1、1 萬科物業管理 員工手冊 2 前言 員工手冊旨在為您在物業管理有限公司工作期間內提供有效的指導， 幫助 您了解本物業以及有關的政策，包括人事政策、程序、規部分制度等，以及您在任 職期間享有的福利和應盡的職責。 隨著工作及環境的變遷，我們也在不斷的積累經驗，所以物業公司將有必要制 定新的政策及規章制度，更新或修正甚至撤消某些目前的規定，這將是我們在不斷 進步發展的情況下產生的變動。 本“員工手冊”按中華人民共和國有關勞動、人事法律、法規、條例及物業公 司的實際情況而制訂。手冊中未包括的內容，將參照國家有關規定執行。 物業公司希望通過“員工手冊”能使每位員工認識、了解物業公司的各項人事 政策及規

2、章制度；通過互相了解及合作的精神，共同推動物業公司發展。員工如要 進一步了解手冊內容，可向綜合管理部查詢。 員工是我們的寶貴財富。我們必須在物業公司的總體精神、總政策及規章制度 統一規范下，團結合作，達到盡善盡美。我們的指導思想是： 員工無論從事何種工作，對物業公司而言是同等重要的。 每位員工的人格都是平等的，都應該受到同等的尊重。 物業公司將根據盈利情況向員工支付合理的工資，提供良好的工作條件。 物業公司將努力為員工提供發展機會，并通過培訓，提高員工的專業知識水平 和業務技能，為員工不斷發展創造條件，努力減少開支，降低成本，在工作中嚴以 律己，幫助本物業不斷提高公眾形象。 向用戶提供優質服務

3、是我們工作的基本原則，因此我們必須牢記：用戶滿意是 我們的服務宗旨。我們應當以誠實守信的態度，向用戶提供第一流的服務。 本員工手冊的解釋權和修改權歸物業公司所有。 3 總經理致詞 各位同事： 歡迎大家加入物業管理有限公司工作。 物業管理是一項新興的行業，與其他服務性行業一樣，是為各用戶提供細致而 周到的全面服務。以用戶至上的服務態度及用戶第一的思維方式，是為實現上述宗 旨的重要因素。由于所服務的對象是以人為主，對于各用戶及其訪客，應不論其職 位與身份，以服務至上為宗旨，給他們留下深刻的印象。請牢記，完善的物業管理 是靠全體物業員工的共同努力及其愛崗、 敬業的團隊精神， 方能提供高水平的服務。

4、本人希望在各位真誠的合作和支持下， 使本公司的物業管理能夠成為本市物業管理 的楷模。 編制本手冊的目的，是使各位在任職期間，清楚的了解本物業概況及目標，知 道您的職責、義務、福利及規則。請各位熟知本手冊的內容，嚴格遵守勞動合同條 款、守則及規定。 如有疑問，請向您所屬部門經理及綜合管理部查詢。 物業管理有限公司 物業公司總經理 謹啟 二零零四年二月 4 人事宗旨 物業管理的目標是使其成為一個關心員工，不斷向前發展的企業。員工是 物業公司的“重要財富” ，是為物業公司辛勤工作，具有良好的素質，富有青春活 力和創造力的企業主體。 物業公司的員工都是經過認真篩選，量才錄用，并安排在與其能力相適應的工

5、 作崗位上。 物業公司為員工提供與其工作崗位相適應的報酬和補貼， 同時為員工提供各種 崗位的專業培訓和個人的專業發展機會，為員工提供良好的工作環境，根據工作表 現給予員工獎勵或處罰。 物業公司為全體員工提供一個能夠促使員工努力工作，提高工作效率的環境； 我們鼓勵團結合作，參與管理，相互溝通；激發個人和集體信念，以實現大的市場 營銷目標和利潤指標； 我們培養員工對工作的高度自覺性以及為物業公司工作而感 到自豪的榮譽感。 每個在物業公司工作的員工，人格都會受到尊重，我們自覺地維護每個員工的 尊嚴，每個員工的人生價值都會得到體現。 5 管理架構 一、物業簡介 略 二、管理架構 6 勞動條例 一、受聘

