1、 中國成都 整體規劃開發運作全案詳解 大型生態旅游文化地產項目 項目總體分析 項目定位研究 項目整體策劃 項目建議 項目財務分析 策劃方服務內容目 錄項目總體分析政策因素政策因素 經濟因素經濟因素社會因素社會因素旅游產業是四川省的支柱產業，作為旅游產業是四川省的支柱產業，作為“無煙工業無煙工業”的生態旅游的生態旅游項目受到政府最大力度的支持，項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發方取得最大限度的政策支持也能夠為開發方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養身是城市高端群落最時髦的語言，健康、運動、綠色、休閑、養身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態旅游項目正好滿足了這樣

2、的潮流更是其永恒的追求，生態旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態旅游最大的特點是生態旅游最大的特點是“一低三高一低三高”：低密度、高綠化、高品質、高享受。低密度、高綠化、高品質、高享受。因此生態旅游產品及相關的地產開發具備極高的經濟價值因此生態旅游產品及相關的地產開發具備極高的經濟價值技術因素技術因素生態旅游項目重在前期產品的策劃和項目整體規劃。生態旅游項目重在前期產品的策劃和項目整體規劃。具體實施過程不存在技術障礙具體實施過程不存在技術障礙項目項目PEST分析分析項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優勢-如何將豐富的自然資源開發建設成為符合市場需求的旅游度假產品項目地最大

3、的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設施-旅游是政府重點扶持產業-生態農業對優化農業產業結構，推進新農村建設有重大意義。-休閑文化已經成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地擁有地熱、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統農業大縣+生態資源強縣雙重資源優勢地理區位與生態資源地理區位與生態資源政策支持與社會潮流政策支持與社會潮流吸引物的缺乏吸引物的缺乏自然資源整合自然資源整合文化品牌打造文化品牌打造優勢優勢弱點弱點機遇機遇挑戰挑戰項目分析結論 根據以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類

4、：先完成項目定位先完成項目定位解決“我們要做什么產品”的問題根據現有的資源和市場環境-產品的目標人群是誰？-產品的主題是什么？-產品應具備什么樣的功能？再進行項目策劃再進行項目策劃解決“我們怎樣來做這樣的產品”的問題旅游休閑產品之魂的升華“文化”上的突破旅游休閑產品形體的鍛造“功能”上的突破旅游休閑產品內涵的修煉“服務”上的突破項目定位研究項目目標市場定位 目標市場定位流程目標市場定位流程 根據項目地現有的條件，選擇什么樣的細分市場，才能夠進一步強化優勢、淡化消除弱勢、抓住機遇和迎接挑戰。以達到以最低的成本創造最高的收益。-20%的人產生80%的消費，高端人群是具有強大購買的的優質客源-核心群

5、體：城市高端人群（政府領導、企業主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產人群（公務員、企業白領、自由職業者）較高的文化素質第一步：目標市場定位的目的第二步：目標市場定位的依據第四步：本項目的目標市場定位結論第三步：目標人群的共同特點-稀缺的生態資源是項目最具閃光的賣點 -旅游及地產項目的消費群體以城市高端人群為主 -較強的消費能力和較高的消費意識-極強的健康意識和休閑意識-對生態、自然休閑的渴望 結論結論項目主題定位 本項目主題定位流程本項目主題定位流程-根據目標人群的消費偏好，制定項目策劃與規劃的主線，確保項目產品能夠在最短的時間內獲得市場認同。從而保證項目取得良好的現金流。-符合目標市

6、場消費需求與消費特征-引發目標人群的心理共鳴具有川西田園鄉村特色的國際生態綜合休閑游憩區-生態性：自然、綠色、田園鄉村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據第四步：本項目主題定位結論第三步：本項目主題定位的基本特性 -符合項目地點的實際情況 -符合開發方的開發及經營管理能力 -文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化 -功能性：休閑、度假、養身、商務結論結論項目產品功能定位 本項目產品功能本項目產品功能定位流程定位流程-確定項目產品的主要功能類型、產品的開發方向、以及產品開發的主要框架。以保證項目的規劃、建設符合項目主題。功能性服務于主題性。-產品功能具有獨特性、難以復制性-

