1、編號：XMGJ-WI-XM006版號：A/0入住前移交物業驗收作業指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1. 目的規范項目在竣工驗收的基礎上進行物業接管驗收的工作程序。2. 適用范圍適用于公司在開發的所有項目的入住前內部驗收工作。3. 術語和定義3.1. 入住前內部驗收：指在入住前，地產與物業進行交接的接管驗收。4. 職責4.1. 項目部（公司）4.1.1. 負責統籌安排入住前內部驗收的準備及現場工作的組織安排；4.1.2. 負責牽頭成立客戶服務中心；4.1.3. 負責組織承包商、監理單位、物業公司進行入住前的質量檢查工作；4.1.4. 負責匯總各相關單位

2、的檢查結果，并要求承包商進行整改；4.1.5. 負責組織入住前的驗收。4.2. 工程管理部4.2.1. 可參與入住前內部驗收；4.2.2. 對內部驗收過程中出現的問題給予技術指導；4.2.3. 負責對物業公司進行技術交底和培訓。5. 工作程序5.1. 工程質量整改5.1.1. 工程竣工并辦理完成備案工作后，由項目部（公司）牽頭成立客戶服務中心；5.1.2. 項目部（公司）組織承包商、監理承包商對工程質量進行全面檢查，匯總檢查結果，并要求承包商進行整改，監理承包商對整改過程進行跟蹤和監督；5.1.3. 監理承包商與項目部（公司）對承包商的整改結果進行驗收，如承包商的整改結果不能通過驗收，則需要進

3、行繼續整改，直至通過驗收；5.1.4. 項目部（公司）組織承包商對樓宇進行清潔，做好移交前準備。5.2. 入住前內部驗收的準備5.2.1. 正式驗收前，項目部（公司）至少提前一周與物業公司簽訂物業接管驗收約定，明確物業驗收范圍、驗收中問題的跟蹤及處理責任、違約責任等事項；5.2.2. 項目部（公司）提前5天以書面物業移交通知的形式通知物業公司進行驗收，由物業公司組建驗收小組，包括相關職能部門人員及專業技術人員；5.2.3. 項目部（公司）將應移交的竣工驗收檔案資料交驗收小組審核，符合條件驗收的，由物業公司根據竣工圖紙、設計及施工要求組織編制驗收計劃、驗收標準，并準備相應驗收工具；5.3. 入住

4、前內部驗收的實施5.3.1. 驗收小組根據驗收標準對公共設施設備、環境綠化公用部位及公用場地、房屋、資料進行接管驗收，并將存在問題記錄在交接驗收記錄中；5.3.2. 項目部（公司）組織對存在問題進行整改，并由驗收小組再次驗收；5.3.3. 驗收通過后，地產公司與物業公司辦理工程移交/接管手續，地產公司負責對物業公司進行必要的技術交底和培訓；5.3.4. 為保障入住工作的順利開展，對內部驗收時發現的但不影響入住的質量問題，可甩項驗收，地產公司與物業公司簽署物業移交/接管備忘，在甩項問題整改完成后，物業公司再進行接管驗收。5.4. 驗收標準6.交付驗收標準6.1資料：6.1.1產權資料A. 用地批

5、準資料。B. 項目批準資料。C. 施工許可證。6.1.2技術資料A. 住宅區規劃圖、小區竣工總平面圖。B. 所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。C. 單位工程竣工驗收證明書。D. 地質勘探報告，沉降觀察記錄。E. 地下管網竣工圖。F. 所有設備訂貨合同、產品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。G. 電纜鋪設記錄。H. 線路及電力電纜試驗記錄。I. 發電機、電動機檢查試運轉記錄。J. 電氣設備試驗調整記錄。K. 電氣設備絕緣檢查。L. 電氣設備送電驗收記錄。M. 防雷接地電阻檢測記錄。N. 防雷引下線焊接記錄。O. 水、衛生器具檢驗合格證。P. 通風機風量測量調整記錄。Q

6、. 空調器性能測定調整記錄。R. 環保達標驗收許可證。S. 消防驗收許可證。T. 房屋測繪驗收資料。U. 房屋驗收記錄。V. 綠化平面圖。6.2房屋檢驗標準6.2.1主體結構檢驗標準：符合工程建設主體結構驗收程序，以房屋竣工驗收合格證明文件為依據。6.2.2住戶室內土建部分質量和功能檢查標準6.2.2.1內墻面A. 表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮；B. 預留洞、槽、管道等色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；C. 墻表面細裂縫空鼓處，經修補后應保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。6.2.2.2頂棚（層高），開間尺寸A. 驗收標準基本同內墻面。B.

