1、物業管理樓宇交付物業管理樓宇交付 物業管理知識培訓 20082008 物業管理之樓宇交付物業管理之樓宇交付 物業管理知識培訓 Page 2 樓宇交樓宇交 付之前付之前 的準備的準備 進行樓進行樓 宇交付宇交付 交樓后交樓后 的工作的工作 注意點注意點 及討論及討論 樓宇交付培訓內容：樓宇交付培訓內容： Page 3 物業管理的超前介入 組建物業管理公司及設置管理處 物業管理人員的培訓 制定物業管理的規章制度 物業的驗收和接管 樓宇交付 業主二裝及正常運作管理 物業管理的基本環節物業管理的基本環節 20072007 1 1 樓宇交付前之準備工作樓宇交付前之準備工作 政府文件準備 物管公司文件 準

2、備 物管公司 各部門之 準備 員工之準備 Page 5 2007年10月1日施行的 國務院令第504 號令物業管理條例 2002年11月1日重慶市物業管理條例 重慶市物價局1998年11月1日頒布重慶市 城市物業管理服務收費實施辦法398 1.1 有關政府文件的準備 中華人民共和國物權法 2007.9.1 Page 6 重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理 服務收費實施辦法執行中有關問題的通知 778 重慶市前期物業管理招標投標管理暫行 辦法 渝國土房管發2004294號 1.1 有關政府文件的準備 重慶市房屋面積測算實施細則 Page 7 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律

3、若干問題的解釋（2003年3月24日 最高人民法院審判委員會第1267次會議通過） 法釋20037號。 中華人民共和國治安管理處罰法 中華人民共和國消防法 1.1 有關政府文件的準備 Page 8 城市異產毗連房屋管理規定 全國城市優秀管理大廈標準及評分細 則 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅 使用說明書制度的規定建房1998第 102號文 1.1 有關政府文件的準備 Page 9 GB502092002建筑地面工程施工質量驗 收規范 GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質量驗 收規范 GB50204-2002混凝土結構工程施工質量 驗收規范 1.1 有關政府文件的準備 GB50352-2

4、005民用建筑設計通則 GB50096-1999住宅設計規范2003版 Page 10 第一 建立初步業主檔案 （檔案內容表） 第二 業主臨時公約/入住公約 第三 服務手冊（住宅和商業部分） 1.2 應準備的收樓文件（一） Page 11 第五 收樓通知書應列明業主收樓時應繳費用（各項收費一覽 表）、收樓時間段、地點、收樓時應攜帶有關的文件（如身 份證或護照、購房合同、委托書/辦理業主臨時出入證照片) 等，以掛號信或特快專遞的形式寄出 第四 物業使用及管理細則 1、總則；2、精神文明公約；3、裝飾裝修管理規定；4、水、 電、視、訊使用管理規定；5、環境綠化管理規定；6、交通、 停車場管理規定；

5、7、治安保衛管理規定；8、消防管理；9、 電梯使用管理；10、商業場所管理；11、兒童娛樂區管理； 12、區域防火責任書；13、附則；承諾書 1.2 應準備的收樓文件（二） 第六 清款證明 Page 12 第六 商場/住宅（公寓）物業移交及二次裝修流程圖 （內部/公開）公示于交房現場 第七 入伙程序指南，分為業主專用和租客專用，也 可稱為收樓程序指南 第八 單元出租承諾書（存檔用）租戶收樓授權書 第九 物業管理處業戶辦理收樓憑證、二次裝修手續 憑證（內部文件，存檔用） 第十 收樓承諾書收樓證明書（業主檔案內容， 存檔用，一式二份） 1.2 應準備的收樓文件（三） Page 13 第十二 業主簽

