1、廣州西海岸項目 營銷策略報告 讓廣州多一處可以讓全國讓廣州多一處可以讓全國 人民頂禮膜拜的房子人民頂禮膜拜的房子 商業秘密聲明商業秘密聲明 本文內包含的資料屬于深圳世聯地產顧 問股份有限公司的商業機密，一旦泄漏，可 能被商業競爭者利用。因此本文檔內容僅限 于對深圳世聯地產顧問股份有限公司作投標 之用；除此之外，不得私自發布、使用和復 制文檔的任何內容。 如果深圳世聯地產顧問股份有限公司有 幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發布 、使用和復制的權利將在以后簽訂的協議中 明確說明。本限制條款不適用于可以從其它 合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的 情況。 項目屬性：城市外/非傳統豪宅區域/一線江

2、景 地理位臵：本項目位于廣州市地理位臵：本項目位于廣州市金沙洲片區金沙洲片區， 目前進入市區主要從金沙洲大橋進出，到廣目前進入市區主要從金沙洲大橋進出，到廣 州市天河體育中心，車程需州市天河體育中心，車程需10-15分鐘分鐘。 項目資源：項目資源： 1、本項目位于珠江上游，、本項目位于珠江上游，東面臨江東面臨江，具有，具有一一 線江景資源線江景資源。 2、本項目西面是、本項目西面是潯峰山潯峰山，天然氧吧，具有一，天然氧吧，具有一 定的定的山景資源山景資源。 潯峰山 廣佛高速 金沙洲 大橋 環城高速 地鐵6號線 商業 文化 娛樂 中心 江景 江邊綠化帶 潯峰山 04號地塊戶型配比 戶型 戶型面積

3、 戶數比例 雙拼 325-423 39.59% 聯排 236-260 27.92% 類獨棟 248-294 32.49% 0202 項目屬性：近90萬規模多元化產品區域開發 0909 0505 0404 09號地塊戶型配比 戶型 戶型面積 戶數比例 二房 74-102 21.56% 三房 88-103 66.47% 三房 131-164 8.68% 四房 178.5 3.29% 05號地塊戶型配比 戶型 戶型面積 戶數比例 四房 230-240 18.01% 四房 190-200 4.74% 四房 155-170 27.25% 四房 140-144 13.51% 三房 110-125 36.4

4、9% 樓面價樓面價87698769 樓面價樓面價81128112 樓面價樓面價42414241 樓面價樓面價55345534 居家產品居家產品 超高層豪宅超高層豪宅 別墅別墅 注：注：0202號地塊目前暫未作規劃號地塊目前暫未作規劃 地塊名稱 02號 04號 05號 09號 總建面積（平米） 371860 92073 178422 194712 容積率 4.31 063 5.15 2.8 目標：價格 金沙洲的城市化運動仍讓人缺乏信心 2010年地鐵6號線建成通車 已經規劃落實的已經規劃落實的 已經規劃，但具體建設時間未定已經規劃，但具體建設時間未定 新增4個公交首末站點 修建沉香沙大橋 擴建金

5、沙洲大橋 建設大坦沙大橋 西環高速增加匝道向南走 北環高速靠金沙洲路處開通向東的上下匝道 綜合醫院、社區服務中心 幼兒園、學校等 商業配套中心 金沙洲大橋江堤綠化帶 09年最新規劃，調整后總用地為8.26平方公里。規劃人口為16萬，比2006版控規增加了5 萬。居住用地約減少了24.2萬平米，住宅建設總量增加了26.9萬平米，增加了很多服務設 施用地。新的規劃增加了8.1萬平米公共設施的面積，而建筑面積減少了6.7萬平米 。 除了全面打通與佛山的道路銜接外，金沙洲還將增加大量停車場和樞紐站。 區域困境 價格的起伏較大，無論是一級土地市場還是二級新房市場， 體現市場的總體信心不足 項目名稱 主力

6、戶型 07年價格 08年價格 跌幅 目前價格 恒大御景半島 97-200平米單位 13000元/平米 8000元/平米 38% 9000-11000元/ 平米 萬科金域藍灣 75-95平米2-3房 230平米以上單位 16000元/平米 10000元/平米 37.5% 1-1.4萬/平米 中海金沙灣 80-140平米單位 8000元/平米 6300元/平米 21% 9300元/平米 金沙洲在金沙洲在0808年市場慘淡的時候，為了實現走量，大幅降價。金沙洲片區受市年市場慘淡的時候，為了實現走量，大幅降價。金沙洲片區受市 場宏觀經濟影響較大，并非被完全認可的臵業區域。場宏觀經濟影響較大，并非被完全

