1、2015年年3月月1日，中國日，中國 北京北京 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司 組織與管理（修訂）組織與管理（修訂） 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 管理流程管理流程 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型和管理公司的關注重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型和管理公司的關注重點 產(chǎn)業(yè)涵蓋面產(chǎn)業(yè)涵蓋面 單一產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)業(yè) 綜合產(chǎn)業(yè)綜合產(chǎn)業(yè) 開發(fā)主體開發(fā)主體 政府政府 企業(yè)企業(yè) 高新技術開發(fā)區(qū) 沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 軟件園 空港物流園 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 研發(fā)基地 制造基地 普洛斯物流園 津通工業(yè)園 （創(chuàng)業(yè)園） 注：開發(fā)主體中的企業(yè)既包括純粹進行園區(qū)經(jīng)營的企業(yè)，也包括大型企業(yè)集團根據(jù) 自身規(guī)模擴張而建設的新產(chǎn)業(yè)基地 圖中灰色部分的

2、園圖中灰色部分的園 區(qū)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū) 管理公司所重點關管理公司所重點關 注的業(yè)務對象注的業(yè)務對象 管理公司的經(jīng)營本質(zhì)是構(gòu)建并合理平衡園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)管理公司的經(jīng)營本質(zhì)是構(gòu)建并合理平衡園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài) 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 體體 系系 服服 務務 機機 構(gòu)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生 態(tài)可以分為縱向的上態(tài)可以分為縱向的上 下游產(chǎn)業(yè)和橫向的支下游產(chǎn)業(yè)和橫向的支 持性產(chǎn)業(yè)兩個方面持性產(chǎn)業(yè)兩個方面 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司通產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司通 過經(jīng)營園區(qū)構(gòu)建并維過經(jīng)營園區(qū)構(gòu)建并維 持產(chǎn)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生持產(chǎn)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生 態(tài)的平衡，促使園區(qū)態(tài)的平衡，促使園區(qū) 內(nèi)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展內(nèi)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 主導產(chǎn)

3、業(yè)主導產(chǎn)業(yè) 下游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè) 上游產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè) 支支 持持 性性 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 支支 持持 性性 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三種管理模式分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三種管理模式分析 企業(yè)得到的政府支 持較少 企業(yè)的壓力較大 市場化運作，有較大 的抗風險能力 行政機構(gòu)簡化，大大 縮短了決策和執(zhí)行的 時間 企業(yè)可提供的支持 有限 難有一個較完整的 規(guī)劃 簡化了關系，避免了 一些繁瑣的協(xié)調(diào)工作 增強企業(yè)提高經(jīng)營效 益的積極性，避免吃 大鍋飯現(xiàn)象 由于參與的政府部 門較多，可能造成 建設周期長、決策 緩慢 政策上有較大的優(yōu)惠 入駐的企業(yè)一般技術、 經(jīng)營管理等方面較為 成熟 缺點缺點 優(yōu)點優(yōu)點 類型類型 政府主導型政府主導

4、型 政企合一型政企合一型 企業(yè)主導型企業(yè)主導型 描述描述 一般由省市領導組成的領導小組 負責重大決策，所在地市政府成 立園區(qū)管理委員會，管理公司以 輔助者角色出現(xiàn)，甚至不成立。 園區(qū)管委會與園區(qū)管理公司實行 兩塊牌子，一套人馬，主要職能 機構(gòu)合署辦公，既具有行政職能 又具有經(jīng)濟職能，管委會行使市 級管理權(quán)限。 主要以園區(qū)的管理公司來管理， 在沿海開放城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多 采用這一模式。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的定位 政府介入政府介入 程度程度 LOW HIGH 提供資源整合服務的提供資源整合服務的 管理公司管理公司 提供某一專業(yè)服務的提供某一專業(yè)服務的 專業(yè)機構(gòu)專業(yè)機構(gòu) 政府主導

5、型政府主導型 政企合一型政企合一型 企業(yè)主導型企業(yè)主導型 集成各類相關專業(yè)公司， 確保園區(qū)開發(fā)建設以及后 期運營的順利進行 協(xié)作園區(qū)政府管理部門， 完成上級政府下達的園區(qū) 建設指標 接受園區(qū)政府管理部門/企 業(yè)委托承擔園區(qū)開發(fā)建設 及運營階段中某一功能 根據(jù)協(xié)議滿足園區(qū)政府管 理部門/企業(yè)的需求 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理 公司的定位主公司的定位主 要立足園區(qū)內(nèi)要立足園區(qū)內(nèi) 外的資源整合，外的資源整合， 代替園區(qū)管委代替園區(qū)管委 會行使經(jīng)濟職會行使經(jīng)濟職 能能 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中包括四個重要角色（經(jīng)營主體）產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中包括四個重要角色（經(jīng)營主體） 管委會管委會 已入園服務已入園服務 機構(gòu)機

