1、物業的接管驗收與撤管物業接管驗收的準備（一）人員準備（1）組建接管驗收小組。由物業管理企業管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加。各部門應選派既精通業務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要有不同專業特長的工程技術人患參加。規模一般為58人。（2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。（二）接管驗收的資料準備（1）驗收支出國家有關技術標準及規范。（2）圖紙：該物業的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄（3）針對該物業驗收的內容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統計表、機電設備接管驗收

2、遺留問題統計表、接管驗收問題整改表等。（三）進行現場初步勘察根據設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。新建物業接管驗收的程序（1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。（4）驗收過程中發現的問題，按質量問題的處理辦法處理。（5）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。原有物業的接管驗收程序（1）移交人書面提請

3、接管單位接管驗收，并提交相應的資料”（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。（6）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發驗收合格憑證，簽發接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。物業接管驗收的主要內容和技

4、術標準新建物業接管驗收的主要內容和標準（質量與使用功能）1、主體結構（1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。（2）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。（3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。（4）木結構應給點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規范中的有關規定。（5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有先規定。2、外墻不得滲水3、屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范中的有關規定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）平屋面應有隔熱保溫措施

5、，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。（3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4、樓地面（1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。（2）衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。5、裝修（1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富

6、、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。（3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。6、電氣（1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMKV。（2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地

7、裝置。（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規范的要求。（5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時應符合地區性低壓電器裝置規程的有關要求。7、水、問聲、消防（1）管

8、道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。（3）衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。（6）消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火現嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。8采暖（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。（

9、2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。（3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。（4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。（7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須

10、符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的規定。（8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。（9）經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區室溫必須符合設計要求。9、附屬工程及其他（1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。（2）化糞池應接排滿量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現象。（4）房屋入口處必須做室外道路

11、，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。（5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。（8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。原有物業接管驗收的主要內容和標準質量與使用功能的檢驗（1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規定作檢驗依據。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。（3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速

12、變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現有價值、建立資料檔案。2危險和損壞問題的處理（1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。物業接管驗收中質量問題的處理處理質量問題的方法1、發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。2、發現影響相鄰房屋的安全問題，由經給基胡狩理。因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修

13、，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。3、對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。4、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。處理質量問題應把握的兩條原則原則性與靈活性相結合所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工

14、沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細致入微與整體把握相結合工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何7點疏忽都有可能統日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線客的

15、大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的物業土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。物業接管驗收與竣工驗收的區別物業的接管驗收是：物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人

16、委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。物業的接管驗收與竣工驗收的區別是：1驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。2驗收性質不同竣工驗收是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業管理企業代表全體業主（包括現有業主和未來業主）根據物業管理委托合同，從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，對物業委托方委托的物業進行的質量驗收。3、驗收條件不同竣工驗收的

17、首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。4、移交對象不同竣工驗收是建設單位移交物業的過程；接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程。5驗收階段不同竣工驗收合格后7由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標志著物業可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發企業或建設單位向物業管理企業辦理物業的交付手續，標志著物業正式進入使用階段。物業接管驗收應提交的資料根據2003年國務院第379號令物業管理條例第二十九條規定和1991年建設部公布的房屋接管驗收標準（ZBP30001

18、-90）建設單位應向接管單位移交有關資料。新建物業接管驗收應提交的資料1、產權資料（l）項目批準文件。（2）用地批準文件。（3）建筑執照。（4）拆遷安置資料。2、竣工驗收資料（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結構、”設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預決算。（5）圖紙會審記錄。（6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。（1l）竣工驗收證明書。3、技術資料（1）新材料、構配件的鑒定合格證書。（2）水、電、

19、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。牧業質量保修文件和物業使用說明書。原有物業接管驗收應提交的資料1、產權資料（1）房屋所有權證。（2）土地使用權證。（3）有關司法、公證文書和協議。（4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設備及定、附著物清冊。2、技術資料（1）房地產平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設備技術資料。三、物業接管驗收交接雙方的責任建設單位的責任（1）提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收

