1、物業物業 設備、設施管理設備、設施管理 物業與物業管理物業與物業管理 物業物業- 已建成投入使用的建筑物及其相關的設備、設施和 場地。 物業管理物業管理 - 受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同， 對物業的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、 衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維 護、修繕和養護，并向物業所有人和使用人提供 綜合性的有償服務。 物業設備、設施物業設備、設施 建筑物本體及場 地上的相關供配電、供排水、供氣、 供冷(暖)及運輸系統、弱電系統等附屬配套的設備、設 施，它們是構成房屋建筑實體的有機組成部份。 物業設備、設施管理的意義物業設備、設施管理的意義 物業管理者按照一定的
2、科學管理程序和制度，按照一 定的技術標準要求，對物業所有的公共設備、設施進 行日常養護和維修，使物業所有的公共設備、設施處 于良好的工作狀態，并盡量保持其使用價值，與物業 使用者提供高效、優質、安全、便捷的綜合服務。 建筑物設備、設施分類建筑物設備、設施分類 暖通、衛生設備、設施 電氣設備、設施 輔助設備、設施 暖通、衛生設備、設施暖通、衛生設備、設施 給水系統、排水系統、消防水系統； 噴水沖洗機、洗地毯機、洗外墻機械； 供冷系統、通風系統、鍋爐(供熱)系統。 電氣設備、設施電氣設備、設施 高壓變電系統、供配電系統、應急供電系統； 消防報警系統、安防監控報警系統； 通訊、視像、廣播、智能化網絡
3、系統； 垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯； 建筑物防雷及接地系統。 輔助設備、設施輔助設備、設施 油煙處理、潑水處理、噪聲處理； 景觀噴泉、燈飾廣告設施； 體育運動設施、健身器械、娛樂及游 戲設施。 物業設備、設施管理目的物業設備、設施管理目的 給物業使用人創造一個安全、舒適、文明、和 諧的生活和工作環境； 有利于提高城市管理的社會化、專業化； 有效延長物業設備、設施的使用年限及確保其 功能的正常發揮； 以最經濟的壽命周期費用，獲取最大的設備、 設施投資效益。 物業設備、設施管理的目標物業設備、設施管理的目標 保持設備、設施的完好 保障設備、設施“安全、可靠、經濟 、合理”運行 延長設備、設
4、施壽命周期。 管理者應具備的素質管理者應具備的素質 有超前意識和憂患意識； 有良好服務意識和技術素質； 有全面計劃管理意識； 有全面質量管理意識。 設備運行管理的“八字”方設備運行管理的“八字”方 針針 安全通過對設備(設施)的維修管理，使物業使用人 感舒適安全； 可靠設備的運行、維護保養應按相關的規程實施， 其內容和質量質量應達到的標準，杜絕組織管 理上的疏忽，保證設備無故障可靠運行。 經濟加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額 管理； 合理合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保 養，要制定詳細的維修計劃和方案； 一一 有良好的服務意識和技術素質有良好的服務意識和技術素質 設備管理者不但
5、要具有堅實的理論基礎知識，還要 具有良好的物業服務管理意識。不但熟悉本專業 設 備系統的性能，而且要 有較強的處理實際問題能力 。 有良好技術素質，才能應付和處理隨時可能發生的 設 備故障，才能發現和消滅設備事故于未然，使設備 保持完好水平，確保物業管理的正常運轉。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 二二有超前意識和憂患意識有超前意識和憂患意識 一位優秀的設備管理者，要具有不斷進取，善于接受 新事物和勇 于創新改革的良好素質。要經常檢討設 備管理，設備狀況。不斷 改進管理，改進設備，提 高技術水平和管理水平。 對于新建的物業，要爭取 超前介入設計，施工階段的工作，從物業管理的角 度
