1、物業管理實務物業管理實務 戴德梁行物業管理培訓系列戴德梁行物業管理培訓系列 1 第三節第三節 物業交付物業交付 一、物業的交付一、物業的交付 三、物業入住手續文件及常用表式三、物業入住手續文件及常用表式 二、物業入住的程序與工作二、物業入住的程序與工作 第四節第四節 2 一、物業的交付 物業的交付簡單來說就是“交房入 住”。所謂“交房”就是指業主領取鑰匙。 也就是當房地產開發企業會同物業管理企業 在完成承接驗收之后，按照程序將物業的產 權交付給購房者的過程。所謂“入住”就是 業主或使用人接房后進入實際使用狀態，也 稱“入伙”。 3 二、物業入住的程序與工作 交付是物業管理企業與服務對象的首次接

2、 觸，它標志著物業管理工作將以人為中心而逐步展 開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手 續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集 中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理 問題最集中的階段。為了交房手續及日后管理工作 的順利進行，物業管理公司需要做大量的工作。 那么如何展開那么如何展開? ? 4 首先應及時將交房通知書、收樓須知 等交給業主，方便業主順利辦好交房手續；其次 還應向用戶發放用戶須知和用戶手冊， 向用戶提供必要幫助；最后要加強對用戶裝修的 管理。所以，物業管理企業應充分利用這一機會， 既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為 業主著想，以便樹立起物業管理企業良好的“

3、第 一印象”，取得廣大業主的信賴。 按照先后順序，物業入住的程序和工作內容分 為以下幾個方面： 5 (一)交房前的準備 (二)向業主寄發入伙手續文件 （三）配合用戶搬遷 物業入住的程序與工作 6 (一) 交房前的準備 交房前必不可少的一項準備工 作就是“清潔衛生”。也就是物業管理企 業在完成了對物業的承接驗收之后，對物 業內外進行全面、徹底的清潔。具體內容 包括：建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、 墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對各種 設備的清潔等。 7 做好清潔衛生，一方面可以為日 后的日常保潔工作打下良好的基礎；另一 方面可以使物業以嶄新的面貌迎接業主的 入住，同時也是物業管理企業樹立其良好

4、形象和信譽的開始。 8 (二) 向業主寄發入伙手續文件 交房前物業管理企業還需要設計及準備 好各種入住手續文件。入住手續文件是指業主在 辦理入住手續時，所要知曉、參照、簽訂的有關 文件，主要內容包括入住通知書、入住手續書、 收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業管理 企業負責擬定，并以開發商和物業管理企業的名 義，在業主辦理入住手續前寄發給他們，以便業 主按時順利地辦好入住手續。在實際操作中，有 些物業管理企業還準備了驗樓情況一覽表、樓宇 交接書等，供業主在驗樓時使用。 9 （三）配合用戶搬遷 用戶搬遷是指業主和非業主使用 人實際使用該物業的開始，因此對于物業 管理企業而言此時是十分關鍵的時刻

5、。既 要熱情服務，又要讓用戶自覺的配合物業 管理企業的工作，遵守物業管理的有關規 定，共同維護舒適的工作環境和生活環境。 為了能有一個良好的開端，物業管理企業 需要做好下列工作： 10 1、做好宣傳工作 2、指揮交通 3、加強安全防范 4、加強用戶裝修管理 11 1、做好宣傳工作 采用多種宣傳手段和方法，向用 戶進行宣傳，使用戶了解物業管理的有關 規定，主動配合物業管理企業日后的管理 工作。通常，物業管理企業都向用戶發放 用戶須知和用戶手冊。用戶手 冊全面詳盡的反映出用戶應遵守的管理 規定，同時也告知用戶，物業管理企業所 能提供的服務項目。 12 2、指揮交通 設立專人指揮搬遷車輛出入，維 護

6、交通秩序，避免發生交通事故。 13 3、加強安全防范 用戶搬遷一般時間比較集中，人 員進出復雜，此時的人身安全、財產安全 應引起特別關注。這一時期物業管理企業 應提高警惕，加強治安管理，安排較多的 保安人員值班，以此杜絕火災、偷盜、安 全事故的發生。 14 4、加強用戶裝修管理 無論是住宅物業還是非住宅物業， 遷入新居的住戶和單位，一般都要對房屋 進行不同程度的裝修。對此，物業管理企 業除給予積極的協助外，還要特別注意加 強對房屋裝修的管理，包括建立對房屋的 裝修尤其是房屋結構的變動和室內原有設 備、管線的改動的申報審批制度。也包括 對裝修施工過程中的垃圾、噪聲、用火、 用電安全的管理，對裝飾