20、，驗收不合格的負責返修。（3）房屋接管交付使用，如發生重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理。如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。（4）按規定負責保修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。（5）新建房屋接管后，應負責在3個月內組織辦理承租手續，逾期不辦應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。接管單位的責任（1）對建設單位提出的驗收申請，應雜一15日內審核完畢、及時簽發接管驗收文件。（2）經檢驗符合要求，應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管驗收文件。（3）接管驗收時，應嚴格按照接管

21、驗收條件進行驗收，對在驗收中發現的問題應明確記錄在案，并會同建設單位共同協議處理辦法，商定復驗時間，督促施工單位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如發生重大質量事故，應會同建設。設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應負責處理。（5）根據協議，可負責代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接雙方應盡可能協商解決，如不能協商解決時雙方均應申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。物業管理企業的解聘（一）解聘的形式1、自然解聘自然解聘是物業服務委托合們期滿后物業管理企業不再被續聘。為了確保亞全和物業管理企業雙方權益，物業B除委托合同中對委托管理時期限都有明確的規定。2提前解聘提前

22、解聘，是指在合同期限內，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分謹慎。當業主、業主委員會和物業管理企業產生較大爭議時，應進行充分的協商；協商不成時，可提請物業管理行政主管部門調解；調解革成時二當事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負有責任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經濟損失。（二）解聘的程序1、自然解聘的程序（1）雙方提出書面意見。一般在物業管理委托合同期滿前（如6個月），業主委員會和觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，表明態度。（2）征求業主意見。業主委員會應廣泛聽取業主對物

23、業管理工作的意見和評價，如果大多數業主反映良好就可以續聘；如果有23的業主對物業管理工作不滿，可以不再續聘，進行自然解聘。（3）物業管理企業進行選擇。2、提前解聘的程序（1）正確解決雙方的爭議 （2）盡快選聘新的物業管理企業 （3）做好移交的準備、撤管工作的程序（1）物業管理企業接受業主大會和業主委員會大撤管通知（2）進入撤管準備階段（3）正式實施撤管在撤管過程中物業管理企業應做好的工作（1）要善始善終做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作物業管理企業的選聘條件物業管理企業的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協商不再續聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續

24、履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業主對物業管理企業的工作極度不滿，而物業管理企業又無切實改進工作的措施和行為，業主一致要求提前解聘；孩物業管理企業認為業主和業主委員會未認真履行合同中載明的義務場或對本企業的物業管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續履行合同。但不管是什么原因，都應該有個正當的理由。物業管理企業撤管時應移交的資料包括：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套拉施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。（3）物業質量保修和物業使用說明文件。（4）物業管理所必須的其他盜料n物業服務費構成的確定物業服務成本或者物業服務支出

25、構成，應包括以下幾個部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（3）物業管理區域清潔衛生費用。（4）物業管理區域綠化養護費用。（5）物業管理區域秩序維護費用。（6）辦公費用。（7）物業管理企業固定資產折舊。（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（9）經業主同意的其他費用。以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。收益性物業服務費的測算物業管理企業在確定收益性物業服務費的標準時，常常按照物業租金收入的一定比例進行測算和收取。物業管理企業也可以采用前述居住性物業服務費的測算方法來測算收益性物業服務費。業主一般

26、采用定額法和比例法測算收益性物業服務費。這種測算方法比較適合代理收益性物業租賃的物業管理企業。物業服務的定價形式物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主

27、享有或者承擔的。物業服務費的價格形式物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價：具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。（1）實行政府指導價物業服務收費，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。（2）實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。雙方商定收費標準時，可由雙方委托具有資質的價格事務所、會計事務所等中介服務機構對其費用、成本