6、收文件（物品）記錄（業主檔案內容， 存檔用，一式二份） 第十三 驗收遺漏工程記錄表業主收樓驗收表（業主檔 案內容，存檔用，一式三份，業主、管理公司、承 建商各執一份） 第十四 鎖匙托管理承諾書（業主檔案內容，存檔用， 一式二份） 第十一 業戶聯絡資料登記表（業主檔案內容，存檔用） 1.2 應準備的收樓文件（四） Page 14 第十六 裝修協議：裝修審圖建議、裝修申請表 第十五 各種費用一覽表 1.2 應準備的收樓文件（五） Page 15 第一 招聘、落實勞動合同 第二 入職前培訓及考核 第三 確定員工制服樣式、訂做事宜 第四 制定內外部文件、印刷事宜 第五 采購開辦物品及器材 1.3 行政

7、人事部在交樓前應做的準備工作（一） Page 16 第六 交樓現場物品的準備 保險柜、計算器、點鈔機、筆、紙（A4、A3、公文等）、復 寫紙、回型針、釘書機、文件夾、寫字板、文件柜、瑩光筆 、文件袋（收樓袋）、告示貼、花名冊、報紙雜志、飲水機 、紙杯、蒸餾水、復印機、影碟機、音響設備、電視機、休 息椅、應急藥品、鮮花、地毯、水果 第七 交樓現場氣氛的布置 1.氣氛布置的要求：突出喜慶、舒適、遮擋未完工部分； 2.布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化 地帶點綴； 3.該項工作可交由專業布置、策劃公司完成。 1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（二） Page 17 第八

8、交樓指示牌的制造 1 樓名指示牌、門牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道 指示牌； 2 停車場指示牌，包括轉彎牌、禁鳴牌、單行牌等； 3 交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置； 4 收樓程序指示牌； 5 交樓現場功能區域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、 等候處、交接處、驗樓處、裝修申請處； 第九 營業執照及資質證書的領取及管理 第十 落實交樓當日協助交樓的各行政人事部人員的分工編排 1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（三） Page 18 第十一 物管公司，選定財務管理軟件及相關的軟件操 作培訓 第十二 建立財務各項管理制度及工作程序 第十三 物業管理收費標準申報手續及

9、收費許可證書的 領取 第十四 確定收費方式和收取費用需準備的政府有關批 文 第十五 收費表格及票據的準備，包括輸入業主的基本 資料、輸入收費項目及金額 1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（四） Page 19 第一 建立并不斷完善工程部各項管理制度 第二 落實工程圖紙、合同交接事宜 第三 協同物業部與開發商及施工單位一起對公建設 施、公共位置及樓宇內部質量進行初驗: 1.登記遺漏工程 2.對遺漏工程進行統計、歸類、總結 3.將遺漏工程總結遞交發展商、承建商 第四 跟進遺漏工程的整改工作進度 1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（一） Page 20 第五 對小區整體工程進行復檢工作

10、，提交復檢報告。 如仍有遺漏工程，繼續跟進遺漏工程的整改 第六 針對遺漏工程的總結對驗樓員進行交樓前工作總 結，對于工程通病一定要避重就輕，統一解釋口 徑，盡可能地向業主進行解釋工作。 第七 核對水表、電表、氣表； 1.有關核表工作一定要做到表對戶，戶對表，記錄清晰 2.對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發展商、承 建商、供電公司、供氣公司、供水公司，要求發展商 3承建商協助供電公司、供氣公司、供水公司盡快進行 整改工作； 1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（二） Page 21 第八 建立初步設備檔案，明確責任人，并對有關設備、 設施進行查驗，對有問題的設備記錄在案，并通 知發展商、承建

11、商督促其進行整改 第九 核對單元鎖匙（含電表房、水表房、管井房、電 房等的鎖匙） 1.貼標簽； 2.對有問題的鑰匙進行跟進工作 第十 落實交樓現場和周邊的水電供應及照明安排工作 1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（三） Page 22 第十一 落實物業配套設施具體交付時間 1. 管道燃氣（通氣時間、點火時間、費用等）； 2. 有線電視（開通時間、申請手續、費用等）； 3. 電話（開通時間、申請手續、費用等）； 4. 信箱（規格、位置、通郵時間、投遞方式等）； 5. 電梯（技術監督站運行證、時間等）； 6. 智能化系統； 1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（四） Page 23 第一 提供有