7、認可的臵業區域。 價格的起伏較大，無論是一級土地市場還是二級新房市場， 體現市場的總體信心不足 捆綁捆綁5 5塊地，競拍人將興建臨時商業和塊地，競拍人將興建臨時商業和5 5 個公交站點個公交站點 客戶對區域城市價值認知有限，更多體現在江景資 源上 認可金沙洲的江景資源：認可金沙洲的江景資源： 廖先生我覺得金沙洲的江景很好，和海珠（濱江東）差不多，如果住就感覺遠了，如果是 別墅挺好的，如果是洋房就覺得在廣州市區買比較好，那邊（金沙洲）都要1萬了。 認為金沙洲偏僻、交通不便：認為金沙洲偏僻、交通不便： 池小姐覺得金沙洲是限價房集中地，廉租房都在那，檔次低，配套上不到，交通不方便。 不考慮在那邊買房

8、子，因為也不便宜，一般的商品房都超過1萬。我去金沙洲看過樓，遠，交 通不方便。對比番禺還好過金沙洲。 萬小姐對金沙洲沒有什么印象啊，那邊有廉租房、限價房啊，還有個恒大，聽說是高檔 盤。 金沙洲那邊很偏僻的，在城市的交界處。不會考慮在那邊買，如果我買房子，要考慮交通要方 便啊，在番禺更好啦，如果要住在金沙洲，就要有車啦，油費都浪費不少。 佛山廣州無所謂，但會盡量選擇廣州的樓盤：佛山廣州無所謂，但會盡量選擇廣州的樓盤： 池小姐（買在佛山）當然有影響了，讀書，日常生活都不方便，電話費、煤氣費也是不同 的。如果是廣州人肯定會（買廣州），金沙洲我覺得現在治安也不是很好。 項目困境 區域困境：高城市起點下

9、，低市場信心；形 象混雜，城市價值的認知度低。 洋房困境 洋房產品：區域內產品面積趨同，價格在1-1.4萬/平米 之間，帶2000-3000元/平米裝修 項目名稱 主力戶型 單價 總價 裝修標準 江景資源 恒大御景 半島 3房125-140 4房177-202 8900-12000 110-240 萬 3000元/平 米 一線江景， 有酒店遮擋 中糧萬科 金域藍灣 2-3房85-103 11500-13500 97-140萬 2000元/平 米 江景，但后 期將被遮擋 恒大綠洲 小高層85- 144 高層225-371 疊加別墅 小高層8500- 11000 高層11000-12000 疊加1

10、2000-14000 小高層 72-160萬 高層250- 480萬 3000元/平 米（與御 景半島標 準相同） 一線江景， 江景面更為 開闊 中海金沙 熙岸清 瀾氺鏡 3房155-159 4房186-193 9300 140-180 萬 2000元/平 米 非一線江景， 目前在推無 江景 恒大御景恒大御景 半島半島 中糧萬科中糧萬科 金域藍灣金域藍灣 恒大綠洲恒大綠洲 中海金沙灣中海金沙灣 2011版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789 金沙洲客戶：主要來自荔灣、白云、越秀三個

11、區域，以私 營企業主為主，年齡在30-40歲 中糧萬科金域藍灣成交客戶職業分析 39% 12%7% 2% 13% 1% 2% 5% 4%2% 6% 7% 私企業主私企員工國企IT公務員房地產 教育醫療金融保險服務行業自由職業其他 中糧萬科金域藍灣成交客戶居住區域來源 17% 31% 27% 7% 6% 7% 1% 4% 荔灣白云越秀海珠天河南海廣州其它區域外省 中糧萬科金域藍灣成交客戶年齡段分析 29% 49% 16% 6% 29歲以下30-40歲41-50歲51歲以上 客戶主要來源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為 主，南海客戶主要為四季花城客戶，另外外省的客戶 比例也較大（但由于身份證基本落戶廣

12、州，因此未能 體現） 成交客戶主要都是私企業主，其次多為企事業單位管 理層和公務員 成交客戶普遍集中在30-40歲的年齡段，重視小孩的 教育；同時30歲以下的客戶臵業比例也較大，追求工作 便利與生活品質。 中糧萬科金域藍灣成交客戶置業次數 35% 20% 45% 首次置業二次置業三次以上 客戶購買中糧萬科金域藍灣的原因 20% 9% 9% 1% 15% 9% 26% 10% 1% 環境配套交通教育戶型價格品牌物業管理其他 金沙洲客戶：客戶購買主要以自住需求為主，二次以上購 房客戶比例較大，主要為追求品牌和改善環境而換房 成交客戶主要以首次臵業和多次臵業 的自住型客戶為主，二次以上購房客戶 比例

13、較大，大部分為換房需求（追求更 好的環境）。 品牌和環境是目前對客戶影響最大的 臵業驅動因素，同時較好的產品空間設 計也是客戶重要的認可點。 2011版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789 最近開盤跟蹤：速度對價格的敏感性大 恒大御景半島，為在香港成功上市，低價策略8900元/平 米起快速銷售 面積區間 總套數 未售套數 銷售率 97平米 64套 4套 94% 125-128平米 93套 6套 93% 140-142平米 93套 3套 97% 160平米 64套 14套 78% 1

