1、各系統設備運行/維修/保養制度1）交接班管理制度負責人：工程各專業主管內 容：交接班制度是維護安全的基本保證，值班全體人員必須嚴格按本制度認真執行，物業工程將按本制度考核值班人員執行情況。配電室、冷凍機房實行24小時值班制。1、 交接班前做好班前各項交班準備工作，交接未結束，交班人不能換下工作服；2、 接班人員應提前10分鐘到達崗位，做好接班準備工作，包括：(1) 查看上班運行記錄，聽取上班值班人員運行情況介紹，交接設備運行表。(2) 檢查設備運行是否良好。(3) 檢查儀表工具、鑰匙等物品是否完好齊全，并在交接班記錄表上簽字。3、 當班發生的問題要及時處理，未處理完要講清情況并填寫在記錄上。按

2、要求可以處理而未處理的不能下崗；4、 交班時發生的一切故障由雙方共同處理，處理完后交班人方可離開工作崗位；5、 在交班中遇到的緊急情況處理不了，應及時向上級領導匯報。在處理故障過程中，未經領導同意不能下崗；6、 接班人員未到，交班人員不能擅離崗位，如離崗后發生的一切問題由交班人負責；7、 下列情況不得交接班：(1) 接班人員未到達崗位。(2) 接班人員有醉灑現象或神態不清。(3) 交班人員未清理好值班室衛生時。8、 凡接班后發生的問題均由接班人負責；9、 各班交接記錄妥善保存，不得毀壞丟失，保持整潔；10、 對本班記錄的執行情況，物業部工程進行檢查，如發現不按制度執行者，將視情節后果，嚴肅處理

3、。2）值班管理制度負責人：工程部各專業主管內 容：1、 值班人員要嚴格執行公司各項規章制度。2、 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，私自替班或換班。3、 熟悉設備的性能和操作規范，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，認真填寫設備運行表，及時發現和處理隱患。4、 按時巡視設備，密切注意設備運行狀態，監視各個系統運行情況，做好設備的日常保養和維修，填寫相關表格，嚴格按照設備的操作規程操作。如要進行參數、工作狀態調整要提前向主管申請。5、 禁止在值班室內吸煙、打鬧、酗酒、接待親朋或其他與工作無關人員。6、 禁止在值班時干其它違法違紀之事。7、 禁止在工作時間睡覺，看與工作無關的書籍或干與工作無關的事

4、情。8、 早、午、晚及夜餐時間是值班的薄弱環節，所有運行值班機房都必須有人值班。嚴禁在設備機房內用餐。9、 每天都應打掃值班室衛生，保持清潔。10、 值班人員因特殊情況需調班時，必須事前報請主管同意。11、 執行門禁制度及事故報告制度，發現設備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。 12、 不準在計算機上運行與工作無關的軟件。3）零維修管理規定1、 施工完畢后要做到：(1) 檢查施工現場，將工具、殘留物、廢料等收集整理，并清點數量后帶離商戶區，妥善處理。(2) 盡量將施工現場整理清潔，如遇特殊原因，可向領導匯報，請求環境配合。(3) 檢查施工質量，盡量做到一次成功。(4) 向商戶表明施工完畢，

5、并請商戶檢驗合格。(5) 向商戶征求意見，請商戶在維修單上簽字確認，并詢問有無其它工程問題，如有應及時處理或匯報上級。(6) 向商戶禮貌道別，并表示感謝配合。2、 進入商戶區后，只能談論與工作相關的話題，嚴禁大聲喧嘩或吸煙。3、 嚴禁做與工作無關的事情。4、 嚴禁無故使用或隨便觸摸商戶的一切與工作無關的物品及設施。5、 嚴禁無故拖延工作時間或刁難商戶。6、 對商戶提出的問題要積極回答，但要考慮以下幾點：(1) 在商戶面前不能說不知道、不屬我管等詞語，如遇此類問題可向商戶表示代為轉答或尋問，并盡快給您答復。(2) 嚴禁將設備缺陷及公司內部決定向商戶表明。(3) 嚴禁私自答應不在本職范圍內的各種商

6、戶要求，應向商戶表明可予以匯報請示。7、在施工過程中，如遇商戶要進行工作或查找資料等，應盡量先禮讓商戶，如確實困難，必須向商戶解釋清楚，以最短時間完成此道工序。4）大、中修管理制度負責人：工程經理、各專業主管內 容：將磨損嚴重，使用年限較長的設備通過更換主機，及全面更換磨損器件來恢復設備原有的性能，為正確執行操作，做到適時合理維修及更換配件，特定此規定。1、 依據日常維修保養記錄判斷設備中修周期；2、 依據中修周期及結果來確定設備大修時間；3、 依據設備設計說明來執行中修、大修計劃；4、 對設備的大、中修及改造應提出計劃，經上級批準后安排施工，要求改造前后應出具設備性能指標評價報告；5、 設備