12、關收樓資料供制作和宣傳 包括：業主收樓指引、物業管理費收取標準、物業 管理服務內容、有償服務的內容、物業管理公司人 員架構、物業管理顧問簡介、法規介紹、物業管理 常識介紹等 第二 建立物業部各項管理規章制度 第三 根據銷售合同條款內容與銷售部協定交樓具體 事項（業主收樓時間、預約收樓時間、應付費 用清單、收樓通知書、收樓證明、收樓程序、 發收樓信日期等） 1.5 物業管理部在交樓前應做的準備工作（一） Page 24 第四 與銷售部交接業主基本資料（聯絡方式、合同 復印件、發展商承諾的優惠條件等） 第五 確定標示的樣式、擺放位置、制作等細節 第六 與清潔公司、綠化公司接洽確定承判商（確定 開荒

13、工作時間、地點） 第七 配合工程部進行初檢、復檢工作 第八 交樓當日物品及文件的準備 1.5 物業部在交樓前應做的準備工作（二） Page 25 第九 鎖匙的管理（貼房號標簽）鑰匙錯誤該如何處 理等 第十 專人管理，擺放在鎖匙柜； 一出一入進行登記，明確有關鎖匙的去向； 第十一 建立初步的業主/住戶檔案； 1. 業主/住戶檔案包括的內容：業主/住戶姓名、地 址、聯絡方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯 絡方式、照片、購房合同或按揭合同編號、車輛登 記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回 訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄； 2. 建立初步業主/住戶檔案基本內容可從售樓部有 關的購房合同或認

14、購合同中可查閱到； 1.5 物業部在交樓前應做的準備工作（三） Page 26 第十二 掌握物業設施、設備的基本情況； 1. 單元裝修標準、單元的朝向、電話線、有線電視、 空調主機、電表、水表、氣表等的位置； 2. 水泵房、發電機、電梯等的熟悉； 3. 附屬設施的熟悉，例如會所、學校等 第十五 認真學習有關政府文件 第十四 確定交樓路線圖、二次裝修路線圖 第十三 物業周圍生活配套的熟悉，例如學校、街道辦、菜 市、派出所、煤氣公司、供電公司、供水公司等； 1.5 物業部在交樓前應做的準備工作（四） Page 27 第一 建立保安部各項管理制度及操作程序 第二 落實自建保安隊事宜 第三 落實保安部

15、各項配置（對講機、器械等） 第四 確定交樓日保安崗位的分布及崗位編排 第五 配合工程部對保安監控系統設備進行調試檢查， 熟悉設備操作 1.6 保安部在交樓前應做的準備工作（一） Page 28 第六 保安員入職前的體能訓練、隊列訓練、基本操 作程序的培訓 第七 著裝的要求、儀容、儀表的要求，文明禮貌的 要求、站立的要求 第八 增加人手、加強巡邏次數、防范突發事件的發 生 1.6 保安部在交樓前應做的準備工作（二） 第九 成品保護 Page 29 第一 公共區域、單元內部應做一次徹底的開荒清潔， 將一個環境優美衛生干凈的樓宇交予業主 第二 交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要， 應要求清潔

16、工程承判商或清潔工定時密集地進行日 常保潔 1.7 清潔、綠化工作的安排 Page 30 第一 按照交樓程序，舉行至少兩次模擬交樓活動 第二 準備樓宇交付“應知應會”問答資料 第三 “木桶效應”要求每位交樓人員均要過關 1.8 模擬交樓工作 Page 31 Q 接 著觀察窗扇是否完好,玻璃表面是否潔凈、有無明顯劃傷有無明顯劃傷( (寬寬0.5mm0.5mm長長6cm6cm以以 上上););中空玻璃中空層是否有雜質或水蒸氣. 2.門窗配件 主要是五金配件、膠條、毛條 五金配件:合葉、鉸鏈、風撐、鎖具、執手、滑輪、等. 檢查膠條、毛條規整、密封膠無漏打、污染、老化情況等. 3.開啟靈活度 檢測方法