14、78-179平米 61套 10套 84% 202平米 31套 4套 87% 恒大御景半島恒大御景半島9 9月推出新一批單位，月推出新一批單位，2020，2121，2222，2323棟，棟， 由于低價促銷，銷售情況非常好。由于低價促銷，銷售情況非常好。 恒大地產恒大地產0808年上市失敗后，年上市失敗后，0909年卷土重來。短短一年內，迅速擴張，土地儲備膨脹了年卷土重來。短短一年內，迅速擴張，土地儲備膨脹了8 8倍，倍， 高達高達45804580萬平方米，同時萬平方米，同時負債也高達負債也高達400400多億元多億元。另外，去年恒大上市失敗后為融資而。另外，去年恒大上市失敗后為融資而 進行的私募

15、也即將到期。進行的私募也即將到期。為了迅速回籠資金，在全國為了迅速回籠資金，在全國1515個核心城市的個核心城市的2727個樓盤同步個樓盤同步 進行推銷發售進行推銷發售。恒大御景半島的降價促銷策略給金沙洲房地產市場的發展帶來了恒大御景半島的降價促銷策略給金沙洲房地產市場的發展帶來了不小的不小的 負面影響負面影響。 20 21 22 23 十一黃金周八天共銷售約十一黃金周八天共銷售約6060套套 最近開盤跟蹤：速度對價格的敏感性大 恒大綠洲開盤，全江景房帶3000元/平米精裝修，均價1- 1.1萬/平米，開盤銷售率高達90% 占地面積：144239.10平米 總建筑面積：479250平米 項目區

16、位：白云區金沙洲沿江南段。 資源：江景面好，視野開闊。 推售產品：推售產品：小高層85-212平米320套，高層 225-371平米180套； 價格：價格：均價10000-11000元/m2，帶3000元 /m2裝修； 其中85-144m2： 8500-11000元/ m2； 225-371m2：11000-12000元/ m2； 09.9.26開盤優惠折扣85折，開盤當天累計銷售開盤當天累計銷售 約約450450套，銷售率約套，銷售率約9090 開盤當天總金額超開盤當天總金額超1010億元。億元。 雖然現場沒有明星助威，但開盤仍雖然現場沒有明星助威，但開盤仍 然非常火爆。從宏發大廈、陳家祠、

17、以太廣場、中華廣場東門然非常火爆。從宏發大廈、陳家祠、以太廣場、中華廣場東門 等地出發的樓巴，密如公交，將眾多的市民送到恒大綠洲。等地出發的樓巴，密如公交，將眾多的市民送到恒大綠洲。 3房177平米： 1、客廳和主臥正面 江景； 2、一個套房，主臥 帶寬敞衣帽間。 小戶型已經售罄，目前在售小戶型已經售罄，目前在售177177以上大三房單位，十一黃金周八天銷售以上大三房單位，十一黃金周八天銷售8080套套 最近開盤跟蹤：速度對價格的敏感性大。 中糧萬科金域藍灣，“地鐵口+商務中心”，開盤銷售50 多套，價格1.1-1.4萬/平米 優勢：優勢： 根據金沙洲未來規劃，金域藍灣緊鄰未來的根據金沙洲未來

18、規劃，金域藍灣緊鄰未來的 商業文化娛樂中心，生活方便。同時，地鐵商業文化娛樂中心，生活方便。同時，地鐵 6 6號線站口就在樓下，并于號線站口就在樓下，并于20102010年年6 6月月2828日日 通車。通車。 金域藍灣目前在售金域藍灣目前在售B9B9，B10B10棟，屬于花園中棟，屬于花園中 央的兩個王牌組團，面積為央的兩個王牌組團，面積為9393- -100100平米的平米的3 3 房，房，單價單價1150011500- -1350013500元元/ /平米，看江單位平米，看江單位 1350013500元元/ /平米，不看江單位平米，不看江單位1150011500元元/ /平平 米米，共，

19、共240240套，套，9 9月月1616日推售日推售120120套，至今套，至今銷銷 售售5050多套多套。 商業文化娛樂中心商業文化娛樂中心 濱濱 江江 公公 園園 規劃用地規劃用地 在售望江在售望江 高層區高層區 別墅區別墅區 B10 B9 地鐵六號線地鐵六號線 銷售緩慢分析：銷售緩慢分析： 1 1、同類型產品，和恒大綠洲、同類型產品，和恒大綠洲95009500元元/ /平方米的價格貴平方米的價格貴30003000- -40004000元元/ /平方米；平方米； 2 2、貨量已經不多，且三期沒那么快入市，發展商想減慢銷售速度，抬升價格，、貨量已經不多，且三期沒那么快入市，發展商想減慢銷售速