6、手續 1.所有員工都必須認真填寫申請表及附免冠近照， 同時按綜合管理部要求提供 個人身份證件。 2.員工在申請職位時所提供的資料必須詳實正確，如有隱瞞、虛報，將被隨時 做解雇處理，且不給任何補償。 3.員工若有個人資料發生變動，須于變更后一個星期內通知綜合管理部，并提 供有關證明。 二、員工類別 1.試用期員工 員工的試用期為 13 個月。部門主管或綜合管理部認為有必要時，可延長試 用期。試用期滿后，根據員工工作情況與公司簽訂工作合同或勞動協議并享受物業 公司提供的勞動待遇。試用期內若違反本手冊規則或不稱職者，將被隨時辭退，公 司不給任何補償。 2.合同制員工 合同制員工即物業管理主管以上人員

7、、工程技術人員、文檔財務管理員。合同 制員工的合同期一般為一年、三年或五年，每月按崗位發給工資并享受公司的相應 勞保福利。 3.勞動協議制員工 勞動協議制員工即臨時工，指安全管理員、保潔員。簽訂勞動協議，期限一般 為一年，每月享受物業公司的工資待遇。 7 三、體格檢查 員工入職前必須到公司指定的市衛生防疫站進行體檢，身體檢查合格，拿到健 康證后方能錄用，員工體檢將會每年進行一次。 四、工作時間 物業公司員工實行每周 5 個工作日，每日 8 小時工作制度(不包括用餐時間)。 因工作性質決定必須實行輪班制的工種的工作時間， 將根據國家有關政策和物業公 司規定相應作出安排。具體工作時間由部門經理安排

8、。 五、超時工作 如有需要，物業公司可要求員工超時工作，超時工作按物業公司規定給予補假 或發放加班工資。 六、工作考評 物業公司綜合管理部每年將根據各部門對員工工作情況的評價作出總評， 配合 各部門負責人對員工作出全年工作鑒定，切實掌握員工實際工作情況。 七、升職與降職 物業公司綜合管理部將根據各部門經理提出的建議，對員工進行升職、降職的 考評，并結合全年工作鑒定，提出意見報總經理審批。 八、工資分類 8 工資分類表 崗位名稱 基本工資 崗位工資 職務津貼 全勤獎 合計 物業經理：暫定 7 個級別，根據工作能力及表現進行定級、晉級、降級。 經理級 經理級 經理級 經理級 經理級 經理級 經理級

9、 部門經理：暫定 7 個級別，分別為工程、安全、物業、財務、綜合管理部。 部門級 部門級 部門級 部門級 部門級 部門級 部門級 業務級：暫定 6 個級別，分別為物業文員、文秘、司機、檔案管理員、打字員、辦事 員、出納員、收費員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領班等。 業務級 業務級 業務級 9 業務級 業務級 業務級 技術級：暫定 5 個級別，分別包括強電、弱電、暖通工，根據工作能力及表現進行定 級、晉級、降級。 技術級 技術級 技術級 技術級 技術級 安全、消防員：暫定 6 個級別，根據工作表現及年限進行定級、晉級、降級。 警員級 警員級 警員級 警員級 警員級 警員級 物業管理部

10、：暫定 6 個級別，根據工作表現及年限進行定級、晉級、降級。 服務級 服務級 服務級 服務級 服務級 服務級 10 九、工資調整 物業公司綜合管理部將根據員工每年的工作表現及業績情況對員工進行年度 工資調整，并報總經理審批。 十、調職 根據員工實際工作情況，物業公司保留調整員工工作崗位的權利。 十一、辭職 員工在合同期內，因有特殊情況需要辭職時，須提前一個月遞交申請書，經總 經理批準后， 方能辦理辭職手續， 但不發補償金。 若員工未按上述規定而擅自離職， 物業公司不出具解除合同證明書，不辦理任何有關手續，并以曠工論處。員工因擅 自離職給物業公司造成經濟損失的，物業公司將依法追究其賠償與違約責任

