1、WKWK 物業(yè)管理公司全套制度物業(yè)管理公司全套制度 目目 錄錄 前前 言言 . 4 4 第一章第一章 管理架構管理架構 . 5 5 第一節(jié) 組織架構 . 5 第二節(jié) 職能部門及崗位職責 . 5 總經理 . 5 副總經理 . 6 行政人事部 . 6 客戶服務部 . 8 財務部 . 10 招商部 . 13 工程部 . 14 安管部 . 17 餐 廳 . 19 第二章第二章 行政管理制度行政管理制度 . 2121 第一節(jié) 公文流轉制度 . 21 第二節(jié) 會議管理制度 . 21 第三節(jié) 印鑒管理制度 . 22 第四節(jié) 檔案管理制度 . 23 第五節(jié) 車輛使用管理制度 . 25 第六節(jié) 業(yè)務宴請制度 .

2、 26 第七節(jié) 計算機網(wǎng)絡管理制度 . 26 第八節(jié) 辦公用品管理制度 . 27 第三章第三章 人事管理制度人事管理制度 . 2727 第一節(jié) 員工聘用、調轉、晉升及離職管理制度 . 27 第二節(jié) 勞動人事關系 . 33 第三節(jié) 考勤與假期管理 . 38 第四節(jié) 薪酬及福利管理制度 . 40 第五節(jié) 培訓管理 . 43 第六節(jié) 績效考核管理制度 . 43 2 第七節(jié) 員工獎懲制度 . 50 第四章第四章 財務管理制度財務管理制度 . 5252 第一節(jié) 資金管理制度 . 52 第二節(jié) 資產管理制度 . 57 第三節(jié) 借款及費用報銷管理制度 . 60 第五章第五章 綜合業(yè)務管理制度綜合業(yè)務管理制度

3、 . 6262 第一節(jié) 客戶服務管理制度 . 62 第二節(jié) 招商部管理制度 . 66 第三節(jié) 工程維修管理制度 . 67 第四節(jié) 安管部管理制度 . 72 第五節(jié) 保潔管理制度 . 80 第六節(jié) 綠化管理制度 . 82 第七節(jié) 餐廳管理制度 . 83 第八節(jié) 應急預案 . 86 第第六章六章 工作流程工作流程 . 9696 第一節(jié) 綜合管理 . 96 1、招聘申請工作流程 . 96 2、招聘工作流程 . 98 3、新員工入職管理流程 . 100 4、員工轉正管理流程 . 102 5、人事變動工作流程 . 104 6、員工離職辦理流程 . 106 7、員工獎懲管理流程 . 108 8、員工請假辦

4、理流程 . 110 9、接單流程 . 112 10、發(fā)文流程 . 114 11、文件報送流程 . 116 12、檔案管理流程 . 118 13、物品申請流程 . 120 14、印章管理流程 . 122 15、招商工作流程 . 124 16、各班次交接流程 . 126 3 第二節(jié) 財務管理 . 128 1、財務基本核算流程 . 128 2、物品采購流程 . 130 3、請付款及報銷流程 . 132 第三節(jié) 服務管理 . 134 1、辦理停止供暖流程 . 134 2、裝修管理流程 . 136 3、經典生活公寓出入管理流程 . 138 4、公寓物品搬出管理流程 . 140 5、消殺管理流程 . 14

5、1 6、投訴處理流程 . 143 7、客戶回訪流程 . 145 8、業(yè)主入伙流程 . 147 9、公寓二次裝修流程 . 149 10、業(yè)主有償服務流程 . 151 11、公共區(qū)域報修流程 . 153 12、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)異常情況處理流程 . 155 13、醉漢、精神病人的處理流程 . 157 14、突發(fā)事件（火災）處理流程 . 159 15、維修流程 . 161 16、巡檢流程 . 163 17、電梯困人處理工作流程 . 165 18、停電處理流程 . 167 第四節(jié) 收費管理 . 169 1、采暖費收取流程 . 169 2、車場收費流程 . 171 3、物業(yè)費收取相關流程 . 173 第五節(jié) 車輛

6、管理 . 175 1、車輛管理流程 . 175 2、車輛進場檢查流程 . 177 4 前前 言言 一、為規(guī)范公司的運營，特制定本制度匯編，各部門必須嚴格遵照執(zhí)行。 二、本制度匯編適用范圍為萬科物業(yè)管理公司。 三、各部門制定的規(guī)章制度須經中層以上干部研討后方可實施。 四、本制度匯編由行政人事部負責解釋和修訂。 5 第一章第一章 管理架構管理架構 第一節(jié)第一節(jié) 組織架構組織架構 物業(yè)公司組織架構物業(yè)公司組織架構 . . 第二節(jié)第二節(jié) 職能部門及崗位職職能部門及崗位職責責 總經理總經理 職能范圍：職能范圍： 一、負責主持公司的全面經營管理工作； 二、組織實施集團公司及董事會決議； 三、審定公司內部管

