1、新接樓盤驗收及接管要求新接樓盤驗收及接管要求 2009.04.11 高力國際高力國際 上海上海 1.接管驗收規(guī)程接管驗收規(guī)程 2.接管驗收流程接管驗收流程 3.驗收移交應提供的技術資料驗收移交應提供的技術資料 4.接管驗收標準接管驗收標準 第一節(jié)：接管驗收規(guī)程 一 、 物 業(yè) 驗 收 移 交 條 件 開發(fā)商根據(jù)各項目的施工進度和租戶入住的情況，要 求物業(yè)公司對其物業(yè) 的建筑裝修 、設備和系統(tǒng)進行驗 收接管，項目的最終移交是在通過政府有關職能部門 和開發(fā)商驗收基礎上以物業(yè)公司驗收通過為準。 物 業(yè) 驗 收 移 交 條 件 物 業(yè) 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ：

2、 1. 提 供 被 驗 收 物 業(yè) 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 )； 二 、 物 業(yè) 驗 收 移 交 條 件 2. 提 供 被 驗 收 的 設 備 、 系 統(tǒng) 的 操 作 說 明 、 保 養(yǎng) 手 冊 及 其 他 有 關 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應 商 )簽 署 承 包 (供 應 )合 同 中 有 關 技 術 條 款 ； 4. 提 供 政 府 有 關 職 能 部 門 的 驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應 商 的 地 址

3、、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術 介 紹 和 培 訓 ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場 地 、 設 備 和 機 房 。 三、分戶檢驗管理暫行規(guī)定 杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗管理暫行規(guī)定，建設單 位在住宅單位工程竣工驗收前，應組織工程設計、施 工、監(jiān)理等單位進行分戶檢驗。前期物業(yè)介入?yún)⑴c分 戶檢驗。檢驗項目： 樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量； 門窗安裝質(zhì)量； 欄桿安裝質(zhì)量； 防水工程質(zhì)量； 室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量； 給排水安裝工程質(zhì)量； 電氣安裝工程質(zhì)量。 四、 拒 絕 驗 收 對

4、 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權(quán) 拒 絕 驗 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴 重 違 反 國 家 有 關 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過 有 關 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 有重大施工缺陷； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設 備 正 常 運 行 和人 身 安 全 的 狀 況。 五、 缺 陷 整 改 對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、 工程缺陷及由于成品未能 有效保護引起的受損 等情況，物業(yè)公司以驗收整改通知單形式 匯總 ，通過工作聯(lián)系單通知開發(fā)商督促施 工單位限期整改，物業(yè)跟進整改情況及時已書 面反饋開

5、發(fā)商，對不能進行整改的缺陷建議進 行補償交涉。 如存在比較嚴重的質(zhì)量缺陷， 則向開發(fā)商建議暫緩驗收，待整改完成后重新 驗收。 六、 試運行 若 部 分 設 備 或 整 個 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 入 住 需 要 必 須 開 啟 運 行 某 些 設 備 或 系 統(tǒng) ， 物 業(yè) 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 并 嚴 格 按 開發(fā) 商 的 書 面 指 令 進 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術 上 仍 由 承 包 商 (供 應 商 ) 把 關 ， 若 發(fā) 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 物 業(yè) 公 司 人 為 原 因 外

6、， 責 任 由 開 發(fā) 商及 其 承 包 商 負 責 ， 對 于 重 要 設 備 或 機 房 有 必 要 簽 定 委托 代管協(xié)議 ，清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 七、驗 收 通 過 被 驗 收 物 業(yè) 完 好 ， 設 備 及 系 統(tǒng) 運 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標 均 達 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 機 房 均 清 潔 干 淨 ， 經(jīng) 有 關 各 方 書 面 確 認 驗 收 通 過 ， 開發(fā) 商應 督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業(yè) 正 式 交 由 物

