1、深圳中原深圳中原 上城營銷策略報告上城營銷策略報告 深圳中原深圳中原 市場背景市場背景 第一部分：項目價值前思考第一部分：項目價值前思考 提綱提綱 項目借鑒項目借鑒 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 中央啟動第三輪房地產調控，新國八條出臺中央啟動第三輪房地產調控，新國八條出臺 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 三輪調控政策內容對比，政策更嚴格，規定更詳細，責任更明確三輪調控政策內容對比，政策更嚴格，規定更詳細，責任更明確 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 深圳細則進一步提高限購門檻深圳細則進一步提高限購門檻 細則：非本市戶籍居民購房時需提供納稅證明的，必須是

2、最近連續細則：非本市戶籍居民購房時需提供納稅證明的，必須是最近連續 繳納繳納1212個月以上且不含補繳情況，提供社保繳納證明的，必須同時個月以上且不含補繳情況，提供社保繳納證明的，必須同時 連續繳納連續繳納1212月以上的養老保險、醫療保險、工傷保險中的任何兩種月以上的養老保險、醫療保險、工傷保險中的任何兩種 保險。同時，依據社保局規定，醫療保險和工傷保險不可以補繳。保險。同時，依據社保局規定，醫療保險和工傷保險不可以補繳。 直接影響：在新規定下，通過補繳社保證明而獲得購房資格的可能直接影響：在新規定下，通過補繳社保證明而獲得購房資格的可能 性幾乎為零。同時，因為細則不承認補繳納稅證明的購房資

3、格，因性幾乎為零。同時，因為細則不承認補繳納稅證明的購房資格，因 此新政下利用外地人身份證購房的比例將大大降低。在市場還唯有此新政下利用外地人身份證購房的比例將大大降低。在市場還唯有 新的規避政策前，限購令的效果將會逐步體現。新的規避政策前，限購令的效果將會逐步體現。 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 20112011年年2 2月月9 9日，央行再次加息日，央行再次加息 央行2月8日決定，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年 期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，調整后的一年期存貸款利率分別達到3.0%和 6.06%，其他各檔次存貸款基準利率相應

4、調整。這是央行今年來首次加息，離與上一次加息這是央行今年來首次加息，離與上一次加息 僅隔僅隔45天，也是近一年來第三次加息。天，也是近一年來第三次加息。 春節后的加息與春節前的國八條相輔相成。春節后的加息與春節前的國八條相輔相成。 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 加息政策背景：加息政策背景： 20112011年貨幣政策強調“針對性，靈活性和有效性”，政府銀根逐步收緊，利率逐步上調年貨幣政策強調“針對性，靈活性和有效性”，政府銀根逐步收緊，利率逐步上調. . 進入加息周期，針對二套房或將采取懲罰性的加息。進入加息周期，針對二套房或將采取懲罰性的加息。 四次加息后，將對市場產生重要影

5、響（深圳四次加息后，將對市場產生重要影響（深圳2007年為例）年為例） 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 市場手段市場手段+貨幣政策貨幣政策 政府宏觀調控雙管齊下政府宏觀調控雙管齊下 房產稅 加息 存款準備金率 土地政策 提高首付 貸款利率優惠將取消 限購令 限售令 地方政府 開發商 炒房者 20112011年政策會越來越嚴格，如不能控制，所有手段將悉數用上。年政策會越來越嚴格，如不能控制，所有手段將悉數用上。 深圳中原深圳中原 1 1、政策環境、政策環境 整體價格或將小幅波動整體價格或將小幅波動 經濟周期將在周期的相對高位波動，并且波動幅度遠小于前幾年。經濟周期將在周期的相對高位

6、波動，并且波動幅度遠小于前幾年。 房地產行業規模已巨大，成長在減緩；房地產行業規模已巨大，成長在減緩； 周期受房價影響大，銷售增長將不足；行業毛利率增長受阻。周期受房價影響大，銷售增長將不足；行業毛利率增長受阻。 從先行的市場周期來看，目前商品房銷售價格增長過速已經得到初步遏制。從先行的市場周期來看，目前商品房銷售價格增長過速已經得到初步遏制。 2011 2011 年商品房銷售價格上漲過大仍將引來政策的調控，為此，價格大幅度上漲已不可能；同時年商品房銷售價格上漲過大仍將引來政策的調控，為此，價格大幅度上漲已不可能；同時 從目前市場購買實情看，從目前市場購買實情看， 價格的大幅下跌也不具備條件。

7、價格的大幅下跌也不具備條件。 深圳中原深圳中原 2 2、政策下的客戶環境、政策下的客戶環境 新政對客戶的影響新政對客戶的影響 限貸限貸+加息加息 限限 購購 增加購房成本增加購房成本 和還貸壓力和還貸壓力 限制購買力，限制購買力， 排除了大量購排除了大量購 房資格房資格 強大的政策壓力，在打強大的政策壓力，在打 壓了投資客戶的同時也壓了投資客戶的同時也 打壓了剛需客戶，整體打壓了剛需客戶，整體 市場的猶豫和觀望氣氛市場的猶豫和觀望氣氛 逐步濃厚。逐步濃厚。 深圳中原深圳中原 9 9月限購令后典型項目的客戶情況月限購令后典型項目的客戶情況星河時代（與項目距離接近同處深惠路沿線）星河時代（與項目距