7、提供以濕地運動、溫泉養生、農業休閑為主的生態體驗式旅游產品提供生態居住、田園度假、溫泉療養為特色的旅游地產產品-健身保養的需求-生活體驗的需求第一步：項目產品功能定位的目的第二步：項目產品功能定位的依據第四步：本項目產品功能定位結論第三步：產品功能應滿足的需求 -實現產品功能所需要的投入最小 -產品功能對目標群體的吸引力最強，產生的收益最大 -遠離塵囂的需求-生態居住的需求 -身心放松的需求、親近自然的需求結論結論項目整體策劃 項目綜合環境評估項目環境項目環境地理及氣候地理及氣候官倉鎮位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現已融入成都市“一小時經濟圈”。官倉鎮

8、氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫10攝氏度為5450度，四季分明。項目環境項目環境水土資源情況水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫療用水。獨具開發價值 官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類 柑橘和各類伏季水果所在區域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強的觀賞性項目環境項目環境基礎設施現狀基礎設施現狀基礎設施現狀基礎設施現狀-燃氣設施現狀 天然氣輸氣

9、管道穿境而過，接入白馬泉-供電設施現狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網發電。-郵電通訊設施現狀 小靈通機站、聯通網站、移動網站覆蓋全境-交通設施現狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設施現狀 現有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環境綜合評價項目環境綜合評價交通方面交通方面本項目所在地已經具備建設國際生態綜合休閑社區的條件“一小時經濟圈”和“30分鐘經濟圈”的中間地帶是國際公認的休閑度假社區的理想選址地項目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區的諸多素材項目地水、電、氣、通訊、道路等基礎設施能夠滿足項目開發的需要基礎設施完善基礎

10、設施完善自然環境優越自然環境優越項目整體策劃 項目市場分析成都游憩休閑市場發展趨勢圖旅游休閑方式的演進過程旅游休閑方式的演進過程本地普通收入本地普通收入家庭為主家庭為主傳統市場傳統市場市區近郊公園市區近郊公園郊區農家樂棋牌類郊區農家樂棋牌類本地中高本地中高收入家庭收入家庭商務會議群體商務會議群體公司培訓群體公司培訓群體高收入家庭高收入家庭鄉村古鎮觀光鄉村古鎮觀光外籍人士外籍人士公司高管公司高管私營業主私營業主綜合性生態度假休閑綜合性生態度假休閑資源整合資源整合Step 1:以傳統公園、農家樂為主的城市近郊以傳統公園、農家樂為主的城市近郊 游憩市場發展階段游憩市場發展階段聯合擴展聯合擴展Step

11、 2:在農家樂、棋牌娛樂基礎上，以洛帶、黃龍溪在農家樂、棋牌娛樂基礎上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮文化體驗的游憩發展階段為代表的等特色古鎮文化體驗的游憩發展階段休閑旅游市場日趨成熟休閑旅游市場日趨成熟Step 3:以健康養身、休閑度假為特色的發展階段：以健康養身、休閑度假為特色的發展階段：特點是：特點是：1、商務休閑、商務培訓的市場迅速擴大、商務休閑、商務培訓的市場迅速擴大 2、駐留時間增加，過夜率增加、駐留時間增加，過夜率增加 3、生態、自然、文化成為發展潮流、生態、自然、文化成為發展潮流市場的發展呼喚市場的發展呼喚“國際綜合性生態休閑社區國際綜合性生態休閑社區”的誕生的誕生休休閑閑群

12、群體體的的演演進進過過程程旅游地產市場發展趨勢旅游地產旅游地產市場發展趨勢市場發展趨勢優越的生態環境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業服務完善的生活配套市場分析結論符合現階段旅游休閑市場需求的產品應該具備以下特征：符合市場需求的產品符合市場需求的產品應具備應具備明確的明確的“文化文化”主題主題完善的完善的“服務服務”體系體系合理的合理的“功能功能”配備配備項目整體策劃 產品策劃思辨高屋建瓴高屋建瓴文化高度的確立文化高度的確立近悅遠來近悅遠來休閑功能的設計休閑功能的設計恰到好處恰到好處服務體系的規劃服務體系的規劃將文化、功能、服務的概念完美的融合到一起，從而引起目標人群的購買