7、大、中修工程原則上應與專業公司簽訂維修合同；6、 大、中修后要將各項技術指標進行試驗，并填寫報告。5）給排水系統巡檢制度負責人：暖通專業主管內 容：1、值班人員須按規定時間、巡檢線路對所屬機房、設備進行巡檢，主要包括（但不限于）：（1） 水泵房、各水箱間、市政主管進水間每天巡視二次；（2） 各層污水泵房、中水間、污水池每天巡視二次；（3）消防泵房每天巡視一次；（4）公共區域給/排水設備每周巡視一次；（5）不經常運行設備半月巡視一次；（6）其它設備依據天氣及運行狀況巡視；（7）特殊設備及故障設備加強巡視；2、巡視過程中，除發生緊急故障外，一般情況只記錄、匯報，不處理。3、巡視內容主要包括（但不限

8、于）：機房及設備衛生、各部位照明、消防設備、設備狀態（顯示、儀表、動作、外觀、信號、溫度等）、有無異味、異常聲響、溫度/濕度及通風、有無跑、冒、滴、漏等現象，并認真填寫記錄。4、記錄表格要干凈、整齊，內容要詳盡、真實，不得編造、涂改。6）設施、設備管理制度負責人：各專業主管內 容：1、 各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制定由系統工程主管負責，并提交工程經理審閱；維修保養記錄由維保人負責填寫，并提交系統工程主管及工程經理審閱。2、 保養計劃要根據設施設備的使用時間，運行時間及相關系統設備等綜合考慮制定，盡量避免因同一系統設備，不同專業造成的重復影響。3、 進行工作時，要懸掛狀態牌及采取其他安

9、全措施。4、 保養計劃的制定要按設備情況分出日、周、月、年等不同保養周期及項目。5、 保養用料要嚴格按照預算計劃執行，特殊情況必須上報。6、 工作時嚴禁在設備間內吸煙及干與工作無關之事，如須動火，應經部門主管簽字后到安全領取動火證，并在現場設監護人員。7、 值班人員時刻監視報警設備，不準亂動和拆卸機器設備在遇到報警時，要迅速查明報警點，立即通知巡查人員弄清情況，及時處理。8、 按專業歸屬建立設備臺帳，設備檔案。9、 訂立各種設備保養工作內容及操作程序。10、 所有設備必須根據相關專業維修保養作業指導書及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、月度保養計劃及保養項目。11、 相關工程人員必

10、須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。12、 維修保養記錄必須完整、真實，并須由系統工程主管建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。13、 進行正常系統維修保養及檢修時，如對商戶使用產生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對商戶之影響范圍），以便使受影響之商戶做好充分準備。7）設備事故管理制度負責人：各專業主管首要原則：當管轄范圍內設備、設施出現緊急故障時，發現人應立即通知總值及各部門相關人員在五分鐘內到達現場，到達現場后，專業人員應在保證人員、設備、設施安全的情況下，在最短時間內采取

11、應急措施，關閉設備設施上級開關，以“將損失降到最低范圍內”為原則，采取一切有效方法，嚴防二次事故發生，并立即配合清理現場減少影響面，隨即最長在10分鐘內維修負責人立即安排修復該設備、設施，以保障廣場各系統設施正常運行時用。措施及規定：1、 管轄范圍內所有非特殊房間鑰匙，包括各工程房間鑰匙，均在安全封存一套，當緊急情況發生時，搶險人員能夠在第一時間打開相應房門。2、 物業庫房鑰匙應在安全封存一套，以便在非辦公時間內緊急維修時取用。（其余時間一律由行政專人負責）3、 在使用物業封存庫房鑰匙時，需由不同部門人員2人以上同時啟封，在總值記錄上簽字確認，方可使用，并于次日立即向上級領導匯報。4、 在非辦

12、公時間領用庫房內物品時，應由總值將所領用物品逐一登記，由領用人簽字，并于次日向行政部庫管員匯報，辦理相關領用手續。5、 設備設施緊急故障發生后，總值應立即到達現場，將現場情況拍照存檔。接報工程維修人員應在5分鐘內到達現場，進行緊急處理，并同時檢查相關設備設施是否受到影響，一并采取緊急處理措施，處理程序按廣場緊急預案規定執行。6、 當設備、設施緊急故障發生在非辦公時間，發現人應立即通知總值或各部門相關領導或維修人員，由總值或現場部門負責人立即向總經理匯報。7、 設備、設施緊急故障發生后，相關部門負責人接到報告后在以下情況下（包括但不限于），應立即趕到現場組織搶修：(1) 故障設備影響次日廣場正常