28、、利潤等進行測定。測算物業服務費的原則嚴格控制成本的原則、業主滿意的原則、區別對待的原則、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則四、明碼標價的規定根據物業服務收費管理辦法的規定，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理公共區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及受費項目收費標準等情況公示。明碼標價要求經營者所表示的價格必須真實明示商品或服務各項指標的價格。明碼標價必須是在出售商品或在提供服務之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或服務在事前有個基本了解。物業服務費的收繳管理1根據中華人民共和國價格法和物業管理條例制定的物業服務收費管理辦法，規范了物業服務

29、收費行為，保障了業主和物業管理企業的合法權益。2國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。3實行物業服務費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業服務支出是屬上已創制如L物業服務費屬于交納的業主所有的，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定性生明白b物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。4物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務

30、合同，為業主提供質價相符的服務。5、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。6、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優點電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額費用。物業服務費的追繳1、送達物業服務費通知單根據物業服務費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業管理企業應將收費通知單定期及時地送達到業主或使用人的手中，應由業主或使用人簽收。一般情況下，業主接到通知單后，能按時交納物業服務費。2、加強立

31、法，追討拖欠費用如果業主（使用人）不能如期交納物業服務費，物業管理企業財務部門應進行催款。業主的權利和義務由法律和業主公約及物業管理委托合同保障維護的，是通過業主大會和業主委員會來實現的。業主有享受物業管理企業提供物業服務的權利，同時也有承擔物業服務費用、交納物業服務費用的義務。依據物業服務收費管理辦法，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。3、針對不同對象，采取不同的追討方法（1）一般性追繳（2）針對性追繳（3）區別性追繳追繳物業服務費的原則l、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。2、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物

32、業服務或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。3、政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督，物業管理企業違反價格法律，法規和固定，由政府價格主管部門依據中華人民共和價格法和價格違法行為行政處罰規定予以處罰。解決物業服務收費難的對策1、完善物業管理法律市場經濟是法制經濟，物業管理是一種市場行為，物業管理企業通過市場競爭參與招投標并中標后，與物業所有人簽訂物業管理委托合同，對物業項目的建筑物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養，為房屋所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。和其他市場行為一

33、樣，物業管理行為必須用法律進行規范。物業管理行業系統、規范的法規制度正在健全，物業管理的發展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規則的推進機制，相關法律和法規的完善，即市場規則的完善是物業管理健康發展的保證。1994年4月五日，建設部頒發了33號令，即城市新建住宅小區管理辦法，明確指出：“住宅小區應當初步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。”從而正式確立了我國物業管理的新體制，為物業管理的體制改革指明了方向，提供了法規依據。2003年9月1日物業管理條例對物業服務收費作了原則性規定，規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人。使用人的合法權益，促

34、進物業管理事業的健康發展又向前邁進了一大步；1999年10月14日，建設部發布了關于印發份期物業管理協議）的通知，要求新建住宅小區在簽訂商品銷售合同時，要簽訂前期物業管理服務協議，從而解決了房屋出售后到業主委員會成立前物業管理的問題，并有協議的示范文本；1999年10月30日，建設部頒布了物業管理企業資質管理試行辦法，對物業管理專業機構加強管理，鼓勵物業管理機構規模經營。特別是物業管理條例和物業服務收費管理辦法的出臺，進一步規范了物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環境，促進和保障物業管理行業的健康發展。經過多年努力，從國家到地方各級人

35、民政府和物業管理企業，從不同層次和需要先后制定了一系列物業管理法規以及相關政策、各項管理制度與辦法，為搞好物業管理打下了基礎。然而，這些離完善的物業管理法規體系還相差很遠，需繼續健全以適應當前蓬勃發展的物業管理行業的需要。2、制定切實可行的物業服務收費標準3、轉變業主和使用人的消費觀念在計劃經濟體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。居民習慣的是“只享受，不（少）付費”。我國實行社會主義市場經濟后，人們不僅獲取住宅的方式發生了改變，使得產權結構也發生了變化，物業管理也隨之出現，而人們對物業服務不認識、不理解。因此，就產生了如何

