1、物業管理培訓課程港聯物業(中國)有限公司目錄項目頁碼第一章、物業管理培訓概括一、目標1二、工作態度1三、物業的定義1四、物業管理1五、物業管理的對象3六、管理重點3七、物業管理的目標4八、物業管理的內容4九、管理處運作5十、物業管理進階9第二章人事員工服務手冊一、前言21二、項目簡介21三、勞動條例21四、員工福利25五、規章制度(規則)29六、紀律處分33七、安全守則37八、修訂與解釋39九、員工招聘計劃(包括程序)及制度41十、員工考核45第三章行政一、物業管理處辦公室守則46二、往來文書控制及保密制度46三、檔案系統50四、會議系統50五、辦公室設備使用管理51六、庫存系統及計劃53七、

2、倉庫管理制度53第四章、保安一、保安員訓練課程55二、巡邏的主要目的66三、保安規章制度78四、事件報告110項目頁碼第五章保險一、火災保險111二、財務保險索償117第六章財務一、預算制訂120二、財務手冊126第七章清潔一、組織127二、職位工作崗要127三、清潔器材及工具、物料129四、清潔標書131五、清潔合同132第八章物業管理一、業主委員會134二、公約概論138三、各員工應具備的禮儀及當值時所需注意事項144四、禮貌培訓145五、租約概論149六、高檔辦公樓的管理152七、管理及維修公約154八、處理業主/住戶投訴指引156第九章工程一、物業交接程序159二、工程部崗位職責183

3、三、上門維修184第一章物業管理培訓概括一、目標服務第一、顧客至上酒店式管理二、工作態度服從熱誠有禮主動群體工作三、物業的定義物業是指土地及土地上建筑物形式存在的不動產，概括地說，物業是指房屋建筑、附屬設施以及相關的場地，主要包括：-1. 已經完成并具有規定使用功能和經濟價值的各類房屋建筑；2. 與這些房屋建筑相配套的設備和市政公共設施；3. 房屋建筑所在的建筑地塊與場地(包括綠化)、庭院、停車場以及非主干交通道路。四、物業管理物業管理是有專門的機構和人員，依法按照合同和契約，對前期開發和已經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，并且對房屋周圍區域內的環境、

4、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等等統一實施專業化管理，以及對住用人多方面的綜合性服務。1. 對象是物業2. 服務對象是人3. 完善物業使用功能，提高使用效率及經濟效率4. 采用現代科學管理進行專業化、企業化管理五、物業管理的對象住宅 小區、多層大廈、高層大廈、別墅。商用寫字樓、商場、倉庫、工業廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等。周圍環境人、車、道的管理，綠化地的管理。六、管理重點滿足客戶、搞好關系，以預防為主，增強工作主動性。1.寫字樓目標在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環境.工作重點公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務、辦公時間內水、電、冷、暖氣的供應來源，提供商務中心

5、、便當等的方便.2.商場目標在為商場保持一個安全而舒適以及創造一個有特色而吸引力的購物及經營環境。工作重點公共地方的管理，走火通道的暢通，行業編排，推廣活動，了解商戶。3. 停車場目標為停車者提供一個安全而方便的環境，亦為業主發揮停車場的最高經濟效益；七、物業管理的目標1. 建立系統化管理程序及隊伍，制定服務標準，控制開支；2. 確保提供優質管理服務，減少故障出現的機會，進而延長物業壽命；3. 與客戶/租戶/住戶/業主/業主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司等保持良好的溝通及關系；4. 保持或提高物業的價值，令投資者獲得更佳回報；5. 提高發展商的聲譽。其中，保持或提高物業的價值，令投資

6、者獲得更佳回報是物業管理的最終目標。八、物業管理的內容1. 以預防為主，矯正性為輔的維護，保證公共設施設備的正常運作。2. 清潔衛生3. 綠化4. 安全保衛保安重點在于保護使用人、建筑物、附屬設施、公共設施等。而保安職責在于通過值班、看守和巡邏，防止或中止任何危及或影響業戶生命財產及身體的外界因素，提高警惕，避免損失，或將損失降至最低限度，發生突發性事件時妥善處理，以便確保用戶的生命財產安全，生活、工作安全和社區安定。(1) 規章制度a. 確定安保人員的數目b. 確定安保巡邏的范圍和線路c. 確定安保工作的時間d. 確定安保工作的要求(2) 巡崗、查崗(3) 儀表儀容(4) 禮貌用語(5) 規