20、度，抬升價格， 目前約目前約50%50%的銷售率發展商較滿意。的銷售率發展商較滿意。 競爭層面：未來區域供應集中，主要是現狀在售沿江項目 和低密度的潯峰山項目 項目名稱 目前價格 明年推售預測 恒大御景半島 8800元/平米 97-200平米單位 萬科金域藍灣 10000-140000元/平米 130-230平米單位 恒大綠洲 10000-11000元/平米 85-270平米單位 中海金沙灣 8500元/平米 80-140平米單位 標記 地塊 拿地時間 占地面積 容積率 樓面價 限制條件/備注 鴻榮源項目 2007-9 94519 2.8 7935 限高80米 城建項目1 2007-12 89

21、839 1.55 3700 - 城建項目2 2008-1 73500 1.55 4582 90平米以下的戶型 達到80% 萬科項目 2009-7 17207 1.8 4520 90平米以下的戶型 達到80% 項目2 2009-7 18055 1.8 5534 - 富力限價地 2007 - - - 限價6050-6500元/ 平米 凱德項目 - 297186 1.2 - 將推出別墅，洋房 3400套 在售樓盤：在售樓盤： 土地供應：土地供應： 與一線江景競爭PK相比，本項目存在差異，但不 存在明顯優勢 本項目 恒大御景半島 恒大綠洲 中糧萬科金域藍 灣 鴻榮源項目 產品 洋房、別墅 洋房、別墅

22、洋房、別墅 洋房、別墅 洋房為主 品牌 恒大 恒大 中糧、萬科 鴻榮源 資源 江景（別墅無） 江景（別墅獨 棟可看江） 江景面開闊 江景、地鐵6號 線、對面商務金 融中心 江景 獨特 賣點 超高層、純別墅區 私家感/較純粹 的豪宅感建立 最開闊的江面 最近城市配套 地價 4241-8769元/平米 7935元/平 米 單價 洋房1.6-1.8萬/平米 別墅3萬/平米以上 洋房8900- 11000元/平米 別墅2-3萬/平米 洋房10000- 11000元/平米 別墅2.2-2.4萬/ 平米 洋房11000- 14000元/平米 別墅3.5-4萬/平 米 鴻榮源特色：由深圳寶安做起來的區域型知

23、名開發商，優勢在于產品和尊貴鴻榮源特色：由深圳寶安做起來的區域型知名開發商，優勢在于產品和尊貴 感的建立。代表項目：公園大地、熙龍灣感的建立。代表項目：公園大地、熙龍灣 項目困境 區域困境：高城市起點下，低市場價值信心；形 象混雜，城市價值的認知度低。 洋房困境：價格干擾大，需要競爭突圍 2011版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789 別墅產品：價格在2萬/平米以上，速度在5-10套/月左 右 項目名稱 主力戶型 價格 總價 江景資源 銷售速度 恒大御景 半島 獨棟400-600

24、2-3 800-1800 萬 獨棟一線江景 聯排湖景 5-10套/月 中糧萬科 金域藍灣 聯排207-219 294-299 3.5-4 700-1200 萬 獨棟江景 聯排園景 新一期未開 盤，前期售 完 恒大綠洲 疊加185-410 2.2-2.4 400-1000 萬 江景 中海金沙 熙岸 聯排400-500 雙拼500-600 1.4-1.6 2-2.2 560-1300 萬 聯排無景觀 雙拼江景 5-10套/月 恒大御景恒大御景 半島半島 中糧萬科中糧萬科 金域藍灣金域藍灣 恒大綠洲恒大綠洲 中海金沙灣中海金沙灣 別墅困境 城市型別墅供應較少，且以二線城市別墅為主。整體銷售 情況良好

25、，但價格偏低 新光城市花園新光城市花園 金山谷國際社區金山谷國際社區 中海金沙熙岸中海金沙熙岸 中糧萬科金域藍灣中糧萬科金域藍灣 恒大御景半島恒大御景半島 頤和高爾夫頤和高爾夫 帝景山莊帝景山莊 萬科城萬科城 林語山莊林語山莊 香雪山香雪山 樓盤名稱樓盤名稱 別墅類型別墅類型 均價（萬均價（萬/ / ） 銷售情況銷售情況 新光城市花園 番 禺 聯排、獨棟 1.7-1.8;3.3-3.4 聯排10-11套/月，獨棟3-4套/月 金山谷國際社區 雙拼、聯排 未開盤 08.9推180套232350的聯排，21套314392雙拼，09.3售罄 恒大綠洲 金 沙 洲 疊加 2.2-2.4 09.9.26

26、推24套185-410平米，銷售50% 中海金沙熙岸 聯排 園景1.7-1.9 08.11推78套，尾盤在售，目前還剩6套 雙拼 江景2-2.2 08.11推40套，尾盤在售，目前還剩22套 恒大御景半島 獨棟 江景2.5-3.4 08.9推出，目前3-5套/月 雙拼 園景1.9-2.3 08.9推出，目前5-10套/月 萬科金域藍灣 獨棟 4-4.2 目前已沒有在售，新一期未推出 聯排 3-3.8 林語山莊 蘿 崗 獨棟 1.7-2 09.6推最后10套獨棟370-560平米，尾盤在售，3-4套/周 萬科城 聯排 1.8 尾盤在售，5-8套/月 香雪山 雙拼 2.3-2.6 09.9.19推