36、轉變消費觀念、認識和實踐物業管理的問題。根據市場經濟的要求，人們在得到住房成為業主后，要與物業管理公司簽訂物業服務合同，明確各種交納的物業服務費用。業主對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業服務費不理解，有的業主甚至不清楚應交物業服務費，更不會想到應主動去交物業服務費。物業管理條例明確闡明，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負有連帶交納責任。4嚴格物業管理企業財務管理制度物業管理企業的財務收支情況應定期向用戶公開，接受用戶的監督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務費的必要性和重要性，

37、進而使他們從被動交費轉向主動交納各項服務費用。總之，解決好物業收費難的問題，有利于物業管理工作的正常進行，有利于人們生產和工作環境的改善，也有利于業主的根本利益。房屋租賃市場調查的準備組織調查人員1、確定總負責人。一般總負責人應為公司營銷部門經理或公司主管副總經理。2、選拔調查人員。3、組織調查小組。根據調查業務的類型、調查量的多少以及房屋調查緊急程度的高低，可一組。跳由23組成。4確定每組的負責人。根據每組的任務，選拔適當人選擔任。5、進行培訓。有關調查人員就需要做好以下幾項工作：1、收集、整理公司現有的資料、信息或情報，包括相關文字、圖片、音像等。2、對上述資料進行初步分析，尋找關于房屋租

38、賃方面有用的調查線索和相關信息；3、在分析的基礎上，根據已有的經驗提出假設并對多個假設進行推斷，從而縮小正式現查范圍，更加明確房屋租賃調查的邊界和具體內容，以把握房屋租賃調查的方向，提高細查的效率。設計調查表調查表是整個調查工作的核心。房屋租賃市場調查表一般由兩個分表組成：1、出租房屋供給情況表其內容主要有：出租房屋名稱、所在地區、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設備設施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調查日期等項目。2、出租房屋需求情況表其內容主要有：稅戶的類型

39、一規模。粗戶所從事前行業或職業j租戶承租的房屋面積大小、是否有擴租的穆薩；。”租夕對喬租房屋的滿意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。檔次、配套設備以及物業管哪B務的要求，租戶對租金的要求等等。編制調查計劃調查方案也稱調查計劃，它是調查小組進行調查的行動綱領，其主要內容包括：確定調查目的、調查方式和方法、信息收集和范圍、調查進度、調查經費預算、人員組織極其調查資料的統計與分析等。房屋租賃市場調查的實施進行房屋租賃市場調查與分析所謂房屋租賃市場的調查與分析，是指調查人員按照調查方案規定的目的、方法、時間、范圍、內容、步驟等進行房屋租賃市場信息資料的收集并進行分析工作的過程。具體包括兩個方面：1、

40、房屋租賃市場的調查2、調查資料的整理與分析進行經濟論證提供房屋租賃服務的經濟論證是房屋租賃調查報告的一個必要的組成部分。進行房屋租賃經濟論證就是通過技術分析，論證提供房屋租賃服務在經濟上是否值得，或者能否取得必要的利潤。進行房屋租賃經濟論證的簡要做法是：（1）一根據調查結果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得到待田租房屋的月租金價格，進而求出房屋業主的平均月租金收入，最終得到房屋業主應該付給公司的房屋租賃代理費。租賃代理費通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金收入的定比例。這就是物業管理公司提供房屋租賃服務的收入。（2）根據實際情況，求出公司為提供租賃服務所付出的代價或

41、支出，包括調查經費支出、租賃服務管理人員支出、相關稅收支出等等。（3）用收入減去支出，得到的就是公司提供房屋租賃服務業務的利潤。如果利潤為正值，則該項服務在經濟上就是可行的。正值越大，利潤越高，該業務越值得進行。否則，利潤為負值，提供房屋租賃服務在經濟上就是不可行的。撰寫市場調查報告房屋租賃市場調查報告是物業管理企業提供房屋租賃服務決策的重要參考。在完成以上工作后，調查小組負責人要積極負責并組織調查組成員分工合作共同編寫調查報告。房屋租賃市場調查報告通常包括以下主要內容：前言、摘要、目錄、正文、有關建議、附件市場調查的基本方法詢問法、觀察法、實驗法觀察法（1）調查人員育接觀察。調查者在現場觀察