7、范動作5. 車輛管理(1) 人車分道；(2) 車速控制；(3) 定點停放；(4) 防竊防盜；(5) 出入管制；(6) 標識顯明；(7) 停車收費。6. 處理投訴7. 財務管理8. 保險購備9. 客戶溝通10. 配套服務11. 物業檔案九、管理處運作1. 管理日志(1) 作用設置管理日志，有利于部門之間互相協調、補給；(2) 內容重大事故的發生、投訴、報修、對外聯絡、跟進情況、突發事件、意外、影響正常運作的事故等等。(3) 閱讀及跟進經理級人員必須每日閱讀管理日志，在旁簽署確認，指導員工跟進事項，安排特別工作；對重大事故更應即時向上級匯報及作書面報告。2. 溝通部門例會：保安部、清潔部、維修部及

8、物業部應定期每星期一次與各領班進行例會(如有需要可要求該部門全體員工參加)，以作檢討及訊息交流，由部門主管主持。會議須作正式會議記錄，須于三天內完成及分發到每名領班。3. 事件報告途徑：管理處應制定事件報告途徑，讓下屬員工清楚當那類事件時應向誰作出報告的逐級途徑，尤其是在非辦公時間內發生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。4. 緊急事件處理程序手冊：管理處應制定緊急應變處理程序手冊，圖文并茂，將重要閥門、開關等分列，除可作應急用途外，亦能對有關員工及新聘員工作為培訓工具。5. 規章制度：員工絕對有權了解每工種人員的應知應會，知道公司對每人的工作要求標準。所謂“無規矩不能成方圓”，規章制度的建立，

9、亦可作為管理人員對下屬員工的監控及工作評估的依據。6. 員工考勤制度：上下班記錄，養成員工守時的習慣。如因公事離開工作崗位或單位，亦須有適當紀錄。同時，須訂立告假及調休，作出嚴謹監管。7. 工作評估：制定員工工作考核評估制度，公平及公正地由上級作出定期評估，讓員工了解自己的長短，給予機會讓其修正，亦可作為獎勵或提升的依據，建議最少每年進行一次。1. 人事管理- 員工福利架構- 員工崗位職責及權限- 員工招聘- 員工手冊、勞動合同- 制服設計- 員工培訓a. 課程，實地培訓b. 每六個月重溫2. 保安- 培訓- 外來人員工控制- 二十四小時保安、監控、消防-巡邏制度- 貨物搬運制度- 停車場管理

10、- 二次裝修管理- 緊急事故處理3. 清潔- 不同材料的處理方法- 特別之處(大堂首層高)的清潔方式- 垃圾房之位置- 外判的原因- 外判合同的管理a. 清潔工安排b. 清潔內容、程度及方法c. 每周進度表4. 工程管理- 驗收/跟進- 保養/維修a. 緊急b. 計劃性(大)c. 防范保養(小控)- 節能- 二次裝修- 系統每周、月、季、半年、一年檢查及保養- 二十四小時當值，處理突發事件- 上門維修5. 財務管理- 會計手冊、財務權限、有效控制- 公約、法律來處理欠款- 制訂電腦化會計程序- 稅項及稅率- 稽核制度- 預算、年度審核6. 行政及公共關系- 與業戶聯絡- 投訴處理- 購保險-

11、通知一切突發事件- 與政府部門聯絡- 處理各項公約- 法律事務- 制定、修改公共守則7. 訂立規章制度- 管理公約、業戶手冊、裝修手冊- 員工指引、員工手冊- 崗位責任制- 管理工作匯總：入伙、收租、裝修、機電、消防管理制度及，保安、車場、會所、管理公司、清潔、財務、員工管理- 入伙(手續、收費)十、物業管理進階 1. 物業的定義物業(PROPERTY)：物業管理行業定義：各類有價值(經濟價值和使用價值)的土地、房屋及附屬市政、公用設施、毗鄰場地等。如：未開發的土地、整個住宅小區或單體建筑，包括高層、多層住宅樓、別墅、綜合辦公寫字樓、商業大廈、旅游賓館、工業廠房、倉庫、地鐵站等。2.物業管理由