6、構(gòu) 管理公司管理公司 入園企業(yè)入園企業(yè) 掌握園區(qū)發(fā)展的節(jié)奏和節(jié)點，并控制資源投入； 對于園區(qū)發(fā)展過程中出現(xiàn)的，其它層面難以解決的問題，給予資源支持； 協(xié)調(diào)政府各機構(gòu)關系，推動政務和園區(qū)發(fā)展模式創(chuàng)新。 提出整個園區(qū)發(fā)展的策略與計劃，并就相關問題進行專項研究； 與社會各類機構(gòu)建立關聯(lián)，吸引入園并構(gòu)建合作模式； 動態(tài)把握入園企業(yè)的需求，監(jiān)督已有園區(qū)服務運行質(zhì)量，提出完善建議； 向管委會傳遞企業(yè)需求信息，并將自身難以解決的問題及時向管委會反饋。 依照自身業(yè)務定位，以及合作模式的要求和委托合同的約定，向入園企業(yè)提供專 業(yè)服務； 向園區(qū)服務委托方（管理公司或管委會）反饋企業(yè)的需求信息。 通過建議和投訴等手

7、段，幫助園區(qū)改善服務體系運作質(zhì)量； 積極配合園區(qū)管理方進行企業(yè)需求的整理； 積極參與各項平臺和載體的建設并協(xié)助監(jiān)督。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)經(jīng)營發(fā)展中與其他角色的關系產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)經(jīng)營發(fā)展中與其他角色的關系 管委會管委會 已入園服務已入園服務 機構(gòu)機構(gòu) 管理公司管理公司 入園企業(yè)入園企業(yè) 提出專業(yè)需求 提出需求 改 進 建 議 建 立 合 作 需 求 反 饋 提供解決方案或服務 提供解決方案 行使政府管理職能 提出政務需求 接受政府管理 提出發(fā)展策略 反饋難點問題 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司與 管委會是委托管理關 系 已入園服務機構(gòu)以第 三方服務機構(gòu)的身份 承接管理公司（管委 會）的外包服務業(yè)務

8、 入園企業(yè)以客戶（業(yè) 主）的身份在享受園 區(qū)服務的同時，通過 自身創(chuàng)造的價值增加 產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)發(fā)展過程中充當產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)發(fā)展過程中充當“牽頭人牽頭人”的角色，在能力和權(quán)力范圍內(nèi)解決入園企業(yè)的問題，協(xié)的角色，在能力和權(quán)力范圍內(nèi)解決入園企業(yè)的問題，協(xié) 調(diào)安排已入園服務機構(gòu)對入園企業(yè)的服務，同時把超越自身權(quán)限的問題向管委會反映并尋求其資源支持。調(diào)安排已入園服務機構(gòu)對入園企業(yè)的服務，同時把超越自身權(quán)限的問題向管委會反映并尋求其資源支持。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務鏈構(gòu)成的四個主要業(yè)務模塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務鏈構(gòu)成的四個主要業(yè)務模塊 園區(qū)定位園區(qū)定位 研究城市產(chǎn)業(yè)與居民生態(tài) 的平衡，尋找園區(qū)

9、的產(chǎn)業(yè)定位與功能和空 間規(guī)劃。 園區(qū)建設園區(qū)建設 細化空間規(guī)劃，展開區(qū)內(nèi)規(guī) 劃設計和建筑設計，并在隨后組織實施工 程建設。 園區(qū)招商園區(qū)招商 依據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制定招商 策略，宣傳推廣園區(qū)，并吸引重點企業(yè)入 園。 園區(qū)運營園區(qū)運營 提升園區(qū)品牌，為入園企業(yè) 提供物業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)引導、政府支持、資 源整合等服務。 園園 區(qū)區(qū) 定定 位位 園區(qū)招商園區(qū)招商 園區(qū)運營園區(qū)運營 園區(qū)建設園區(qū)建設 從業(yè)務鏈來看，從業(yè)務鏈來看， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展 可以分為園區(qū)定可以分為園區(qū)定 位、園區(qū)招商、位、園區(qū)招商、 園區(qū)建設、園區(qū)園區(qū)建設、園區(qū) 運營四個模塊運營四個模塊 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公 司則涉及