13、運行；(2) 故障設備影響面積在一層以上；(3) 故障導致其它重要設備受損；(4) 當值班人員不能判斷事故原因及后果；(5) 當值班人員無能力進行緊急處理修復；8）暖通專業運行巡視制度負責人：暖通專業主管內 容：一、 各巡視人員不得隨意亂動非本專業設備，如果以上設備出現故障應立即通知上級組織人員解決，同時作好記錄告知專業主管。二、 如本專業設備出現故障，應立即用對講機通知上級派維修班人員修理。同時作好記錄。三、 值班人員必須按規定時間、巡檢線路對所屬機房、設備進行巡檢，主要包括（但不限于）：1. 冷凍機每小時巡視一次2. 熱力站每2小時巡視一次3. 各層風機房、空調機房每天巡視一次4. 公共區

14、每班巡視一次5. 不經常運行設備半月巡視一次6. 其它設備依據天氣及運行狀況巡視7. 特殊設備及故障設備加強巡視四、 巡視過程中，除發生緊急故障外，一般情況只記錄、匯報，不處理。五、 巡視內容主要包括（但不限于）：公共區設備狀態、機房及設備衛生、設備狀態（顯示、儀表、動作、外觀、信號、溫度等）、消防設備、各部位照明、有無異味、異常聲響、溫度/濕度及通風、有無跑、冒、滴、漏等現象，皮帶、風機軸承、電機底座、過濾網及冷凝水是否暢通等，并認真填寫記錄。六、 記錄表格要干凈、整齊，內容要詳盡、真實，不得編造、涂改。9）空調及新風機組操作規程負責人：暖通專業主管內 容：一、目的：確保空調設備設施保持良好

15、性能，保證廣場空調溫、濕度適宜。二、適用范圍：空調設備、設施的運行管理。三、職責：暖通運行工負責制冷機的操作、監視和記錄。負責空調設備的操作、監視和記錄。暖通維修工負責設備檢修，日常清潔維護。暖通主管負責空調設備、設施的綜合管理，對上述工作的操作、檢修給予指導及檢修、監督、檢查。四、暖通運行工作程序：運行人員嚴格執行設備操作規程，按運行時間啟停設備。按照空調機操作規程進行設備區域巡查，記錄在設備巡視表中。及時調整設備，保持廣場辦公區溫度適宜。嚴格按照交接班制度及巡視制度執行，巡視檢查制冷機運行狀態，隨時檢查水泵電流、冷卻水量及冷凍水循環狀況。五、制冷機、空調機設備由運行員負責操作運行中出現停電

16、等異常情況應及時采取應急措施。運行人員應依據氣溫變化及時調節空調負荷。保持機房照明及機房通風，保證設備和人員工作安全。六、制冷機組操作規程1、開機前的準備工作。（1）檢查冷凍水與冷卻水系統的閥門是否處于正常開啟位置；（2）檢查冷凍水泵及冷卻水泵是否處于正常狀態；（3） 檢查電源電壓是否在機組設計的額定電壓范圍內，如低于或超過設計的額定電壓范圍不準開機。（4）檢查制冷機油位，應在低視位窺鏡里面看到油位在視鏡中線上方超過1/2位置。檢查主機的高低壓力讀數是否與已往正常狀態下的壓力讀數相一致，以此判斷主機是否有氣體泄漏現象產生。給主機送電，通過控制屏幕檢查主機系統是否有故障及通過控制屏幕核對技術參數

17、是否與廠家提供銷的技術相符，如有故障應先排除故障及報警信號“待機組控制部分正常后，方進入啟動狀態。檢查冷卻塔處于運行自動狀態。2、開機程序 第一步 首先啟動冷卻塔風機； 第二步 啟動冷卻水泵； 第三步 啟動冷凍水泵； 第四步 最后啟動中央空調主機。注：在每一項設備啟動運轉正常后才能進行下步工作。3、 停機程序與開機程序相反進行第一步 先停主機；第二步 停冷卻水泵；第三步 停主機10分鐘以后停冷凍水泵；第四步 停冷卻塔風扇。主機運行中檢查要點。啟動冷凍水泵、觀察冷凍水溫度變化、壓力值。油泵開啟檢查、油溫、油壓不低于設定值。開啟冷卻水泵，觀察冷卻水溫、壓力值。開啟冷卻塔風扇。啟動主機檢查工況、油壓