11、。試用 期內的員工須提前七天遞交辭職申請書。 十二、解聘 1.員工有下列情形之一的，物業公司可以隨時解除合同，而不給任何補償。 (1)在試用期內被證明不符合錄用條件的。 (2)嚴重違反勞動紀律或物業公司規章制度的。 (3)嚴重失職、營私舞弊，對物業公司利益造成重大損失的。 (4)被依法追究刑事責任的。 2.員工有下列情形之一的，物業公司可以解除勞動合同，但須提前七天以書面 形式通知員工本人。 11 (1)員工患病或者非因工負傷，醫療期滿后，不能從事原工作的。 (2)員工不能勝任本職工作的。 (3)合同簽訂時所依據的客觀情況發生重大變化，致使原勞動合同無法履行， 經雙方協商不能就變更勞動合同達成

12、協議的。 (4)因物業公司業務調整或管理方針有變化而產生裁員，物業公司有權裁減人 員，并呈報勞動主管部門備案。 12 管理規則 一、人事記錄 員工須將以下變更事項在變更后七天內報告綜合管理部。 1.個人變更事項。 2.地址和電話。 3.婚姻狀況。 4.子女出生。 二、個人儀表 員工上崗服務應保持衣著整潔。 男員工不可留長發， 長度不能蓋及耳部與衣領， 女員工的發型與化妝要端莊清雅。制服、皮鞋、頭鬢均須保持整潔。 三、員工證 每個在物業公司工作的員工都要配發員工證，值班時佩戴員工證上崗。員工證 由綜合管理部發放，并請妥善保管；如果丟失，應立即報綜合管理部補領，并需交 工本費。員工在離職時須將員工

13、證及所有物品交回綜合管理部，如果遺失或不交則 按價賠償。 13 四、更衣柜 穿著制服的員工可領用一個更衣柜，但不得隨便與他人調換，不能私自改用其 它鎖和私配鑰匙，不準存放貴重物品。要鎖好衣柜，物業公司對個人丟失的物品不 負任何責任。物業公司有權隨時選派兩名部門經理檢查更衣柜，員工離職時須將更 衣柜清理干凈及將鑰匙交回綜合管理部。若鑰匙丟失，應立即報綜合管理部補領， 并繳付配鑰匙費用(費用將按需調整)。 五、制服 上崗時制服穿著必須整潔。除因公或獲批準外，員工不得在物業公司范圍以外 穿著制服。制服損壞或丟失，按成本價百分之百賠償。員工離職時須將制服交回， 否則按丟失辦理。 六、員工出入通道 員工

14、上、下班必須佩戴員工證，按物業公司指定的員工通道出入，并自覺接受 安全管理員的檢查。 七、員工出入管理 1.員工帶進本物業的重要包裹等物品， 應事先在員工通道安全管理員處進行登 記。若有本物業物品或類似本物業物品帶出，須持有物業公司的放行條。 2.特殊情況下，物業公司可下令安全管理員做全面檢查，屆時各地點、書臺、 柜臺等都可受到檢查。但至少有兩位獲授權執行者在場方可進行。 3.在任何情況下請勿與安全管理員發生爭執， 如果員工認為受到安全管理員不 合理的待遇，請先合作，然后向部門主管報告。 14 八、嘉賓設施 除因上司指派及因工作關系外，員工在任何時候不得在接待嘉賓的場所逗留。 九、值班時間 員