7、 頂棚在平整度的基礎上水平，觀感質量良好。6.2.2.3地坪A. 地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。B. 地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm。C. 踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結合牢固，上下接槎平整，分色清楚。6.2.2.4進戶門、電表箱門A. 門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關、回彈現象；B. 表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；C. 門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側面垂直。門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確。6.2.2.5陽臺A. 墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通

8、直，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。 B. 地坪除符合樓地面地要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂。C. 陽臺欄桿表面無明顯凹面和損傷，劃痕不超過0.5mm，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致。D. 陽臺立管清潔無污染。6.2.2.6衛生間、廚房間A. 墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。B. 衛生間地面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。C. 各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。6.2.2.7門窗A. 門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現象，五金配件齊全，位置正

9、確B. 門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現象；滑槽內無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡，雙層玻璃夾層內無灰塵和水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；C. 硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。6.2.2.8外墻A. 墻面平整無空鼓開裂，細沙批嵌均無明顯接搓，涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。B. 外墻無滲漏水。6.2.2.9屋面A. 各類房屋排水暢通，無積水、不滲漏；B. 坡、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔；C. 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。6.

10、2.3給排水、電器部分檢查標準6.2.3.1給水管A. 水表安裝位置正確、平整，給水閥門的位置準確，開關嚴密、靈活。B. 所有給水管（含熱水管）都有經試壓報告和驗收記錄，管道無滲漏。6.2.3.2排水管A. 排水管每層潔具留口位置準確，廚房、衛生間地漏高出地坪0.51cm，陽臺地漏低于地表面0.5 cm。B. 檢查口位置正確，清掃方便。C. 有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢。6.2.3.3空調、雨落管A. 按規范安裝伸縮節，伸縮節安裝高度應統一。B. 管道支承件的間距應統一，立管75以上的支承件間距不大于2m。C. 雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。D. 所有管道不堵不漏，排水

11、通暢。6.2.3.4煤氣管A. 煤氣管明敷，離墻面3.54cm。煤氣管每層加套管，套管高出地坪8-10 cm，安裝位置準確牢固。B. 管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。6.2.3.5開關、插座（含電視機、電話）A. 線材色標合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地為黃綠雙色線，接地接觸緊密。B. 開關、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內面板高差允許偏差5mm；面板的垂直度允許偏差0.5mm。C. 用戶箱內標識正確。6.2.3.6避雷帶A. 有全面測試接地電阻符合設計要求阻值的檢測和驗收記錄，無明確時應小于10歐姆。6.2.3.7配電箱A. 元件齊全，接

12、地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）。B. 配電箱盤面垂直。6.2.4室外公建工程檢查標準6.2.4.1室外排水工程A. 窨井布置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求。B. 各類窨井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟。C. 管道應順直且排水通暢，有閉水試驗和沖水試驗的驗收記錄。D. 管路及窨井中無建筑垃圾。6.2.4.2行車道路和停車位，自行車棚A. 行車路面應無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷。B. 行車路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通。允許偏差：縱縫20m長度內不得大于20mm，橫縫在路面寬度內不得小于1

13、0mm。C. 混凝土道路割縫平整，伸縮縫處油膏灌縫密實平整，油漆完成，美觀。D. 路面平整，坡度符合設計要求，經潑水試驗無積水現象。E. 植草磚鋪設平整，無殘缺，無積水現象，檔車石和車位分線合理。F. 房屋入口處必須做室外道路，與主干道相通，路面潑水后無積水、空鼓和斷裂現象。G. 自行車棚等室外構筑物、設施滿足設計要求和使用功能，相關資料齊全，并經驗收合格。6.2.4.3小區景觀A. 小區內道路平整，道板磚鋪設整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，路面和綠地無積水現象。休閑娛樂設施完好，有驗收合格證明。B. 綠化用水試壓符合要求，水表及保護設施安裝符合要求，水龍頭處排水通暢，無積水。C