8、離接近同處深惠路沿線） 關內客戶占絕對主力，占到關內客戶占絕對主力，占到68%68%，85%85%的客戶二次及以上置業，純粹投資客戶達的客戶二次及以上置業，純粹投資客戶達 到到40%40%，投資兼自住客戶比例為，投資兼自住客戶比例為30%30%，星河品牌、升值潛力、綜合體是成交客戶，星河品牌、升值潛力、綜合體是成交客戶 最為關注的三個因素。最為關注的三個因素。 客戶區域分布客戶區域分布 龍崗, 30%龍崗, 30% 南山, 9%南山, 9% 羅湖, 17%羅湖, 17% 福田, 42%福田, 42% 購買目的調查購買目的調查 投資 40% 自住 30% 投資兼自住 30% 成交客戶關注因素成交

9、客戶關注因素 78% 65% 55% 45% 30% 30% 35% 45% 42% 0%20%40%60%80%100% 星河品牌 升值潛力 綜合體 教育配套 戶型 產品品質 性價比 區域 交通 置業次數調查置業次數調查 20% 55% 25% 0%10%20%30%40%50%60% 首次 二次 三次或以上 星河品牌及商業配套，給客戶充分信心，并造成了強烈的升值預期，星河品牌及商業配套，給客戶充分信心，并造成了強烈的升值預期， 因此在新政后仍吸引了大量投資客戶。因此在新政后仍吸引了大量投資客戶。 2 2、政策下的客戶環境、政策下的客戶環境 深圳中原深圳中原 9 9月限購令后典型項目的客戶情

10、況月限購令后典型項目的客戶情況深業紫麟山（與項目一期戶型類似純大戶型）深業紫麟山（與項目一期戶型類似純大戶型） 關內與本地客戶平分秋色，純粹自住客戶占關內與本地客戶平分秋色，純粹自住客戶占55%55%，投資兼自住客戶占，投資兼自住客戶占25%25%。接近。接近 90%90%的客戶為二次及以上置業，性價比、產品品質、非合拼戶型和深業品牌是成的客戶為二次及以上置業，性價比、產品品質、非合拼戶型和深業品牌是成 交客戶最認可的四個因素。交客戶最認可的四個因素。 成交客戶區域分布成交客戶區域分布 龍崗, 50%龍崗, 50% 南山, 13%南山, 13% 羅湖, 6%羅湖, 6% 福田, 31%福田,

11、31% 置業次數調查置業次數調查 12% 60% 28% 0%10%20%30%40%50%60%70% 首次 二次 三次或以上 購買目的調查購買目的調查 投資 20% 自住 55% 投資兼自住 25% 成交客戶關注因素成交客戶關注因素 55% 55% 50% 45% 51% 60% 75% 35% 33% 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 深業品牌 升值潛力 雙公園配套 別墅社區 戶型 產品品質 性價比 區域 交通 紫麟山憑借高品質及高性價比贏得了自住客戶親睞，同時也吸引了紫麟山憑借高品質及高性價比贏得了自住客戶親睞，同時也吸引了 一部分投資客戶。一部分投資客戶。 2 2

12、、政策下的客戶環境、政策下的客戶環境 深圳中原深圳中原 1、嚴厲的政策影響下，客戶或猶豫觀望，或被限購限貸排斥在外、嚴厲的政策影響下，客戶或猶豫觀望，或被限購限貸排斥在外、 有效客戶總量必然減少。有效客戶總量必然減少。 2、政策環境下，依然有兩類客戶出手買房。、政策環境下，依然有兩類客戶出手買房。 客戶分類客戶分類 價值吸引點價值吸引點 客群分布客群分布 置業次數置業次數 剛需客戶：因結婚、家中 人口增多、或工作地點 轉移等需要再次置業 性價比、稀缺性、宜 居性 中心城及周邊地區為主、 關內客戶為輔 一次、二次、多次 投資客戶：通脹預期下， 通過房產保值、增值 信心、升值空間、性 價比 關內客

13、戶為主，中心城 客戶為輔 二次、多次 2 2、政策下的客戶環境、政策下的客戶環境 深圳中原深圳中原 3 3、競爭環境、競爭環境 龍崗中心城龍崗中心城20102010年入市項目達到年入市項目達到2121個，潛在供應個，潛在供應1010個以上。隨著龍崗中心城個以上。隨著龍崗中心城 中心化逐步加強，其熱點區域地位將進一步鞏固，并長期保持。中心化逐步加強，其熱點區域地位將進一步鞏固，并長期保持。 中海康城國際 公園大地 萬科清林徑萬科清林徑 萬象天成萬象天成 深業紫麟山深業紫麟山 鵬達摩爾城鵬達摩爾城 閱山華府閱山華府 家和盛世 陽光天健城 綠景大公館 金海港睿智華庭金海港睿智華庭 萬科東方沁園 尚模

