1、易居中國.大上海二區 北松公路車墩鎮政府A5嘉金高速長途車站1km2km3km本案abdfcegh10km8km項目周邊商業分布項目周邊集中商業分布在下列地點1公里范圍內：a：上海影視基地（旅游、影視）B：影都小區商鋪（生活配套）c：高爾夫俱樂部（會所、俱樂部）2-3公里范圍內：d：南聯小區商鋪（生活配套）e：達豐生活區（百貨、餐飲）更遠范圍：f：茸江路南樂路商業街（服裝、百貨、餐飲）g：松江汽車配件用品城h：建材城i：松江環城路商業街in車墩鎮商業大部分集中在上海影視基地（即本項目所在）周圍，除影視基地和高爾夫俱樂部外，其余業態基本以生活配套型商業為主；少部分商業分散在較遠范圍，以專業市場為
2、主，目前商業分布為典型的“單中心”城鎮商業格局。n此外影視基地周邊酒店賓館非常少，大部分在3公里范圍外，而影視拍攝和旅游觀光，對住宿均有較大需求。集中商業酒店、賓館商業分布為典型的“單中心”城鎮商業格局。本案BACDEFG上海影視基地4km1.7km2km4.7km4.6-4.8kmA：西上海高爾夫明哲大酒店（俱樂部度假酒店）距上海影視基地1.7公里，為最近影視基地的酒店。共92間房間，2009年營業，房價252元起；B：云江商務酒店（經濟型酒店）距上海影視基地2公里，臨近松江大學城。共116間房間，2008年營業，房價128元起；C：7天上海松江店（經濟型連鎖酒店）距上海影視基地4公里，臨近
3、松江大學城。共114間房間，2007年營業，房價119元起；D：如家快捷酒店（經濟型連鎖酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近松江工業區。共112間房間，2006年營業，房價156元起；E：莫泰168上海松江松衛北路店（經濟型連鎖酒店）距上海影視基地4.6公里，臨近方塔園景區。共242間房間，2006年營業，房價115元起F：茸庭商務酒店（經濟型酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區。房間數未知，2009年營業，房價134元起G：漢庭快捷上海松江店（經濟型連鎖酒店）距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區。共124間房間，2008年營業，房價140元起云江商務酒店莫泰168如家快捷酒店西
4、上海高爾夫明哲大酒店周邊多為經濟型連鎖酒店，定位較低，距影視基地25公里影都公寓上海影視基地好萊塢高爾夫鄉村俱樂部本案南聯小區蓮福超市華聯超市聯發超市華聯超市聯佳超市好又多超市“一個中心，一條專業街、多條商業街”由北松公路商業街、虬長路商業街、好又多商業廣場、農工商超市組成的商業中心，匯聚了車墩鎮50%以上的商業營業面積，以服飾、建材、五金、餐飲、生活配套等業態為主，服務于車墩鎮居民；是指影視路，此商業街為近年來新興的專業街區，主要是服務于“上海影視城”的觀光旅游業務，及影視業的配套服務，業態以婚紗攝影、餐飲、住宿為主；主要以社區配套型商業節為主，如南聯小區周邊的振興路、聯營路社區商業街；這些
5、商業街業態主要以小超市、副食、美容美發等業態為主。項目周邊1-2公里范圍商業分布影視路虬長路北松公路祥東小區聯營路振興路集中商業超市步行范圍內含多條商業街，但對本項目并不便捷800m商業街門店數量商業面積（）業態虬長路16810000-12000服裝、餐飲、五金、美容美發、水果、旅館等北松公路11620000-25000建材、五金、機電、餐飲振興路958000-10000服裝、鞋帽、雜貨、餐飲、美容美發等影視路788000-10000婚紗影視、旅店、服裝、餐飲聯營路786000-8000服裝、鞋帽、餐飲、旅館影城路163000餐飲、美容美發、洗浴車墩影視街車墩市場/好又多項目地上計容面積：其中
6、餐飲可用面積：9310.54商業可用面積：10437.13項目住宅區規劃戶數：749戶按每戶常住人口2.5人則本案未來常住人口可達749*2.5=1873人住宅區人均商業面積：0.8/人則本案實際需要配套商業面積0.8*1873=規劃商業面積遠遠大于實際需求商業面積，需另導入消費人口2.3萬人根據本案主力消費人口的消費特征，生活配套、餐飲、旅游消費將是本案主力商業業態商業地下車庫入口商業地下車庫出口小區主入口（車行）n 商業項目位于本案小區北向，緊鄰上海影視樂園。分為四棟樓，分別沿“影佳路”南北向布置。每棟樓沿街步行僅入口35個。其中1、2號樓可用于餐飲業態。n 項目單套戶型面積控制較小，17
7、114，每套均備有衛生間。由于戶型較小，且南北向布置，單棟樓內部均形成商業內街。緊鄰上海影視樂園。分為四棟樓，分別沿“影佳路”南北向布置1號樓平面分析1號樓立面分析5200320027005200520034002號樓平面分析3號樓平面分析3號樓立面分析520032003200300052003200320042004號樓平面分析本案商業體量約2萬，根據現有商業體量遠遠超出實際客戶需求的面積，我們必須通過對市場的現狀分析以及消費客戶對未來產品的預見，實現其商業價值。n 建議1、2號樓（約9300）業態為餐飲，規劃要求。對餐飲的規模建議中、小型不同菜系品牌餐飲店。n 建議3、4號樓的1F（約30