15、工必須按照本部門的工作時間表工作，不得私自變更，否則以曠工論處。 十、曠工 員工未按公司規定辦理請銷假手續，無故不來上班的，均被視為曠工。 十一、通告 物業公司各類有關員工的通告及指示應均貼于布告板上， 員工可在布告板上獲 悉物業公司最新的員工政策。 未獲授權人士嚴禁擅自在本物業范圍內張貼任何通告 /告示等。 十二、拾遺 凡在本物業內所拾得的物品， 不論價值多少， 一律要立即交給綜合管理部處理， 并做好登記。 十三、親友探訪及電話使用 請告知親友不要到本物業內做私人探訪。未得到部門主管同意，不得使用電話 與外界聯系，外來電話不予轉接。 15 十四、物業公司財產 員工如蓄意或疏忽，以致損壞物業公

16、司的財物或設施，物業公司可按被毀壞物 品價值扣除員工工資作為賠償。如員工犯有偷竊行為，將會被立即開除而不給任何 補償，嚴重者移交公安機關處理。 十五、鐘卡記錄 員工上下班必須打鐘卡。打卡后將卡放回原處，不得亂插。如有錯誤應向綜合 管理部報告，員工不得互相代打鐘卡；凡違反打鐘卡規定者，嚴重的將被解雇。 十六、保密 物業公司的一切機密文件及資料要妥善保管，不得泄露給無權知道的人。 十七、部門內部規則 除本部分的規則外，各部門可制訂各自的崗位規則，經總經理批準后，交綜合 管理部備案，成為該部門員工應遵守的規則。 16 福利制度 一、休息日 行政管理人員、文員及其他員工每周工作 40 小時(不包括用餐

17、時間)，規定有 兩天休息日。由于工種性質決定必須實行輪班制的員工的休息日，將根據國家有關 政策及物業公司的規定作出相應安排。休息日由部門經理預先編排，經總經理批準 后執行。 二、年假 l .員工連續工作滿一年以上的可享受有薪年假。具體條款參照物業公司的 有關規定。 2.員工應擬定休假計劃，休假需提前七天提出申請，經批準后方生效。 3.年假只準當年享受，員工主動放棄休假，物業公司將不予補償。如果因工作 需要而無法休假，可作一定的補償，具體辦法參照物業公司有關規定。 三、有薪假期 員工每年可享有國家法定的有薪假期，包括： 1.公歷一月一日元旦 1 天 2.農歷年初一 1 天 17 3.農歷年初二

18、1 天 4.農歷年初三 1 天 5.五月一日勞動節 3 天 6.十月一日國慶節 3 天 員工若不能在法定假期當日放假， 部門主管安排在法定假期之前或之后三十天 內放假；若因無法安排，物業公司將給予員工發放當天加班工資。 四、病假 病假必須持有物業公司指定的市級醫院出具的病假證明，可享受每年 15 天的 有薪病假。 五、婚假 員工結婚享有五天有薪婚假，符合國家晚婚規定的(男 25 周歲，女 23 周歲) 可享有七天婚假?；榧俦仨毺崆皟芍芟虿块T主管申請，報綜合管理部并呈交有關證 明文件。 六、事假 事假一天以下者由部門經理批準，并報綜合管理部備案，超過三天的需由物業 公司總經理批準。請事假期間不發

19、工資。 七、探親假 家住外地的員工，可按照國家有關規定享受有薪探親假。如員工要請探親假， 須事先通知部門經理及總經理批準后，方可休假。申請手續須提前七天辦理。 18 八、請假制度 所有休假(包括有薪假期及補休)除緊急情況外，均須事先申請，填好請假單并 獲得授權主管人批準后方可生效，否則以曠工論處。假期結束后無正當理由而不上 班的，以曠工論處；情節嚴重者，將被解雇。 九、產假 在物業公司工作已超過一年(懷孕期不算在內)的合同制女職工，可享受 90 天 有薪產假。申請產假必須有市級醫院的分娩證明。 十、慰唁假期 若員工的直系親屬(指配偶、 父母、 岳父母、 子女)去世， 可獲三天全薪慰唁假。 而兄