14、八意府尚模八意府 I I派龍城派龍城 星河時代花園星河時代花園 怡龍楓景園 萬科九州萬科九州 榮佳域項目榮佳域項目 碧海項目碧海項目 天基項目天基項目 龍崗項目龍崗項目 文偉項目文偉項目 世紀新城 金海港麓園項目金海港麓園項目 振業巒山谷振業巒山谷 寶能項目寶能項目 金海港荷墈項目金海港荷墈項目 碧海項目碧海項目 中央高尚住宅區 仁恒地產石火仁恒地產石火 片區舊改項目片區舊改項目 項目項目 金地寶荷項目金地寶荷項目 在售項目 未售項目 深圳中原深圳中原 項目名稱項目名稱 發展商發展商 總建面（萬總建面（萬 ） 主力戶型主力戶型 面積區間（）面積區間（） 20102010年底存量年底存量 （萬）

15、（萬） 20112011年推量（萬）年推量（萬） 20122012年推量（萬年推量（萬 ） 20132013年及之后推量（萬年及之后推量（萬 ） 公園大地后期公園大地后期 鴻榮源地產 60 四房 140-185 6 6 6 0 0 中海康城國際南區 中海地產 38 三房/四房 70-270 2020 12 8 0 中海康城國際北區 中海地產 12 兩房/三房/四房 60135 1212 6 6 0 深業紫麟山 深業地產 20 三房/四房 130200 5 5 5 0 0 陽光天健城 天健地產 20.5 三房-五房 90216 8 8 10 2 0 綠景大公館 綠景集團 14 三房/四房 881

16、48 3 3 3 0 0 家和盛世二期 銘興實業 13 四房 120154 3 3 3 0 0 鵬達摩爾城 鵬達地產 13 二房四房 82-162 1 1 1 0 0 萬科清林徑 萬科地產 35.7 二房五房 78200 1515 15 0 0 星河時代 星河地產 46 別墅、三四房 288-300 1.51.5 12 6 0 尚模八意府 尚模地產 57 二房四房 75150 5454 10 10 34 怡龍楓景園 俊榮發展 18 兩房五房 70180 6 6 12 0 0 本項目 保力置業 30 一房五房 40270 0 0 5 12 13 金海港麓園 金海港地產 30 三房五房 80200

17、 0 0 0 10 20 文偉回龍埔 文偉地產 3 一房/兩房/三房 40120 0 0 3 0 萬科九州 萬科地產 58.7 0 0 6 14 38 碧海大運項目 碧海地產 20 兩房/三房/四房 70150 0 0 0 10 10 睿智華庭 金海港地產 10 兩房/三房/四房 70140 0 0 10 0 0 天基老鎮項目 天基地產 60 0 0 0 0 60 東都 花園 東都實業 13 三房五房 120250 0 0 10 3 0 榮家佳大運項目 榮佳域地產 4 兩房/三房 7890 0 0 0 4 0 合計合計 129.5129.5 115115 8686 183183 龍崗中心城至2

18、011年下半年，清林徑、 星河時代、紫麟山、公園大地等高端項 目產品存量已經所剩無幾。 龍崗中心城將由本項目、萬科九州項目 等重新劃分豪宅版圖。 3 3、競爭環境、競爭環境 深圳中原深圳中原 優勢一：項目處于核心區“龍城主中心區”，同時受大運新城和龍崗街道兩大副優勢一：項目處于核心區“龍城主中心區”，同時受大運新城和龍崗街道兩大副 中心輻射中心輻射 4 4、資源環境、資源環境 龍城主中心龍城主中心 區區 龍崗街道中心龍崗街道中心 區福中心區區福中心區 大運新城副中心大運新城副中心 區區 龍崗 項目所在區域項目所在區域 為龍崗中心組團的優質龍崗中心組團的優質 城市中心生活區城市中心生活區，片區集

19、行政辦公、商 業服務、文化娛樂、醫療配套及居住區 為一體，結合城市舊區的更新改造，未 來發展成為深圳市次中心。片區發展已 經初具規模，形成了龍崗最核心商圈， 公共配套資源完善；隨著軌道交通的通 車，及城市更新改造推進，該片區將成 為崛起的城市主中心。居住項目聚集區 域，片區集中了萬科、佳兆業、鴻榮源、 星河等品牌開發商，逐步將成為高尚的 中央居住區。 深圳中原深圳中原 優勢二：龍崗優勢二：龍崗交通加速城市發展。交通加速城市發展。 深惠公路深惠公路未來有望如同第二條深南大道，以財富掘金之路，帶動片區發展未來有望如同第二條深南大道，以財富掘金之路，帶動片區發展 深惠路 北通道 地鐵三號線 地鐵十二