17、開關力不大于開關力不大于100N100N(彈簧稱檢測).依據GB50210-2001對門窗工程的 規定. 解釋依據: 國標規范 GB50210-2001建筑裝飾裝修工程施工質量驗收規范 浮法玻璃國家標準 :GB11614-99 Page 38 三、給排水：三、給排水： 業主詢問:給排水管道是否合格,目前各戶都未使用,怎么檢測? 管道檢查 給水管道檢查:是否牢固,是否松動,給水管道檢查龍頭、閥門出水暢 通無滲水.工程驗收做水壓試驗水壓試驗 排水管道檢查:排水立管通暢做通球試驗通球試驗;滲漏檢測做灌水試驗灌水試驗.同時 提醒業主裝修前做好密閉工作防止水泥、砂石等雜物進入. 穿管規范 給排水管道不應

18、穿越區域.水管安裝不得靠近電源,水管與燃氣管道間 距不應小于50mm,樓面、地面間距不底于1.90m等. 解釋依據:國標規范 GB50352-2005 民用建筑設計通則 國標規范 GB50096-1999(2003版) 住宅設計規范 Page 39 四、強弱電類四、強弱電類 業主詢問:如何知道電視、安防(可視對講門機門禁) 、寬帶、電話等 各強弱電接口,功能已經能正常使用,達到交房標準? 1.裝修插座 外觀質量和有無帶電 2.入戶弱電預留口 檢查位置和效果 3.水、電、氣表起數,閥門位置. Page 40 五.其他設計相關問題 業主詢問:玻璃是否安全,欄桿是否過低,空調位置不合理? 1.安全、

19、防盜 安全玻璃:單塊玻璃大于1.5m時、平臺走廊的欄板、用于承受行人行 走的地面板玻璃必須有3c標識(中國強制性產品認證). 防盜設計:如排水管位置欄桿高度等 解釋依據:國標規范GB50352-2005 民用建筑設計通則 民用建筑高度24m以下,欄桿高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m 2.預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置 、空調套管預留孔 節能、隱蔽、美觀、便于安裝使用 Page 41 涉及到物涉及到物業業相關之解相關之解釋釋原原則則 1.業主詢問你們交房是否已經完善各類法律法規手續 解釋:房地產項目開發銷售需要很多條件,除我公司符合規定開 發資質外,履行完政府各主管部門審批

20、手續,其中與業主關系最 為密切的就是五證即國有土地使用證、建設用地規劃許 可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證、商品 房預售許可證,業主可以從五證上審查我們項目的合法性. Page 42 2.業主詢問我的住房是否已經滿足交付使用的條件? 解釋:房屋實施交付必須具備的條件是 兩書一證,兩書一證齊全是房屋質量 經過國家有關部門權威認可的,開發商交房的必要條件. 一證即,房屋只有經過國家相關主管部門驗收 和驗收合格后才能取得該證. 上的每一項內容都必須報主管部門備案,對于 開發商有嚴格的約束作用. 兩書即住宅使用說明書 、 住宅質量保證書,在交樓時同時交予業 主. 住宅使用說明書,是針對房屋設計、施

21、工、驗收的具體技術指標,如結構、 面積、等等. 住宅質量保證書是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍 作出的承諾 兩書是針對房屋質量向購房者作出承諾的書面文件,與合同具有同等法律 效力,以保證購房者權益獲得實際保護. Page 43 3.業主對房屋面積產生疑問,如認為交付面積小于合同面積 解釋:工程完工后,國家認定具有資質的面積測繪單位將已完工 的房屋根據竣工圖在現場精確測繪并出具同時具有法律效力的 面積實測報告,同時，房地產交易中心予以核定。具有權威性和 科學性。業主依據面積實測報告對本套住宅面積進行核對。 Page 44 物業管理公司名稱？物業管理顧問公司名稱？資質？業績？ 曾服務過哪些住宅