27、最后14套雙拼260-330平米，當天銷售4套 樓盤名稱樓盤名稱 別墅類型別墅類型 均價（萬均價（萬/ / ） 暢銷產品暢銷產品 相對緩慢產品相對緩慢產品 主力戶型主力戶型 總價區間總價區間 主力戶型主力戶型 總價區間總價區間 新光城市花園 聯排、獨棟 聯排1.7-1.8 獨棟3.3-3.4 聯排270-280 460-500萬 獨棟350-380 570-900萬 金山谷國際社 區 雙拼、聯排 聯排1.1雙拼 1.5 聯排230-330 250-363萬 雙拼300-400 450-600 恒大綠洲 疊加 2.2-2.4 疊加180-410 396-984萬 中海金沙熙岸 聯排 園景1.1-

28、1.2 聯排400-450 440-540萬 雙拼500-550 1000-1210萬 雙拼 江景2-2.2 恒大御景半島 獨棟 江景2.5-3.4 聯排239-434 454-998萬 獨棟497-708 1200-2400萬 雙拼 園景1.9-2.3 林語山莊 獨棟 1.7-2 獨棟370-560 630-1120萬 萬科城 聯排 1.8 聯排210-230 378-420萬 香雪山 雙拼 2.3-2.6 雙拼260-300 600-780萬 雙拼330-380 760-1000萬 廣州城市二線區域別墅，總價在500萬以內的銷售情況較 好，總價在500-1000萬的銷售情況一般，1000萬

29、以上的 銷售緩慢 本項目按3萬/平米價格實現，主力戶型總價區間基本 上控制在1000萬以內。 本項目戶型配比適中，60%面積在300平米以內，戶型功 能分區合理，贈送面積多（地下室全部贈送） 0404號地塊戶型配比號地塊戶型配比 戶型 戶型面積 戶數 戶數比例 面積 面積比例 雙拼 325-423 78 39.59% 26208 45.82% 聯排 236-260 55 27.92% 13640 23.85% 類獨棟 248-294 64 32.49% 17344 30.33% 合計 197 100.00% 57192 100.00% 地下室196 平米全部贈 送 地下室地下室196196平米

30、平米 一層一層155155平米平米 二層二層103103平米平米 三層三層8989平米平米 花園 花園 露臺 露臺 露 臺 雙拼：347平米 2、3層全部套房設計； 地下室面積全部贈送； 多露臺花園； 客廳2層通高； 主要是因為早期二線區域存在大量別墅銷售，目前二手房 市場有大量低價別墅拋售，壓低一手房市場價格 分類分類 項目名稱項目名稱 單價單價 分類分類 項目名稱項目名稱 單價單價 城市頂級豪宅 天麓 10萬/平米 城市一線豪宅 華僑城純水岸 6-8萬/平米 城市二線豪宅 卓越維港 4-5萬/平米 城市三線豪宅 圣莫麗斯 3-4萬/平米 對比深圳別墅2手房市場： 分類分類 區域區域 項目名

31、稱項目名稱 物業類型物業類型 面積面積 單價單價 總價總價 城市頂 級豪宅 二沙島 花城苑 獨棟別墅（一線江景） 5房2廳303平米 66000元/平米 2000萬 二沙島 金亞花園 別墅 5房2廳413平米 48426元/平米 2000萬 二線區 域普通 別墅 番禺 祈福新村 B區別墅 4房2廳239平米 6611元/平米 158萬 番禺 華南碧桂園 獨棟別墅 4房2廳586平米 7338元/平米 430萬 番禺 祈福新村 獨棟別墅 5房3廳198平米 8081元/平米 160萬 番禺 祈福新村 獨棟別墅有私家泳池 5房3廳470平米 9574元/平米 450萬 二線區 域中檔 別墅 白云

32、江南世家 雙拼別墅 5房3廳240平米 10208元/平米 245萬 白云 托斯卡納 聯排別墅 6房3廳380平米 11842元/平米 450萬 番禺 清華坊 別墅 6房2廳465平米 13978元/平米 650萬 二線區 域中高 檔別墅 白云 白云堡豪廷 別墅 6房3廳431平米 17401元/平米 450萬 番禺 錦繡銀灣 別墅 4房2廳198平米 15610元/平米 310萬 番禺 廣州雅居樂花園 獨棟別墅 5房3廳330平米 18182元/平米 600萬 二線區 域高檔 別墅 白云 頤和高爾夫莊園 別墅 4房2廳300平米 36667元/平米 1100萬 白云 南湖半山豪庭 獨立別墅