14、. 室外照明系統設計和施工滿足和管理需要，線路絕緣通電性能良好。6.2.4.4綠化A. 植物數量、品種、規格符合設計合同要求，提供竣工圖紙。進滬植物材料應有植物檢疫表及苗木出圃單。基本無黃土裸露，并落實保修、包活責任和期限。B. 土地平整及施肥：排水坡恰當，無雜草根、莖，花壇施腐熟基肥。C. 草坪：間鋪、點鋪草坪，大小一致、均勻，草塊與土壤密結，平整；鋪設完成，做到不露土層。D. 切草邊：線條清晰，平順自然。E. 花壇、草本地被：高矮、密度符合設計要求，株行距均勻，種植深度恰當，根部搗實。F. 定向及排列：樹木朝向的主要視線應豐滿完整、生長好、姿態美；G. 垂直度、支撐、繞桿：材料、高度、方向

15、及位置應整齊劃一。6.2.5設備驗收標準6.2.5.1水泵房土建驗收標準：A. 頂棚、墻面、地坪、門窗門鎖符合要求。B. 水泵四周排水溝及總排水溝能正常使用。C. 防噪音：措施合理有效。6.2.5.2水箱：A. 附屬設施齊全：內外爬梯、透氣孔（帽）、B. 管道同墻體接觸處無滲漏C. 水箱內外垃圾清理干凈6.2.5.3設備安裝電氣控制柜A. 安裝牢固，便于操作和維修。B. 電氣控制柜內器件及配線符合規范，接線端線路標識清楚，名牌規范。C. 電氣控制柜的控制各種功能同實際運轉設備相匹配。D. 建筑室外控制線同控制柜接口有保護裝置。E. 控制柜前絕緣毯完好。F. 聯合動負荷試車合格。6.2.5.4水

16、泵及電動機A. 水泵電動機安裝符合規范，啟動和運行平穩，無異響。B. 電動機和水泵運轉時，各部件發熱正常。C. 電動機接線符合規范，且端口有保護措施。D. 各種部件無異常，各項技術指標符合規范要求。檔案資料齊全：A. 完整竣工圖紙同現場安裝一致。B. 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。C. 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。D. 合同復印件。E. 各部件產品的合格證、廠家和施工單位的詳細聯系。6.2.5.5閥門A. 閥門開關完好、靈活。B. 標識清晰，正確。6.2.5.6電氣儀表：A. 安裝符合規范，便于觀察和維修。B. 儀表讀數正確，偏轉流暢，無卡塞現象。C. 電線敷設布

17、局合理。6.2.5.7報警裝置A. 報警功能準確：底水位、高水位、超水位均能報警。B. 缺水有自動保護，切斷電機運轉，并報警。6.2.5.8照明：A. 日常照明安裝符合要求。B. 應急照明功能良好，位置合理。6.2.5.9其他：A. 支架安裝合理，減震措施得當，管道油漆和標識指示符合規范。B. 水壓試驗及保溫、防腐措施符合要求：設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。C. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。6.2.5.10電梯驗收A. 電梯安全部門出具的認可文件或者準許使用文件齊全。B. 電梯各項功能正常：C. 應能準確地啟動、運行、選層、平層、停層；D. 電引機的噪聲和震動聲不得超過的規定值；

18、E. 制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。F. 輔助實施如空調等正常。G. 外觀和裝飾面完好無損或保護措施良好。H. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。I. 檔案資料齊全：l 完整竣工圖紙同現場安裝一致。l 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。l 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。l 合同復印件。l 各部件產品的合格證、廠家和施工單位的詳細聯系。l 在驗收時應提供下列資料和文件：電梯類別、型號、驅動控制方法、技術參數和安裝地點。制造廠提供的隨機文件和圖紙。電梯檢查及電梯運行參數記錄。6.2.5.11消防設施A. 有消防部門檢驗合格證。B. 消防泵和外圍設備聯動正確。

19、C. 消防設備齊全，功能正常（消防箱、小區內消防分區閥門、消防結合器、泄壓閥、安全閥等）。D. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。E. 消防緊急照明和疏散指示燈正常。F. 檔案資料齊全。G. 完整竣工圖紙同現場安裝一致。H. 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。I. 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。J. 合同復印件。K. 各部件產品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯系。6.2.5.12弱電系統（有線電視、電話、網絡）機房A. 排線美觀，設備機架布局合理，符合規范，便于操作和維修保養。B. 主、備用電源工作正常，能互相自動切換。C. 各設備運行正常。D. 抗干擾和抗靜電、防小動