22、、商業項目？獲得過哪些獎項？ 物業管理顧問公司名稱： DTZ戴德梁行房地產顧問（重慶）有限公司 業績、資質、曾服務項目及獎項： 詳見我司已提供發展商建議書之公司簡介 Page 45 物管費如何收取？ 物管費如何收取： 物業管理服務費按建筑面積收取，住宅收費標準目前暫定價格為 元 /平方米/月，以重慶市物價局的最終批復標準執行； 高檔住宅小區，物業管理服務費按建筑面積收取，通過雙方協議價格 為 元/平方米/月； 三、 別墅、高級公寓（住宅）、廠房、市場、物業改變用途等類別的物業 服務收費和特約服務收費實行市場調節價，其收費標準由服務和被服務 雙方在合同中約定。物管企業將雙方約定的收費標準報物價部

23、門備案 （主城九區報市物價局，其于區縣、市報當地物價局）。 重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中有關問題的通知 第三條 Page 46 提供哪些基礎、增值服務項目？ 提供哪些增值服務：由實管之物業管理企業與發展商商議決定。 Page 47 物業管理費為什么要按建筑面積收取，而不是按套、按戶收 取？ 重慶市城市物業管理服務收費實施辦法398 第七條 公共性服務收費的管理。住宅的物業管理服務費按戶型與建 筑面積相結合確定收費標準，商場、寫字樓的物業管理服務費按建筑 面積確定收費標準。 重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中 有關問題的通知778 二、 物業

24、服務收費實行等級綜合評定制度。即根據物業具備的條件 和物業管理企業提供的 服務內容、服務標準，按照申報所對應的分值表打分評定其等級，并 根據不同等級實行不同的收費標準。物業服務收費按建筑面積計算收 取。 Page 48 何時開始交物管費？ 根據*項目臨時管理規約約定：主應在從開發建設單 位處收到交付使用通知書后按交付使用通知書規定的交付日期前 來辦理交付手續，并向物業服務企業預付 三 個月的物業 服務 費 。 業主逾期交納物業服務費的，業主應向物業服務企業從逾期之日 起按每天0.3交納違約金。 Page 49 為什么要預交物管費？ 解釋:在樓宇交付前物業管理公司提前介入營造良好環境,接管驗收保

25、 證物業的正常使用;購房合同附件對此有明確約定. Page 50 如果無人居住，（或接房為入住）物管費如何計算？ （已購商品房尚未入住為什么要繳50物管費？） 1.根據重慶市城市物業管理服務收費實施辦法 第二十條 凡已委 托物業管理單位實施物業管理的住宅小區或大廈內的待銷商品房和已 購買并辦理驗收交接手續尚未入住的房屋，房屋產權人(含開發商)應 交納50的物業管理費； 2. 根據重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦 法執行中有關問題的通知七、 納入物業管理范圍的已竣工但尚未 出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業 服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交

26、納；業主或使用人 的空置房，經物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走 動的，業主或使用人應交納50%的物業服務費。 Page 51 物業管理區域共用部位、共用設備設施 公共能耗是否分攤？ 該費用是否涵蓋在物管費中或據實分攤銷售時由發展商、實管物管公 司與客戶確定。 相關依據為：重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實 施辦法執行中有關問題的通知：六、由于業主共用部位、共用設備 設施（如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區路 燈、草坪燈、小區水景、二次供水泵、自備發電機油料）的用水、用 電費用未進入物業服務收費成本，應按戶據實分攤后由產權人或使用 人繳納。據實分攤的

27、共用數量必須是專表計量或正常情況下總表與各 分表的差額。 Page 52 前期物業服務公司是否需要公開招標？ 不一定實行公開招投標。根據重慶市前期物業管理招標投標管 理暫行辦法第三條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位， 應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 投標人少于3個、住宅規模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商 業物業除外）的，經物業所在地的區、縣（市）人民政府房地產 行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業 管理企業。 提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質 的物業管理企業。 Page 53 如果對物業管理公司不滿