10、了除園司則涉及了除園 區(qū)建設外其他三區(qū)建設外其他三 個模塊的經(jīng)營活個模塊的經(jīng)營活 動，基本上全程動，基本上全程 參與了園區(qū)發(fā)展參與了園區(qū)發(fā)展 與經(jīng)營與經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司主要業(yè)務模塊和核心能力淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司主要業(yè)務模塊和核心能力淺析 業(yè)務模塊業(yè)務模塊 盈利模式盈利模式 運營方式運營方式 管控難度管控難度 經(jīng)營風險經(jīng)營風險 當前特征當前特征 園區(qū)定位園區(qū)定位 通過智力投入獲 取咨詢策劃價值 回報 34人左右精英項目 團隊創(chuàng)意策劃 精英團隊人員職業(yè) 素養(yǎng)高，易于管理 參謀的角色決定了 不必為決策風險負 責 園區(qū)定位目前土地 規(guī)劃、空間規(guī)劃在 前，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在后， 與理論邏輯要求剛 好相反 園

11、區(qū)招商園區(qū)招商 獲取物業(yè)銷售傭 金提成 建立招商團隊分區(qū)域 直接運作為主，結(jié)合 渠道等其他方式 招商團隊規(guī)模大， 分散廣以及人員素 質(zhì)差異大都增加了 管理難度 招商結(jié)果的不可控， 當前市場的激烈競 爭環(huán)境都大大增加 了風險 招商賦于載體與內(nèi) 容，運營賦于載體 于活力，二者應當 緊密相連，但是當 下前后脫節(jié)現(xiàn)象嚴 重，招商承諾與運 營的實際兌現(xiàn)存在 較大差異 園區(qū)運營園區(qū)運營 獲取物業(yè)管理和 經(jīng)營價值回報 傳統(tǒng)物業(yè)管理服務外 包，園區(qū)企業(yè)政務、 人力資源等經(jīng)營服務 建立團隊直營 人員素質(zhì)一般，團 隊規(guī)模適中，管理 難度亦適中 運營的效果直接影 響園區(qū)的形象 愿景、使命、目標和商業(yè)模式愿景、使命、

12、目標和商業(yè)模式 愿景愿景: （領導填寫領導填寫） 使命使命: （領導填寫領導填寫） 目標目標: （領導填寫領導填寫） 商業(yè)模式：輕資產(chǎn)運營模式商業(yè)模式：輕資產(chǎn)運營模式 產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要角色構(gòu)成和管理公司定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要角色構(gòu)成和管理公司定位 業(yè)務模塊與核心能力業(yè)務模塊與核心能力 愿景、使命、目標和商業(yè)模式愿景、使命、目標和商業(yè)模式 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 管理流程管理流程 成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織結(jié)構(gòu)成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織結(jié)構(gòu) 總經(jīng)理總經(jīng)理 行政部行政部 運營部運營部 發(fā)展部發(fā)展部 策劃部策劃部 招商部招商部 財務部財務部 市場調(diào)研 園區(qū)定位研究 空間布局研究

13、營銷活動策劃 客戶研究 招商支持 信息平臺運作 目標客戶挖掘 商務談判 節(jié)點資源拓展 客戶關系維護 政務服務 商務服務 物業(yè)服務 資產(chǎn)經(jīng)營 行政管理 人力資源管理 預算管理 核算管理 資金管理 稅務管理 發(fā)展部發(fā)展部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 市場調(diào)研市場調(diào)研 收集城市基本資料，收集產(chǎn)業(yè)發(fā)展資料， 收集其他園區(qū)資料 匯總并分類收集資料 合作單位 園區(qū)定位研究園區(qū)定位研究 研究城市產(chǎn)業(yè)布局 研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和發(fā)展環(huán)境 研究園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和規(guī)劃 測算園區(qū)發(fā)展經(jīng)濟指標 策劃部 招商部 發(fā)改委 管委會 行業(yè)協(xié)會 空間布局研究空間布

14、局研究 園區(qū)土地規(guī)劃 園區(qū)空間總體規(guī)劃設計 園區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)區(qū)布局規(guī)劃 地標性建筑規(guī)劃和重要配套設施規(guī)劃 運營部 規(guī)劃局 國土局 策劃部策劃部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 營銷活動策劃營銷活動策劃 行業(yè)/協(xié)會等會展沙龍策劃 園區(qū)參觀訪問團隊接待 園區(qū)活動策劃 海外/全國路演 招商部 行政部 合作單位 管委會 客戶研究客戶研究 行業(yè)/地區(qū)動態(tài)研究 重點企業(yè)/重點城市研究 發(fā)展部 招商部 政府主管部門 行業(yè)協(xié)會 招商支持招商支持 CIS設計與監(jiān)督執(zhí)行 招商物料制作 媒體策劃與發(fā)布 招商部 管委會 信息平臺運作信息平臺運作 園區(qū)網(wǎng)站建設