20、號線 水官高速水官高速 機荷高速機荷高速 龍坪路、南通道龍坪路、南通道 4 4、資源環境、資源環境 作為城市高速發展命脈的地鐵三號線，也必將成就龍崗軌道經濟帶作為城市高速發展命脈的地鐵三號線，也必將成就龍崗軌道經濟帶 項目處于地鐵三號線愛項目處于地鐵三號線愛 聯站和吉祥路站中間，聯站和吉祥路站中間， 距離兩站的距離均不到距離兩站的距離均不到 10001000米，既避免了人米，既避免了人 流嘈雜又享受了交通便流嘈雜又享受了交通便 利。利。 深圳中原深圳中原 深圳在籌辦大運會期間，預計將投入深圳在籌辦大運會期間，預計將投入18001800億元進行城市基礎建設億元進行城市基礎建設 深圳大運會將使用深

21、圳大運會將使用6363個場館，各類場館建設投資將超過個場館，各類場館建設投資將超過100100億億 直接為大運會服務的城市配套基礎設施投資逾千億。直接為大運會服務的城市配套基礎設施投資逾千億。 市政投資將拉動市政投資將拉動3 3被的社會投資，未來將吸引被的社會投資，未來將吸引50005000億社會資本進入億社會資本進入 優勢三：龍崗中心城優勢三：龍崗中心城國際盛事帶來片區的快速發展國際盛事帶來片區的快速發展 4 4、資源環境、資源環境 深圳中原深圳中原 優勢四：中央高尚住宅區，高端項目將紛紛上馬優勢四：中央高尚住宅區，高端項目將紛紛上馬 4 4、資源環境、資源環境 星河龍崗項目星河龍崗項目 公

22、園大地公園大地 東都花園東都花園 本項目本項目 未來兩年，星河 龍崗、萬科九州、 仁恒項目將陸續 入市，片區已經 成為中央高尚住 宅區。 仁恒項目仁恒項目 項目享有豐富的城市資源。 深圳中原深圳中原 開發商品牌開發商品牌 5 5、開發商品牌背景、開發商品牌背景 品牌，大型、國資委重點央企，1984年成立至今，打造樓盤項目享譽國內 外； 備受國家級榮譽，占領中國地產一線陣營 開發商實力雄厚，具有強大 的品牌影響力。 深圳中原深圳中原 在政策環境日趨嚴峻，有效客戶數量減少的在政策環境日趨嚴峻，有效客戶數量減少的 大環境下，正值龍崗豪宅市場變革實際的保大環境下，正值龍崗豪宅市場變革實際的保 利上城，

23、將憑借巨大的資源優勢和強大的品利上城，將憑借巨大的資源優勢和強大的品 牌效應在競爭中脫穎而出。牌效應在競爭中脫穎而出。 深圳中原深圳中原 市場背景市場背景 第一部分：項目價值前思考第一部分：項目價值前思考 提綱提綱 項目借鑒項目借鑒 深圳中原深圳中原 項目借鑒項目借鑒 星河時代：全力營造想象空間星河時代：全力營造想象空間 建立品牌向心力。關內星河建立品牌向心力。關內星河coco parkcoco park咨詢中心，咨詢中心， 山姆會員店分展場、以及讓客戶體驗山姆會員店分展場、以及讓客戶體驗 “星河之“星河之 旅”。旅”。 COCOPARK展場展場 “海洋天堂”首映見面會，海洋天堂”首映見面會，

24、 大牌明星效應大牌明星效應 訴求區域價值訴求區域價值 星河所在，必定中心星河所在，必定中心跳出片區跳出片區 中國龍崗大運站中國龍崗大運站體現大運、地鐵體現大運、地鐵3 號線，點出區域號線，點出區域 深圳中原深圳中原 項目借鑒項目借鑒 星河時代：全力營造想象空間 星河時代：全力營造想象空間 以項目總體價值統籌各個分項價值和產品以項目總體價值統籌各個分項價值和產品 以大配套做足想象空間以大配套做足想象空間 以都會綜合體。來統籌項目總價值，打造以都會綜合體。來統籌項目總價值，打造 “時代時代”品牌：時代別墅品牌：時代別墅 、時代官邸、時代官邸、 時代時代COCOPARK、時代學校、時代學校 星河時代

25、星河時代COCO PARK + 山姆會員店山姆會員店+實實 驗學校驗學校大配套帶給住宅無限想象空間。大配套帶給住宅無限想象空間。 深圳中原深圳中原 品質和創新品質和創新 續寫紅樹西岸經典，打造含金量最 高的十大節能科技豪宅 項目借鑒項目借鑒 三湘海尚：昭示新的生活標準，高人一籌三湘海尚：昭示新的生活標準，高人一籌 采用冰山理論模型，尋找項目產品 核心價值，挖掘項目隱形價值， 八分之一 顯性顯性 八分之七 隱性隱性 深圳中原深圳中原 華南地區首例華南地區首例恒溫、恒濕、恒氧毛細管中央空調系統恒溫、恒濕、恒氧毛細管中央空調系統 全球最頂尖的智能化制造商、比爾全球最頂尖的智能化制造商、比爾. .蓋茨