33、6室3廳412平米 24272元/平米 10000萬 番禺 珊瑚灣畔 別墅 8房1廳387平米 33592元/平米 1300萬 因其稀缺感帶來的不同，城市豪宅的表現優于城市別墅 項目項目 區位區位 面積面積 均價均價 總價總價 銷售情況銷售情況 城 市 豪 宅 領峰公寓 珠江新城 160-260 35000 560-910萬 24套/月 朱美拉公寓 珠江新城 175-203 30000 525-609萬 48套/月 匯星云錦 天河區 200 25000 500萬 48套/月 匯景新城 天河城 168-210 23000 386-483萬 70套/月 華標品峰 濱江東 260-560 26000

34、 676-1456萬 20套/月 別 墅 恒大御景半島 金沙洲 獨棟400-600 25000 1000-1500萬 5-10套/月 中海金沙熙岸 金沙洲 聯排400-500 雙拼500-600 14000-16000 20000-22000 560-1300萬 5-10套/月 新光城市花園 番禺區 聯排270-280 12000 324-336萬 9套/月 香山雪 蘿崗區 268-380 預計20000以上 536-760萬 15套/月 萬科城 番禺區 210-230 18000 378-414萬 20套/月 競爭層面：區域內在售別墅項目接近尾聲，但未來 來自容積率分解下的產品仍有較大供應

35、項目名稱 主力戶型 價格 總價 未來供應 恒大御景半 島 獨棟400-600 2-3萬元/平米 800-1800 萬 目前在售別墅尾盤，未 來還有一塊別墅用地未 建 中糧萬科金 域藍灣 聯排207-219 294- 299 3.5-4萬元/平米 700-1200 萬 共推出42套別墅，還剩 余19套，未來無供應 中海金沙熙 岸 聯排400-500 雙拼500-600 1.4-1.6萬元/平米 2-2.2萬元/平米 560-1300 萬 共推出118套別墅，還剩 余28套，未來無供應 地塊 預計推出 凱德地塊 凱德預計有別墅產品推出 從在售項目以及土地供應情況來看，從在售項目以及土地供應情況來看

36、， 金沙洲未來別墅供應集中在本項目以金沙洲未來別墅供應集中在本項目以 及凱德項目，但凱德地塊目前暫無動及凱德項目，但凱德地塊目前暫無動 工跡象。工跡象。 項目困境 區域困境：高城市起點下，低市場價值信心；形 象混雜，城市價值的認知度低。 洋房困境：價格干擾大，需要競爭突圍 別墅困境：稀缺性的不足使得價格整體偏低 .破局：項目立意 案例1：新鴻基玖瓏湖 花都山前大道實現2萬/平米以上，平均速度25套/月 玖瓏湖玖瓏湖 假日半島假日半島 美林湖美林湖 碧花園碧花園 御水山莊御水山莊 項目項目 均價均價 與玖瓏湖比價與玖瓏湖比價 假日半島 3400元/平米 5.9倍 美林湖 4200元/平米 4.8

37、倍 碧花園 8000元/平米 2.5倍 金碧御水山莊 3900元/平米 5.1倍 玖瓏湖 20000元/平米 - 區域尷尬：區域尷尬：玖瓏湖位于山前大道板塊，位臵非常偏 遠，這一板塊未被大多數客戶接受，前景也不明確； 價格尷尬：價格尷尬：山前大道板塊被稱為別墅一條街，碧桂 園假日半島、美林湖、南航碧花園、金碧御水山莊等10 多個樓盤都在此地布局。由于市場供應眾多，因而該板 塊的其他別墅項目只能采取低價銷售的方式來掙客源。 玖瓏湖從玖瓏湖從0909年年5 5月開盤至月開盤至8 8月底，共售出別墅月底，共售出別墅100100余套余套，月均速度達到，月均速度達到2525套套/ /月月。 玖瓏湖的成功

38、不是與生俱來的，前期也玖瓏湖的成功不是與生俱來的，前期也遭遇不少的尷尬遭遇不少的尷尬。 指標：建面80萬平米，容積率0.05。 產品：一、二期380-875平米獨棟，三期350平米 雙拼（未開盤）。 成交客戶主要以私營企業主、41-50歲中壯年、3-4口之家、 來自天河，具有頂端豪宅置業經驗的客戶為主 客戶主要以私企客戶主要以私企/ /民企為主，比例達到民企為主，比例達到89%89%，區域主要來自天河和白云，比例達到，區域主要來自天河和白云，比例達到55%55% 客戶以三口之家為主，比例達到客戶以三口之家為主，比例達到45%45%，年齡主要集中在，年齡主要集中在4141- -5050歲，比例達

39、到歲，比例達到55%55% 成交客戶主要以自住為主，同時也非常看重物業的升值潛 力，最為認可的是生態環境、發展商品牌以及產品 成交客戶對小區環境、發展商品牌小區環境、發展商品牌的認可度最高，其次是產品打造；客戶對目前 的社區配套、地理位臵以及交通狀況認同度不高； 首期悅源客戶購房主要用于自住自住，同時也非常看重項目的升值潛力升值潛力，自住+投資 占總比例69%；成交客戶對項目的常住概念認同度比較高（占20%），用于度 假、 純投資的客戶僅占10%的比例； 熱銷原因：1、爆破式的營銷起勢 新鴻基地產在進入廣州之初時低調而略顯神秘的。而新鴻基地產在進入廣州之初時低調而略顯神秘的。而低調進入之后，卻