7、理和基本管理制度； 四、負責審定公司內部機構設置方案、定崗定編； 五、負責公司中層以下人員的任免； 六、組織審定公司的年度財務預、決算方案； 七、負責公司下屬管理人員及員工的思想建設； 八、審定公司工資獎金分配方案并組織實施。 總經理 副總經理 行政人事部 財務部 客服部 招商部 工程部 安 管 部 6 副總經理副總經理 職能范圍職能范圍 一、按分工協(xié)助總經理主持公司的日常行政和管理活動； 二、協(xié)助組織工作，對公司中層管理以下人員有任免建議權； 三、定期或不定期的召開分管部門會議，聽取分管部門的工作匯報，及時解決工作中出 現(xiàn)的問題和矛盾； 四、檢查、督導、催辦各部門的工作； 五、負責公司法務及

8、外聯(lián)工作； 六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作； 七、負責組織制定分管部門的管理考核標準； 八、協(xié)助總經理接待重要客人及處理重大公關事務。 行政人事部行政人事部 部門職能部門職能 行政人事部負責對內、對外的日常事務性工作，協(xié)調公司各部門之間關系，維護公司整 體利益，及時完成各級領導交辦的各項任務，為總經理、副總經理當好參謀和助手 1、負責安排公司的各項會議，撰寫會議紀要，并檢查督促各部門的執(zhí)行情況； 2、負責文件的上傳下達，并將總經理的指示及時傳達至有關部門和相關人員； 3、負責公司檔案的編目、立卷、歸檔、借閱工作； 4、負責公司的合同管理工作； 5、負責公司的人事管理工作，包括發(fā)布招聘信息

9、、人員招聘及安排面試等工作； 6、負責公司各項報表的整理、匯總及上報工作； 7、負責公司印章、印信的管理和使用工作； 8、負責各部門之間有關問題的協(xié)調； 9、負責公司車輛的管理工作； 10、負責公司的接待工作。 崗位職責崗位職責 一、行政人事部經理一、行政人事部經理 1、組織制定、執(zhí)行、監(jiān)督公司的各項管理制度； 7 2、組織制定各崗位職責，并根據(jù)公司職位調整進行相應的變更，保證與實際工作相符； 3、負責編制公司員工的薪酬方案，并組織制作公司每月的工資報表及用工成本、用工費 用的分析報告； 4、根據(jù)現(xiàn)有編制及業(yè)務發(fā)展需求，組織協(xié)調、統(tǒng)計各部門的招聘要求，及時督促與招聘 相關崗位的缺崗人員； 5、

10、組織檢查制度的貫徹執(zhí)行情況； 6、組織、協(xié)調公司年會、員工活動及各類會議，負責外聯(lián)工作； 7、搜集整理公司內部信息，及時組織編寫公司大事記； 8、負責組織編制公司月度、年度工作總結和計劃； 9、負責組織編制公司行政費用開支計劃； 10、考核和指導行政人事部工作人員的工作并給予業(yè)務指導； 11、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質； 12、完成上級領導交辦的其它工作。 二、行政人事主管二、行政人事主管 1、協(xié)助部門經理擬定公司的各項規(guī)章制度及工作流程； 2、協(xié)助上級為其它部門提供及時有效的行政服務； 3、協(xié)助上級執(zhí)行公司的培訓計劃以及有效的后勤保障工作； 4、協(xié)助做

11、好招聘與任用的具體事務性工作，包括發(fā)放招聘啟示、收集和匯總應聘資料、 安排面試人員、跟蹤落實面試人員的情況等； 5、協(xié)助組織、開展企業(yè)文化活動； 6、建立各種物品、低值易耗品的登記臺帳，并隨時進行盤點，保證財產物資的完整； 7、建立固定資產卡片臺賬，對已提完折舊仍在用的固定資產、設備及帳外物資另建帳保 管； 8、負責員工考勤工作； 9、負責辦理公司人員招聘、調動、解聘、退休等工作，并及時辦理各項保險、公積金手 續(xù)的轉移與接納工作； 10、填制和上報各類人事統(tǒng)計報表、月報表等工作； 11、負責收集、整理和保存物業(yè)公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案； 12、完成領導交辦的其它工作。 三、行政秘書

12、三、行政秘書 1、協(xié)助經理安排組織有關會議，做好會議通知和會議記錄，做好會議紀要的整理工作； 2、負責文件的起草、打字、復印等工作，并及時歸檔公司的相關文件； 8 3、負責往來文件、信件、傳真的簽收、拆封、登記、呈轉及歸檔工作。 4、管理公司重要資質證件及辦理公司所需各項證照； 5、負責建設與維護內、外網(wǎng)絡，并做好宣傳工作； 6、負責日常接待、公務聯(lián)系等工作； 7、負責發(fā)放日常福利、節(jié)日福利； 8、負責辦公用品的保管與發(fā)放工作； 9、負責編制采購計劃，并督促采購員及時采購； 10、負責公司印信和印鑒的管理工作； 11、完成總經理或行政經理交辦的其它工作。 四、司機四、司機 1、認真貫徹執(zhí)行公司

13、車輛管理的有關規(guī)定，及時安全地完成行車任務； 2、嚴格執(zhí)行公安部門的交通管理規(guī)則，杜絕事故發(fā)生； 3、定期進行車輛維修、檢查，力求節(jié)約，合理用油； 4、熟悉所駕駛車輛的構造、性能，掌握各種條件下的操作要領和排除常見故障的技術； 5、愛護車輛，經常保持車況良好，車容整潔，工具和附件無損壞丟失； 6、出車時如實填寫派車單 。 客戶服務部客戶服務部 部門職能 1、對所轄物業(yè)實施一體化綜合管理，推進公司質量方針、質量目標、管理目標以及經濟 效益指標的實施； 2、落實公司關于住宅小區(qū)的有關規(guī)定、決議，有計劃、有步驟地完善小區(qū)的房屋公共設 施和綜合服務管理。 3、定期向公司各職能部門和公司領導匯報本部門的