7、業(yè) 公 司 接 收 管 理 。 八 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業(yè) 整 體 驗 收 結(jié) 束 ， 正 式 進 入 保 修 期 ， 但 物 業(yè) 驗 收 往 往 是 一 段 相 當 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經(jīng) 進 入 保 修 期 ， 故 需 要 開 發(fā) 商與 其 承 包 商 、 供 應 商 協(xié) 議 約 定 整 個 項 目 的 保 修 期 起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業(yè) 公 司 ， 而 在 此 之 前 進 入 保 修 期 的 部 分 設 備 和 系 統(tǒng) ， 若 需 要 簽 續(xù) 保

8、 合 同 ， 開 發(fā) 商應 酌 情 予 以 補 償 。 第二節(jié)：接管驗收流程第二節(jié)：接管驗收流程 一一.接管工作準備階段接管工作準備階段 1. 由開發(fā)商、物業(yè)公司、監(jiān)理單位共同成立接管驗收小 組。 2. 接管驗收小組根據(jù)物業(yè)施工進度制定驗收計劃。 3. 參驗人員熟悉接管各層面的情況。 4. 接管工作應備文件、驗收接管流程、相關驗收文件、 相關驗收表格、成品保護方案 5. 接管驗收人員安排與器具準備。 6. 對參驗人員進行培訓。 二、接管工作運作階段 1. 驗收前開商至少提前5個工作日書面通知物業(yè)公司并 提供所要驗收移交項目的竣工圖紙、技術資料。 2. 物業(yè)公司審核相關竣工資料，熟悉接管項目情況

9、。 3. 按約定時間，由開發(fā)商組織物業(yè)公司、施工單位、監(jiān) 理單位按接管驗收表格進行驗收。 4. 驗收過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，由物業(yè)公司整理匯總， 對重要現(xiàn)場應進行照相，通知開發(fā)商督促施工單位限 期整改。 5. 物業(yè)公司對整改情況作進一步跟進檢查，并作好記錄。 6. 整改完成后，由開發(fā)商再次組織驗收直至驗收合格。 7. 驗收合格，參驗單位在驗收交接表上簽字并加蓋公章， 一式二份，一份交開發(fā)商，一份由物業(yè)公司存檔備案。 8. 開發(fā)商將相關區(qū)域鑰匙移交物業(yè)公司。 9. 物業(yè)公司安排開荒保潔，對部分成品（如：地面、墻 面、天花、電梯等）進行保護。 10.對已接管項目進行操作培訓，并安排人員定時或不定 時

10、巡視，確保大廈各功能及設施設備運作正常。 第三節(jié)：驗第三節(jié)：驗 收收 移交應移交應 提提 供供 的的 技技 術術 資資 料料 在 物 業(yè) 驗 收 接 管 前 ， 開發(fā)商須 提 供 有 關 物 業(yè) 的 各 種 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業(yè) 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內(nèi) 呈 交 。 物 業(yè) 管 理 公 司 將 參

11、考 這 些 技 術 資 料 對 物 業(yè) 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養(yǎng) ， 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結(jié) 構(gòu) 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 墻 面 、 門 窗 及 幕 墻 等 材 料 表 )； 4. 質(zhì) 監(jiān) 站 、 規(guī) 劃 局 、 消 防 局 、 環(huán) 衛(wèi) 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗

12、收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ； 7. 物 業(yè) 沉 降 測 試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 證 。 二 、 弱 電 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統(tǒng) 的 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統(tǒng) 、 消 防 自 動 報 警 系 統(tǒng) 、 防 盜 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 衛(wèi) 星 電 視 系 統(tǒng) 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 、背 景 音 響 系 統(tǒng) 、

13、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統(tǒng) 等 )； 2. 各 弱 電 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統(tǒng) 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 消 防 大隊 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 臺 、 國 家 安 全 局 、 電信等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 證 明 ； 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 氣 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 所 有 電 氣 系

14、 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ； 3. 電 氣 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 種 用 電 設 備 調(diào) 試 、 測 試 報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統(tǒng) 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 消