13、沖動項目整體策劃 項目產品策劃本項目產品結構休閑度假產品形體功能項目主題定位：項目主題定位：國際生態綜合國際生態綜合休閑社區休閑社區休閑度假產品之魂文化休閑度假產品內涵服務項目產品主題“白馬Joyful Eco-district生態歡享社區”服務服務星級標準會員制人性化文化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能功能居住娛樂休閑白馬JED生態社區營建三步曲形體鍛造白馬JED休閑功能內涵修煉重要服務體系規劃白馬JED魂之賦予打造白馬休閑文化魂之賦予打造白馬休閑文化 文化是旅游休閑項目之魂，是項目軟實力的重要體現，是獲得市場認同的重要保證，“白馬JED生態歡享社區”項目應形成獨具一格的“白馬休閑文化”，從

14、而與其他旅游文化，如洛帶的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龍泉“桃花文化”等相區隔。桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態歡享社區獨特的白馬休閑文化魂之賦予打造白馬休閑文化文化之源文化之源“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發展 文化之樹文化之樹“白馬休閑文化”是多種亞文化構成的一顆枝葉繁茂的“生態”文化樹“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農耕文化”、“漢民族溫泉養身休閑文化”、“少數民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干“生態”緊密聯合到一起 文化之果文化

15、之果“白馬休閑文化”結出的生態果實就是本項目多姿多彩的產品形態“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養誕生魂之賦予打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內容白馬休閑文化白馬休閑文化漢民族漢民族傳統文化精粹傳統文化精粹 中國少數民族中國少數民族文化精粹文化精粹世界各地民族世界各地民族文化精粹文化精粹溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化田園休閑文化田園休閑文化宮廷沐浴文化宮廷沐浴文化溫泉養生文化溫泉養生文化 溫泉休閑文化溫泉休閑文化 田園養身文化田園養身文化農耕文化農耕文化隱逸文化隱逸文化溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化草本沐浴文化草本

16、沐浴文化山藥沐浴文化山藥沐浴文化溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化香薰溫泉文化香薰溫泉文化SPASPA文化文化火山溫泉火山溫泉濕地生態文化濕地生態文化濕地生態園濕地生態園特色主題文化特色主題文化影視城影視城1 1：川西民俗文化川西民俗文化特色主題文化特色主題文化影視城影視城2 2：少數民俗文化少數民俗文化通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及其文化內涵定位于“文化歡享”這樣一個高層次水平上，形成獨具特色的白馬休閑文化其中的“溫泉文化”以保健療養為主，訴求“健康和長壽”；“沐浴文化”則以漢民族、少數民族、以及世界各地的沐浴民俗、民風和民情為主，特別是挖掘中國本土的沐浴文化，比如歷代宮

17、廷沐浴文化，訴求“詳和、友愛、個性和自然”田園文化則更直觀的讓游者貼近大自然，與自然融入一體，回歸“采菊東籬下,悠然現南山”，營造出寧靜平和，健康淡然的的田園文化讓游者身體力行，更直接的享受體驗旅游。將現代新中式建筑與中國田園文化相結合，感受新中式建筑帶來的視覺享受，品位兩千多年的中國田園文化?；曛x予打造白馬休閑文化形體鍛造白馬JED休閑功能白馬白馬JEDJED生態歡享社區生態歡享社區歡樂頌歡樂頌歡樂頌歡樂頌 第一章：第一章：文化體驗文化體驗歡樂頌歡樂頌 第二章：第二章：休閑娛樂休閑娛樂歡樂頌歡樂頌 第三章：第三章：健身養身健身養身歡樂頌歡樂頌 第四章：第四章：生態居住生態居住溫泉文化體驗溫

18、泉文化體驗田園文化體驗田園文化體驗濕地文化體驗濕地文化體驗民族文化體驗民族文化體驗影視城主題公園體驗影視城主題公園體驗周邊娛樂設施體驗周邊娛樂設施體驗生態農業觀光體驗生態農業觀光體驗濕地文化生態博物園濕地文化生態博物園生態環境滋養生態環境滋養綠色食品食療綠色食品食療健康養身顧問健康養身顧問生態居住生態居住人文居住人文居住形體鍛造主要功能區設置四大區介紹四大區介紹溫泉旅游區溫泉旅游區濕地休閑區濕地休閑區現代農業體驗區現代農業體驗區生態居住區生態居住區（500500畝開發用地）畝開發用地）-溫泉度假酒店溫泉度假酒店-溫泉商務會所溫泉商務會所-溫泉文化體驗中心溫泉文化體驗中心（宮廷、日式、（宮廷、日