14、工作情況，聽取公司領導的意見和要 求，并負責貫徹實施。 崗位職責崗位職責 一、客服部經理一、客服部經理 1、貫徹執(zhí)行公司制訂的各項管理規(guī)章制度； 1、全面負責小區(qū)公寓項目的經營管理工作，制定部門月度、年度的經營計劃，并保證 計劃的實施； 9 2、以身作則，調動員工的積極性，保質、保量的完成各項工作； 3、熱情接待業(yè)戶，及時有效的處理各項投訴，并做好記錄； 4、定期對本部門員工進行培訓和考核，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量； 5、協(xié)調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源； 6、負責部門內各項不合格服務的糾正跟蹤工作，不斷促進物業(yè)管理與服務水平的提高； 7、負責制定本部門的各項管理制度、

15、服務標準和操作規(guī)程，并檢查落實； 8、及時掌握公寓的物業(yè)費收取情況，督促下屬及時有效的完成物業(yè)費收取； 9、完成領導交辦的其它工作任務。 二、客服主管二、客服主管 1、負責制定工作計劃并負責經經理認可后的組織實施，協(xié)助部門經理制訂和實施工作 職責及考核計劃； 2、負責對客服管理員的日常工作進行管理、統(tǒng)計有關資料并及時向經理匯報； 5、負責發(fā)現(xiàn)工作中存在的不合格服務項目，并進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴，遇有 緊急事故，及時向上級領導報告并協(xié)助處理善后工作； 6、接受及處理客戶投訴，并予以記錄，重要情況及時向上級領導報告，負責配合客服 管理員收繳各項費用； 7、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品

16、的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助 倉庫管理員合理儲存和使用保管； 8、每月、季做好業(yè)主物業(yè)費收取情況的統(tǒng)計報表，并及時上報公司； 9、協(xié)助管理物業(yè)清潔、綠化、維修、接待、回訪等服務工作； 10、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司客戶服務工作的發(fā)展出謀劃策； 11、收取及審閱公寓的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點內容進行歸納； 12、負責對管理員的工作做出安排并進行指導； 13、負責裝修檔案，客戶檔案的管理； 14、負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、并提出整改方案； 15、負責門禁卡的使用及管理工作。 16、完成領導交辦的其它工作任務。 三、客服管理員三、客服管理員 1、保持物業(yè)公司同業(yè)戶

17、的聯(lián)系，通過與業(yè)戶接觸和定期拜訪，收集、整理業(yè)戶信息和 需求，并及時傳達到有關部門； 2、安排新入住的業(yè)戶辦理入住手續(xù)，領取鑰匙及填寫單元設施交接單，協(xié)助業(yè)戶辦理 裝修申請，負責聯(lián)系業(yè)主的搬家事宜，并作好各項登記工作； 10 3、配合工程部、安管部對二次裝修進行管理，及時糾正違章施工； 4、催繳物業(yè)管理費、采暖費及其它費用； 5、負責客戶資料的整理及歸檔工作，建立客戶檔案和二次裝修施工管理檔案； 6、負責管理區(qū)內業(yè)戶的接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反映敏捷、 處事穩(wěn)健； 7、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門； 8、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴

18、工作，并定期進行回訪； 9、定期對公寓進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并向上級匯報； 10、接受并處理客戶投訴，做好記錄，并及時向上級領導匯報； 11、記錄公寓管理日志，跟進所列問題； 12、完成領導臨時交辦的工作。 四、保潔班長四、保潔班長 1、熟知小區(qū)綠化布局和區(qū)域養(yǎng)護狀況； 2、負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔服務、綠化管理服務； 3、根據(jù)作業(yè)頻率，負責綠化，景觀護理的日檢工作，并做好記錄； 4、負責制定保潔員的值班工作表，安排好日常保潔員的各項工作； 5、分配好各個保潔員對小區(qū)內公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理工作； 6、負責指導保潔員的日常工作； 7、對保潔員的服務質量進行定期或不定期的檢查； 8、

19、配合部門經理定期組織保潔員進行業(yè)務知識學習和專業(yè)技術的培訓； 9、負責上級部門交辦及下達的各項工作任務。 五、保潔員五、保潔員 1、在保潔班長的領導下工作； 2、負責責任區(qū)內的保潔、清潔工作； 3、嚴格按照操作規(guī)程操作； 4、嚴格保證禮儀形象的要求； 5、對突發(fā)事件應及時上報并做相關處理； 6、完成班長交辦的其他工作。 財務部財務部 部門職能部門職能 11 1、負責公司各項目的財務核算與日常財務管理； 2、制定和完善公司內部各項目的會計核算制度； 3、具體負責公司內部的年度財務預、決算； 4、負責協(xié)調處理涉稅問題，配合銀行、稅務及集團的審計工作； 5、 負責搜集經營活動情況、 資金動態(tài)、 營業(yè)