26、、李嘉誠、布什家居智能化體蓋茨、李嘉誠、布什家居智能化體 系系Crestron Crestron 定制式智能化系統定制式智能化系統 華南地區首例、全球最新室內清潔模式華南地區首例、全球最新室內清潔模式中央吸塵系統中央吸塵系統 耗費耗費3 3億元、世界第一品牌億元、世界第一品牌德國原裝旭格門窗系統德國原裝旭格門窗系統 超國家標準的“浮筑地面”法隔音技術超國家標準的“浮筑地面”法隔音技術人性化加厚隔音樓板系統人性化加厚隔音樓板系統 當今世界最為先進的美國當今世界最為先進的美國RORO膜滲透水處理技術膜滲透水處理技術 直飲水系統直飲水系統 當今歐洲健康住宅采用的標準排水方式當今歐洲健康住宅采用的標準

27、排水方式 同層排水系統同層排水系統 送風均勻、送風均勻、2424小時換氣、兼具殺菌能力的小時換氣、兼具殺菌能力的雙向流全熱交換新風系統雙向流全熱交換新風系統 深圳最大面積深圳最大面積干掛進口石材幕墻立面干掛進口石材幕墻立面 能凈化空氣中能凈化空氣中99.9%99.9%有害物質的有害物質的納米光觸媒空氣凈化系統納米光觸媒空氣凈化系統 項目借鑒項目借鑒 三湘海尚：昭示新的生活標準，高人一籌三湘海尚：昭示新的生活標準，高人一籌 敢做第一，創造歷史！ 深圳中原深圳中原 項目借鑒項目借鑒 弱化西鄉，置于前海中心，打造都市品質和 氣質樓盤，吸納了眾多的關內客戶，成功完 成區域置換。 首個光電營銷中心，轟動

28、全城，開 盤當天到訪客戶逾萬人。 正正. .匯一城：先入為主，區域置換匯一城：先入為主，區域置換 營造未來深圳由東向西發展的理念，嫁 接地鐵1號線，置身于前海中心區。 深圳中原深圳中原 項目借鑒項目借鑒 片區規劃利好洗腦客戶，將布吉盤成功賣成羅湖盤，成為布吉片區價格天花 。 深惠路、地鐵深惠路、地鐵3 3、5 5號線、以及規劃中的圍嶺山隧道構成的立體交通網絡，將區域劃號線、以及規劃中的圍嶺山隧道構成的立體交通網絡，將區域劃 分為一個新的城市中心。分為一個新的城市中心。 布吉 羅湖 泛羅湖、羅湖北城 荔山公館：跳出思維定勢，打造羅湖北城荔山公館：跳出思維定勢，打造羅湖北城 深圳中原深圳中原 借鑒

29、意義：借鑒意義： 1、制造品牌向心力； 2、跳出小片區，實現區域置換； 3、品質與創新并存， 打造耳目一新的產品，創見贏未來； 4、強化交通、配套等利好，促成項目價值升級； 5、以綜合價值為豪宅營造遐想空間和升值預期。 深圳中原深圳中原 本項目價值回顧本項目價值回顧 項目價值點項目價值點 品牌品牌 科技智能科技智能 片區中央片區中央 交通便利交通便利 大運之旁大運之旁 商業配套商業配套 低碳建筑低碳建筑 建筑園林建筑園林 戶型用材戶型用材 大運后，片區已成型， 想象空間減少。但與 關內的融合性及成熟 度加強。 在深圳已低調多年。 需要建立強有力的號 召力。 每一個單一的產品價 值點都可以支撐一

30、個 項目。在眾多支撐點 下，我們是一個什么 項目？ 地段價值地段價值 產品價值產品價值 品牌價值品牌價值 疑慮點疑慮點 價值整合策略價值整合策略 區域置換，區域置換， 跳出小片區跳出小片區 強化系出名強化系出名 門的力量門的力量 綜合項目素質綜合項目素質 塑造住宅新標準塑造住宅新標準 深圳中原深圳中原 開發商品牌家價值開發商品牌家價值 第二部分：項目價值體系第二部分：項目價值體系 提綱提綱 產品價值產品價值 區位價值區位價值 項目價值體系建立項目價值體系建立 深圳中原深圳中原 中國集團公司系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業，其前身為1984 年成立的科技有限公司。中國集團公司在科

31、技有限公司的基礎上組建，1993 年2月在國家工商管理總局注冊。1999年3月，中國集團公司由軍隊劃歸中央大型企業 工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。2003年，由國務院國有資產監督管理委員 會履行出資人職責。 26年來，中國集團公司已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產 資源領域投資開發為主業的“四輪驅動”的發展格局。截止到2010年3季度，集團總資產已 超過2000億。 開發商品牌價值開發商品牌價值 傳世品牌傳世品牌 歷史悠久，品牌積淀雄厚，勃勃生機歷史悠久，品牌積淀雄厚，勃勃生機19841984年至今年至今 深圳中原深圳中原 集團公司下轄科技有限公司、南方集團有限公司