19、式、歐式、火山、歐式、火山、洞穴）洞穴）-濕地生態博物園濕地生態博物園-高爾夫練習場高爾夫練習場-濕地及水上娛樂中心濕地及水上娛樂中心-親水公園親水公園-農業生態觀光園農業生態觀光園-川西農耕文化博物園川西農耕文化博物園-少數民俗農業博物園少數民俗農業博物園-園藝農藝培訓中心園藝農藝培訓中心-農產品交易中心農產品交易中心-高端產品：溫泉莊園高端產品：溫泉莊園-中端產品：鄉村別墅中端產品：鄉村別墅-低端產品：田園農家低端產品：田園農家影視城影視城&商業步行街：商業步行街：-川西小鎮步行街川西小鎮步行街-舊上海步行街舊上海步行街-唐宋步行街唐宋步行街形體鍛造功能分區規劃圖-溫泉度假酒店溫泉度假酒店

20、-溫泉商務會所溫泉商務會所-溫泉文化體驗中心溫泉文化體驗中心-濕地生態博物園濕地生態博物園-高爾夫練習場高爾夫練習場-濕地及水上娛樂中心濕地及水上娛樂中心-親水公園親水公園-農業生態觀光園農業生態觀光園-川西農耕文化川西農耕文化博物園博物園-少數民俗農業少數民俗農業博物園博物園-園藝農藝培訓園藝農藝培訓中心中心影視城影視城&商業步行街商業步行街-川西小鎮步行街川西小鎮步行街-舊上海步行街舊上海步行街-唐宋步行街唐宋步行街 生活配套設施生活配套設施-健身中心健身中心-醫療中心醫療中心-超市、加油站、銀行超市、加油站、銀行-農產品交易農產品交易中心中心生態居住區生態居住區安置區安置區生態居住區生態

21、居住區形體鍛造相關房地產產品開發20082008年年20092009年年20102010年年房地產產品類型房地產產品類型單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB中低端產品：中低端產品：田園農家、田園農家、田園鄉村別墅田園鄉村別墅25002500100001000025002500萬元萬元30003000200002000060006000萬元萬元40004000100001000040004000萬元萬元高端產品：高端產品：莊園、莊園、生態溫泉別墅生態溫泉別墅3500350020000200

22、0070007000萬元萬元45004500200002000090009000萬元萬元產權式度假酒店產權式度假酒店40004000200002000080008000萬元萬元合計合計25002500萬元萬元1300013000萬元萬元2100021000萬元萬元形體鍛造主要功能區設置地產開地產開發發-溫泉莊園溫泉莊園-鄉村別墅鄉村別墅-田園農家田園農家會員卡銷會員卡銷售售-終身會員卡終身會員卡-年卡年卡-溫泉消費卡溫泉消費卡-居住消費卡居住消費卡休閑旅游休閑旅游-影視城旅游影視城旅游-農業體驗觀光農業體驗觀光-園藝培訓園藝培訓-博物園參觀博物園參觀-農產品銷售農產品銷售-農家居住農家居住-特

23、色餐飲特色餐飲物業物業租賃租賃-影視影視城租賃城租賃-商業街商業街招租招租-單位拓單位拓展訓練展訓練場地租場地租賃賃-度假物度假物業出租業出租白馬白馬JEDJED生態社區贏利模式生態社區贏利模式酒店經營酒店經營-度假酒店經營度假酒店經營-酒店餐飲酒店餐飲-溫泉體驗溫泉體驗-會所餐飲會所餐飲-商務會議商務會議-商務度假商務度假-商務餐飲商務餐飲內涵修煉重要服務體系規劃白馬JED生態歡享社區的四大功能區確立以后，要最大限度的發揮硬件設施的效能，在激烈的休閑旅游市場中獨占鰲頭，必須制定出符合市場需求和發展趨勢的管理模式。建立“白馬JED生態俱樂部”，對項目經營實行會員制管理符合目標群體尊貴、自信的心