20、收入和費用開支的資料， 定期向總經理匯報； 6、負責各項財產的登記、調撥，并按規(guī)定攤銷折舊； 7、組織各部門編制收支計劃，結合公司的情況進行綜合平衡，編制月、季、年度財務收 支計劃和組織編制年度財務預算，定期進行分析； 8、嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務制度，嚴格遵守有關財經紀律，并督促財務人員遵章守法， 做好財會工作； 9、檢查各部門的經濟活動情況，防止套匯、挪用內款，貪污盜竊違法亂紀的行為； 10、完成領導交辦的其它工作。 崗位職責崗位職責 一、財務經理一、財務經理 1、負責部門財務管理體系的建立和運行、計劃的制定和實施； 2、負責組織協(xié)調公司成本收入核算工作體系； 3、負責公司的財務管理、會計核

21、算、統(tǒng)計、采購、庫管等方面工作規(guī)章制度的制定并 監(jiān)督實施； 4、負責公司月份、季度、年度資金計劃、收支計劃的匯總和編制； 5、負責提出公司年度財務預算、并組織編制公司年度會計決算； 6、參與審定公司的經營預算和投資預算，掌握公司資金信息，發(fā)現(xiàn)資金缺口并提出相 應籌資方案； 7、參與公司合同匯審，經營決策中的可行性分析，給公司經理在決策上提供數(shù)據(jù)上的 支持； 8、負責公司資本運營，保證公司資金、資產的安全、高效運行； 9、負責審核、分析財務報表及預算，完成分析報告和審計報告，向總經理匯報； 10、及時向總經理反饋和預警財務信息； 11、定期對財務業(yè)務進行審核、檢查及指導工作，具體包括憑證、報表、

22、定額、原始記 錄、臺帳等基礎工作； 12、負責財務部培訓計劃的制定和實施，對下屬的工作指導和工作管理，負責與各部門 間的業(yè)務溝通和銜接； 13、協(xié)調處理與稅務、物價、財政、金融、審計等政府部門及社會中介機構的關系與問 12 題。 二、會計二、會計 1、按照國家會計制度的規(guī)定進行會計核算，執(zhí)行企業(yè)財務制度，針對公司財務工作中 出現(xiàn)的問題及產生的原因提出改進建議和措施，會計核算及會計報表要及時準確； 2、負責指導檢查各部門財產的登記保管使用工作，各種財產物資的管理平日要隨時完 善，并定期進行盤點，一般季度一小點，年度內進行兩次徹底清查，對到期、報廢、盤虧、 盤盈的資產完善手續(xù)及時進行處理和帳務處理

23、，做到帳帳相符、帳物相符； 3、負責做好營業(yè)費用、管理費用、財務費用等帳簿登記工作，考核與控制各部門費用 指標，抓好日常費用管理工作，負責編制部門經營狀況報表； 4、負責對外來款的核算結算，特別是對應收款帳外部分建立臺帳，每月做帳內帳外應 收報表備查并報財務經理一份，同時及時督促有關部門進行催款，結清欠帳； 5、正確計算應繳稅金，依法依時納稅； 6、負責物業(yè)管理軟件數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和審核，停車場收費系統(tǒng)的使用和管理，使軟件與財 務帳相互統(tǒng)一，并達到財務統(tǒng)計核算的相關要求，用軟件規(guī)范各項工作流程（如收費流程、 有償服務流程等）達到以軟件為管理平臺，同時及時對各種欠費的催繳及往來帳的核算管理； 7、定期

24、不定期的現(xiàn)金、支票抽查制度，并做好現(xiàn)金檢查記錄，對出納銀行余額調節(jié)表 每月都要簽字核對； 8、按會計檔案管理要求編制和管理帳冊、報表、 傳票，建立會計檔案目錄，平日隨時 歸檔，年度一次性歸檔； 9、完成財務部經理安排的其它工作。 三、出納三、出納 1、負責辦理現(xiàn)金、銀行存款收付及結算業(yè)務： （1）及時登記現(xiàn)金日記帳，現(xiàn)金收付日清月結，防止長短款情況發(fā)生，接受現(xiàn)金庫存 的抽查并做清點記錄； （2）及時處理銀行相關業(yè)務，了解銀行相關運作流程，掌握企業(yè)在銀行的資金存取情 況，合理資金調撥，不簽發(fā)空頭支票； （3）做支票登記備查簿、銀行余額調節(jié)表，及時處理催繳已簽發(fā)的支票，保證企業(yè)資 金安全管理規(guī)范；

25、 （4）有效的調控各帳戶間的資金，以方便工作的進行。 2、各項收款業(yè)務手續(xù)齊備，各審批程序要完整準確，支付及時有效，當天收入當天入 帳，各種收付款憑證支付完畢須加蓋已收、已支或已結清字樣戳記。同時嚴格審核報銷單據(jù)、 發(fā)票等原始憑證，按照費用報銷的有關規(guī)定，辦理現(xiàn)金收支付業(yè)務，做到合法準確、手續(xù)完 13 備、單證齊全。 3、物業(yè)管理收款的錄入核對工作，對各項收入的物業(yè)管理費、供暖費等要及時錄入， 每月與會計帳薄進行核對并編制錄入核對情況表； 4、月份銀行對帳單、工資存卡明細及有關付款明細等的保管裝訂并裝訂成冊存檔，會 計憑證的編制、裝訂，憑證裝訂前要注意檢查，編制是否完整、規(guī)范； 5、對物業(yè)服務