40、是一陣持低調進入之后，卻是一陣持 續的狂風暴雨式的廣告轟炸續的狂風暴雨式的廣告轟炸。此時，正是其他發展商壓縮廣告成本，拽緊現金的。此時，正是其他發展商壓縮廣告成本，拽緊現金的 時候，新鴻基地產卻時候，新鴻基地產卻豪拋豪拋12001200余萬做宣傳，高密度地進行廣告轟炸余萬做宣傳，高密度地進行廣告轟炸，她要告訴人，她要告訴人 們，新鴻基地產真的來了，而且是攜帶一個國際級的豪宅進入廣州。們，新鴻基地產真的來了，而且是攜帶一個國際級的豪宅進入廣州。 玖瓏湖新鴻基地產以心 建家的完美展示； 新鴻基地產頂級物業的代 名詞； 新鴻基地產玖瓏湖璀璨揭 幕； 玖瓏湖 尊享世界級超前規 劃 引領國際化生活風尚；

41、 2008.12 2009.13 4.10 4.17 4.24 4.30 香港教父級開 發商入穗； 玖瓏湖即將驚 艷亮相； 玖瓏湖鎖定南 中國高端消費 群； 玖瓏湖欲造傳 世珍品； 新鴻基蟬聯全球 最佳地產； 玖瓏湖即將在3 月亮相； 傳奇相遇，非 偶然所成； 新鴻基香港最 具實力的地產商 之一； 耀華國際教育園 落戶廣州玖瓏湖； 林憶蓮雨中放歌 最美地塊玖 瓏湖首度開放； 玖瓏湖 成首個 高端項 目日 光盤 開發商品牌開發商品牌 導入導入 項目品牌項目品牌 樹立樹立 亮相預告亮相預告 項目價值項目價值 點聚合點聚合 揭開面紗揭開面紗 媒體投入主要通過四大渠道進行：報紙，軟文，雜媒體投入主要通

42、過四大渠道進行：報紙，軟文，雜 志媒體，以及戶外廣告；志媒體，以及戶外廣告；從華麗的女神形象，到知從華麗的女神形象，到知 性的女神形象，最后落到項目產品。性的女神形象，最后落到項目產品。 巨資打造銷售中心 ; 2 2、內部步行道路體系中增加無障礙通道設計、內部步行道路體系中增加無障礙通道設計; ; 3 3、主要園林景觀露出設臵，擴大活動空間、主要園林景觀露出設臵，擴大活動空間; ; 4 4、所有地面若有不同高度，可加設斜道方便、所有地面若有不同高度，可加設斜道方便 輪椅通過輪椅通過; ; 5 5、無障礙通道材質不宜選擇礫石地面、無障礙通道材質不宜選擇礫石地面; ; 6 6、在通道處設臵必要扶手

43、，方便老人行走；、在通道處設臵必要扶手，方便老人行走； 7 7、在庭院里設臵健身器材，方便老人鍛煉。、在庭院里設臵健身器材，方便老人鍛煉。 洗手池、馬桶、花灑附近設計高度始中洗手池、馬桶、花灑附近設計高度始中 的扶手的扶手 地面防滑設計，無門檻地面防滑設計，無門檻 浴缸附近設臵扶手浴缸附近設臵扶手 人性化設計人性化設計無障礙洗手間無障礙洗手間 洗手間洗手間可設計時預留安裝扶手的位臵，充分體現本項目的人文關懷可設計時預留安裝扶手的位臵，充分體現本項目的人文關懷 可預留呼救器的安裝位臵可預留呼救器的安裝位臵 室內秋千室內秋千 男孩房男孩房 女孩房女孩房 游戲天地游戲天地 孩子篇孩子篇創新庭院空間創

44、新庭院空間 夾層創造兒童游戲天地夾層創造兒童游戲天地 人性空間人性空間: :了解孩子與建筑空間之間的關系，了解孩子與建筑空間之間的關系， 有把握創造出他們真正喜愛的建筑空間有把握創造出他們真正喜愛的建筑空間 游戲型游戲型( (為兒童為兒童) )：在兩層高的庭院中可設計一：在兩層高的庭院中可設計一 個夾層的游戲室個夾層的游戲室, ,用室內滑梯作為垂直交通用室內滑梯作為垂直交通 將戶外的設施放在即安全又為小主人創造了將戶外的設施放在即安全又為小主人創造了 爬上爬下、自由玩耍的天地爬上爬下、自由玩耍的天地 為為21世紀的媒體生活創造的家庭的世紀的媒體生活創造的家庭的 (媒體庭院媒體庭院)MEDIA