6、對設計、施工中的不合理，提出改進意見，使物業 建成后，更能滿足物業管理的要求，更好地為業主服 務。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 三三全面計劃管理的水平全面計劃管理的水平 “三全管理”即：全面計劃管理、全面質量管理和全 面經濟核算。 全面計劃管理亦即“目標管理”。可分為短期、中期 、 長期三種管理，具體要求如下： a.短期計劃短期計劃 短期計劃，一般是指月度工作計劃和季度工作計劃 是物業日常全面管理的工作計劃。月度和租季度計 劃要做到立項有據，目標明確，措施具體，限定完 成時間，實施人員落實。短期計劃費用由管理費支 出。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 b.中期計
7、劃中期計劃 中期計劃是指年(半年)檢項目和計劃在三至五年內規 劃進行的項目計劃。 三至五年內的規劃項目是指：設備更新及大檢修、 建筑物的局部翻修和新增設施及設備項目，通過這 些項目，可以提高物業檔次，保值或升值，其費用 應由維修基金支出，但必須經業主委員會批準。應 該指出：中期計劃也包括設備的年檢(半年檢)項目， 這部份中期項目的費用由管理費支付。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 c.長期計劃長期計劃 長期計劃是指物業的長遠規劃。一般是在 五年以后實施的，應該由物業管理處提出 規劃項目和可行性報告，經業主委員會批 準后，納入年度計劃安排其費用由維修 基金支出。 設備管理者應具備的
8、素質設備管理者應具備的素質 四四有全面質量管理的意識有全面質量管理的意識 全面質量管理是一項全面性的包括所有工作的質量管理 。 一項工作的全過程和全公司的人員都要參加的質量保證 工作，是一項系統工程。 ISO9002也是一項質量保證系統工程，是國際認可的工 作質量標準，它涉及到企業工作的各個方面，一個企業 經過ISO9002論證合格，就能得到國際認可，就可以和 國際上其他國家的工作接軌，能提升企業的信譽和知名 度，拓展國際工作空間，從而為企業帶來效益。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 所謂全過程的質量管理是指物業管理工作的每一 個環節，每一個人的工作，從任務下達，準備條 件，實施
9、和達到目標要求的全過程都要符合予定 質量標準，不會因為某工作環節而導致整個工作 項目的失敗。 為了保證全面質量管理達到理想的效果，就需要 得到管理制度和工作標準予的以支持。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質 物業設備、設施管理內容物業設備、設施管理內容 設備、設施的基礎管理； 設備、設施的安全管理； 設備、設施的運行管理； 設備、設施的維護管理； 設備、設施的節能管理。 基礎管理基礎管理 組織架構、管理文件； 物業設備、設施原始資料； 物業設備、設施現場資料。 安全管理安全管理 安全作業制度； 設備、設施安全操作規程； 設備、設施安全檢查制度。 運行管理運行管理 設備、設施運行操作
10、； 設備、設施運行監控； 設備、設施巡視檢查。 運行巡視檢查“八要決”運行巡視檢查“八要決” 看 設備、設施外觀有否異常； 聽 設備、設施運行聲音； 聞 設備、設施有否異味； 摸 設備、設施運行溫感、震感； 測 設備、設施各種參數； 查 設備、設施運行標準； 比 設備、設施運行數據的差異； 記 設備、設施巡檢檢查的情況。 看、聽、摸、聞、查、測、看、聽、摸、聞、查、測、 比、記比、記 是用眼、耳、鼻、手加上專業技術手段進行巡視檢查， 以及時發現問題迅速找到原因，將故障或事故消滅于萌 芽狀態之中。 看看： (1) 看設備外觀有無異常：滲(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、變形、移位
