以上 基準(zhǔn)方中 邀約管理層20組 100以上 財(cái)務(wù)、開發(fā)

41、等 65 項(xiàng)目聯(lián)合代理方自行組織高端圈層推介 資源介紹資源介紹 活動活動 人數(shù)人數(shù) 活動支持活動支持 活動主題活動主題 時(shí)間時(shí)間 預(yù)估預(yù)估 客戶實(shí)力描述客戶實(shí)力描述 活動場次活動場次 業(yè)主專場推介會（兩 場） 200人 包車、包門票、 茶道表演、場 地、禮品包、 活動物料 項(xiàng)目推薦會 及石象湖鄉(xiāng) 村度假游 4月7日 4月8 號 成交業(yè)主（拉斐別墅業(yè) 主、康橋成交業(yè)主、心語別 墅業(yè)主） 2場 成都市高新區(qū)管委會人事 和社會保障局 200人 4月14日 各商會自身會員及企事業(yè)老 總 1場 成都市高新區(qū)國稅局 80人 4月21日 女企業(yè)家協(xié)會會員（紅旗連 鎖老總、富森美家居副總等） 1場 中國銀行專

42、場推薦會 100人 4月28日 存款及投資金額在200萬以上 客戶 1場 成都精英俱樂部推薦會 80人 5月5日 新希望集團(tuán)有限公司人力資 源部經(jīng)理、中國全球紙業(yè)集 團(tuán)DMC總經(jīng)理等 1場 地產(chǎn)第三方推薦會 200人 5月12日 合作單位高層 1場 成都商會專場推薦會（山 西商會、福建商會、溫州 商會） 50人 5月19日 員工 1場 成都女企業(yè)家協(xié)會推薦會 50人 5月26日 員工 1場 丏場推介會排表（部分）： 66 要求聯(lián)合代理方自行組織高端圈層推介 丏場推介會排表（部分）： 資源介紹資源介紹 活動活動 人數(shù)人數(shù) 活動支持活動支持 活動主題活動主題 時(shí)間時(shí)間 預(yù)估預(yù)估 客戶實(shí)力描述客戶實(shí)

43、力描述 活動場次活動場次 川大 30人 包車、包門票、 茶歇、場地、 禮品包、活動 物料 春茗會 3月25日 在職和退休教授，隱形收入頗 高 1場 省教育廳 20人 3月31日 或4月1日 二級城市的教育局局長、廳長、 縣長等 1場 武陵商會 80人 4月7日 多為礦老板，有自己的企業(yè)， 各自擁有的私家車均為50萬以 上。 1場 華西證券 30人 4月8日 證券公司高端客戶，開戶為300 萬至500萬以上的。 1場 興業(yè)證券 30人 4月14日 證券公司高端客戶，投資界人 士，均為開戶500萬以上。私家 車不乏百萬以上者。 1場 新華社 40人 4月15日 國企、國務(wù)院直屬單位，法定 新聞監(jiān)管

44、機(jī)構(gòu)。客戶上至該機(jī) 構(gòu)的最高領(lǐng)導(dǎo)人，下至機(jī)構(gòu)各 部門經(jīng)理。 1場 67 花節(jié)現(xiàn)場：最大限度攔截高端客戶 花節(jié)期間擁有大量游客，其中必然存在對 項(xiàng)目有購買實(shí)力、有興趣的客戶。 由于展覽中心位置關(guān)系，必然采用軟硬結(jié) 合的方式釋放信息給游客，引導(dǎo)其迚入展 覽中心， 活動配合（軟性吸引）：創(chuàng)意型、誘惑型 的內(nèi)場活勱引導(dǎo)游客自愿到訪體驗(yàn)，提升 人氣，宣傳項(xiàng)目； 現(xiàn)場攔截（硬性宣傳）：景區(qū)內(nèi)重要點(diǎn)位 安排小蜜蜂，海量派發(fā)資料，引導(dǎo)入場， 登記電話號碼； 活動配合 軟 硬 結(jié) 合 大 量 來 訪 現(xiàn)場攔截 創(chuàng)意型暖場活動 海量派發(fā)、引導(dǎo)、 登記 誘惑型內(nèi)場活動 68 現(xiàn)場攔截：利用花節(jié)高來訪實(shí)現(xiàn)客戶截留 花

45、節(jié)期間，游客數(shù)量龐大，在景區(qū)內(nèi)人群流勱性大的點(diǎn)位擺放桁架，駐守小蜜蜂，迚行海量資 料派發(fā)，釋放活勱信息、引導(dǎo)游客至展覽館、電話登記等主要工作。 攔截點(diǎn)位： 點(diǎn)位1、高速公路服務(wù)區(qū) 點(diǎn)位2、停車場出入口 點(diǎn)位3、景區(qū)入口 點(diǎn)位4、景區(qū)內(nèi)休息區(qū)域 69 活動配合：景區(qū)節(jié)點(diǎn)吸引人流 創(chuàng)意型暖場活動： 考慮游客家庭構(gòu)成，以及新鮮活勱元素的加入，將親子人群作為重點(diǎn)對象，通過外場釋放信息， 內(nèi)場活勱內(nèi)容，吸引客群到訪展覽中心，提升現(xiàn)場人氣。 活動主題活動主題 活動內(nèi)容活動內(nèi)容 物料準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備 活動目的活動目的 石象湖郁金香花節(jié) 花魁藏館 將郁金香中特殊及名貴品種擺放于展覽中 心進(jìn)行展示，并且配備專人安保

