1、Gavin. Huang Apr 1, 2011 大型購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心主力店主力店 物業(yè)管理服務(wù)專題培訓(xùn)物業(yè)管理服務(wù)專題培訓(xùn) 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司 Directory content 主力店的定義及類型 主力店的規(guī)劃設(shè)計(jì) 主力店的入場(chǎng)手續(xù) 主力店的二裝管理 主力店的物業(yè)服務(wù)（合同摘要、排 他條款、特殊服務(wù)、消防管理、風(fēng)險(xiǎn) 管理、統(tǒng)一又獨(dú)立人流物流的管理 主力店的定義及類型 主力商店在購(gòu)物中心（shopping mall）中占有較大規(guī)模，并自身 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的品牌商業(yè)企業(yè)； 主力商店除其內(nèi)部運(yùn)營(yíng)外，必須納入整個(gè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理，所 以主力商店最好是

2、向購(gòu)物中心租賃商業(yè)物業(yè)； 主力商店從品牌上、規(guī)模上、功能上能帶動(dòng)購(gòu)物中心的人流，因 而主力商店所提供的商品或服務(wù)市場(chǎng)需求彈性較大； 主力商店的市場(chǎng)功能在購(gòu)物中心所處的區(qū)域內(nèi)一般短時(shí)間內(nèi)無(wú)法 取代； 主力商店因購(gòu)物中心所處的區(qū)域、規(guī)模的不同，可設(shè)立一間或多 間。 主力店的定義及類型 超市 百貨商場(chǎng) 影院 KTV、電子娛樂(lè) 家居中心 電器賣場(chǎng) 大型餐飲 名品折扣店 主力店的規(guī)劃設(shè)計(jì) 高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙路供電中任 何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等； 主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回 路； 計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代 墊情況；

3、空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制 冷量的選擇； 是否有獨(dú)立的人流及物流通道； 主力店的入場(chǎng)手續(xù) 主力店收鋪通知書 租賃合同中的租區(qū)平面位置圖 租賃合同中與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的條款復(fù)印件 商鋪承租條件確認(rèn)單 交鋪現(xiàn)場(chǎng)交鋪確認(rèn)書 水電能源確認(rèn)表 租戶資料（公司名稱、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等） 營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件（加蓋公章） 代理收鋪法人授權(quán)委托書（加蓋公章）【如有】 代理收鋪負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件（加蓋公章）【如有】 商戶治安、消防責(zé)任書 租戶手冊(cè)/二裝手冊(cè)承諾書 緊急聯(lián)絡(luò)表 出門條授權(quán)函 主力店的二裝管理 1、成立裝修管理小組 開(kāi)業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù) 部

4、門人員組成跨部門裝修管理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí) 施統(tǒng)一管理。 2、編制裝修管理工作流程和管理制度 1）編制裝修手冊(cè)，為商戶及施工單位提供便利及指 引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。 2）制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作 職責(zé)及工作流程。 主力店的二裝管理 3、裝修管理控制環(huán)節(jié) 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的 重要設(shè)備設(shè)施和未來(lái)可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并 在交接記錄中簽字確認(rèn)。 要求商戶在開(kāi)業(yè)前90天60天提交裝修圖紙，以保證留 有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。在管理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到 商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，管理公 司應(yīng)對(duì)這些初步方案、

5、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見(jiàn)。 如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見(jiàn)，而且租戶無(wú) 條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見(jiàn)修改初 步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。商戶 裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和 統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商審核其可行性，否則， 管理公司可直接否決商戶裝修方案。 商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審 批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。 主力店的二裝管理 3、裝修管理控制環(huán)節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng) 所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過(guò)管理 公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定 的路線與時(shí)間進(jìn)行

6、。進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛 不能超過(guò)物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過(guò)程中， 應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道 、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。 在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修 復(fù)費(fèi)用。管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯 做出保護(hù)裝置方能使用。 內(nèi)裝交叉施工 內(nèi)裝過(guò)程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制 施工安全和成品保護(hù)。 主力店的二裝管理 工期管理 根據(jù)商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商 戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn) 度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時(shí)開(kāi)業(yè) 提供服務(wù)。