20、物等防護措施完好。E. 檔案資料齊全：l 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。l 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。l 合同復印件。l 各部件產品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯系。（因上述設備產權歸相關部門，他們負責維修及故障物業掌握相關資料即可）6.2.5.13分質供水設備、A. 有衛生部門檢驗合格證。B. 系統設備齊全，運行正常，隨機抽查，處理過的水質達到國家標準。C. 附屬設施完好（泄壓閥、安全閥等）。D. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。E. 緊急照明和疏散指示燈正常。F. 檔案資料齊全：l 完整竣工圖紙同現場安裝一致。l 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。

21、l 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。l 合同復印件。l 各部件產品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯系。6.2.5.14游泳池設備A. 有安全、衛生部門檢驗合格證。B. 泳池水泵房和管道安裝檢查標準（參見水泵房標準）。C. 游泳池設備及附屬設施齊全，運行正常。D. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。E. 游泳池設備房緊急照明正常。F. 檔案資料齊全：l 完整竣工圖紙同現場安裝一致。l 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全。l 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。l 合同復印件。l 各部件產品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯系。6.2.6安防系統6.2.6.1各分項系統

22、有安防部門檢驗合格證明。6.2.6.2各分項系統運行正常：6.2.6.2.1可視對講系統：A. 能實現三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾；B. 室內機和中心機開鎖功能正常；C. 圖象清晰，無雜波。6.2.6.2.2閉路電視監控系統A. 圖象清晰，無雜波，（能看清人員樣貌、車牌號）；B. 能隨意觀察任意圖象；C. 各種錄像功能正常；D. 圖象再現功能正常，不能失幀；E. 同報警聯動正常；F. 各監控點設置布局合理，和環境協調。6.2.6.2.3電子巡更系統A. 巡更器牢固可靠，適應各種惡劣環境；B. 巡更點安設牢固、比較隱蔽；C. 巡更管理軟件編寫和更改工作正常；D. 信息存取和打印工作正

23、常。6.2.6.2.4一卡通管理系統A. IC卡開啟門鎖和道閘功能正常；B. IC卡的開門權限及根據時間、卡號、姓名、門鎖號等條件通過電腦軟件查詢并打印如各門鎖開啟情況、IC卡發行或使用情況、用戶資料等操作正常；C. 車輛管理程序符合管理需要，車輛進出情況電腦自動記錄圖象清晰，時間和計費準確。6.2.6.2.5周界防越系統A. 紅外線觸動報警位置準確，反應時間20秒；B. 報警時聯動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統電腦自動保存。6.2.6.2.6安防設備機房：A. 控制柜布局合理，便于保安操作和維修保養；B. 主備用電源工作正常；C. 防護措施完好。6.2.6.3檔案資料齊全A. 完整竣工圖紙同

24、現場安裝一致；B. 隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄齊全；C. 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全；D. 合同復印件；E. 各部件產品的合格證、廠家和施工單位的詳細聯系。6.2.7商鋪：A. 每個商鋪應有獨立的供電、供水、排水系統，水電表安裝在方便抄表的位置。B. 應綜合考慮預留商鋪廣告牌的安裝位置。C. 商鋪消防應符合消防要求，應有疏散指示燈、消防平面圖、配置足夠的滅火器材等消防設施。D. 應設置垃圾桶。E. 公共通道應采用節能燈。6.2.8管理用房驗收標準：A. 管理用房面積按照當地法規要求測算，法規無要求的，按物業總建筑面積千分之三至四比例提供物業管理專用房屋，不足50平方

25、米的按50平方米計。詳見物業與地產相關業務關系操作指引B. 位置：盡量設置在住宅區中心部位，方便住戶。C. 竣工日期：在向住戶發鑰匙前30天。6.2.9有關居委會用房規定（政府文件）：、A. 面積：按10戶1平方米標準考慮（不少于150平方米）。B. 位置：在物業管理用房附近。6.2.10物業管理辦公用房裝修標準：6.2.10.1必須保證物業管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件：A. 地面：水磨石地面或國產防滑地磚地面。B. 墻面：國產乳膠漆墻面。C. 頂棚：型鋼T型龍骨、石膏板吊頂。D. 門：普通實木門、局部可用鋁合金門。E. 窗：鋁合金或塑鋼窗。F. 水、電、氣相關設備：采用一般的國產設備。G. 前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷（磚砌、木制或鋁合金隔斷）、木制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。