24、理需求便于對高端客戶提供全面服務有利于進行地產項目的銷售有利于盡快回收投資創造利潤白馬JED生態俱樂部會員制有利于提升目標群體忠誠度促進穩定經營有利于進行全面客戶關系管理和后續產品的開發內涵修煉重要服務體系規劃白馬白馬JEDJED生態社區生態社區“一卡通一卡通”終身會員終身會員購房置業排號及優惠購房置業排號及優惠.所有購物、餐飲、培訓項所有購物、餐飲、培訓項目超低折扣目超低折扣.會員業主健康養身檔案會員業主健康養身檔案健康養身顧問服務健康養身顧問服務.所有社區租賃項目所有社區租賃項目低價優惠低價優惠.全年度假酒店低價入住全年度假酒店低價入住.所有觀光及體驗項目免費所有觀光及體驗項目免費.內涵修

25、煉重要服務體系規劃 客戶服務標準體系、物業管理體系、旅游接待管理體系-客戶服務標準體系可參照5*級酒店的相關服務標準制訂-物業管理體系按照高檔別墅物業的管理和服務要求制訂-旅游接待管理體系按照旅游度假景點的服務標準和要求制訂項目整體策劃 項目形象策劃項目形象策劃的基點與結構 本項目形象的構成元素如下：-視覺元素：建筑風格、裝飾風格、形象代言、企業視覺識別系統VI-聽覺元素：主題音樂、項目SLOGAN、項目主題詞-互動元素：服務人員素質項目形象策劃視覺元素 根據項目主題定位“國際生態休閑社區”的要求視覺元素的設計應遵循“越是民族特色的，越能國際化；越是沿襲傳統的，越能時尚化”的要求。-建筑風格建

26、議采用國際上流行的“新中式建筑”風格，既能體現項目的文化底蘊，又便于與國際標準接軌-裝飾風格外裝盡量應體現傳統化、生態化的特點；內裝以現代裝修為主，可加入部分傳統元素-項目視覺識別系統包括項目LOGO設計、導視系統設計等項目形象策劃聽覺元素 根據項目主題定位“國際生態休閑社區”的要求聽覺元素應滿足高雅大氣、易于傳播的特點-項目SOLGAN“專享白馬國際社區，坐擁濕地溫泉田園”-項目主題詞“一座世間難得的生態樂園”-主題音樂可采用節選民族音樂進行改編說明：項目SOLGAN和項目主題詞配合使用，既強調了項目功能，又能體現項目的高端特點項目形象策劃互動元素 根據項目主題定位“國際高爾夫生態休閑社區”

27、的要求互動元素更多是體現項目人員素質、服務質量等軟性形象，務求體現人性化的服務，“山美、水美、人更美”。項目整體策劃 項目開發策劃項目開發戰略原則 本項目開發應遵循以下三條戰略原則：1、“項目單位土地面積的價值最大化”原則 項目的景觀開發除了應具備觀賞功能以外，還應重點打造其休閑娛樂的功能。盡可能將成本性投入轉換為經營性投入，比如影視城商業步行街，既具備景觀功能，又具備經營功能，在造景的同時又能產生經營收益。2、“項目規劃設計與項目產品策劃相協調”原則 產品策劃是在經過詳細的市場調研以后，進行項目人流量分析、接待容量分析、功能分區設計。因此，項目開發中的規劃設計應該符合產品策劃的要求。3、“項

28、目功能系統一體化”原則 項目各分區既相對獨立能實現一定的功能，又通過“文化生態休閑”這一主題系統緊密聯系，各功能區或是直接服務于這一主題，或是作為這一主題的支撐配套功能。項目開發的步驟項目開發三步走策略：1、第一步：項目開發前期主打文化牌（項目動工之前）“文化拉升品牌、品牌推進銷售”文化指集“溫泉文化、休閑養身文化、生態田園文化”為一體的“白馬文化”，品牌指“白馬國際JED生態社區”的項目品牌2、第二步：項目開發中期主打休閑牌（項目部分景觀休閑功能落成）“邊造景、邊經營、先預定、再開發”首先打造溫泉、濕地生態園等旅游吸引物，同時通過會員卡銷售和日常經營實現部分收入，同時可以開始別墅和產權式酒店