7、裝修材料的管理 等。 15 三、物業入住手續文件及常用表式 (一)入住通知書 (二)收樓須知 (三)入住手續書 (四)繳款通知書 (五)驗樓情況一覽表 (六)樓宇交接書 16 入住通知書是指物業管理企業在物業驗 收合格后通知業主可以來辦理入住手續的文件。 在制定入住通知書時應注意以下幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入住不是一家或幾家業 主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時 間辦理，必然要給入住手續辦理帶來許多困難。 所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時 間，分期分批辦理。 (2)業主因故不能按期前來辦理，可在規定辦 理時間以后，留有機動時間予以補辦。 (3)考慮到有少部分業主仍不

8、能如期在機動時 間內前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。 下面是一份“入住通知書”的常用格式， 僅做參考： 17 入入 住住 通通 知知 書書 女士先生： 您好!歡迎您入住花園! 您所認購的區棟單元室樓宇，經市有關部門驗收，測量合格， 現已交付使用準予入住。 (一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續，辦理地點在樓室。在規定 的日期內，地產部，財物部，物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續，請以下表時間為準前來辦理 入住手續。 各樓各層辦理入住手續時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入住手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的

9、辦法，聯系電 話： 特此通知 房地產開發公司 物業管理公司 年月日 18 收樓須知是告知業主在辦理收樓過程中 應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返、給業主增添不 便。下面是一份“收樓須知”的常用格式， 僅做參考： 19 收收 樓樓 須須 知知 女士先生： 歡迎您成為大廈的新業主! 我公司將為您提供良好的管理服務。茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓時，產生遺漏而導致 不便。望您能認真閱讀，切勿遺忘。 1、您應在接到入住通知書之日(以郵戳為準)起3個月內前來辦理產權登記和入住手續。逾期辦理者，每逾期一天 應繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產，

10、將由本大樓物業管理公司代管，代管期間的管理費用仍由購樓業主承擔。 超過3年不來辦理手續，視為無主房產，交由有關部門依法處理。 2、您來辦理入住手續時請帶齊以下物件： (1)購房合同(協議)： (2)業主身份證或護照及圖章： (3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章； (4)入住通知書； (5)入住手續書： (6)已繳款項的收據(調換正式發票)； (7)未繳的購房款和物業管理應繳的款項。 注意 如您委托他人前來辦理，還應帶上以下資料和證件： (1)您(業主)的委托書，應由律師簽證； (2)您(業主)身份證或護照的影印件； (3)代理人的身份證或護照。 3、您在辦理手續時請按以下程序進行 (1)到

11、房地產開發公司財務部繳付購房余款，并繳上原預付款收據以換取正式發票。購樓余款繳清后，財務部將在您 的入住手續書上蓋章； (2)至房地產開發公司地產部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產部將在您的入住手續書上蓋章； (3)至物業管理公司財務部繳付物業管理各項費用；費用繳清后物業管理公司財務部將在入住手續書上蓋章； (4)至物業管理公司辦公室辦理其他手續，主要有驗收房屋、簽訂管理公約、領取住戶手冊、領取鑰匙等。 當以上事項辦好后，您(業主)在入住手續書上簽章，并交由物業管理公司保存。 4、您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物 業

12、管理公司將代表業主利益向承建商協商解決。 5、根據大廈承建合同，大廈維護保養期為1年，1年內如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業主免費修理。但是， 如因使用不當所導致的問題，則由業主自行支付修理費用。 6、您(業主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共設施。裝修前，需向物業管理公司 提出書面的申請，獲準后方可進行。 祝您順利入住! 房地產開發公司 物業管理公司 年月日 20 入住手續書是物業管理企業為方 便業主，讓其知曉辦理入住手續的具體程 序而制定的文件。一般在入住手續書上都 留有各部門的確認證明，業主每辦完一項 手續，有關職能部門在上面蓋章證明。下 面是一份“

13、入住手續書”的常用格式，僅 做參考： 21 入 住 手 續 書 女士先生： 您認購的區棟單元 室樓宇，現已交付使用具備入住條件，請閱讀 收樓須知，按下列順序辦理入伙手續： 1、至房地產公司財務部繳付購房余款 2、至房地產公司地產部審核入住資格 3、至物業管理公司財務部交付管理費用 4、至物業管理公司辦公室辦理收樓事宜 房地產開發 公司 物業管 理公司 年月日 購房款項已全部付清 特此證明 財務部蓋章 年 月 日 入住資格審查合格 特此證明 地產部蓋章 年 月 日 各項管理費用已全部付清 特此證明 物業管理公司財務部 年 月 日 入住收樓審查已辦理完畢 特此證明 物業管理公司辦公室 年 月 日

