深圳光明商業中心地產項目可行性研究報告（63頁）.doc
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深圳光明商業中心地產項目可行性研究報告（63頁）.doc
1、光明商業中心舊改項目可行性研究報告光明商業中心舊改項目可行性研究報告深圳市光明房地產開發公司2008-01-27目目錄錄一、投資環境和市場研究一、投資環境和市場研究.4 41、區域市場概況.42、光明市場環境.63、光明市場概況.9二、項目背景二、項目背景.1616三、項目分析三、項目分析. 16161、地塊解析.162、基本指標.183、SWOT 分析.183、地塊綜合評價.19四、市場定位及評估四、市場定位及評估.20201、市場定位.202、價格定位.21五、項目開發實施計劃五、項目開發實施計劃.22221、工程計劃.222、施工進度：.23六、地價拆遷成本分析六、地價拆遷成本分析.23
2、231、拆遷補償成本.232、地價初步測算.27七、項目整體經濟評價七、項目整體經濟評價.28281、經濟評價說明.282、不同容積率下項目的測算指標.293、不同容積率下的投資估算與資金籌措.30八、項目風險防范建議八、項目風險防范建議.36361、項目風險.362、風險防范建措施.38九、結論及建議九、結論及建議.38381、項目市場條件.382、經濟分析結論.39十、附件十、附件.39391、R=4.5 估算表格.392、R=5.0 估算表格.483、R=5.5 估算表格.56一、投資環境和市場研究一、投資環境和市場研究1 1、區域市場概況、區域市場概況光明新區作為深圳市北部社會經濟發展
3、的引擎將有力推動第三圈層房地產光明新區作為深圳市北部社會經濟發展的引擎將有力推動第三圈層房地產市場的發展。市場的發展。目前深圳市的房地產市場呈圈層結構，特區內為第一圈層，最早完成從啟動到成熟的發展歷程。成為目前深圳市房地產市場最為發達的核心區域；寶安龍崗臨近特區的街道組成第二圈層，直接接受特區內社會經濟的輻射，同時政府加大了關外基礎設施建設的力度，引發了的第二圈層房地產市場的快速發展；第三圈層：是深圳市的邊緣地帶，介于第二圈層和城際線之間的區域。開發量很少，且檔次在中等和中下水平，整個區域形象較為落后，其房地產市場的發展需要社會經濟發展的支持。光明新區即位于第三圈層。光明新區于 2007 年 5 月成立，是四大新城之一，將是深圳市西北部經濟的領跑者。 參照深圳市中心區和寶安中心區的發展速度及歷程， 可以假設 5 年內基礎設施完善，房地產開發啟動，速度加快，公共市政工程也穩步展開。而房地產市
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