29、的排號，獲得現金流入。3、第三步：項目開發后期主打國際牌（項目景觀基本落成，地產建設啟動）“優質客源，以高帶低，以點帶面”充分借助溫泉濕地生態園的國際性和客源影響力，帶動產權式酒店的銷售。以運動休閑作為項目亮點，全面帶動溫泉、濕地旅游觀光等休閑項目的經營項目整體策劃 項目運作策劃項目運作突破點 再優秀的產品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破突破普通項目單一的贏利模式實現“開發短期回款經營長期贏利資產永久增值”突破普通項目封頂預售模式實現“邊造景、邊入會、邊預訂”的銷售方式贏利模式突破贏利模式突破銷售方式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（Joyful Eco-dis

30、trict）生態歡享社區概念概念運作突破概念運作突破概念運作的突破 單憑生態的概念已經喚不起消費人群的熱情 本項目概念應突出國際化、情感化、人性化的特點，并與現有旅游休閑項目進行有效的區隔，在此基礎上提出“白馬國際JED生態歡享社區”JED代表的是一種生活方式，一種人生態度，一種情感和身心的體驗贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結合的贏利模式，有利于優化收入結構 開發短期回款“通過會員卡銷售及預定實現部分回款”經營長期贏利項目可實現長期經營，有盈利保障 資產永久增值地產物業具有巨大的升值空間，同時帶動后續6000畝開發用地整體價值上升。銷售方式的突破 項目銷售方式按照會員制方式進行“邊造景、

31、邊入會、邊預訂”的銷售方式銷售過程為：1、JED生態項目的概念激發消費者的購買動機2、現場溫泉及濕地生態景觀促進消費者做出購買決策3、消費者交納會費入會后即自動參與樓盤排號4、樓盤開盤前視具體情況決定是否采用排號選房方式項目建議項目建議政府公關 通過本項目主題及產品策劃，“白馬國際JED生態歡享社區”集合了眾多高端旅游產品、并引入了先進的休閑旅游概念，從而使本項目在概念和規劃上具有開創性的地位，具有巨大的經濟和社會效應，對本地區整體形象的提升有巨大的拉動作用。因此可通過本項目策劃為平臺，爭取政府政策的支持：1、土地價格方面：2、配套基礎設施方面：3、審批與拆遷補償方面：4、各項報建、辦證規費等

32、政府行政性收費的減免 5、項目的整體服務方面（如省級重點項目申報等）項目建議融資活動 本項目經過整體策劃與包裝后，具備良好的贏利能力和升值潛力，可以通過引入戰略投資者、股份置換、股權融資、抵押貸款等多種方式向海內外投資公司、基金、銀行進行融資活動 *擁有大量海內外融資渠道和豐富的融資經驗，可以為本項目提供全套融資服務。項目建議土地運營 第一期3000畝土地的成功開發的基礎上，后續6000畝土地的價值將得到空間的釋放，受到多家開發機構的關注。因此，對后續6000畝土地進行整體規劃和打造，取得規劃權、開發權、招商權。將規劃好的土地轉包給其他開發機構，進行土地運營，在不占用大量資金的情況下，獲得更高

33、的回報。項目財務分析 本項目實際由兩個項目組成：生態旅游觀光項目及配套別墅和產權式酒店開發項目。建設周期三年，占地本項目實際由兩個項目組成：生態旅游觀光項目及配套別墅和產權式酒店開發項目。建設周期三年，占地30003000畝。畝。所需投資共所需投資共29,30329,303萬元，其中固定資產投資萬元，其中固定資產投資29,20329,203萬元，流動資金萬元，流動資金100100萬元。生態旅游觀光項目占地萬元。生態旅游觀光項目占地25002500畝，畝，土地為租用，年租金預計土地為租用，年租金預計150150萬元，項目建設投入預計萬元，項目建設投入預計55005500萬元。開發項目占地萬元。開

34、發項目占地500500畝，土地為征用，預計費用畝，土地為征用，預計費用75007500萬元，萬元，建設成本預計建設成本預計1500015000萬元。資金來源中，萬元。資金來源中，19,50019,500萬元由股東投入，萬元由股東投入，10,00010,000萬元擬通過銀行貸款解決。萬元擬通過銀行貸款解決。具體投資明細及投資進度詳見下表。具體投資明細及投資進度詳見下表。表1 項目具體投資明細及投資建設進度表 單位：萬元 各年度預計投資金額各年度預計投資金額 200720072008200820092009合計合計 土地費用 7,5007,5007,500 觀光項目建設 1,0004,5005,5