12、使用或占用物業而衍生的人類間往來的行為來處理這些問題，物業可包括住宅、商業中心、辦公室、商場、工業樓宇、工業城、社區、俱樂部、運動設施等。受物業主的委托，運用現代管理科學的先進的專業維護技術，借助經濟和法律手段，對房屋及附屬設施、周圍環境實施統一的綜合管理，以祈為用房者創造一個整潔、安全、舒適、不受干擾、方便的居住或辦公環境。運用技能對物業作出看管、照料、保護、護理及為此而負責，此外亦須建立業主與租客、住戶與住戶、管理人與住戶間之良好關系。由此而令物業本身能對業主及住戶發揮最佳價值及滿足其不同的目的，包括：-(1) 從業主角度而言：物業應維護及管理在最高效能及經濟效益為原則；(2) 從住戶/租

13、戶角度而言：物業應能提供一個安全而舒適的“家”，及從較宏觀而言提供一個全面性服務及環境優良的社區，令其享受到滿意的社交活動；(3) 從商業用戶而言：物業應能提供一個優良而穩定的生財環境，令其獲得最佳回報。3.物業管理的對象(1) 住宅：小區、多層大廈、高層大廈、別墅；(2) 商用：寫字樓、商場、倉庫、工業廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等；(3) 周圍環境：人、車、道的管理，綠化地的管理。4. 管理重點：滿足客戶、搞好關系，以預防為主，增強工作主動性。(1) 住宅：目標在為住戶創造舒適的居住環境；(2) 工作重點：安全保衛、水電煤供應保障、公共設施維護、清潔、園藝綠化、康樂設施的配備等；(

14、3) 寫字樓：目標在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環境；(4) 工作重點：公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務、辦公時間內水、電、冷、暖氣的供應來源，提供商務中心、便當等的方便；(5) 商場：目標在為商場保持一個安全而舒適以及創造一個有特色而吸引力的購物及經營環境；(6) 工作重點：公共地方的管理，走火通道的暢通，行業編排，推廣活動，了解商戶；(7) 工業廠房：目標為廠家保持一個安全而方便的生產環境；(8) 工作重點：保證水、電的合理供應，不受干擾；消防設備的可靠性，原料及貨物進出時的運輸安排等；(9) 停車場：目標為停車者提供一個安全而方便的環境，亦為業主發揮停車場的最高經濟效益；

15、(10) 俱樂部：目標在為用戶提供多元化而方便的康樂服務及配套設施最后達致盈利目標；(11) 其他：人、機、物、環境皆應以安全為主、清潔為輔，同時兼顧方便性、合理性。5.物業管理的目標(1) 建立系統化管理程序及隊伍，制定服務標準，控制開支；(2) 確保提供優質管理服務，減少故障出現的機會，進而延長物業壽命；(3) 與客戶/租戶/住戶/業主/業主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司等保持良好的溝通及關系；(4) 保持或提高物業的價值，令投資者獲得更佳回報；(5) 提高發展商的聲譽。其中，保持或提高物業的價值，令投資者獲得更佳回報是物業管理的最終目標。6.物業管理的內容(1) 以預防為主，矯

16、正性為輔的維護，保證公共設施設備的正常運作，包括：-a. 變配電設備b. 給排水系統c. 照明系統d. 中央空調系統e. 電梯運行系統f. 供暖系統g. 保安系統h. 消防系統i. 公共電視天線系統j. 廣播系統k. 自動監察系統l. 各種器材、工具、應急設備等。(2) 清潔衛生在物業環境中，整潔及其所帶來的舒適和優美，是物業管理中一個十分重要的評價指標。由于清潔具有直觀性，會帶來心理上的直接感受，因而成為物業的第一印象和管理水平的重要標志。整潔的物業環境需要常規性的清掃保潔服務來提供保障。a. 每日垃圾清運b. 公共地方清潔c. 設備間清潔d. 防鼠滅蟲e. 外墻清洗(3) 綠化a. 定期澆

17、水、施肥、修剪、除蟲；b. 培植花苗、更換花木品種；c. 擺放節日鮮花；d. 改善整體布置及布局。(4) 安全保衛保安重點在于保護使用人、建筑物、附屬設施、公共設施等。而保安職責在于通過值班、看守和巡邏，防止或中止任何危及或影響業戶生命財產及身體的外界因素，提高警惕，避免損失，或將損失降至最低限度，發生突發性事件時妥善處理，以便確保用戶的生命財產安全，生活、工作安全和社區安定。a. 規章制度(a) 確定安保人員的數目(b) 確定安保巡邏的范圍和線路(c) 確定安保工作的時間(d) 確定安保工作的要求b. 巡崗、查崗c. 儀表儀容d. 禮貌用語e. 規范動作(5) 車輛管理a. 人車分道；b.