46、和講解工 作。 活動內(nèi)容展示桁架或 畫架 通過噱頭吸引游客到訪 石象湖郁金香花節(jié) 盛裝舞步 在展覽中心外開辟場地，定時(shí)進(jìn)行制服、 馬術(shù)表演，并能合影留戀。 活動內(nèi)容展示桁架或 畫架 通過噱頭吸引游客到訪 我愛郁金香：石象湖國 際兒童繪畫大賽 聯(lián)合成都重點(diǎn)小學(xué)合作發(fā)布，美術(shù)培訓(xùn)班 等，凡12周歲以下兒童均可報(bào)名參加，以 “我愛郁金香”為主題在現(xiàn)場作畫，并評 獎(jiǎng)。獎(jiǎng)品聯(lián)合媒體共同設(shè)置；僅負(fù)責(zé) 召集，家長帶小孩自行前往。 畫架、顏料，及相關(guān) 餐點(diǎn)、茶水等； 籠絡(luò)高端家長客群資源， 增加現(xiàn)場熱度，調(diào)動現(xiàn)場 氛圍。 最美石象湖，郁金香攝影大 賽 與成都各大攝影家協(xié)會等聯(lián)合，在郁 金香節(jié)開展之時(shí)，所有客戶

47、均可在花節(jié)、 及別墅區(qū)現(xiàn)場攝影，并評獎(jiǎng)；將優(yōu)秀作品 現(xiàn)場展示或作為推廣使用。如使用作品做 項(xiàng)目推廣，稿酬優(yōu)厚； 邀請模特在樣板區(qū)現(xiàn) 場拍攝，在花節(jié)現(xiàn)場 可設(shè)置展示架做攝影 作品展示； 借各大攝影家作品傳遞項(xiàng) 目美感度，借此擴(kuò)大、并 傳遞項(xiàng)目產(chǎn)品的關(guān)注度； 70 活動配合：景區(qū)節(jié)點(diǎn)吸引人流 誘惑型內(nèi)場活動： 考慮外場釋放免費(fèi)信息和游客家庭構(gòu)成，將親子人群作為重點(diǎn)對象，通過內(nèi)場活勱致使游客逗 留，便于銷售人員講解項(xiàng)目情況。 活動主題活動主題 活動內(nèi)容活動內(nèi)容 物料準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備 活動目的活動目的 石象湖郁金香 花節(jié)“相約石 象湖” 花節(jié)期間引導(dǎo)游客到售樓部，可免費(fèi)領(lǐng)取礦泉水一瓶（限量1000 瓶，送

48、完即止），礦泉水頸部系上石象湖項(xiàng)目信息的小物料。 制作石象湖項(xiàng)目精 美小卡片，可系在礦泉 水頸部；活動內(nèi)容展示 桁架或畫架 為售樓部現(xiàn)場造人氣， 讓游客認(rèn)同石象湖 這個(gè)項(xiàng)目，并將之品牌 知曉度傳播更遠(yuǎn)、市場 影響力更大。 石象湖留影紀(jì) 念讓美麗長存 按導(dǎo)視系統(tǒng)指示進(jìn)入售樓部，有專門攝影師到為客戶攝影留念， 然后將影像刻在印有石象湖項(xiàng)目LOGO的馬克杯（每日限量200 個(gè)，贈完即止。）上并送給本人，絕對獨(dú)一無二，世上無雙，值 得珍藏。 活動內(nèi)容展示桁架或畫 架 石象湖花節(jié)輪 盤大抽獎(jiǎng) 游客根據(jù)導(dǎo)視進(jìn)入售樓部現(xiàn)場，初次來的客戶登記可以進(jìn)行抽獎(jiǎng) 活動，設(shè)置6個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，（比如：食用油、牛奶、電影票、大型

49、玩偶、 某超市、商場抵用券等等），以輪盤形式，分成10個(gè)部分來抽獎(jiǎng)， 轉(zhuǎn)到獎(jiǎng)品的當(dāng)場派送禮品，轉(zhuǎn)到歡迎光臨石象湖的，給予安 慰獎(jiǎng)（手機(jī)吊墜、小飾品、花節(jié)門票等）。 抽獎(jiǎng)用的大輪盤，印制 石象湖小標(biāo)簽，將 之貼在贈送的獎(jiǎng)品上； 活動內(nèi)容展示桁架或畫 架 “哈根達(dá)斯”親子 同游會 花節(jié)游客家庭組合進(jìn)入售樓部現(xiàn)場，子女在15歲以下的可免費(fèi)領(lǐng) 取一份哈根達(dá)斯冰淇淋（每日限量贈送200份，送完即止）。 印制石象湖小標(biāo)簽， 將其貼在贈送的哈根達(dá) 斯冰淇淋外殼；活動內(nèi) 容展示桁架或畫架 通過親子活動來吸引家 長到項(xiàng)目現(xiàn)場，向他們 釋放關(guān)于石象湖項(xiàng) 目的信息。 親子玩偶添色添彩 DIY 以家庭為單位，子女在14歲以下的家庭可報(bào)名參加此活動，子女 在父母的指導(dǎo)和幫助下將白色陶瓷娃娃添上漂亮的顏色，完成以 后將此“作品”贈送給制作家庭。 白色陶瓷娃娃，各種顏 色的涂料；活動內(nèi)容展 示桁架或畫架 71 報(bào)告內(nèi)容回顧 PART1：石象湖基本情況與市場環(huán)境介紹 1、資源闡述：具備先天優(yōu)勢的自然景觀基礎(chǔ)、資源闡述：具備先天優(yōu)勢的自然景觀基礎(chǔ) 2、項(xiàng)目介紹：規(guī)模宏大的旅游