26、性收費收入、其它由他人代收的費用入帳前要對相應的發(fā)票、收據(jù)或其 它收款憑據(jù)進行簽字確認，防止責任不清產生的差錯，同時要及時入帳； 6、負責妥善保管現(xiàn)金、有關印章、空白支票和收據(jù)，做好有關單據(jù)、帳冊、報表等會 計資料的整理、歸檔工作； 7、完成財務經理交辦的其它臨時性工作。 招商部招商部 部門職能部門職能 1、負責商街經營工作，為經典生活商街樹立休閑文化夜生活區(qū)的形象做整體策劃； 2、負責商街的租賃工作，保持物業(yè)與業(yè)主之間的經營聯(lián)系； 3、負責經典生活商街經營范圍內的公關協(xié)調工作； 4、負責商街業(yè)主租金、物業(yè)費及其他代繳費用的收取工作； 5、負責組織商街各項重大活動； 6、負責商街的日常管理，以

27、及裝修商家的圖紙審批、日常監(jiān)管、竣工驗收的工作； 7、負責了解商街各商家經營狀況，為物業(yè)公司經營決策提供詳實的依據(jù)。 8、負責市場的調研，組織、研究商鋪價位、商街發(fā)展趨勢。 崗位職責崗位職責 一、招商部經理一、招商部經理 1、全面負責商街的租賃工作，制訂月度、年度經營計劃，并保證計劃實現(xiàn)； 2、負責制訂部門的各項管理制度、工作標準和工作流程，并檢查落實； 3、全面負責商街回款工作，確保租金、物業(yè)費及其他代繳款項的及時收繳； 4、定期對部門員工進行培訓和考核，提升員工工作技巧和個人素養(yǎng)； 5、及時處理商街業(yè)戶的投訴、建議，做好相關記錄，制訂改進措施； 6、全面負責商街整體環(huán)境的管理，協(xié)調解決商街

28、商家對商街環(huán)境造成的不良影響； 7、及時掌握商鋪租賃的市場動態(tài)，制訂相應措施及方案，保障經營計劃按時完成； 8、負責商街各項經營活動、廣告宣傳及公關活動的計劃和執(zhí)行； 14 9、與有關部門做好溝通、協(xié)調工作，以確保商街各項經營活動按計劃開展； 10、定期檢查商街經營計劃的執(zhí)行情況，對員工工作進行評估，按照獎懲標準實施獎懲； 11、完成上級領導交辦的其它臨時性工作。 二、招商部主管二、招商部主管 1、貫徹執(zhí)行公司制訂的各項管理規(guī)章制度； 2、負責協(xié)助部門經理制訂和實施工作職責及考核計劃； 3、積極參與并協(xié)助組織實施經營策劃方案； 4、負責制訂商鋪租賃工作計劃，并負責經經理認可后的組織實施及人員協(xié)

29、調、管理； 5、負責對管理員的日常工作進行管理、統(tǒng)計有關資料并及時向經理匯報； 6、隨時與經理進行聯(lián)系、商談，促進部門工作的有效開展； 7、做好業(yè)主各項費用的催繳工作，錄入好各類表格，及時上報各有關部門； 8、負責招商營運合同簽定工作； 9、完成上級領導及部門經理交辦的其它工作。 三、招商助理三、招商助理 1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度及招商營運部的各項管理細則； 2、參與部門各項計劃的策劃、制訂、宣傳和執(zhí)行工作； 3、負責商街租賃意向客戶的開發(fā)、拜訪和接洽工作； 4、負責商街的現(xiàn)場管理工作，解決各商鋪的疑難問題和糾紛； 5、負責商街裝修現(xiàn)場的巡查，及時解決潛在隱患，并上報部門經理； 6、協(xié)調與

30、商街業(yè)主的關系，確保業(yè)主遵守物業(yè)的相關規(guī)定； 7、按照部門的經營計劃，負責對商街業(yè)主進行回款催繳工作； 8、負責對商街區(qū)域衛(wèi)生進行監(jiān)督管理工作； 9、完成部門經理和主管交辦的其他工作； 10、對超出規(guī)定范圍、職責范圍及突發(fā)事宜，不得擅自作主，應及時向部門經理請示。 工程部工程部 部門職能部門職能 1、負責小區(qū)內土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及 其他公共系統(tǒng)的運行管理、日常維修保養(yǎng)、設備維護及故障檢修等工作； 2、負責小區(qū)內的整體設備設施的維修保養(yǎng)工作； 15 3、負責做好能源消耗控制工作； 4、負責對部門設備設施的購置、使用、保養(yǎng)、報廢進行論證、安裝、維護及監(jiān)督管

31、理； 5、負責項目大、中、小工程維修的組織實施與協(xié)調； 6、負責公共區(qū)域內的鑰匙管理。 崗位職責崗位職責 一、工程部經理一、工程部經理 1、全面負責工程部的管理工作； 2、負責管理區(qū)域內設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實； 3、履行物業(yè)公司簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標； 4、確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)； 5、執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防 止發(fā)生安全事故； 6、對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查； 7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提