18、、蒸發溫度、蒸發壓力、冷凝壓力、冷凝溫度、電流、溫差。記錄主機運行狀態，油溫應保持在（4348）。冷卻水溫應在（2732），根據室外氣溫調整出水溫度。10）給排水設備、設施操作規程負責人：暖通專業主管內 容：一、 目的給排水設備、設施保持性能穩定，運行正常。二、 適用范圍給排水設備、設施的操作。三、 術語指專用設備固有的特性和作用功能。四、 職責值班員負責給排水設備的操作、巡查、記錄和異常情況的報告。五、 給水設備操作規程1、 檢查水箱水位、電源開關、水閥位置。2、 開啟進水閥，關閉泄水閥。3、 水泵控制開關，轉到“手動”位置。4、 按控制柜上“啟動”按鈕（水泵開始運轉）。.5、 緩慢打開出水

19、閥門觀察壓力表指向上升位置。6、 壓力表指針低于0.4MPA時，將壓水閥門關水，噪聲將下降。7、 指針上升超過0.4MPA時，再慢開泄水閥，噪聲繼續下降。8、 指針在0.8MPA時，可將壓水閥門全部打開。9、 按控制柜“停止”按鈕（水泵停止運轉）。10、將水泵控制開關轉到“自動”位置，水泵投入自動運行狀態。六、 排水設備（潛水泵）操作程序1、 手動操作控制箱轉換開關撥到“手動”位置按“啟動”按鈕水泵運轉按”停止“按鈕水泵停止運轉2、 自動運行潛水泵控制箱轉換開關，撥到“自動”位置，潛水泵投入自動運轉狀態。11）熱力站運行操作規程負責人：暖通專業主管內 容：為了進一步提高管理水平，杜絕因操作原因

20、引起供熱事故，確保各種換熱設備的穩定運行，特制定如下操作規程：一、 運行前熱力系統充水熱力系統的補水應根據情況先站內、后站外：先二次、后一次：先回水、后供水的流程。充水時，放氣閥門應開啟，泄水閥門應關閉，然后緩慢開啟補水閥門，直到放氣閥連續冒水。空氣放凈應立即關閉放氣閥門，當滿水信號顯示或達到正常運行的靜水壓力時應停止充水。二、 熱力系統的啟動運行值班員接到供熱指令后，應做如下操作：1、 檢查站內閥門是否開關到位。2、 系統壓力是否正常，儀器、儀表是否準確。3、 配電是否輸送到位（電壓是否在允許范圍360420V內）。4、 按水泵安全技術操作規程開啟水泵（DL泵需啟動前盤車，G泵需放氣）。5、

21、 啟泵后，觀察電壓、電流是否合格，水泵運轉聲音、進出口壓力是否正常。6、 運行期間，水泵吸入端的壓力不低于2 Kg/cm2，以免系統倒空，水泵汽化。確認以上操作準確無誤后，將指令執行情況向上一級匯報，待水泵運轉穩定后，按指令將運行參數調節到位。三、 熱力系統的停止運行值班人員接到停止供熱運行的指令后：1、 關閉加熱器一次水閥門（先供后回）。2、 按水泵安全技術操作規程停止水泵的運行。3、 關閉二次水閥門（先供后回）。操作完畢后，將指令執行情況向上一級匯報。12）二次供水操作規程負責人：暖通專業主管內 容：1、目的保證二次供水水質符合衛生檢驗標準，保證飲用安全、衛生。2、適用范圍自來水儲水箱和熱

22、壓供水裝置的管理，儲水箱和清洗消毒工作的監管。3、職責(1) 維修運行員負責儲水箱的清洗、消毒工作的監管。同時聯系相關單位進行水樣取樣及水質檢測工作。(2) 主管負責制定年度儲水箱清洗及消毒工作計劃安排，并監督實施。(3) 工程經理負責審核和批準年度儲水箱清洗及消毒工作計劃和停水通知發布。4、二次供水工作程序要求(1) 二次供水由指定給排水運行維修工負責管理。(2) 運行維修工負責水箱的管理工作，要求每個水箱需結構外觀完整，人孔檢查口有凸沿，蓋板嚴實，加鎖，并有二次供水衛生合格證。(3) 二次儲水箱清洗消毒人員需有衛生防疫站認可的“健康證”、“培訓證”。5、二次供水儲水箱清洗、消毒程序(1)