8、00）業態為休閑、娛樂。例如：影視酒吧、美容、美發、美甲、SPA等n 建議3號樓24F,4號樓23F（約7000）為酒店式公寓，從產品設計而言具備打造性價比高的LOFT酒店式公寓產品，解決了商業物業資金積壓問題。考慮目前周邊商業檔次低，商鋪價值難以體現，希望去化部分商業面積緩解商業資金囤積問題；同時由于商鋪需要人氣的培育，通過酒店式公寓的銷售帶動商鋪入駐率。影 佳 路影維路影維路，150套酒店式公寓進行先期銷售，推案時間基本為公寓產品售罄后進行銷售。，餐飲及生活休閑區的商鋪，可先自持招商經營，待商業氛圍培育成功后，可帶租約銷售。推案時間為酒店式公寓產品銷售完之后。項目商業運營模式建議：酒店式公
9、寓銷售，商鋪先租后銷售商鋪價格測算收益還原法的定價原則公式：P=日租金30 （12N）/M項目基準價格1 1.130 （121）/0.05=7260項目基準價格21.330 （121）/0.05=8580 根據收益還原法測算商業銷售價格，商業價格為：商業價值低，無利潤可言，不建議商鋪地址商鋪面積層高月租金日租金其他說明車墩影視街車墩影視街118號1984米8000元1.34元/上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街213號150-5000元1元/上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街180號704米2800元1.3元/一層，可作餐飲車墩影視街79-95號7136米25000元1.16元/上下三層，
10、目前空關車墩影視街199號14510米5000元1.15元/目前空關車墩影視街1103.8米5000元1.5元/上下4個層面，開間10米其他沿街商業車峰路199弄147-5000元0.95元/開間10米，上下2層聯營路300-10000元1.1元元/上下三層，可作中型飯店n 車墩的商業主要集中在車墩影視街，緊鄰車墩影視基地，客群針對攝制組、外來游客，加上部分本地居民；n 目前區域內商業租金約在1-1.3元/平米/日根據周邊現有租金價格收益還原該商鋪價格在項目整體具有一定的居住形象及氛圍后進行酒店式公寓的銷售，由于其戶均面積為17.1188.77，商業物業首付比例50%，建議合理控制戶均總價。酒
11、店式公寓價格測算收益還原法按照住宅價格定價（參考P38P39）價格（元/）7200 85001350014000面積（）70007000總收益（億元）0.50.60.940.98開發時限與住宅同時銷售公寓產品售罄開始銷售利入市快易于回籠資金開發時間長弊價格低，利潤低價格高、收益較高（標注：以上價格為市場的預估價格，最后價格判定需根據市場的實際情況而定）商鋪價格測算需要創造商鋪溢價收益還原法的定價原則公式：P=日租金*30*（12N）/M 項目基準價格 2*30*（12-1）/0.05=13200 2.5*30*（12-1）/0.05=16500根據收益還原法測算商業銷售價格，首層沿街商鋪最終從
12、租轉售價格：注釋：根據經驗值，二層暫以一層價格系數0.85計算；三層以一層價格系數0.75計算；四層以一層價格系數0.6計算。（標注：以上價格為市場的預估價格，最后價格判定需根據市場的實際情況而定）商業項目整體測算產品類型預計面積（）預計開盤價格（元/）預計總銷金額（萬元）預計上市時間酒店式公寓7000140009800公寓產品銷售結束純商業商鋪（非酒店式公寓）123001320016236先行招租培育商業氛圍，公寓產品與酒店式公寓銷售完畢后銷售總計（標注：以上價格為市場的預估價格，最后價格判定需根據市場的實際情況而定）影 佳 路影維路增強項目標識性影 佳 路影維路老上海的弄堂文化項目外墻燈光
13、系統THANKS!THANKS!對比相鄰板塊重點公寓項目外部因素系數比對因素云間名門沿海酈墅合生城邦本項目說明10%地段優勢評分15151510車墩為區屬下級鄉鎮，位置較偏遠，目前缺乏重大規劃利好10%配套優勢評分15141510車墩商業等配套較弱，檔次低，僅能滿足區域內需求，無輻射能力10%交通優勢評分13151410車墩距人民廣場34KM，進入市區須經滬杭高速，上下須繳費，郊區感強烈內部因素15%開發商評分9101310合生的品牌影響力較強，本項目在打造別墅產品上積累了一定口碑10%項目規劃評分10131310合生和沿海項目體量大，且以別墅產品為主，檔次較高；云間名門項目體量較小，以公寓房
14、為主10%內外景觀評分9131310合生和沿海項目擁有較好的別墅景觀，且內部擁有水系；本項目外臨水系和高爾夫，景觀也較好10%建筑品質評分13101010云間名門為電梯多層，品質高15%戶型設計評分910910沿海酈墅和本項目為2+1，3+1戶型，附加值高10%物業管理評分10101010均非品牌物業，差距不大項目價格1.25萬1.4萬1.4萬？剔除1200元裝修標準后，合生城邦毛坯售價1.4萬參考權重70%10%20%車墩鎮受松江新城影響更大，所以參考權重上，云間名門權重較高(12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=1