7、工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問(wèn)題： a) 裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材； b) 天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)； c) 拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開(kāi)洞或加建樓梯； d) 訂購(gòu)有特殊家具和廚房用具； e) 空調(diào)和消防的重新布局。 施工檢查 商戶在前期裝修過(guò)程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司 通報(bào)工程進(jìn)度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對(duì)商戶裝修 區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn)，并提出整改意見(jiàn)。 主力店的二裝管理 驗(yàn)收 a) 裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。管理公司 根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查，或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過(guò)程及 裝修結(jié)果檢查、驗(yàn)收。監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，檢查項(xiàng)目 包括但不限于以下項(xiàng)

8、目： - 與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合； - 消防設(shè)施的完好情況； - 裝修材料與消防要求的一致性； - 電器線路施工情況； - 設(shè)備設(shè)施完好情況 b) 如商戶裝修與施工圖紙不符，管理公司有權(quán)要求商戶立 即更改裝修，以符合認(rèn)可后的施工圖。管理公司不負(fù)責(zé) 因此導(dǎo)致的商戶開(kāi)業(yè)日期的延期。租戶在完成修改工作 后，仍須向管理公司提供兩份修改后的竣工圖。 c) 商戶須于開(kāi)業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)的意見(jiàn)書 (消防、衛(wèi)生等)。 主力店的二裝管理 為確保所有商戶在開(kāi)業(yè)時(shí)同 時(shí)開(kāi)放，為了避免出現(xiàn)不利情 況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工程進(jìn) 度，制定嚴(yán)格的開(kāi)業(yè)計(jì)劃和裝 修進(jìn)度時(shí)間表，并在招商談判 時(shí)和商戶協(xié)商解決。即使不可 能

9、同時(shí)開(kāi)業(yè)，未完成部分也需 要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定 的開(kāi)業(yè)吉日。 主力店的物業(yè)服務(wù) 一前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容： 1.協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合 同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè) 備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）； 2.進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管 理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 3.協(xié)助招商、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證 主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工； 4.對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合 有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。 主力店的物業(yè)服務(wù) 二正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容： 1、按照合同約定對(duì)主力店提供

10、物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用； 2、對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患； 3、協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維 護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴； 5、當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn) 行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。 主力店的物業(yè)服務(wù) 三不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn) 主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及 業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的 管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。 1 1、超市、超市 1）、中央

11、空調(diào)、水、電、氣、供暖、扶梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一 般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi) 部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳 納； 2）、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租 賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)； 3）、部分共用的消防、排水、貨梯或扶梯等設(shè)施，一般按照租 賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 用； 主力店的物業(yè)服務(wù) 2 2、餐飲、餐飲 1）除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央 空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式 向各地管理公司繳納； 2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系

12、統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú) 法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公 司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 3）設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并 承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用； 4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較 高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)； 5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域 外由管理公司負(fù)責(zé)； 6）消防與其他租戶共用； 主力店的物業(yè)服務(wù) 3 3、 KTV、電子娛樂(lè)、影院、電子娛樂(lè)、影院 1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú) 立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管

13、理公司 管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納 運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng) 由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳 納空調(diào)（供暖）費(fèi)用； 3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)； 4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū) 域外由管理公司負(fù)責(zé)； 5）消防與其他租戶共用 主力店的物業(yè)服務(wù) 4 4、電器賣場(chǎng)電器賣場(chǎng) 1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管 理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用； 2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無(wú)法獨(dú)立，

14、主機(jī)系統(tǒng) 由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳 納空調(diào)（供暖）費(fèi)用； 3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用 電費(fèi)用，由供電部門開(kāi)具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公 司管理； 4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑 的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理 的重點(diǎn)； 6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū) 域外由管理公司負(fù)責(zé)。 主力店的物業(yè)服務(wù) 5、建材、家居 1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶 獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè) 施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納； 2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū) 域外由管理公司負(fù)責(zé)； 3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃 面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 提問(wèn)交流提問(wèn)交流 謝謝！謝謝！