28、意，以何種方式更換物業管理公司？ 根據重慶市物業管理條例第十三條 業主大會行使下列職權： （四）選聘、解聘物業管理企業； 第十四條 業主大會會議需有物業管理區域內過半數表決權的業主 參加，方可召開。業主可以委托他人參加業主大會，行使表決權。 業主大會作出決定，必須經參加會議業主過半數表決權同意通過。 業主大會對通過或修改業主公約、商定業主委員會的辦公場所和必要 經費、選聘或者解聘物業管理企業選聘或者解聘物業管理企業、維修基金續籌和使用作出決定， 必須經全體業主三分之二以上表決權通過。 Page 54 何時召開業主大會？業主委員會由何種方式產生？何時召開業主大會？業主委員會由何種方式產生？ 根據

29、重慶市物業管理條例 第十二條 一個物業管理區域應當成立一 個業主大會，并由業主大會選舉產生一個業主委員會。物業已出售的建 筑面積達到百分之五十以上或物業自首次出售之日起已滿二年的，應由 建設單位或房屋售出單位在物業所在地的區、縣（自治縣、市）房地產 行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，在三個月內組織 業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。 十分之一以上業主聯名，也可以向物業所在地的區、縣（自治縣、市）房地 產行政主管部門或鄉鎮人民政府、街道辦事處申請召開首次業主大會， 選舉產生業主委員會。受理申請的機關應在三十日內組織召開。 根據重慶市業主委員會實施辦法 第五條 一個物業管理區

30、域內有下列 情形之一的，物業建設單位或出售單位應當在物業所在地區縣（自治縣、 市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導 下，組織召開首次業主大會（業主代表大會），選舉產生業主委員會： （一）新建物業建筑面積售出達50以上的； （二）物業自首次出售之日起已滿兩年的。 Page 55 車位的租賃價格、租賃方式？業主租賃是否有價格優惠？ 車位租賃是否為固定車位？ 租賃價格及方式由車位產權之業主予以決定。（本物業管理區域內的業 主、物業使用人在本物業管理區域的地上公共場地或地下車庫停放車輛的， 停放人應與物業服務企業簽訂專項合同，并按該專項合同的約定承擔各項責 任和義務。停車管理

31、服務費由物業服務企業按國家及重慶市已頒布的收費標 準向業主或車位使用人收取。） 需要考慮重慶市物價局關于機動車停放服務收費管理辦法及降低收費 標準的通知 第十三條 從事機動車公共停放經營業務的單位和個人不得 在公共停車場服務許可證核定的范圍外向機動車收取停車費，住宅區停 車場對住戶不得拒辦包月停車。 是否為固定車位由車位產權之業主予以決定。 Page 56 購買車位是否需要繳納物業管理費？如果要繳納，收費標準 是什么？ 需要繳納車位物業管理費，繳納依據及標準，根據重慶市物價 局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中有關問題 的通知 八、 住宅小區內停車場的物業服務費：對已購買車位 產權

32、的，物管企業對其停車場進行公共設備設施維修養護、清掃 保潔、車場管理服務的，應對停車位收取物業服務費。普通停車 場收費標準30-80元/車位/月；特級停車場收費標準50-100元/車 位/月。停車場屬物業服務費以外的單列的經營性收費，成本費用 不得列入物業服務收費成本之中。 Page 57 小區道路旁邊是否允許停車？如果允許，是否要收費？費用 標準是什么？ 不允許停車。若允許，應實行收費，標準按政府部門批準之標準執 行。 Page 58 水、電費收費標準？天燃氣、有線電視收費標準？ 根據相關公用事業單位而定。 Page 59 有無二次供水？是采用水箱還是二次加壓？如果是水箱，多 久清洗一次？