23、發出停水通知在不影響業主工作、生活的時間段進行工作并保證按時完工。(2) 工具、用具的準備：工作服、長柄尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、照明、鼓風機、水泵、口罩、眼鏡等。(3) 安全事項：a、 照明電源要用24V低壓電或應急燈，水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護開關。b、 在水箱底部連接鼓風機連續對池箱內通風2-3小時，從水箱、水池人孔用繩系點燃的蠟燭放入池、箱底部，試驗是否缺氧（蠟燭不熄滅，說明不缺氧），否則，繼續通風到無問題為止。（4） 注意事項在清洗水箱過程中，應有監護人員，作業人員需佩戴防護眼鏡和口罩，如在池、箱內感覺頭暈，眼睛酸痛，心悶、氣緊，乏力等，應馬上離開水池、水箱，用清水沖

24、洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。（5） 除雜物和清洗時，先將池、箱底沉積物用鐵鏟除凈，用掃把和長柄尼龍刷反復從池、箱頂部器壁墻角墻底角底部依次刷洗，再用清水沖洗一遍，排除污水。（6） 消毒a) 消毒劑按使用說明書調制水溶液比例進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將入孔蓋蓋好，封閉半小時后排除消毒劑。b) 水池、水箱內注入適量自來水，反復清洗上述位置，徹底清除消毒藥水。c) 消毒完畢后，檢查供水閥門機械各部件是否完好、靈活，如：浮子球內應無存水，連桿連接牢固，軸銷應無嚴重磨損，橡膠墊無老化、變形，彈性良好，支架無裂痕和銹蝕，手動截止閥門應符合使用要求。（7） 注水在清洗工作徹底完成后，開啟

25、閥門向水箱、水池內注水達到標定的水位高度，取出水樣后，蓋好入孔檢查口并鎖好。（8） 取水樣a) 水樣抽取點應從低位水箱，高位水箱，高、低區用戶各取樣一支，由維修人員完成此項工作。b) 盛放水樣的容器應自防疫站取回，抽取水樣后，并在瓶外粘貼水樣單位，水箱代號，房間號及取樣日期，送防疫站進行檢測。c) 如水樣經受檢不合格時，給排水主任應報告工程部領導安排重新清洗和消毒，并請衛生防疫站派人監督全過程，直至檢測合格為止。（9） 記錄和報告a、 維修員負責記錄清洗消毒水箱的全過程，并記錄生活水箱清洗消毒記錄表，由專業主管審核，工程經理簽字后交文員存檔。b、 將“衛生檢測結果報告單”原件存檔，專業主管留副

26、件保存備查。13）變（配）電設備運行管理規范負責人：強電主管內 容：一、 目的 確保變、配電設備處于良好工作狀態，保證供、用電正常。二、 適用范圍 我方接管區域變、配電設備的管理。三、 職責1、 配電室運行人員負責設備的操作、監控、記錄和緊急故障的處理。2、 維修員負責外圍電氣設備的維護檢修及工單維修。3、 強電領班負責變、配電設備的綜合管理及上述工作的檢查、監督和外圍電氣設備的計劃維保，并根據設備運行情況和工單反映出的問題及時調整工作。4、 工程經理負責上述工作綜合管理，并協調與其他專業部門、單位的關系及上述工作檢查及停電檢修前發布通知。四、 配電室運行工作程序1、 值班員負責變、配電設備2

27、4小時運行的監控、記錄和操作，觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫配電室值班記錄表。2、 根據分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入和退出運行，保證有功功率因數維持在正常水平，保證用電安全。3、 嚴格按照上級指令執行停、送電操作，緊急故障停、送電的操作執行緊急停電處理規程。五、 維修員工作程序1、 按電氣設備計劃檢修表的要求進行維修保養。2、 執行上級指令安排的電氣設備增改安裝工作。3、 按期完成日常電氣設施的維護工作和維修工單的維修內容。六、 變配電室的管理工作程序1、 非工作人員不得進入變配電室。特殊情況需經主管以上人員或工程經理批準后，由值班員陪同方可入內，并有人員入室登記。2、 變、配

28、電室設備由值班員負責操作，其它人員不得擅自操作。3、 操作前填寫工作票、操作票，一人操作、一人監護，完成后在運行記錄本上詳細記錄操作過程。4、 變、配電室應保持良好的通風及室溫控制，每班檢查空調設備的運轉情況，發現異味、溫度過高、漏水、噪聲增大等異常現象，及時通知工程值班室派人解決。5、 應急照明燈應保持隨時能使用。6、 保持消防設施完好，禁止吸煙。七、 停電管理工作程序需要停電才能進行設備檢修時，事前由強電主管填寫停電報告，經工程經理審核批準后，交由管理處領導進行復審、批準后下發，強電領班實施指令，配電值班員負責組織其它專業配合執行指令工作。配電室值班人員在約定時間停電前1小時負責與物業總值