32、高員工的綜合能力和素質； 8、負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作； 9、負責組織技術文件盒設備檔案的接管、建立和管理工作； 10、負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施 的實施、跟蹤和檢查； 11、完成領導交辦的其他工作。 二、工程主管二、工程主管 1、負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉； 2、制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施； 3、負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作； 4、負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其 他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作； 5、負責物業(yè)低壓配電室的值班

33、和日常維修保養(yǎng)； 6、負責客戶服務部轉發(fā)的業(yè)主報修的處理，及滿足業(yè)戶其它有關的服務要求； 7、負責各系統(tǒng)的完善改造及土建設施的維修，并組織施工和驗收； 8、負責做好能源消耗的控制工作； 9、熟悉掌握了解小區(qū)各類設備、性能并及時輸入相關資料； 10、負責監(jiān)督指導各項目維修，保證積極完成業(yè)主的報修工作； 11、負責上級部門交辦及下達的各項工作指標。 16 三、電工三、電工 1、熟練掌握小區(qū)內電氣設備的原理及實際操作與維修； 2、制定所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格； 3、負責小區(qū)強、弱電系統(tǒng)的日常巡檢工作，對樓宇感應燈、小區(qū)景觀照明燈等設備進 行日檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 4

34、、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等的運行、維護與 管理工作； 5、負責供電系統(tǒng)的維保操作及提出供電設備的大、中、小修計劃； 6、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實 施，使供電方案為最優(yōu)； 7、定期開展設備的維修保養(yǎng)工作； 8、完成上級交辦的其他工作。 四、水暖工四、水暖工 1、貫徹執(zhí)行工程部經理下達的各項指示； 2、熟悉本專業(yè)的設備設施情況，收集、整理有關水系統(tǒng)的技術、文件和資料； 3、負責對小區(qū)內給排水系統(tǒng)提出技術整改建議，并負責監(jiān)督實施； 4、負責小區(qū)內供暖工作； 5、定期測查，確保供暖期供暖安全有序進行； 5、熟悉了解小區(qū)

35、內給排水、供暖運行情況，并負責做好維修工作； 6、維修做到及時準確，管好材料，杜絕材料浪費、流失； 7、根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀 態(tài)； 8、協(xié)助公司做好上級單位的各項檢查接待工作，建立維修水暖巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問 題及時處理，做好維修記錄工作； 9、完成上級交辦的其它工作任務。 五、萬能工五、萬能工 1、執(zhí)行有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng) 方法； 2、定期清潔其管理的設備和設備機房，確保設備、設施、設備機房的整潔； 3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故； 4、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措

36、施，保證設施、設備的正常、完 好； 17 5、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 6、負責土建工程：砌磚、抹灰、大白、木制作、油漆等項目的維修； 7、積極完成上級交辦的各項臨時任務。 安管部安管部 部門職能部門職能 安管部主要負責小區(qū)內各種設施的安全、保衛(wèi)工作，公寓的消防監(jiān)控工作，并負責維護 小區(qū)內日常的秩序。 1、及時將國家制定的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向員工宣傳，以增強員 工的法制觀念，提高警惕，并做好防火、防盜、防暴、防破壞等工作； 2、加強內部治安管理，制定各種安全管理規(guī)章制度，打擊各類違法犯罪活動； 3、配合公安機關參與調查重大事故，并寫出調查報告，

37、上報總經理； 4、負責公寓及商鋪的消防安全工作，領導、組織公司警衛(wèi)和義務消防隊，并開展教育和 訓練，經常進行安全檢查工作。 崗位職責崗位職責 一、安管部經理一、安管部經理 1、 負責安管部的日常管理及計劃的編制工作，對公司安全管理的全過程進行檢查和監(jiān) 督； 2、教育安管人員自覺遵守國家的法律、法規(guī)，認真執(zhí)行公司各項管理規(guī)章制度； 3、負責召集和組織安管部的辦公會議，研究決策，處理本部門職權內的各項工作； 4、負責編制安管部的年度計劃，擬訂年度安管員培訓計劃； 5、教育和培養(yǎng)安管人員熟悉和掌握小區(qū)治安、消防、服務等方面的工作特點和規(guī)律， 不斷增強安保工作的針對性和有效性； 6、對安管部的全面工作

38、管理，負責安管員的招聘、錄用、考核和獎懲，對安管人員的 錄用及辭退有建議權； 7、率先垂范做好本職工作，對安管員表現(xiàn)的好壞，有權進行表揚和批評，并對全班的 工作負完全責任； 8、監(jiān)督檢查對公司各項管理制度、有關法規(guī)、政策標準的執(zhí)行情況，負責協(xié)調有關職 能部門，公安機關之間的關系； 9、及時組織安管人員完成各項臨時警戒警備任務； 18 10、完成公司領導交辦的其他工作。 二、安管班長二、安管班長 1、服從命令，聽從指揮，認真執(zhí)行規(guī)定的工作計劃； 2、根據(jù)部門經理的指示、意圖及治安、消防、服務等方面的相關規(guī)定，提出工作目標 和任務，制定具體實施步驟和工作標準，并領導保安人員貫徹執(zhí)行； 3、組織安管