33、有無二次供水及是采用水箱還是二次加壓由發展商和供水公司確 定。 關于二次供水設施之清洗，根據重慶市城市飲用水二次供水管 理辦法應定期對設施進行清洗消毒。發現水質污染或不符合國 家生活飲用水水質標準時，必須立即進行清洗消毒。二次供水管 理者一般每半年不少于一次清洗。如物管公司為其管理者定期清 洗且在物業內予以公布。 Page 60 哪層樓開始二次供水？怎樣收費？ 由二次供水公司確定。 Page 61 物管是否代收水電費？ 由實管之物管公司確定，一般而言物管每月可統一免費為業主代 繳水電費，業主需單次由物管代繳水電等其他公共事業費，為針 對性服務可另收取費用。 Page 62 如果業主被盜，物管是

34、否負責賠償？ 小區協管員職責：公共秩序維護 協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序； 建立專職的公共秩序維護管理隊伍，抓好小區公共場所的秩序維護和管理； 建立完善的消防管理制度，配合消防部門做好消防知識的普及宣傳工作。 責任 做好來人來訪登記，致力減少或杜絕閑雜人員進入小區； 做好24小時值班及協助公安機做好小區公共秩序的維護工作（但不含人身 財產保險保管責任）； 做好消防安全管理，致力減少或消除消防隱患。 如歸責于物管則承擔相應責任。 Page 63 使用住宅電梯需要另外繳費嗎？如果不需要，三層以下的住 戶是否可以少繳物業管理費？如不減少，理由是什么？ 物業管理費可以包含電梯使用費；如不包含

35、則單獨收取，第二層業主 自愿不乘座電梯的，可不收電梯費，從第三層開始計收。 Page 64 使用哪些場所需要收費？使用哪些場所需要收費？ 渝價2004778號文附表：物業收費表 收費使用。 游泳池、網球場4 羽毛球場 不另收費項目 籃球場（1分）或其它（如足球場、門球場等）運動場地、 健身活動區、兒童娛樂區公共衛生間 Page 65 裝修保證金和裝修管理費裝修保證金和裝修管理費 為保障業主在裝修房屋時，房屋主體結構和共用設備、設施不受損壞，裝修 隊進場時應向物業管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶 最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經驗 收房屋

36、主體結構和共用設備、設施未受損壞，物業管理單位收取的裝修保證 金必須如數退還；若有損壞，業主或裝修隊應負責賠償。 裝修期間產生的建筑垃圾棄土應由房屋產權人或使用人負責清運，若委托 物業管理單位清運，其清運費用由雙方協商議定。（ 重慶市城市物業管 理服務收費實施辦法第十一條） 關于裝修管理費，市物價局說明：建設部印發的住宅室內裝飾裝修管理辦 法有裝飾裝修管理費的提法，但國家和重慶市價格主管部門沒有印發相關 的收費項目和標準，業主入住后，在裝飾裝修期間是全額向物管企業繳納了 物業服務費，此費中包含了裝飾裝修期間物管企業的勞務成本。因此，物管 企業未經價格主管部門核準項目和標準的情況下收取此費是不符

37、合現行規定 的。 Page 66 小區有游泳池嗎？游泳池是否對業主收費？外來人員怎么收 費？水費怎么算？水多深？ 游泳池將實行收費，一般不對外經營。 Page 67 外墻臟后是否可以清洗？一般多久清洗一次？ 物管企業應定期對物業外墻進行清洗，一般23年清洗一次， 具體清洗時間實管物管公司依據實際情況而定。 Page 68 小區能否養狗？小區可不可以養家禽？ 根據臨時管理規約約定：業主除得到政府相關部門書面許 可外，不得在單元內飼養家禽牲畜或寵物。 關于具體養犬事宜請參照重慶市養犬管理暫行辦法。 可以養鳥 但不能侵害其他業主利益，不能搭建鴿舍。 Page 69 同一小區高層住宅和花園洋房為什么物