18、車速控制；c. 定點停放；d. 防竊防盜；e. 出入管制；f. 標識顯明；g. 停車收費。(6)處理投訴a. 處理投訴一般程序(a) 接到電話，首先要說：“你好，XX管理處。”(b) 接訴人登記投訴時間，投訴者姓名，所屬公司，所屬單元。(c) 用簡潔明確的文字記錄投訴內容。(d) 經辦人立即通知相應部門跟進投訴內容。(e) 將解決投訴的進程即時反饋客戶。(f) 對于暫時無法解決的投訴要向客戶解釋原因，同時繼續跟進相應部門直到完成。(g) 將每日投訴內容匯總后輸入電腦存檔。(h) 要定期回訪客戶，做好記錄。(i) 解決投訴的關鍵在于要讓客戶覺得你對他的投訴表示理解，并始終站在他的立場上。(7)

19、處理投訴要點a. 即時回應b. 服務態度c. 跟進d. 反饋e. 再跟進f. 危機處理(8) 財務管理a. 管理費收入b. 其他各項收入c. 管理開支d. 財務預算e. 收支公布f. 維修基金(9) 保險購備物業公司一般應購置的險種：a. 財產一切險b. 公眾責任險c. 雇主責任險d. 機器設備損壞險e. 客戶溝通f. 增加透明度g. 問卷調查h. 客戶回訪i. 業主委員會(10) 配套服務a. 有償服務b. 交通設施c. 俱樂部d. 文娛康樂活動e. 經營管理(11) 物業檔案a. 土地批文b. 建筑檔案c. 竣工圖d. 驗收合格證e. 設備維修合約f. 供應商資料g. 業主檔案h. 個別單

20、元維修檔案7.管理處運作(1) 管理日志管理處的操作，屬于組織性行為而非個人行為，各管理處管理級員工須對物業內每日運作了如指掌，以便部門之間互相協調、補給，達致“分工不分家”的原則。因此，管理處日志的設置非常重要，將每天管理處及物業內所發生的大小事情一一登記，包括：重大事故的發生、投訴、報修、對外聯絡、跟進情況、突發事件、意外、影響正常運作的事故等等。每員工亦須養成良好習慣，不時翻閱管理日志，對物業內所發生的事情了解，而經理級人員更必須每日閱讀管理日志，在旁簽署確認，在適當時采取跟進行動，指導員工跟進事項，安排特別工作；對重大事故更應即時向上級匯報及作書面報告。(2) 溝通管理人員應采取開明態

21、度，鼓勵下屬員工提出困難，協助其解決，但切記要員工養成習慣，在提出困難的同時，先作出思考，提供其意見及解決辦法，然后適當地作出糾正，更佳地解決建議，或員工意見不被采納的原因，這是作為一名領導對下屬員工的培訓、潛能發揮所采取的應有態度。為建立正常的溝通渠道，管理處應執行定期會議：-每日早會：每日早上開始工作前的短敘，由物業經理主持管理部主干人員共同參與，旨于檢討每天工作，提出困難，及提出當日工作重點，分派工作。a. 每星期例會：在每星期工作完結的一天，由物業經理主持，管理部主干人員及總經理共同參與，旨于向總經理匯報一星期的工作概況及重大事故，提出值得檢討或討論事項共同研究，讓員工從經驗中學習，分

22、享。總經理亦須藉此機會將公司所發放的消息向員工宣布。會議須作正式會議記錄，確定跟進人員及預算完工時間，以方便跟進及監管。會議記錄以簡單為主，須于三天內完成分發到每名與會者。b. 每月例會：物業經理須每月提交書面的工作報告，報告在每月例會前完成及在會議中作出重點報告，每月例會須邀請委托人代表參加(如發展商代表)，會議由總經理主持，參與人員應包括物業經理，工程經理或各部門負責人。會議須作正式會議記錄，須于七天內完成及要發到每名與會者。c. 部門例會：保安部、清潔部及維修部應定期每星期一次與各領班進行例會，如有需要可要求該部門全體員工參加，以作檢討及訊息交流，由部門主管主持。會議須作正式會議記錄，須