11、、缺、 銹、灼痕(爬弧放電)、電暈(高壓電纜頭)、熱 痕(發熱變色)煙塵、標志脫落、防火門是否能 自動關閉，消防栓是否有人動用或漏水，安全 設施有否損壞、丟失； (2) 看設備周連有無：雜物、易燃、易爆、易揮發 性化 學物品等，影響設備工作的物體，可能造 成設備產生不安全的因素、狀況。 設備巡視檢查“八字訣設備巡視檢查“八字訣” 聽聽：(1) 運轉聲音是否正常，節奏是否有變； (2) 有無異常的滴水聲，其它不正常的震動聲及放 電聲； (3) 消防管道的流水聲(管道正常時應無聲)； (4) 環境有無與平時不同的聲音； (5) 風管漏風嘶嘶聲； (6) 在聲音吵雜環境可用一軟管，一頭貼耳，一頭 移
12、動，可以清楚，準確聽局部聲音情況(聽診器 作用)； 聞聞：(1) 有無燃物焦臭味； (2) 有無化學物品特殊味； (3) 有無一種因高溫產生的特別味； (4) 有無與正常時無關的氣味。 設備巡視檢查“八字訣設備巡視檢查“八字訣” 摸摸：注意在操作時須先對觸摸物驗電，而后先用 手背試摸后，再用手指、掌心觸摸。 (1) 用手對設備測溫，下列謹供參考，因各人手感 溫度不同，最好自己先測試一下感覺：37-38 可長時 觸摸感覺到熱；40左右可長時間觸摸， 但有點難受；45左右感覺很熱，可短時觸摸； 70以上感覺湯手，一觸即縮回。 (2) 手壓設備感覺震動狀況，尋找不正常的震動源； (3) 用手持短木棒
13、，觸壓某一部分，根據聲音與手 感的感覺可查到松動的震聲源。 查查：(1) 查儀表指示與正常要求值是否一致； (2) 查清看、聽、聞、摸所發現的問題； (3) 查記錄、原始數據； 設備巡視檢查“八字訣設備巡視檢查“八字訣” 測測：測量各種參數值，例：電流、絕緣電阻、水壓、風 壓、溫度、限位等各種物理量與化學量值。 比比：(1) 設備正常使用中的數據與不正常的數據比較； (2) 正常設備與檢查中設備的比較 (3) 本設備的原始記錄數據與檢查時的比較。 記記：(1) 記錄：將巡視檢查的真實情況、問題的發現、 處理、報告情況、時間、結果、交接，并將記 錄對應存入分類的檔案中； (2) 熟記：平時應該熟
14、悉設備狀況、工作原理、動 作要求等并深深地記在腦海里，遇到設備出現問 題可快速反應與判斷。 設備巡視檢查“八字訣設備巡視檢查“八字訣” 維護管理維護管理 完善之保養及維修，會令物業保值甚至增值。 日常養護、定期檢修、計劃保養； 故障維修、緊急搶修； 預防維修、更新改造。 設備維擭管理的內容設備維擭管理的內容 (1) 衛生和水電設備的日常性保養。物業管理公司與房單 位要負責管區范圍內的計劃養護、零星保修和改善添 裝任務；水、電表的供應和修理要由自來水公司、供 電公司辦理。零星損壞的衛生、水電設備一般應按本 單位規定期限及修理，人為損壞則要由住用者自費修 理。 (2) 水泵和水箱設備的日常性保養。
15、每月或每季度保養一 次，并定期列入大修或者更新計劃。 (3) 消防設備的常規性保養。對消防專用水箱一般在規定 期限內試水 、放水，以防止出現缺水、堵塞、水質 腐臭等現象；消防泵也應采取定期試泵的措施。 (4) 暖氣設備和其他特種設備的常規性保養。按冬季供暖 期鍋爐生火 前和停火后對暖氣設備進行兩次全面檢 查、維修、養護，以及做 好有關設備和管道的包扎 防凍工作；對其他特種設備，按季度專人負責管理、 維修、養護。 (5) 電梯設備的常規性保養。對電梯設備按專業分管，每 周加油、保養和檢查。運行電梯發生故障必須急修時 ，也要由保養組或廠家的專業人員負責，隨叫隨到進 行搶修。電梯設備的大修 更新，則
16、要由專業力量或 者發包給電梯修理廠進行。 設備維擭管理的內容設備維擭管理的內容 設備維護管理的要求設備維護管理的要求 (1) 設備日常保養是以設備操作人員為主，主要是對設備實 施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性 的保養措施。 (2) 操作人員定機保養，做好班前交接，了解設備運行情 況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗油標、 油位、壓力表、溫度表、指示信號、保險裝置、各系 統安全裝置，正常后方可投入使用。 (3) 操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作 規定和安全操作規程。發現小故障及時排除，及時調整 和緊固松動的機件。 (4) 下班前或停機前，一般須留一定時間對設