32、、（香港）控股有限公司、 文化集團有限公司、能源控股有限公司、財務有限公司等子公司，旗下擁有保 利房地產（集團）股份有限公司（股票代碼：S.H.600048）與（香港）投資有限公司 （股票代碼：H.K.00119）兩家境內外上市公司。企業及項目遍及國內的北京、天津、上海、 重慶、廣州、深圳、香港等多個城市及地區，在國外設有多家子公司和辦事處。 （香港）投資有限公司是中華人民共和國國務院國有資產監督委員會(“國資委”) 監管的大型中央企業之一“中國集團公司”唯一的海外上市公司。中國集團公司主 業包括房產產、貿易、資源及文化，被國資委列為重點房地產央企之一。 集團原為業務投資多元化的綜合企業，業務

33、涵蓋基礎設施、地產投資、能源、制造業、 保險等范疇。二零零五年，本集團更名為（香港）投資有限公司，明確發展方向是在中 國境內投資和開發房地產業務。 開發商品牌價值開發商品牌價值 系出名門系出名門 大型、國資委重點央企，海外上市，實力雄厚的房地產巨頭大型、國資委重點央企，海外上市，實力雄厚的房地產巨頭 深圳中原深圳中原 19941994年年: : 中國集團公司貿易業務在“中國500家最大服務企業評價”中列第26位。 20042004年年: : 國務院國資委對中國集團公司年度經營業績考核結果審定為B級。 20042004年年: : 中國集團公司被中國殘疾人福利基金會授予“愛心明星企業”稱號。 20

34、052005年年: : 國務院國資委確認中國集團公司主業為軍品貿易、民品貿易、房地產開發經營、 物業管理、中介服務及文化藝術經營，同時 將集團公司主業定位于“涉及國家安 全和國民經濟命脈的主要行業和關鍵領域”。 20072007年年: : 中國集團公司實現經濟增加值（EVA）10.01億元，在中央企業排名第44位；在 實現EVA增量比去年改善的116家中央企業中列 第38位。 20072007年年: : 中國集團公司進入中國企業納稅五百強行列，排名79位，在其中87家中央企業中 列第35位；在其中21家房地產企業中列第2位。 20072007年年: : 中國集團公司獲得“圓明園海外流散文物回歸

35、故里貢獻獎”。 20072007年年: : 中國集團公司被評為“首都維護國家安全先進集體”。 20082008年年: : 中國集團公司分別被中央機關主管部門及國務院國資委辦公廳評為“機要工作優 秀集體”。 開發商品牌價值開發商品牌價值 備受盛譽備受盛譽 飽受國家級獎勵飽受國家級獎勵 深圳中原深圳中原 集團為全國性房地產 開發商，住宅及商業 項目遍布上海、廣州、 深圳、佛山、蘇州、 杭州、重慶、武漢、 南寧、柳州、貴陽、 昆明、濟南、哈爾濱、 惠州及海南等16個一、 二線主要城市，并于 國內四個一線城市擁 有優質投資物業。 開發商品牌價值開發商品牌價值 全國布局，占領中國地產一線陣營全國布局，占

36、領中國地產一線陣營 深圳中原深圳中原 上海廣場 （浦東小陸家嘴金融區） 上海證券大廈 北京大廈 深圳文化廣場 開發商品牌價值開發商品牌價值 精工巨著，成就全國高檔次地標精工巨著，成就全國高檔次地標 廣州中信廣場 北京麗京花園別墅 深圳中原深圳中原 開發商品牌價值開發商品牌價值 全國豐富儲地，持續影響中國地產全國豐富儲地，持續影響中國地產 深圳中原深圳中原 開發商品牌價值開發商品牌價值 企業核心價值企業核心價值 全國布局全國布局 精工建筑精工建筑 1 1、百年品牌、百年品牌 企業品牌訴求企業品牌訴求 傳世品牌傳世品牌 系出名門系出名門 備受盛譽備受盛譽 持續影響持續影響 2 2、世界級巨匠、世界

37、級巨匠 深圳中原深圳中原 百年品牌百年品牌 世界級巨匠世界級巨匠 企業品牌訴求企業品牌訴求 深圳中原深圳中原 開發商品牌家價值開發商品牌家價值 第二部分：項目價值體系第二部分：項目價值體系 提綱提綱 產品價值產品價值 區位價值區位價值 項目價值體系建立項目價值體系建立 深圳中原深圳中原 區位價值區位價值 項目入市時，深圳已步入地鐵城市行列，龍崗已不再是孤島項目入市時，深圳已步入地鐵城市行列，龍崗已不再是孤島 2011年6月前開通 2011年6月前開通 已開通 已開通 已開通 本項目為地鐵物業 2011年6月前開通 深圳中原深圳中原 區位價值區位價值 大運中心已成，大運中心已成，18001800