15、、推廣和維護 園區(qū)刊物策劃與發(fā)布 招商部 運營部 管委會 招商部招商部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 目標客戶挖掘目標客戶挖掘 通過網(wǎng)絡和渠道搜集目標企業(yè)名錄 采用掃樓掃園，電話營銷等方式搜集客戶 基本資料 參與會展沙龍活動接觸目標客戶 策劃部 合作單位 管委會 商務談判商務談判 沙盤講解與園區(qū)參觀 合同條款商討 優(yōu)惠政策商討 策劃部 行政部 管委會 節(jié)點資源拓展節(jié)點資源拓展 搜尋節(jié)點資源信息 建立與節(jié)點資源合同關聯(lián) 招商部 管委會 客戶關系維護客戶關系維護 園區(qū)活動邀請 節(jié)日問候與拜訪 客戶資料收集整理 招商部 運營部 管委會

16、 運營部運營部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 政務服務政務服務 企業(yè)工商注冊辦理 企業(yè)稅務變更辦理 國家不同部門產(chǎn)業(yè)基地/基金資質(zhì)申報 企業(yè)資質(zhì)申報指導 項目申報信息發(fā)布與 材料寫作指導 招商部 管委會 政府主管部門 商務服務商務服務 會展服務、辦公配套服務和人力資源服務 產(chǎn)業(yè)資源整合和技術平臺建設 管委會 物業(yè)服務物業(yè)服務 入住服務和裝修服務 物業(yè)管理 管委會 物業(yè)公司 資產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營 信息平臺建設 園區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營 園區(qū)內(nèi)商務空間出租、委托轉(zhuǎn)讓服務 招商部 管委會 行政部行政部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述

17、職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 行政管理行政管理 辦公用品和固定資產(chǎn)管理 車輛管理 檔案管理 印章管理 收發(fā)文管理 會務和接待管理 各部門 管委會 合作單位 車管所等政府部 門 人力資源人力資源 招聘管理 培訓管理 薪酬管理 績效管理 基本人事管理 各部門 人才機構(gòu) 勞動保障局 財務部財務部主要職能主要職能 主要職能主要職能 職能描述職能描述 支持部門支持部門 外部協(xié)助單位外部協(xié)助單位 預算管理預算管理 預算編制與分解 預算執(zhí)行監(jiān)督 預算調(diào)整 各部門 核算管理核算管理 日常費用報銷 資產(chǎn)核算 各部門 審計事務所 資金管理資金管理 資金流入流出監(jiān)控 銀行賬戶管理 現(xiàn)金管理

18、管委會 稅務管理稅務管理 政府稅務關系處理 報稅事務辦理 稅收籌劃 政府稅務部門 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設置產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設置 總經(jīng)理總經(jīng)理 行政部經(jīng)理行政部經(jīng)理 運營部經(jīng)理運營部經(jīng)理 發(fā)展部經(jīng)理發(fā)展部經(jīng)理 策劃部經(jīng)理策劃部經(jīng)理 招商部經(jīng)理招商部經(jīng)理 財務部經(jīng)理財務部經(jīng)理 研究專員研究專員 助理研究員助理研究員 策劃專員策劃專員 策劃助理策劃助理 招商主管招商主管 運營主管運營主管 運營專員運營專員 行政專員行政專員 人力資源人力資源 專員專員 會計會計 出納出納 招商專員招商專員 招商助理招商助理 運營助理運營助理 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 管理流程管理流

19、程 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設置產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設置 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 與定位與定位 園區(qū)建設園區(qū)建設 園區(qū)招商園區(qū)招商 產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)升級 與調(diào)整與調(diào)整 園區(qū)運營園區(qū)運營 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的管理流程將以其業(yè)務價值鏈為基礎，劃分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、園區(qū)招產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的管理流程將以其業(yè)務價值鏈為基礎，劃分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、園區(qū)招 商、園區(qū)運營三個子流程商、園區(qū)運營三個子流程 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位流程產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位流程 前期準備階段 規(guī)劃編制階段 滾動更新階段 階段階段 發(fā)展部發(fā)展部 明確規(guī)劃任務明確規(guī)劃任務 評審報批定案評審報批定案 編制內(nèi)部方案編制內(nèi)部方案 實地調(diào)研訪談實地調(diào)研訪談 擬定工作計劃擬定工作計劃 基礎資料收集基礎資料收集 組織規(guī)劃團隊組織規(guī)劃團隊 END 園區(qū)招商流程園區(qū)招商流程 招商管理流程招商管理流程 主導部門主導部門 招商準備階段招商準備階段 策劃部策劃部 招商部招商部 招商實施階段招商實施階段 策劃管理流程策劃管理流程 園區(qū)運營流程園區(qū)運營流程 代辦入園工商注冊和裝修手續(xù)代辦入園工商注冊和裝修手續(xù) 行政服務行政服務（工商服務工商服務） 物業(yè)服務物業(yè)服務（裝修服務裝修服務、入住服務入住服務） 投訴處理投訴處理 整合資源提供服務整合資源提供服務（班車班車、食堂食堂） 附：管理流程文件鏈接（雙擊）附：管理流程文件鏈接（雙擊）