1、10目的11物業管理項目跟蹤控制流程：通過對物業管理項目跟蹤過程的策劃，明確有關人員職責和物業項目跟蹤過程中應注意的事項，以確保公司在目標項目上的持續、計劃投入，為項目成功接管奠定良好基礎。12物業投標及接管控制流程：通過對物業管理投標過程進行策劃，明確有關人員職責和物業招標過程中應注意的事項，以實現按照業主（標管單位）要求做出詳盡可行的物業管理投標方案，以取得投標的成功，并確保投標成功項目的順利接管。13物業接管驗收流程：通過對物業接管驗收過程進行策劃，明確相關人員在接管驗收中的工作事項，以實現順利的接管驗收，與移交單位劃分清責任。20適用范圍本程序適應于公司組織的所有物業管理項目跟蹤、物業
2、投標及接管活動。30作業內容：（見下頁）31物業管理項目跟蹤控制流程：流 程責任部門/人工作要求相關文件/記錄開始信息收集項目備案N項目論證Y確定項目負責人項目跟蹤結束記錄歸檔需要提管理方案或標書項目休克總結分析?市場主管?市場主管?市場主管?市場主管?市場主管?總經理、市場主管?市場主管?總經理、市場主管、項目組成員?市場主管?進行市場調查，對市場物業項目信息或招標信息進行收集、篩選、整理。項目信息應包括項目詳細資料、項目主管單位及主管人等資料。?登記物業項目的名稱、類型、面積、竣工時間、發展商及其負責人等情況。?匯總項目信息并組織有關專業人員對項目效益（收益與成本）進行分析、評估，對項目發
3、展商狀況及競爭對手介入情況進行了解分析，形成物業項目分析報告，由總經理確定該項目是否值得繼續跟蹤。?市場主管對項目的跟進工作負責。?了解項目詳細資料、工程進度、競爭對手介入、與主要負責人及相關人員關系的建立與維護、合作意向進程推進，并定期向總經理匯報工作進展情況。?按照招投標及物業接管控制程序處理。?項目因各種因素障礙，無法繼續跟蹤下去。?對當次項目跟蹤工作或投標工作進行全面的分析形成項目跟蹤或投標工作總結會議紀要?根據質量記錄控制程序歸檔，保存?客戶檔案記錄表?客戶檔案記錄表?物業基本情況統計表物業項目分析報告?項目負責人分管項目確認書?物業項目跟蹤進展記錄?招投標及物業接管控制程序?會議紀
4、要（即時）?質量記錄控制程序32物業投標控制流程：流 程責任部門/人工作要求相關文件/記錄開始信息收集信息論證審核 N Y辦理投標手續成立項目組投標書寫作評審 Y BA?市場主管?市場主管?總經理、品質部?市場主管?總經理、品質部、人事行政部?市場主管、項目組成員?總經理、品質部及相關人員?進行市場調查，對市場物業項目信息或招標信息進行收集、篩選、整理。項目信息應包括項目詳細資料、項目主管單位及主管人等資料。?匯總項目信息并組織有關專業人員對項目效益（收益與成本）進行分析、評估，對項目發展商狀況及競爭對手介入情況進行了解分析，形成物業項目分析報告，由總經理確定該項目是否值得繼續跟蹤。?總經理審
5、核物業項目分析報告，確定投標項目工作，由總經理批準執行。?向投標單位提出申請并登記，領取/購買招標文件（包括招標單位及物業基本資料、招標事項及投標要求等內容）。 ?由品質部與總經理議定項目組成員名單（應包括物業管理處主任、護衛、保潔、綠化、工程、財務預算方面的人員），人事行政部負責按照名單調配人員。?項目組討論擬訂標書綱要及寫作要求，品質部經理根據成員專長負責分工，項目組成員分別承擔標書相應部分的寫作并根據項目負責人修改意見進行修改，最終由項目負責人審稿并統稿。?對投標書進行評審，審議投標書內容、體例是否妥當及需要改進事項。客戶檔案記錄表?物業項目分析報告?物業項目分析報告?招標文件?項目組成
6、員名單?投標書寫作綱要及寫作要求、投標書?投標書評審記錄表流 程責任部門/人工作要求相關文件/記錄A B提交投標書提交投標答辯是否中標 N Y簽定合同分析 記錄歸檔結束?市場主管、投標小組成員?總經理、品質部及項目組成員?市場主管、項目組成員?總經理、品質部、市場主管?總經理、品質部、市場主管、項目組成員?責任部門相關人員?市場主管組織項目組成員做好開標答辯的準備工作。?項目組成員按照專業特長分別負責相關專業的內容，依據投標策劃方案及答辯資料進行答辯。總經理指定專人負責記錄。?項目組成員對答辯進行自我評定，并對答辯結果如實記錄。?市場主管負責草擬合同，總經理、品質部負責合同矯正，總經理簽署合同
7、。?對當次投標工作進行全面的分析，形成投標工作總結會議紀要?根據質量記錄控制程序歸檔，保存?投標策劃方案及答辯資料?投標答辯記錄、投標策劃方案及答辯資料（即時）?投標答辯記錄?合同書?會議紀要（即時）?質量記錄控制程序33物業接管驗收流程：流程責任部門/人工作要求相關文件/記錄開始發驗收通知組建驗收小組制定接管驗收方案 審批Y 驗收 Y NY整改 編制驗收報告 N審批 Y交接歸檔結束?發展商/移交人?總經理/人事行政部/品質部?驗收小組?總經理?各專項組長及組員?發展商/移交人?驗收小組?總經理?物業公司與發展商各負責人?責任部門?通知物業公司樓宇的接管驗收日期?選定小組人員名單（包括小組組長
8、，各專業組長和組員）? 根據物業的實際情況編制物業接管驗收方案，要有接管驗收的標準和對工程遺留問題的處理等。?審核方案的可操作性。?根據物業接管驗收方案開始對物業進行驗收，在驗收中發現的不符合標準的由各專項組長開具整改通知單，通知發展商進行整改。?根據物業公司開出的整改通知單督促施工單位進行整改，若屬發展商要在房屋本體工程竣工驗收后，才能進行整改或在設計中無法滿足需求的，由發展商在整改通知單中注明。?在項目驗收完后，編寫驗收報告。?審批驗收報告的內容的全面性。?各負責人在設施設備交接清單、資料移交清單、物業整體移交驗收表上簽字，劃分雙方的責任。?對ISO9000體系運行前的物業接管驗收文件由各部門相關人員負責整理、歸檔；對新接管的物業接管驗收文件由驗收小組負責人交相關部門責任人保管。?物業接管驗收方案?整改通知單物業接管驗收方案?整改通知單?驗收報告?設施設備交接清單資料移交清單物業整體移交驗收表?文件控制程序
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