15、防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統(tǒng) 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 消 防 部門 驗 收 批 文 ， 衛(wèi) 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 環(huán)保和 質(zhì) 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ； 5. 消 防 水 系 統(tǒng) 試 壓 、 調(diào) 試 及 驗 測 報 告 ； 6. 污 水 處 理 系 統(tǒng) 竣 工 圖 紙 ， 衛(wèi) 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質(zhì) 檢 測 報 告 。 五 、 空 調(diào) 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 空 調(diào) 系 統(tǒng) 、 送 排 風 系 統(tǒng) 操

16、作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 空 調(diào) 、 送 排 風 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 空 調(diào) 機 組 ( 熱 泵 機 組 )、 新 風 機 組 、 熱 交 換 器 及 風 機 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 證 ； 4. 消 防 部門 驗 收 批 文 ； 5. 空 調(diào) 系 統(tǒng) / 設 備 試 壓 、 調(diào) 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發(fā) 電 機 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發(fā) 電 機 房

17、平 面 圖 ， 煤 氣 調(diào) 壓 站 平 面 圖 和 煤 氣 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 ； 3. 勞 動 局 、 質(zhì) 檢 站 及 煤 氣 公 司 有 關 驗 收 證 明 ； 4. 鍋 爐 、 應 急 發(fā) 電 機 及 電 梯 等 設 備 的 調(diào) 試 報 告 、 產(chǎn) 品 合 格 證 書 ； 5. 煤 氣 管 道 的 試 壓 報 告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料 電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ， 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ， 以 便 使 物 業(yè) 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ， 以 下 為 電 梯

18、移 交 時 必 須 提 供 的 資 料 ， 但 不 限 于 此 ： 1. 市 建 委 質(zhì) 監(jiān) 站 批 發(fā) 的 “電 梯 運 行 證 ； 2. 市 技 術 監(jiān) 督 局 批 發(fā) 的 “電 梯 安 全 使 用 證 ； 3. 電 梯 技 術 規(guī) 格 說 明 書 ； 4. 電 梯 出 廠 合 格 證 及 產(chǎn) 地 來 源 證 ； 八 、電 梯 驗 收 提 交 資 料 5. 電 梯 裝 箱 清 單 ； 6. 電 梯 管 理 與 使 用 手 冊 ； 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 準 ； 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ； 9. 電 梯 維 修 保 養(yǎng) 手 冊 ； 10.電 梯 安 裝 圖 紙 ； 11.

19、電 梯 機 械 及 電 氣 控 制 圖 紙 ； 12.電 梯 備 品 備 件 清 單 ； 13.電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ； 14.電 梯 承 包 商 竣 工 調(diào) 試 及 自 查 記 錄 ； 15.電 梯 應 急 維 修 電 話 ； 16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯(lián) 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。 技術資料的提供要求技術資料的提供要求 承 包 單 位 在 物 業(yè) 移 交 前 ， 須 遞 交 設 備 /系 統(tǒng) 的 操 作 和 維 修 保 養(yǎng) 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 ” )， 以 確 保 物 業(yè) 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握

20、 驗 收 設 備 /系 統(tǒng) 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統(tǒng) 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ， 以 便 物 業(yè) 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統(tǒng) 的 基 本 情 況 。 2. 手 冊 內(nèi) 所 有 內(nèi) 容 應 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統(tǒng) 應 獨 立 成 冊 ， 以 減 少 每 冊 的 厚 度 ， 不 同 內(nèi) 容 或 章 節(jié) 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 ， 并 附 有 清 楚 的

21、 目 錄 指 示 ， 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4.為 使 手 冊 便 于 使 用 ， 并 經(jīng) 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環(huán) 境 下 多 次 反 復 翻 閱 而 不 易 破 損 ， 手 冊 應 采 用 優(yōu) 質(zhì) 的 A4標 準 紙 張 編 印 ， 配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ， 并 以 膠 質(zhì) 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。 5.手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “竣 工 圖 目 錄 ， 按 所 屬 系 統(tǒng) 分 列 于 有 關 系 統(tǒng) 的 章 節(jié) 內(nèi) 。 如 某 一 圖 紙 同 時 適 用 于 多 個 系 統(tǒng) 時