39、員進行治安、消防、服務等方面的業(yè)務培訓和軍體訓練，規(guī)定班組的學習 和訓練任務，并經常進行督促檢查，保證學習和訓練任務的圓滿完成； 4、根據(jù)安管經理的工作要求和崗點值勤規(guī)定，帶領全班人員嚴格認真、一絲不茍地做 好治安、消防、服務等方面的工作，并積極配合當日值班員的工作； 5、負責各崗位不合格服務的處理及糾正預防措施和跟蹤； 6、負責簽訂安全消防協(xié)議，督促、考查安管員消防責任的貫徹執(zhí)行情況，對違反 規(guī)定的有權提出建議； 7、建立消防崗位責任制度，及時向領導反饋防火工作存在的問題； 8、負責組織消防訓練和演習，協(xié)助制定消防預案，加強消防巡邏，及時消除火警隱患； 9、完成領導交辦的其他工作。 三、安管

40、員三、安管員 1、服從領導，聽從指揮，嚴格遵守規(guī)章制度； 2、嚴格要求，認真訓練，熟練掌握規(guī)范的值勤要求，充分體現(xiàn)經典生活物業(yè)服務一流 的形象； 3、努力學習安防業(yè)務，熟悉各類緊急、突發(fā)性事件的處理程序和各類器械的使用方法， 不斷提高安管服務水平； 4、對各種監(jiān)控設備、器材進行維護，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，預防為主，安全檢查，清 除不良隱患； 5、對小區(qū)各類事件及時收集、整理、反饋，對突發(fā)事件及時報告，及時處理； 6、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事； 7、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內每一個角落，圓滿完成工作任務； 8、負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置； 9、負責管理小區(qū)安全、防火、防盜、

41、防破壞的防范工作； 10、負責小區(qū)應急處理的搶救工作； 11、負責管理小區(qū)內各項咨詢服務工作； 12、完成上級交辦的各項任務。 19 四、消防專干四、消防專干 1、接受部門經理的工作安排，認真完成消防安全管理的各項工作； 2、定期檢查消防設施并做好消防巡視記錄； 3、負責安全管理員消防知識的培訓工作； 4、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施； 5、定期進行公寓高層防火演練，以提高安管員應對突發(fā)事件的處理能力； 6、負責組織消防訓練和演習，加強消防巡邏，及時消除火警隱患； 7、對消防隱患之處，負責制定糾正和預防措施，并跟蹤其實施； 8、負責制定所轄區(qū)各種突發(fā)事件（火災、臺風、暴

42、雨、刑事案件、治安等）的預防組織 架構和措施； 9、協(xié)助進行消防設備的檢修保養(yǎng)； 10、完成領導交辦的其它工作任務。 五、監(jiān)控員五、監(jiān)控員 1、負責監(jiān)視小區(qū)各部位的過往人員和物資； 2、發(fā)現(xiàn)可疑人員或不安全因素，要及時通知有關人員前往查處； 3、熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作規(guī)程，嚴格按照規(guī)程操作，發(fā)生監(jiān)控設備異常或故障，應立 即向保安部值班班長或部門領導匯報，不得擅自處理； 4，密切注意區(qū)域內易發(fā)案部位及重點部位動向情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 5、值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況及問題，及時上報，并做詳細記錄，并隨時向安管部經理匯報 情況； 6、詳細記錄當班工作情況和監(jiān)控設備運轉狀況 ； 7、每日做好監(jiān)控室的衛(wèi)生

43、工作，并隨時保持監(jiān)控室清潔； 8、嚴格按制度收發(fā)、保管器材（對講機） ，并注意日常維護和保養(yǎng)； 9、認真完成上級交辦的各項工作任務。 餐餐 廳廳 部門職能部門職能 1、全面負責公司員工用餐的主廚工作； 2、負責食堂物料的進料與把關工作； 3、全面負責制定每周的菜譜，并保證飯菜的質量； 4、協(xié)助公司上級領導作好食堂的日常管理工作。 20 崗位職責崗位職責 一、班長一、班長 1、全面負責餐廳的日常管理工作； 2、精通本職業(yè)務，嚴格檢查監(jiān)督員工的操作流程，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保飲食質量； 3、熟悉和掌握一切貨源情況，監(jiān)督貨源的請購計劃，做好原料的保護工作，防止原料變 質； 4、控制食物成本，掌握盈虧

44、情況，合理使用各種原材料，減少浪費； 5、制定每周菜譜，抓好飯菜質量，適當調整花色品種； 6、嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法 ，定期檢查后廚、菜間、食品衛(wèi)生、用具衛(wèi)生和員工個人衛(wèi) 生； 7、負責餐廳設備設施的管理，指導員工正確使用餐廳設備，提出更新維修計劃； 8、遵守公司的各項安全防范規(guī)定，嚴把消防關； 9、每周對餐廳的工作與問題做出安排，并向上級主管匯報； 10、負責餐廳員工的思想教育和業(yè)務培訓，提高餐廳的飯菜質量和服務水平； 11、經常征求聽取就餐人員的意見，綜合分析改進工作，認真督促檢查崗位責任制和各 項規(guī)章制度的落實。 二、廚師二、廚師 1、按規(guī)定的程序，熟練地烹制出色、香、味俱佳的菜肴，并不斷改