23、于三天內完成及分發到每名領班。d. 業主管理委員會例會：由管理處組織，由業主管理委員會主席主持，參與人員包括管理委員會各委員、總經理、物業經理、部門主管等，以匯報物業內的管理狀況，及對保安、清潔、維修方面作出重點報告，另財政報告亦藉此會議向業主管理委員會用出簡報。會議日期由委員會主席決定，必須有七天的書面通知，開會通知內容須包括：-(a) 開會日期、時間及地點；(b) 會議議程；(c) 其他臨時會議。張貼于公告欄，讓有興趣出席旁聽的住戶向管理處報名參加。會議須作正式記錄，初稿于七天內完成送委員會主席作最后修改，正稿須于三星期內完成，分發到每名與會者及張貼于公告欄。(3) 輪值制度：除高壓電工、

24、消防監控須安排24小時值班制度外，如屬住宅物業，建議管理處管理人員進行24小時輪值制度，以能提供較佳的即時管理服務，同時增強下屬員工，尤其是保安員的監管。(4) 事件報告途徑：管理處應制定事件報告途徑，讓下屬員工清楚當那類事件時應向誰作出報告的逐級途徑，尤其是在非辦公時間內發生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。(5) 緊急事件處理程序手冊：管理處應制定緊急應變處理程序手冊，圖文并茂，將重要閥門、開關等分列，除可作應急用途外，亦能對有關員工及新聘員工作為培訓工具。(6) 規章制度：員工絕對有權了解每工種人員的應知應會，知道公司對每人的工作要求標準。所謂“無規矩不能成方圓”，規章制度的建立，亦可作

25、為管理人員對下屬員工的監控及工作評估的依據。(7) 員工考勤制度：上下班記錄，養成員工守時的習慣。如因公事離開工作崗位或單位，亦須有適當紀錄。同時，須訂立告假及調休，作出嚴謹監管。(8) 工作評估：制定員工工作考核評估制度，公平及公正地由上級作出定期評估，讓員工了解自己的長短，給予機會讓其修正，亦可作為獎勵或提升的依據，建議最少每年進行一次。(9) 維修工作單：每項維修工作必須發出維修工作單，內容包括發出時間、日期、完工時間、日期、維修內容，用料、維修人員姓名，及須由報修者簽署證實。維修工作單可作多種用途，包括：-a. 個人工作評估b. 維修部門整體工作評估c. 個別單元維修記錄d. 倉庫領料

26、證明e. 工作分配的公平性f. 有償服務收費依據g. 維修費用開支的依據(10) 處理投訴a. 態度b. 效率c. 跟進d. 反饋e. 檢討(11) 監控a. 日常巡視b. 突擊檢查第二章人事員工服務手冊一、前言物業管理為一服務性行業，與社會服務工作甚為相似，主要服務對象乃業主，租戶及來往的訪客等。因此，在日常的管理行為，表現及態度，都必須注意每一小節，每個崗位的工作，都必須全心投入，盡量把服務標準提高，維持物業內外安全，清潔，方便，使用戶能享受到賓至如歸的服務。二、項目簡介(略)三、勞動條例1. 員工類別員工為合同制員工。員工須簽訂勞動合同，按照合同規定履行雇員義務并獲得工資及享受勞保福利。

27、2. 聘用條件本管理處招聘員工的主要條件是：依據其對應聘職位合適與否而定，并以該職位的職責要求所需的業務知識、工作經驗及健康狀況、個人品行作為聘用的標準。3. 勞動制度根據中外合資勞動管理規定，本公司錄用的所有員工一律實行勞動合同制，在公司要求后，員工需要辦理前任職務完全辭職并將個人檔案調至公司，或有關的勞動服務中心保管，才能成為本公司的正式員工。4. 勞動合同勞動合同是公司與員工本人在自愿基礎上簽訂的，具有法律效力。員工受聘時，必須細閱其內容。勞動合同有效期限不少于一年。5. 試用期員工均須經過為期三個月的試用期。試用期內，若員工的工作能力及工作表現未能符合公司要求，公司可解除其勞動合同或延