29、聯系，確認最后停電時間。檢修完畢后，檢修人員及時通知總值已恢復供電。14）變（配）電室電氣設備巡檢制度負責人：強電主管內 容：一、 巡視1、 正常巡視每一小時一次，如遇設備有特殊情況或大風雷雨天應隨時加強巡視檢查。2、 雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時應穿絕緣靴，并不接近避雷器、避雷針及其接地裝置（對避雷針應保持5米以上的距離）。任何情況下，巡視人員距高壓帶電部位應保持規定的安全距離。禁止超過遮攔巡視。3、 10KV高壓設備發生接地故障時，人體距接地點的安全距離：室內應大于4米；室外應大于8米。進入上述范圍的人員應穿絕緣靴。手接觸設備外殼和架構時，應帶絕緣手套。4、 巡視高低壓設備時，應隨時將門

30、關好，防止小動物由門進入高低壓室造成事故。5、 巡視線路時，不論線路是否停電均應視為帶電，應沿線路上風側行走。當尋找接地故障時，應有防止跨步電壓的措施。6、 巡視線路，如發現高壓線斷落地面或懸掛空中，應設法讓行人遠離斷線處8米以外，一方面派人看守，一方面迅速進行處理。7、 發現設備有問題應隨時做好缺陷記錄，及時向有關領導部門匯報，交接班時須向接班人交接清楚，如遇設備有問題或缺陷，必須立即采取措施處理，工作時嚴格執行安全工作制度。二、 檢查1、 檢查主進柜瓷部件和開關是否正常，檢查帶電顯示是否正常。2、 檢查運行變壓器聲音、溫升是否正常，瓷絕緣母線有無異常現象。3、 負荷急劇變化，惡劣天氣或變壓

31、器發生故障后應進行特殊巡視檢查。4、 所有瓷絕緣部分應無掉瓷、破碎、裂紋以及閃絡放電痕跡和嚴重電暈現象。5、 觀察電壓互感器運行是否正常，電壓指示表應正常，電流互感器一、二次接線端子應良好，無發熱打火現象，電流表指示應與實際負荷一致。6、 巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常，電流表、電壓表指示是否在正常數值范圍內。7、 檢查電容運行是否正常，溫度應在正常范圍內，有無滲漏油及膨脹現象。8、 檢查低壓主進柜與聯絡柜開關是否運行正常，各開關有無異味。9、 各負荷柜電源指示燈是否正常，母線漆是否變色，各觸點鏍絲是否壓實，有無因過載變色現象。10、 檢查高壓柜、低壓柜、高壓母線、低壓母線、

32、高壓開關、低壓開關、電容器、端子是否有灰塵，是否該清掃消除灰塵，如有必要須辦理停電手續（不影響商戶正常營業的情況下）進行停電清掃灰塵。15）強電系統巡檢制度負責人：強電主管內 容：1、值班人員必須按巡檢路線檢查所屬設備。2、值班人員必須按時對所屬機房公共區等重要地點進行巡檢，主要包括（但不限于）：(1) 各層配電間每天巡視一次；(2) 公共區（照明、開關、插座、烘手氣等）每天巡視一次；(3) 外圍照明依據天氣情況至少每班一次；(4) 運行設備控制柜每天巡視一次；(5) 其它照明設備及備用電器設施依據天氣及運行狀況巡視；(6) 特殊設備及故障設備加強巡視。3、巡視過程中，除發生緊急故障外，一般情

33、況只記錄、匯報，不處理。4、巡視內容主要包括（但不限于）：公共區設備狀況、機房及設備衛生、各部位照明、門窗、設備狀態（顯示、儀表、動作、外觀、信號、溫度等）、室內溫度/濕度及通風、消防設備、有無異味、異常聲響、過熱等現象，并認真填寫記錄。5、記錄表格要干凈、整齊，內容要詳盡、真實，不得編造、涂改。16）倒閘操作工作規程負責人：強電主管內 容：1、 倒閘操作應根據工作需要或調度命令進行，倒閘操作應執行操作票制度，監護制度及復誦的規定。2、 倒閘操作應由兩人進行。一人操作，一人監護。重要的或復雜的倒閘操作，值班人員操作時，現場應有值班負責人監護。3、 倒閘操作前，應根據操作票的順序在模擬板上進行核