45、進和提高烹調技術， 增加新的花色品種； 2、根據(jù)烹調需要，向餐廳主管建議購買所需廚具、原料、調料等； 3、負責工作區(qū)域的衛(wèi)生、設施設備、炊事用具的使用和保養(yǎng)，做到設備、用具好用、清 潔，環(huán)境整潔，用過徹底清理，達到食品衛(wèi)生法要求； 4、遵守安全操作規(guī)程，合理使用操作工具，節(jié)約水、電、煤氣，努力降低成本； 5、服從餐廳班長的工作安排，做好開餐準備； 6、負責為員工提供良好服務，做好每餐配置認真，分量均勻，一視同仁。 三、面點師三、面點師 1、熟悉面點技術的特點及主要特色；掌握面點原料、輔料名稱、性質、用途、辨別原料 質地優(yōu)劣的方法，把住質量關； 2、掌握各類面點的配方制作、工作流程、制作方法及質

46、量標準； 3、嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法 ，做到設備、用具、地面、墻壁干凈，衛(wèi)生達標。 4、負責餐廳全面的清潔、清掃及補充主食等工作； 5、對不同性質的器皿要分別刷、洗、沖、消，洗刷時要輕拿輕放，保證刷洗質量，洗刷 21 后按大小分裝消毒器具中進行消毒，消毒后專柜保管，封閉、遮蓋嚴實，防止灰塵、蟲、蠅 等造成污染； 6、經常巡視，及時清理工作場地，保持餐桌、地面干凈，衛(wèi)生達標。 第二章第二章 行政管理制度行政管理制度 第一節(jié)第一節(jié) 公文流轉制度公文流轉制度 一、由行政人事部負責管理公司內部及集團總部下發(fā)的各種文件的流轉工作。 二、上報集團總部的各類文件必須由總經理簽字確認后方可上報。 三、各類文件必須

47、經由行政人事部批轉后，方可分送至相關部門或領導進行流轉和審批。 四、各類文件在按照規(guī)定程序流轉審批后，由行政人事部負責對外發(fā)送，并存檔備查。 五、文件流轉過程由行政人事部組織進行，他人不得自行傳閱，以防止文件丟失或泄密。 六、各部門對閱辦完畢的文件應簽字并注明日期及時間，原則上每個部門的批文時間不 得超過 2 小時。如在規(guī)定的時間內未能閱辦完畢，應向行政人事部說明原因，并由行政人事 部酌情處理。 第二節(jié)第二節(jié) 會議管理制度會議管理制度 一、公司會議管理部門為行政人事部，各部門會議管理為部門本身。公司會議由會議管 理部門負責安排會議時間、地點、與會人員，并準備會議資料。 二、會議具體類別如下：

48、1、公司會議： （1）公司周例會 由公司各部門匯報上周工作總結和下周工作計劃，總經理、副總經理作出工作要求及指 示。參加人員為各部門經理、副經理及主管級以上人員，召開時間為每周一上午 8：30。 （2）專題會議 研究解決公司內部的專題事項。參加人員和召開時間由行政人事部，根據(jù)工作需要負責 安排。 （3）半年度、年度工作匯報會議 由主管級以上人員匯報半年度、年度工作情況。會議形式和召開時間由行政部負責安排 及通知。 22 2、各部門內部會議 各部門結合自身情況自行安排會議形式，嚴格遵照執(zhí)行。 第三節(jié)第三節(jié) 印鑒管理制度印鑒管理制度 一、大連錦聯(lián)經典生活物業(yè)管理有限公司公章、合同章由行政人事部負責

49、管理，并指定 專人保管。 二、使用公司公章、合同章必須嚴格履行審批程序。申請用印部門或個人，須填寫印 鑒使用申請單 ，詳細填寫用印事由、時間、申請人，并由部門負責人簽字確認，經行政人事 部審核，總經理批準后方可用印，并做好登記。其中： 1、合同、協(xié)議蓋章前，必須出示批文，且合同文本中須有總經理或代理人簽字后，方可 加蓋合同章。 2、公司內部行政公文、對外函件須經分管領導和總經理審批后，方可加蓋公章。 3、公司員工辦理婚育證明、工資證明、解除合同證明等個人事宜時，須經行政人事部審 批、總經理批示后，方可加蓋公章。 4、凡在前述中未提及的事務，需使用公章、合同章時，均需行政人部請示總經理后，方 可

50、用印。 三、 嚴格做好印鑒使用登記工作， 使用印鑒時， 印鑒管理人員須填寫 印鑒使用申請單 ， 將用印文件名稱（編號） 、文件份數(shù)、用印事由、批準人、用印時間等準確登記，并由經辦人 簽字確認。 四、嚴禁在空白文本或局部空白文本上加蓋印章。 五、非特殊情況，公司公章、合同章嚴禁帶出行政人事部使用。如確需帶出使用，必須 報請總經理批準后，由行政人事部派員現(xiàn)場監(jiān)督用印。 附件一： 印鑒使用申請單 印章名稱 文件名稱（編號） 用印時間 份數(shù) 部門負責人： 使用人： 批準人： 經辦人： 注：申請使用印鑒，審核本單時必須一并隨附所需蓋章的文件 附件二： 印鑒、證照使（借）用登記表印鑒、證照使（借）用登記表