42、和統計，耳聞目睹客戶對市場的反應和公開的言行。（2）利用設備間接觀察。調查者利用錄音機、錄像機、照相機、監測器、測、器等現代化器械間展東施消對門的行為進行觀察，以收集資料。觀察法所得的資料深入詳細，真實性大，較為客觀。但是，該法所需時間長、費用大，易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發生的現象和一些表面情況，難以探知被調查者的動機、偏好等內在心理活動。市場調查的技術1調查表的設計依仗完整的調查表，通常有5個構成要素：（l）被調查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。（2）調查的具體項目。（3）填表說明。講清調查意圖、填表要求、注意事項等。（4）編號。某些調查表須編號，便于分類歸檔或由計算機處理

43、。（5）調查者。如調查人姓名、單位和日期等。依據調查問題要求不同，調查表上詢問的問題類型和內容設計也就不同。主要有如下（1）二項選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調查者在兩項相互對立的答案中選答一個。（2）多項選擇型。由調查者事先列出許多答案，讓被調查人員選擇適合自己的答案的方法。（3）順位型。對所詢問的問題列出幾個答案，清被調查者依自己喜歡的程度對各答案列出先局順序的方法。（4移度評等型。調查人員對詢問的問題列出程度不同的幾個答案，并對答案事先按（5）自由回答型。設計調查表應注意以下事項：（1）問題要短。較長的問題容易被調查者混淆。（2）每一個問題只能包含一項內容。（3）問題中不要使用專

44、門術語，如容積率。（4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。（5）要注意問問題的方式。根據具體情況選擇直接詢問或間接詢問方式。抽樣調查：是指從調查對象的總提中抽取有代表性的若干樣本進行調查，并從熟練上推斷總體的專門調查方法。市場預測方法定性預測又稱為經驗判斷法、外推法，它是根據已掌握的歷史資料和現實資料，憑借個人經驗、知識和分析判斷能力，對預測對象未來發展趨勢做出性質和程度的判斷。常見的定性預測方法有： （1）經理人員評判預測法。請相關部門的主管人員及J些專家對市場發展趨勢提供詳盡資料，充分地發表自己的看法，并相互交叉、取長補短，最后匯總出預測意見。（2）客戶需要直接調查法。即調查客戶的

45、意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢，預測未來某一時期的市場情況。（3）銷售人員意見法。即主要集中市場銷售人員的意見，據此做出未來市場的預測。（4）綜合判斷法。該法是將經理人員意見法和銷售人員意見法結合起來而進行的市場預測。（5）專家預測法。即根據專家的經驗和判斷進行預測的一種預測方法。2、定量預測法：時間序列預測法、回歸預測法影響房屋租賃市場預測的主要因素城市宏觀經濟環境、房屋出售市場情況、房屋租賃政策法規環境房屋出售市場情況盡屋些堅頁場痘退包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區、數量、類型、檔次、配套設施、價格、物業管理單位、成交條件（預

46、付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況以及開發單位和調查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業或從事的行業、地區、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業的品質、價格、地區、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯系在一起的。房屋出售市場產品質量好、位置優、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產

47、品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結合起來。這樣才有可能準確地把握房屋出租市場的現況與未來發展趨勢。（三）房屋租賃政策法規環境制定房屋租賃方案的程序（一）確認租賃房屋的類型、檔次和租戶的來源（l）按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經營性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業用房等。住宅用房租賃是最為常見的。隨著市場經濟的發展，一這些年城市的辦公用房和商業用房租賃也日益趨多，并已形成專業化管理。（2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房3種類型；辦公、商業用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫字樓可以劃分為高檔寫字樓和中、低檔寫字樓等類型。不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來源通常也是不同的：（1）住宅用房的租戶一般是單個家庭或個人（2）辦公用房的租戶通常是