45、CENTER 家庭的庭院空間設計除了綠化的家庭的庭院空間設計除了綠化的 戶外空間，還考慮了對于戶外空間，還考慮了對于科技生科技生 活活的媒體庭院，留一面可以的媒體庭院，留一面可以投影投影 的墻面的墻面,提供給上下兩層使用提供給上下兩層使用,根據根據 使用的人和時間的不同房間可以使用的人和時間的不同房間可以 隨時封閉或完全開放隨時封閉或完全開放 創新庭院空間創新庭院空間 媒體庭院媒體庭院 （MEDIA CENTERMEDIA CENTER） 可以封閉起來做一個可以封閉起來做一個 按摩浴池。按摩浴池。 男女主人篇男女主人篇享受型享受型 3 3樓的大露臺可以發揮起作用來，隔出一個獨立空樓的大露臺可以

46、發揮起作用來，隔出一個獨立空 間出來，半封閉型，裝上按摩浴缸，盡情享受吧。間出來，半封閉型，裝上按摩浴缸，盡情享受吧。 定制化標準：定制化標準：4 4、定制化園林、定制化園林 為業主提供幾種不同的園林設計方案，客戶可以為業主提供幾種不同的園林設計方案，客戶可以 根據自己的喜好選擇別墅的前后庭院園林風格。根據自己的喜好選擇別墅的前后庭院園林風格。 四季果林四季果林 1 1、根據廣州的氣候特征，選擇合適的果樹品種讓客戶挑選；、根據廣州的氣候特征，選擇合適的果樹品種讓客戶挑選； 2 2、在種植初期，將提供專業的人員到現場為客戶指導；、在種植初期，將提供專業的人員到現場為客戶指導； 3 3、定期給出不

47、同季節的注意事項，以及購買農藥品種等。、定期給出不同季節的注意事項，以及購買農藥品種等。 四季花田四季花田為喜歡花草的客戶專門準備了四季花田的方案，為喜歡花草的客戶專門準備了四季花田的方案， 根據廣州的氣候特點，種植適宜生長的花草，并保證四季都有根據廣州的氣候特點，種植適宜生長的花草，并保證四季都有 花開，同時搭配花草的顏色。花開，同時搭配花草的顏色。 1 1、根據開花的情況，可定期舉行花藝交流會；、根據開花的情況，可定期舉行花藝交流會； 2 2、同時，可以開展插花大賽、同時，可以開展插花大賽我的家園由我打理。我的家園由我打理。 養生園林養生園林 1 1、從健康的角度去選擇組合植物群，把園林打

48、造為養生之地：從健康的角度去選擇組合植物群，把園林打造為養生之地： 2 2、樟樹群組成的樟樹園，能散發植物芳香，幫助人們祛風樟樹群組成的樟樹園，能散發植物芳香，幫助人們祛風 濕止痛等作用；濕止痛等作用； 3 3、松柏類植物群組成的松柏園，對結核病等有防治作用；松柏類植物群組成的松柏園，對結核病等有防治作用； 4 4、喜樹、三尖衫、長春花等植物組成的長壽園，有抑制癌喜樹、三尖衫、長春花等植物組成的長壽園，有抑制癌 細胞的作用。細胞的作用。 超高層都市化標標準超高層都市化標標準 都市化標準一：公共空間都市化標準一：公共空間 都市化標準二：裝修細節標準都市化標準二：裝修細節標準 都市化標準三：高科技

49、標準都市化標準三：高科技標準(可選可選) 都市化標準四：都市化配套都市化標準四：都市化配套(可選可選) 建立最領先的住宅 標準體現都市 化感受 符號化立面符號化立面 形成項目本身的形成項目本身的logologo和案名，作為立面必不可缺的要素和案名，作為立面必不可缺的要素 設計案名或設計案名或logologo，做為立面的符號展示，形成特色要素，提升項目的專屬感和品，做為立面的符號展示，形成特色要素，提升項目的專屬感和品 質感質感 都市化標準：都市化標準：1 1、公共空間、公共空間 公共空間是最能體現住宅品質和開發商用心程度的關鍵點。公共空間是最能體現住宅品質和開發商用心程度的關鍵點。 商 住宅 架空層 公共空間，經典藝術設計公共空間，經典藝術設計 新經典的架空層新經典的架空層奢華藝術展現奢華藝術展現 油畫體現藝術感 藝術化室內設計紋樣 特色東南亞香薰 大堂休息室 藝術化公共空間營造藝術化公共空間營造 采用油畫、地板花紋設計、大堂休息室、特色香薰采用油畫、地板花紋設計、大堂休息室、特色香薰 等細節要素，形成藝術化大堂等細節要素，形成藝術化大堂 電梯間。電梯間。 地下車庫人性化指示地下車庫人性化指示 車庫分區，住戶就近停車車庫分區，住戶就近停車 不同棟的停車場以顏色區分并用燈箱體現夜間不同棟的停車場以顏色區分并用燈箱體現夜間 的指示