萊茵達鄭州地產項目市場調研及可行性分析報告（133頁）.doc
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萊茵達鄭州地產項目市場調研及可行性分析報告（133頁）.doc
1、專 業專 業創 新創 新真 誠真 誠服 務服 務1目錄目錄一、項目背景及地塊分析.21.項目概況.22.宏觀市場.4二、商業市場分析.111商業格局及發展歷程.112商圈解讀.133商圈分析總結.194典型項目比對.205業態分析.226區域商業分析.277消費者/商家訪談.298商業模式分析.32三、寫字樓市場分析.331寫字樓市場總況.332寫字樓一手市場.343寫字樓租賃市場.354寫字樓客戶訪談.365寫字樓市場小結.37四、其他物業市場分析.381.酒店式公寓市場.382.酒店市場.393.住宅市場.40五、項目總體定位.411.項目分析.412.項目總體定位.423.購物中心定位.
2、434.其他物業定位.465.項目規劃建議.47六、項目評估.511.項目開發計劃建議.512.成本估算條件確定.523.項目銷售計劃.534.項目總體經濟評估.54專 業專 業創 新創 新真 誠真 誠服 務服 務2一、項目背景及地塊分析1.項目概況項目概況1.11.1宗地四至宗地四至項目位于鄭州金水區花園路與黃河路交叉口西側。北：紅旗路，單向 2 車道。南：黃河路，雙向 8 車道，區域交通次干道，直通鄭州新城，車程約 10 分鐘。西：經五路，雙向 2 車道。（以上三條道路主要以舊社區及其配套的低檔社區商業為主。 ）東：花園路，雙向 8 車道，城市交通主干道，商業主干道，宗地對側為政府辦公樓及
3、寫字樓。項目周邊公交站點分布較密集，有利于消費人口導入。(公交站：圖示藍點）專 業專 業創 新創 新真 誠真 誠服 務服 務31.21.2宗地現狀宗地現狀土地現狀:目前為河南印刷廠原址。商業用地規模：總占地面積約 101 畝。容積率：未定。參照 2010 年鄭州各區域出讓的地塊指標，本項目容積率預計至少在 4.5 以上。由此研判：30 萬方以上的商業綜合體！（2010 年鄭州各區域出讓的地塊指標，詳見附件 1）1.31.3周邊概況周邊概況消費客群分析該區域為鄭州傳統辦公及政府辦公所在地，周邊有諸多政府機關家屬院。專 業專 業創 新創 新真 誠真 誠服 務服 務4優勢/機會（S/O）宗地臨近河南省委、省政府所在地。毗鄰城市交通主干道花園路。沿黃河路距鄭東新區的車程約 10 分鐘。劣勢/威脅（W/T）宗地周邊以舊社區及配套的低檔社區商業為主，商業形象較差。宗地沿花園路的展示面較窄，商業可視性較
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