38、管費不同？同一小區高層住宅和花園洋房為什么物管費不同？ A同樣大的面積高層住宅分攤的人數多，花園洋房的分攤的人少。 B購房合同（附件）或業主臨時公約有約定。 Page 70 人員之準備 場所之準備 突發事件 1.9 應對突發事件之準備 20072007 2 2 進行樓宇交付進行樓宇交付 樓宇交付流程 功能區域設置 交樓后之 工作 Page 72 開發商 業戶 物管處 簽收鑰匙及填寫收樓確認 預繳物管費 驗收單元 樓宇交付完 畢 業戶填寫有關表格 簽發業戶手冊 1 6 4 7 3 2 5 8 6 9 7 5 8 2.1 樓宇交付流程 1.開發商向業主發出： 收樓通知書 樓宇移交流程圖 物業各項收

39、費一覽表 2.開發商核對驗證： 身份核實 余款付清 Page 73 2.2 功能區域設置 1、接待處 2、咨詢處 3、繳款處 4、等候處 5、交接處 6、驗樓處 7、裝修申請處 Page 74 接待處 1.請業主在花名冊簽字及寫下聯絡方法； 2.派發紀念品(若有)。 咨詢處 主管級人員留守 繳款處 1.繳交有關費用例如購房余款、有線電視初裝費、水電周轉 金、防盜門安裝費（可視）、管理費上期、維修基金（若有）、 裝修按金、裝修垃圾清運費等； 2.繳清全部款項，發出收樓證明； 3.業主持收樓證明到等候處。 Page 75 等候處 對于在等候處輪候辦理交樓文件的業主可以派發業主使用 公約、業戶手冊及

40、裝修守則； 交接處 1.收繳款處發出的收樓證明； 2.核對業主身份，例如身份證或護照、公司營業執照、購房 合同、按揭合同、委托書等 3.簽署業戶聯絡資料登記表、區域防火責任協議書、通訊業 務申請表、業戶檔案、二次裝修申請（若有）； 4.派發業主使用公約、業戶手冊及裝修守則、燃 氣安全使用手冊（若有）； Page 76 驗樓處 1.鎖匙保管員取出相應單元的鎖匙； 2.驗樓員持驗樓交接書、驗收遺漏工程記錄表、鎖 匙托管承諾書、收樓承諾書陪同業主前往收樓單元并記錄 外出的時間； 3.路途中不斷介紹物業附屬設施、未來規劃藍圖、物業管理的 服務等并抄電表、水表、讀數及表號； 4.到達現場開始驗樓、驗樓過

41、程中一定要注意要讓業主緊跟你 的思路去驗樓，對于不合格裝修應主動解釋，爭取業主諒解； 5.驗樓過程中一邊介紹一邊填寫驗樓交接書，并抄煤氣表 讀數及表碼； Page 77 6.若無遺漏工程，請業主在“收樓承諾書”上簽名將鎖匙交給 業主，并帶領業主離開，避免業主再次回到交樓現場； 7.若有遺漏工程填寫驗收遺漏工程記錄表、收樓承諾書 及鎖匙托管承諾書，并帶領業主離開，避免業主再次回到 交樓現場； 8.驗樓員將有關資料交回驗樓處； 9.若驗樓員外出時間過長，現場主管應另派人前往進行支援， 并匯報有關情況； 10.回到驗樓處向主管報告并登記回來的時間； 11.文員應將有關資料歸入相應業主檔案中； Pag

42、e 78 驗樓注意一：期望值管理 驗樓注意三：先大不小 驗樓注意二：思路清晰 Page 79 裝修申請處； 1.填寫申請表格，交費等； 2.說明有關對裝修前要求。 Page 80 1、清理現場，可請清潔公司、策劃公司、工程部、 保安部協助 完成。 2、將遺漏工程記錄表一式三份分別交發展商、承建 商。 3、管理公司工程部監督、協助返修工程隊進行返修 工程，并將有關進度反饋給物業部，以應付業主的查 詢。 4、當返修工程完畢后，由物業部通知業主回來驗收。 5、對未來收樓的業主應再次派發收樓通知書。 2.3 交樓后工作 Page 81 樓宇交付的總體注意點樓宇交付的總體注意點 承諾必達 準備充分 保證交房 交、驗互不形象 隔離業戶 帶離現場 擱置問題 Page 82 感 謝