14、22 繳款通知書是物業管理公司通知 業主在辦理入住手續時應該繳納的款項即 具體金額的文件。下面是一份“繳款通知 書”的常用格式，僅做參考： 23 繳 款 通 知 書 女士先生： 您好，您所購買的區棟單元 室房屋已經竣工。按購房合同規定，您來辦理入住手 續時，請同時繳清以下款項： l、購房余款，計人民幣元。 2、預收個月的管理費，計人民幣元。 3、專項維修資金，計人民幣元。 4、建筑垃圾清運費，用于清理業主入住裝修時產生的 建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規定清退，計人 民幣元。(政府規定應按戶一次性計費) 5、其他費用(具體列出項目及金額供業主選擇)。 房地產開發公司 物業管理公司 年月

15、日 24 驗樓情況一覽表是物業管理公司 為方便業主對房屋進行驗收，督促開發商 及時整改相關問題，以避免相互扯皮，使 問題能得到及時解決而制訂的文件。下面 是一份“驗樓情況表”的常用格式，僅做 參考： 25 驗驗 樓樓 情情 況況 表表 大廈屋室業主于年月在 物業管理公司部的陪同下入住驗收， 檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為： 1、無任何異議： 2、發現有以下質量問題： (1) (2) (3) 請開發商予以解決! 業主 簽字： 物業管理公司(代表)簽字： 年 月日 26 樓宇交接書是業主在確認可以接 受所購樓宇后，與開發商簽訂的一份協議。 下面是一份“樓宇交接書”的常用格式： 27 樓

16、樓 宇宇 交交 接接 書書 甲方：開發商 乙方：業主 鑒于甲方所開發的物業“大廈”已竣工，并且經市有關部鑒定合 格。業主購買的樓層室已經具備入住條件，可以入住。開發商和業主雙方均 同意簽署本樓宇交接書，以便開發商將業主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正 式移交給業主。 現在業主已檢查了該單元的建筑質量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元 可以交付給業主，業主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書，并確認下列條款： 1、雙方確認，自年月日起，該單元由開發商交付給業主； 2、業主在此確認，確已收到該單元鑰匙； 3、開發商確認，盡管該單元已交付給業主，但仍負有“樓宇銷售(預售)合同 中”規定的保修義

17、務； 4、業主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷 售(預售)合同”的規定，業主并無異議； 5、雙方一致同意，有關業主購買的該單元產權登記事宜，均委托師事務所 辦理，開發商予以協助。有關稅費按國家規定分別由雙方各自承擔； 6、本交接書自雙方簽字之日起生效； 7、本交接書一式兩份，雙方各持一份。 開發商(代表)簽字： 業主簽字： 年月日 28 第四節第四節 物業的裝飾裝修管物業的裝飾裝修管理理 一、物業裝飾裝修的概念及分類一、物業裝飾裝修的概念及分類 二、物業裝飾裝修管理的重要內容二、物業裝飾裝修管理的重要內容 三、物業裝飾裝修管理規定三、物業裝飾裝修管理規定 結束 29

18、 二、物業裝飾裝修管理的重要內容 根據國家建設部發布的建筑裝飾裝 修管理規定和物業管理企業制定的住戶裝修 管理規定，業主在裝修前必須向物業管理企業 進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取 裝修管理規定，根據約定在申請表上簽字， 并且提供施工人員名單給物業公司予以登記，經 批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管 理企業應及時組織驗收 內容內容 30 一、物業裝飾裝修的概念及分類 業主在驗收樓宇后根據自己的審美要求、 生活情趣和經濟實力對自己所購物業進行的房屋 修飾和裝扮，就是物業的裝飾裝修。目前裝飾裝 修的種類、風格各種各樣，格調也迥然不同，一 般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時也可分為純

19、 自然型、都市現代型、高雅傳統型、青春浪漫型 等多種格調的裝飾裝修。 31 二、物業裝飾裝修管理的重要內容 (一)、業主裝修申請(住宅) (二)裝修報批 (三)裝修管理要求 32 業主在裝修前向物業管理企業申 請登記時需如實填寫裝修施工內容，并注 明委托單位及進場人數，業主、施工隊及 物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。 下面是一份“裝修申請表”的樣 張： (一)、業主裝修申請(住宅) 33 裝修申請表 業主名稱 住址 聯系電話 施工單位 負責人 聯系電話 開工時間 完工時間 裝修內容 管 理 處 意 見 出入證工本費元，裝修垃圾清運費元，合計 元。 審核人簽字： 年 月 日 說 明 1、凡

20、申請裝修的項目要有圖紙說明： 2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要 繼續裝修要重新申請； 3、本表一式兩份，業主和物業管理企業公司各執一份。 34 (二)、裝修報批 根據政府有關法規，為加強物業轄區管理，保證物業的完好 和安全，保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，一般 物業管理企業均按以下程序進行裝修審批： 1、業主或使用人在裝修前，應事先將施工單位、施工期限、 裝修內容(包括住宅裝修設計圖、施工方案)等向物業轄區管理處申報。 與此同時，物業管理企業應當全面告知業主或使用人條例中規定 地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。 2、業主或使用人詳細、如實地