28、長其試用期，延長試用期不得超過三個月。試用期若延長至六個月，勞動合同有效期限亦相應延長至最少三年。在試用期內第一個月，員工若單方面提出辭職，將需提前一天書面通知方能生效。在試用期內第二個月以后，員工若單方面提出辭職，將需提前七天書面通知，方能生效。在試用期滿后，員工若單方面提出辭職，將需提前一個月書面通知，方能生效。試用期滿且工作表現符合公司要求者方能成為正式合同制員工。6. 勞動合同的續簽與解除勞動合同屆滿，公司將根據工作表現考評與員工在取得意見一致的情況下，可將勞動合同進行修訂、續簽。如解除合同則按照勞動合同有關條款規定執行。7. 調配晉升與辭職管理處將根據業務發展需要，根據員工的工作、品

29、行、文化程度、能力和潛質調配或提升到相應崗位。正式員工如要求辭職，需提前一個月向部門經理呈交“辭職報告書”并抄送物業總經理批準并辦理手續后方可離開公司。若未能提前一個月提出申請而需即時離職者，則需向公司交付相當于一個月員工基本薪金額之款項后，方可辦理手續離開單位。8.裁員與辭退若公司因業務變更或其他原因，而產生冗員時，公司有權決定裁減員工人數。被裁減人員應服從公司的安排，不得提出無理要求，公司將提前通知有關員工及其部門主管，并按規定給予補償；(1) 工齡滿六個月以上到十二個月者發給一個月之個人基本薪金；不發放其它補貼；(2) 滿一年以上者，按每年一個月之個人基本薪金累計發給(最多不得超過十二個

30、月)，但不發放其它補貼；員工若違紀達10分或違反本手冊中所提及的嚴重紀律行為，公司可將該員工予以即時辭退，不予任何補償。9. 入職手續員工入職時須到公司人事部門填寫員工登記表，遞交勞動手冊、待業證、身份證、學歷證明、二張5公分近照，憑人事部門開具的入職通知書領取工作證 、考勤卡、更衣箱鑰匙等。10.離職手續凡離職之員工必須到人事部辦理手續，交還公司所發給的資產配備，包括：工作證、制服、員工手冊、衣柜鑰匙、工具、備用金 (如有)等。未能全部交還以上物品者，須按規定賠償。否則公司除有權拒絕發放薪金與補貼外，將不予發給任何離職證明，并視情況需要循法律途徑解決。11.工作時間本公司依國家規定實行每周四

31、十小時工作制。輪班制員工的周六、周日及例假作輪休制辦理。午膳時間，將由公司編排。12.超時工作本公司因工作需要而發生員工加班，均需事前申請并由部門主管批準，主管加班由總經理批準，特殊緊急情況需要事后第一時間知會管理處總經理。并補辦審批手續。(1) 員工加班半小時以上才能計算加班時間，不夠半小時不計算加班。(2) 加班費計算方法為員工底薪乘以12個月，再除以365天計算，計出日工資后再除以8小時計。支付率為：a.延長時間為基本薪金的150%；b.公休日為基本薪金的200%；c. 國定休假日為基本薪金的300%；(3) 員工加班后若需要調休，必須先到人事部門填妥調休單，以此為憑，安排補放。(4)調

32、休必須事先遞交調休單，由上一級主管批準。(5) 調休除需獲得預先批準外，而且還必須在加班行為發生后三個月內處理。(6)逾期調休，本公司將按實際情況不受理或以年休處理。13. 薪金(1) 薪金制度本公司的薪金制度結合本公司實際情況，根據員工各自不同的職位、崗位、業務技能、工作態度、合作態度和工作成果而確定員工薪金，本公司工資結構為：公司基本工資 (底薪) + 綜合補貼。公司綜合補貼包括國家規定之各項補貼。本公司采用模糊工資(即薪金保密制度)，每位員工不得相互探聽或以訛傳訛，擾亂士氣，違者按規定處罰。(2) 薪金調整本公司將根據財政狀況和每位員工每年工作表現評估來作為調整薪金的依據。每年月份進行薪