34、對性操作。操作時，應先核對設備名稱、編號，并檢查斷路器（或隔離開關）的原始狀態與操作票所寫的是否相符。操作中，應認真監護、復誦。每操作完一步即應有監護人在操作項目前劃“”。4、 操作中發生疑問時，必須向調度員或電氣負責人報告，弄清楚后再進行操作。不準擅自更改操作票。5、 在封閉式配電裝置進行操作時，對開關設備每一項操作均應檢查其位置指示裝置是否正確，發現位置指示有錯誤或有懷疑時，應立即停止操作，查明原因，排除故障后方可繼續操作。6、 操作電氣設備的人員與帶電導體應保持規定的安全距離，同時應穿防護工作服和絕緣靴并根據操作任務采取相應的安全措施。7、 停電操作應按先斷斷路器，后斷隔離開關，先斷負荷

35、側隔離開關，后斷電源側隔離開關的順序進行；送電操作的順序與此相反；嚴禁帶負荷拉、合隔離開關。8、 用手動機構分、合斷路器設備及隔離開關，使用驗電器及用絕緣桿裝、拆地線時，應帶絕緣手套，操作室外設備時還應穿絕緣靴。9、 帶電裝卸高壓熔絲管和熔絲時，應使用絕緣夾鉗或絕緣桿，帶防護眼鏡和絕緣手套并站在絕緣墊（臺）上操作。10、 下列操作項目應填入操作票內：(1) 應分、合的斷路器和隔離開關；斷路器小車的拉出、推入；(2) 檢查斷路器和隔離開關的分、合位置，帶電顯示裝置指示；(3) 驗電：裝設、拆除臨時接地線，檢查接地顯示是否拆除；(4) 檢查負荷分配；(5) 安裝和拆除遙控回路、電壓互感器回路的操作

36、件，投入或解除自投裝置，切換保護回路和檢查是否有電壓等。11、 在發生人身觸電事故或電氣火災時，可不經許可先行斷開有關電源，再報告有關上級和供電部門。特別重要部門應根據本單位具體情況制定現場細則。12、 下列各項操作可以不用填寫操作票：(1) 事故處理；(2) 分、合斷路器的單一操作；(3) 拉開接地刀閘或拆除配電室內的一組接地線。但各項操作應記入值班記錄內。事故處理后應在值班記錄中記錄處理的詳細過程。17）外圍照明、霓虹燈、廣告燈箱管理規定負責人：強電主管內 容：1、 外圍照明、霓虹燈及廣告燈箱不僅是廣場對外宣傳的窗口，又起著美化首都的作用，非常重要，啟閉時間應嚴格遵守市政管委通知及本廣場規

37、定。2、 按時巡視，發現有部分損壞不亮時，應立刻關閉電源。通知廠家維修，并向領導報告做好記錄。3、 在遇大風（四五級以上）、雨、大雪等惡劣天氣時應將其關閉。4、 每年檢查一次其電源線絕緣情況。18）電梯安全管理規定負責人：強電主管內 容：1、 電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。2、 電梯工每天對各電梯全面巡視一次，發現問題及時通知有關人員處理。3、 工程經理在周檢時組織人員對電梯進行一次全面檢查，發現的安全隱患，立即組織整改。4、 工程經理組織人員按程序文件規定對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養工作。5、 電梯維修工負責對電梯保養和維修工作質量進行日常跟蹤和檢驗。6、 廣

38、場統一在消防中心設立報警點，保證電梯發生故障時能接到警報。7、 在電梯機房和值班室懸掛電梯困人救援規程，電梯發生困人故障時，嚴格按規程執行。8、 經技術監督局檢測不合格未取得準用證的電梯嚴禁投入使用。19）電梯巡檢制度負責人：強電主管內 容：1、 值班人員必須每天按規定時間、巡檢線路對所屬機房、設備進行巡檢。2、 巡視過程中，除發生緊急故障外，一般情況只記錄、匯報，不處理。3、 巡視內容主要包括（但不限于）：(1) 機房及設備衛生，各部位溫度/濕度及通風、照明及消防設施是否正常。(2) 動力電源、導線、機組、控制柜、各安全回路等是否正常，有無異常聲響、異味。(3) 各潤滑部位是否缺油，油標是否

39、在正常范圍。(4) 限速器、限速繩運轉是否正常。(5) 轎箱內乘感、照明、指示、風扇、警鈴、電話、LCD屏等是否正常。(6) 外呼及顯示、廳門鑰匙開關、廳門地坎有無異物，狀態是否正常。(7) 底坑內有無異物，各漲緊輪是否在規定范圍。(8) 對重緩沖器是否在正常范圍250mm-350mm之內。4、 記錄表格要干凈、整齊，內容要詳盡、真實，不得編造、涂改。20）樓宇設備設施保養操作規程負責人：弱電主管內 容：1、 運行人員應按規定按時到崗。2、 做好設備的日常保養，按時查看各分系統運行情況，發現設備故障應及時排除。3、 系統報警的處理：(1) 系統出現狀態報警，需核對系統運行狀況再確認，不要隨意刪