22、， 則 需 在 每 個 有 關 系 統(tǒng) 章 節(jié) 內(nèi) 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內(nèi) 呈 交 。 6. 系 統(tǒng) 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： a. 系 統(tǒng) 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應 變 程 序 。 b. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統(tǒng) 如 何 調(diào) 節(jié) 、 控 制 、 監(jiān) 察 和 調(diào)

23、 校 說 明 。 c. 系 統(tǒng) 內(nèi) 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 的 規(guī) 格 和 功 能 。 d. 提 出 每 個 系 統(tǒng) 的 可 調(diào) 節(jié) 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調(diào) 校 參 數(shù) ， 并 預 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調(diào) 定 的 參 數(shù) 。 e. 系 統(tǒng) 中 有 關 供 電 、 配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細 說 明 。 七設 備 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： a.設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現(xiàn) 異 常 情 況 時 停 機 程 序 。 b

24、.詳 盡 介 紹 每 臺 獨 立 設 備 如 何 調(diào) 節(jié) 、 控 制 、 監(jiān) 察 和 調(diào) 校 說 明 。 c.所 有 設 備 的 原 廠 所 發(fā) 的 隨 機 文 件 、 圖 紙 資 料 ， 包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ， 以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。 如 有 需 要 ， 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ， 以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。 d.列 出 所 有 設 備 的 生 產(chǎn) 制 造 廠 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經(jīng) 調(diào) 試 運 行 后 所 設 定 的 參 數(shù) 。 e.所 有 設 備 的 產(chǎn) 品 說 明 書 、 合 格 簽 證 書

25、 、 生 產(chǎn) 廠 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。 8.系 統(tǒng) /設 備 維 修 保 養(yǎng) 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： a.所 有 系 統(tǒng) /設 備 檢 查 手 冊 。 b.設 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。 c.從 整 個 系 統(tǒng) 到 設 備 的 維 修 保 養(yǎng) 說 明 ， 調(diào) 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。 d.執(zhí) 行 運 作 和 維 修 保 養(yǎng) 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。 e.常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。 f.提 出 系 統(tǒng) /設 備 保

26、養(yǎng) 制 度 ， 列 明 主 要 設 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 和 方 法 。 9.安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： a.各 類 設 備 的 保 護 操 作 程 序 。 b.對 各 項 系 統(tǒng) 操 作 時 可 能 發(fā) 生 的 事 故 危 險 應 作 的 預 防 、 應 變 和 保 護 措 施 說 明 。 電 氣 事 故 保 護 機 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學 物 品 出 現(xiàn) 的

27、事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10.在 任 何 設 備 或 控 制 系 統(tǒng) 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ， 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： a. 軟 件 內(nèi) 容 目 錄 表 打 印 本 。 b. 流 程 圖 、 數(shù) 據(jù) 表 和 程 序 說 明 。 c. 特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。 d. 程 序 設 計 和 系 統(tǒng) 使 用 手 冊 。 e. 應 用 的 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ， 便 于 業(yè) 主 進 一 步 修 改 和 發(fā) 展 軟 件 。 11. 列 出 每 一

28、種 型 號 設 備 、 材 料 和 附 件 的 供 應 廠 商 和 代 理 商 名 單 ， 并 詳 細 列 明 這 些 廠 商 的 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業(yè) 主 的 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 第四節(jié)：接管驗收標準第四節(jié)：接管驗收標準 一、主題內(nèi)容與適用范圍 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能， 明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事 項，特制定本標準。 本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。 工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及 某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗 收可參照使用