38、億成就的城市環境億成就的城市環境 體育場館體育場館 運動公園運動公園 交通網絡：深惠路、龍翔大道改造交通網絡：深惠路、龍翔大道改造 學校教育學校教育 商務產業商務產業 大運自然公園大運自然公園 深圳中原深圳中原 區位價值區位價值 高端商業配套的完善高端商業配套的完善星河時代星河時代COCOPARK ,COCOPARK ,山姆會員店山姆會員店 深圳中原深圳中原 中海康城國際 公園大地 碧海項目碧海項目 萬科清林徑萬科清林徑 萬象天成萬象天成 深業紫麟山深業紫麟山 鵬達摩爾城鵬達摩爾城 閱山華府閱山華府 家和盛世 陽光天健城 綠景大公館 金海港睿智華庭金海港睿智華庭 萬科東方沁園 尚模八意府尚模八

39、意府 I派龍城派龍城 星河時代花園星河時代花園 怡龍楓景園 萬科九州萬科九州 中原項目 其他項目 榮佳域項目榮佳域項目 碧海項目碧海項目 天基項目天基項目 龍崗項目龍崗項目 金海港荷墈項目金海港荷墈項目 文偉項目文偉項目 世紀新城 寶能項目寶能項目 金海港麓園項目金海港麓園項目 振業巒山谷振業巒山谷 區位價值區位價值 居住價值凸顯，高端項目日增，輻射全市客戶居住價值凸顯，高端項目日增，輻射全市客戶 仁恒項目仁恒項目 金地荷坳金地荷坳 深圳中原深圳中原 龍崗中心城、大運中心已經成熟。龍崗中心城、大運中心已經成熟。 與關內愈加融合為一體。與關內愈加融合為一體。 片區已成熟，自身想象空間減少。片區已

40、成熟，自身想象空間減少。 站在深圳的全局，看區位。站在深圳的全局，看區位。 給區位更多的想象空間。給區位更多的想象空間。 深圳中原深圳中原 區位價值區位價值 深圳深圳中國四個一線城市之一，與香港最緊密的城市中國四個一線城市之一，與香港最緊密的城市 深圳 上海 北京 廣州 香港 北京、上海、香港均 具有國際影響力，是 世界性的城市。 深圳作為與香港最為 緊密的一線城市，是 否也應當彰顯出他的 世界性城市地位 ？是 否有支撐？ 深圳中原深圳中原 前海崛起 策動深圳發展新奇跡 世界金融中心深圳的曼哈頓 大運會 建立國際影響力 1800億元策動 區位價值區位價值 深圳深圳大運將深圳送入國際視野，前海中

41、心是深圳發展成為世大運將深圳送入國際視野，前海中心是深圳發展成為世 界級城市的發展引擎界級城市的發展引擎 深圳中原深圳中原 區位價值區位價值 區位核心價值區位核心價值 世界城市下世界城市下dede 區位訴求區位訴求 步入地鐵城市步入地鐵城市 大運中心已成大運中心已成 高端居住價值高端居住價值 世界城市深圳世界城市深圳 中國龍崗中國龍崗 大運中心大運中心 深圳中原深圳中原 世界城市下世界城市下dede 區位訴求區位訴求 中國中國 龍崗龍崗 大運中心大運中心 深圳中原深圳中原 開發商品牌家價值開發商品牌家價值 第二部分：項目價值體系第二部分：項目價值體系 提綱提綱 產品價值產品價值 區位價值區位價

42、值 項目價值體系建立項目價值體系建立 深圳中原深圳中原 產品核心價值產品核心價值 高科、智能化高科、智能化 綠色建筑綠色建筑 低碳生活低碳生活 建筑、園林建筑、園林 、戶型、用材、戶型、用材 1 1、科技、科技 2 2、低碳、低碳 3 3、精工、精工 產品價值產品價值 深圳中原深圳中原 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 科技智能，未來生活的基本標準科技智能，未來生活的基本標準 科技科技 智能智能 深圳中原深圳中原 雙向流全熱交換新風系統雙向流全熱交換新風系統 及置換式新風系統及置換式新風系統 完全空氣交換、舒適健康滿分 以兩大獨立風道的設計概念，引導室內污濁廢氣與戶外含 氧

43、空氣，同步進行排氣和進氣，達到室內完全空氣交換功能， 以確保室內空氣質量。 全熱交換舒適節能 全熱交換系統的熱交換效率可達73%，在夏季空調運轉時， 裝在系統內的全熱交換芯，可降低室外進氣的溫度，以較接近 室溫方式進入室內；冬季使用暖氣時，可升高室外進氣的低溫， 如此就不會讓舒適的溫度流失，能夠節省冷暖氣的費用，更符 合環保節能的綠建筑標準。 進氣過濾、遠離過敏污染 可過濾空氣中的花粉、粉塵等微浮顆粒，室內永保干凈。 不必開窗，也能24小時達到自然通風的效果。 隔絕噪音，氧氣充足，零空氣污染，居家長保身體健 康； 防濕除霉，使家具不易受潮，延長使用壽命； 不停稀釋空氣中有毒化學物質，減少疾病發