40、除報警記錄。(2) 系統出現故障報警，應立即通知相關專業做應急處理并上報領導。(3) 系統出現重大事故報警，應立即通知相關專業做應急處理并上報領導。(4) 系統出現硬件報警（離線），應及時上報領導，同時通知相關專業采取相應措施保障設備正常運行。4、 密切配合相關專業的設備檢修工作。5、 工作時間不得無故離崗，如必需離開須有人接管。21）電梯安全操作規程負責人：強電主管內 容：1、 電梯行駛前的檢查與準備工作：(1) 開啟廳門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。(2) 開啟轎廂內照明。(3) 每日開始工作前，將電梯上下行駛數次，無異常現象后方可使用。(4) 廳門關閉后，從廳門外不能用手拔啟，當

41、廳門轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。(5) 平層準確度應無顯著變化（在規定范圍內）。(6) 經常清潔轎廂內、轎門地槽及乘客可見部分。2、 電梯行駛中應注意事項：(1) 轎廂內的載重量應不超過額定載重量。(2) 客用電梯不許經常作為載貨電梯使用。(3) 不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。(4) 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運超長物件。(5) 電梯在行駛中，應勸阻乘客勿靠在轎廂門上。(6) 轎廂頂上部，除電梯固有設備上，不得放置他物。3、 當電梯使用發生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修(1) 層、轎門完全關閉后，電

42、梯未能正常行駛時；(2) 運行速度顯著變化時；(3) 層、轎門關閉前，電梯自行行駛時；(4) 行駛方向與選定方向相反時；(5) 內選、平層、快速、召喚和樓層信號失靈失控時；(6) 發覺有異常噪音，較大振動和沖擊時；(7) 當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續運行時；(8) 安全鉗或限速器誤動作時；(9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現象時；(10) 發覺電氣部件因過熱而發生焦熱的臭味時。4、 電梯使用完畢停用時，管理人員應將轎廂停在頂層，將操縱盤上開關全部斷開，并將廳門關閉。5、 電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。22）電梯、電扶梯外包維修保養管理操作規程負責人：強電主管內 容：

43、一、 職責1. 電梯維修保養單位負責參考本規程具體執行電梯定期保養工作，并填寫電梯保養記錄。2. 電梯維修工負責跟蹤檢查，并對檢查內容進行確認。二、 內容1、 機房：(1) 先關閉電源：控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。(2) 電動機、曳引機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查。(3) 齒輪箱、油量、油質的檢查。(4) 限速器及開關的檢查、清掃、活動部位注油。(5) 制動器的行程、動作、靈活性，制動閘瓦磨耗的檢查及活動部位注油。(6) 電動機冷卻風扇注油。2、 機身及井道：(1) 保養時從最高層向下保養（用檢修速度）。(2) 轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認。

44、（安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、限位開關等）(3) 內外門開閉動作及門腳膠檢查。(4) 內外門檢查，清掃注油；開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鋼絲繩、路軌檢查清掃。(5) 內外門閘鎖及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔，廳轎門聯鎖開關接線檢查。(6) 接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。(7) 各種撞動開關、刀、接點檢查。(8) 超重開關清掃、抹油。（9）行車情況檢查。（起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動、噪音程度、平層等。）（10）各指示燈檢查及燈泡更換。（11）各油杯油量檢查補充，張緊輪加油。（12）井底各設備檢查、清掃、抹油，各種安全開關、急停開關

45、、地坑照明等開關的有效確認。3、扶梯參照直梯執行。23）電梯維修規定負責人：強電主管內 容：1、 職責(1) 電梯保養單位進行維修保養工作時參照本安全規定。(2) 電梯維修工進行維修保養工作時按照本規定執行。2、 內容(1) 電梯在維修保養時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。(2) 在機房維修保養時，應先斷開機房總電源后，才能進行各摯板的清理、保養等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。(3) 在轎頂應合上檢修開關，在轎頂須長時間維修或保養時應斷開轎頂急停開關，嚴禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。(4) 在底坑應

46、將底坑的急停開關斷開或將限速器張緊裝置的安全開關斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業，如須同時作業，作業人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。(5) 操作時應由主持和助手協同進行，并保持隨時互相呼應。(6) 操作時如果需轎內人員配合進行，轎內操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。(7) 嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 (8) 使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。3、 電梯維修保養注意事項：(1) 非維修保養人員不得擅自進行維修作業，維修保養時應謹慎小心。(2) 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得遺留在設備內。(3) 離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使