33、金調整。做到無功不賞、無過不罰、賞罰分明、有升有降。薪金每年調整之行為，并不是公司的一個固定行為，亦不是每一個員工都能享受的待遇，公司保留最后決定的權力，員工不得異議。(3) 發薪日期每月的第天為員工薪金及補貼發放日，發放上一個月的工資。(4) 領薪辦法薪金及綜合補貼以現金或銀行轉帳方式每月發放一次。四、員工福利1. 年假正式員工在本公司服務滿十二個月后，(包括試用期)自第二年起將可獲全薪年假四天，正式員工由第四年開始，每服務滿一年，其年假亦相應增加一天，最多以不超過十四天為限。上述全薪年假并不包括國定假期及公休日在內。年假應一次享用 (特殊情況外，本公司有權安排員工將年假分為兩段時間享用，事

34、前雙方協議)年假之使用根據各部門之人手需求，由部門主管作最后決定。申請年假需于十五天前填妥申請表格，由部門主管批準，經人事部審核，總經理批準方屬有效。未經總經理批準，不得將上年度假期累積至下一年度，員工不按期享用年假，作放棄年假論，本公司不作任何補償。2. 病假(1) 員工因病缺勤(包括試用期內的員工)，必須當天通知部門主管，事后必須呈交有效之醫院證明并填備請假單向部門主管申報。(2) 經認可病假缺勤之員工(包括試用期內的員工)，按照基本薪金可獲發80% 的 工資。(3) 員工(不包括試用期內的員工)的醫療期為：-入職工年醫療期累積期少于五年三個月十二個月五年以上六個月十二個月在醫療期內的員工

35、可獲發基本薪金的80%，綜合補貼將不發放，凡超過規定醫療期，作無薪處理。管理當局有權決定是否繼續保留其原職位。管理當局亦有權決定是否應予終止勞動合同。(4) 病假之中休息日均作病假處理。(5) 病假證明必須于24小時內呈交人事部備查，無出示有效之病假證明者，一律作事假或曠工論。3. 工傷(1) 員工在工作時間和工作區域內,因工受傷之員工應即時向所在部門主管報告，經有關部門確認，醫療費可全額報銷。在醫療期間，基本薪金及綜合補貼將全數發放。(2) 員工因工受傷的缺勤，除員工的基本薪金及綜合補貼外，其它均按照病假規則辦理。(3) 可按照勞工條例所訂，員工可在公司投購雇主責任險之保障范圍內，依章賠償。

36、4. 事故(1) 員工因事故，而需申請假期者，均按照年假的申請辦法及規例執行；若因年假已全數享用而員工因特殊情況，仍需請假者，則員工將不發放該段時間的基本薪金及綜合補貼。(2) 員工申請事假須于請假日前三天交部門經理審批，再經總經審批。(3) 各部門主管申請事假須總經理批準。(4) 申請事假每次當一天算。(5) 員工每年的累積事假超過七天者，公司將有權要求員工解釋請假理由及有權將員工調整崗位，若調整崗位后請假情況未能改善者，公司將有權要求員工辭職。5. 婚喪假(1) 員工憑有效之結婚證書可享受結婚假期三天；員工享受婚假須提前三周憑結婚證書，由本人填寫請假單，經部門主管簽署后報人事部門備案，后交

37、總經理審批。(2) 符合晚婚條件(初婚男26周歲，女24周歲)之員工，則可額外晚婚獎勵假七天(法定假或公休假不補)，婚假必須一次使用。(3) 上述此等假期均為部份薪酬假期，員工可按假期日數獲發底薪百份之八十；(4) 員工之父、母、配偶、子女和岳父母或公婆死亡時，可給予連續三天的喪假；(5) 需到外地料理喪事之員工，可酌情加路程假二天；(6) 員工之祖父母、外祖父母死亡，可予喪假一天(不加路程假)；(7) 喪假亦為部份薪酬假期，員工可按日數獲發基本薪金百份之八十；(8) 享受上述待遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內員工除外。6. 產假(1) 符合計劃生育的女員工，分娩者可獲預產產假90天(