44、生。 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 深圳中原深圳中原 直飲水：家用凈水器直飲水：家用凈水器 關注飲水安全，維護生命健康。 高端人士更應當享用最衛生的水資源 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 深圳中原深圳中原 戶內電梯召喚系統戶內電梯召喚系統 電梯在時間上的無縫連接。讓“尊貴的您”無須等待。 由“等待電梯”轉變為“電梯為業主服務，科技以人為尊” 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 深圳中原深圳中原 熱感應指紋密碼鎖熱感應指紋密碼鎖 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 科技升級家居安全。 用塑膠手指、或割下來 的手指都

45、無法開啟門鎖。 深圳中原深圳中原 科技智能，未來生活的基本標準科技智能，未來生活的基本標準 科技科技 智能智能 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 深圳中原深圳中原 智能家居系統智能家居系統 家居場景更換，家電、窗簾、來訪智能控制。 符合未來科技生活的必備標準。 掌控生活，輕松享受掌控生活，輕松享受 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 深圳中原深圳中原 智能安防系統智能安防系統 全天候、各層面的安全保障。 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 建立以智能信息技術為基礎的網絡化 運行體系。通過電話線路或其他形式的 聯網功能，通過報警中心處理報警

46、信息。 對各種不同形式安全信息的主動關聯， 以確保有效地達到建筑物安全防范的目 標要求。 智能住宅安防系統在擁有綜合信息處 理能力的同時還應道具備操作簡單的特 點，克服傳統安防體系的設防、撤防繁 瑣的問題。采用智能判斷技術，避免簡 單的一觸即警的缺陷，降低報警系統的 誤報率。 升級您的日常安全升級您的日常安全 深圳中原深圳中原 不停車無限感應停車場不停車無限感應停車場 1. 1. 科技鑄就未來生活標準科技鑄就未來生活標準 智能回家路，進入小區那一刻開始放松心情智能回家路，進入小區那一刻開始放松心情 深圳中原深圳中原 產品核心價值產品核心價值 高科、智能化高科、智能化 綠色建筑綠色建筑 低碳生活

47、低碳生活 建筑、園林建筑、園林 、戶型、用材、戶型、用材 1 1、科技、科技 2 2、低碳、低碳 3 3、精工、精工 產品價值產品價值 深圳中原深圳中原 2. 2. 綠色住宅領導中國低碳生活綠色住宅領導中國低碳生活 LEEDLEED認證認證 金獎金獎 權威公正認證權威公正認證：LEED（能源與環境建筑）認證為美國綠色建筑協會所建立的獨立的、第 三方認證，是確定建筑項目符合綠色建筑和評估體系的最高標準。 未來住宅趨勢：未來住宅趨勢：當前全世界獲得LEED認證的項目有6800個，其中美國5700個，而中國僅 74個，且多分布于美國和加拿大。此認證為國際綠色建筑發展的必然趨勢。 可持續的恒生住宅：健

48、康、舒適、節能可持續的恒生住宅：健康、舒適、節能 的綠色住宅，具有可收藏性和永恒性的綠色住宅，具有可收藏性和永恒性 生態、節能、可持續生態、節能、可持續：LEED（能源與環境建筑）認證下的“綠色住宅”核心理念：在建 筑的全壽命周期內，最大限度的節約資源（節能、節地、節水、節材）。保護環境和減少 污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與環境和諧共生。此建筑又稱：可持續 發展建筑、生態建筑、節能環保建筑等。 深圳中原深圳中原 2. 2. 綠色住宅領導中國低碳生活綠色住宅領導中國低碳生活 LEEDLEED認證認證 金獎金獎 認證標準下的可持續建筑認證標準下的可持續建筑 LEED金獎認證為業主的

49、深度思量：金獎認證為業主的深度思量： 1、綠色出行全保障：立體公共交通，自行車存放考量。 2、優化生態環境，最大化園林空間。 3、雨水的綜合管理：控制雨水的流速、流量、水處理。 4、熱島效應的規避，保障最舒適的空氣和溫度。 5、控制景觀用水，廢水創新再利用： 6、低揮發性材料的大面積運用； 7、低耗能采用的廣泛運用。 深圳中原深圳中原 2. 2. 綠色住宅領導中國低碳生活綠色住宅領導中國低碳生活 中國綠色建筑評價標識二星獎中國綠色建筑評價標識二星獎 認證標準下的可持續建筑認證標準下的可持續建筑 公共區域高效節能公共區域高效節能 公共場所和部位的照明采用高效光源、高效燈具和低損耗鎮 流器等附件，并采取其它節能控制措施，在有自然采光的區域設定時或光電控制 采用節水器具和設備，節水率不低于8。 綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節水灌溉方式。 可再循環材料的運用可再循環材料的運用：在建筑設計選材時考慮使用材料的可再循環使用性能。在保證安 全和不污染環境的情況下，可再循環材料使用重量占所用建筑材料總重量的10以上。 最精細化的噪音考慮最精細化的噪音考慮：對建筑圍護結構采取有效的隔聲、減噪措施。臥室、起居室的允 許噪聲級在關窗狀態下白天不大于4