17、備 進行清掃、擦試、注油、整理、潤滑、切斷電源。 (5) 專業維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否 合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員 日常保養，制止違章操作行為。在遇到一般故障時 ，幫助操作人員及時處理、排除。 設備維護管理的要求設備維護管理的要求 三嚴三嚴 1.嚴格管理好設備及安全防擭裝置，確保完好無損，線路 路平直整齊，接線端及線口不外露，開關及防擭端蓋完好 無缺，各種工具附件放置整齊，各種標示清晰醒目美觀。 2.嚴格執行安全操作規程，遵守交接班制度、工作制度，節 約能源，降低物耗。 3.嚴格執行設備保養制度，做好設備、設施維擭保 養工作， 有詳細完整的檢查、保養項目內容
18、及檢測數據記錄。 設備運行操作和維擭人員必須做到設備運行操作和維擭人員必須做到 “三嚴、四會“三嚴、四會” 四會四會 1.會使用專業設備，熟悉設備原理、結構、性能、能 熟練操作。 2.會保養設備，使設備保持無灰塵、無油污，鐵見本 色，漆見光，管轄范圍環境清潔。 3.會檢查設備，確保管轄的設備性能良好、操作靈敏 可靠。 4.會排除故障，能正確判斷故障先兆及導致原因，掌 握故障排除方法，準確及時修復。 設備運行操作和維擭人員必須做到設備運行操作和維擭人員必須做到 “三嚴、四會“三嚴、四會” 完好之考核標準完好之考核標準 三干凈三干凈 設備設施干凈、機房干凈、工作場地 干凈； 四不漏四不漏 不漏電、
19、不漏油、不漏氣、不漏水； 五良好五良好 密封良好、潤滑良好、性能良好、緊 固良好、調整良好。 計劃保養維修計劃保養維修 對建筑物本體及其相關的設備、設施， 定期進行檢查和測試，及時地進行保養和維 修，以保證建筑物及其設備、設施的完好， 有效延長其使用壽命。 設備故障的規律設備故障的規律 1. 初期故障期； 2. 偶發故障期； 3. 磨損故障期。 設備故障率曲線設備故障率曲線 故 障 率 使 用 年 數 磨損故障期 偶發故障期 初始故障期 設備故障規律設備故障規律 初期故障期。在設備開始運行的初期，由于設備設計 制造和安裝調試上存在缺陷問題及操作不熟練等原因 所造成，因此故障率較高，這個時期大概
20、是12年。 經過一定時期故障已經排除，施工安裝遺留的問題也 得到了解決，這樣就進入正常運行階段， 偶發故障期，這一時期的故障較少，大概是58年的 時期，大多是因設備零部件某些不可預測的缺陷而引 起的，其故障率較平穩。這些故障可由維擭保養工作 隨時給予排除，因此這一時期是設備最佳工作期。 磨損故障期，由于設備經過初期的運轉，大部分零件 已經磨損嚴重，因此設備的故障率又明顯上升，這時 需要進行設備的大修或更新。 故障 可預 見性 故障 處理 總結 發現 故障 “先兆” 及時 處理 故障 預防性保養的好處預防性保養的好處 預防發生重大故障 減少故障次數 減少維修費用 維持高效率 能源管理能源管理 運用現代化先進科技綜合管理 統計設備、設施運行記錄、分析數據； 合理編排設備、設施運行時段； 不斷改良設備、設施技術狀況； 提高設備、設施運行效率。 能源管理能源管理 公共照明耗電報告公共照明耗電報告 中央空調耗電報告中央空調耗電報告 運輸電梯耗電報告運輸電梯耗電報告 公共能源消耗分析公共能源消耗分析 建筑物平均負荷參數 (KWH/M2) 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 120120 140140 160160 180180 綜合樓 寫字樓 別墅 高層住宅 多層住宅 節能管理節能管理 運行節能制度 節能改造措施
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