21、填寫“裝修申請表”，并 經管理處審核同意。 3、裝修施工隊進入現場施工，首先應到管理處簽訂裝 修施工隊治安責任書及裝修施工保證書。 4、裝修施工隊領取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入 證后，方可進行裝修施工。 35 (三)、裝修管理要求 1、不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌； 2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移 裝共用設備； 3、不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭 建建筑物、構筑物； 4、不得侵占綠地、毀壞綠化； 5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過 道、天臺等公共場所拋散堆放； 6、不得在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 7、不得排放

22、有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪傳聲； 8、不得鑿穿地面和房頂的水泥層； 9、不得隨意增加落地面的靜荷載； 10、不得在晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日期間， 從事敲、鑿、鉆、鋸等產生嚴重噪聲的施工活動； 36 三、物業裝飾裝修管理規定 為了進一步加強對物業的裝修管理，規 范物業管理裝修行為，創造和保障安全、舒適、 整潔的工作環境和居住環境，維護全體業主的合 法權益。根據法律的有關規定，對業主(使用人)、 物業管理公司分別做出規定 37 三、物業裝飾裝修管理規定 為了進一步加強對物業的裝修管 理，規范物業管理裝修行為，創造和保障 安全、舒適、整潔的工作環境和居住環境， 維護全體

23、業主的合法權益。根據法律的有 關規定，對業主(使用人)、物業管理公司 分別做出規定。 38 物業裝飾裝修管理規定 （一）、業主（使用人）應當遵守的有關規定 （二）、物業管理公司應當遵守的有關規定 （三）、裝修報批程序 （四）、建筑垃圾清運費 （五）、其他 39 （一）、業主（使用人）應當遵守的有關規定 1、按書面告知物業管理公司的有關裝修內容施工，做好房屋裝修 隱蔽工程記錄，若需調整裝修項目，應及時通知物業管理公司； 2、嚴格執行本市住宅裝修的有關施工規范和標準，遵守施工作業 時限，晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸 等產生嚴重噪音的施工活動； 3、搬運裝修建

24、材時不得妨礙其他業主或使用人的正常通行，不得 造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應裝袋清運到指定的地 點堆放，確保沿途清潔； 4、裝修工程時，應做到文明規范施工，現場應配備消防滅火設備， 不得造成下水道堵塞和損壞以及墻面、露面等滲漏水。 5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應接受物業管理部門的檢查 和監督。 40 （二）、物業管理公司應當遵守的有關規定 1、配備相關的專業人員加強規范裝修行為的 宣傳和指導；并及時告知業主或使用人條例中規定的 住宅裝修的禁止行為，禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。 2、及時對業主或使用人提供的住宅裝修設計 圖、施工方案中有違法住宅裝修禁止行為提出整改意見

25、； 3、配備專人負責在裝修活動的日常巡視和監 督； 4、發現違規行為，應當及時采取有效措施進 行勸阻、制止并督促改正。 5、對于拒不整改的違法裝修行為，應當及時 告知給業主委員會并報告給相關行政管理部門依法處理。 同時，物業公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。 6、在住宅裝修施工完畢后，應當及時收回小 區臨時出入證；對造成房屋和實施設備損壞的，物業管理 公司應當責成責任人及時進行修賠。 41 （三）、裝修報批程序 根據物業管理條例的規定：“業主在物業 裝飾裝修之前，應當事先告知物業管理企業。” 為加強物業轄區管理，保證物業的完好和安全， 保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，一

26、般物業管理企業均對裝修制定如下規定： 1、業主應事先向物業轄區管理處申報。 2、詳細、如實地填寫“裝修申請表”，并經管 理處審核同意。 3、裝修施工隊應到管理處簽訂裝修工程隊治 安責任書及裝修施工保證書。 4、在領取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入 證后，方可進行裝修施工。 42 （四）、建筑垃圾清運費 根據粵價房(1999)第166號文規定：小 區內建筑垃圾清運費應按物業所在區縣物價部門 核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的 業主或使用人收取。業主或使用人表示不裝修并 作出書面承諾的，物業或環衛部門不得收取該項 費用。 43 （五）、其他 目前，許多物業公司為了規范各住戶和裝修施 工隊的裝修管理行為，杜絕禁止行為的 產生，保障第三 人的合法權益，故一些物業公司要求業主和裝修施工隊在 裝修前必須向管理處交納相關費用，即押金和保證金。但 是，根據有關文件規定：物業管理企業不得向業主、使用 人或施工隊伍收取裝修保證金、押金。因此，在物業管理 過程中，物業公司只能加強宣傳、監督與管理，以此來杜 絕裝修中的違法違規行為，確保第三人的合法權益。 44 謝 謝 45