20、弟、姐妹去世，可獲一天全薪慰唁假。 十一、因工受傷或死亡 員工在工作中因工受傷需立即通知部門主管及上報綜合管理部。對傷亡者，按 國家勞動保險的有關規定辦理。 十二、全勤獎 員工每月出滿勤，可獲該月全勤獎。凡享受婚假、產假、病假、事假、年假、 慰唁假、探親假者，均不享受該項獎勵。凡每月遲到、早退一次扣 10%全勤獎，遲 到、早退二次扣 20%全勤獎，曠工一天者，當月不享受此項獎勵。 十三、工資發放 19 員工每月工資將于每月 10 日以現金形式發放。 十四、養老保險 公司為合同制員工辦理社會統籌養老保險，保險金額按國家地方政府規定，由 公司與員工雙方共同承擔。 十五、醫療保險 公司為合同制員工辦

21、理團體人身保險及附加團體意外傷害保險 。 十六、雇主責任險 公司為安全管理員購買雇主責任險以保障工作特殊性所需。 20 獎罰條例 一、獎勵 1.獎勵情形 如有下列情形，公司將予獎勵： (1)對改革物業管理、提高服務質量有重大貢獻者。 (2)在服務工作中創造出優異成績，多次受到客戶表揚者。 (3)嚴格控制開支、節約費用有顯著成效者。 (4)提出合理化建議，并經實施有顯著成效者。 (5)為公司取得重大經濟效益者。 (6)為公司取得重大社會榮譽者。 2.獎勵類型 獎勵分為年度特別獎和不定期獎，均須由所在部門主管推薦，通過綜合管理部 審核，總經理批準執行。 3.獎勵方式 獎勵方式為：下發獎勵通知書 、

22、通報表揚、升職、授予榮譽稱號、頒發獎 狀和獎金等。 二、處分 如有違反以下情況之一的，視其情節輕重按下列規則予以紀律處分： 21 1.口頭警告 (1)工作態度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗 等)。 (2)值班時制服衣著不整的。 (3)個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。 (4)上下班不打鐘卡的。 (5)不經指定的員工通道進出的。 (6)遲到、早退在十分鐘以內的。 (7)在本物業范圍內粗言穢語的。 (8)做出任何有損公共衛生的事，如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。 (9)占用本物業電話作私人用途的。 (10)工作散漫或粗心大意的。 (11)違反安全守則或部門

23、規定的。 (12)私配衣柜鑰匙或私自改裝其它鎖的。 (13)下班后，無特殊原因仍在本物業范圍內逗留的。 (14)忘記佩戴員工證的。 (15)未經同意，穿著制服外出的。 (16)更衣柜內存儲食物或私自調換更衣柜的。 (17)未經許可，擅自截留、撕毀管理處安排傳閱的各項有關規定、通知、公告 等的。 2.書面警告 (1)擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。 (2)值班時打瞌睡的。 (3)曠工一天的。 (4)對上級不禮貌，頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。 22 (5)對用戶、同事粗暴或不禮貌的。 (6)未經許可而進入各私人單位的。 (7)蓄意損耗、損壞物業公司財物的。 (8)在物業公司內

24、銷售、買賣私人物品的。 (9)制造謠言或惡意中傷其他同事或物業公司業務的。 (10)在公司內聚賭或睡覺的。 (11)未經許可，將物業公司的物品移送別處的。 (12)擅自張貼或涂改、污損或撕毀物業公司通知、公告的。 (13)在物業公司內私自派發各類文字或印刷品的。 (14)拒絕物業公司安全管理員檢查手袋、包裹等的。 (15)拾遺不報的。 (16)挑撥打架、斗毆事件的。 (17)要求別人或代別人打鐘卡的。 (18)消極怠工，態度不端正，在崗上、禁煙區、禁區或公共區域吸煙的。 (19)有嚴重失職行為的。 (20)未經同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。 (21)未經同意私自換班或調崗的。 3.即時