29、。 二、引用標準 GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范 GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 GBJ11建筑抗震設計規(guī)范 GBJ14室外排水設計規(guī)范 GBJ16建筑設計防火規(guī)范 GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范 CJB13危險房屋鑒定標準 三、房屋的接管驗收 1. 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 2. 接管驗收應具備的條件： 建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格（分期 交付使用

30、的工程必須與施工區(qū)域隔離）； 供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能 正常使用； 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認。 3. 接管驗收應檢索提交的資料： 產(chǎn)權(quán)資料： 項目批準文件； 用地批準文件； 建筑執(zhí)照； 建筑分層、分單元面積表； 行政主管部門驗收合格的證書、批文； 拆遷安置資料。 4. 技術資料： 竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程 及隱蔽管線的全套圖紙； 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理 記錄）； 隱蔽工程驗收簽證； 沉降觀察記錄； 竣工驗收證明書； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

31、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證 書； 機電設備、設施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖的試壓報告。 四、接管驗收程序 1. 建設單位書面提請接管單位接管驗收。 2. 接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具 備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定 驗收時間。 3. 接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。 4. 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的 規(guī)定處理。 5. 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收 合格憑證，簽發(fā)接管文件。 五、質(zhì)量與使用功能的檢驗 1、主體結(jié)構(gòu) a. 地基基礎的沉降

32、不得超過GBJ7的允許變形值，不得 引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 b. 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的 規(guī)定值。 c. 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂 縫。 d. 木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件 的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規(guī)定。 e. 凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規(guī)定。 2. 外墻不得滲水。 3. 屋面 各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢 通，無積水，不滲漏。 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位 應設置屋面檢修孔。 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、

33、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。 4. 樓地面 a. 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整， 不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面 平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。 b. 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應 符合設計要求，不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。 c. 木樓地面應平整牢固，接縫密合。 5. 裝修 a. 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝 配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 b. 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓 層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 c. 木裝修工程應表面光潔，線條

34、順直，對縫嚴密，不露釘帽，與 基層必須釘牢。 d. 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 e. 抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 f.飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉 角。 g. 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 6.電氣 a.電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。 導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁 接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使 管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 b.應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全， 接觸良好，位置正確。 d.各種避雷裝

35、置的所有連接點必須牢固可靠，接地電 阻值必須符合GBJ232的要求。 e. 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機 的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、 限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽 工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料 均應符合要求。 f.對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或 被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電 視共用天線。 g. 除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī) 程”的有關要求。 7. 水、衛(wèi)生、消防 a. 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓 試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。

36、應 按套安裝水表或預留表位。 b. 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 c. 衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過 8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、 檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 d. 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢 固、部件齊全、制動靈活。 e. 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。 f.消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消 防部門檢驗合格簽證。 8. 采暖 a. 采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 b. 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得 有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必 須有

37、專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 c. 爐排必須進行12H以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐 鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起， 不受卡，返轉(zhuǎn)應自如。 d. 各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、 控制門應開關靈活。 e. 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟 閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。 f.各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可 靠，控制閥門應開關靈活。 g. 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求， 管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架 應牢固。 h. 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐 措施必須符合GBJ242的

38、規(guī)定。 i.鍋爐輔機應運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震 設備應齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。 j.經(jīng)過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械 性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。 9. 冷凍機組/熱泵機組 a. 冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單 位檢驗合格。 b. 與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝 適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。 c. 各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置 安裝合理。 d. 各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈 活可靠。 e. 機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動， 顯示屏顯示正常，各類指標均

39、在運行范圍內(nèi)。 f.各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴 重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程，流量符合要求。 g. 經(jīng)過一段時間連續(xù)運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱 工性能，機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設計要求。 h. 新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等 工作正常，無異聲。 i.冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒 泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。 10.附屬工程及其他 a. 室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡 度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排 水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 b. 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出 水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應 有足夠坡度，并不應超過兩個彎。 c. 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 d. 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面 不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 e. 房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關 規(guī)定。 f.掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道 應暢通，無阻塞物。 g. 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡 用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合 設計要求。 h. 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設 施，達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。 謝謝大家！