38、產前15天，產后75天)，或難產假105天，或多胎產假120天；(2) 晚婚年齡的女員工(24周歲)初產婦可多獲晚育獎勵假15天；初婚男方(26周歲)在女方產后一個月內享受晚育獎勵假三天。(憑初產之證明，男方可按日數獲發基本薪金百份之八十)；(3) 按規定女員工于產前休息15天，產后休息75天；(4) 妊娠三個月內自然流產，應給予30天產假休息天，三個月以上至七個月以下自然流產，應給予45天產假休息天；(5) 違反計劃生育之女員工，按上海市計劃生育辦公室有關規定執行；(6) 女員工懷孕經醫院證明而需保胎休息，其休息時間按病假規定處理；(7) 女職工在產假期間工資照發，按規定享受的產假的工資按基

39、本薪金80%發放。(8) 享受此等遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內員工除外。注：以上各項假期必須簽具有關認可之證明書，例如：醫生證明單、證明書、死亡證、戶口登記證或預產期證明書等。并按照放假申請手續辦理上述各項假期，請假期間，員工之綜合補貼將不與發放。7. 員工培訓所有員工均需接受公司提供之業務、職業技術培訓。凡由公司出資的專門培訓計劃，公司有權與員工簽訂變更合同勞動內容的書面協議。8. 獎勵(1) 在改進公司經營管理，提高經濟效益方面有顯著成績者；(2) 防患于未然或在危急時刻為他人生命安全、保護公司財產方面有特殊成績者；(3) 在防止大廈/小區財產，業主的貴重物品被盜、丟失等事故方

40、面有成績者；(4) 品行端正、技術突出、熱愛工作、受其它員工擁戴的員工者；(5) 因對國家，對社會有特殊貢獻，其行為為公司帶來榮譽者；(6) 其他方面有顯著成績者；9. 獎勵方法凡符合獎勵條件者，由直屬上級或部門主管提名，書面交總經理批準予以確認，人事部門備案，獎勵形式為：-(1) 授予獎狀(2) 頒發獎品(3) 發給獎金(4) 晉級(5) 特別加薪注：對員工的獎勵及獎勵之基礎，公司將保留唯一及最終決定權，員工不得異議。五、規章制度(規則)1. 員工關系員工之間應以禮相待，互相合作及諒解，員工應服從和執行上級指定的任務，若遇疑難或不滿，亦應保持先完成工作，后反映意見的態度，事后向直屬上司請示申

41、訴，以便妥善處理。公司將給與每名員工申訴及反映意見的權利及機會，但公司并不鼓勵越級申報投訴，員工需采取遂級上報的方法，經反映但意見未獲采納或解釋者，才作越級報告。員工在報告中，應采取客觀，不作人身攻擊，必須反映事實的態度來反映事件，若公司在員工報告中發現虛報，假做或惡意抵毀他人及破壞工作氣氛的情況，其報告將不受理，員工亦會受到相應的處分。2. 考勤(1) 員工上下班以電子鐘打卡，到部門簽到為準。(2) 員工必須按時上下班，在值班前，必須準備充分時間更換制服以便準時到崗簽到。(3) 在工作時間內，員工不得擅離職守，不得無故早退；下班后，不得在公司內無故逗留及穿著制服離開。(4) 員工必須依照部門

42、編制的工作時間表到崗工作，如需調換班次，必須事先征得部門主管同意簽字后報人事部備案，否則視為曠工。(5) 凡未辦任何書面請假手續的員工(在有特殊證明的情況下例外)無故不來上班者即視為曠工。曠工除扣除基本薪金及綜合補貼外，給予書面警告。當月若無合理解釋亦無可予接受之理由而第二次曠工者，即予以開除。當年累計曠工三次，予以開除。3. 鐘卡(1) 員工上、下班時，必須按規定打卡，公司考勤一律以電子鐘打卡為準。(2) 如因公差，外勤等原因未能打卡者，應由所屬部門主管簽字注明，方可生效。(3) 病假、事假等有請假手續未打卡者，由人事部門蓋章方可生效。(4) 上下班忘記打卡者，第一次口頭警告，由部門主管補簽，第二次作事假處理。(5) 因大霧、下雪等特殊情況外，必須由所屬部門主管簽字注明方可生效。(6) 員工上下班必須親自打鐘卡，如因遲到或未來上班而委托別人代打卡者，一經發現，以曠工論處，并作乙類過失處理，代替他人打卡者也作乙類過失處理。(7) 擅自涂改，損毀考勤卡者，作甲類過失處罰。(8) 人為損毀、遺失考勤卡者，補卡者需交人民幣拾元。4. 儀表儀容