35、005,500 房產項目建設 1,5006,0007,50015,00015,000 建設期間借款利息、費用-4018021,2031,203 小計 10,00010,9018,30229,20329,203 流動資金 100100100合計合計10,00010,00011,00111,0018,3028,30229,30329,303預測資金來源200720072008200820092009股本7,5006,0006,00019,50019,500項目現金利潤長期借款5,0005,00010,00010,000短期借款-小計小計12,50012,50011,00011,0006,0006,

36、00029,50029,50020082009201020112012資產負債表資產負債表流動資產4,6577,64218,43019,24220,054固定資產凈額13,12621,15320,87820,60320,328資產總計25,28336,29546,80747,34547,882流動負債-長期負債10,0005,000-股東權益15,28331,29546,80747,34547,882損益表損益表經營收入3,02314,41922,7641,8641,864其中：會員卡銷售收入350350450550550田園體驗觀光項目173216259259259生態溫泉觀光項目-4325

37、40540540生態溫泉觀光項目421515515515凈利潤1,78310,01315,512537537息、稅、折舊、攤銷前利潤2,49512,74419,994944944財務比率財務比率/指標指標長期借款還本付息額4015,8025,401-凈利潤率59%69%68%29%29%凈利潤/股東權益13.2%51.3%79.6%2.8%2.8%財務分析主要投資指標分析 按十年計算，項目的稅前內部收益率為稅前17%,稅后內部收益率18。所得稅后的項目投資回收期為3年零11個月。盈虧平衡分析(以整個項目期十年平均計)產量盈虧平衡點（固定成本*）/（銷售收入變動成本*）16.02%其中：*固定成

38、本包括經營成本，折舊、攤銷和2009年以后的利息支出；*變動成本包括營業稅及附加，管理費用，營業費用，財務費用。該指標顯示，當整個項目期內的收入達到預計收入水平的16.02時即可以保本，這表明了該項目強勁的的盈利能力以及規避市場風險和財務風險的能力?，F金流情況按照項目的投融資計劃測算，其期末現金流一直為正數，由于預計2008年即開始有房產開發收入，所以經營現金流也均為正數，這顯示項目的資金來源及運用計劃合理，不存在現金短缺的風險，現金流安全可靠。財務評估結論從以上財務分析中可以看出，本項目的總體效益良好，各項指標均表現優異，所得稅后內部收益率達到理想的18，說明項目具有極強的盈利能力。盈虧平衡

39、點為預計收入的16.02，表明項目巨大的盈利空間以及很好的抗風險的潛力。項目期間的現金余額一直保持正數，顯示項目投融資計劃對資金安排的可行性。項目具有很強的償債能力，項目產生的現金流足以按期足額償付擬舉借的10,000萬元借款的本息金額。尤其重要的是，盡管在進行財務預測時所做的各項損益假設已經較為保守，但敏感性分析仍顯示該項目完全能夠承受一些主要風險因素不利變動的影響，保持良好的財務表現。策劃方服務內容主要服務內容項目引資項目引資海外客源地海外客源地管理管理 *地產項目投地產項目投融資管理融資管理旅游地產旅游地產營銷代理營銷代理旅游項目投旅游項目投融資管理融資管理度假度假酒店管理酒店管理旅游地

40、產旅游地產開發及規劃開發及規劃地產開發地產開發前期策劃前期策劃項目可行性項目可行性分析分析休閑娛樂休閑娛樂規劃設計規劃設計地產項目地產項目營銷策劃營銷策劃旅游產品旅游產品策劃與設計策劃與設計項目文件提交日程項目文件提交日程年 度2007年 2008年時間(月)10月11月12月1月工作內容白馬JED生態歡享社區項目提案白馬泉JED生態社區旅游及房地產開發市場調研報告白馬泉JED生態社區文化旅游主題策劃方案白馬泉JED生態社區旅游項目VI系統設計方案白馬泉JED生態社區旅游吸引物策劃方案白馬泉JED生態社區產品結構策劃方案白馬泉JED生態社區產品定價方案白馬泉JED生態社區項目財務分析報告白馬泉JED生態社區項目投融資方案THANKS