25、解雇 (1)使用恐嚇手段，威脅、危害同事人身安全的。 (2)有不道德行為的。 (3)工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。 (4)偷竊的。 (5)虛報個人概況資料的。 (6)對外泄露物業公司商業管理機密的。 (7)收受賄賂或向別人行賄的。 23 (8)連續曠工 2 天的。 (9)攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。 (10)構成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規的。 (11)因瀆職給物業公司帶來重大損失的。 (12)無事生非，挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承擔有關費用)。 (13)擅離職守或值班睡覺給物業公司造成嚴重后果的。 (14)行為及表現令物業公司聲譽或形象受損害的。 (15)詐病或有不

26、誠實行為的。 (16)在值班有關記錄上(包括書面或口頭)弄虛作假的。 (17)違反安全條例或守則，導致重大損失的。 (18)未經許可，以物業公司名義對外承諾、簽合同、訂協議、發函件等造成影 響的。 三、處分執行 1.員工必須在發出的警告書上簽名，如拒絕簽名，以證人證言為據記錄在案； 或兩個以上證人證明，該警告書將視作生效。 2.如果證實員工確屬犯過，但又拒不簽認，物業公司對其將作即時開除處理， 不給任何補償。三次“口頭警告”等于一次“書面警告” ，但一個月內連續兩次“口 頭警告”同樣視作一次“書面警告”的效力。 3.每簽一次“口頭警告”當月在其工資中扣 25 元。每簽二次“書面警告” ，當 月

27、在其工資中扣 50 元，當月簽署第三次“書面警告” ，員工將被立即解雇，公司不 給任何補償(注：本項處罰與全勤獎處罰條例發生沖突時任選其一執行)。 4.員工有上訴權利，如果員工對處分或處理意見不服時，可經部門主管向上級 管理機構上訴。 24 公事處理程序 目的是使員工在最短時間內解決公事上的困難。 一、直屬主管 員工在公事上出現困難或發生爭執時，應首先向直屬主管報告（此直屬主管未 必是部門經理） ，直屬主管應盡力解決；若屬權限外的，必須向上級部門經理請示。 二、部門經理 當直屬主管解決不了的問題， 可用書面形式將調查材料向部門主管/經理報告， 指出問題的性質，有關人員及建議解決的辦法，同時將副

28、本送綜合管理部備案。部 門經理解決，在必要時總經理可參與協助。 三、總經理 若經上述步驟還未能解決問題， 須將調查結果及建議解決的辦法呈報物業公司 總經理裁決。 四、仲裁小組 若遇重大問題，物業公司會由總經理、部門經理、員工代表組成仲裁小組協商 25 解決，協商結果為最后裁決結果。任何管理階層在其職權范圍內能夠處理解決的， 都應自己著手解決，不應推諉或向上級請示。總經理在任何時候都可以提出參考意 見。 26 安全守則 一、因工意外受傷 一切因工意外受傷的，必須立即報告主管，并作工傷報告交綜合管理部及提供 有關醫療診斷證明。為安全起見，員工如發現有不安全的設備或措施足以導致意外 傷害的，應立即報告部門主管，及早做好預防工作。 二、火警及防火措施 如遇火警，必須采取如下措施： 1.保持鎮定。 2.利用物業公司通訊系統通知所有用戶迅速疏散。 3.如遇火勢擴大，必須協助疏散用戶，安全撤離現場。 4.拉閘斷電及關好火警現場附近的所有門窗。 5.使用滅火設備將火撲滅。 6.由值班主管撥打火警電話“119”報警。 三、緊急事故 在緊急情況下，如遇沙塵暴天氣、雪災、水災等，員工仍須按時上班，同時， 已上班的員工都會被安排加班，希望各位員工給予合作。超時工作的時間，由部門 27 主管待日后另作同等時間的補償，或發放超時工資以作補償。