15、1255本項目公寓目前市場靜態毛坯價格基于鄰近板塊在銷售項目的權重比較，車墩板塊受松江新城影響較大。按照松江新橋、新城、老閔行板塊商品住宅季度漲幅看，本案將參考以上板塊的季度價格漲幅預估2010年10月份的入市價格。穩健型入市11255*（1+2025%）=1350014000元/對比相鄰板塊公寓項目同比漲幅，本案公寓上市價格漲幅控制在2025%日期松江新橋板塊同比（%）松江新城板塊同比（%）老閔行同比（%）2008年第1季度9,344-5%6,8423%8,0830%2008年第2季度8,987-4%7,59911%8,1401%2008年第3季度10,67719%7,294-4%8,386
16、3%2008年第4季度10,019-6%6,979-4%8,064-4%2009年第1季度10,4084%6,800-3%9,11813%2009年第2季度9,578-8%7,93117%8,480-7%2009年第3季度10,2177%8,3585%8,329-2%2009年第4季度10,8406%9,58515%11,76041%2010年第1季度12,94919%11,63921%11,593-1%房地產狀況因素細分因子算術平均分專家名單于丹丹陳炳祥馬彥文李德勇汪瓊孔兆文黃浩朱興華區位因素權重自然環境0.12 0.150.090.080.10.130.140.120.13人文氛圍0.12
17、 0.130.140.10.140.130.120.120.11規劃條件0.170.150.190.210.190.160.160.140.18交通便捷程度0.24 0.240.250.250.20.250.220.240.23別墅聚集程度0.11 0.130.110.140.10.090.130.10.08商服設施配套0.11 0.10.120.070.110.110.110.130.12公共設施配套0.13 0.10.10.150.160.130.120.150.15total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 個別因素權重社區景觀環境0.210.210
18、.180.20.20.240.20.210.2社區配套設施0.09 0.090.10.060.070.120.090.080.09建材標準0.23 0.220.250.240.230.220.230.250.2物業形態0.20 0.20.190.230.190.20.210.180.23戶型設計0.19 0.190.230.150.220.160.180.190.21服務與管理0.08 0.090.050.120.090.060.090.090.07total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 本次評估對房地產狀況因素權重的確定，擬采用德爾菲法確定區位因素與
19、個別因素的權重。德爾菲法，又稱專家意見法。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，不僅可以用于預測領域，也可以廣泛應用于各種評價指標體系的建立和具體指標的確定過程。估價對象市場比較價格評估表評估因素評估細分因素權重交易實例本案同潤圣塔路斯昌鑫花園德邑小城區位因素自然環境0.121008590100人文氛圍0.12100105105100規劃條件0.17110100100100交通便捷程度0.241109090100客層聚集程度0.11100100100100商服設施配套0.1190105105100公共設施配套0.1390105105100合計1 1101.7101.797.697.698.298.
20、2100100個別因素社區景觀環境0.211059090100社區配套設施0.099010085100建材標準0.2310090105100物業形態0.21109595100戶型設計0.191009095100服務與管理0.081009595100合計1 1102.15102.1592.392.395.3595.35100100交易情況營銷專業0.151009090100競爭環境0.25909090100產品慣性0.31009090100品牌口碑0.31008590100合計1 197.597.588.588.59090100100典型月份成交價格（元/）39,00023,00026,0003
21、3719參與計算權重50%25%25%依據以上計算結果注：基于本項目為公寓獨棟混合型社區，選取競品時參考同類型住宅產品本項目獨棟市場靜態毛坯價格：33800元/總價范圍：950-1100萬元/棟結合本項目獨棟面積段（282-328m2）頂樓大平層、底樓帶地下室產品銷售分析以新浦江城該類型房源為例：401室（平層）301室302室101復式、帶地下室102復式、帶地下室房型結構如下：去化速度開盤當天去化率開盤半個月去化率開盤1個月去化率4樓平層10.0%70.0%80.0%3樓70.0%90.0%100.0%1樓帶地下室25.0%70.0%95.0%成交價格成交價格關系4樓平層+18%3樓基準價格1樓帶地下室+29%結論：，“底層”戶型由于帶有地下室附加值，作為“類別墅”產品，溢價值最高，達到29%。“頂層”戶型由于帶有屋頂花園，亦有一定附加空間，溢價達到18%。，標準層因單價、戶型面積均較低，總價控制較好，去化速度最快。而“底層”因居住感受更接近于“別墅”，較“頂層”產品受歡迎，去化速度更快。
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